云南會澤義通河開發(fā)項目開發(fā)策劃案

1、云南會澤義通河開發(fā)項目昆明靖力地產(chǎn)機構(gòu)w全國地產(chǎn)環(huán)境w項目簡介w項目開發(fā)背景w項目開發(fā)優(yōu)勢w項目未來預期w定位w開發(fā)模式w項目經(jīng)濟技術(shù)指標w經(jīng)濟成本與收益預估綱要全國地產(chǎn)環(huán)境w制造業(yè)運營環(huán)境惡化w投資渠道限制w地產(chǎn)現(xiàn)狀快速進入商品房化階段的后遺癥w國家土地收益與低收入保障房的不平衡w地產(chǎn)成為特殊的投資理財產(chǎn)品全國地產(chǎn)環(huán)境中國制造業(yè)困境日益明顯投資渠道受限樓價飛漲，房地產(chǎn)泡沫后遺癥頻顯2011年房地產(chǎn)仍然以調(diào)控為主，房價可能出現(xiàn)調(diào)整不過作為抵御通脹的工具，其功能并未消失，房地產(chǎn)依然將成為合適的投資理財產(chǎn)品項目簡介規(guī)劃一軸以義通河城市濱水環(huán)境為主軸濱水景觀帶古城歷史文化帶沿河商業(yè)步行休閑帶商務(wù)休閑

2、娛樂帶功能四亮帶義通水鄉(xiāng)，融歷史文化、地方特色、自然山水和現(xiàn)代文明為一體，打造宜居、宜業(yè)、宜游的夜郎文化水景小鎮(zhèn)項目區(qū)位項目建設(shè)用地項目開發(fā)背景w全國地產(chǎn)大開發(fā)w當?shù)氐禺a(chǎn)開發(fā)的初級模式w刺激當?shù)亟?jīng)濟的整合開發(fā)模式進入w全城輻射波及全省的亮點工程w將來當?shù)亟?jīng)濟的跳板項目w全國地產(chǎn)大開發(fā)項目開發(fā)背景2010年全國通過不斷優(yōu)化投資環(huán)境，擴大和鼓勵住房消費，全國房地產(chǎn)行業(yè)在2009年起穩(wěn)回暖的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)出快速發(fā)展、持續(xù)上升的態(tài)勢，開發(fā)投資額達歷年來同期最高水平，此項目正順應(yīng)了全國房產(chǎn)大開發(fā)之勢。w當?shù)氐禺a(chǎn)開發(fā)的初級模式項目開發(fā)背景現(xiàn)今城市旅游地產(chǎn)在當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)雖然屬于初級階段，但此項目憑借有利的自

3、然文化環(huán)境，整合文化景點、休閑項目、商務(wù)空間以及地產(chǎn)項目，十分具備商業(yè)投資價值。w刺激當?shù)亟?jīng)濟的整合開發(fā)模式進入項目開發(fā)背景會澤縣以規(guī)劃為龍頭，以項目為載體，下決心整合各類資源。整合資金，統(tǒng)籌安排，整合項目，統(tǒng)一實施，提高群眾的生產(chǎn)生活條件。此項目正處于整合開發(fā)模式進入的黃金時段。w全城輻射波及全省的亮點工程項目開發(fā)背景會澤縣委、縣政府提出義通水鄉(xiāng)項目將重現(xiàn)“錢王之鄉(xiāng)、明清古城”的風采，以規(guī)劃指導項目、用項目吸引資金、靠資金促進發(fā)展，塑造歷史文化名城的新形象，彰顯會澤旅游魅力，成為輻射全省的亮點工程。w將來當?shù)亟?jīng)濟的跳板項目項目開發(fā)背景此項目將引入各類高品質(zhì)休閑、餐飲、購物、娛樂商家入駐經(jīng)營，

4、以期形成以銅商文化為主題、以新型時尚旅游消費為特征的新型精品旅游度假中心，將成為當?shù)亟?jīng)濟的跳板項目。項目開發(fā)優(yōu)勢w宏觀經(jīng)濟調(diào)控下的勢頭產(chǎn)物w借勢造勢的財富利器w市場引導消費的大莊家w河道改造造就的絕版資源w宏觀經(jīng)濟調(diào)控下的勢頭產(chǎn)物項目開發(fā)優(yōu)勢宏觀調(diào)控下旅游地產(chǎn)受其影響較小具備長期優(yōu)良成長性能具備保值、增值功能w借勢造勢的財富利器項目開發(fā)優(yōu)勢商家投資者項目借助項目開發(fā)的外在絕版自然文化和商業(yè)資源結(jié)合自身的商業(yè)發(fā)展財富利器w市場引導消費的大莊家項目開發(fā)優(yōu)勢大莊家市場 集餐飲、娛樂、休閑、小商品批發(fā)、手工藝制作等商業(yè)形態(tài)消費者w河道改造造就的絕版資源項目開發(fā)優(yōu)勢保留古城區(qū)傳統(tǒng)風范和特色筑就絕版的自然

5、資源、文化資源和商業(yè)資源打造充滿銅商和彝人文化的濱水古城項目未來預期w立足當?shù)厥袌鲎鳛槌醪絾觲吸納全城投資焦點，成為市場唯一制高點w輻射昆明投資關(guān)注，啟動價值提升點w定向招商，全國范圍投資吸納w擴大城市價值，項目于城市雙價值提升定位w項目概念定位一、城市投資概念：高原名城。面向全國點明位于云南高海拔地區(qū)的同時，賦予自身一定的知名度，使得市場開始關(guān)注的同時換起知名的好奇心。w項目概念定位定位二、項目概念定位：夜郎文化水景小鎮(zhèn)。利用夜郎的知曉度，喚起市場的興趣。點明水景小鎮(zhèn)塑造項目文化休閑的定位。同時使人感覺項目龐大，具備投資實力及運營實力的感覺。定位w產(chǎn)品定位龐大的財富原始股。利用龐大的城市升

6、級機會及經(jīng)濟提升機會，搶占財富的第一步。區(qū)別于傳統(tǒng)的早投資，更關(guān)注于投資什么，什么時候投資。類似麗江大研古鎮(zhèn)與束河古鎮(zhèn)，但是又區(qū)別于此。結(jié)合當?shù)靥厥獾膬?yōu)勢資源，把握云南的財富商機。開發(fā)模式w分期開發(fā)，主題走貨w市場先行，引動全城w立足當?shù)?，輻射周邊w昆明當頭，全國態(tài)勢w由西向東，外圍到河道w先建設(shè)，后拆遷，滾動開發(fā)節(jié)約現(xiàn)金投入w分期開發(fā)，主題走貨開發(fā)模式首先啟動建材城及安置區(qū)建設(shè)，后啟動義通河改造工程。義通河改造工程分三期進行。一期，地塊位于最西端，其功能為民族風情園。二期，位于中間地塊，以休憩性商業(yè)為規(guī)劃特色。三期，位于地塊最東端，打造“前商后寢”或“底商上寢”的商業(yè)居住模式。w市場先行，引

7、動全城開發(fā)模式此項目將先期進行建材城的建設(shè)，以擴大項目在會澤的影響力，在著手進行義通河改造工程，達到轟動全城的效果。w立足當?shù)兀椛渲苓呴_發(fā)模式會澤與周邊縣市“兩小時經(jīng)濟圈”的構(gòu)筑，也拉近了會澤與周邊城市的距離，增強了紐帶作用。會澤發(fā)展旅游業(yè)，進行古城改造，不僅要立足當?shù)?，還勢必帶動和輻射周邊縣市的發(fā)展。w昆明當頭，全國態(tài)勢開發(fā)模式此項目的主要銷售市場將以面向昆明為主，但根據(jù)項目長遠的發(fā)展目標來說，全國態(tài)勢是勢在必行。w由西向東，外圍到河道。開發(fā)模式項目開發(fā)順序為由西向東，拆遷改造從外圍向河道延展，義通河改造前期工程將為后期開發(fā)工程提供良好基礎(chǔ)，后期工程將為前期工程進行有效補充，形商業(yè)成會澤娛

8、樂、休閑、商業(yè)區(qū)域。開發(fā)模式w先建設(shè)，后拆遷，滾動開發(fā)節(jié)約現(xiàn)金投入首先啟動建材市場建設(shè)及拆遷安置區(qū)域建設(shè)，利用建材市場面對市場銷售完成部分資金回收，拆遷安置區(qū)域建設(shè)對所需改造河道的拆遷安置進行土地置換，利用剩余商品房銷售完成部分資金回收。首期拆遷從兩頭向中間靠攏，利用靠近主城區(qū)域預售完成部分資金回收，全面啟動河道拆遷改造工作。項目開發(fā)經(jīng)濟指標w建材城建材城效果圖建材城效果圖w安置區(qū)項目開發(fā)經(jīng)濟指標安置區(qū)效果圖安置區(qū)效果圖w義通河改造工程項目開發(fā)經(jīng)濟指標義通水鄉(xiāng)效果圖義通水鄉(xiāng)效果圖義通水鄉(xiāng)效果圖經(jīng)濟成本與收益預估w首期成本投入：w1、土地成本：50萬/畝 511畝共計25550萬元。w2、建安成

9、本：1500元/平米 共計610367.63平米共計1500* 610367.63 =915551445元w3、開發(fā)其他成本：（1+2）*10%=117105144.5元w4、河道治理成本：3239.89萬元。w首期成本累計投入為1320555489.5元經(jīng)濟成本與收益預估w首期收益預估：w1、建材市場收益：商鋪面積：36519.95平米*5500元/平米=200859725元辦公面積：35748.9平米*4000元/平米=142995600元居住面積：61836.64平米*2100元/平米=129856944元實際收入按照10%資產(chǎn)沉淀為：426341042.1元w2、拆遷安置區(qū)域收益：商業(yè)

10、面積：35822平米*5000元/平米=179110000元商品房面積：157331.12平米*2100元/平米=330395352元車位銷售：預計2700萬元。實際收入按照10%資產(chǎn)沉淀為：482854816.8元經(jīng)濟成本與收益預估w3、三孔橋片區(qū)河道改造商業(yè)：206.53畝*666.66平米/畝*1.01=139062.14平米139062.14*4500元/平米= 625779642.14元實際收入按照10%資產(chǎn)沉淀為： 563201677.93元經(jīng)濟成本與收益預估w合計首期現(xiàn)金回款為：1472397536.83元 毛利收入約151842047.33元。w首期回報除現(xiàn)金回款外獲得拆遷安置

11、所得的置換土地，及10%的資產(chǎn)沉淀。同時后期政府償還墊付的河道治理費用。以上計算為房屋補償?shù)牟疬w方案計算。安置期間補償費預計500萬未計算在內(nèi)。經(jīng)濟成本與收益預估首期滾動開發(fā)建議w一、啟動建材市場土地進倉及建材市場開發(fā)w二、啟動安置區(qū)域土地進倉及拆遷方案落地w三、啟動拆遷方案，開始拆遷區(qū)域臨近主城區(qū)項目改造建設(shè)。w四、從臨近主城區(qū)域開始拆遷，預售核心區(qū)域的物業(yè)進行回款。w五、西三孔橋片區(qū)土地進倉，正式開始河道治理及沿線開發(fā)。資金動線預計w資金進入： 資金回收： 資金現(xiàn)狀：511畝共計25550萬元 無 投入25550萬元建材市場至可銷售建設(shè)資金約一億 建材市場完成回款預計326341042元

12、投入29158958 元建材市場后續(xù)投資101158235元 建材市場完成計劃回款增加一億 毛收入26196582元拆遷安置階段性費用預計500萬元 無 毛收入21196582元拆遷安置區(qū)域首期建設(shè)資金1000萬元 無 毛收入11196582元拆遷安置區(qū)域跟進建設(shè)資金5000萬元 拆遷安置部分商品房銷售回款5000萬元 毛收入11196582元拆遷安置區(qū)域跟進建設(shè)資金5000萬元 無 投入38803418元拆遷河道建設(shè)資金2000萬元 無 投入58803418元拆遷河道建設(shè)資金2000萬元 （2.7萬方） 臨城部分物業(yè)銷售回款一億 毛收入21196583元拆遷安置區(qū)域后期建設(shè)資金39430萬元

13、 拆遷安置區(qū)商業(yè)及商品房銷售增加432854817元 毛收入59751400元三孔橋河道片區(qū)建設(shè)資金5000萬元 毛收入9751400元三孔橋河道改造及建設(shè)資金5000萬元 三孔橋河道物業(yè)銷售3000萬元 投入10248600元三孔橋河道改造及建設(shè)資金2000萬元 臨城河道商業(yè)區(qū)銷售7150萬元 毛收入41250000元三孔橋河道改造及建設(shè)后期資金120993610 三孔橋河道物業(yè)銷售533201678元 毛 453458068假設(shè)對拆遷安置的土地進行前期開發(fā)計算，毛利預計453458068元。實際資金占用情況視當時市場營銷情況變動。該方案未計算營銷成本及資金周轉(zhuǎn)占用成本。操作建議w關(guān)鍵詞：w

14、盡量低的現(xiàn)金投入w利用開發(fā)回款對后續(xù)資金進行跟進補充w優(yōu)質(zhì)貨包與劣質(zhì)貨包合理平衡w與政府談判獲得較好的政策環(huán)境w與施工單位進行墊資建設(shè)w進行多項融資渠道w一、511畝土地進倉及建材城建設(shè)銷售期w（2011年3月2012年5月）w1、資金投入：45665.77萬元資金投放應(yīng)對策略及開發(fā)節(jié)奏（1）、土地款預估：511畝50萬元/畝=25550萬元（2）、開發(fā)建設(shè)費：（1500元/m2） a、開發(fā)期間費：100元/m2 134105.49 m2 =1341.05萬元 b、建安成本：1200元/m2 134105.49 m2 =16092.66萬元 c、稅收：177.4元/m2 134105.49 m

15、2 = 2378.98萬元 d、管理費：303.08萬元 合計：20115.77萬元 w2、銷售回款及周期（1）、2011年8月回款：23685.6萬元（2）、2011年10月回款：14211.4萬元（3）、2012年5月回款：9474.24萬元合計：47371.24萬元資金投放應(yīng)對策略及開發(fā)節(jié)奏資金投放應(yīng)對策略及開發(fā)節(jié)奏w3、資金投放應(yīng)對方式（1）、開發(fā)初期應(yīng)付款：2500萬元 （2011年3月） 預交政府土地款及開發(fā)期間費：1341.05萬元 合計：3841.05萬元資金投放應(yīng)對策略及開發(fā)節(jié)奏w開發(fā)初期應(yīng)付款資金籌措采用方法：a、股東整合：吸納新股東股本金：5000萬元 占股比例：資金投放

16、應(yīng)對策略及開發(fā)節(jié)奏w開發(fā)初期應(yīng)付款資金籌措采用方法：b、對義通河項目工程整體向全省招標，計劃對外采取6家施工單位選聘的模式進行施工單位招標公示。將建材市場及拆遷安置區(qū)域進行工程包分解。每包按照10%的工程保證金進行收取，一家施工單位中標多個項目者，每增加一個項目工程需增加500萬的工程保證金。支付保證金的企業(yè)，自工程完成15%后開始支付建設(shè)款項。如中標單位不能支付保證金，則工程完成80%后開始支付建設(shè)款項。該項能對建設(shè)資金自可銷售至基本屬于不開支階段。資金投放應(yīng)對策略及開發(fā)節(jié)奏w開發(fā)初期應(yīng)付款資金籌措采用方法：c、向投融資擔保公司融資3800萬元，使用期5個月，資金成本950萬元，用今后開發(fā)的

17、底商作擔保。資金投放應(yīng)對策略及開發(fā)節(jié)奏w開發(fā)初期應(yīng)付款資金籌措采用方法：d、項目修詳規(guī)方案報批通過后，立即開展定向團購進行融資，針對建材市場要求政府于項目啟動時對原經(jīng)營戶進行政策擠壓，收取定金的模式對項目前期費用進行融資。預計2項整體融資規(guī)?？蛇_一個億左右。而針對前期便可一次性付款的客戶，給予較高的折扣點數(shù)，以合作開發(fā)的模式先行進行客戶兌現(xiàn)。預計可完成10000萬元的擠壓團購。資金投放應(yīng)對策略及開發(fā)節(jié)奏（2）與政府協(xié)商共渡難關(guān)2011年8月底支付至土地款50%，約12775萬元，辦理建材城及安置房建設(shè)用地土地證，用土地證抵押貸款約10000萬元。w4、現(xiàn)金流量資金投放應(yīng)對策略及開發(fā)節(jié)奏w小結(jié)：

18、本開發(fā)期段除償還股本金及借款或融資外，支付開發(fā)期間費100%，建安費支付至95%，預留5%質(zhì)量保證金外，實現(xiàn)現(xiàn)金流27967.16萬元，同時已將安置小區(qū)土地費支付。資金投放應(yīng)對策略及開發(fā)節(jié)奏w二、啟動安置房建設(shè)及三孔橋片區(qū)開發(fā)準備，并為安置拆遷做準備（2011年6月2013年12月）w1、資金投入：650605萬元資金投放應(yīng)對策略及開發(fā)節(jié)奏（1）、土地款：12775萬元（2）、開發(fā)建設(shè)費：1650元/m2 304700 m2 =49780.5萬元 a、開發(fā)前期費：3047萬元 b、建安成本：42482.94萬元 c、稅收：425056萬元 資金投放應(yīng)對策略及開發(fā)節(jié)奏（3）、安置補償費：835戶 3萬元=2505萬元（4）、三孔橋片區(qū)開發(fā)采用整合合作開發(fā)方式，開發(fā)商出土地，項目運營商出商業(yè)運營計劃，合作開發(fā)。 w2、銷售回款及周期（1）、可銷售面積：225653.12 m2 安置房面積：79046.88 m2 （2）、2012年5月銷售回款：28206.64萬元（3）、2013年5月銷售回款：16923.98萬元（4）、2013年12月銷售回款：11282.66萬元合計：56413