浙江嘉興城東路地塊可行性研究報告

1、嘉興城東路地塊可行性研究報告2011-06-16第一章總論 錯誤！未定義書簽。1.1 項目概況 錯誤！未定義書簽。1.2 項目編制依據(jù) 錯誤！未定義書簽。1.3 項目背景 錯誤！未定義書簽。1.4 可行性研究結(jié)論 錯誤！未定義書簽。第二章項目建設(shè)的必要性和可行性 錯誤！未定義書簽。2.1 項目建設(shè)的必要性 錯誤！未定義書簽。2.2 項目建設(shè)的可行性 錯誤！未定義書簽。第三章項目建設(shè)條件 錯誤！未定義書簽。3.1 項目選址 錯誤！未定義書簽。3.2 項目建設(shè)條件 錯誤！未定義書簽。第四章建設(shè)內(nèi)容 錯誤！未定義書簽。4.1 項目建設(shè)指導(dǎo)思想 錯誤！未定義書簽。4.2 建設(shè)內(nèi)容 錯誤！未定義書簽。第

2、五章施工組織設(shè)計 錯誤！未定義書簽。5.1 施工條件 錯誤！未定義書簽。5.2 施工進(jìn)度 錯誤！未定義書簽。第六章投資估算和資金籌措 錯誤！未定義書簽。6.1 估算說明 錯誤！未定義書簽。6.2 資金估算 錯誤！未定義書簽。6.3 資金籌措方案 錯誤！未定義書簽。第七章綜合效益分析 錯誤！未定義書簽。7.1 經(jīng)濟(jì)效益 錯誤！未定義書簽。7.2 社會效益 錯誤！未定義書簽。第八章實施和運行管理 錯誤！未定義書簽。8.1 組織機構(gòu)設(shè)置 錯誤！未定義書簽。8.2 實施管理 錯誤！未定義書簽。8.3 運行管理 錯誤！未定義書簽。第九章環(huán)境影響與評價 錯誤！未定義書簽。9.1 環(huán)境現(xiàn)狀分析 錯誤！未定義

3、書簽。9.2 項目實施對環(huán)境的影響 錯誤！未定義書簽。9.3 對策及措施 錯誤！未定義書簽。第十章結(jié)論和建議 錯誤！未定義書簽。10.1 可行性研究結(jié)論 錯誤！未定義書簽。10.2 問題與建議 錯誤！未定義書簽。一、區(qū)域規(guī)劃1.1城市人口嘉興市位于浙江省東北部、長江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶，是長江三角洲 重要城市之一。市境介于北緯30度21分至31度2分與東經(jīng)120度18分至121 度16分之間，東臨大海，南倚錢塘江，北負(fù)太湖，西接天目之水，大運河縱貫 境內(nèi)。市城處于江、海、湖、河交會之位，扼太湖南走廊之咽喉，與滬、杭、蘇、 湖等城市相距均不到百公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯。嘉興市為浙江省省轄市，下設(shè)

4、南湖區(qū)、秀洲區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，轄嘉善縣、 海鹽縣2個縣以及平湖市、海寧市、桐鄉(xiāng)市 3個市（縣級市）。嘉興市有建 制鎮(zhèn)53個、已設(shè)有鄉(xiāng)、街道 22個、城市社區(qū)（居委會） 187個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū) 111個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居委會12個、行政村940個。2010年末，全市戶籍人口 341.60萬人,比上年末增加2.01萬人，其中市區(qū) 常駐人口約85萬人，27萬戶左右。全市戶籍人口出生率7.80?,死亡率7.14?, 自然增長率0.67?。全年遷入人口 3.93萬人，遷出人口 2.18萬人，人口機械 增長率5.13?。1.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值2296.00億元，按可比價格計算，增長 13.7%, 增幅

5、比上年提高4.4個百分點，排長三角16城市第11位。按戶籍人口計算，人 均GDP為67410元（9958美元），增長13.1%?！?一五”期間，全市地區(qū)生產(chǎn)總 值年均增長12.4%,年均增速高出全省0.6個百分點。圖1 : 2005-2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值及增速2010年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 27487元，排長三角16城市第12位， 比上年增長11.3%，扣除價格因素，實際增長7.0%;農(nóng)村居民人均純收入14365 元，增長13.2%，實際增長8.9%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出16559元，增長7.8%； 農(nóng)村居民人均生活消費支出9274元，增長8.7%?！?一五”期間城鄉(xiāng)居民收入

6、年均實際分別增長 8.2%和 9.5%；城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)分別由2005年的36%、37.5%下降為 32.9%和 33.0%。圖11: 2005-2010年全市城鄉(xiāng)居民收入1.3產(chǎn)業(yè)分析2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值 126.30億元，增長 3.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值 1342.12億元，增長15.4%;第三產(chǎn)業(yè)增加值827.58億元，增長12.5%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由2005 年的 7.3 : 58.8 : 33.9 調(diào)整為 5.5:58.5:36.0。2005年三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成第一產(chǎn)2 0 10年三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)1.4固定資產(chǎn)投資2010年，全市全社會固定資產(chǎn)投資1518.56億元，比上年增長23.1%

7、。限額 以上固定資產(chǎn)投資1362.49億元，增長21.3%,“十一五”期間，全社會固定資 產(chǎn)投資額累計達(dá)5459.06億元，是“十五”期間的2.1倍，年均增長16.6%。全年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資270.75億元，排長三角16城市第10位。同比上 年增長44.6%;房屋施工面積2746.7萬平方米，增長24.7%；房屋竣工面積612.5圖4: 2005-2010年全社會固定資產(chǎn)投資及增速1600140012001000800600400200022.5羽.1%25.020.015.010.05.00.02005年2006年2007年2008年2009年2010年萬平方米，增長21.3%,銷售面積5

8、97.1萬平方米，下降12.4%.億元1.5、發(fā)展規(guī)劃1.5.1功能定位與總體發(fā)展市域功能定位浙江接軌上海、競合江蘇的門戶型都市地區(qū)與交通樞紐；長三角南翼新興的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地， 浙江省科技創(chuàng)新和文化職教的先進(jìn)地區(qū)， 環(huán) 杭州灣先進(jìn)制造業(yè)的重點發(fā)展地區(qū)；吳越古韻與現(xiàn)代文明交相輝映的城鄉(xiāng)和諧發(fā)展地區(qū)，融匯江南水鄉(xiāng)和江海特色的生態(tài)宜居型都市地區(qū)。都市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略多元交融，與周邊城市錯位發(fā)展，構(gòu)筑具有嘉興自身特色的“和諧”大都市造魅力嘉興一一提示文化的地域特色；增強都市地區(qū)的內(nèi)聚力；精明嘉興一一實行精明增長方式與集約化的發(fā)展模式；精致嘉興一一建設(shè)高質(zhì)量的都是景觀，培育精致化的都市氣質(zhì)；優(yōu)雅嘉興 營造恬靜

9、、儒雅、舒適的都市環(huán)境與氛圍。規(guī)劃中心城區(qū)發(fā)展以南湖為中心，向心集聚，逐步形成“一心雙核、兩副兩軸、 三片三楔”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。1.5.2交通規(guī)劃1、對外交通規(guī)劃對外交通高速公路網(wǎng)（三縱三橫三連）、320國道（一級公路標(biāo)準(zhǔn)）、07省道（一級公路標(biāo)準(zhǔn)）、01省道（一級公路標(biāo)準(zhǔn)）、滬杭鐵路、乍嘉磁懸浮、滬杭城 際軌道交通、蘇嘉紹城際軌道交通以及“三橫兩縱三連兩延伸”的高等級航道網(wǎng) 組成，形成鐵路、公路、水運多種運輸方式協(xié)調(diào)的現(xiàn)代化、立體化、高速化的四 通八達(dá)的區(qū)域綜合交通系統(tǒng)，增強區(qū)域交通聯(lián)系，確立嘉興地區(qū)成為杭州灣北岸 區(qū)域交通樞紐中心。2、內(nèi)部交通規(guī)劃國省道和主要城市快速路網(wǎng)形成“梁歡十射

10、一連”的道路網(wǎng)絡(luò)，規(guī)劃“環(huán)形 加放射”的快速大運量城市軌道交通聯(lián)系主城、各副城及濱江、濱海新城?！皟森h(huán)”：主城環(huán)線、聯(lián)系五個副城的環(huán)線“環(huán)形加放射”的城市內(nèi)部軌道交通線：串聯(lián)各副城的城市內(nèi)部軌道交通環(huán)線： 聯(lián)系中心城區(qū)至個副城區(qū)和濱海新城的城市內(nèi)部交通射線。1.6商業(yè)規(guī)劃研究嘉興市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（2005年2010 年）1、規(guī)劃的對象、范圍本規(guī)劃的范圍指嘉興市域所轄秀城、秀洲兩區(qū)和嘉善、平湖、海鹽、海寧、 桐鄉(xiāng)五縣（市），面積3915平方公里。規(guī)劃重點范圍是嘉興中心城區(qū)和新豐、余 新、鳳橋、七星、大橋、王江涇、王店、油車港、新塍、洪合共10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展。規(guī)劃的商業(yè)范圍：市域各級商業(yè)中

11、心、市域?qū)I(yè)市場、市區(qū)商業(yè)街（區(qū)） 市區(qū)大型零售商業(yè)、市區(qū)大型餐飲業(yè)規(guī)劃的規(guī)模范圍（指單體設(shè)施建筑面積，以下同） ：1、超市（含綜合超市、 倉儲式超市）：2000平方米以上； 2、購物中心： 30000 平方米以上； 3、大型專 業(yè)店： 2000平方米以上； 4、百貨店： 5000平方米以上； 5、專業(yè)餐飲店： 2000 平方米以上； 6、二星級及以上酒店； 7、農(nóng)貿(mào)市場： 2000 平方米以上； 8、專業(yè) 市場： 10000平方米以上。2 規(guī)劃的期限本規(guī)劃的期限為：20052010年3空間布局根據(jù)嘉興市城市總體規(guī)劃原則和商貿(mào)業(yè)發(fā)展定位， 嘉興市商貿(mào)流通業(yè)將形成 “一心三翼五極多結(jié)點”的整體發(fā)

12、展格局。“一心”：即由中山路、勤儉路、禾興中路和建國中路所形成的“井”字型 市級商業(yè)中心區(qū)塊，作為嘉興市本級輻射整個嘉興市域乃至周邊地區(qū)和縣（市） 的市級商業(yè)和現(xiàn)代商務(wù)中心?！叭怼保杭葱愠?、秀洲商貿(mào)發(fā)展翼和南湖新區(qū)旅游商貿(mào)發(fā)展翼?！拔鍢O”：即嘉善、平湖、海鹽、海寧和桐鄉(xiāng)五縣（市）區(qū)域商貿(mào)發(fā)展極?！岸嘟Y(jié)點”：即分布于嘉興市域各鎮(zhèn)，以滿足本地居民生產(chǎn)、生活需求為主 的商貿(mào)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。4發(fā)展目標(biāo)根據(jù)嘉興市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想和商貿(mào)業(yè)發(fā)展定位， 商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的 具體目標(biāo)是：全市商貿(mào)流通規(guī)模不斷擴(kuò)大到 201 0年，實現(xiàn)全市社會消費品零售總額達(dá)到 573億元，年均遞增約 12%； 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和餐

13、飲業(yè)實現(xiàn)增加值 168億元，年均遞增12%批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 和餐飲業(yè)增加值占GDP勺比重達(dá)到15%。注：2003年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 279.39億元。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 和餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值85.35億元，占GDP比重為10%左右。商業(yè)網(wǎng)點布局日趨合理在嘉興市區(qū)范圍內(nèi)形成四個層次的商品流通網(wǎng)絡(luò)，即:第一層次為嘉興市級商業(yè)中心；第二層次為秀城區(qū)、秀洲區(qū)兩個商業(yè)副中心和南湖新區(qū)景區(qū)商業(yè)中心； 第三層次為分布于市級商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)中心內(nèi)（或周邊）的若干條商業(yè)街； 第四層次為分布于市區(qū)和各鎮(zhèn)區(qū)居民集中居住區(qū)域的若干個社區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中 心。在其他縣（市），按照當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況分別建設(shè)和發(fā)展區(qū)域商業(yè)中

14、心、特色 街、旅游商貿(mào)和社區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)）商業(yè)中心。合理規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點面積到2010年，嘉興全市人均（戶籍人口和居住一年以上的人口）擁有商業(yè)網(wǎng)點面積0.81.1平方米。全市城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點總面積將達(dá)到340萬平方米左右城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點面積發(fā)展規(guī)劃城鎮(zhèn)等級城鎮(zhèn)名稱城鎮(zhèn)規(guī)模（萬人）商業(yè)網(wǎng)點面積（萬m2控制標(biāo)準(zhǔn)（m2/千人）2010 年2010 年2010 年第一級中心城區(qū)（含秀城、秀洲兩區(qū)）1201321100桐鄉(xiāng)城區(qū)202522 271100海寧城區(qū)202522 271100平湖城區(qū)12 1512 151000第二級嘉善城區(qū)15 1814 17900海鹽城區(qū)12 1511 14900第三級鎮(zhèn)區(qū)352.4 480

15、0注： 1、人口規(guī)模預(yù)測數(shù)據(jù)主要來自嘉興市城市總體規(guī)劃 （2003.12 ）文 本；2 、2003年，嘉興市區(qū)人均商業(yè)網(wǎng)點面積僅為 0.71平方米。 商業(yè)業(yè)態(tài)豐富多樣、協(xié)調(diào)發(fā)展到2010年，嘉興全市年銷售額超5億元的大型零售商業(yè)企業(yè)達(dá) 68家，超 10億元的大型零售商業(yè)企業(yè)達(dá) 12家。連鎖經(jīng)營快速發(fā)展。到 2010 年，連鎖企業(yè)發(fā)展到 30 家，連鎖門店 800 家， 經(jīng)營銷售額達(dá)到 150億元左右，占全社會消費品零售總額的比重達(dá)到30。商貿(mào)流通業(yè)對外開放持續(xù)擴(kuò)大規(guī)劃期內(nèi)， 全市共引進(jìn)外資開設(shè) 1620家大型（面積 5000平方米以上）零 售商業(yè)網(wǎng)點。流通現(xiàn)代化水平不斷提高規(guī)劃期末，全市零售商

16、業(yè)企業(yè)中應(yīng)有 70的網(wǎng)點使用電子計算機管理。全 市各商品交易市場成交總額的 30以上應(yīng)通過電子商務(wù)來實現(xiàn)。建設(shè)國內(nèi)領(lǐng)先的大型專業(yè)市場、 長三角重要的港口物流基地和杭州灣主要的 區(qū)域配送中心到 2007 年，基本構(gòu)建完成商品交易市場網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)代物流框架體系，物流增 加值達(dá)到 60 億元，嘉興港吞吐能力達(dá) 2700萬噸，集裝箱吞吐量達(dá) 38萬標(biāo)準(zhǔn)箱。 全市各類專業(yè)市場成交額達(dá)到 800億元以上，其中年交易額 100億元以上的市場1 個， 50億元以上的市場 5個， 10億元以上的市場 15個。到 2010年，物流增 加值突破 100 億元，市場成交總額突破 1 000億元，初步建成長三角南翼的區(qū)域

17、性大宗商品倉儲配送中心。5 商業(yè)中心規(guī)劃（1 ）市級商業(yè)中心市級商業(yè)中心建設(shè)的目標(biāo)：以“三街六區(qū)塊” （三街指建國路、少年路、府 南街，六區(qū)塊分布于東至建國路，西至原衛(wèi)校、市政府西側(cè)，北至勤儉路、環(huán)城 路，南至斜西街，總用地 0.85 平方公里的區(qū)域）改造為基礎(chǔ)，以“井字型”核 心商業(yè)區(qū)建設(shè)為目標(biāo)，以“井字型”內(nèi)“口字型”區(qū)域建設(shè)為重點，通過主要區(qū) 塊分片特色改造，將內(nèi)環(huán)河內(nèi)區(qū)域建設(shè)為集購物、休閑、旅游、商務(wù)、辦公于一 體，路網(wǎng)布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的市級商業(yè)中心。“口字型”區(qū)塊的改造應(yīng)貫徹“整體改造、凸現(xiàn)特色、抓好結(jié)點、引領(lǐng)周 邊”的總體思想。（2）區(qū)域商業(yè)中心嘉興全市將形成秀

18、城、 秀洲兩個城區(qū)商業(yè)副中心、 南湖新區(qū)景區(qū)商業(yè)中心和 五個縣（市）區(qū)域性商業(yè)中心。秀城區(qū)商業(yè)副中心指秀城新區(qū)商業(yè)副中心。 位于秀城新區(qū)規(guī)劃范圍的西部， 外環(huán)東路以東部分， 總面積 7 平方公里。轄區(qū)內(nèi)在建大型商業(yè)網(wǎng)點主要有萬好家居、 國際中港城、 汽 車商貿(mào)園等。秀洲區(qū)商業(yè)副中心指秀洲新區(qū)商業(yè)副中心。 位于秀洲新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的秀洲中心區(qū)， 總面積為 9.68 平方公里。轄區(qū)內(nèi)在建大型商業(yè)設(shè)施主要有江南摩爾、永泰廣場、國浩廣 場、財富廣場、好一家家居購物廣場、嘉興國際文體商貿(mào)城等。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng) 做好在建商業(yè)網(wǎng)點尤其是大規(guī)模商業(yè)網(wǎng)點的招商和定位， 嚴(yán)格新建大型商業(yè)網(wǎng)點 的審批。南湖新區(qū)旅游商貿(mào)副

19、中心隨南湖路湖濱區(qū)塊改造項目建設(shè)的開發(fā)啟動， 規(guī)劃在此區(qū)塊建設(shè)南湖新區(qū)旅 游商貿(mào)副中心。 南湖新區(qū)旅游商貿(mào)副中心的功能是為滿足南湖景區(qū)游客購物、 餐 飲、娛樂、住宿、交通等方面的需求。應(yīng)配置商務(wù)會議、會展、餐飲店、賓館飯 店、旅游商品購物超市、便利店等業(yè)態(tài)。嘉善商業(yè)中心嘉善商業(yè)中心位于主城區(qū)，由環(huán)城北路，體育路、晉陽路、施家路所圍成的 區(qū)域。商業(yè)中心的商業(yè)網(wǎng)點主要分布在解放路、中山路、亭橋路、車站路、健康 路等，該商業(yè)中心服務(wù)于嘉善縣整個縣域范圍， 規(guī)劃期末， 縣級商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面 積約 14 萬平方米，縣級商業(yè)中心呈線型分布。平湖商業(yè)中心當(dāng)湖商業(yè)中心位于平湖中心城區(qū) （當(dāng)湖），東接?xùn)|湖，南至城

20、南路，西依環(huán) 城西路， 北靠環(huán)城北路。 該城市商業(yè)中心包括濱湖商圈、 關(guān)帝廟商圈和城南路商 圈。海鹽商業(yè)中心海鹽南臨杭州灣， 交通十分便捷， 秦山核電站和南北湖省級旅游風(fēng)景區(qū)位于 該縣境內(nèi)。 以朝陽路和勤儉路交叉口為中心， 半徑 200 米左右的范圍規(guī)劃建設(shè)海 鹽商業(yè)中心。海寧商業(yè)中心以工人路區(qū)塊（面積 17 萬平方米）為中心，半徑 250 米左右的范圍構(gòu)成海 寧商業(yè)中心， 該中心主要聚集傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)態(tài)。 以錢江西路區(qū)塊 （面積 7 萬平方米 的區(qū)域）構(gòu)成海寧商業(yè)次中心，主要集聚現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)。桐鄉(xiāng)商業(yè)中心規(guī)劃以東起公園路、西至梧桐大街、南起振興中路、北至北港河（面積 2.5 平方公里）的區(qū)域構(gòu)成

21、桐鄉(xiāng)商業(yè)中心。 濮院的羊毛衫加工業(yè)、 崇福的裘皮加工業(yè)、 洲泉和石門的制鞋業(yè)、 同福和石門、 鳳鳴的杭白菊加工業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)， 以及烏鎮(zhèn) 的旅游業(yè)將成為發(fā)展桐鄉(xiāng)商貿(mào)業(yè)的重要載體。（3）社區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃中為社區(qū)居民服務(wù)的網(wǎng)點有兩個層次： 一個是居住區(qū)商業(yè)； 另一個層次 是街坊商業(yè)。兩個層次的社區(qū)商業(yè)比重控制在 80： 20。距離商業(yè)中心1公里以外的居民聚集區(qū)，原則上居住人口13萬人設(shè)置一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，營業(yè)面積總規(guī)模為500015000平方米。嘉興市本級現(xiàn)有10個鎮(zhèn)、38個社區(qū)，按照“方便居民服務(wù)、優(yōu)化商貿(mào)資源 配置”的原則，同時考慮到形成社區(qū)商業(yè)中心的基本規(guī)模，至規(guī)劃期末市本級將 形成4

22、8個社區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)）商業(yè)中心。（4）城鎮(zhèn)商業(yè)按照浙江省人民政府關(guān)于建設(shè)農(nóng)村現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)的有關(guān)要求， 規(guī)劃期內(nèi)每鎮(zhèn) 設(shè)立12個連鎖超市（總面積30005000平方米），每村設(shè)立12個超市配送 便民店（總面積300平方米）。表2:各級商業(yè)中心基本指標(biāo)一覽表級別設(shè)置地域功能定位服務(wù)對象服務(wù)人口基本商業(yè)面積（m2基本設(shè)置業(yè)態(tài)業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)以“口”字形為中心，四周以環(huán)城河為界的區(qū)域購物、文化、娛樂、休閑、旅游國內(nèi)外、市域及本市消費者超廣域30萬購物中心、大型百 貨店、專業(yè)店、專 賣店、文化娛樂、 餐飲星級賓館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚區(qū)、公共交通集散地購

23、物、文化、娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費者15萬10萬購物中心、超市、百貨店、文化娛樂、餐飲生活服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)人流集中、交通便利的地段保障該地區(qū)居 民的日常生 活，提供必要 的服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?3萬11.5萬超市、便利店、醫(yī)藥店、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲生活服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)集鎮(zhèn)商業(yè)人流集中、交通便利的地段保障該地區(qū)居 民的日常生 活，提供必要 的服務(wù)本鎮(zhèn)和周邊居民35萬2.1 3.5萬超市、便利店、餐飲、農(nóng)貿(mào)市場生活服務(wù)、金融服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)6.主要發(fā)展商業(yè)業(yè)態(tài)（1）零售業(yè)購物中心依照嘉興市總體情況，規(guī)劃期內(nèi)擬新建三座購物中心，規(guī)劃總面積1520萬平方米。在現(xiàn)有市級商業(yè)中心

24、中的 “口”字型核心區(qū)塊， 新建包含百貨店在內(nèi)的大型 購物中心一處， 面積在 8 1 0萬平方米， 使之成為嘉興市本級的標(biāo)志性零售商業(yè) 建筑。在秀城、秀洲兩個副中心分別建一處面積在 35萬平方米的購物中心。 百貨店從嘉興市情況看，規(guī)劃期內(nèi)在市級商業(yè)中心區(qū)內(nèi)適度發(fā)展 1 2處百貨店。 發(fā)展重點放在經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整和實現(xiàn)特色經(jīng)營錯位發(fā)展上。在秀城和秀洲兩個商業(yè)副中心， 各新建 1 2處百貨店（總面積 1000016000 平方米），其中有一處百貨店可作為購物中心內(nèi)的主力業(yè)態(tài)。倉儲式商場按照秀城、秀洲兩區(qū)的實際情況， 規(guī)劃期內(nèi)在秀城和秀洲兩區(qū)居民相對集中 的居住區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合處或交通干道邊，各建 1 處倉

25、儲式商場（總面積 24000 30000平方米）。綜合性超市規(guī)劃期內(nèi)在嘉興市秀城區(qū)和秀洲區(qū)范圍內(nèi)居民集聚的區(qū)域，分別選址建設(shè)1 2處大型綜合超市（總面積 20000平方米）。各社區(qū)商業(yè)中心均應(yīng)發(fā)展 12 處綜合性超市（總面積 10002000平方米）。專業(yè)店和專賣店規(guī)劃期內(nèi)， 通過對嘉興市級商業(yè)中心、 區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)街內(nèi)零星店鋪的 整治，把此類業(yè)態(tài)作為引進(jìn)重點和發(fā)展方向。 至規(guī)劃期末， 此類業(yè)態(tài)在市級商業(yè) 中心、區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)街內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量比重不低于40。便利店便利店是社區(qū)商業(yè)和街坊商業(yè)的主體業(yè)態(tài)。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)該大力培育或引進(jìn) 大型連鎖經(jīng)營企業(yè)，發(fā)展便利連鎖店，重點改造以“夫妻老婆

26、店”為主要代表的 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。（2）賓館飯店、餐飲業(yè)規(guī)劃期內(nèi)在市級商業(yè)中心區(qū)新建五星級賓館 2家，在秀城、秀洲商業(yè)副中心 分別新建四星級以上賓館24家，其中五星級賓館各1家；南湖新區(qū)旅游商貿(mào) 副中心建設(shè)四星級以上賓館 45家。在規(guī)劃期內(nèi)，嘉興餐飲業(yè)應(yīng)以弘揚地方特色菜肴為主線， 積極引進(jìn)國內(nèi)外餐 飲名店、大店和特色店。市區(qū)新建大型零售商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃類別數(shù)量區(qū)位規(guī)模（m2）建設(shè)、整治目標(biāo)備注近期中遠(yuǎn)期購物中心1市級商業(yè)中心“口”字型核心區(qū)塊810萬規(guī)劃招商、建設(shè)、提升嘉興標(biāo)志性商業(yè)建筑2秀城商業(yè)副中心35萬規(guī)劃招商建設(shè)提升秀城區(qū)標(biāo)志性商業(yè)建筑3秀洲商業(yè)副中心35萬規(guī)劃招商建設(shè)提升秀洲區(qū)標(biāo)志性商業(yè)建

27、筑綜合超市1社區(qū)商業(yè)中心12處0.10.2萬規(guī)劃建設(shè)提升社區(qū)居民日常消費的首選購物場所2秀城、秀洲商業(yè)副中心各2萬規(guī)劃建設(shè)提升滿足兩區(qū)居民日常購物需求倉儲式商場秀城、秀洲商業(yè)副中心各0.81萬規(guī)劃招商建設(shè)提升滿足居民購物消費的倉儲式商場（3）商業(yè)街本著“少而精、少而特、少而旺”的建街原則，規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)著力打造以下七 條商業(yè)街（見表4）。專業(yè)街規(guī)劃建設(shè)一覽表名 稱區(qū)位主營業(yè)態(tài)近期目標(biāo)中長期目標(biāo)備注建國路休閑購物商業(yè)街建國路超市、家具、專業(yè)店、專賣店、便利店等嘉興市民日常購物休閑的首選商業(yè)街嘉興市級商業(yè)中心內(nèi)旅游購物的靚麗品牌現(xiàn)狀整治禾興路電子信息產(chǎn)品街禾興路計算機、數(shù)碼信息產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品專業(yè)店、專

28、賣店嘉興市民通訊及電子產(chǎn)品購物首選特色街極富現(xiàn)代品位的電子信息產(chǎn)品一條街現(xiàn)狀整治嘉興斜西金融街斜西街銀行、證券、保險、服務(wù)等機構(gòu)金融機構(gòu)集中區(qū)域金融機構(gòu)林立，建筑特色鮮明，街區(qū)環(huán)境優(yōu)美現(xiàn)狀整治南湖歷史文化景觀街（梅灣古街）梅灣街旅游休閑購物店鋪、文化消費 類（如名人書畫、旅游紀(jì)念品） 店鋪南湖景區(qū)文化休閑購物街南湖景區(qū)文化休閑購物街規(guī)劃建設(shè)中基路歷史風(fēng)情休閑街中基路老字號特色店、古玩、古董、字畫、工藝品專業(yè)店、土特產(chǎn)專賣店歷史風(fēng)情休閑街歷史風(fēng)情休閑街規(guī)劃建設(shè)少年路精品服飾街少年路品牌系列專賣店、飾品專賣店中高檔服飾街高檔精品服飾街現(xiàn)狀整治府南花鳥工藝品街府南街花店、寵物、郵品、錢幣、工藝品店以

29、滿足本地居民個性化需求為主的特色商業(yè)街以滿足本地居民個性化需求為主的特色商業(yè)街規(guī)劃建設(shè)（4）市域?qū)I(yè)市場規(guī)劃期內(nèi)需改造、提升、遷（擴(kuò)）建的現(xiàn)有專業(yè)市場有城西綜合市場群、中 國繭絲綢交易市場、嘉興市濮院洪合羊毛衫市場、嘉興汽車商貿(mào)園、嘉興中 國紡織城、嘉興糧油批發(fā)市場、嘉興鋼材市場、海寧中國皮革城、海寧中國紡織 城、嘉善商城、嘉善華東建材市場；規(guī)劃新建的專業(yè)市場有王店中國小家電城、嘉興文體用品市場、嘉興大宗 物資交易市場、海寧經(jīng)編市場、平湖（國際）服裝貿(mào)易中心。（詳見表5）。表5:市域?qū)I(yè)市場規(guī)劃一覽表名稱區(qū)位規(guī)模（萬平方米）近期目標(biāo)中長期目標(biāo)備注城 西 綜 合 市 場 群嘉興市蔬菜市場、水產(chǎn)市

30、場、土特產(chǎn)市場、水果市場、建陶市場320國道西 側(cè)、乍嘉蘇高 速公路及新 規(guī)劃的南郊 河以東、運河 以南226綜合性、現(xiàn)代化的大型綜合農(nóng)副產(chǎn)品集散中心設(shè)施齊全、功能完善、管理規(guī)范的城西綜合市場群遷建、提升中國繭絲綢交易市場中環(huán)西路6.2中國繭絲綢產(chǎn)銷調(diào)節(jié)及物流調(diào)度中心、價格發(fā)布和行情信息中心世界最大的繭絲綢交易市場之一改造、提升濮院洪合羊毛衫市場濮院鎮(zhèn)與洪合鎮(zhèn)交界處380與濮院羊毛衫市場共同構(gòu)成全國最大羊毛衫集散中心全國最大羊毛衫集散中心， 同時具備較強的國際市場 輻射功能整合、提升嘉興汽車商貿(mào)園秀城新區(qū)中環(huán)南路高中園區(qū)旁94.1浙北大型汽車商貿(mào)交易平臺長三角地區(qū)影響較大的汽車營銷服務(wù)園區(qū)建設(shè)

31、、提升嘉興中國紡織城秀洲區(qū)王江涇鎮(zhèn)2.1嘉興紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工貿(mào)互動的商務(wù)平臺嘉興紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工貿(mào)互動的商務(wù)平臺遷建、提升嘉興糧油批發(fā)市場火車東站鐵水港內(nèi)6.67滿足嘉興地區(qū)糧油需求的糧油批發(fā)市場省內(nèi)和上海、蘇州地區(qū)具有較強輻射力的糧油批發(fā)市場整治、提升嘉興鋼材市場秀洲區(qū)內(nèi)北郊河一帶10嘉興市最大的鋼材市場長三角內(nèi)區(qū)域性重點鋼材市場整治、提升海寧中國皮革城海寧市區(qū)2.2全國皮革制品集散中心國際性的皮革制品集散中心遷建、提升海寧中國紡織城海寧許村13全國家紡產(chǎn)品交易中心、展示中心和信息中心國際化家紡產(chǎn)品交易中心、展示中心和信息中心整治、提升嘉善商城嘉善城區(qū)4.8區(qū)域性副食品、小商品配送中心區(qū)域性

32、副食品、小商品配送中心整治、提升嘉善華東建材市場嘉善魏塘鎮(zhèn)內(nèi)13.8嘉善縣最大的建材市場華東地區(qū)具有一定知名度的區(qū)域性建材市場整治、提升王店中國秀洲區(qū)王店66.7嘉興地區(qū)特色多功能小家電長三角地區(qū)有一定影響力規(guī)戈y小家電城鎮(zhèn)市場的小家電市場建設(shè)嘉興文體用品市場秀洲新區(qū)內(nèi)20省內(nèi)具有較大影響的文體用品專業(yè)市場長三角地區(qū)具有較大影響力的文體用品專業(yè)市場規(guī)戈y建設(shè)嘉興大宗物資交易市場嘉興乍浦獨山碼頭區(qū)域20滿足嘉興地區(qū)煤炭等大宗物資需求的生產(chǎn)資料交易市場長三角地區(qū)具有較強輻射力的煤炭等大宗物資交易市場規(guī)戈y建設(shè)海寧經(jīng)編市場海寧丁橋鎮(zhèn)6.67集生產(chǎn)中心、研發(fā)中心、展示中心、信息中心于一體的區(qū)域性經(jīng)編專

33、業(yè)市場集生產(chǎn)中心、研發(fā)中心、展示中心、信息中心于一體 的，輻射長三角的經(jīng)編專業(yè) 市場規(guī)戈y建設(shè)平湖（國際）服裝貿(mào)易中心平湖市區(qū)25.88區(qū)域性服裝貿(mào)易中心國際化服裝貿(mào)易中心規(guī)戈y建設(shè)結(jié)論：城市經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)，人均 GDP近萬美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過3000美元的同時城市建設(shè)略顯滯后；軌接上海融入大杭州灣的規(guī)劃目標(biāo)加速了城市建設(shè)進(jìn)程；區(qū)域產(chǎn)業(yè)中第二產(chǎn)業(yè)所占比重較大，是嘉興經(jīng)濟(jì)支柱；二、地塊綜述三、區(qū)域市場分析3.1住宅市場分析3.1.1 土地市場分析2010 2011年5月嘉興居住用地成交表:區(qū)域土地位置體地面積（公頃）土地用途容積率出讓年限（年）樓面價（元/m2）成交總價（萬元）競得人成

34、交時間嘉 興 市 本 級東至支路、南至文昌西路、西至明潭路4.51住宅1.870338927519四川藍(lán)光和駿實業(yè)股份2011-3-21東至城北路、南至中 環(huán)路外側(cè)綠化帶、西 至朱冠浜、北至南洋 箱包用地及同德路支 路4.55住宅270223720346江蘇中大集團(tuán)2010-1220昌盛路西側(cè)、梁林路南2.10住宅1.87017566653浙江元一柏莊房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2010-1013東至農(nóng)翔路，南至巴 黎都市用地界，西至 長中港，北至巴黎都 市用地界。0.78住宅1.57060547097浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)2010-9-30塘匯城東路南側(cè)昌鳴路以東0.24住宅1.6701429550上海西

35、部企業(yè)集團(tuán)2010-8-4東至花園路，南至珠 庵路，西至府南二期 地界，北至由拳路3.82住宅270308523587嘉興市遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)2010-7-23文昌西路南昌盛路東8.26住宅、商業(yè)2.540、70183637930寧波正華房地產(chǎn)2010-7-1濕地公園北18.63住宅、商業(yè)1.840、70238980128新湖中寶股 份浙江中房 置業(yè)2010-7-1百妙公寓南中環(huán)西路東5.00住宅、商業(yè)1.640、70224117929嘉興中弘置業(yè)2010-7-1科技城內(nèi)，東至亞歐 路、南至規(guī)劃道路、 西至外環(huán)東路、北至 中環(huán)南路。7.11住宅、商業(yè)2.540、70193834471上海宏潤地產(chǎn)201

36、0-5-25東至昌盛路南至文 博路，西到秀水學(xué)院， 北到新橋港3.49住宅、商業(yè)240、70241516835浙江大樹置業(yè)2010-3-22東至民生路及已建住 宅，南至育子弄，西 至環(huán)城西路，北至已 建住宅2.92住宅270831448500浙江江浦2010-1-5嘉興土地市場相對比較平穩(wěn)，項目1500元/平米的樓面價比較適中，2010年至今嘉興市本級住宅用地共成交 61.4萬平米，預(yù)計未來2年內(nèi)新增供應(yīng)量約123萬平米。3.1.2周邊項目分析風(fēng)和麗園育龍灣鴿館°均價：8600元/平米東豪名都均價：6500元/平米希 興金色恰園均價：8200元/平米II 南S佳源都市朱j浜橋hW.S

37、，S'均價：5200元/平米穆溪左岸均價：7200元/平米2r長水東弄r pl *'lfeStF御華名都（未售）均價：6200元/平米S20S幽逮西瞰iL趁爸.ULQ區(qū)域項目列表情況案名開盤日期產(chǎn)品類型規(guī)模（萬 就）均價（元/平方米主力面積（平方米）主力總 價（萬 元）銷售率項目賣點佳源都市200912-18排屋、多層、高層228600（多層）排屋 300-350M2、 多層80-280M2、高 層 80-140M270-12039%品牌、產(chǎn) 品、排屋御華名都排屋、高層12.3排屋 200-350M2、高層 80-160M20%排屋，品 質(zhì)育龍灣20104-17排屋、高層3.7

38、6200（高層）80-11650-7090%價格、投 資和風(fēng)麗園20089-16多層、小高層7.55200（小高層）35-60、80-12050-7087%價格如意灣20104-13多層11.8460080-12040-6036%價格穆溪左U-J岸20104-15多層小 高層高 層6.87200（高層）80-12560-10067%地段、品質(zhì)金色恬園200712-12多層小高層8.88200（小高層）90、120-13070-11055%地段、配套東豪名都20081-3小高層、高層36500160方以上100-14084%價格、大戶型未來周邊住宅市場的供應(yīng)量單位：萬平方米序 號樓盤名稱在售均價

39、 （元/平）總規(guī)模已銷售量存量2011 年供應(yīng)2012 年供應(yīng)1佳源都市8600 （多層）228.513.535.52御華名都12.30.012.3063育龍灣6200 （高層）0.44和風(fēng)麗園5200 （小高層）15如意灣460034.56穆溪左岸7200 （高層）3.97金色恬園8200 （小高層）8.817.843.88東豪名都6500目前項目周邊部分項目已接近尾盤，預(yù)計在未來兩年內(nèi)周邊市場存量約47萬左右。3.1.3住宅成交狀況210年嘉興市本級商品房銷售狀況：單位：萬平方米銷售面 積增量住宅

40、銷 售面積增量可售存量增量商品住 宅增量242.61-26.30%173.13-34.80%260.7214.50%119.824.50%2010年嘉興市本級住宅銷售面積173.13萬平米。根據(jù)可售存量與新增面積， 預(yù)計未來2年內(nèi)嘉興市本級商品住宅供應(yīng)量在 242.8萬平米左右。市場供應(yīng)偏小，競爭壓力降低。2010年至今區(qū)域周邊項目銷售狀況分析項目銷售面積（萬平米）銷售套數(shù)（套）佳源都市8518育龍灣3240和風(fēng)麗園2.5216如意灣2.2198穆溪左岸3.1274金色恬園181東豪名都0.420合計20.215472010年至今項目周邊樓盤共去化20萬方左右，周邊項目存量約47萬方，未來2年

41、內(nèi)項目區(qū)域供應(yīng)較為飽和3.1.4住宅案例分析佳源都市開發(fā)商：浙江盛禾置業(yè)有限公司物業(yè)位置：秀洲東升路城東路口北側(cè)占地面積：120000平方米總建筑面積：220000平方米容積率：1.8物業(yè)費：1.20元/平方米/月銷售均價：多層8600元/平米物業(yè)類型：排屋、多層、高層建筑風(fēng)格：歐式建筑風(fēng)格戶型面積：排屋 300-350M2、多層80-280M2、高層80-140M2銷售情況：排屋、多層已售完，預(yù)計 8月份推出高層 客戶來源：本地客戶御華名都開發(fā)商：上海西部企業(yè)集團(tuán)有限公司 物業(yè)位置：城東路（鳴羊路口） 占地面積：95000平方米 總建筑面積：123000平方米容積率：1.3銷售均價：預(yù)計明年

42、開盤物業(yè)類型：排屋、高層建筑風(fēng)格：法式建筑風(fēng)格戶型面積：排屋 200-350M2、高層80-160M2銷售情況：未售育龍灣二期開發(fā)商：嘉興市正益置業(yè)有限公司物業(yè)位置：秀洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)章園路689號占地面積：10000平方米總建筑面積:37000平方米容積率：3.00物業(yè)費：1.50元/平方米/月銷售均價：6200元/平米物業(yè)類型：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格戶型面積：80-116銷售情況：目前剩余20余套高層房源（新07省道西面）客戶來源： 本地客戶為主，少量外地投資客戶和風(fēng)麗園開發(fā)商：嘉興嘉和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正 原路181號（塘匯工業(yè)園區(qū)北側(cè)） 占地面積：48000平

43、方米 總建筑面積：75000平方米容積率：1.50物業(yè)費：0.60元/平方米/月銷售均價：小高層5200元/平米、酒店式公寓4800元/平米；物業(yè)類型：多層、小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格戶型面積：35-60、80-120平米銷售情況： 剩余10余套小高層，酒店式公寓 客戶來源： 本地客戶穆溪左岸開發(fā)商：嘉興市中楠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)禾興北路與昌盛路交叉口占地面積：45757平方米總建筑面積：68000平方米容積率：1.50物業(yè)費：0.70元/平方米/月銷售均價：7200元/平米物業(yè)類型：多層小高層高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格戶型面積：80-125平米銷售情況：一期售完，在售2期房源客戶

44、來源：本地客戶恒創(chuàng)金色恬園開發(fā)商：嘉興市恒創(chuàng)置業(yè)有限公司物業(yè)位置：南湖禾興北路與三元路交叉口 占地面積：46000平方米 總建筑面積：88000平方米容積率：1.60物業(yè)費：1.30元/平方米月 銷售均價：8200元/平米 物業(yè)類型：多層小高層 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格戶型面積：90、120-130平米銷售情況：2010年12月推出146套，目前剩余30余套 客戶來源： 本地客戶東豪名都開發(fā)商：嘉興市房地產(chǎn)物業(yè)總公司物業(yè)位置：秀洲東升路、東方路交叉口占地面積：12600平方米總建筑面積：30000平米容積率：2.00物業(yè)費：1.25元/平方米月銷售均價：6500元/平米物業(yè)類型：小高層、高層建筑風(fēng)格

45、：現(xiàn)代風(fēng)格戶型面積：160 方以上銷售情況：目前剩余 10 余套房源客戶來源：本地客戶3.2 商業(yè)市場分析3.2.1 嘉興商業(yè)市場整體分析2006 年以來，隨著江南摩爾、梅灣街等商業(yè)區(qū)的陸續(xù)建成并開張營業(yè)，城 市商業(yè)輪廓初露端倪，嘉興基本具備了現(xiàn)代商業(yè)的雛形。新商圈的運營， 不僅加劇了城市商業(yè)競爭， 激發(fā)了商業(yè)潛藏的活力， 而且隨 著新型商業(yè)形態(tài)的完善， 市民消費觀念的升級， 禾城現(xiàn)代商業(yè)正在加速崛起， 中 心城區(qū)的集聚功能大幅增強，對周邊地區(qū)的輻射力和吸納力明顯提升。1、新型業(yè)態(tài)異軍突起2006 年至今，市民對商業(yè)變化最直接的感受就是：購物中心、連鎖超市、 倉儲式商場、網(wǎng)上購物等新型商業(yè)業(yè)態(tài)

46、異軍突起，永樂、蘇寧、國美、好又多、 易初蓮花、 麥德龍、沃爾瑪, 尤其是購物休閑中心江南摩爾、 梅灣街等商 業(yè)區(qū)的營業(yè)，新型業(yè)態(tài)迅速擴(kuò)張。新型商業(yè)業(yè)態(tài)的擴(kuò)張， 導(dǎo)致傳統(tǒng)百貨商業(yè)經(jīng)營比重不斷萎縮。 據(jù)統(tǒng)計， 2010 年百貨商店單位數(shù)占零售業(yè)法人單位數(shù)僅 2%，從業(yè)人員占 16%。而新型業(yè)態(tài)迅速 飆升，取代了百貨商店的地位，各種專賣店占 81.2%，從業(yè)人員占 64.3%；購物 中心、超級市場等占 1.7%，從業(yè)人員占 12.2%。江南摩爾物業(yè)經(jīng)營有限公司董事長石永昌表示， 相比傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)， 新型業(yè) 態(tài)以現(xiàn)代營銷理念為中心，注重商業(yè)硬軟件的建設(shè)，如企業(yè)品牌、文化、服務(wù)、 形象及消費環(huán)境， 因

47、此，新型商業(yè)的運營能有效提升中心城市的形象、 消費環(huán)境和品位2、市民消費更加時尚“盡管人均GDP接近10000美元，潛在消費能力很強，但由于受傳統(tǒng)消費觀 念影響，市民消費觀念轉(zhuǎn)變相對滯后于現(xiàn)有的現(xiàn)代商業(yè)理念。 ”南湖區(qū)第三產(chǎn)業(yè) 發(fā)展局局長陳新華說，先進(jìn)商業(yè)理念的引進(jìn)，能加速市民消費觀念的轉(zhuǎn)變。去年，在江南摩爾開業(yè)之初，星巴克、屈臣氏、棒約翰等現(xiàn)代連鎖商業(yè)倡 導(dǎo)的消費理念， 嘉興市民并不認(rèn)知， 觀念上不接受。 但經(jīng)過一段時間磨合， 現(xiàn)在， 不少市民對星巴克、 屈臣氏等有所認(rèn)知， 并接受了其倡導(dǎo)的休閑、 享受和品質(zhì)的 價值理念。其實，市民消費理念的轉(zhuǎn)變， 應(yīng)該說是新型業(yè)態(tài)與傳統(tǒng)業(yè)態(tài)競合的結(jié)果。 新

48、 老商圈的商業(yè)競爭， 加劇了新老營銷理念的碰撞。 而在理念的碰撞和實際的消費 過程中，市民逐漸有了新的感知和認(rèn)識，消費觀念也隨之加速變化。3、現(xiàn)代商業(yè)加速崛起隨著商業(yè)發(fā)展的多元化、商業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，嘉興現(xiàn)代商業(yè)氛圍漸趨濃厚， 中心城區(qū)集聚功能迅速增強。以戴夢得、江南、天虹為例，每逢節(jié)假日，三大百 貨商場“拼殺”，都會吸引不少周邊地區(qū)市民。據(jù)江南大廈有關(guān)人士介紹，每次 大型促銷活動，來自周邊縣市的銷售額占比約為 20%，而以往不到 10%。事實上，上述這些商業(yè)變化， 促進(jìn)嘉興商業(yè)從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代， 這不僅加速了 市民消費觀念的改變， 即從物質(zhì)需求型消費轉(zhuǎn)向體驗式休閑消費， 而且提升了城 市的經(jīng)濟(jì)和

49、地產(chǎn)價值， 延伸了商業(yè)產(chǎn)業(yè)的價值鏈， 增強了中心城市的功能， 有利 于加速城市現(xiàn)代化的步伐。3.2.2 商業(yè)板塊分析目前嘉興市區(qū)商業(yè)板塊，形成一心兩翼的商業(yè)格局。隨著中心城區(qū)改造力度的加大以及秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)商業(yè)配套的陸續(xù) 投建，整個嘉興商業(yè)市場進(jìn)入重新洗牌的格局，在這一輪洗牌當(dāng)中，嘉興的商 業(yè)市場格局獲得了新的調(diào)整， 商業(yè)輪廓已逐漸清晰， 一心兩翼的格局基本呈現(xiàn)。 一心即老的市中心區(qū)域，以建國中路、中山路、禾興中路和勤儉路的所組成的 “口”字型區(qū)塊，以及四條路向外延伸所形成的“井”字型商業(yè)集聚區(qū)，作為 市級商業(yè)中心，區(qū)域本身擁有多年商業(yè)發(fā)展及人文沉淀所聚集的極高人氣，同 時也是政府打造中心

50、城區(qū)集聚功能的重點區(qū)域。目前的市級中心商圈主要由江 南大廈戴夢得為集聚點的沿中山路和禾興路商圈以及以華庭街為集聚點沿建 國路和勤儉路商圈聯(lián)拼而成，隨著梅灣街的陸續(xù)營業(yè)以及未來旭輝 mall 的建 成，整個商圈的外延正在擴(kuò)大，市級商業(yè)中心地位將得到進(jìn)一步的加強。從商 業(yè)業(yè)態(tài)分布來看，百貨店、專業(yè)店、專賣店、綜合超市、文化娛樂等構(gòu)成市中 心主力業(yè)態(tài)；秀洲新區(qū)城市副中心的地位已開始確立，以大潤發(fā)、永泰廣場、 國浩廣場為核心的商業(yè)生活圈經(jīng)過幾年的發(fā)展，商業(yè)氛圍已形成，而隨著江南 摩爾的興起，區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步完善，商圈價值得到提升，目前該商圈 業(yè)態(tài)主要以購物超市和休閑娛樂為主。南湖區(qū)商圈從構(gòu)建和人

51、氣沉淀來看，相 對較晚，但基本架構(gòu)已開始搭建，萬好家居、汽車商貿(mào)園、天聲國際家居廣場 等已投入市場，從目前區(qū)域業(yè)態(tài)分布來看，主是以大型專業(yè)市場為主，生活購 物性設(shè)施比較緊缺。但隨著中港國際城完工，未來世茂綜合商業(yè)物流基地的建 立以及歐尚超市的運營，區(qū)域商業(yè)前景比較看好。項目處于城市東北板塊，此板塊主要為工業(yè)區(qū)。相對于南湖去和秀洲區(qū)的 商業(yè)氛圍較弱。區(qū)域內(nèi)目前大型商業(yè)只有麥德龍超市。 規(guī)劃有 鋼材交易城 （占 地 600畝） ，商業(yè)+專業(yè)市場（ 211畝）。東北板塊工業(yè)服Ef務(wù)區(qū)區(qū)fl嚴(yán)r-目市中心板南湖新塊商業(yè)區(qū)-B3中業(yè)區(qū)JHS大 Bk豪日I昴廠 工直iw，Jt I -Ik.Al IK!£H區(qū)板塊商本案塊商業(yè)區(qū)秀洲區(qū)板.逛網(wǎng)WWW3駅iq”n帆 鼻忑*冷器“ ni