物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升103p

1、物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升群雄逐鹿，智者為王群雄逐鹿，智者為王 成就物業(yè)事業(yè)的王者之道o 韓信？！o蕭何！物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的概念把物業(yè)管理活動(dòng)中所能涉及到的所有社會(huì)資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營(yíng)的價(jià)值，通過(guò)對(duì)這些價(jià)值的綜合運(yùn)營(yíng)，達(dá)到。 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)細(xì)分 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的原則物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的原則o 1追求利潤(rùn)最大化追求利潤(rùn)最大化o 2遵守游戲規(guī)則遵守游戲規(guī)則n法律法規(guī)法律法規(guī)n市場(chǎng)規(guī)律市場(chǎng)規(guī)律n行規(guī)行約行規(guī)行約n企業(yè)的自我約束企業(yè)的自我約束o 3尊重業(yè)主權(quán)益尊重業(yè)主權(quán)益o 4主業(yè)是經(jīng)營(yíng)之本主業(yè)是經(jīng)營(yíng)之本o 5行業(yè)發(fā)展責(zé)任行業(yè)發(fā)展責(zé)任o 6維護(hù)社會(huì)整體利

2、益維護(hù)社會(huì)整體利益常規(guī)物業(yè)管理o前期物業(yè)管理o全委物業(yè)管理（后期管理） 居住物業(yè) 商務(wù)物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè) 特殊用途物業(yè) 物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營(yíng)的意義物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營(yíng)的意義o 常規(guī)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)之本常規(guī)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)之本o 常規(guī)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)獲取利潤(rùn)的重要渠道常規(guī)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)獲取利潤(rùn)的重要渠道o 常規(guī)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了龐大的可供獲利的資源常規(guī)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了龐大的可供獲利的資源 綜綜合合物物業(yè)：業(yè)：深深圳圳佳佳寧寧娜娜友友誼誼廣廣場(chǎng)場(chǎng) 公眾設(shè)施：香港科學(xué)館 物流型商業(yè)：漢正街第一大道 前期物業(yè)管理的實(shí)施前期物業(yè)管理的實(shí)施o 發(fā)展商需支付的費(fèi)用發(fā)展商需支付的費(fèi)用1前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)用前期物業(yè)管

3、理開(kāi)辦費(fèi)用2物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)3物業(yè)質(zhì)量保證金物業(yè)質(zhì)量保證金4專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)維修資金o 與房地產(chǎn)之間的關(guān)系與房地產(chǎn)之間的關(guān)系1提前介入物業(yè)管理提前介入物業(yè)管理2嚴(yán)把驗(yàn)收關(guān)嚴(yán)把驗(yàn)收關(guān) 3分清發(fā)展商的承諾責(zé)任分清發(fā)展商的承諾責(zé)任 前期管理的相關(guān)費(fèi)用前期管理的相關(guān)費(fèi)用全委物業(yè)管理常規(guī)物業(yè)服務(wù)的理財(cái)之術(shù) 前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本示范文本)n建設(shè)部于建設(shè)部于2004年年9月頒發(fā)月頒發(fā)o第一章物業(yè)基本情況o第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量o第三章 服務(wù)費(fèi)用 o第四章 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理o第五章 物業(yè)的承接驗(yàn)收o第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)o第七章 專(zhuān)項(xiàng)維修資金o第八章 違約責(zé)任o第九章 其他

4、事項(xiàng)n附件一：物業(yè)構(gòu)成明細(xì)附件一：物業(yè)構(gòu)成明細(xì) n附件二：物業(yè)共用部位明細(xì)附件二：物業(yè)共用部位明細(xì)n附件三：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)附件三：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)n附件四：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)附件四：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 鏈接第九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法o 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。o 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。o 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)

5、服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 全權(quán)委托物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)收入全權(quán)委托物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)收入【1】公共服務(wù)費(fèi)收入公共服務(wù)費(fèi)收入【2】專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)費(fèi)收入專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)費(fèi)收入【3】停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入【4】特約服務(wù)及多種經(jīng)營(yíng)費(fèi)用收入特約服務(wù)及多種經(jīng)營(yíng)費(fèi)用收入【5】其他雜項(xiàng)收入其他雜項(xiàng)收入n (1)各種押金各種押金 n (2)滯納金滯納金 n (3)違約金違約金 直線(xiàn)職能制企業(yè)架構(gòu) 總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管理處 管理處成本開(kāi)支物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十一條o 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和

6、物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： o1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 第十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法中華人民共和國(guó)物權(quán)法o2007年3月16日第十屆全國(guó)人

7、民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)o自2007年10月1日起施行 第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 共有部分o 第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 o 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 o 第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停

8、放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定 。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。 o 第七十九條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。 o 第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。o 共有權(quán)按份共有、共同共有共有權(quán)按份共有、共同共有物業(yè)管理成本費(fèi)用管理的關(guān)鍵點(diǎn)打開(kāi)成本管理的大門(mén) 成本管理系統(tǒng)的組成 o 組織系統(tǒng)：n 預(yù)算編制機(jī)構(gòu)、監(jiān)督協(xié)調(diào)和仲裁

9、機(jī)構(gòu)、預(yù)算編制機(jī)構(gòu)、監(jiān)督協(xié)調(diào)和仲裁機(jī)構(gòu)、考評(píng)機(jī)構(gòu)等（四大責(zé)任中心）?？荚u(píng)機(jī)構(gòu)等（四大責(zé)任中心）。o 信息系統(tǒng)（責(zé)任會(huì)計(jì)系統(tǒng)）：n 編制責(zé)任預(yù)算、核算預(yù)算的執(zhí)行情況、編制責(zé)任預(yù)算、核算預(yù)算的執(zhí)行情況、分析評(píng)價(jià)和報(bào)告業(yè)績(jī)。分析評(píng)價(jià)和報(bào)告業(yè)績(jī)。 人工費(fèi)用的控制 o 簡(jiǎn)約、有效的架構(gòu)和程序降低事務(wù)處理成本o 恰當(dāng)數(shù)量的員工配置不足造成加班費(fèi)增加 o 穩(wěn)定而有素質(zhì)的工作團(tuán)隊(duì)避免昂貴的訓(xùn)練成本（流動(dòng)、無(wú)用功）o 有效的激勵(lì)機(jī)制工作績(jī)效的保障 直接費(fèi)用的控制 o 采購(gòu)程序的控制 物資提供鏈的控制o 材料耗用的控制 維修工程的控制o 勞動(dòng)資料的控制 工具、設(shè)備的利用率 o 能源消耗的控制 設(shè)施、設(shè)備的改造 物

10、資保障的成本管理o 采購(gòu)程序的有效性（取得成本、購(gòu)置成本、缺貨成本）；o 驗(yàn)收：價(jià)格、質(zhì)量、數(shù)量；o 倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)藏：庫(kù)存數(shù)量的確認(rèn)（經(jīng)常儲(chǔ)存、保險(xiǎn)儲(chǔ)存）、儲(chǔ)存質(zhì)量的保障、儲(chǔ)存成本；o 發(fā)貨控制（需要性的確認(rèn)）。 維修工程的控制o 項(xiàng)目工程所需材料（設(shè)備）統(tǒng)一定價(jià)、采購(gòu)、供應(yīng)；o 對(duì)于施工圖預(yù)算中所列的主要材料和地方大宗材料及主要安裝材料、設(shè)備，項(xiàng)目部按預(yù)算定額實(shí)施用量控制；o 按工程審批的施工進(jìn)度計(jì)劃，提出材料需用量、計(jì)劃通過(guò)審批進(jìn)行實(shí)行總用量控制。 工具、設(shè)備的成本管理o 制定完整的配置和更新計(jì)劃；o 考慮工具、設(shè)備的適應(yīng)和操作性；o 工具、設(shè)備必須具備良好的節(jié)能效果；o 合理的使用設(shè)備（使用人

11、培訓(xùn)、操作規(guī)范、工作負(fù)荷量）；o 保養(yǎng)和維修（保養(yǎng)計(jì)劃、設(shè)備的完好率、維修率）。 設(shè)施、設(shè)備的改造o 公共照明設(shè)施改造（案例）o 公共用水的節(jié)約方式（案例）o 電梯運(yùn)行改造（案例）o 空調(diào)設(shè)備改造（案例） 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的分類(lèi)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的分類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)的資源物業(yè)管理企業(yè)的資源 物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)【一站式顧問(wèn)模式】o培養(yǎng)一支高效、專(zhuān)業(yè)的管理服務(wù)隊(duì)伍； o建立一套科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部運(yùn)作機(jī)制； o建立一套優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的管理服務(wù)體系并有效運(yùn)行； o建立一套持續(xù)改進(jìn)的ISO9001質(zhì)量管理規(guī)范； o在條件成熟的前提下，協(xié)助創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)的榮譽(yù)；【專(zhuān)項(xiàng)顧問(wèn)模式服務(wù)】o商務(wù)、商業(yè)物業(yè)的綜合

12、經(jīng)營(yíng)策劃、項(xiàng)目實(shí)施；o提供后勤性物業(yè)配套服務(wù)的提供和完善；o協(xié)助建立物業(yè)管理培訓(xùn)的規(guī)范體系； o物業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理的全程咨詢(xún)、指導(dǎo)； o物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、智能化集成體系的策劃；o指導(dǎo)創(chuàng)建物業(yè)保養(yǎng)及保險(xiǎn)方案; 【菜單式顧問(wèn)模式】o1、介入期服務(wù)n提供設(shè)計(jì)優(yōu)化策劃；提供設(shè)計(jì)優(yōu)化策劃；n參與物業(yè)銷(xiāo)售的策劃、推廣；參與物業(yè)銷(xiāo)售的策劃、推廣；n協(xié)助物業(yè)驗(yàn)收、物業(yè)入伙的策劃；協(xié)助物業(yè)驗(yàn)收、物業(yè)入伙的策劃；n策劃項(xiàng)目策劃項(xiàng)目VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配備；系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配備；n協(xié)助優(yōu)化會(huì)所配套設(shè)施及服務(wù)項(xiàng)目；協(xié)助優(yōu)化會(huì)所配套設(shè)施及服務(wù)項(xiàng)目；o2、創(chuàng)建期服務(wù)n指導(dǎo)設(shè)立物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)；指導(dǎo)設(shè)立物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)；n協(xié)助制訂物

13、業(yè)管理方案并指導(dǎo)實(shí)施；協(xié)助制訂物業(yè)管理方案并指導(dǎo)實(shí)施；n協(xié)助制訂各種管理制度及服務(wù)文本；協(xié)助制訂各種管理制度及服務(wù)文本；n指導(dǎo)應(yīng)用物業(yè)管理軟件，構(gòu)建高效率的管理平臺(tái)；指導(dǎo)應(yīng)用物業(yè)管理軟件，構(gòu)建高效率的管理平臺(tái)；o3、創(chuàng)新期服務(wù)n指導(dǎo)完善質(zhì)量目標(biāo)管理體系；指導(dǎo)完善質(zhì)量目標(biāo)管理體系；n協(xié)助完善環(huán)境管理的升級(jí)、改造；協(xié)助完善環(huán)境管理的升級(jí)、改造；n指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，理順?lè)?wù)與管理的關(guān)系；指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，理順?lè)?wù)與管理的關(guān)系；n指導(dǎo)參加物業(yè)管理達(dá)標(biāo)和考評(píng)；指導(dǎo)參加物業(yè)管理達(dá)標(biāo)和考評(píng)； 顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)的關(guān)鍵事項(xiàng)顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)的關(guān)鍵事項(xiàng) 根據(jù)服務(wù)對(duì)象不同程度的策劃o 通過(guò)咨詢(xún)咨詢(xún) 診斷診斷 提供解決方案

14、提供解決方案 通過(guò)推動(dòng)推動(dòng) 引導(dǎo)引導(dǎo) 實(shí)施服務(wù)目標(biāo)實(shí)施服務(wù)目標(biāo) 中部地區(qū)格局業(yè)務(wù)拓展小組常務(wù)副總經(jīng)理江西區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人河南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖北區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人 咨詢(xún)服務(wù)的實(shí)施操作手法o 多人駐場(chǎng)式 o 單人駐場(chǎng)式 o 顧問(wèn)團(tuán)式 o 資料和技術(shù)援助式 o 培訓(xùn)式 o 綜合式 物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理品牌經(jīng)營(yíng)的實(shí)施物業(yè)管理品牌經(jīng)營(yíng)的實(shí)施o 確定品牌經(jīng)營(yíng)思路確定品牌經(jīng)營(yíng)思路o 建立品牌經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)建立品牌經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)o 品牌經(jīng)營(yíng)的實(shí)施品牌經(jīng)營(yíng)的實(shí)施n 連鎖經(jīng)營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng) n 品牌作價(jià)品牌作價(jià) n 品牌租用品牌租用 n 品牌聯(lián)合品牌聯(lián)合 n 品牌擴(kuò)張品牌擴(kuò)張 物業(yè)管理信息類(lèi)資源的經(jīng)

15、營(yíng) 政府、相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)、客戶(hù)、政府、相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)、客戶(hù)、媒體資訊、各合作方、社會(huì)各方面媒體資訊、各合作方、社會(huì)各方面公司董事會(huì)公司董事會(huì)物業(yè)管理公司信息中心物業(yè)管理公司信息中心各物業(yè)客服中心各物業(yè)客服中心各專(zhuān)業(yè)分包公司各專(zhuān)業(yè)分包公司各子公司各子公司公司各部門(mén)公司各部門(mén) 物業(yè)管理信息資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施物業(yè)管理信息資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施o公司借助信息促進(jìn)企業(yè)的管理與經(jīng)營(yíng)更快更好地發(fā)展；o充分發(fā)掘信息的經(jīng)濟(jì)特性，通過(guò)信息經(jīng)營(yíng)直接獲取收益。【信息需求者的類(lèi)型信息需求者的類(lèi)型】o置業(yè)者的需求 o業(yè)主的需求 o發(fā)展商的需求 o社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的需求 o其他方面 【信息資源經(jīng)營(yíng)信息資源經(jīng)營(yíng)】 o建立A庫(kù)（信息庫(kù)） o

16、建立B庫(kù)（對(duì)應(yīng)關(guān)系庫(kù)）oA&B o重點(diǎn)關(guān)注 物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng) 物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)o不可侵犯所有權(quán)人的利益不可侵犯所有權(quán)人的利益n單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)資源經(jīng)營(yíng) n共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的共有部分經(jīng)營(yíng)共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的共有部分經(jīng)營(yíng) o規(guī)避經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)o正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理發(fā)展階段的規(guī)律性正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理發(fā)展階段的規(guī)律性n業(yè)主群體意志表達(dá)的特殊性業(yè)主群體意志表達(dá)的特殊性 n前期物業(yè)管理階段的特殊性前期物業(yè)管理階段的特殊性 o積極儲(chǔ)備物業(yè)資源積極儲(chǔ)備物業(yè)資源n向發(fā)展商爭(zhēng)取向發(fā)展商爭(zhēng)取 n購(gòu)買(mǎi)或租用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)

17、或租用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) n在前期物業(yè)管理階段先行預(yù)備在前期物業(yè)管理階段先行預(yù)備 o區(qū)別不同物業(yè)類(lèi)型及業(yè)主群體區(qū)別不同物業(yè)類(lèi)型及業(yè)主群體o企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)1嚴(yán)格遵守法紀(jì)嚴(yán)格遵守法紀(jì)n停車(chē)場(chǎng)許可證停車(chē)場(chǎng)許可證等證照。等證照。2根據(jù)停車(chē)場(chǎng)形式選擇經(jīng)營(yíng)方法根據(jù)停車(chē)場(chǎng)形式選擇經(jīng)營(yíng)方法n寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)辦公樓、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)等附屬停車(chē)場(chǎng)和社會(huì)寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)辦公樓、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)等附屬停車(chē)場(chǎng)和社會(huì)停車(chē)場(chǎng)。停車(chē)場(chǎng)。 3關(guān)注停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)o停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的3類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)n1)車(chē)輛丟失賠償風(fēng)險(xiǎn)車(chē)輛丟失賠償風(fēng)險(xiǎn)n2)車(chē)輛損壞賠償風(fēng)險(xiǎn)車(chē)輛

18、損壞賠償風(fēng)險(xiǎn) n3)小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風(fēng)險(xiǎn)小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風(fēng)險(xiǎn) o停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的方法n1)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任應(yīng)盡量由保險(xiǎn)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任應(yīng)盡量由保險(xiǎn)公司承擔(dān)n2)高度重視各類(lèi)事故隱患高度重視各類(lèi)事故隱患n3)將停車(chē)場(chǎng)交由專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司管理將停車(chē)場(chǎng)交由專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司管理4摩托車(chē)及自行車(chē)停放管理摩托車(chē)及自行車(chē)停放管理 車(chē)位供應(yīng)緊張的處理車(chē)位供應(yīng)緊張的處理 【停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)汽車(chē)業(yè)務(wù)的種類(lèi)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)汽車(chē)業(yè)務(wù)的種類(lèi)】1汽車(chē)精品汽車(chē)精品o汽車(chē)精品經(jīng)營(yíng)：n括香水系列、電器系列、影音系列、腳墊系列、坐墊系列、飾品系列括香水系列、電器系列、影音系列、腳墊系列、坐墊系列、飾品系列等。等。o汽車(chē)模型經(jīng)營(yíng) 2汽車(chē)美容汽

19、車(chē)美容 n雙色洗車(chē)，泡泡浴洗車(chē)，計(jì)算機(jī)洗車(chē)；焦油、瀝青無(wú)痕去除；蟲(chóng)尸、雙色洗車(chē)，泡泡浴洗車(chē)，計(jì)算機(jī)洗車(chē)；焦油、瀝青無(wú)痕去除；蟲(chóng)尸、鳥(niǎo)糞專(zhuān)業(yè)去除；樹(shù)脂、油脂本色去除；漆面飛漆、駁殼虛印去除；各鳥(niǎo)糞專(zhuān)業(yè)去除；樹(shù)脂、油脂本色去除；漆面飛漆、駁殼虛印去除；各種氧化層去除；輪胎增亮、增艷翻新處理；金屬件去污去垢、除銹、翻種氧化層去除；輪胎增亮、增艷翻新處理；金屬件去污去垢、除銹、翻新處理；內(nèi)飾增亮增艷；汽車(chē)桑拿；新處理；內(nèi)飾增亮增艷；汽車(chē)桑拿； 劃痕修復(fù)。劃痕修復(fù)。3汽車(chē)養(yǎng)護(hù)汽車(chē)養(yǎng)護(hù)n輪胎修補(bǔ)翻新處理；更換機(jī)油三濾；發(fā)動(dòng)機(jī)止漏；噴油嘴免拆清洗；輪胎修補(bǔ)翻新處理；更換機(jī)油三濾；發(fā)動(dòng)機(jī)止漏；噴油嘴免拆清洗；

20、油封密封增效處理；發(fā)動(dòng)機(jī)抗磨修復(fù)處理；變速箱免拆清洗；潤(rùn)滑油封密封增效處理；發(fā)動(dòng)機(jī)抗磨修復(fù)處理；變速箱免拆清洗；潤(rùn)滑系免拆清洗；燃油系免拆清洗；冷卻系免拆清洗；車(chē)輛快速維修。系免拆清洗；燃油系免拆清洗；冷卻系免拆清洗；車(chē)輛快速維修。4汽車(chē)裝飾汽車(chē)裝飾o1)坐艙類(lèi)：n鋪地膠；加裝桃木內(nèi)飾；座套定制；定制真皮座椅；真皮座椅翻鋪地膠；加裝桃木內(nèi)飾；座套定制；定制真皮座椅；真皮座椅翻新；真皮內(nèi)飾修補(bǔ)翻新；開(kāi)汽車(chē)天窗。新；真皮內(nèi)飾修補(bǔ)翻新；開(kāi)汽車(chē)天窗。o2)電器類(lèi)：n安裝中控鎖；安裝防盜器；安裝倒車(chē)?yán)走_(dá)；安裝安裝中控鎖；安裝防盜器；安裝倒車(chē)?yán)走_(dá)；安裝G PS(全球定位系全球定位系統(tǒng)統(tǒng))；安裝語(yǔ)音導(dǎo)航系統(tǒng)

21、；個(gè)性噴涂；安裝；安裝語(yǔ)音導(dǎo)航系統(tǒng)；個(gè)性噴涂；安裝v C D、cD；加裝碟盒；加裝碟盒；加裝音響；加裝低音炮。加裝音響；加裝低音炮。o3)其他類(lèi)：n底盤(pán)裝甲；整車(chē)貼膜；隔音工程。底盤(pán)裝甲；整車(chē)貼膜；隔音工程。 物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：會(huì)所經(jīng)營(yíng) 會(huì)所概述會(huì)所概述【會(huì)所的表現(xiàn)形式會(huì)所的表現(xiàn)形式】o 以完善服務(wù)項(xiàng)目為目的的附屬形式o 以盈利為目的的形式【會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目的種類(lèi)會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目的種類(lèi)】o 康體項(xiàng)目的種類(lèi)o 消閑項(xiàng)目的種類(lèi)o 娛樂(lè)項(xiàng)目的種類(lèi)【會(huì)所的歸屬會(huì)所的歸屬】 會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)和模式會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)和模式【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)】o個(gè)性會(huì)所 o專(zhuān)業(yè)會(huì)所 o生活會(huì)所 【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的模式會(huì)所經(jīng)營(yíng)的

22、模式】o會(huì)員制會(huì)所 o委托經(jīng)營(yíng)式會(huì)所 o獨(dú)立運(yùn)營(yíng)式會(huì)所 o加盟運(yùn)營(yíng)型會(huì)所 【其他模式】o7+1模式 o泛會(huì)所概念 o主題體驗(yàn)式會(huì)所 o聯(lián)合式會(huì)所 o外聯(lián)式會(huì)所 會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的關(guān)鍵點(diǎn)會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的關(guān)鍵點(diǎn)1會(huì)所經(jīng)營(yíng)可否對(duì)外開(kāi)放會(huì)所經(jīng)營(yíng)可否對(duì)外開(kāi)放2非贏(yíng)利性經(jīng)營(yíng)非贏(yíng)利性經(jīng)營(yíng)3贏(yíng)利性經(jīng)營(yíng)贏(yíng)利性經(jīng)營(yíng)o 盡量擴(kuò)大消費(fèi)群體 o 開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目 o 面向業(yè)主經(jīng)營(yíng)最好的會(huì)所是最實(shí)用的會(huì)所。o 合理控制成本對(duì)會(huì)所經(jīng)營(yíng)者是十分重要的措施。o 適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向 4會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)防范會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)防范物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng) 1不可侵犯業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益和精神權(quán)益不可侵犯業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益和精神權(quán)益n所使用的場(chǎng)地基本上都

23、屬于業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)所使用的場(chǎng)地基本上都屬于業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn) 在使用場(chǎng)地前，在使用場(chǎng)地前，須征得業(yè)主的同意方可使用。須征得業(yè)主的同意方可使用。 n所訴求的對(duì)象主體是小區(qū)業(yè)主所訴求的對(duì)象主體是小區(qū)業(yè)主 2安全合法經(jīng)營(yíng)安全合法經(jīng)營(yíng)n廣告發(fā)布不能危及建筑物及業(yè)主的安全廣告發(fā)布不能危及建筑物及業(yè)主的安全 ， n發(fā)布的廣告作品必須合法廣告場(chǎng)地的設(shè)置要遵守法規(guī)發(fā)布的廣告作品必須合法廣告場(chǎng)地的設(shè)置要遵守法規(guī)3傳播社會(huì)主義精神文明傳播社會(huì)主義精神文明4用專(zhuān)業(yè)途徑經(jīng)營(yíng)廣告用專(zhuān)業(yè)途徑經(jīng)營(yíng)廣告 物業(yè)資源中廣告經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)物業(yè)資源中廣告經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)1電梯廣告電梯廣告2屋頂及外墻廣告屋頂及外墻廣告3廳堂廣告廳堂廣告o 液晶顯示

24、 o 雜志架、廣告架 o 壁掛廣告 o 聲音媒體廣告 o 物品展示 4停車(chē)場(chǎng)廣告停車(chē)場(chǎng)廣告o停車(chē)場(chǎng)出口、入口處。o停車(chē)場(chǎng)管理人員崗?fù)?。o直接放置到地面的燈箱。o噴涂在地面的文字及圖案。o地下停車(chē)場(chǎng)的墻壁、天頂、立柱。o在停車(chē)場(chǎng)懸掛氣球、燈箱等廣告載體。o其他停車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備。o停車(chē)場(chǎng)管理人員散發(fā)平面廣告。5宣傳欄廣告宣傳欄廣告6企業(yè)形象展示廣告企業(yè)形象展示廣告o藝術(shù)雕塑形式 o花、草、樹(shù)、木形式 o傘類(lèi) o休閑椅 o戶(hù)外健身器材 o戶(hù)外垃圾桶 7社區(qū)路燈廣告社區(qū)路燈廣告8公益性廣告公益性廣告o指路牌或社區(qū)示意圖 o觸摸屏 物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：基地建設(shè)基地建設(shè) 業(yè)主資源的經(jīng)

25、營(yíng)業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng) 業(yè)主資源的分類(lèi)業(yè)主資源的分類(lèi)【1】業(yè)主需求資源業(yè)主需求資源【2】業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源n業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源業(yè)主的物業(yè)。業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源業(yè)主的物業(yè)。n業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源 汽車(chē)、家具、汽車(chē)、家具、家電等。家電等。n業(yè)主貨幣資源業(yè)主貨幣資源 有價(jià)證券、有色有價(jià)證券、有色金屬、銀行存款等。金屬、銀行存款等?！?】業(yè)主無(wú)形資產(chǎn)資源業(yè)主無(wú)形資產(chǎn)資源n業(yè)主知識(shí)資源業(yè)主知識(shí)資源n業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源 業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)的一般過(guò)程業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)的一般過(guò)程o (1)掌握需求信息 o (2)尋找經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 o (3)成立服務(wù)組織 o (4)組合社會(huì)資源 o (5)搭建商業(yè)平臺(tái) 業(yè)主

26、需求資源經(jīng)營(yíng)之一：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng) 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則o正確處理物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系 o協(xié)調(diào)各類(lèi)社會(huì)關(guān)系 o關(guān)注環(huán)境保護(hù) o確保服務(wù)質(zhì)量 n一是服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量一是服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量n二是服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量二是服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量n三是服務(wù)結(jié)果的質(zhì)量三是服務(wù)結(jié)果的質(zhì)量 物業(yè)租賃的概念n 1出租人必須是房屋所有權(quán)人。出租人必須是房屋所有權(quán)人。n 2出租人將房屋出租給承租人使用，出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也包括給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也包括利用自有房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、包括利用自有房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租入股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)

27、營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。房產(chǎn)。 物業(yè)租賃的分類(lèi)（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分：公房租賃；私房租賃（二）按房屋租賃期限劃分：定期租賃；自動(dòng)廷期租賃；意愿租賃；（三）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：毛租；凈租；百分比租金；（四）其他劃分方式 物業(yè)租賃管理模式（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式 租賃管理的概念與內(nèi)容o 租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過(guò)程中、租約期滿(mǎn)時(shí)共三個(gè)階段。租約簽訂前：租約簽訂前：制定租賃方案與策略制定租賃方案與策略租戶(hù)選擇租戶(hù)選擇租金確定租金確定1.租約談判與簽約管理租約談判與簽約管理租約期滿(mǎn)時(shí)：租約期滿(mǎn)時(shí)：租金結(jié)算租金結(jié)算租約續(xù)期租約續(xù)期1.房屋空間回收管理

28、房屋空間回收管理租約執(zhí)行過(guò)程中：租約執(zhí)行過(guò)程中：房屋空間交付房屋空間交付收取租金收取租金租金調(diào)整租金調(diào)整1.租戶(hù)關(guān)系管理租戶(hù)關(guān)系管理業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)、貨幣及無(wú)形資產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng) 業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)o 1需求階段需求階段o 2處理階段處理階段n “二手家電經(jīng)營(yíng)二手家電經(jīng)營(yíng)”、“二手汽車(chē)市場(chǎng)二手汽車(chē)市場(chǎng)”、“書(shū)書(shū)畫(huà)作品交易畫(huà)作品交易”、“古玩市場(chǎng)古玩市場(chǎng)”，等等。，等等。 業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營(yíng)1業(yè)主貨幣資源經(jīng)營(yíng)的原則業(yè)主貨幣資源經(jīng)營(yíng)的原則o1)不可違法經(jīng)營(yíng)，須在我國(guó)銀行、金融、證券等法律法規(guī)的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，o2)必須保證業(yè)主的資金安全。o3)慎重進(jìn)行業(yè)主貨

29、幣資源經(jīng)營(yíng)。o4)避免選擇投機(jī)項(xiàng)目。 2業(yè)主貨幣經(jīng)營(yíng)的方法業(yè)主貨幣經(jīng)營(yíng)的方法o1)聯(lián)合成立投資實(shí)體n與業(yè)主聯(lián)合成立投資實(shí)體，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目。與業(yè)主聯(lián)合成立投資實(shí)體，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目。o2)吸引業(yè)主投資：n物業(yè)管理企業(yè)尋找較好的商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)制訂可行性投資方案吸引業(yè)主物業(yè)管理企業(yè)尋找較好的商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)制訂可行性投資方案吸引業(yè)主投資。投資。o3)向業(yè)主融資n通俗的說(shuō)法是向業(yè)主貸款借錢(qián)。通俗的說(shuō)法是向業(yè)主貸款借錢(qián)。物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng) 物業(yè)投資物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理o 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿(mǎn)足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用o 物業(yè)管理（P

30、roperty Management）、o 設(shè)施管理（Facilities Management）、o 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（Real Estate Assets Management）、o 房地產(chǎn)組合投資管理（Real Estate Portfolio Management）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象o寫(xiě)字樓：o零售商業(yè)物業(yè)o出租型別墅或公寓o工業(yè)物業(yè)o酒店o休閑娛樂(lè)設(shè)施 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)o 是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命同期內(nèi)，持續(xù)滿(mǎn)足租戶(hù)正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基

31、礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)o 管理型物業(yè)管理企業(yè)o 專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)o 綜合型物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次 1:1:物業(yè)管理物業(yè)管理2:2:設(shè)施管理設(shè)施管理3:3:房地產(chǎn)資產(chǎn)管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理4:4:房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫(xiě)字樓、商場(chǎng)）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理o層次管理關(guān)系圖: 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作o（一）確定戰(zhàn)略o（二）確定標(biāo)準(zhǔn)o（三）構(gòu)建信息基礎(chǔ)o（四）決策分析o（五）進(jìn)行資產(chǎn)組合 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃o 一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)

32、管理計(jì)劃的概念 (一)規(guī)則與計(jì)劃 (二)計(jì)劃的用途 (三)物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式o 二、編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作（一）區(qū)域宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（三）鄰里分析 o 四）物業(yè)現(xiàn)狀分析n 1、建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。、建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多少，居室數(shù)目有如果是住宅，每套房屋的面積有多少，居室數(shù)目有多少多少n 2、可出租物業(yè)的吸引力（平面布局、方位、視野、可出租物業(yè)的吸引力（平面布局、方位、視野、設(shè)備、附屬設(shè)施、總體的現(xiàn)代化程度）如何。設(shè)備、附屬設(shè)施、總體的現(xiàn)代化程度）如何。n 3、物業(yè)令人滿(mǎn)意程度（外觀(guān)印象、建成年

33、代、建、物業(yè)令人滿(mǎn)意程度（外觀(guān)印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶(hù)的特征）筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶(hù)的特征）如何如何n 4、建筑物的實(shí)體（屋頂、墻體、樓板、門(mén)窗、樓、建筑物的實(shí)體（屋頂、墻體、樓板、門(mén)窗、樓梯、電梯、）狀況如何。維修得怎樣。維修是否及梯、電梯、）狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時(shí)。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當(dāng)?shù)牡胤侥軙r(shí)。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當(dāng)?shù)牡胤侥芊窦m正。有無(wú)需要請(qǐng)結(jié)構(gòu)工程師來(lái)進(jìn)行安全鑒定的否糾正。有無(wú)需要請(qǐng)結(jié)構(gòu)工程師來(lái)進(jìn)行安全鑒定的問(wèn)題。問(wèn)題。 n5、建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)

34、生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。供電系統(tǒng)等的狀況如何。n6、提供有什么樣的休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所及設(shè)施。它們的實(shí)體及、提供有什么樣的休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所及設(shè)施。它們的實(shí)體及外觀(guān)狀況如何。外觀(guān)狀況如何。n7、土地與建筑物的關(guān)系（如停車(chē)場(chǎng)、分區(qū)規(guī)劃）如何。建、土地與建筑物的關(guān)系（如停車(chē)場(chǎng)、分區(qū)規(guī)劃）如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。筑物及土地可否使用的更為合理有效。n8、建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么。在租戶(hù)選擇、購(gòu)買(mǎi)控制、建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么。在租戶(hù)選擇、購(gòu)買(mǎi)控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。n9、當(dāng)前的出租率、租金水平及租

35、戶(hù)構(gòu)成如何。、當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶(hù)構(gòu)成如何。n10、當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。每個(gè)人的工作態(tài)度、能、當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。每個(gè)人的工作態(tài)度、能力、學(xué)習(xí)及目標(biāo)怎樣。力、學(xué)習(xí)及目標(biāo)怎樣。o（五）業(yè)主目標(biāo) 構(gòu)造物業(yè)管理方案o（一）探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性 1更新及現(xiàn)代化 2改變建筑物的用途o（二）物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容o 1建筑物管理計(jì)劃（建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)）（建筑物管理策略）（物業(yè)檢查計(jì)劃）（公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容）（公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容） 2租賃計(jì)劃 3財(cái)務(wù)收支計(jì)劃 4物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃n（1）物業(yè)績(jī)效評(píng)估指標(biāo)預(yù)計(jì)租值與實(shí)際租值的比較實(shí)際和預(yù)計(jì)的資）物業(yè)績(jī)效評(píng)估指標(biāo)預(yù)計(jì)租值與實(shí)

36、際租值的比較實(shí)際和預(yù)計(jì)的資本價(jià)值的增長(zhǎng)收益率即物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)與其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)本價(jià)值的增長(zhǎng)收益率即物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)與其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較資本回報(bào)率即收益和物業(yè)資本價(jià)值的比較凈收益即毛收益手的比較資本回報(bào)率即收益和物業(yè)資本價(jià)值的比較凈收益即毛收益減速去成本空置水平服務(wù)收費(fèi)水平拖欠租金和壞賬財(cái)務(wù)內(nèi)部收減速去成本空置水平服務(wù)收費(fèi)水平拖欠租金和壞賬財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。益率對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。n（2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。 物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)（一）年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算（二）資本支

37、出預(yù)算（三）長(zhǎng)期預(yù)算物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系 （一）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本指標(biāo)：o1.財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)：o（1）凈資產(chǎn)收益率 o（2）總資產(chǎn)報(bào)酬率o（3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率o2.資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況指標(biāo)o（1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 o（2）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 o3.償債能力狀況指標(biāo)o（1）資產(chǎn)負(fù)債率o（2）利息保障倍數(shù)o4.發(fā)展能力狀況指標(biāo)o（1）營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率 o（2）資本積累率 （二）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo)1財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo)o （1）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率o （2）盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)o （3）成本費(fèi)用利潤(rùn)率2資產(chǎn)營(yíng)狀況修正指標(biāo)o （1）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率o （2）不良資產(chǎn)比率o （3）資產(chǎn)損失比率3償債能力狀況修正指