中牟項目市場調(diào)查報告與最終版

1、雁鳴湖區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查與中牟縣項目分析報告鄭州森鑫置業(yè)有限公司一、雁鳴湖區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查報告與分析1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境趨于新常態(tài)，鄭州仍處于“高速成長的青少年時代”就目前公布的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，在全國經(jīng)濟增長下行壓力的驅(qū)動下，鄭州市宏觀經(jīng)濟指標增速趨緩，GDP、社會消費品零售總額、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資總額等增速均出現(xiàn)不同程度的放緩，但仍高于全國平均水平，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增速迅猛，2013年增速高達32%，遠高于全國19.8%的平均增速。 2014年1-11月鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)總額累計完成1264億元，同比增長23.9%，遠高于同期全國11.9%的增速。2、土地市場供銷兩旺，城市基

2、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大土地供應(yīng)：2014年土地供應(yīng)量2005.27公頃，較2013年增加30%，截止11月已基本完成供應(yīng)計劃；其中住宅及商服用地占比下降，主要源于2013年商服用地供應(yīng)量較大，短期內(nèi)已基本滿足城市商業(yè)潛量需求；但2014年基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)量增幅較大，是去年的3.6倍，達647公頃，占比提至32 %，其中重點保障的是鄭州新區(qū)的土地供應(yīng)，旨在支持新城外部交通、內(nèi)部路網(wǎng)、市政、環(huán)境等設(shè)施建設(shè)，促進功能組團開發(fā)，加快新城建設(shè)。土地需求：截止到11月，累計成交土地189幅，共計664.4萬，與2013年成交642.5萬相比，成交面積增長同比了3.4%。上半年受樓市低迷以及開發(fā)商資金鏈緊張等影

3、響，開發(fā)商拿地較為謹慎，自11月“央行”發(fā)話降息之后，樓市與土地市場開始慢慢回暖。其中，商住用地土地市場供需情況良好，2014年1-11月份商住用地成交額達657公頃，已超出當(dāng)年商住用地土地供應(yīng)量。3、商品住宅市場均價穩(wěn)步上漲，發(fā)展前景向好商品住宅市場供應(yīng)：供應(yīng)總體呈上升趨勢，供略過于求，2014年1-11總供求比約1.3，11月新建商品住宅供應(yīng)量激增，達到全年最大量，達133萬平米，供求比達1.8。商品住宅市場需求：鄭州市于2014年8月9日宣布取消限購政策，但對鄭州樓市影響不大，這主要源于鄭州市住宅市場仍以剛需市場為主，解除限購沖擊不大。在人口紅利及剛需結(jié)構(gòu)的支撐下，加之經(jīng)過連續(xù)的放松限購

4、、限貸、降息等政策利好，2014年鄭州市一手住宅銷售價格保持一路走高的趨勢，9月份達到最高值8287元/平米。二手住宅市場：2014年鄭州市二手房成交量起伏較大，2014年1-11月鄭州市二手住宅累計成交量達286萬平米，月成交量基本在25-30萬平米。成交均價經(jīng)歷了上半年的大幅攀升后，下半年波動平緩，成交均價7000元/平米左右。4、2015年樓市的預(yù)判基于上述分析，土地市場方面，土地出讓面積于2014年有30%的增加，預(yù)計2015年政府會適當(dāng)放緩出讓土地節(jié)奏，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地占比預(yù)計仍將維持高位。住宅市場方面，鄭州房地產(chǎn)市場交投兩旺，住宅物業(yè)領(lǐng)跑其他類型物業(yè)，預(yù)計2015年住宅市場仍將

5、持續(xù)升溫。二、森鑫置業(yè)雁鳴湖項目概況分析1、項目介紹（1）項目概述：項目位于鄭開大道與雁鳴湖景觀大道交叉口東500米路北，位于新河南省政府向東9公里的位置，地處雁鳴湖組團。項目總占地1050畝，共分三期開發(fā)，規(guī)劃有別墅、花園洋房、小高層以及高層，其中住宅用地970畝，商業(yè)用地80畝。其中一期項目占地面積53394（約合80.1畝），建筑面積約17.5萬，規(guī)劃1428戶，戶型面積為84.81125.95不等。由兩棟26層高層、兩棟30層高層組成。分別是兩梯三戶、兩梯四戶，地下車位1:1，采用Art Deco建筑風(fēng)格。整體定位于滿足首次置業(yè)、部分改善性需求以及投資房地產(chǎn)的客戶。（2） 項目區(qū)位 地

6、處雁鳴湖組團，北鄰雁鳴湖風(fēng)景區(qū)，南倚中央萬畝公園、方特歡樂園、綠博園，西接鄭州未來省級行政中心白沙組團，項目周邊規(guī)劃有萬平購物中心、中原歷史博物館，河南中醫(yī)院附屬醫(yī)院、區(qū)域中小學(xué)、幼兒園。 （3） 項目規(guī)劃本項目總建筑面積175000平方米，分地上11棟高層住宅、沿街商業(yè)、幼兒園等，具體見項目規(guī)劃指標表。項目規(guī)劃指標表序號指標名稱指數(shù)單位1規(guī)劃用地面積53400.182地上計容建筑面積175686.63住宅建筑面積147715.004商業(yè)建筑面積27971.65建筑占地面積13667.36建筑密度25.59%7容積率3.298總戶數(shù)1428戶（4）項目交通及周邊配套情況城市主干道：東西橫向：鄭

7、開大道、鄭汴物流大道、新龍路、農(nóng)業(yè)路東沿線、祭城路東沿線；南北縱向：東五環(huán)、雁鳴湖景觀大道（現(xiàn)S223）通達全城；高速公路：京港澳高速、連霍高速、鄭民高速公路快速縱橫省內(nèi)各個城市；高鐵：沿鄭開大道10分鐘即可到達鄭州東站，形成北京、上海、廣州、西安等主要國內(nèi)城市3小時生活圈；地鐵：規(guī)劃建設(shè)中14號線、17號線，快速切換城區(qū)；鄭汴輕軌：項目北側(cè)即為鄭汴輕軌大孟鎮(zhèn)站、可實現(xiàn)鄭州、開封城區(qū)雙向20分鐘切換；機場：由京港澳高速及雁鳴湖景觀大道可快速抵達新鄭國際機場，輕松實現(xiàn)國內(nèi)、國際城市的便捷出行。教育配套：園區(qū)內(nèi)配備幼兒園、小學(xué)、初中，雁鳴湖引入牛頓國際學(xué)校、伊頓國際學(xué)校等景觀配套：緊鄰萬畝中央公園

8、、北靠雁鳴湖風(fēng)景區(qū)及國家農(nóng)業(yè)公園、賈魯河景觀帶、3000畝綠博園、方特歡樂世界等集生態(tài)、休閑和旅游于一體；醫(yī)療配套：河南省中醫(yī)院附屬醫(yī)院三、項目公司介紹鄭州市森鑫置業(yè)有限公司成立于2014年4月 ，是根據(jù)中牟縣人民政府與河南順泰達置業(yè)有限公司簽訂的合村并城協(xié)議，專為雁鳴湖項目設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資金人民幣5000萬元。公司倡導(dǎo)“品質(zhì)鑄造關(guān)懷，科技愉悅生活”的居住理念，以“開拓、創(chuàng)新、節(jié)能、環(huán)保”為建造標準，博采眾長，引進國際先進的建材、設(shè)施與技術(shù)，匠心獨具，力求打造高效、節(jié)能、環(huán)保的建筑方式與新型建筑。公司現(xiàn)有鄭開大道23萬的安置區(qū)域已全面啟動，樓體工程已經(jīng)完成30%，位于雁鳴湖組團高端

9、住宅區(qū)域的1050畝大盤即將啟動，是公司進軍高端住宅的標志性項目，精工細制，打造完美宅邸，筑造幸福生活。項目公司基本信息目標公司鄭州市森鑫置業(yè)有限公司住所鄭州市中牟縣官渡鎮(zhèn)黨莊村法定代表人張松鋒企業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊資本3,000萬元實收資本3,000萬元經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營三、中牟縣內(nèi)在售樓盤調(diào)查與統(tǒng)計報告項目名稱位置均價規(guī)模建筑類別目標客戶定位主打特色與我項目距離星城國際西苑中牟縣白沙鎮(zhèn)商都大道與萬三路交匯處東南角5000元/平米400000平米高層（34層）中高端收入人群打折優(yōu)惠、生態(tài)宜居16.4km恒通國際廣場鄭開大道與鄭信路交匯處向東500m路南（財專對面）待售估6500元/平

10、米76000平米高層高端收入人群投資地產(chǎn)16.4km鄭東春和景明中牟縣商都大道與雁鳴街交匯處南200米均價5900元/平米150000平米小高層高端收入人群不限購、剛需房9.4km雁鳴湖壹號中牟縣中國雁鳴湖國家級生態(tài)文明示范區(qū)待定713262平米低層、板樓中高端收入人群不限購,生態(tài)宜居、豪華社區(qū),水景地產(chǎn)11.7km星城國際東苑中牟縣白沙鎮(zhèn)萬三路與商都大街交匯處東150米均價4800元/平米1000000平米超高層、高層、板樓中高端收入人群不限購、生態(tài)宜居16.3km東方潤景中牟縣商都路萬三路交叉口向東2公里路南均價5300元/平米63000平米高層、塔樓高端收入人群剛需房、打折優(yōu)惠16.4k

11、m壹號公園中牟縣商都大道與新圃街交叉口路南均價5700元/平米261804平米板塔結(jié)合、板樓、塔樓高端收入人群不限購、打折優(yōu)惠、生態(tài)宜居12.2km帝華宏府中牟縣商都路小學(xué)對面、人民醫(yī)院東側(cè)均價4800元/平米214500平米高層、板樓中高端收入人群打折優(yōu)惠、水景地產(chǎn)14.9km上東城鄭東新區(qū)鄭信路與鄭開大道交叉口（鄭州幼師對面均價8750元/平米400000平米高層、塔樓高端收入人群不限購、剛需房、打折優(yōu)惠17.1km格林上東中牟縣商都大道與通惠路交匯處北200米均價7200元/平米250000平米高層、小高層、多層、板塔結(jié)合、板樓高端收入人群不限購、剛需房、打折優(yōu)惠、花園洋房18.9km綠

12、都褐石街區(qū)中牟縣中牟新區(qū)文博路與占楊路交匯處（中牟縣人民醫(yī)院南800米均價5500元/平米73333平米小高層、板樓高端收入人群品牌開發(fā)商14.9km天怡佳苑中牟縣白沙鎮(zhèn)商都大道與光陽路交匯處向北400米路西均價6700元/平米120000平米高層、小高層、多層、板塔結(jié)合高端收入人群不限購、剛需房、低總價19km世紀城中牟縣青年路與建設(shè)路交叉口向東50米均價5300元/平米170000平米高層、板樓高端收入人群不限購、剛需房8.4km龍澤嘉園中牟縣白沙鎮(zhèn)通惠路與青年路交匯處東北角均價6800元/平米100000平米高層、多層、板樓高端收入人群不限購、剛需房、打折17.8km鄭東鑫城美墅中牟縣商

13、都大街與萬三路交叉口向東200米路北均價6000元/平米100000平米小高層、多層、板塔結(jié)合高端收入人群打折優(yōu)惠16.8km東潤朗郡中牟縣商都大道與壽圣街交匯處（易斯頓美術(shù)學(xué)院西側(cè)）均價6250元/平米243832平米高層、板樓、塔樓高端收入人群打折優(yōu)惠、花園洋房13.1km綠博半島中牟縣商都大道與萬三路交叉口東1000米南均價6000元/平米160000平米高層、小高層、多層,板樓高端收入人群不限購、改善住宅、花園洋房,生態(tài)宜居18.1km東工企業(yè)家苑中牟縣東風(fēng)路與西環(huán)路交匯處西150米路南均價5200元/平米211675平米高層、小高層、板樓高端收入人群不限購10.2km森林里中牟縣商都

14、大道與林東路交叉口均價6300元/平米77677平米小高層、板樓高端收入人群打折優(yōu)惠、生態(tài)宜居14.3km東岸曦城中牟縣鄭汴路與通惠路交匯處均價6850元/平米155237平米高層、小高層、多層、板樓高端收入人群不限購、剛需房、婚房、打折優(yōu)惠20.1km水岸鑫城六期攬湖商都大道與泰安街交匯處（天鵝湖畔）待定450000平米高層、小高層中高端收入人群生態(tài)宜居10.8km億弘錦園中牟縣商都大道與牟州路交匯處南100米路西均價6000元/平米62000平米小高層、板樓、塔樓高端收入人群教育地產(chǎn)、地鐵沿線、打折優(yōu)惠13.7km晨朧華庭中牟縣商都大道與文通路交匯處均價5500元/平米12萬平米高層,小高

15、層、高端收入打折優(yōu)惠,生態(tài)宜居7.9km綠城百合花園中牟縣清陽街與牟山路交叉口縣政府東北角均價10000元/平米170000平米建筑綜合體、小高層高端收入人群不限購、花園洋房 11.8km綠城雁鳴湖玫瑰園中牟縣雁鳴湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)（鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路與地德街交匯處）均價1100萬元/套226700平米多層、低層、板樓高端收入人群打折優(yōu)惠11.6km東方觀天下中牟縣商都大道和廣惠街交叉口西50米均價5300元/平米30000平米高層、板塔結(jié)合高端收入人群現(xiàn)房13.4km恒泰華府中牟縣新縣城青陽街與迅達路交叉口（行政服務(wù)大廳南500米）均價5260元/平米46000平米高層、小高層、多層高端收入人群不限

16、購、打折優(yōu)惠、教育地產(chǎn)8km大一新生活中牟縣商都大道與廣惠街交匯處路南100米均價6300元/平米300000平米高層、小高層、多層,板樓高端收入人群不限購、剛需房,打折優(yōu)惠，教育地產(chǎn)11.9km森大鄭東1號中牟縣鄭開大道與雁鳴路交叉口向南50米路西均價19500元/平米61673平米類獨棟別墅、多層高端收入人群養(yǎng)老地產(chǎn)、不限購、改善住宅、旅游地產(chǎn)、豪華社區(qū)12.6km總結(jié)：以上數(shù)據(jù)顯示，目前中牟縣在售樓盤大多在5000元/平-7000元/平之間，根據(jù)項目具體的主打特色不同，價格略有起伏。大部分為剛需房，面對的主要客戶群體也都是中牟縣當(dāng)?shù)氐闹械投耸杖肴后w為主，對我項目造成的影響不大，僅供參考。

17、項目周邊重點競爭區(qū)域樓盤調(diào)查與統(tǒng)計報告項目名稱位置均價總建筑面積建筑類別主客戶群體與鄭州市距離與我項目距離利海*LOHAS中牟縣鄭開大道雁鳴湖國際假日公園暫不銷售，估11000元/平左右660000平米小高層、低層、板樓鄭州市內(nèi)高端收入人群51.3km10.5km普羅旺世中城中牟縣鄭開大道與223省道交匯處暫不銷售，估13000元/平350萬平方米多層、小高層、高層鄭州市內(nèi)高端收入人群30km1.2km建業(yè)春天里中牟縣白沙鎮(zhèn)鄭開大道與萬三公路交叉口北500米路西兩房均價7500/平三房均價8500/平別墅2.2萬-2.8萬/平140000平方米聯(lián)排別墅4層，高層26-27層鄭州市內(nèi)高端收入人群

18、20.1km10.3km名門紫園鄭開大道與人文路交叉口向南1000米（綠博園東臨）平層10000元/平米左右別墅22000元/平左右560000平方米560000平方米鄭州市內(nèi)高端收入人群25.8km11.5km正商雙湖灣中牟縣雁鳴湖景觀大道國家農(nóng)業(yè)公園西北500米高層均價4780元/平洋房均價5300元/平260000平米高層、小高層、多層鄭州市中牟縣內(nèi)中高端收入人群49km11.7km雅居樂國際花園鄭東新區(qū)鄭開大道與康莊路交匯處南（新聯(lián)學(xué)院對面）均價8600元/平，具體一房一價275769平方米板樓多層 小高層 高層鄭州市內(nèi)中高端收入人群14.2km16.5km以上為區(qū)域內(nèi)重點競爭樓盤信息，客戶群體大部分都是鄭州市內(nèi)，高層均價大都在8000元/平10000元/平，別墅均價大都在20000元/平28000元/平不等；價格低高的樓盤，除高檔別墅外，大多以生態(tài)宜居為主要特點，地理位置優(yōu)越，具備較好的醫(yī)療、教育等生活設(shè)施。綜上所述，人們在滿足基本居住環(huán)境的同時，更注重的是醫(yī)療、教育等生活設(shè)施的完備情況。在我項目周邊的幾個重點競爭對象中，大多以生態(tài)宜居、養(yǎng)老地產(chǎn)為主