中牟項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告與最終版

1、雁鳴湖區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查與中牟縣項(xiàng)目分析報(bào)告鄭州森鑫置業(yè)有限公司一、雁鳴湖區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告與分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨于新常態(tài)，鄭州仍處于“高速成長(zhǎng)的青少年時(shí)代”就目前公布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力的驅(qū)動(dòng)下，鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速趨緩，GDP、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資總額等增速均出現(xiàn)不同程度的放緩，但仍高于全國(guó)平均水平，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額增速迅猛，2013年增速高達(dá)32%，遠(yuǎn)高于全國(guó)19.8%的平均增速。 2014年1-11月鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額累計(jì)完成1264億元，同比增長(zhǎng)23.9%，遠(yuǎn)高于同期全國(guó)11.9%的增速。2、土地市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，城市基

2、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大土地供應(yīng)：2014年土地供應(yīng)量2005.27公頃，較2013年增加30%，截止11月已基本完成供應(yīng)計(jì)劃；其中住宅及商服用地占比下降，主要源于2013年商服用地供應(yīng)量較大，短期內(nèi)已基本滿(mǎn)足城市商業(yè)潛量需求；但2014年基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)量增幅較大，是去年的3.6倍，達(dá)647公頃，占比提至32 %，其中重點(diǎn)保障的是鄭州新區(qū)的土地供應(yīng)，旨在支持新城外部交通、內(nèi)部路網(wǎng)、市政、環(huán)境等設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)功能組團(tuán)開(kāi)發(fā)，加快新城建設(shè)。土地需求：截止到11月，累計(jì)成交土地189幅，共計(jì)664.4萬(wàn)，與2013年成交642.5萬(wàn)相比，成交面積增長(zhǎng)同比了3.4%。上半年受樓市低迷以及開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張等影

3、響，開(kāi)發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，自11月“央行”發(fā)話降息之后，樓市與土地市場(chǎng)開(kāi)始慢慢回暖。其中，商住用地土地市場(chǎng)供需情況良好，2014年1-11月份商住用地成交額達(dá)657公頃，已超出當(dāng)年商住用地土地供應(yīng)量。3、商品住宅市場(chǎng)均價(jià)穩(wěn)步上漲，發(fā)展前景向好商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)：供應(yīng)總體呈上升趨勢(shì)，供略過(guò)于求，2014年1-11總供求比約1.3，11月新建商品住宅供應(yīng)量激增，達(dá)到全年最大量，達(dá)133萬(wàn)平米，供求比達(dá)1.8。商品住宅市場(chǎng)需求：鄭州市于2014年8月9日宣布取消限購(gòu)政策，但對(duì)鄭州樓市影響不大，這主要源于鄭州市住宅市場(chǎng)仍以剛需市場(chǎng)為主，解除限購(gòu)沖擊不大。在人口紅利及剛需結(jié)構(gòu)的支撐下，加之經(jīng)過(guò)連續(xù)的放松限購(gòu)

4、、限貸、降息等政策利好，2014年鄭州市一手住宅銷(xiāo)售價(jià)格保持一路走高的趨勢(shì)，9月份達(dá)到最高值8287元/平米。二手住宅市場(chǎng)：2014年鄭州市二手房成交量起伏較大，2014年1-11月鄭州市二手住宅累計(jì)成交量達(dá)286萬(wàn)平米，月成交量基本在25-30萬(wàn)平米。成交均價(jià)經(jīng)歷了上半年的大幅攀升后，下半年波動(dòng)平緩，成交均價(jià)7000元/平米左右。4、2015年樓市的預(yù)判基于上述分析，土地市場(chǎng)方面，土地出讓面積于2014年有30%的增加，預(yù)計(jì)2015年政府會(huì)適當(dāng)放緩出讓土地節(jié)奏，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地占比預(yù)計(jì)仍將維持高位。住宅市場(chǎng)方面，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)交投兩旺，住宅物業(yè)領(lǐng)跑其他類(lèi)型物業(yè)，預(yù)計(jì)2015年住宅市場(chǎng)仍將

5、持續(xù)升溫。二、森鑫置業(yè)雁鳴湖項(xiàng)目概況分析1、項(xiàng)目介紹（1）項(xiàng)目概述：項(xiàng)目位于鄭開(kāi)大道與雁鳴湖景觀大道交叉口東500米路北，位于新河南省政府向東9公里的位置，地處雁鳴湖組團(tuán)。項(xiàng)目總占地1050畝，共分三期開(kāi)發(fā)，規(guī)劃有別墅、花園洋房、小高層以及高層，其中住宅用地970畝，商業(yè)用地80畝。其中一期項(xiàng)目占地面積53394（約合80.1畝），建筑面積約17.5萬(wàn)，規(guī)劃1428戶(hù)，戶(hù)型面積為84.81125.95不等。由兩棟26層高層、兩棟30層高層組成。分別是兩梯三戶(hù)、兩梯四戶(hù)，地下車(chē)位1:1，采用Art Deco建筑風(fēng)格。整體定位于滿(mǎn)足首次置業(yè)、部分改善性需求以及投資房地產(chǎn)的客戶(hù)。（2） 項(xiàng)目區(qū)位 地

6、處雁鳴湖組團(tuán)，北鄰雁鳴湖風(fēng)景區(qū)，南倚中央萬(wàn)畝公園、方特歡樂(lè)園、綠博園，西接鄭州未來(lái)省級(jí)行政中心白沙組團(tuán)，項(xiàng)目周邊規(guī)劃有萬(wàn)平購(gòu)物中心、中原歷史博物館，河南中醫(yī)院附屬醫(yī)院、區(qū)域中小學(xué)、幼兒園。 （3） 項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目總建筑面積175000平方米，分地上11棟高層住宅、沿街商業(yè)、幼兒園等，具體見(jiàn)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表。項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)指數(shù)單位1規(guī)劃用地面積53400.182地上計(jì)容建筑面積175686.63住宅建筑面積147715.004商業(yè)建筑面積27971.65建筑占地面積13667.36建筑密度25.59%7容積率3.298總戶(hù)數(shù)1428戶(hù)（4）項(xiàng)目交通及周邊配套情況城市主干道：東西橫向：鄭

7、開(kāi)大道、鄭汴物流大道、新龍路、農(nóng)業(yè)路東沿線、祭城路東沿線；南北縱向：東五環(huán)、雁鳴湖景觀大道（現(xiàn)S223）通達(dá)全城；高速公路：京港澳高速、連霍高速、鄭民高速公路快速縱橫省內(nèi)各個(gè)城市；高鐵：沿鄭開(kāi)大道10分鐘即可到達(dá)鄭州東站，形成北京、上海、廣州、西安等主要國(guó)內(nèi)城市3小時(shí)生活圈；地鐵：規(guī)劃建設(shè)中14號(hào)線、17號(hào)線，快速切換城區(qū)；鄭汴輕軌：項(xiàng)目北側(cè)即為鄭汴輕軌大孟鎮(zhèn)站、可實(shí)現(xiàn)鄭州、開(kāi)封城區(qū)雙向20分鐘切換；機(jī)場(chǎng)：由京港澳高速及雁鳴湖景觀大道可快速抵達(dá)新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)，輕松實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)、國(guó)際城市的便捷出行。教育配套：園區(qū)內(nèi)配備幼兒園、小學(xué)、初中，雁鳴湖引入牛頓國(guó)際學(xué)校、伊頓國(guó)際學(xué)校等景觀配套：緊鄰萬(wàn)畝中央公園

8、、北靠雁鳴湖風(fēng)景區(qū)及國(guó)家農(nóng)業(yè)公園、賈魯河景觀帶、3000畝綠博園、方特歡樂(lè)世界等集生態(tài)、休閑和旅游于一體；醫(yī)療配套：河南省中醫(yī)院附屬醫(yī)院三、項(xiàng)目公司介紹鄭州市森鑫置業(yè)有限公司成立于2014年4月 ，是根據(jù)中牟縣人民政府與河南順泰達(dá)置業(yè)有限公司簽訂的合村并城協(xié)議，專(zhuān)為雁鳴湖項(xiàng)目設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)資金人民幣5000萬(wàn)元。公司倡導(dǎo)“品質(zhì)鑄造關(guān)懷，科技愉悅生活”的居住理念，以“開(kāi)拓、創(chuàng)新、節(jié)能、環(huán)?！睘榻ㄔ鞓?biāo)準(zhǔn)，博采眾長(zhǎng)，引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的建材、設(shè)施與技術(shù)，匠心獨(dú)具，力求打造高效、節(jié)能、環(huán)保的建筑方式與新型建筑。公司現(xiàn)有鄭開(kāi)大道23萬(wàn)的安置區(qū)域已全面啟動(dòng)，樓體工程已經(jīng)完成30%，位于雁鳴湖組團(tuán)高端

9、住宅區(qū)域的1050畝大盤(pán)即將啟動(dòng)，是公司進(jìn)軍高端住宅的標(biāo)志性項(xiàng)目，精工細(xì)制，打造完美宅邸，筑造幸福生活。項(xiàng)目公司基本信息目標(biāo)公司鄭州市森鑫置業(yè)有限公司住所鄭州市中牟縣官渡鎮(zhèn)黨莊村法定代表人張松鋒企業(yè)類(lèi)型有限責(zé)任公司注冊(cè)資本3,000萬(wàn)元實(shí)收資本3,000萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)三、中牟縣內(nèi)在售樓盤(pán)調(diào)查與統(tǒng)計(jì)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)位置均價(jià)規(guī)模建筑類(lèi)別目標(biāo)客戶(hù)定位主打特色與我項(xiàng)目距離星城國(guó)際西苑中牟縣白沙鎮(zhèn)商都大道與萬(wàn)三路交匯處東南角5000元/平米400000平米高層（34層）中高端收入人群打折優(yōu)惠、生態(tài)宜居16.4km恒通國(guó)際廣場(chǎng)鄭開(kāi)大道與鄭信路交匯處向東500m路南（財(cái)專(zhuān)對(duì)面）待售估6500元/平

10、米76000平米高層高端收入人群投資地產(chǎn)16.4km鄭東春和景明中牟縣商都大道與雁鳴街交匯處南200米均價(jià)5900元/平米150000平米小高層高端收入人群不限購(gòu)、剛需房9.4km雁鳴湖壹號(hào)中牟縣中國(guó)雁鳴湖國(guó)家級(jí)生態(tài)文明示范區(qū)待定713262平米低層、板樓中高端收入人群不限購(gòu),生態(tài)宜居、豪華社區(qū),水景地產(chǎn)11.7km星城國(guó)際東苑中牟縣白沙鎮(zhèn)萬(wàn)三路與商都大街交匯處東150米均價(jià)4800元/平米1000000平米超高層、高層、板樓中高端收入人群不限購(gòu)、生態(tài)宜居16.3km東方潤(rùn)景中牟縣商都路萬(wàn)三路交叉口向東2公里路南均價(jià)5300元/平米63000平米高層、塔樓高端收入人群剛需房、打折優(yōu)惠16.4k

11、m壹號(hào)公園中牟縣商都大道與新圃街交叉口路南均價(jià)5700元/平米261804平米板塔結(jié)合、板樓、塔樓高端收入人群不限購(gòu)、打折優(yōu)惠、生態(tài)宜居12.2km帝華宏府中牟縣商都路小學(xué)對(duì)面、人民醫(yī)院東側(cè)均價(jià)4800元/平米214500平米高層、板樓中高端收入人群打折優(yōu)惠、水景地產(chǎn)14.9km上東城鄭東新區(qū)鄭信路與鄭開(kāi)大道交叉口（鄭州幼師對(duì)面均價(jià)8750元/平米400000平米高層、塔樓高端收入人群不限購(gòu)、剛需房、打折優(yōu)惠17.1km格林上東中牟縣商都大道與通惠路交匯處北200米均價(jià)7200元/平米250000平米高層、小高層、多層、板塔結(jié)合、板樓高端收入人群不限購(gòu)、剛需房、打折優(yōu)惠、花園洋房18.9km綠

12、都褐石街區(qū)中牟縣中牟新區(qū)文博路與占楊路交匯處（中牟縣人民醫(yī)院南800米均價(jià)5500元/平米73333平米小高層、板樓高端收入人群品牌開(kāi)發(fā)商14.9km天怡佳苑中牟縣白沙鎮(zhèn)商都大道與光陽(yáng)路交匯處向北400米路西均價(jià)6700元/平米120000平米高層、小高層、多層、板塔結(jié)合高端收入人群不限購(gòu)、剛需房、低總價(jià)19km世紀(jì)城中牟縣青年路與建設(shè)路交叉口向東50米均價(jià)5300元/平米170000平米高層、板樓高端收入人群不限購(gòu)、剛需房8.4km龍澤嘉園中牟縣白沙鎮(zhèn)通惠路與青年路交匯處東北角均價(jià)6800元/平米100000平米高層、多層、板樓高端收入人群不限購(gòu)、剛需房、打折17.8km鄭東鑫城美墅中牟縣商

13、都大街與萬(wàn)三路交叉口向東200米路北均價(jià)6000元/平米100000平米小高層、多層、板塔結(jié)合高端收入人群打折優(yōu)惠16.8km東潤(rùn)朗郡中牟縣商都大道與壽圣街交匯處（易斯頓美術(shù)學(xué)院西側(cè)）均價(jià)6250元/平米243832平米高層、板樓、塔樓高端收入人群打折優(yōu)惠、花園洋房13.1km綠博半島中牟縣商都大道與萬(wàn)三路交叉口東1000米南均價(jià)6000元/平米160000平米高層、小高層、多層,板樓高端收入人群不限購(gòu)、改善住宅、花園洋房,生態(tài)宜居18.1km東工企業(yè)家苑中牟縣東風(fēng)路與西環(huán)路交匯處西150米路南均價(jià)5200元/平米211675平米高層、小高層、板樓高端收入人群不限購(gòu)10.2km森林里中牟縣商都

14、大道與林東路交叉口均價(jià)6300元/平米77677平米小高層、板樓高端收入人群打折優(yōu)惠、生態(tài)宜居14.3km東岸曦城中牟縣鄭汴路與通惠路交匯處均價(jià)6850元/平米155237平米高層、小高層、多層、板樓高端收入人群不限購(gòu)、剛需房、婚房、打折優(yōu)惠20.1km水岸鑫城六期攬湖商都大道與泰安街交匯處（天鵝湖畔）待定450000平米高層、小高層中高端收入人群生態(tài)宜居10.8km億弘錦園中牟縣商都大道與牟州路交匯處南100米路西均價(jià)6000元/平米62000平米小高層、板樓、塔樓高端收入人群教育地產(chǎn)、地鐵沿線、打折優(yōu)惠13.7km晨朧華庭中牟縣商都大道與文通路交匯處均價(jià)5500元/平米12萬(wàn)平米高層,小高

15、層、高端收入打折優(yōu)惠,生態(tài)宜居7.9km綠城百合花園中牟縣清陽(yáng)街與牟山路交叉口縣政府東北角均價(jià)10000元/平米170000平米建筑綜合體、小高層高端收入人群不限購(gòu)、花園洋房 11.8km綠城雁鳴湖玫瑰園中牟縣雁鳴湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)（鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路與地德街交匯處）均價(jià)1100萬(wàn)元/套226700平米多層、低層、板樓高端收入人群打折優(yōu)惠11.6km東方觀天下中牟縣商都大道和廣惠街交叉口西50米均價(jià)5300元/平米30000平米高層、板塔結(jié)合高端收入人群現(xiàn)房13.4km恒泰華府中牟縣新縣城青陽(yáng)街與迅達(dá)路交叉口（行政服務(wù)大廳南500米）均價(jià)5260元/平米46000平米高層、小高層、多層高端收入人群不限

16、購(gòu)、打折優(yōu)惠、教育地產(chǎn)8km大一新生活中牟縣商都大道與廣惠街交匯處路南100米均價(jià)6300元/平米300000平米高層、小高層、多層,板樓高端收入人群不限購(gòu)、剛需房,打折優(yōu)惠，教育地產(chǎn)11.9km森大鄭東1號(hào)中牟縣鄭開(kāi)大道與雁鳴路交叉口向南50米路西均價(jià)19500元/平米61673平米類(lèi)獨(dú)棟別墅、多層高端收入人群養(yǎng)老地產(chǎn)、不限購(gòu)、改善住宅、旅游地產(chǎn)、豪華社區(qū)12.6km總結(jié)：以上數(shù)據(jù)顯示，目前中牟縣在售樓盤(pán)大多在5000元/平-7000元/平之間，根據(jù)項(xiàng)目具體的主打特色不同，價(jià)格略有起伏。大部分為剛需房，面對(duì)的主要客戶(hù)群體也都是中牟縣當(dāng)?shù)氐闹械投耸杖肴后w為主，對(duì)我項(xiàng)目造成的影響不大，僅供參考。

17、項(xiàng)目周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域樓盤(pán)調(diào)查與統(tǒng)計(jì)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)位置均價(jià)總建筑面積建筑類(lèi)別主客戶(hù)群體與鄭州市距離與我項(xiàng)目距離利海*LOHAS中牟縣鄭開(kāi)大道雁鳴湖國(guó)際假日公園暫不銷(xiāo)售，估11000元/平左右660000平米小高層、低層、板樓鄭州市內(nèi)高端收入人群51.3km10.5km普羅旺世中城中牟縣鄭開(kāi)大道與223省道交匯處暫不銷(xiāo)售，估13000元/平350萬(wàn)平方米多層、小高層、高層鄭州市內(nèi)高端收入人群30km1.2km建業(yè)春天里中牟縣白沙鎮(zhèn)鄭開(kāi)大道與萬(wàn)三公路交叉口北500米路西兩房均價(jià)7500/平三房均價(jià)8500/平別墅2.2萬(wàn)-2.8萬(wàn)/平140000平方米聯(lián)排別墅4層，高層26-27層鄭州市內(nèi)高端收入人群

18、20.1km10.3km名門(mén)紫園鄭開(kāi)大道與人文路交叉口向南1000米（綠博園東臨）平層10000元/平米左右別墅22000元/平左右560000平方米560000平方米鄭州市內(nèi)高端收入人群25.8km11.5km正商雙湖灣中牟縣雁鳴湖景觀大道國(guó)家農(nóng)業(yè)公園西北500米高層均價(jià)4780元/平洋房均價(jià)5300元/平260000平米高層、小高層、多層鄭州市中牟縣內(nèi)中高端收入人群49km11.7km雅居樂(lè)國(guó)際花園鄭東新區(qū)鄭開(kāi)大道與康莊路交匯處南（新聯(lián)學(xué)院對(duì)面）均價(jià)8600元/平，具體一房一價(jià)275769平方米板樓多層 小高層 高層鄭州市內(nèi)中高端收入人群14.2km16.5km以上為區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)信息，客戶(hù)群體大部分都是鄭州市內(nèi)，高層均價(jià)大都在8000元/平10000元/平，別墅均價(jià)大都在20000元/平28000元/平不等；價(jià)格低高的樓盤(pán)，除高檔別墅外，大多以生態(tài)宜居為主要特點(diǎn)，地理位置優(yōu)越，具備較好的醫(yī)療、教育等生活設(shè)施。綜上所述，人們?cè)跐M(mǎn)足基本居住環(huán)境的同時(shí)，更注重的是醫(yī)療、教育等生活設(shè)施的完備情況。在我項(xiàng)目周邊的幾個(gè)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象中，大多以生態(tài)宜居、養(yǎng)老地產(chǎn)為主