定價及銷售策略

1、定價及銷售策略6543定價及銷售策略階段性定價策略樓盤定價是一個綜合性的考慮因素。包括樓層、景觀、東、西山、朝向、臨街噪音、樓座等各種綜合因素制定價格。根據(jù)所做市場調研情況，以及海泊人家的自身素質。樓盤在銷售過程的不同階段中，銷售的價格也大有不同，根據(jù)各個銷售階段調整定價，是確保項目資金快速回收和項目利潤最大化的直接因素。因此，不同銷售時期，價格也各不相同。定價的具體價差：多層與高層的定價差：根據(jù)高層與多層之間的公攤比、物業(yè)管理以及其他多方面的綜合衡量，高層與多層之間的均價差價應該在4900元/450元/，但目前市區(qū)居民普遍對高層住宅的物業(yè)、電梯等存在質量質疑，對高層接受度不高，如果高層與多層

2、差價過高，容易給消費者造成誤解，認為高層的整體品質要差于多層，因此，在定價中，我們有意識的縮小這種差距，高層的均價比多層低400元/， 使高層與多層在總價上基本持平甚至適當降低，以改變消費者對高層公攤過大的影響。但在表面價格上，高層在6層以下拉大差價，給客戶造成高層的性價比要優(yōu)于多層，但在整體價格分配上，將好的樓層適當加價，彌補差的樓層造成的價差，保持整體均價不變。閣樓：閣樓由于使用權跟產權的不同，在價格上也有較大的差別。從目前市場狀況看，產權閣樓的整體總價在1012萬之間。同時，閣樓受整體樓盤環(huán)境等影響甚小，因此，海泊人家的閣樓價格制定上，采用兩種方式：買閣樓，采用統(tǒng)一售價方式，銷售單價為1

3、800元/，控制總價在1013萬之間（個別大戶型總價超過13萬）。（產權）六樓合買，每套價格按照1350元/的價格進行銷售（只有使用權。）儲藏室：由于儲藏室只有使用權，并無產權，而且就目前市場來看，僅有朋歡鑫寶苑等兩家有儲藏室準備對外銷售，但由于市場無參考定價，因此尚未定價銷售。我們在參考外地及其他樓盤的定價中發(fā)現(xiàn)，一般儲藏室定價為銷售價格的1/4不到。因此，我們建議在儲藏室的定價上，采取在建筑成本價的基礎上加入小額利潤的做法低價出售。建議價格定在900元/根據(jù)不同的戶型及樓層進行配比。備注：綜合定價考慮的價差因素及具體價差價格樓層：多層層差價100元/，三、四層差價20元/；高層層差價在六層以下層差價在3050元/之間，中間層差價在4060元/之間，最上兩層層差價分別為40元/、30元/；環(huán)境：在中間戶型的基礎上分別加價10元/、30元/、50元/東、西山：在中間戶型的價格基礎上分別上漲3050元/；朝向：根據(jù)不同的朝向以及受陽光照射的程度，差價為30元/；臨街：根據(jù)臨街遠近受噪音污染程度分別減掉30、10元/；樓座：不同樓座所處的環(huán)境和位置不同，差價在3050之間元/。整體價