某房地產(chǎn)公司項目制運行管理制度

1、-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -某房地產(chǎn)公司項目制運行管理制度一 基于項目制的房地產(chǎn)開發(fā)模式1 傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的弊端1 ）肢解項目過程傳統(tǒng)開發(fā)模式最大的弊端是肢解項目實施過程，如將項目實施全過程分為前期、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)管理等過程，每一個過程都由不同的責任部門負責，但無人對整個項目過程負責；肢解過程以后，必然產(chǎn)生過程與過程之間的界面與接口，這些接口如何銜接成為傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨的最大問題，其結(jié)果往往是 “鐵路警察各管一段 ”，可能做到局部最優(yōu)，而不可能達到全局最優(yōu)；2 ）責任不清房地產(chǎn)項目的投資效果通過開發(fā)全過程而最終在項目銷售時得以體現(xiàn)，如果銷售業(yè)績不好，單獨要求銷售部負責

2、可能失之偏頗，因為銷售業(yè)績差，可能是設(shè)計的問題、施工質(zhì)量的問題，也可能是營銷方式的問題、價格問題、開盤時機問題，可能是一個部門的責任，也有可能是幾個相互關(guān)聯(lián)的部門的責任，最終說不清是哪個部門的責任。當然，銷售業(yè)績好，固然是營銷工作做的好，但也離不開其他過程的緊密協(xié)作。3 ）由于責任不清，導致無法對相關(guān)部門和責任人進行考核4 ）上述弊端的結(jié)果必然導致投資失控。-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -2 項目制開發(fā)模式的優(yōu)勢項目制開發(fā)模式是在公司總部的支撐和決策支持下，由項目經(jīng)理負責的、進行房地產(chǎn)項目全過程集成管理的開發(fā)模式。房地產(chǎn)項目是公司資源集成的載體

3、，是成本中心。項目制開發(fā)模式的優(yōu)點/ 特點：1 ）全過程集成管理2 ）項目經(jīng)理（部）對本項目的最終投資效果負責，責任明確3 ）有利于對各責任人進行綜合考核4 ）有利于公司的各種資源在項目上進行有機集成，打造精品、名品5 ）項目是成本中心，對項目進行全過程集成管理有利于控制投資3 項目制開發(fā)模式的主要內(nèi)容1 ）包括項目組織形式在內(nèi)的分層次和不同權(quán)限的組織架構(gòu)設(shè)計。2 ）公司總部、子公司各職能部門、項目部在具體項目運作過程中的職責和相互工作關(guān)系。3 ）建立健全以項目經(jīng)理責任制為核心的各項管理制度，如項目經(jīng)理聘任制度、項目成本核算制度， 以及使項目處于受控狀態(tài)的其他管理制度，如要求項目定期上報各種報

4、告、報表及其內(nèi)容、格式等。4 ）項目部的設(shè)立。包括項目部的設(shè)立時機和設(shè)立方式，人員的構(gòu)成等。5 ）項目經(jīng)理責任制。賦予項目經(jīng)理一定的權(quán)力，讓他調(diào)配和整合整個公司的資源，同時對其權(quán)力的運用一定的限制，達到授權(quán)和監(jiān)督的合理平衡，建立項目組織機制和激勵機制。-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -6 ）項目管理目標責任書，項目經(jīng)理必須和公司高層簽署的責任狀，從而來約束項目經(jīng)理的行為和規(guī)范項目的運作。7 ）項目目標體系設(shè)立。項目在實施過程中必須實現(xiàn)的一系列目標及其相互關(guān)系，從而使公司總部的理念和方針體現(xiàn)在項目的要求上。項目的目標包括項目建設(shè)期目標、銷售期目標、

5、投資回收期目標，規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量目標、施工質(zhì)量目標，分階段的投資（成本）控制目標，安全健康目標等等。8 ）項目目標控制。對目標的實現(xiàn)與否的考核和獎懲，從而使所制定的目標能夠落實。9 ）項目考核評價指標及評價，如對項目設(shè)立總體考核目標（可以在責任合同中明確）：還需設(shè)立年度考核目標、管理措施和手段，如簽訂項目責任合同，從而達到對項目運行的動態(tài)和全程控制。10 ）重大問題的決策機制和程序（例外管理決策程序）等。4 項目制開發(fā)模式的成功因素一個成功的項目運作，應該達到出效益、出精品、出人才、出成果這樣幾個目的，為此，項目制開發(fā)模式的成功因素至少包括以下內(nèi)容：1 ）一個好的項目班子及項目經(jīng)理；2 ）科學的項

6、目運作機制制度；3 ）明確合理的合同責任體系（企業(yè)內(nèi)部承包合同，明確項目部和公司在項目運作過程中的責權(quán)利）；4 ）項目目標體系的合理確定及有效的考核和評價；-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -5 ）總公司對項目的支撐與控制；6 ）將公司的品牌、文化、人力資源、技術(shù)、資金等在項目上進行有效的集成。二 房地產(chǎn)企業(yè)項目制運作模式的種類及其內(nèi)容根據(jù)項目的全生命期理論和房地產(chǎn)開發(fā)項目的階段劃分，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，項目部介入的時機和其涵蓋的工作內(nèi)容因項目的特點和公司運作方式而異?？梢愿鶕?jù)項目部工作內(nèi)容的不同將項目制分為幾種不同的方案，如下圖所示下面將對

7、不同方案的操作方式以及內(nèi)容進行詳細的介紹。-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -1. 方案1) 介入時機及工作內(nèi)容：項目完成規(guī)劃設(shè)計以后，取得完備的設(shè)計文件和工程規(guī)劃許可證，其主要工作有，完成工程項目的發(fā)包工作，督導項目施工建設(shè)的全過程、協(xié)調(diào)相關(guān)工作，直至完成項目竣工驗收，將相關(guān)資料送交政府相關(guān)部門備案為止2) 與職能部門關(guān)系：項目部是屬于工程部領(lǐng)導的，項目經(jīng)理的權(quán)限不能超越工程部的職責范圍，其它相關(guān)部門通過和工程部合作間接與項目部合作3) 公司控制方式：總經(jīng)理通過工程部來控制項目部 , 主要是控制項目的三大目標，即進度目標、費用目標和質(zhì)量目標。4)

8、 項目經(jīng)理的人選：熟悉工程施工全過程、有一定的專業(yè)水平、協(xié)調(diào)和溝通能力強、工程經(jīng)驗豐富?？梢詮墓こ滩坎块T經(jīng)理和中層干部和從事過類似于項目里選聘，也可以從外部聘任。在項目部中應讓有潛力的項目經(jīng)理人選在工程的相關(guān)領(lǐng)域，技術(shù)和造價等崗位進行鍛煉，并要參與協(xié)調(diào)項目的參與方：監(jiān)理，施工單位，以及相關(guān)政府部門的工作能力5) 項目部的組成：項目經(jīng)理、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師等6) 考核：對項目經(jīng)理的考核，應主要集中在工程的內(nèi)容上，即工程的三大目標：即工期、費用和質(zhì)量。爭取取得其這三大目標的平衡，其中將工程的投資作為主要的控制內(nèi)容，不僅因為施工階段是一個成本中心，而且因為當前的工程施工方法趨于規(guī)范，質(zhì)量

9、一般都有所保障。同時工期都有完備的計劃。2. 方案-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -1) 介入時機和工作內(nèi)容：在全程策劃階段的后期，得到詳細的規(guī)劃設(shè)計大綱以后，主要工作從規(guī)劃設(shè)計到項目的工程發(fā)包和施工階段的全過程2) 與職能部門關(guān)系：項目部職責范圍內(nèi)的工作，要由項目部在相關(guān)職能部門的指導、支持、監(jiān)督和控制下進行。項目部職責范圍外的工作由職能部門負責完成，項目部要配合職能部門的這些工作3) 公司控制方式：公司通過總經(jīng)理來直接控制項目部，在項目經(jīng)理與公司簽訂的項目責任狀里將詳細規(guī)定項目部應實現(xiàn)的目標，在項目的運行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來

10、支配項目部的對應負責人員，用目標體系來約束項目的行為。而在項目部解體以后，通過對項目經(jīng)理責任狀中的內(nèi)容考核來對項目經(jīng)理獎懲4) 項目經(jīng)理的能力和素質(zhì)：熟悉規(guī)劃設(shè)計階段和工程施工全過程、有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力強、設(shè)計和施工實踐經(jīng)驗豐富、決策能力強?？梢酝ㄟ^崗位輪換來提高職員集成工作的能力，讓部門經(jīng)理或中層干部參與相關(guān)部門的工作（主要是前期部、工程部）5) 項目部組成：項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師等6) 考核：對項目經(jīng)理的考核要包括規(guī)劃設(shè)計方案的可行性和對規(guī)劃設(shè)計大綱的響應性，以及工程施工的三大目標。要爭取在降低成本的情況下，完成公司全程策劃中設(shè)計和施工的內(nèi)容。3.

11、 方案1) 介入時機和工作內(nèi)容：在全程策劃階段的后期，得到詳細的規(guī)劃-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -設(shè)計大綱以后，主要工作從規(guī)劃設(shè)計到項目的工程的發(fā)包和施工階段的全過程，以及項目的市場推廣和銷售階段的工作。2) 與職能部門關(guān)系：項目部職責范圍內(nèi)的工作，要由項目部在相關(guān)職能部門的指導、支持、監(jiān)督和控制下進行。項目部職責范圍外的工作由職能部門負責完成，項目部要配合職能部門的這些工作3) 公司控制方式：公司通過總經(jīng)理直接控制項目部，在項目經(jīng)理與公司簽訂的項目經(jīng)理責任狀里將詳細規(guī)定項目部應實現(xiàn)的目標、在項目的運行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來控

12、制項目部的對應負責人，用目標體系來約束項目的行為。而在項目部解體以后，通過對項目經(jīng)理責任狀中的內(nèi)容考核來對項目經(jīng)理獎懲4) 項目經(jīng)理的人選：項目經(jīng)理要熟悉規(guī)劃設(shè)計、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力很強、類似工作經(jīng)驗豐富、有獨立的決策和創(chuàng)新能力、有市場開拓精神。可以通過崗位輪換來提高其集成工作的能力，讓部門經(jīng)理或中層干部參與相關(guān)部門的工作（主要是前期部、經(jīng)營部、工程部、營銷部），培養(yǎng)職員的全局觀和整體把握能力5) 項目部的組成：項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師、估價師、銷售策劃、銷售主管、置業(yè)顧問等6) 考核：不僅要考核規(guī)劃設(shè)計方案的可行性和對規(guī)劃

13、設(shè)計大綱的響應性，工程施工的三大目標以及銷售資金的回籠以外，對項目部的考核還應主要體現(xiàn)在投資和收益的兩個方面，即投資的回報水平，除此之外，項目的品牌效應以及社會影響力也是需要考慮的方面-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -4. 方案1) 介入時機和工作內(nèi)容：在已經(jīng)獲得土地使用權(quán)（和 / 或取得立項批復）以后，主要工作包括（項目立項）、全程規(guī)劃中的各種方案策劃、以及規(guī)劃設(shè)計方案招標或競賽、工程發(fā)包和項目建設(shè)的全過程和隨之的市場推廣和營銷。2) 與職能部門關(guān)系：項目部職責范圍內(nèi)的工作，要由項目部在相關(guān)職能部門的指導、支持、監(jiān)督和控制下進行。項目部職責范圍

14、外的工作由職能部門負責完成，項目部要配合職能部門的這些工作3) 公司控制方式：公司通過總經(jīng)理直接控制項目部，在項目經(jīng)理與公司簽訂的項目經(jīng)理責任狀里將詳細規(guī)定項目部應實現(xiàn)的目標、在項目的運行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來控制項目部的對應負責人，用目標體系來約束項目的行為。而在項目部解體以后，通過對項目經(jīng)理責任狀中的內(nèi)容考核來對項目經(jīng)理獎懲4) 項目經(jīng)理人選：項目經(jīng)理要熟悉項目立項、全程策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力極強、類似工作經(jīng)驗豐富、 分析能力和創(chuàng)新能力突出、 有很強的決策能力、有很強的市場開拓精神?？梢酝ㄟ^崗位輪換來提高其集成工作的

15、能力，讓有潛質(zhì)的副總和部門經(jīng)理參與項目全程的多種工作（主要是前期部、經(jīng)營部、工程部、營銷部、預算合約部），培養(yǎng)其的全局觀和整體把握能力。可以從曾擔任過不同部門的部門經(jīng)理，公司副總、分公司經(jīng)理或辦事處負責人中選聘。5) 項目部組成：項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -程師、估價師、銷售主管和策劃、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員等6) 考核：對項目部的考核，除了各個階段的階段目標和投資的回報水平以外，還要顧及項目的策劃方案的水平以及具體的執(zhí)行情況，項目的品牌效應以及社會影響力5. 方案1) 介入時機：在項目的一

16、開始即投資機會研究和土地競投階段就介入項目的操作過程中，負責項目的全程運作過程。2) 與職能部門關(guān)系：項目部直屬于總經(jīng)理，相關(guān)部門對項目部有監(jiān)督和審核的權(quán)力，體現(xiàn)在遠程控制上，項目部中項目經(jīng)理有充分獨立的用人權(quán)和資源調(diào)配權(quán)，其它部門要配合項目部的工作。3) 公司控制方式：項目部可以采取項目公司方式，實行自負盈虧、獨立核算的運作模式。公司通過對項目部的提出的目標體系來控制項目部的運作。4) 項目經(jīng)理的人選：項目經(jīng)理要熟悉整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的所有工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力極強、類似工作經(jīng)驗豐富、分析能力和創(chuàng)新能力極為突出、有卓越的決策能力、善于捕捉市場機會，有極強的市場開拓精神

17、。可以從曾擔任過不同部門的部門經(jīng)理，公司副總、分公司經(jīng)理或辦事處負責人中選聘?？梢酝ㄟ^崗位輪換來提高其集成工作的能力，讓某些部門經(jīng)理輪換工作，讓公司副總兼任某些部門的部門經(jīng)理、或派駐外地或分公司的高管工作。提高決策和分析能力，全局觀和對項目的整體把握能力。-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -5) 項目部的組成：項目經(jīng)理、建筑師、土建、結(jié)構(gòu)、造價、給排水工程師、估價師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員、市場分析人員等6) 考核：對項目經(jīng)理的考核，主要體現(xiàn)在投資的回報水平以及各個階段的階段目標的實現(xiàn)上，以及項目的品牌效應以及社會影響力，對于

18、新開拓的市場區(qū)域更應看重的其實是后者。附注：正如階段示意圖所示，其實方案、都可以將物業(yè)管理階段包含在其中，但考慮到當前物業(yè)管理的市場現(xiàn)狀和國家新頒布的物業(yè)管理條例，都明確表明以后房地產(chǎn)公司將物業(yè)管理階段的工作外包出去或者交給獨立運作的物業(yè)管理子公司是一個趨勢，不僅能明確區(qū)分物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)公司的責任，而且將占用時間較長的物業(yè)管理排除在外，對于項目部運作的成果考核會變得比較容易。各種項目制方案的特點對比表項目制方案跨越階段工作內(nèi)容考核目標控制方式項目經(jīng)理的能力和素質(zhì)要求項目部組織及人員崗位項目部與職能部門關(guān)系方案施工階段工程招投標、工程建設(shè)的全過程、竣工驗收工程的進度、費用及質(zhì)量通過工程部來

19、控制項目部熟悉施工全過程的工作、有一定的專業(yè)水平、協(xié)調(diào)和溝通能力強、經(jīng)驗豐-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -富項目經(jīng)理、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師等項目部是屬于工程部領(lǐng)導的，項目經(jīng)理的權(quán)限不能超越工程部的職責范圍，其它相關(guān)部門通過和工程部合作間接與項目部合作方案規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段組織規(guī)劃設(shè)計招標或方案競賽、工程招標、建設(shè)全過程、竣工驗收規(guī)劃設(shè)計方案的可行性和對規(guī)劃設(shè)計大綱的響應性。工程的進度、費用、及質(zhì)量總經(jīng)理直接控制，項目經(jīng)理責任狀中提出的對項目經(jīng)理的考核目標，及對項目部的考核和獎懲（包括年度和解體時）熟悉規(guī)劃設(shè)計階段和工程施工全過程、

20、有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力強、設(shè)計和施工實踐經(jīng)驗豐富、決策能力強。項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師項目部職責范圍內(nèi)的工作，要由項目部在相關(guān)職能部門的指導、支持、監(jiān)督和控制下進行。 項目部職責范圍外的工作由職能部門負責完成，項目部要配合職能部門的這些工作方案規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段、市場推廣和營銷階段組織規(guī)劃設(shè)計招標或方案競賽、工程招標、建設(shè)全過程、竣工驗收、市場推廣和銷售規(guī)劃設(shè)計方案的可行性和對規(guī)劃設(shè)計大綱的響應性，工程的進度、費用、及質(zhì)量，銷售資金的回籠，投資的回報水平，除此之外，項目的品牌效應、社會影響力總經(jīng)理直接控制，項目經(jīng)理責任狀中提出的對項目經(jīng)理的考核目標，及對

21、項目部的考核和獎懲（包括年度和解體時）熟悉規(guī)劃設(shè)計、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力很強、類似工作經(jīng)驗豐富、有獨立的決策和創(chuàng)新能力、有市場開拓精神。項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、-精品 word 文檔 值得下載 值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -給排水工程師、估價師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問等項目部職責范圍內(nèi)的工作，要由項目部在相關(guān)職能部門的指導、支持、監(jiān)督和控制下進行。項目部職責范圍外的工作由職能部門負責完成，項目部要配合職能部門的這些工作方案（項目立項階段）、規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段、市場推廣和營銷階段（項目立項和編制可研報告）、全程策

22、劃、組織規(guī)劃設(shè)計招標或方案競賽、工程招標、建設(shè)全過程、竣工驗收、市場推廣和銷售各個階段的階段目標和投資的回報水平、策劃方案的水平以及執(zhí)行情況，項目的品牌效應以及社會影響力總經(jīng)理直接控制，項目經(jīng)理責任狀中提出的對項目經(jīng)理的考核目標，及對項目部的考核和獎懲（包括年度和解體時）熟悉項目立項、全程策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力極強、類似工作經(jīng)驗豐富、分析能力和創(chuàng)新能力極為突出、有卓越的決策能力、有很強的市場開拓精神項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師、估價師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員項目部職責范圍內(nèi)的工作，要由項目部在相

23、關(guān)職能部門的指導、支持、監(jiān)督和控制下進行。 項目部職責范圍外的工作由職能部門負責完成，項目部要配合職能部門的這些工作方案投資機會研究和土地競投階段、項目立項階段、全程策劃階段、規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段、市場推廣和營銷階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程工作： 投資機會研究和土地競投 （項目立項和編制可研報告）、全程策劃、組織規(guī)劃設(shè)計招標或方案競賽、工程招標、建設(shè)全過程、竣工-精品 word 文檔 值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -驗收、市場推廣和銷售對項目經(jīng)理的考核，主要體現(xiàn)在投資的回報水平以及各個階段的階段目標的實現(xiàn)上，以及項目的品牌效應以及社會影響力，對于新開拓的市場區(qū)域更應

24、看重的其實是后者。項目部可以采取項目公司形式，實行自負盈虧、獨立核算的模式。公司通過對項目部提出的目標體系來控制項目部的運作。熟悉整個房地產(chǎn)項目開發(fā)中的所有工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力極強、類似工作經(jīng)驗豐富、分析能力和創(chuàng)新能力極為突出、有卓越的決策能力、善于捕捉市場機會，有較強的市場開拓精神項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師、估價師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員、市場分析人員項目部不在任何一個職能部門之下，項目部職責范圍內(nèi)的工作，要由項目部在相關(guān)職能部門的指導、支持、監(jiān)督和控制下進行。項目部職責范圍外的工作由職能部門負責完成，項目部要配合職能部門的這些

25、工作三 公司對項目經(jīng)理的控制方式因人定制房地產(chǎn)企業(yè)項目制運作方案的選擇一定要考慮人的因素，即要結(jié)合公司現(xiàn)有的項目經(jīng)理人才的能力和水平，否則，再完備的項目制方案和控制體系都是不現(xiàn)實的。結(jié)合項目經(jīng)理的能力和水平所設(shè)計的方案，不僅能夠使項目制方案的運作更順利， 而且可以能夠做到人盡其才、發(fā)揮其最大的效用?？梢愿鶕?jù)備選人的特點將項目經(jīng)理分為新手、職業(yè)經(jīng)理人、老手三種，相應的公司對項目部的控制方式也應有不同，從而在完成項目目標和激勵項-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -目經(jīng)理發(fā)揮能動性上之間尋求一個最佳的平衡。1) 新手：新手指的是剛剛走上項目經(jīng)理崗位的經(jīng)理

26、，以前沒有或很少從事項目經(jīng)理的工作，對于項目部的工作內(nèi)容熟悉但不熟練，對于下屬的指揮和協(xié)調(diào)能力尚待提高，有實際經(jīng)驗但不是很豐富，獨立決策能力不是很強。公司對于這樣的項目經(jīng)理應重點控制，不僅應對項目經(jīng)理設(shè)置完備的目標體系，而且還應對于具體的工作跟蹤考核，縮小項目經(jīng)理的決策權(quán)限，增加審批和復核程序。但也應注意在完成項目的目標的基礎(chǔ)上注重鍛煉和培養(yǎng)后備人才。2) 職業(yè)經(jīng)理人：指的是已經(jīng)擔任項目經(jīng)理或從事類似工作有一定時間的經(jīng)理，對于項目部的工作內(nèi)容能夠熟練操作，對于下屬的指揮和協(xié)調(diào)能力強，實際經(jīng)驗豐富，獨立決策能力強，善于發(fā)現(xiàn)問題，分析能力強，有創(chuàng)新和開拓精神。公司對于這種項目經(jīng)理應采取節(jié)點控制的方

27、式，即控制項目的階段性成果，對項目經(jīng)理應設(shè)置詳細的目標體系，及時檢核項目的階段性成果、糾正偏差，對于節(jié)點之間的工作，應充分放權(quán)給項目經(jīng)理去做。3) 老手：指的是已經(jīng)擔任項目經(jīng)理或從事類似工作多年的經(jīng)理，對于項目部的工作內(nèi)容的操作得心應手，對于下屬的指揮和協(xié)調(diào)能力很強，實踐經(jīng)驗十分豐富，獨立決策能力很強，分析問題能力強，不僅能及時發(fā)現(xiàn)而且可以預見問題并及時解決問題，創(chuàng)新和開拓精神很強。公司對于這種項目經(jīng)理應采取計劃（目標）控制的方式，通過制定具體項目應實現(xiàn)的目標體系來約束項目經(jīng)理的行為，公司對項目的考核主要集中-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -在項

28、目的最終成果上，而在項目的整個進行過程中，對項目經(jīng)理應該給與充分的信任和放權(quán)。四 項目制開發(fā)方案的選用方案其實是適用于從施工企業(yè)轉(zhuǎn)化來的房地產(chǎn)企業(yè)，因為對于該企業(yè)來說，施工是其主要業(yè)務(wù)，而其下屬的項目部原來就是以工程施工為主要工作內(nèi)容的，對于只涵蓋施工階段的項目部的運作很熟悉，也很容易一開始就選擇這種模式。但是這種模式缺少一個全壽命期集成的觀點，無法充分調(diào)動公司的資源。當公司的開發(fā)項目不多時，還能應付的了，但是隨著公司業(yè)務(wù)的擴大，這種開發(fā)模式必然會耗費太多的資源和重復性建設(shè)，并對公司的控制不利。方案相對于方案而言，將規(guī)劃設(shè)計并入到項目部中，因為規(guī)劃設(shè)計和施工其實是銜接非常緊密的環(huán)節(jié)， 工程承包

29、領(lǐng)域里就有 D B 的承包模式，將設(shè)計和施工合并到一起，可以減少許多搭接，可以更好的監(jiān)督是否施工過程符合最初的設(shè)計，也使變更過程變得更便捷和易于審查。方案將營銷和市場推廣階段的工作也并入項目部的工作中，因為市場推廣和營銷計劃在項目的開工建設(shè)后其實就開始了。這是房地產(chǎn)企業(yè)所選擇的比較常用的方案，因為在投資機會研究和土地競投以及全程策劃，都是公司的一些大的發(fā)展方向和重要事件的決策，在此之后的規(guī)劃設(shè)計的招標以及項目的施工建設(shè)和最后的銷售和推廣相對來說，都是一些具體規(guī)范化的工作，而不是涉及到重大決策，而且這些工作之間相比于其它階段工作-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下

30、載值得擁有 -的關(guān)聯(lián)性較大，所以將其交給項目部來運作的話，不僅可以有效的控制投資，還可以整合公司的資源，提高項目運作的效率，培養(yǎng)專業(yè)化的隊伍和職業(yè)項目經(jīng)理。方案將項目立項和全程策劃的工作并入到項目部中去。此方案更加強調(diào)項目的連續(xù)運作能力，由于項目部參與了申請項目立項和可行性研究和全程策劃的工作，使項目部成員對本項目的優(yōu)劣勢和風險機會更加熟悉，對項目方案的產(chǎn)生及項目運作的難點和重點有更深的理解，從而，使項目能更有效的運作。 由于參與了全程策劃， 對原來提出的目標和方案比較熟悉、從而使方案執(zhí)行的阻力減少，推行得更徹底，這種項目制模式對于公司在外地的項目較為適合。方案將房地產(chǎn)的全程運作過程都并入項目

31、部的工作。這種項目制的運行方式其實更近似于子公司或分公司的模式，適用于公司在外地尋找投資機會，剛開始打入一地市場時的情況。在選用方案時還應考慮地域因素，如果是在公司已經(jīng)業(yè)務(wù)成熟的地區(qū)，宜采取方案，若是公司剛接觸項目制開發(fā)，對項目制的運作不是很成熟的話，可以用方案作為過渡的方案。在本地市場采取方案和方案的并不多見，因為要求公司成員的能力要很強，而且公司的運作要比較規(guī)范。若是新近進入一個外地市場開發(fā)的話，可以采取方案或方案，應根據(jù)公司人員的能力和公司的戰(zhàn)略而定，一般而言，方案是往分公司過渡的模式，而方案是由辦事處尋找投資機會和土地競投，再成立項目公司來運作。-精品 word 文檔值得下載值得擁有

32、-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -根據(jù) 房地產(chǎn)公司目前的實際情況，在南京本地的開發(fā)項目可以先選擇方案作為過渡方案，并逐步向方案發(fā)展；在外地開發(fā)的項目，則擬選擇方案或。從以上分析可知，不同方案的項目經(jīng)理其工作內(nèi)容有很大的不同，因此公司賦予項目經(jīng)理的權(quán)限也應不同。對于方案、，項目經(jīng)理的權(quán)限應高于職能部門經(jīng)理的權(quán)限，具體由總經(jīng)理授權(quán)而定。五 房地產(chǎn)公司項目經(jīng)理管理辦法1 目的為明確項目經(jīng)理的責、權(quán)、利，充分調(diào)動項目經(jīng)理的積極性，制定本管理辦法。2 制定依據(jù)公司人事管理規(guī)定。-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -3. 機構(gòu)、職責和權(quán)限管理機構(gòu)：總經(jīng)理

33、4 管理規(guī)定4.1 一般規(guī)定：(1) 本企業(yè)在進行開發(fā)項目管理時，應實行項目經(jīng)理責任制。(2)企業(yè)應處理好企業(yè)決策層、經(jīng)營層和項目管理層的關(guān)系，并應在“項目管理目標責任書 ”中明確項目經(jīng)理的責任、權(quán)力和利益。(3)企業(yè)決策和管理層的管理活動應符合下列規(guī)定：1 ）企業(yè)決策和管理層應制定和健全開發(fā)項目管理制度，規(guī)范開發(fā)項目管理。2 ）企業(yè)決策和管理層應加強計劃管理，保持資源的合理分布和有序流動，并為項目生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置和動態(tài)管理服務(wù)。3 ）企業(yè)決策和管理層應對項目管理層的工作進行全過程指導、監(jiān)督和檢查。4 ）項目管理層應做好資源的優(yōu)化配置和動態(tài)管理，執(zhí)行和服從企業(yè)決策和管理層對項目管理工作的監(jiān)督

34、檢查和宏觀調(diào)控。4.2項目經(jīng)理的條件和素質(zhì)（ 1 ） 項目經(jīng)理應根據(jù)企業(yè)法定代表人授權(quán)的范圍、時間和內(nèi)容，對開發(fā)項目自項目前期準備至工程施工、市場推廣和營銷、物業(yè)管理等全過程或-精品 word 文檔值得下載值得擁有 -精品 word 文檔值得下載值得擁有 -部分過程實施管理。（ 2 ） 項目經(jīng)理應接受企業(yè)法定代表人的領(lǐng)導，接受企業(yè)決策和管理層的檢查和監(jiān)督。開發(fā)項目從規(guī)劃設(shè)計到物業(yè)管理，企業(yè)不得隨意撤換項目經(jīng)理。開發(fā)項目發(fā)生重大安全、質(zhì)量事故或項目經(jīng)理違法、違紀時，企業(yè)可撤換項目經(jīng)理。（ 3 ） 項目經(jīng)理應具備下列條件和素質(zhì)：1) 具有符合開發(fā)項目管理的能力；2) 具有相應的開發(fā)項目管理經(jīng)驗和業(yè)績；3) 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程，具有承擔開發(fā)項目管理任務(wù)的專業(yè)技術(shù)、管理、經(jīng)濟和法律法規(guī)知識；4) 具有良好的道德品德；5) 有較高的領(lǐng)導藝術(shù)和協(xié)調(diào)能力；6) 有健康的身體和充沛的精力。4.3項目經(jīng)理的職責項目經(jīng)理應履行下列職責：（ 1 ） 代表企業(yè)實施開發(fā)項目管理。 貫徹執(zhí)行國家法律、 法規(guī)、方針、政策和強制性標準，執(zhí)行企業(yè)管理制度，維護企業(yè)的合法權(quán)益；（ 2 ）履行 “項目管理目標責任書 ”規(guī)定的任務(wù)；（ 3 ）組織編制 “項目管理總體實施規(guī)劃 ”，并得到企業(yè)批準；（ 4 ）對進入項目的生產(chǎn)要素和資源