山東禹城市明德第5季營銷策略提案匯報(bào)106p

1、明德第5季營銷策略提案匯報(bào)展燁豪為房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 2010年6月一：市場(chǎng)分析篇一：市場(chǎng)分析篇二：項(xiàng)目定位篇二：項(xiàng)目定位篇三：營銷策略篇三：營銷策略篇前序：前序： 孫子兵法開篇曰：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也”；古人又云：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，其“廟算”、“預(yù)”均指的是謀略。這些都說明：凡事應(yīng)先謀略，才可能達(dá)到成功之彼岸。對(duì)投資額巨大，運(yùn)作周期長，可變因素多的房地產(chǎn)行業(yè)，其事前謀略與策劃有著非常重要的意義。 此次受嘉稷公司信任和委托，我們承接了“城墅”項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，專門設(shè)置了項(xiàng)目專案小組，配備了市場(chǎng)調(diào)研和營銷策劃專業(yè)人員。為此，我們對(duì)禹城市、德州市等地區(qū)進(jìn)行調(diào)研，對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)

2、市場(chǎng)進(jìn)行較為廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查的資料進(jìn)行了科學(xué)分析和研究，為本項(xiàng)目的營銷策劃提供了翔實(shí)可信的市場(chǎng)依據(jù)。 本報(bào)告書旨在通過真實(shí)的調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況，對(duì)此項(xiàng)目作出初步的：市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、客戶定位；為后期全程營銷工作的開展打好前站工作。以專業(yè)化的視角和操盤為貴公司后期的產(chǎn)品銷售提供保障。展燁豪為地產(chǎn)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介展燁豪為地產(chǎn)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介 展燁豪為公司成立于2003年。自創(chuàng)建以來，公司一直堅(jiān)持以專業(yè)服務(wù)帶動(dòng)營銷服務(wù)，以誠待人，以穩(wěn)求勝，講求效率，關(guān)注細(xì)節(jié)；注重團(tuán)隊(duì)配合；遵從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度；以客為尊，遵照服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)公司、服務(wù)于購房者的原則，從實(shí)踐中吸取經(jīng)驗(yàn)，不

3、斷地完善自我。 公司自成立以來，先后接手了環(huán)渤海區(qū)域的眾多項(xiàng)目，其中包括住宅、商業(yè)、寫字樓和廠房等多種性質(zhì)物業(yè)，積累了豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也打造出一個(gè)團(tuán)結(jié)、進(jìn)取的專業(yè)化服務(wù)團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，公司的業(yè)務(wù)層面不斷拓展，目前已經(jīng)發(fā)展成為集地塊研究、投資分析、建筑產(chǎn)品策劃、營銷策劃、銷售代理、資源整合等一體化房地產(chǎn)專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。 【核心理念】【核心理念】挖掘物業(yè)價(jià)值，節(jié)省交易費(fèi)用，解決房地產(chǎn)問題 【企業(yè)宗旨】【企業(yè)宗旨】專家服務(wù)，挖掘價(jià)值，合作共贏 【企業(yè)使命】【企業(yè)使命】在房地產(chǎn)行業(yè)，提供值得信賴的專業(yè)服務(wù) 【企業(yè)愿景】【企業(yè)愿景】成為房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)顧問及行銷策劃的專業(yè)公司 【核心價(jià)值觀】【核心價(jià)值觀

4、】我們因團(tuán)隊(duì)而強(qiáng)大；我們因鄭重承諾而有信譽(yù)； 我們因做足功課而專業(yè)； 我們因挖掘物業(yè)價(jià)值，降低交易成本而解決，中國的房地產(chǎn)問題。天津天津：靜海幸福新天地 eod總部港 寧和幸福小區(qū) 寧和時(shí)代花園 世紀(jì)華名衛(wèi)星城濟(jì)南濟(jì)南：華福國際 泉城尚郡 聯(lián)大城市花園 西周花園青島青島：藍(lán)水假期德州：德州：上禹周源實(shí)操項(xiàng)目實(shí)操項(xiàng)目匯報(bào)內(nèi)容匯報(bào)內(nèi)容市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)分析篇項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目定位篇營銷策略篇營銷策略篇市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)分析篇1.臨邑概況臨邑概況 2.臨邑經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析臨邑經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 3.臨邑房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析臨邑房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 4.臨邑地產(chǎn)項(xiàng)目供需分析臨邑地產(chǎn)項(xiàng)目供需分析功能

5、糖城功能糖城禹城禹城省會(huì)濟(jì)南的省會(huì)濟(jì)南的“衛(wèi)星城衛(wèi)星城”，魯西北的區(qū)域性中心城市之一。，魯西北的區(qū)域性中心城市之一。自然地理環(huán)境：自然地理環(huán)境： 禹城市位于山東省西北部，德州東南，處于華北平原腹地。地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈 。轄7鎮(zhèn)3鄉(xiāng)1個(gè)街道辦事處，全市共995個(gè)行政村，總面積990平方公里。人口56.80萬人 。其中非農(nóng)業(yè)人口17.49萬人。 禹城地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)流通活躍，政策務(wù)實(shí)優(yōu)惠，各項(xiàng)服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效。京滬鐵路、濟(jì)邯鐵路、京福高速公路、青銀高速公路、308國道、101和316省道穿境而過，是魯西北地區(qū)重要的交通樞紐、物資集散地和區(qū)域性商貿(mào)中心城市。人文歷史環(huán)境：人文

6、歷史環(huán)境：禹城歷史悠久，是大禹治水之域，釀酒之鄉(xiāng)，扒雞之城，功能糖之城，龍山文化發(fā)源地之一。夏商時(shí)屬九州之兗州，唐朝天寶元年設(shè)禹城縣，意在紀(jì)念大禹曾在此率眾治水，城西現(xiàn)有禹王亭遺址。1993年9月撤縣設(shè)市。 從幾個(gè)主要指標(biāo)看禹城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展從幾個(gè)主要指標(biāo)看禹城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展20092009數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)增長率增長率備注備注gdp（億元）120.3316.80%國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提升人均gdp（元）2366317.10%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例15.7 : 50.4 : 33.9產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加趨于合理化固定資產(chǎn)投資（億元）68.6128.40%房地產(chǎn)投資比例進(jìn)一步加大 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人民生活水平快速提高，居民住房水平相

7、對(duì)滯后，禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是純高端市場(chǎng)尚有較大發(fā)展空間。市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)分析篇1.臨邑概況臨邑概況 2.臨邑經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析臨邑經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 3.臨邑房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析臨邑房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 4.市場(chǎng)供應(yīng)分析市場(chǎng)供應(yīng)分析 5.市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)需求分析禹城國民經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展禹城國民經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展 指標(biāo)一：gdp指標(biāo)二：人均gdp近三年國民生產(chǎn)總值近三年人均國民生產(chǎn)總值指標(biāo)三：固定資產(chǎn)投資 2009年，全市各級(jí)進(jìn)一步強(qiáng)化固定資產(chǎn)投入意識(shí)，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，著力提高投資效益。加大投資力度，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成75.38億元，同比增長30.4%。08年實(shí)施

8、50萬以上的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目132個(gè)，累計(jì)完成投資68.61億元，同比增長27.9%。 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，居民收入水平的提高以及對(duì)房產(chǎn)的需求不斷增加，固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資的比例進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在03年開始起步以來，逐步由正規(guī)走向成熟。 指標(biāo)四：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2009年三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為：14.8 : 48.3 : 36.9，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加趨于合理化，第二產(chǎn)業(yè)一直是禹城的支柱產(chǎn)業(yè)，而第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不斷遞增的趨勢(shì)，三大產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)，構(gòu)筑形成了以工業(yè)為主導(dǎo)、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。 禹城經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展，為禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。隨著人民生活水平的迅速提高，對(duì)

9、住房質(zhì)量的要求和層次也逐步升級(jí)，商品房住宅市場(chǎng)的投資潛力逐步顯現(xiàn)。小結(jié)： 總體來說，禹城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平快速增長，人們的生活消費(fèi)水平顯著提高，隨著整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品也在逐漸升級(jí)換代，來滿足當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?。新的高品質(zhì)社區(qū)的不斷涌現(xiàn)必將帶動(dòng)整個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展水平?？梢哉f，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展給禹城的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的動(dòng)力，市場(chǎng)投資前景廣闊，但同時(shí)也蘊(yùn)藏著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查了解，高收入階層集中在機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、部分工業(yè)企業(yè)中高層管理人員、以及部分個(gè)體私營工商業(yè)主。政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的中高層管理人員是最具購買力的客戶群，收入遠(yuǎn)高于禹城市平均工資水平,目前他們一般都對(duì)目前的居

10、住狀態(tài)不是十分滿意,為改善居住條件而二次置業(yè)。同時(shí)當(dāng)?shù)匦⌒退綘I商業(yè)發(fā)達(dá)，一部分私營業(yè)主收入較高，他們也是本項(xiàng)目購房客群中的重要組成部分。市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)分析篇1.禹城概況禹城概況 2.禹城經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析禹城經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 3.禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 4.市場(chǎng)供應(yīng)分析市場(chǎng)供應(yīng)分析 5.市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)需求分析一、禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況一、禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 禹城作為一個(gè)縣級(jí)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，大約03年才取消福利分房和集資建房，商品房市場(chǎng)的發(fā)展略微滯后于全國和山東總體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 早期開發(fā)的商品房主要是浙江開發(fā)商投資的項(xiàng)目，例如洛北花園（浙江溫

11、州開發(fā)商）、湖濱小區(qū)（浙江開元房地產(chǎn)開發(fā)公司），雖然現(xiàn)在看來，這些產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面都比較落后，且有一定的南方產(chǎn)品特征，但對(duì)當(dāng)時(shí)禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)和消費(fèi)者觀念的沖擊是巨大的。也就是從這個(gè)時(shí)候開始，受到其他地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的影響和沖擊，禹城的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開始快速起步，一部分本土開發(fā)商開始有所動(dòng)作，如永安集團(tuán)，禹城吉順地產(chǎn)，恒泰地產(chǎn)等等。他們本身土地成本較低，搭借政府的對(duì)房地產(chǎn)的政策扶持東風(fēng)，再加上對(duì)城中村建設(shè)的扶持，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開始異軍突起。 大環(huán)境的改變促使禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，到目前為?0余個(gè)商品房項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。與此同時(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的競(jìng)爭(zhēng)變數(shù)，部分專業(yè)銷售代理公司（如萬達(dá)

12、行，新聯(lián)贏等）開始進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，循規(guī)蹈矩、按部就班的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸有了市場(chǎng)炒做的概念和專業(yè)營銷的思路。 目前禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)投資量增長較快，建設(shè)規(guī)模連年突破，開發(fā)量大幅度增加，房價(jià)上漲速度較快。2009年禹城房地產(chǎn)發(fā)展的一大典型特征是：開發(fā)量繼續(xù)增大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。隨著一批專業(yè)化策劃代理公司、規(guī)劃公司和物業(yè)管理公司的加入，特別是幾個(gè)新興小區(qū)的建設(shè)，例如水木清華，無論是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、小區(qū)景觀規(guī)劃、物業(yè)管理，還是在宣傳推廣，市場(chǎng)炒作方面，帶動(dòng)了禹城房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展，引領(lǐng)禹城人有了的新的置業(yè)消費(fèi)觀念。未來項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及配套設(shè)施等綜合質(zhì)素必須以現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)品為基準(zhǔn)點(diǎn)，只有在此基礎(chǔ)上不斷追求完善和差異化，

13、才能在市場(chǎng)上找到新的突破點(diǎn)，贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。綜合市場(chǎng)現(xiàn)有在售樓盤的整體情況，目前禹城的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：二、禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀二、禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀禹城的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)特點(diǎn)：禹城的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)特點(diǎn)：1.產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)a:產(chǎn)品設(shè)計(jì)由原來的單一逐漸向多元化發(fā)展產(chǎn)品設(shè)計(jì)由原來的單一逐漸向多元化發(fā)展 從建筑形式上來看，原先以清一色的5+1或6+1多層住宅為主的產(chǎn)品特點(diǎn)仍較明顯，小高層、高層逐漸進(jìn)入市場(chǎng)；如玉荷苑、水木清華、上禹周源等。 建筑風(fēng)格單一，以簡(jiǎn)約實(shí)用的現(xiàn)代風(fēng)格為主，西方和歐式建筑元素較少，缺乏大膽創(chuàng)新，具有東方特色的歐式建筑風(fēng)格是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。b:規(guī)劃設(shè)計(jì)與物業(yè)管理水

14、平相對(duì)落后規(guī)劃設(shè)計(jì)與物業(yè)管理水平相對(duì)落后 在景觀園林設(shè)計(jì)方面，還停留在較為初級(jí)的階段，表現(xiàn)為局部的綠地、樹木等點(diǎn)的設(shè)計(jì)，缺乏軸、線的連接，缺乏整體布局的特征。即使是幾個(gè)較為大型的社區(qū)，如水木清華，社區(qū)景觀設(shè)計(jì)也沒有突出的景觀亮點(diǎn)。禹城的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)特點(diǎn)：禹城的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)特點(diǎn)： 在戶型方面，相對(duì)有了較大進(jìn)步，戶型以三室兩廳和兩室兩廳為主，90-120是最受市場(chǎng)歡迎的戶型；具體到戶型的功能設(shè)計(jì)，都較為注重戶型的功能分區(qū)，部分小區(qū)設(shè)計(jì)了外飄窗和270度觀景陽臺(tái)。外飄窗270度觀景陽臺(tái)禹城的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)特點(diǎn)：禹城的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)特點(diǎn)：2.其他特點(diǎn)：其他特點(diǎn)：c: 營銷水平參差不齊營銷水平參差不

15、齊 目前，萬達(dá)行、新聯(lián)營等幾家房產(chǎn)代理公司已進(jìn)駐禹城，他們的現(xiàn)場(chǎng)銷售相對(duì)專業(yè)一些，對(duì)售樓處包裝及項(xiàng)目圍擋都有較好的利用。而原有的一些售樓處，銷售人員的素質(zhì)相對(duì)不高，對(duì)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)、理解較淺，缺乏對(duì)市場(chǎng)應(yīng)有的了解與判斷，在待人接物方面，缺乏禮節(jié)規(guī)范；同時(shí)，售樓處的布置較為單一，缺乏應(yīng)有的功能區(qū)域。禹城的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)特點(diǎn)：禹城的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)特點(diǎn)： 禹城作為一個(gè)縣級(jí)市，市場(chǎng)上的主流宣傳媒體較少，推廣渠道的選擇比較窄宣傳推廣渠道主要依靠工地圍檔、戶外廣告及告知性的報(bào)紙廣告、派單、dm單、夾報(bào)、當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)的廣告等方式，且廣告設(shè)計(jì)水平相對(duì)較低，缺乏有創(chuàng)意的設(shè)計(jì)。需要引起重視的是：小城市的口碑傳播、老客戶

16、的宣傳帶動(dòng)也是非常重要的信息傳播途徑，充分利用好老客戶資源將是一個(gè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中制勝的利器。尤其是我們此項(xiàng)目，客戶群體特點(diǎn)鮮明，所處地域不一，充分利用老業(yè)主推薦的積極性，將成為項(xiàng)目降低操作難度的一把利器。 d :經(jīng)濟(jì)適用房和“城中村”建設(shè)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 e:多層較小高層、高層銷售銷售難度小。 f:物業(yè)管理水平較低。區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理水平較低，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理認(rèn)同感較低。 小小 結(jié)結(jié) 目前禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還處于一個(gè)起步的上升階段，具體表現(xiàn)在產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)目前禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還處于一個(gè)起步的上升階段，具體表現(xiàn)在產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、推廣還處在一個(gè)相對(duì)較低的層次，產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，個(gè)性化的物業(yè)及突出的高

17、檔物計(jì)、推廣還處在一個(gè)相對(duì)較低的層次，產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，個(gè)性化的物業(yè)及突出的高檔物業(yè)數(shù)量較少，但隨著市場(chǎng)的發(fā)展及人們觀念的不斷更新，市場(chǎng)開始出現(xiàn)新的契機(jī)，各大業(yè)數(shù)量較少，但隨著市場(chǎng)的發(fā)展及人們觀念的不斷更新，市場(chǎng)開始出現(xiàn)新的契機(jī)，各大房地產(chǎn)商紛紛借鑒外來的成功經(jīng)驗(yàn)，提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平，更新服務(wù)理念，房地產(chǎn)商紛紛借鑒外來的成功經(jīng)驗(yàn)，提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平，更新服務(wù)理念，2009年新開發(fā)年新開發(fā)的樓盤較以往的樓盤有了較大的進(jìn)步。的樓盤較以往的樓盤有了較大的進(jìn)步。 本項(xiàng)目以其高端的市場(chǎng)姿態(tài)，優(yōu)越的內(nèi)部環(huán)境，定會(huì)吸引大批有一定積蓄和穩(wěn)定收本項(xiàng)目以其高端的市場(chǎng)姿態(tài)，優(yōu)越的內(nèi)部環(huán)境，定會(huì)吸引大批有一定積蓄和穩(wěn)定收入

18、的高端客戶群，但目前匱乏的生活基礎(chǔ)配套會(huì)成為禹城大多數(shù)置業(yè)者購房的阻礙因素。入的高端客戶群，但目前匱乏的生活基礎(chǔ)配套會(huì)成為禹城大多數(shù)置業(yè)者購房的阻礙因素。準(zhǔn)確地分析目標(biāo)客戶，把握客戶需求的產(chǎn)品特征是項(xiàng)目在前期開發(fā)中的重中之重。準(zhǔn)確地分析目標(biāo)客戶，把握客戶需求的產(chǎn)品特征是項(xiàng)目在前期開發(fā)中的重中之重。市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)分析篇1.禹城概況禹城概況 2.禹城經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析禹城經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 3.禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 4.市場(chǎng)供應(yīng)分析市場(chǎng)供應(yīng)分析 5.市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)需求分析 一、禹城市場(chǎng)供應(yīng)一、禹城市場(chǎng)供應(yīng)禹城在售樓盤現(xiàn)有供應(yīng)量統(tǒng)計(jì) ：樓盤名稱樓盤名稱項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)

19、模 總戶數(shù)總戶數(shù)銷售率銷售率市場(chǎng)存量市場(chǎng)存量東城東城水木清華水木清華約13萬平米約1000戶70%約4萬平米福繡水城福繡水城約8.9萬平米約587戶60%約3.56萬平 米玉合苑玉合苑約4.3萬平米約308戶80%約0.8萬平米馬莊新村馬莊新村約11萬平米約1000戶48%約5.7萬平米棲庭水岸棲庭水岸約8.3萬平米約900戶43%約4.7萬平米城市花園城市花園約4萬平米約400戶80%約0.8萬平米陽光花園陽光花園約3萬平米約280戶0%約3萬平米群賢居群賢居約80萬平米約7000戶80%約16萬平米 宜家北苑宜家北苑約15萬平米約2000戶42%約8.7萬平米上禹周源上禹周源約20萬平米約

20、2000戶10%約18萬平米其他其他-約10萬平米合計(jì)合計(jì)約75.3萬平米 目前禹城市住宅銷售以現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房為主，市場(chǎng)供應(yīng)量較大。國家調(diào)控政策影響，部分購房者持幣待購，絕大部分項(xiàng)目近期銷售情況一般。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前禹城開發(fā)的規(guī)模小區(qū)開發(fā)總面積已經(jīng)超過100萬平米，加上2010年新增土地供應(yīng)量以及其他未知和潛在的供應(yīng)量，粗略估計(jì)，未來1-2年內(nèi)禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供應(yīng)量將超過200萬平米。一、禹城市場(chǎng)供應(yīng)一、禹城市場(chǎng)供應(yīng) 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在戶型供應(yīng)方面，主要以兩室兩廳、三室一廳和三室兩廳為主，三室占60%以上，值得注意的部分樓盤開始增加了大四室和洋房別墅，也在一定層面上說明了禹城消費(fèi)群體具備高端產(chǎn)品的

21、消化能力。 禹城在售樓盤價(jià)格一、禹城市場(chǎng)供應(yīng)一、禹城市場(chǎng)供應(yīng)樓盤名稱項(xiàng)目位置交房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格地下室價(jià)格車庫價(jià)格樓盤均價(jià)水木清華新湖北臨毛坯150029002900群賢居禹城南部毛坯110021502000上禹周源十里望簡(jiǎn)裝修150026002580玉荷苑開拓路東首毛坯16008.5萬3100馬莊新村建設(shè)路與開拓路交匯口毛坯185025602500宜家尚品開拓路東首毛坯187031002670城市花園行政街中段毛坯1450未定2750棲庭水岸新湖南鄰毛坯170029502750一、禹城市場(chǎng)供應(yīng)一、禹城市場(chǎng)供應(yīng) 整體來看，目前禹城住宅平均價(jià)格在2700元/平米左右。 目前住宅市場(chǎng)上，市場(chǎng)供應(yīng)仍以中檔產(chǎn)

22、品為主，高品質(zhì)樓房以及面向低薪階層的供應(yīng)不多，并且產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。 通過對(duì)禹城市住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格以及當(dāng)?shù)鼐用穹績r(jià)承受能力的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前禹城房產(chǎn)的價(jià)格處于正常略高的價(jià)格范圍，雖然觀望心理影響了部分購房者的出手時(shí)機(jī)，使整個(gè)市場(chǎng)業(yè)績一般，但剛性的需求依然存在，住房需求仍有較大的市場(chǎng)空間。高端客戶對(duì)洋房、別墅產(chǎn)品躍躍欲試。小結(jié)： 二、德州市場(chǎng)供應(yīng)二、德州市場(chǎng)供應(yīng)德州在售洋房別墅樓盤名稱樓盤名稱建筑形式建筑形式建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格項(xiàng)目賣點(diǎn)及附屬設(shè)項(xiàng)目賣點(diǎn)及附屬設(shè)施施規(guī)模規(guī)模面積區(qū)間面積區(qū)間交房標(biāo)交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)均價(jià)均價(jià)玫瑰公館洋房歐式西班牙風(fēng)格品牌、環(huán)境、會(huì)所、spa水療、休閑餐廳140套140-220毛

23、坯6000元外海江南水郡洋房、雙拼歐式風(fēng)格五星級(jí)酒店、智能化配套、戶型、會(huì)所、中央水景400套180-280毛坯洋房5000，雙拼6500蔚來城洋房現(xiàn)代風(fēng)格外圍環(huán)境、規(guī)模、皇明品牌、空中院落等120套150-400毛坯16000元二、德州市場(chǎng)供應(yīng)二、德州市場(chǎng)供應(yīng)玫瑰公館效果圖二、德州市場(chǎng)供應(yīng)二、德州市場(chǎng)供應(yīng)玫瑰公館實(shí)景圖片二、德州市場(chǎng)供應(yīng)二、德州市場(chǎng)供應(yīng)玫瑰公館實(shí)景圖片二、德州市場(chǎng)供應(yīng)二、德州市場(chǎng)供應(yīng)外海 江南水郡外立面效果圖二、德州市場(chǎng)供應(yīng)二、德州市場(chǎng)供應(yīng)蔚來城鳥瞰圖二、德州市場(chǎng)供應(yīng)二、德州市場(chǎng)供應(yīng)蔚來城洋房二、德州市場(chǎng)供應(yīng)二、德州市場(chǎng)供應(yīng)小結(jié)： 經(jīng)過調(diào)研，德州房地產(chǎn)市場(chǎng)分為老城區(qū)和開發(fā)區(qū)，

24、新的住宅產(chǎn)品多位于開發(fā)區(qū)，老城區(qū)開發(fā)力度不大；從價(jià)格來看，老城區(qū)銷售均價(jià)在4500元/平米，開發(fā)區(qū)為4000元/平米；從產(chǎn)品形式來看，老城區(qū)多為普通小高層建筑，而開發(fā)區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品較為豐富，本次所提到的三個(gè)洋房高端項(xiàng)目均位于開發(fā)區(qū)。 從德州高端房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，市場(chǎng)供應(yīng)量不大，銷售單價(jià)是同質(zhì)住宅的1.5倍左右，其購買人群多數(shù)為德州政府及企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)階層及部分私營業(yè)主，外地的部分客商也成為此類項(xiàng)目的去化人群。市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)分析篇1.禹城概況禹城概況 2.禹城經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析禹城經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 3.禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 4.市場(chǎng)供應(yīng)分析市場(chǎng)供應(yīng)分析 5.市場(chǎng)需求分

25、析市場(chǎng)需求分析研究方法研究方法本次調(diào)研我們采取了客戶深度訪談與問卷定量調(diào)查法兩種方式。本次調(diào)研我們采取了客戶深度訪談與問卷定量調(diào)查法兩種方式。a 深度訪談?wù){(diào)查法深度訪談?wù){(diào)查法 深度訪談?wù){(diào)查法是一種無結(jié)構(gòu)的、直接的、一對(duì)一的訪問，利用心理投射技術(shù)從問題表面深入訪談?wù)叩膬?nèi)心，探測(cè)其較深層次的動(dòng)機(jī)、信念、態(tài)度、和感情。深度訪談的主要對(duì)象深度訪談的主要對(duì)象: 項(xiàng)目周邊潛在目標(biāo)客戶； 政府機(jī)關(guān)單位，了解禹城，有代表性的人士； 金融界從業(yè)人員b 問卷定量調(diào)查法問卷定量調(diào)查法 通過市場(chǎng)需求調(diào)查問卷，對(duì)潛在目標(biāo)客戶群體進(jìn)行調(diào)查訪問。 本次問卷調(diào)查對(duì)象選取范圍：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員，銀行從業(yè)人員，教育系統(tǒng)和學(xué)校教師，

26、醫(yī)院及一般企業(yè)職員。 共收回有效問卷500份（禹城300份，德州200份）禹城調(diào)研禹城調(diào)研 受當(dāng)前國家政策造成的影響，部分多次置業(yè)的高端購房者存在持幣觀望現(xiàn)象，但對(duì)房價(jià)上升仍抱有一線希望，也有部分人群認(rèn)為可能會(huì)出現(xiàn)小幅度下滑。a某中專學(xué)校教務(wù)處處長某中專學(xué)校教務(wù)處處長(1)認(rèn)為禹城現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)量很大，尤其是東部城區(qū)開發(fā)力度很大。經(jīng)濟(jì)適用房 和大量村里開發(fā)的居民回遷安置樓會(huì)在一定程度上沖擊購房者對(duì)商品房的需求。(2)認(rèn)為目前市場(chǎng)存在很大的潛在需求。(4)認(rèn)為目前禹城高品質(zhì)住宅較為稀缺，是個(gè)很好的市場(chǎng)空白點(diǎn)。(5)對(duì)該項(xiàng)目所在地段不算很認(rèn)可。認(rèn)為位置處于禹城西北部，周邊配套不齊全，生活不方便。(6

27、)認(rèn)為項(xiàng)目如果能利用水系做好文章，還是非常有吸引力。禹城調(diào)研禹城調(diào)研禹城調(diào)研禹城調(diào)研b 私營業(yè)主私營業(yè)主（1）認(rèn)為房產(chǎn)的保值能力還是比較強(qiáng)，但是現(xiàn)在身邊很多人都在傳論目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，存在降價(jià)可能。雖然自己現(xiàn)在有購房需求，但對(duì)目前市場(chǎng)情況判斷不準(zhǔn)，還在持幣觀望。（2）喜歡洋房產(chǎn)品，但擔(dān)心后期的物業(yè)管理費(fèi)用太貴。（3）如果選擇洋房，比較關(guān)注洋房的戶型和環(huán)境設(shè)計(jì)。（4）喜歡小院，希望小院面積盡量大些。c 國土資源局某處長國土資源局某處長（1）認(rèn)為目前購房比較看重生活方便、地理位置、環(huán)境、景觀規(guī)劃。要從本項(xiàng)目購房，必須有私家車。（2）追風(fēng)現(xiàn)象明顯，樓盤炒作好，就能賣得出好價(jià)格，前提是產(chǎn)品不能太差

28、。（3）非常很看重洋房的物業(yè)管理，對(duì)外立面很看重。（4）現(xiàn)在禹城房地產(chǎn)比較熱，但國家政策會(huì)對(duì)我們的高端住宅產(chǎn)生不利影響。禹城調(diào)研禹城調(diào)研d 銀行信貸部主任銀行信貸部主任(1)認(rèn)為禹城房地產(chǎn)價(jià)格較前兩年漲幅很明顯。很多專業(yè)的代理公司進(jìn)駐禹城，樓盤操作越來越專業(yè)。(2)認(rèn)為現(xiàn)在有錢人更換房子的比較多，部分人通過二手房交易，用舊房作為新房的資金投入，而且部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶有了一定的投資意向。（投資意識(shí)逐漸覺醒）(3)按揭貸款現(xiàn)在利率不算高，但是新出的國家政策會(huì)對(duì)你們的項(xiàng)目產(chǎn)生不利的影響，認(rèn)為我們的目標(biāo)客戶群付款仍讓以按揭為主。 (4)感覺項(xiàng)目位置還好，僅靠101省道，對(duì)于買別墅產(chǎn)品的客戶來說，出行

29、比較便利二、禹城問卷調(diào)查分析二、禹城問卷調(diào)查分析被訪者背景 本次調(diào)查選取的調(diào)查人群36-55歲之間占到70%，符合項(xiàng)目后期目標(biāo)客戶群體年齡階段；從文化程度數(shù)據(jù)分析，大專及本科學(xué)歷占57%，此類人群多數(shù)為企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)、金融業(yè)從業(yè)人員、學(xué)校教師和政府公務(wù)員。他們的住房面積多數(shù)在90-120平米之間。二、禹城問卷調(diào)查分析二、禹城問卷調(diào)查分析洋房置業(yè)需求分析 數(shù)據(jù)顯示：禹城被訪者70%傾向于120-170之間，與之對(duì)應(yīng)的戶型為大三室和大四室洋房，這兩種戶型傾向占26%和28%。其他面積區(qū)間與戶型多有所涉及，這需要我們后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)該考慮戶型的多樣性，滿足不同人群的需求。二、禹城問卷調(diào)查分析二、

30、禹城問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：禹城被訪者對(duì)項(xiàng)目價(jià)格期望不高。70%認(rèn)為單價(jià)在3500以下，其中3000-3500占到40%；67%認(rèn)為總房款在60萬以內(nèi)，其中45-60萬占到32%。二、禹城問卷調(diào)查分析二、禹城問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：被訪者最為關(guān)注的因素還是價(jià)格，占31%，這與禹城自身的城市發(fā)展現(xiàn)狀和居民傳統(tǒng)思想有關(guān)系；對(duì)房型和物業(yè)服務(wù)業(yè)較為關(guān)注，均占20%。二、禹城問卷調(diào)查分析二、禹城問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：44%的客戶選擇毛坯房（最多廚衛(wèi)貼瓷磚），因?yàn)樽鳛楦叨水a(chǎn)品對(duì)應(yīng)的高端客戶，對(duì)裝修得風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)都較為挑剔，更喜歡按照自己的喜好來裝修。二、禹城問卷調(diào)查分析二、禹城問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：52

31、%的客戶選擇歐式風(fēng)格，27%的客戶選擇中式風(fēng)格，這與德州市場(chǎng)調(diào)研情況基本吻合。二、禹城問卷調(diào)查分析二、禹城問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：被訪者對(duì)小院的傾向性最為明顯，占33%，認(rèn)為住別墅和洋房要的就是院子；其次對(duì)車庫和露臺(tái)的選擇也較有傾向性。 對(duì)于車位的選擇，62%的客戶選擇地上車庫。二、禹城問卷調(diào)查分析二、禹城問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：禹城人更多的還是通過dm直投獲取置業(yè)信息，占36%；其次為戶外廣告，占25%。德州調(diào)研德州調(diào)研二、德州問卷調(diào)查分析二、德州問卷調(diào)查分析一一 禹城印象禹城印象 此次調(diào)研對(duì)象中，90%的人對(duì)禹城有所了解，75%以上的被調(diào)查者對(duì)禹城的印象較好。此結(jié)果也說明項(xiàng)目下一步在德州市

32、區(qū)推廣具有一定可行性。二、德州問卷調(diào)查分析二、德州問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：50%左右的客戶在禹城購房會(huì)是以投資為目的。因?yàn)榈轮菥嚯x禹城距離較遠(yuǎn)，雖然到達(dá)項(xiàng)目較為便利，但如果長時(shí)間居住，工作生活都存在不便利性。二、德州問卷調(diào)查分析二、德州問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：一半左右的被調(diào)查者傾向于歐式風(fēng)格，一方面因?yàn)闅W式風(fēng)格更能體現(xiàn)別墅洋房的檔次；另一方面，目前市場(chǎng)上此種建筑風(fēng)格深入人心，較易接受。28%的受訪者對(duì)懷舊的中式風(fēng)格情有獨(dú)鐘。這對(duì)我們小區(qū)的風(fēng)格設(shè)計(jì)提供了直接的設(shè)計(jì)建議。二、德州問卷調(diào)查分析二、德州問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：140-170和170-200為主要期望面積，分別占36%和32%，其對(duì)應(yīng)戶

33、型為大三房和四房兩廳。也有20%左右客戶對(duì)200平米以上大戶型較為感興趣，他們認(rèn)為，洋房產(chǎn)品講究的是居住的舒適性，同時(shí)，大面積也是身份的象征。二、德州問卷調(diào)查分析二、德州問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：對(duì)于購買洋房的影響因素方面，由高導(dǎo)低依次為：位置、物業(yè)服務(wù)、價(jià)格、房型。28%的客戶對(duì)洋房別墅的位置較為看重，喜歡空曠開闊的視野，在乎自家住房周邊的社區(qū)環(huán)境，這對(duì)我們后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了較高的要求，盡量做到一戶一景。22%的人在意物業(yè)服務(wù)，高端的社區(qū)必須配備高端的管家式物業(yè)服務(wù)。二、德州問卷調(diào)查分析二、德州問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：受訪者對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)格期望值不高：39%的受訪者認(rèn)為在3000以下，34%的

34、受訪者認(rèn)為在3500以下；60%的受訪者認(rèn)為總價(jià)應(yīng)控制在60萬以內(nèi)。這說明我們后期在銷售過程中應(yīng)深挖小區(qū)品質(zhì)，著力打造高品質(zhì)社區(qū)。一半以上的受訪者會(huì)選擇銀行按揭的付款方式。二、德州問卷調(diào)查分析二、德州問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：28%的受訪者選擇在現(xiàn)房時(shí)購買，主要是考慮到洋房別墅小區(qū)最為注重環(huán)境，對(duì)現(xiàn)在開發(fā)商承諾的兌現(xiàn)能力存在質(zhì)疑。絕大多數(shù)的購房者還是選擇在期房是買進(jìn)：內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期和期房促銷期分別占到23%、26%、13%，主要是考慮到期房買進(jìn)時(shí)價(jià)格較現(xiàn)房要便宜很多。二、德州問卷調(diào)查分析二、德州問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：受訪者對(duì)庭院的要求最高，61%的受訪者選擇小院；這與當(dāng)?shù)氐钠毡橥＼嚪绞较辔?/p>

35、合，也符合別墅的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。此外，對(duì)露臺(tái)和車位的需求也非常高。智能化配套方面要求較為平均，27%的受訪者較為關(guān)注可視對(duì)講。二、德州問卷調(diào)查分析二、德州問卷調(diào)查分析 數(shù)據(jù)顯示：報(bào)紙、戶外廣告和電視廣告仍然是宣傳的主流媒體，分別占受訪者的35%和26%，這為我們后期宣傳途徑選擇提供了依據(jù)。項(xiàng)目定位篇市場(chǎng)定位篇市場(chǎng)定位篇1.項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 2.項(xiàng)目檔次定位及建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目檔次定位及建筑風(fēng)格建議 3.產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 4.目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位 5.價(jià)格定位價(jià)格定位1.項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊面積約57.97畝，鄰迎賓大道與文化廣場(chǎng)相望, 經(jīng)實(shí)地考察，項(xiàng)目地塊方正且平整，在北面西面均有綠化帶,目前該地塊

36、土地相關(guān)手續(xù)正在辦理之中。1.項(xiàng)目概況地塊實(shí)景照片1.項(xiàng)目概況1.地塊周圍交通條件： 距離中心城區(qū)直線距離6公里，對(duì)應(yīng)的私家車交通時(shí)間為8分鐘；2.環(huán)鄰公交線路： 暫無，且近期沒有開通計(jì)劃；3.地塊外部交通： 東臨101省道，連接德州和濟(jì)南4.公共配套設(shè)施： 超市、菜市、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等公共配套設(shè)施在本地塊5000米距離之外，1000米范圍內(nèi)無上述設(shè)施。地塊基本要素地塊基本要素2.項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 1.項(xiàng)目總體占地50余畝，屬于高端社區(qū)，政府指定4星級(jí)配套,品質(zhì)形象效應(yīng)明顯。 2.文化廣場(chǎng)自然水面100余畝，為項(xiàng)目水景塑造

37、提供較好的自然條件。項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì) 1.無直達(dá)城市公交，出行不夠便利 2.周邊配套不齊全，生活便利性差項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目機(jī)會(huì) 1.項(xiàng)目產(chǎn)品定位目前屬于市場(chǎng)空白，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)無產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 2.101省道的串聯(lián)，為項(xiàng)目外地客戶到訪提供了便利項(xiàng)目威脅項(xiàng)目威脅 1.國家政策對(duì)房地產(chǎn)的限制會(huì)導(dǎo)致部分客戶持幣觀望 2. 臨邑城市的開放程度及市民的整體素質(zhì)、思維觀念相對(duì)較為落后，對(duì)新產(chǎn)品接受能力較弱市場(chǎng)定位篇市場(chǎng)定位篇1.項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 2.項(xiàng)目檔次定位及建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目檔次定位及建筑風(fēng)格建議 4.產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 5.目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位 6.價(jià)格定位價(jià)格定位市場(chǎng)定位篇市場(chǎng)定位篇1.項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 2.項(xiàng)

38、目檔次定位及建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目檔次定位及建筑風(fēng)格建議 4.產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 5.目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位 6.價(jià)格定位價(jià)格定位產(chǎn)品定位戶型及面積配比 根據(jù)對(duì)目前市場(chǎng)產(chǎn)品投放量，結(jié)合其去化分析，我們建議項(xiàng)目產(chǎn)品以大三室和四室兩廳為主，面積設(shè)計(jì)舒適合理。建議產(chǎn)品配額如下：戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間配比配比兩室一廳100平米以下10%三室兩廳120-140平米25%四室兩廳140-180平米30%五室三廳180-220平米20%其他220平米以上15% 產(chǎn)品定位車位及儲(chǔ)藏室配比根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合客戶群體特征，建議車位及儲(chǔ)藏室配比如下：項(xiàng)目與總戶數(shù)配比車位1：1至1：1.5儲(chǔ)藏室3：1 產(chǎn)品定位車位及

39、儲(chǔ)藏室配比根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合客戶群體特征，建議車位及儲(chǔ)藏室配比如下：項(xiàng)目與總戶數(shù)配比車位1：1至1：1.5儲(chǔ)藏室3：1市場(chǎng)定位篇市場(chǎng)定位篇1.項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 2.項(xiàng)目檔次定位及建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目檔次定位及建筑風(fēng)格建議 4.產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 5.目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位 6.價(jià)格定位價(jià)格定位 目標(biāo)客戶定位禹城客戶（50%）德州及禹城周邊縣市區(qū)客戶（30%）濟(jì)南客戶（15%）其他潛在區(qū)域客戶（5%）按區(qū)域劃分：按區(qū)域劃分：按職業(yè)劃分：按職業(yè)劃分：政府公務(wù)員（30%）私營業(yè)主及私企老總（40%）企業(yè)中層及金融界從業(yè)人員（20%）其他客戶（10%）市場(chǎng)定位篇市場(chǎng)定位篇1.項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 2.項(xiàng)目

40、檔次定位及建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目檔次定位及建筑風(fēng)格建議 4.產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 5.目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位 6.價(jià)格定位價(jià)格定位 項(xiàng)目開盤均價(jià)為項(xiàng)目開盤均價(jià)為2700元元/平米，平米， 開盤后進(jìn)入持續(xù)銷售期均價(jià)為開盤后進(jìn)入持續(xù)銷售期均價(jià)為3000元元/平米平米結(jié)合項(xiàng)目自身素質(zhì)及周邊市場(chǎng)情況，建議：結(jié)合項(xiàng)目自身素質(zhì)及周邊市場(chǎng)情況，建議：營銷策略篇操作思路操作思路分析現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀找找出問題出問題謀劃戰(zhàn)略謀劃戰(zhàn)略制定計(jì)劃制定計(jì)劃明確目標(biāo)明確目標(biāo)分析現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀找找出問題出問題謀劃戰(zhàn)略謀劃戰(zhàn)略制定計(jì)劃制定計(jì)劃操作思路操作思路-第一步第一步明確目標(biāo)明確目標(biāo)明確目標(biāo)明確目標(biāo)1企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)二二 銷售目標(biāo)銷售目

41、標(biāo)我們的目標(biāo)我們的目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)1.快速實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度及認(rèn)可度快速實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度及認(rèn)可度2.迅速建立該項(xiàng)目高端產(chǎn)品的市場(chǎng)地位迅速建立該項(xiàng)目高端產(chǎn)品的市場(chǎng)地位3.打造恒達(dá)利地產(chǎn)在臨邑的標(biāo)桿項(xiàng)目打造恒達(dá)利地產(chǎn)在臨邑的標(biāo)桿項(xiàng)目我們的目標(biāo)我們的目標(biāo)銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)找找出問題出問題謀劃戰(zhàn)略謀劃戰(zhàn)略制定計(jì)劃制定計(jì)劃操作思路操作思路-第二步第二步分析現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀明確目標(biāo)明確目標(biāo)分析現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀1市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀2銷售準(zhǔn)備現(xiàn)狀銷售準(zhǔn)備現(xiàn)狀三三 項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)狀項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀 目前禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)普通住宅市場(chǎng)投放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。但，高端產(chǎn)品市場(chǎng)基本空白。除水木清華項(xiàng)目尚存少量別墅

42、產(chǎn)品外，其他項(xiàng)目均為多層或小高層產(chǎn)品。本項(xiàng)目小高層公寓存在本項(xiàng)目小高層公寓存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備現(xiàn)狀項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備現(xiàn)狀1.營銷中心籌建過程中2.項(xiàng)目地接待中心尚未確定3.禹城市中心接待處尚未確定4.銷售相關(guān)物料尚不具備5.銷售團(tuán)隊(duì)組建過程中盡快確定項(xiàng)目銷售中心盡快確定項(xiàng)目銷售中心數(shù)量及地址，加快相應(yīng)數(shù)量及地址，加快相應(yīng)銷售工作的向前推進(jìn)銷售工作的向前推進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)狀項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)狀1.容積率、總建面等項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚未確定2.產(chǎn)品形式初步確定，但相應(yīng)比例及規(guī)劃形式尚未明確盡快確定項(xiàng)目最終規(guī)劃盡快確定項(xiàng)目最終規(guī)劃及產(chǎn)品，保證下一步推及產(chǎn)品，保證下一步推廣銷售工作的順利開展廣銷售

43、工作的順利開展謀劃戰(zhàn)略謀劃戰(zhàn)略制定計(jì)劃制定計(jì)劃操作思路操作思路-第三步第三步分析現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀找找出問題出問題明確目標(biāo)明確目標(biāo)尋找問題尋找問題 面臨的問題面臨的問題 市場(chǎng)市場(chǎng)雖為市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品，但被市場(chǎng)接受和認(rèn)可尚需時(shí)間雖為市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品，但被市場(chǎng)接受和認(rèn)可尚需時(shí)間 產(chǎn)品產(chǎn)品尚未最終確定尚未最終確定銷售銷售基本工作尚未開始，等待其他相關(guān)數(shù)據(jù)確認(rèn)基本工作尚未開始，等待其他相關(guān)數(shù)據(jù)確認(rèn) 推廣推廣宣傳尚未開展宣傳尚未開展 區(qū)域區(qū)域客戶對(duì)該區(qū)域目前現(xiàn)狀認(rèn)可度一般客戶對(duì)該區(qū)域目前現(xiàn)狀認(rèn)可度一般品牌品牌嘉稷公司在禹城暫無品牌形象嘉稷公司在禹城暫無品牌形象制定計(jì)劃制定計(jì)劃操作思路操作思路-第四步第四步分析現(xiàn)狀

44、分析現(xiàn)狀找出問題找出問題謀劃戰(zhàn)略謀劃戰(zhàn)略明確目標(biāo)明確目標(biāo)謀劃戰(zhàn)略謀劃戰(zhàn)略一一 營銷戰(zhàn)略定位營銷戰(zhàn)略定位二二 市場(chǎng)形象定位市場(chǎng)形象定位三三 營銷主推廣語營銷主推廣語營銷戰(zhàn)略定位營銷戰(zhàn)略定位 壟斷價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者產(chǎn)品有不可重復(fù)性 創(chuàng)造游戲規(guī)則 改變游戲規(guī)則挑戰(zhàn)者強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 搭便車，借勢(shì) 追隨者以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 目標(biāo)明確，挖掘客戶 補(bǔ)缺者瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 項(xiàng)目自身的位置及產(chǎn)品的初步定位，已確立了該項(xiàng)目在禹城市場(chǎng)的高端性和引領(lǐng)性；從禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，目前沒有與本項(xiàng)目可競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品投放市場(chǎng)。因此，本項(xiàng)目通過自身產(chǎn)品特性，直接確立其市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位。營銷戰(zhàn)略定位營銷戰(zhàn)略定位禹城高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的締造者 項(xiàng)目主推廣語項(xiàng)目主推廣語源自地中海的浪漫風(fēng)情 品位有湖的生活 制定計(jì)劃制定計(jì)劃一一 銷售節(jié)奏排期銷售節(jié)奏排期二二 營銷階段劃分營銷階段劃分三三 活動(dòng)營銷排布活動(dòng)營銷排布一一 銷售節(jié)奏排期銷售節(jié)