淺談鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫形成原因及對策分析[權(quán)威資料]

1、淺談鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫形成原因及對策分析 本文檔格式為word,感謝你的閱讀。 【摘 要】房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生于房地產(chǎn)投資市場中，房地產(chǎn)泡沫形成的核心問題不在于是否存在著傳統(tǒng)分析中提及的房地產(chǎn)投機現(xiàn)象，而在于投資市場中形成的虛擬需求是否有消費市場中形成的真實需求作為基礎(chǔ)。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；需求彈性；供給彈性；體制改革；政府調(diào)控 一、鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因 （一）房地產(chǎn)泡沫的含義 “房地產(chǎn)泡沫”是資產(chǎn)泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟。它一般是指由房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)價格的持續(xù)上漲現(xiàn)象。通常表現(xiàn)為在經(jīng)濟繁榮期，地價飛漲形成形成泡沫景氣，但到達頂峰狀態(tài)后，市場需求量急

2、劇下降，房價大跌，泡沫也隨之破滅。 （二）鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的形成原因 1.房地產(chǎn)市場秩序的不規(guī)范 目前，我國的房地產(chǎn)市場秩序還存在著很多問題，投訴事件也不少。由于房地產(chǎn)行業(yè)投資大、周期長、涉及的環(huán)節(jié)多、情況復(fù)雜，房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范局面還難以扭轉(zhuǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的不規(guī)范化的管理。鄂爾多斯市房地產(chǎn)亦如此。房地產(chǎn)市場秩序的不規(guī)范化又加劇了房地產(chǎn)市場信息的不對稱狀態(tài)投機炒作之風(fēng)，這是導(dǎo)致鄂爾多斯市產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的一個重要因素。 2.金融體制的不健全 房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與金融密不可分。金融體制的迅速發(fā)展往往與社會生產(chǎn)不同步。以金融為代表的虛擬經(jīng)濟與實物經(jīng)濟相背離的趨勢明顯，我國的抵押

3、制度、抵押保險機制和個人信用制度目前還不夠完善，銀行自身也存在著資金不足、資產(chǎn)負債、管理水平低、不良資產(chǎn)過高等許多不足之處，這些都會增加房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。在中國城市戰(zhàn)略發(fā)展研究會副會長易鵬看來，政府救市不是解決民間借貸問題的良方。對于目前鄂爾多斯的高利貸現(xiàn)象，要順勢而為地對民間金融予以陽光化、規(guī)范化，采取疏而不是堵的方式。也就是必須進行金融體制的改革。 好在鄂爾多斯還小，好在其輻射的“野心”還沒有膨脹到面對全世界，好在其城市化的進程還要走相當(dāng)長的道路，好在鄂爾多斯正在尋找發(fā)展的新路徑。 二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫對策分析 （一）要健全房地產(chǎn)機制 要健全房地產(chǎn)的競爭機制、信息披露機制，加強法規(guī)法制

4、建設(shè)，建立有效的對政府本身的制約和監(jiān)督機制。確立本地政府在房地產(chǎn)市場中的地位和作用。地方調(diào)控是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行微觀的直接的控制。調(diào)控的主要對象是房屋的供給。 1.密切關(guān)注房價收入比 20世紀90年代世界銀行中國局的首席經(jīng)濟師黑馬恩德在進行中國住房制度改革研究時，曾經(jīng)提出了一個比較理想的經(jīng)驗比例，認為房價應(yīng)該為居民家庭年收入的34倍。當(dāng)房價收入比過大時，有關(guān)政府部門應(yīng)該注意房價，并適時采用相應(yīng)的措施。 2.整頓住房金融市場秩序 整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險。首先，要嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理.住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級

5、較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）.其次，強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款.商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應(yīng)嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%.商業(yè)銀行應(yīng)認真分析開發(fā)項目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險.最后，規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理.借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所

6、購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房. （二）要改善房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu) 政府應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，適度控制別墅和高檔住宅項目的開發(fā)建設(shè)，增加普通商品房和經(jīng)濟適用房等建設(shè)的投放量。加強住房需求管理，培養(yǎng)住房梯度消費。 1.關(guān)注住宅空置率 一般認為，房地產(chǎn)空置的國際公認警戒線為10%，空置率10%20%為空置危險區(qū)，空置率超過20%以上則是商品房嚴重積壓區(qū)。由住建部聯(lián)合高和投資發(fā)布的民間資本投資調(diào)研報告稱，鄂爾多斯住宅空置率已經(jīng)達到30%40%。 2.充分運用稅收杠桿調(diào)節(jié)供應(yīng) 全國研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設(shè)和消費.近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費環(huán)

7、節(jié)的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔(dān)。下一步一是要貫徹落實已經(jīng)出臺的各項優(yōu)惠政策；二是進一步研究和調(diào)整鼓勵住房消費的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構(gòu)成，鼓勵普通住房消費。 還要不斷提供各種就業(yè)機會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力.同時，政府可以通過財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩(wěn)定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。 （三）要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 要想加強對土地市場的調(diào)控管理加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。應(yīng)從以下幾點入手： 1.抓好閑置土地的清理和利用 在我國

8、土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發(fā)建設(shè)的土地，包括數(shù)量和質(zhì)量都直接控制了房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。近幾年，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長趨勢，2001年增長38.5%，2002年111月份就增長45.3%，20032004年增長也不很大，遠遠高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度，個別地區(qū)還出現(xiàn)了圈地?zé)?，更是助長了土地交易中的投機行為，從而引發(fā)土地價格上升，也就導(dǎo)致房價上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調(diào)控供量 ，避免暗箱操作的有效方法。 2.規(guī)范土地市場秩序 為了保護土地資源，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風(fēng)險，國土資源部最近就清理各種類園區(qū)用地，加強土地

9、調(diào)控的有關(guān)問題發(fā)出了緊急通知，要求清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。凡是違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)，都必須進行認真清理，嚴禁違法下發(fā)土地審批權(quán)。 綜合多種情況分析，目前鄂爾多斯金融泡沫是非常復(fù)雜的，樓市風(fēng)險僅僅是其中一個環(huán)節(jié)。投機型資金推高的房價、大宗商品暴跌導(dǎo)致礦產(chǎn)能源類企業(yè)資金吃緊、難以統(tǒng)計的民間資本對鄂爾多斯樓市的滲入，以及信托公司背負著如此多不確定因素前行，風(fēng)險實在難料。因此，市政府要健全金融體制、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、抑制投機行為已迫在眉睫。 參考文獻： 1丁衛(wèi)國，西方經(jīng)濟學(xué) m人民出版社，201103 2李木祥，中國房地產(chǎn)泡沫研究m中國金融出版社，北京：200905 3鮑小飛，房地產(chǎn)市

10、場泡沫的形成和預(yù)警以上海為實例的研究d復(fù)旦大學(xué)，2005（04） 4李濤，伍建平.房地產(chǎn)泡沫的成因及防范措施探討z. 5華偉.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)m.復(fù)旦大學(xué)出版社，2004. 作者簡介： 康峰（1977.12），女，漢族，內(nèi)蒙古呼和浩特市人 天津大學(xué) 土木工程碩士，高級經(jīng)濟師，從事房地產(chǎn)、物業(yè)管理、經(jīng)濟管理類等研究。 文檔資料：淺談鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫形成原因及對策分析 完整下載 完整閱讀 全文下載 全文閱讀 免費閱讀及下載閱讀相關(guān)文檔:論高房價的產(chǎn)生及調(diào)控 保障性住房項目的成本及質(zhì)量控制 淺析市場比較法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)注意的問題 基于中外比較的房產(chǎn)稅稅基設(shè)計研究 關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展問題及對策的討論 淺析小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)形勢 我國土地保護現(xiàn)狀探究 建材家居企業(yè)如何“玩轉(zhuǎn)”電子商務(wù) 貴州商專法務(wù)室運行模式創(chuàng)新研究 雙孢菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培及培養(yǎng)料發(fā)酵管理技術(shù) 平利縣春黃瓜夏秋萵筍越冬芹菜一年三茬高產(chǎn)栽培技術(shù) 江門市禮樂黑皮果蔗平衡施肥試驗 保險追償訴訟時效起算點的法律思考及界定 灰樹花栽培管理技術(shù) 日