上海靜安楓景營銷策劃報告

1、上海靜安楓景營銷策劃報告【最新資料， WORD文檔，可編輯】靜安楓景營銷策劃報告一、宏觀市場：（數(shù)據(jù)來源：上海市房地產交易中心）2001 年上半年上海房地產市場 “漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房產投資 漲：2001 年上半年房地產開發(fā)投資額245258 萬元，而 2000 年同期為 1986468 萬元，增加 %。房產開發(fā) 漲：2001 年上半年完成土地開發(fā)面積 690339 平方米，而 2000 年同期為 314891 平方米，增加 %；2001年上半年商品房新開工面積9089660平方米，而 2000 年同期為 7876680 平方米，增加 %；2001年上半年商品房竣工面積429

2、8042 平方米，而 2000 年同期為 3095774 平方米，增加 %。房產銷售 漲：2001 年上半年商品房預售面積7730990 平方米，而 2000 年同期為 6120268 平方米，增加 %；2001年上半年商品房銷售面積9996460 平方米，而 2000 年同期為 8017253 平方米，增加 %；存量銷售 漲：2001 年上半年存量房銷售面積6190892 平方米，而 2000 年同期為 3130836 平方米，增加 %。銷售價格 漲：2001 年上半年上海房價比去年底漲了 230 元，全市住宅預售平均價格達到每平方米 4173 元，漲幅為 %。今年 6 月份的中房上海價格指

3、數(shù)則出現(xiàn)了 “井噴”，環(huán)比猛漲了 11 點，同比漲幅則高達 40 點，為 1995 年中房價格指數(shù)建立以來的最高漲幅。個人購房 漲：2001 年上半年個人購房比例為%，而 2000 年同期為 %。分析：宏觀經濟持續(xù)走好帶動了上海房地產市場的迅速發(fā)展，同時“十五”計劃將房地產業(yè)確定為國民經濟支柱性產業(yè)也極大增強了發(fā)展商投資房地產業(yè)的信心，上海房地產市場進入新一輪發(fā)展周期。上海進入中等發(fā)達地區(qū)， 消費能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊購房現(xiàn)象時有發(fā)生。房地產政策法規(guī)的不斷完善，為市場的理性發(fā)展提供了保證，同時也增強了消費者購房信心，個人購房比例不斷提高。投資性購房成為今年上半年一道亮麗的風

4、景線。供需市場發(fā)生結構性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。同時，隨著供求關系的變化，物業(yè)品質的提升，上海房地產市場價格一路上揚。結論：二、 區(qū)域市場在發(fā)展商和消費者雙重信心影響下， 上海房地產市場形勢一片大好， 供需（一）、靜安區(qū)受概市況場慣性（影數(shù)響據(jù)，來源下：一上階海段市靜上安海區(qū)房官地方產網市站）場將持續(xù)上沖。 本案所處宏觀一、地理位置上城市中心區(qū)靜安區(qū)是上海市一個典型的城市中心區(qū)，占地面積平方公里，人口38 萬。靜安區(qū)周圍與 6 個區(qū)相臨：東臨成都北路，與黃浦區(qū)為鄰；西靠鎮(zhèn)寧路、萬航渡路、武寧西路、江蘇路、長寧路，與長寧區(qū)交界；南沿延安中路、陜西南路、長樂路與盧灣區(qū)和徐匯區(qū)銜接；北至安遠路

5、、長壽路，與普陀區(qū)毗連；隔蘇州河與閘北區(qū)相望。二、人文特點上東西文明的交織靜安區(qū)歷史悠久，人文薈萃，千年的靜安寺，百年的南京路，歷經人世滄桑，巧織東西文明，繪就一道旖旎的都市風景線。靜安區(qū)是一個商業(yè)、商務旅游區(qū)，這里交通便捷，高架、地鐵、公交線路連接上海的四面八方。靜安區(qū)寸土寸金， 這里不但呈現(xiàn)著繁榮的景象， 而且蘊藏著眾多的商機和深厚的發(fā)展?jié)摿?。三、城區(qū)規(guī)劃上高品味的商業(yè)商務區(qū)和高品質的生活居住區(qū)根據(jù)城市發(fā)展要求，要在五到十年內建成符合國際先進標準的“雙高區(qū)”，即高品味的商業(yè)商務區(qū)和高品質的生活居住區(qū)。靜安區(qū)的城區(qū)規(guī)劃以“一軸雙翼”為主體路線，具體情況為：“一軸”即靜安南京路沿線地區(qū)，面積約

6、為平方公里，處于上海城市東西發(fā)展的主軸上，是上海的中心商業(yè)區(qū)和國際金融、貿易中心區(qū)之一，是靜安區(qū)社會經濟發(fā)展的主軸線和黃金走廊，是靜安“高品味商業(yè)商務區(qū)”的主要載體“南翼”為延安路威海路以南地區(qū)，面積平方公里，屬于上海十一個近代建筑風貌保護區(qū)之一，以花園住宅、新式里弄和近代公寓為主體形成高檔居住和辦公區(qū)，是靜安“高品質的生活居住區(qū)”的主要體現(xiàn)“北翼”為愚園路北京路以北地區(qū)，面積平方公里，曾是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和危棚簡屋集中區(qū)，部分地區(qū)已被改造為現(xiàn)代化高層住宅區(qū)。靜安區(qū)正按建設“高品質的生活居住區(qū)”的要求對“北翼”進行新一輪舊區(qū)改造根據(jù)以上特點和要求，靜安區(qū)政府今年制定并實施“南留北拆”計劃。根據(jù)這份舊

7、區(qū)改造和城區(qū)規(guī)劃計劃，區(qū)內的延安中路以南是新式里弄、花園住宅；新閘路以北則是高樓林立的現(xiàn)代居住小區(qū)；延安中路和新閘路之間，是以南京西路為軸線的主商業(yè)區(qū)?！澳狭舯辈稹?的方針綜合考慮了以下因素：靜安區(qū)南部近代優(yōu)秀建筑集中，新閘路以南的大順胡同、裕華新村等保護區(qū)內的單幢花園住宅充滿優(yōu)雅的懷舊氣息，作為文化遺產，需要長期保留。而新閘路以北舊式里弄和老工廠集中，這些舊房和舊廠將逐步拆除，新建中高檔現(xiàn)代居住小區(qū)。為完成該項規(guī)劃，靜安區(qū)今年實施的實事工程有（部分）：舊里改造計劃年內開工 20 萬平方米，竣工 7 萬平方米，拆除各類舊住宅 13 萬平方米，其中舊里 9 萬平方米，使 5500 戶居民的住房條

8、件得到改善。完成昌平路 延平路江寧路 道路拓寬工程，辟通和拓寬陜西北路、昌化路。同時，完成 3 條道路的大修改造和 10 條道路的重點養(yǎng)護。完善靜安區(qū)公共交通規(guī)劃，落實站點，開通區(qū)內公交環(huán)線。實施靜安南京路櫥窗內光外透延伸工程。新辟公共綠地 4 萬平方米、專用綠地 1 萬平方米，引進大樹 3500 棵。完成延安中路大綠地二期建設和北京西路常德路大綠地建設。建設 4 個配套齊全的住宅小區(qū)，即大聞麗都、嘉園、天鼎花園和新福康里一、二期。完成景觀道路沿街 44 幢居民多層住宅“平改坡”工程。結論：本案位于居住區(qū)和商業(yè)區(qū)交界處，處于“現(xiàn)代居住區(qū)”的最前沿，南（二）、靜安區(qū)整體樓市情況“商業(yè)商務區(qū)”，有

9、利于本案中高檔的產品定位和客戶吸引。2001 年上半年，區(qū)域商品房交易面積. 萬平方米，交易額. 億元（平均銷售單價為。元 平方米），比去年同期增長和。交5575/.易金額增長緩于交易量的增長，而上半年主要交易基本集中在一些舊盤上，價格有所回落屬于正常情況。今年上半年，靜安區(qū)交易價格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品質、高售價物業(yè)供應量不足。與平靜的一級市場相比，三級市場交易火爆，底部積壓房源進一步得到消化，未來供應量控制良好。中高房源的穩(wěn)定已經成為房產市場的中堅力量，在供應量不足的情況下價格有上升趨勢；高價位房源的入市將大幅沖擊價格行情，未來市場格局基本確認。目前的市場架構可謂天時地利人

10、和， 區(qū)域房價指數(shù)將突破向上， 并且在未來幾年內，行情有屢創(chuàng)新高的可能，主要體現(xiàn)在底部積壓房源進一步消化，其價格因素對大局影響越來越??；高檔房源供應充足，市場價格逐步確認，并且為中檔房源打開價格上升空間，有利于總體價格的抬高，未來的市場上升行情一觸即發(fā)。結論：三、消費市場本案面臨最大的競爭對手來自尚未浮出水面的盤量，根據(jù)不完全統(tǒng)計（數(shù)據(jù)來源：天啟消費者研究數(shù)據(jù)庫）100 萬平方米左右。和 2003 年靜安區(qū)已規(guī)劃上市的體量將達據(jù)調查，目前上海的購房群體中 “三口之家型” 占總購房人群的54%、“年。輕夫妻型”占購房人群的21%。上述情況可見，上海購房越來越多趨向于“小家庭”購買。小家庭購房族大

11、多鐘情于兩室兩廳房。 其中“三口之家型” 比例是 %、“年輕夫妻型”購買比例是 %，均超過半數(shù)。他們購買兩房面積大約在 90-110 平方米，而購買三房的比例要低一些。說明目前上海人購房面積正在趨向合理，并非越大越好。他們在購買三房時都以控制總價為基本出發(fā)點。目前上海人購房有兩大偏愛：一是越來越多的消費者對板式小高層青睞有加。 板式小高層既有高層物業(yè)的建筑結構優(yōu)勢，又有多層物業(yè)的高得房率和采光及通風優(yōu)勢。二是消費者在選擇小區(qū)規(guī)劃布局時，偏向于各類物業(yè)形態(tài)相結合的形式。比如小區(qū)內有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結合的小區(qū)獨占鰲頭。住宅小區(qū)的景觀綠化、 會所配套以及健身場等

12、都成為消費者選擇物業(yè)時的重要指標。前幾年在剛開始改善居住條件的時候， 上海人大多購買二室一廳房。不久為了追求一步到位，三室一廳房趨于熱銷。這些大都以大家庭的形式進入市場。到了 2001 年，又從“大家庭”向年輕“小家庭”轉變，表明上海新一代年輕人已經進入購房主流。 同時，購房時更加注重產品品質和功能配比。最受歡迎的樓型是小高層在可以復選的情況下，有%的人選擇了小高層，有%的人選擇了多層。通過與受訪者的交流，發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費傾向人士的偏愛，他們普遍認為此類物業(yè)結構好，壽命長。在所有受訪者中，選高層的比例為 %，而 30 歲以下的人選擇高層的比例達到了30%，明顯高于其他年齡組的人

13、，這與年輕人特有的審美心理、生活習慣有關。選擇多層的人看中的則是多層的得房率較高、物業(yè)管理費較便宜等因素。四、項目地塊分析1、地塊狀況1）位置：靜安區(qū)中心位置，北至康定路、西臨西康路、東到常德路、南靠新閘路。2）占地面積： 95892 平方米（其中一期占地33980 平方米，二期占地33423 平方米，三期 28488 平方米）。3）建筑面積： 407541 萬平方米（其中一期 144415 平方米，二期 142047 平方米，三期 121078 平方米）4）容積率：5）綠化率： 35%6）覆蓋率： 25%7）物業(yè)類型：高層。8）地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈L 形，東西長。2

14、、地塊周邊景觀1）前方景觀（南部）南面景觀是周邊景觀中最好的，獨特的地理位置使得南京西路上的賓館、辦公樓、靜安寺商圈都在這一視野上2）后方景觀（北部）北面有大量的舊住宅尚未拆遷，對景觀有一定影響3）左側景觀（東部）對一期而言，東面的景觀受到曼克頓豪庭的阻擋，而且在住宅的私密性上也有影響4）右側景觀（西部）西面景觀近處為低層建筑，遠處為一些高層住宅和商務樓，視野開闊，無阻擋5）景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，四個方向上除東側建筑將受到高層住宅遮擋外，其余方向上視野均好，尤其是南面的南京西路和靜安寺商圈構成的人文景觀，給本案的定位帶來利益點。當然，本案也存在純市中心綠色缺乏的問題

15、，因此，小區(qū)內部大型的綠地就顯得尤為重要。3、交通條件市政大交通上：有地鐵二號線和地鐵七號線毗鄰本區(qū)在未來的兩年里， 地鐵二號線會向西延伸至虹橋機場并向東和通往國際機場的磁懸浮交通相連2005 年正式動工的地鐵七號線北至寶山祁連山路，南達徐匯區(qū)中山南二路，途中將在靜安寺站與地鐵二號線進行換乘。另地鐵七號線中，將有一個地鐵站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。公交路線有： 23、24、54、 76、104、 113、136、138線路主要到達地區(qū)23靜安曹家渡、人民廣場、南黃浦地區(qū)24靜安、盧灣、黃浦、外灘54靜安、長寧區(qū)76普陀、靜安、徐匯、長寧104新客站、靜安、徐匯、上海體育館113靜安、

16、長寧、徐匯136徐匯、靜安、普陀138靜安、黃浦、普陀本案交通方便，交通選擇余地大，且到淮海路、徐家匯商圈交通便捷，往返機場便利，是本案一大優(yōu)勢產品規(guī)劃分析一、產品分析本案產品將面臨 3 大矛盾，一是高檔住宅的高總價和小房型的總價市場承受力；二是高檔住宅和小房型如何在同一小區(qū)兼容；三是目標市場的產品明朗化與大量的 2 房 3 房過渡型產品熟輕熟重。本案的區(qū)域位置、土地價值和建筑成本都限定了本案的價格市場，而這樣的價格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產品，這將是比較符合目標市場對產品的定位，但同時也大大增加本案的風險，因為購買小房型的消費群

17、是較難承受本案的高總價，而能承受高總價的消費者往往有房型豪華的要求。從本案目前的規(guī)劃來看較多的是 2 房到 3 房的過渡型產品，有可能在今后面臨的困難是購買 2 房或小房型的消費者不能承受 80 萬左右的總價，而購買 3 房或更大房型的消費者又不滿于房型、居住功能結構的不足。大小房型由于面對的是不同的消費群，如果大小房型共存會加大本案目標消費者的差異性，不利于本案的同一形象和造成購買大房型的消費群因與其他消費群混居而造成對本案的不滿，但是如果規(guī)劃成單一產品類型優(yōu)惠大大增加本案的風險。建議本案：1）對目前產品規(guī)劃作適當調整，適當增加大房型和小房型的數(shù)量，主要是考慮到不排除2 房 3 房之間的過渡

18、產品仍可能占有一定的市場比例和風險因素；2）大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；3）從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風險；而大房型高標準配置又能夠保證小區(qū)的品質；4）小房型應以不超過60 萬的總價為宜、大房型可以在100 萬以上；二、地理位置分析1） 本案坐落于上海市中心城區(qū)靜安區(qū)的中心地段，是真正中心中的中心；2） 具有得天獨厚的海派文化承積；3） 本地段歷史上是舊上海較高尚的居住區(qū)，周遭（包括原來基地內）有較多的青磚半圍合式的海派住宅；4） 圍合本案南北向西康路、常德路和東西向的新閘路、康定路都是

19、貫穿靜安區(qū)主要的交通道路；5） 向南 1 公里左右是波特曼商務圈、靜安寺商業(yè)娛樂圈和南京路商業(yè)圈，向北 1 公里左右是長壽路商業(yè)娛樂圈；6） 規(guī)劃中地鐵線路和南北高架道路都在附近；三、總體規(guī)劃分析目前 A 地塊的總體規(guī)劃來看， 5、6 號樓受（習慣性）南向紀明廣場、曼可頓豪庭的采光和視線阻擋加大， 1、 2、 7、8、9、 10 則緊臨市政道路。四、小區(qū)出入口分析1） 由于常德路、 西康路的車流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車輛出入口應該安排在小區(qū)東西兩側的道路和武定路上；2） 以目前規(guī)劃來看小區(qū)出入口離市政道路的十字路口較近，可能會影響審批；3） 由于小區(qū)的出入口處使人行和車行共同使用，因

20、此應在初入口處做好人行和車行的標識；4） 常德路的出入口作為主要的車行出入口，設計略顯小氣；5） 新閘路的出入口由于緊鄰開放空間和鋪地廣場、視覺效果理想， 建議作為 A 塊的人行主要出入口和附以車行此處入口；6） 在武定路上應增加跨街天橋，從小區(qū)內到小區(qū)內， 將整個小區(qū)緊密相連，公共設施共享，這樣對外宣傳也能將整案的綠化、設施等指標數(shù)量累加；7） 在靠近常德路和西康路的天橋還可設計成整個小區(qū)的門樓；五、公共綠化分析1） 與現(xiàn)代風格的建筑立面相適的是大規(guī)模的鋪地景觀和英式園林風格的綠化組團，萬方的綠地面積和集中綠化的規(guī)劃為此提供了前提；2） 大組團的集中綠化有利于提升本案的景觀品牌、提高綠化賣點

21、的號召力；3） 與此綠化方式相適應是以落地照明為主的小區(qū)燈光照明；4） 在具體綠化規(guī)劃是應注意綠地部分的3 級分化：公共的、 半公共的和私家的區(qū)分和過渡；5） A 塊的變電站應緊靠紅線、減少對小區(qū)尤其是減少對2、3 號的影響；6） 以目前的綠化景觀規(guī)劃、 綠化種植和豐富的水景將會成為本案的重要買點；六、會所設施分析1） 獨特的會所設計是本案的亮點，但是由于A 地塊內就有住戶1128 戶，因此會所面積偏小，建議將整個小區(qū)的會所設施共享，以增加會所得人均占有率；2） 具體會所設施如下（整個A、 B、 C 地塊）：類別項目備注網球場3-4 塊，露天壁球館1-2 塊，室內乒乓球館8-10 桌，室內桌球

22、韻律操室運動休閑設施健身室籃球場兼羽毛球場室內高爾夫練習場沖淋桑那飛鏢式保齡球場家庭視聽電影中心棋牌室、才藝教室娛樂交誼中心水吧及服務空間會議中心COFFEE SHOP圖書閱覽室社區(qū)幼兒園、托兒所圖書親子世界親子游戲場兒童電腦教室少兒課后輔導中心便利店美發(fā)中心郵政服務、自動取款機社區(qū)服務設施社區(qū)洗衣中心社區(qū)醫(yī)療保障中心管理中心、保姆機構小型商務中心分花式和 SNOOKE各3-4桌可以露天七、交通分析1） 本案周邊公共交通非常發(fā)達，火車站、南京路、人民廣場、靜安寺、曹家渡、徐家匯等都有直達的公交線路；2） 行車沿常德路向南公里可到達延安路高架扎道口，沿新閘路向東公里可到達南北高架匝道口；3） 規(guī)

23、劃中的地鐵7 號線也途徑本案的邊緣；八、安保管理分析1） 本案共有 8 個以上的出入口， 周邊目前還多為舊區(qū)因此要加強保安和物業(yè)管理服務；2） 紅外線周界警戒和警報監(jiān)視系統(tǒng)是不可或缺的配置；3） 每戶均應設置緊急按鈕、可視對講和在各樓入口設置密碼門銷；4） 在小區(qū)內的主要出入口和地下室出入口設置錄像系統(tǒng)保留72 小時、以便發(fā)生意外事故的追查；5） 建議門窗設置磁簧感應裝置，以防宵小侵入；九、建筑立面分析1） 現(xiàn)代的外立面、簡潔的線條、配以大型落地窗都將成為本案的亮點；2） 外立面選用涂料，更能體現(xiàn)品質感，但應注意維護；十、入口門廳分析1） 寬敞、豪華的門廳是提升品牌的直接手段；2） 增加門廳的

24、透光性，更能表現(xiàn)門廳的寬大、豪華；3） 由于門廳面積較大，應該加強門廳內的布置和功能劃分十一、房型分析目前的房型設計共同的缺點是：1） 單套房型必須符合上海的購房習慣，即客廳的面寬為米，不小于米；主臥面寬米；次臥面寬米，不得低于3 米等；2） 所有餐廳都是暗間，功能性較差、布置較難；3） 小面寬、大徑深和缺少儲藏空間、衣帽間是所有樓棟的通??；4） 1、2 號樓的中套房型有遮光問題，建議如圖“倒八字”處理，這樣既可以解決中套的采光，又可以將樓層改為兩頭的一梯一戶大房型，中間的一梯兩戶較小房型；5） 3、4 號樓，廚房不應向客廳開門、 建議向餐廳開門， 客衛(wèi)離起居室太遠，建議增加餐廳面積，減小徑深

25、；6） 5、 6 號樓中的 2 房廚房遮光嚴重；十二、面積、配比分析1） 以目前規(guī)劃設計來看面積控制的較好；2） 根據(jù)對產品的建議，房型配比建議如下：戶型建筑面積（平數(shù)量（套）比例（ %）米）1 房60908小 2 房85110102 房100290252+1 房11011010小 3 房130230203+1 房140160154 房160706躍層200 以上706合計1130100十三、建材分析1） 小房型建議采用裝修房出售，較之個人裝修即能夠變相的降低小房型的總價，又可以減少日后物管維修的幾率；2） 公共部分如門廳等應提高建材設備的配置，這是高檔樓盤的重要標志；營銷篇USP分析一、優(yōu)勢

26、1、開發(fā)商的背景優(yōu)勢。充分發(fā)揮開發(fā)商的有利背景-實力、專業(yè)、文化相通，這在中高檔樓盤的開發(fā)中尤為重要。2、高檔地段的區(qū)域性開發(fā)。在高尚地段的大規(guī)模開發(fā)機會較少，這一機會激發(fā)了客源的聚流。3、高尚的規(guī)劃。有足夠的開發(fā)規(guī)模，進行創(chuàng)新的規(guī)劃，改變靜安原有居住中高尚但缺少環(huán)境好社區(qū)的不足。組團、均好性規(guī)劃集中綠化空間地下空間的利用綜合優(yōu)勢的定位空間，是我們樓盤切入的主要優(yōu)勢。二、劣勢1、靜安的集中開發(fā)，造成將來供需比例失調。靜安區(qū)目前囤積 100 萬方以上的待開發(fā)土地，勢必在未來三年內出現(xiàn)大盤量同期供應的競爭局面。同時由于舊城改造政策優(yōu)惠，中檔次、中高檔和高檔大盤同時發(fā)售的現(xiàn)象也不可避免。2、本項目地

27、塊與競爭對手比較各有特色。在中高檔、高檔市場的爭奪中，同在靜安區(qū)中各有特色，我們的地塊優(yōu)勢并不明顯。比之好的地塊和比之差的地塊容易造成對本項目的夾擊攻勢。三、機會1、靜安中心區(qū)域從未有大型高尚社區(qū)。根據(jù)城市發(fā)展要求，在五到十年內建成符合國際先進標準的“雙高區(qū)”，即高品位的商業(yè)商務區(qū)和高品質的生活品質區(qū)。這一舉措，將一改靜安房地產主流市場在前一輪開發(fā)中落后的局面，提升靜安區(qū)交易價格水平。2、上海經濟的繁榮和 WTO的加入，創(chuàng)造了多個市場，加之靜安本身的多市場吸納能力，為本項目多個市場定位提供了條件。上海的經濟繁榮，在目前國際和國內形勢下，并隨著 WTO的加入，必將成為最大的收益者，上海的房地產市

28、場出現(xiàn)一批新的購買客層 投資者和回歸者。3、進入時機為我們創(chuàng)造戰(zhàn)機。進入時機對于我們至關重要，它可以讓我們規(guī)避競爭夾擊的風險，也可以讓我們有力地切入新一輪客源。四、威脅1、多地塊開發(fā)同期競爭，將來會出現(xiàn)供需失衡。供需平衡的破壞，會造成消費者的持幣觀望和客源的分流。戰(zhàn)略定位1、 如何捕捉多個目標市場并進行有效的排列？2、 如何選擇產品特質讓我們搶奪？3、 如何形成強勢的開盤推廣？產品定位靜安上城地40萬平米世界級花園城池上海靜安楓景靜安印象（靜安楓景）靜安是一本書，楓景是一幅畫；靜安是一座城的歷史，楓景是她的未來；靜安是名人的故鄉(xiāng)，楓景是國際菁英的生活家園。目標市場關于市場的鎖定一、客源構成：主

29、力市場1根在靜安的財富階層靜安在上海最富有代表性，歷史悠久、人文薈萃，東西文明深植其中，不僅名人輩出，而且眾多“老貴”眷守于此，歷久以來是上海市民向往的居住地。2靜安寺商務圈和南京路沿線商業(yè)商務區(qū)的高級白領靜安區(qū)寸土寸金， 不僅呈現(xiàn)著繁榮的景象， 而且蘊藏著眾多的商機和深厚的發(fā)展?jié)摿?，是上海當然的高品位商業(yè)商務區(qū)。因此，區(qū)域內的上班族的中高層人士是我們的一大客層。3、周邊愿意購買的財富市場。成長市場1、港、澳、臺同胞及海外人士隨著國際形勢的變化和中國 WTO的到來，上海成為全世界矚目的安全、 繁榮的國際大城市，我們可以預期即將到來的海外人士回歸潮。靜安歷來都是國際人士推崇的高尚商業(yè)商務區(qū)和高尚

30、居住地，是上海吸納海外人士的高尚地之一，因此，港、澳、臺同胞、海外人士是我們的一大客層。2、市區(qū)中心地段投資客、喬遷客源。二、購買用途：1、80%自用2、20%投資營銷課題1、問鼎靜安高尚第一城。2、靜安文脈和綠脈二線交匯。3、展開“回歸”和“開放”兩種行銷運動?？傮w戰(zhàn)略一、品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場多輪次，問鼎第一1以整盤定位上市，搶占靜安的代表地位，分期開發(fā)。2、統(tǒng)一品牌，多主題系列，對應多個市場。靜安楓景o 靜安楓林綠洲 o 靜安楓丹白露二、綜合優(yōu)勢、四個“對話”1在本項目的營銷中，以“綜合優(yōu)勢”作為營銷的根本。綜合優(yōu)勢：開放、生態(tài)、現(xiàn)代、規(guī)模2、創(chuàng)造四個“對話”。綠與靜安、綠與城的對

31、話文明與目標對象的對話發(fā)展商與國際接軌的對話歷史與未來的對話3、把握大盤開發(fā)的特點，將每個分期分為兩大銷售階段，開盤快速吸納客源，延長中期，保持持續(xù)旺銷的人氣。（1）創(chuàng)造明確的蓄勢、引爆階段。嚴格要求開盤條件，以使開盤即能去化相當部分盤量，建議現(xiàn)景發(fā)售，尤其在開盤地下會所的現(xiàn)景展示。（2）在產品營銷的基礎上，迅速進入對象強銷階段。步序一：地緣市場、總價市場、海外市場步序二：地緣市場和海外市場、全市市場和總價市場（3）中期采用波段進攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團。廣告總精神靜安尚地（ UPTOWN）城市綠城（CITYOASIS）UPTOWN從哈同花園、馬勒公寓到上海商城從百樂門、中蘇友好大廈到梅龍鎮(zhèn)

32、、恒隆廣場靜安不僅是上海的中心，靜安更象征著海派文明的人文神韻西康路、常德路 在寸土寸金的中心腹地，奢侈地圍合 10 萬平方米方正基地新加坡財團的傾情演繹，用國際的眼光再造一座市中心的希望之城CITYOASIS跨世紀的上海市中心最缺什么？不缺悠久的文化底蘊、不缺國際化大都市的恢弘氣勢不缺與世界并駕齊驅的高樓大廈，不缺與流行同步的大型百貨世界美食應有盡有，優(yōu)秀人才紛至沓來上海市中心最缺什么？缺綠、缺樹、缺生態(tài)環(huán)境，缺與花、鳥共生的地方邀請陽光、鮮花、蝴蝶、花鳥再回來！上海的明天會更好！案名：靜安楓景（MAPLEPARK）案名解釋：在上海，靜安是高尚地段的代名詞，也是公認的上海中心。靜安，區(qū)名源自

33、區(qū)內知名建筑靜安寺。靜安區(qū)擁有優(yōu)厚的區(qū)位優(yōu)勢，曾是上海各區(qū)唯一不與郊縣接壤的行政區(qū)，其完全位于內環(huán)線內，在上海也是獨一無二的。靜安屬于最早開埠的的租界。早期作為中央商務區(qū)及高級住宅區(qū)，具有優(yōu)厚的歷史人文底蘊。區(qū)內有大量名人的府邸，百樂門、靜安寺更曾是名媛紳士集聚的場所。楓葉之國加拿大是享譽世界的生態(tài)之國。是一致公認最適合居住的地方。其良好的植被條件、大面積的原始森林，各種生物和諧共存，創(chuàng)造了良好的生態(tài)循環(huán)。在上海最最市中心的地方， 打造最符合居住要求的生態(tài)住宅正是本案的核心精神。廣告組團第一組團靜安尚地城中之城挖掘靜安人文內涵，確立區(qū)位代表的的領袖地位戰(zhàn)略意圖 搶占靜安代表樓盤的領袖地位， 確

34、立不容置疑的地段優(yōu)勢。 充分利用靜安的區(qū)位優(yōu)勢及深厚的人文底蘊。 與其它的高尚住宅形成明顯的品牌區(qū)隔， 超越具體地段范疇， 塑造一個具有強烈個性感染力概念品牌， 創(chuàng)造具有全市影響力的品牌地位。品牌形象 塑造一個兼具上海過去與未來，代表上海輝煌成就的靜安形象。以靜安是上海的中心、 楓景是靜安的中心作為切入點， 確立本案中心之城的的品牌形象，以具有懷舊的人文色彩的設計表現(xiàn)， 確立始終領袖上海的品牌氣質， 贏得層峰客層的認同。主題根流金歲月傳奇靜安上海心動城中之城第二組團強勢登陸，世界風范依靠發(fā)展商實力背景，創(chuàng)造精品策略戰(zhàn)略意圖 依靠投資商作為新加坡財團的實力背景， 結合本項目的建筑設計巴馬丹拿以及

35、以后景觀規(guī)劃、 燈光規(guī)劃 知名國際單位的專業(yè)資歷， 確立本案作為世界級住宅的精品地位。依靠“國際”的品牌號召力，引發(fā)上海市民的從眾購買效應。品牌形象 充分利用項目營造團隊的實力背景， 用驕人的過去證明本案的未來。 世界一流的財團、 一流的建筑規(guī)劃、 一流的景觀規(guī)劃 屬于世界級標準營造的頂級產品，樹立本案頂級精品的品牌形象，主題 登陸MADE IN 世界CBD VS WTO當東方遇上西方第三組團 北美楓情生態(tài)之城生態(tài)與人文對話的窗口，智慧與自然親近的平臺戰(zhàn)略意圖 我們的目的是 “再造城市生活形態(tài)， 再創(chuàng)城市生命輝煌” 。依托“生態(tài)”主概念為元素來發(fā)散創(chuàng)意， 以北美開放的自然生態(tài)和生命體驗為基礎，

36、 將現(xiàn)代建筑與適合居住的自然境融合起來， 在國際都市生活工作的交叉點， 構建一個人與自然和諧共存理想國度。品牌形象 以綠為先導，以景為元素，將自然與都市、人與都市、自然與建筑的關系重新演繹。充分利用加拿大的一個特征要素、標志景觀，以產生良好的聯(lián)想效應。增強產品感染力。主題夢在多倫多，看到楓景的樣板再造靜安公園在 2 月的上海，發(fā)現(xiàn)一片恒溫森林海階段傳播本案在特別的地點、特別的時機，以特別的物業(yè)形態(tài)引爆樓市，必須輔以特別的手段和方式。三大“戰(zhàn)役”，環(huán)環(huán)逼近欲有驚濤之澎湃，必先蓄勢于高峽第一階段：一個與眾不同的入市“楓葉紅了”戰(zhàn)術目標：1、產品概念的全面導入，樹立世界級的品牌形象2、引起消費者的廣

37、泛參與、關注，讓他們接受“靜安楓景”的國際化背景3、不涉及具體產品細節(jié)，引起懸念，“蓄勢”待發(fā)運作思路：采取多種形式與消費者雙向溝通，導入“國際”的品牌優(yōu)勢“只說不賣”，全面宣傳產品幾大理念樹立“徹底國際生活”的產品形象，積蓄消費欲望這一階段的主要目的有二：1、儲蓄消費欲望，等到開盤時瞬間釋放，為開盤造勢；2、宣傳本案“國際生活中心豪宅”產品理念。方式：以軟廣告 +參與活動的雙向式溝通，期望確立鮮明的品牌形象。不推發(fā)展商，先推業(yè)績。不說規(guī)劃師，先說作品。充分利用輿論導向，確保品牌建設。銷售手段：不賣國內，先推國際，利用一些知名中介機構，先推海外上市，以期通過“反彈琵琶”的方式，拔高產品檔位。第

38、二階段：激起懸念的概念導入“根歸靜安”戰(zhàn)術目標：1. 炒作“人文靜安”的地段概念，對抗“市中心”位置挑戰(zhàn)，確立靜安領導地位2. 利用發(fā)展商、建筑規(guī)劃商的專業(yè)實力，炒作品牌概念，堅定消費者“中心豪宅”信心3. 樹立入市形象，爭取“制高點”4. 初步產品概念導入，引起市場興趣運作思路：不炒地段，先炒靜安不做產品，先做品牌不賣房子，先賣人文主要利用靜安的輝煌的人文歷史進行地段炒作。舉辦“ 100 個靜安經典”大型征集活動等拉開公關序幕。 逐步將本案與靜安進行品牌嫁接， 形成獨特領導地位。第三階段：排山倒海般的公開面市“未來、歷史在這里交匯”戰(zhàn)術目標：1、集中兵力，大量密集的產品宣傳突然爆發(fā)，促成集中

39、成交，形成“火暴開盤”2、軟硬結合、文武雙做、高低空兼顧，保證一個月左右的強銷，于競爭對手反擊前奠定勝果運做思路：大手筆讓積蓄能量迅速發(fā)揮最大急攻快打，迅速占領市場 經過前面幾個月的蓄勢，必須有一個大的手筆才能將能量發(fā)揮最大。建議采用黃金時段的電視廣告： 報紙“樓書” ；市中心連鎖店售樓處同期開盤，配號銷售等等手法轟動市場 開盤后的一個月內，進行多輪銷售促進活動，強打快攻一個月，勝利完成轟轟烈烈的開盤期四、立體整合傳播1、 媒體組合戰(zhàn)略針對不同的推廣需要制定專門的媒體策略A、針對品牌推廣主線電視、報紙輔線大型路牌、軟性宣傳等B 針對客層的促銷推廣主線航空雜志、星級酒店派送、高級娛樂會員單位輔線

40、車體，戶外導示，單片投遞等多種方式 報紙媒體報紙具有信息量大、及時的特點，是房地產傳統(tǒng)媒體，因此還作為主媒體。 充分運用電視媒體電視具有形象直觀、到達率高、形式豐富的特點，因此在本案的操作中可以作為報紙媒體的補充。在品牌宣傳、形象展示上發(fā)揮作用。另外，與電視媒體合辦一些欄目、活動，對銷售促進有較大的作用。 戶外媒體戶外媒體在信息的發(fā)布上具有時間長、 受眾多、渲染氣氛的特點。 比如車體、看板、燈箱、橫幅、刀旗：在開盤時以及進行大型活動時，主要路段懸掛橫幅、刀旗可以快速的發(fā)布信息、營造氣氛 其他媒體根據(jù)實際情況可以添加廣播、聲訊電話等作為輔助媒體。2、 投放力度原則：開盤期間集中兵力，急攻快打30

41、 天強銷期間保證頻率，根據(jù)房源形成節(jié)奏化進攻持續(xù)期間降低頻率，以保證持續(xù)溝通為前提在整個的運做過程中，應保證頻率，以便始終保持與消費者的溝通。但“全部用力等于全不用力” ，應該集中兵力于一些重要的節(jié)點， 集中投放，媒體的綜合運用、篇幅都應該力度較大；而普通時段則可采用單一媒體、低頻率運作的策略，只要保證持續(xù)形象展示即可。推廣預算1、 本案（一期）與傳播有關的基本數(shù)據(jù)：可售面積萬平方米銷售均價 7500 元 / 平方米總 案 值億元營銷傳播預算按照總案值的2計算 2100-2200 萬元2、 營銷傳播費用大致安排NP（報紙廣告）40左右，費用約 880 萬元TV（電視廣告）25，費用約 550

42、萬元戶外廣告 10，費用約220 萬元PR（公關活動）、 SP（促銷活動） 10，費用約220 萬元銷售道具 10，費用約220 萬元不可預見費用 5，費用約 110 萬元公開期強銷期剩余產品促銷期目的廣泛告知制造知名度廣告強化地段重點發(fā)展商品牌印刷DM廣泛告知媒體銷售海報作業(yè)輔助報紙新聞稿廣播上海各大報紙戶外1 接待中心完成媒體現(xiàn)場看板，戶外看板指示牌指標設計制作完成塑造高品質整體氣利用買氣加強銷控勢促銷困難產品制造市場品牌產品形象塑造現(xiàn)場買氣品牌確立特色強化DM強打期海報銷售海報DM報紙廣告強打期、 電 視狀況彈性運作視聯(lián)手炒作視狀況補充修整視狀況補充運作促銷合理安排軟媒體攻勢計劃視狀況彈

43、性運作活動銷售篇一定價原則定價原則的制定是建立在相關市場調研工作的基礎上， 又綜合考量以下幾個因素：1 小區(qū)主要賣點是地段、 品質及景觀。因此棟系數(shù)的落差就要明顯，雖然小區(qū)目前只開南面一期， 但仍要依據(jù)規(guī)劃將整個小區(qū)進行考量。本區(qū)內 3#、4#是小區(qū)金牛產品，因此它的系數(shù)相應偏高；而1#、5#、6#、7#、8#、9#為明星或問題產品，價格系數(shù)適度； 2# 為草狗產品，價格系數(shù)是最低的。2 小區(qū)房型比較齊全，房型設計比較合理，最值得一提的是面積控制相當好。從一房到躍層M2，客戶選擇余地較大； 2房以 M2及 M2分別為 1衛(wèi)及 2衛(wèi)，符合市場需求，因此房形系數(shù)較高；對于3房，特別是小 3房由于本

44、身在 3房中比例不高， 產品相對市場需求又較率較低，符合部份高收入者需求，系數(shù)大于大 3房。大3房因其在一期內的高占有率及其分布，系數(shù)應較低3 特別值得一提 4#，是本期突出品質的賣點。無論從座向，房型，景觀，通路均十分理想，因此價格是最高的。4 小區(qū)的 2#受變電站的影響最大， 系數(shù)相對其他產品而言應相對偏低。應有一定的修正系數(shù)與其它房型區(qū)格開。5 總體來說，金牛產品是用來撥高利潤的，明星及問題是互相過渡的產品，是用來體現(xiàn)及穩(wěn)定利潤的，而草狗產品是用來鋪底的；從房型來講用修正系數(shù)提高 2房的單價，控制了 3房的總價是小區(qū)定價關鍵。6 付款方式為 3種，建議貸款最大折讓為98折，一次性最大折讓是97折，分期付款或按進度付款或參考貸款。有率占：金牛 25%明星40%草狗 12% 問題 23%增長率：因此根據(jù)本案產品的市場占有率和增長率考量，價格、樓層、景觀等因素可對產品進行劃分：金牛：主要是靠近景觀的 6F以上，由于位置，樓層都是最好的，價格相對是最貴的，從去化而言是沒有問題的，但是去化速度不快。明星：主要是價格適中或有特色（底層、東西