房產(chǎn)開發(fā)流程

1、羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈

2、膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞

3、羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆

4、衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀

5、肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇

6、羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂

7、膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄蚄肅芁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀羇肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆薀肂莃葿螆

8、羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇蕆蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄蒄袇羃肁薆螀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅薀膅膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂膇膁薄肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃

9、節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇

10、蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈

11、莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈

12、薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃

13、莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇

14、芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁

15、蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅

16、羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀

17、薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇

18、莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁

19、芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅

20、蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿

21、艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄

22、薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈

23、莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羈葿薇肂芆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂螞螈肅羋螞袀芁芄蟻肅膄薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃薀 一、房地產(chǎn)

24、開發(fā)流程房地產(chǎn)綜合開發(fā)的步驟基本上可以分為5個階段：（1）決策階段這是房地產(chǎn)公司選擇開發(fā)項目，進行調(diào)查研究，決定實施開發(fā)建設(shè)的階段。主要內(nèi)容包括：規(guī)劃摸底了解城市總體規(guī)劃對擬開發(fā)區(qū)域的要求，研究開發(fā)建設(shè)的可能性。市場調(diào)查通過系統(tǒng)地收集、記錄、了解房地產(chǎn)市場的情況，對擬開發(fā)項目的前景進行預測?？尚行苑治鼋?jīng)濟分析、效益測算等領(lǐng)導決策在完成以上工作的前提下，由領(lǐng)導研究決定開發(fā)項目。（2）前期階段在開發(fā)建設(shè)項目決策以后，從申報立項到完成建設(shè)準備工作階段，也稱土地開發(fā)階段。主要內(nèi)容包括：申請立項 由房地產(chǎn)開發(fā)公司向主管部門提出申請，獲批準后，列入開發(fā)預備項目計劃，以后視前期工作進展再列入建設(shè)計劃。建設(shè)方

25、案根據(jù)城市總體規(guī)劃要求編制建設(shè)方案，并報市或區(qū)的規(guī)劃管理部門批準。同時，應征詢各主管單位意見，研究小區(qū)建成后市政、公建等配套的可能性。申請用地在建設(shè)方案獲批準后，向土地管理部門申請建設(shè)用地，在得到批準后辦理用地手續(xù)。委托設(shè)計建設(shè)方案獲批準后，可以通過招標委托進行工程設(shè)計。動拆遷上述工作完成后，可向市房管局申請動拆遷。接受委托的動遷單位必須經(jīng)市房管局審查批準。三通一平指施工用水、用電和道路暢通以及施工場地平整。建設(shè)單位一般在完成施工圖設(shè)計后可向供水、供電部門申請用水和用電。（3）工程建設(shè)階段指房屋的施工階段，主要的工作內(nèi)容包括：施工招標房地產(chǎn)開發(fā)公司可通過招標、邀標等方式擇優(yōu)選定施工隊伍。進度控

26、制按照審定的施工組織設(shè)計，監(jiān)督施工單位按計劃施工，保證建設(shè)進度。質(zhì)量監(jiān)理對各個分部分項工程進行驗收并簽證，發(fā)生質(zhì)量問題，應及時組織處理，確保工程質(zhì)量?？⒐を炇展こ炭⒐ず螅匆?guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)公司會同質(zhì)量監(jiān)督部門對工程項目進行驗收。市政配套市政、公建的配套應與房屋施工同步進行。房屋竣工后，還要進行各種管線的施工，并申請正式用水、用電等。交付使用小區(qū)建設(shè)的內(nèi)容全部完成后即具備交付使用的條件。建設(shè)單位在將建設(shè)項目交付使用前要組織房屋管理單位等進行驗收，并辦理房屋的移交手續(xù)。（4）經(jīng)營階段實現(xiàn)房地產(chǎn)本身價值，回收建設(shè)投資，達到資金增值的重要階段。主要工作包括：房屋預售在投資開發(fā)達到一定階段后進行商品房的

27、預售或預租。預售或預租房地產(chǎn)必須報市房管局批準。房屋銷售商品房竣工交付使用，可以進行房屋的銷售或出租。產(chǎn)權(quán)登記商品房竣工后，建設(shè)單位應到產(chǎn)權(quán)登記部門進行總登記；房屋買賣后，業(yè)主必須按規(guī)定進行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。（5）物業(yè)管理房屋交付使用后，在兩年內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負責房屋管理和質(zhì)量保修。兩年后，由業(yè)主自行或委托有關(guān)單位或機構(gòu)進行物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的部門及批文（1）申請選址立項報計委 取得立項批復報規(guī)劃局 取得選址意見書與土地局洽談 取得土地出讓合同到住宅發(fā)展局 登記開發(fā)項目內(nèi)容（2）規(guī)劃階段進行規(guī)劃方案設(shè)計 報規(guī)劃局 方案審批進行擴初設(shè)計 報規(guī)劃局 擴初批準各項配套征詢 報各

28、配套主管部門 取得征詢意見（3）申請用地三證一書報規(guī)劃局：取得規(guī)劃用地許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證報房屋土地管理局：取得建設(shè)用地批準書（內(nèi)銷房）或房地產(chǎn)權(quán)證（外銷房）注：有償取得土地使用權(quán)有三種方式：招標、協(xié)議、拍賣。（4）建設(shè)擴初批準后 報建委 取得施工許可證建設(shè)過程中包括建筑、監(jiān)理單位的招標、對監(jiān)督站的報監(jiān)、材料采購等工作，征詢單位穿插其中。（5）預銷售取得預售許可證的條件：工程進度至+0或投資總投資的25%。期房預售；現(xiàn)房銷售。期房竣工驗收合格交房許可證，大產(chǎn)證 現(xiàn)房（6）驗收經(jīng)過質(zhì)監(jiān)站、水、電、煤、消防、交通設(shè)施等配套部門、住宅發(fā)展局等的驗收。 二、房地產(chǎn)術(shù)語一）、前期類

29、專有名詞1、土地使用權(quán)證：依法取得土地使用權(quán)的單位或個人，由當?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的憑證，具有法律效力，受到國家法律保護。2、預售許可證：按提供預售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，經(jīng)審核符合國家標準而頒發(fā)的證明稱之為商品房預售許可證。而且必須是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃

30、許可證。4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。5、營業(yè)執(zhí)照：經(jīng)工商局審核后具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，給予相關(guān)的企業(yè)執(zhí)照。即申請企業(yè)法人登記，經(jīng)企業(yè)法人登記主管機關(guān)審核，準予登記注冊的，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照取得法人資格，其合法權(quán)益受國家法律保護。6、三通一平：三通指水通、電通、道路通；一平指場地平整。7、七通一平：七通指上下水、道路、煤氣、電、熱力、電訊要通到工地；一平指場地平整。8、銷售平面：在現(xiàn)場供售樓人員給

31、客戶詳細介紹樓盤情況，使客戶對所購買的期房有一個具體的資料，包括樓書、房型圖、價目表等。9、銷售海報：在現(xiàn)場供售樓人員給客戶講解，介紹樓盤大致情況，并且給客戶帶回仔細研究的銷售資料。 二）、售后服務類專有名詞1、 按揭：凡購買房產(chǎn)開發(fā)商與建設(shè)簽有合作協(xié)議，承諾提供抵押貸款商品房的本市市民。2、 契稅：是一種資源稅，是對我國境內(nèi)資源的開發(fā)，特別是土地的開發(fā)，所形成的級差收入征收的稅，由財政局征收。目前商品房契稅繳納標準為總房價的1.5。3、交房條件：1）經(jīng)本市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核驗合格，即建設(shè)工程質(zhì)量核驗證明書；2）辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證；3）新建住宅交付使用許可證。

32、4、維修基金：為了保證房屋正常使用和延長使用年限，對房屋進行合理維修所需的費用。 購房者應繳款為：多層12952建筑面，高層12953建筑面積。5、交房：開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接，購房者根據(jù)合同約定對房屋工程質(zhì)量配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)清晰等方面進行驗收，開發(fā)商向購房者提供新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進行檢驗，認為符合合同約定條件的與開發(fā)商簽訂房屋交接書。6、進戶：購房者辦理好交房手續(xù)，驗收合格后，物業(yè)業(yè)主繳納一定的房屋維修基金，垃圾清運費、物業(yè)管理費等費用，陸續(xù)回原處搬遷至物業(yè)的過程。 三）、業(yè)務類專有名詞1、

33、銷講：全名是“銷售講習資料”，指在案前準備期，整個專案組協(xié)同通過對該案的了解所整理出來的一份資料，它包括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機能、交通動線、掃樓標的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說、swot分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是“答客問”，它是整篇銷講的靈魂所在。2、銷控：指在專案或主委擬訂的去化順序控制下，對整個樓盤的房源進行控制的一種手段。它包括軟銷控（價格銷控單價、總價）、硬銷控（房源銷控樓層、位置、面積、房型）。銷控的唯一目的是為了達成銷售目標：一般來說，在代理而言是為了銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤最

34、大化。3、案場：指個案售樓處。4、生活機能：指在個案附近的一些與生活相關(guān)的場所。例如：菜場、醫(yī)院、學校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。了解生活機能的主要目的有二：作為np稿中copy的一部分；幫助業(yè)務員尋找與客戶聊天的話題。5、售：在客戶對業(yè)務員所介紹的房源較感興趣時，客戶支付對該房屋進行保留（訂購）的訂金，則視作為“售”。3、 足：在客戶對業(yè)務員所介紹的房源很感興趣時，客戶支付對該房屋進行定購的定金，是為“足”（若未經(jīng)過“售”的過程，則視作為“售足”）。4、 簽：客戶對所定購的房屋與業(yè)務員或發(fā)展商簽訂合同，是為“簽”（若沒有經(jīng)過“足”的過程，則視作為“足簽”）。5、 退：客戶對其所訂購

35、的房屋不滿意，過來退還訂金，是為“售退”若是已定購（足）或已簽約者，則為“足退”或“簽退”。6、 換：客戶對其所訂購（定購、簽約）的房屋不滿意，過來換房子，是為“售換”（“足換”、“簽換”）。10、清盤：指當一個個案的銷售進入尾聲時，開發(fā)商同意以一個比以前低的單價來進行銷售。11、折扣：經(jīng)過代理商或發(fā)展商同意，所給予客戶的一定價格折讓。12、動線：行動的最佳路線，它包括水平動線、垂直動線、出入動線、引導動線、交通動線等等。對動線安排的評價標準是流暢與否。14、標的：指業(yè)務員熟悉周邊環(huán)境的一種手段。它包括壓馬路、掃樓、市調(diào)。它的最終成果是生活機能圖，掃樓標的圖。15、a、b、c級卡：指業(yè)務員用來

36、區(qū)分并登錄客戶資料的兩種“卡片”。有望客戶及已購客戶填a級卡，意愿平平填b級卡、基本無意想者添c級卡。16、派夾報：屬于一種銷售手段，分派報及夾報兩種。派報是指通過人員散發(fā)資料；夾報是指將資料夾在其他報紙雜志中，并通過該報紙雜志的發(fā)行來散發(fā)資料。17、報備：指業(yè)務員須讓專案知道或批準的事情。包括吸煙，飲食，出外，休息，接聽私人電話，撥打私人電話，如廁等。18、銷售循環(huán)：指整個一個銷售追蹤過程。（客戶接待電話追蹤信件聯(lián)系節(jié)日問候告知工程進度客戶再來現(xiàn)場）19、訂金：房屋訂購金，又稱協(xié)議金、誠意金等等，一般為rmb10002000。20、定金：房屋定購金，又稱大定金等，一般為rmb20000。21

37、、強銷期：大批量的媒體廣告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短時間內(nèi)創(chuàng)造高銷售率的一段期間。22、抗性：指阻礙個案銷售的任何事物。比如價格、地段、生活機能等等。23、主力面積：以10平方米或15平方米或其他數(shù)量的平方米為一檔，將一個個案的房型面積進行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力面積。24、主力單價：以100元/平方米或200元/平方米或其他數(shù)量的單價為一檔，將一個個案的單價進行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力單價。25、主力總價：以5萬或10萬元為一檔，將一個個案的總價進行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力總價。26、均價：某一個個案的總銷金額除以總

38、建面得出的單價。27、基價：某一個個案的最低價。28、開盤：某一個個案取得了預（出）售許可證；并通過一定量的媒體投放，告知客戶該案開始進行銷售。29、水平動線：指在一個層面中,人們行走的最佳路線。30、垂直動線：指在同一棟樓中，人們上下的最佳路線。31、出入動線：指從小區(qū)內(nèi)部到外部的最佳進出路線。32、引導動線：指通過一定的手段（比如刀旗、橫幅等）將客戶引導到售樓處的路線安排。34、掃樓：指一個業(yè)務員通過實地勘察對某一區(qū)域內(nèi)所有的樓盤進行登記標注。35、壓馬路：指一個業(yè)務員對某一個區(qū)域內(nèi)所有的生活機能進行實地勘察。36、市調(diào)：指一個業(yè)務員對一些有威脅的樓盤進行調(diào)查，并完成市調(diào)表。37、swot

39、：指強勢（strength）、弱勢（weakness）、機會（opportunity）、威脅（treat）。但強勢未必是機會，弱勢未必是威脅。 四）、企劃類專有名詞1、logo：樓盤標志，用字與圖表現(xiàn)樓盤的特征與內(nèi)涵，包括了樓盤案名。2、pop：戶外造勢用的宣傳平面。3、sp：造勢促銷活動，制造話題，吸引大眾視線，制造熱賣氣氛，利于個案炒作，促進銷售。5、dm：表現(xiàn)個案情況，用于郵寄的小冊子。寄發(fā)滬上企業(yè)、合資企業(yè)、外地駐滬企業(yè)負責人及各種dm名單，并于外地展銷會上發(fā)放。6、cf：電視廣告，可制成vcd。7、mg：各類財經(jīng)類期刊雜志、航班雜志等，力求針對客源進行訴求。8、ds：用于現(xiàn)場及特定地

40、點派發(fā)（如機場、高檔辦公樓、高級社區(qū)等）。9、戶外據(jù)點：以燈箱，看板等方式在公眾場合及交通動線上表現(xiàn)個案，加強引導，重復加深民眾印象，傳遞個案信息。10、橫幅：懸掛現(xiàn)場附近街道兩側(cè)，方便買家尋找到現(xiàn)場位置。11、裱板：本案擬設(shè)計十二塊裱板存放于接待區(qū)通往樣品屋的游廊兩側(cè)及現(xiàn)場，表現(xiàn)發(fā)展商實力背景，發(fā)展業(yè)績。本案規(guī)劃說明等，并可用于外地銷售。 五）、建筑類專有名詞1.房地產(chǎn)一級市場？房地產(chǎn)以及市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體征用為為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)

41、一級市場是國家壟斷的市場。 2.房地產(chǎn)二級市場？房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場，即一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。 3.房地產(chǎn)三級市場？房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的市場，也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場，房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換，抵押，典當?shù)攘魍ㄐ问健?4.建筑紅線？是指建筑物的外立面所不能超出的界限。 5.建筑基地面積？是指市規(guī)劃管理部門規(guī)定的用地范圍的面積。 6.建筑

42、占地面積？是指建筑底層所占的土地面積。7.建筑高度？是指室內(nèi)組要地坪（即0.000）至屋頂（平屋頂是屋面板面，如為女兒墻至到女兒墻頂端，如為坡屋面則為屋脊處）。 8.低層住宅指1至3層高的住宅，主要指（一戶）獨立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式（townhouse）住宅。與多層和高層住宅相比，低層住宅最具與自然的親和性，適合兒童或老人的生活環(huán)境，住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。雖然其為居民所喜愛，但受到土地價格與利用效率、市政及配套設(shè)施、規(guī)模位置等客觀條件的制約，在供應總量上有限。9.多層住宅指4至6層高的住宅，借助公共樓梯解決垂直交通，是一種最具代表性的城市集合住宅。用地較低層住宅

43、節(jié)省，性能價格比高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少。物業(yè)費較低，是廣泛建造的一種住宅類型。一般來說，這種住宅，存在共用部分不足、外觀單調(diào)、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點。10.小高層住宅一般而言，主要是指9至11層高的集合住宅。從尺度上說具有多層住宅同樣的氛圍，而又是較低的高層住宅，故稱為小高層。這種住宅是在考慮建筑防火規(guī)范和城市土地使用效率與經(jīng)濟的同時，由于設(shè)置了電梯，舒適性較好，兼顧了多層與高層住宅的特征。有單元式、外廊式和點（塔）式等多種類型。這種住宅在歐洲傳統(tǒng)街區(qū)中采用較多。11.高層住宅一般指總高12層以上的住宅（不超過100米）。它是作為解決城市用地緊張的一種高密度居住手段，在反映城

44、市建設(shè)經(jīng)濟原則的同時，也滿足了居民在城市中心區(qū)“職住相近”的居住便利性和城市生活豐富性的需求。但是這種市中心的高層住宅往往也存在著（與其他區(qū)域相比）居住生活費用高和住宅性能價格比低等問題。高層住宅的主要優(yōu)點是，土地利用效率高，有較大的室外公共空間和設(shè)施，眺望性好，建在城區(qū)且具有良好的生活便利性等。一般來說有公攤面積較多且造價高、外觀缺乏宜人的尺度感等不足之處。 12.超高層建筑一般指高于100米的建筑，（不包括單層的構(gòu)筑件）。 13.磚混結(jié)構(gòu)：一般多層住宅，由磚砌筑承重，加混凝土圈梁，構(gòu)造柱稱磚混結(jié)構(gòu)。 14.框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁組成的承重體系，一般用于公共建筑。 15.剪力墻結(jié)構(gòu)：一

45、般用于小高層及高層住宅，由混凝土墻體承受風、地震的水平荷載。 16.框剪結(jié)構(gòu)：一般用于高層公共建筑，由框架柱，混凝墻共同組成受力體系。 17.建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。套內(nèi)建筑面積+公用分攤面積=建筑面積 18.公用分攤面積？是指總建筑面積減去總套內(nèi)建筑面積為公共所用的面積。如：樓梯、公用走廊門廳等。 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的功用建筑面積之和 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積

46、+分攤的公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積可分攤的公用建筑面積（一） 大堂，公共門廳，走廊，過道，公用廁所，電（樓）梯前廳，樓梯間，電梯井，電梯機房，垃圾道，管道井，消防控制室，水泵房，水箱間，冷凍機房，消防通道，變（配）電室，煤氣調(diào)壓室，衛(wèi)星電視接收機房，空調(diào)機房，熱水鍋爐房，電梯工休息室，值班警衛(wèi)室，午夜管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設(shè)備用房（二） 套與功用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 不應計入的公用建筑空間（一） 作為人防工程的地下室，倉庫，機動車庫，非機動車庫，車道，供暖鍋爐房，單獨具備使用功能的獨立使用空間

47、（二） 售房單位自營，自用的房屋 19.實用面積住宅的實用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用實用面積來計算價格。計算實用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按實用面積計算。 20.容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。 21.得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之

48、比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 22.綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 23.建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 24.日照間距指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。建筑間距系數(shù)：指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)；建筑的長高比：指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍

49、數(shù)。 當單棟塔樓居住建筑在兩側(cè)無其他遮擋陽光的建筑（含規(guī)劃建筑）時，與其他居住建筑系數(shù)不得小于。多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時，與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執(zhí)行：相鄰塔式居住建筑的間距小于單棟塔式建筑的長度時，塔式居住建筑長高比的長度，應該按照各塔式居住建筑的長度與間距之和計算，并按照其不同的長高比，采用不得小于表規(guī)定的建筑間距系數(shù)。相鄰塔式建筑的間距等于或者大于單棟塔式居住建筑的長度時，建筑間距的系數(shù)不得下于1.2。 建筑面積計算有什么規(guī)則？建筑面積計算規(guī)則：計算建筑面積的范圍單層建筑物不論其高層均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層建

50、筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。多層建筑物的建筑面積按以建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上安外墻外圍水平面積計算。層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部及相應出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其

51、水平投影面積計算建筑面積。電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。舞臺燈光控制室按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面計算建筑面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍

52、水平面積計算建筑面積。封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積?？缭狡渌ㄖ?、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）

53、看臺下空間加以利用的，其超過1.8米的部位計算建筑面積（多層按多層計算）。原始設(shè)計為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實際計算建筑面積。不計算建筑面積的范圍突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。檢修、消防等用的室外爬梯。層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層、夾層。構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。層高小于2.2米的地下室、

54、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。崗亭、警亭、書報亭等。里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。利用馬路、通道及隙地所搭棚架。閣樓。房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。其他在計算建筑物面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。 房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積為什么有差異？在購買期房時，由于房屋未竣工，無法實際測量房間內(nèi)凈面積。因此消費者只能從開發(fā)商提供的設(shè)計平面圖中的尺寸，計算房間面積。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計算房間內(nèi)凈尺寸，應將圖紙所標尺寸減去兩墻厚度之和的一般再減去兩內(nèi)墻粉刷層厚度。上海地區(qū)多層建筑的承重墻、圍護墻一般都采用一磚（約24公分），

55、戶內(nèi)分割墻一般采用一磚或半磚。社區(qū)部分：按照社區(qū)的規(guī)?？煞譃椋壕幼^(qū)80001.5萬人居住小區(qū)30005000人居住組團8001500人（按照各地戶均人數(shù)不同，基本上33.5人/力）以目前來看，商品房開發(fā)一般是組團級的，也有超大規(guī)模的，象萬科等，就可算的上是居住區(qū)級的。 按照社區(qū)的規(guī)劃布局可分為：行列式（象公房、新村房）周邊式（花園在當中，建筑圍繞周邊，象東苑綠世界、新家坡美樹館）混合式（既有行列式，又有周邊式）自由式（依據(jù)景觀、地形等因素考慮，布局較自由，象萬科）按照社區(qū)的層數(shù)結(jié)構(gòu)可分為：別墅花園聯(lián)排別墅、排屋多層小區(qū)小高層小區(qū)高層小區(qū)混合式 按照社區(qū)景觀組織方式：中心式（集中綠地）分散式（小區(qū)花園） 社區(qū)部分中需要了解的基本知識：基地面積：又稱占地面積是開發(fā)商買的全面積用地面積：基地面積-規(guī)劃紅線（道路）退界的面積：是可供開發(fā)商進行建設(shè)的用地建筑面積：所有建設(shè)形成的構(gòu)筑面積（每層均算），其中住宅建筑面積是實際銷售面積容積率：建筑面積/基地面積，一般多層小區(qū)2以內(nèi)；高層3以上間距：（日照間距）建筑物之間的間隔，目的是保證建筑物的采光，彼此不受影響