廠房倉庫租賃談判需要注意哪些事項(xiàng)及審核合同要點(diǎn)

1、廠房倉庫租賃談判需要注意哪些事項(xiàng)及審核合同要點(diǎn)倉房租賃談判要點(diǎn)一：出租人是否具備主體資格 倉庫出租首先查看出租人是否具備出租倉庫的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，需關(guān)注： (一)出租人是否享有出租倉庫的實(shí)體權(quán)利 倉庫的所有權(quán)人：出租人是否與出租倉庫產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時到倉庫管理部門查詢。 委托或代理出租的：倉庫所有權(quán)人是否與出租倉庫產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證明材料。 共有倉庫出租的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料，比如授權(quán)委托書等等。 倉庫轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明材料

2、。 (二)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，要求其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，要求其提供營業(yè)執(zhí)照，并在全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)進(jìn)行必要的工商查詢，確保其依法設(shè)立、合法存續(xù)。 (三)出租人屬于國有企業(yè)或者事業(yè)單位或者公立教育或醫(yī)療機(jī)構(gòu)等特殊主體的，需考慮其簽署主體是否能夠有權(quán)利簽署協(xié)議;以及協(xié)議的效力?其倉庫是否屬于違章建筑?或者屬于改制過程中權(quán)屬未明的建筑物?出租人收取租金收入是否符合法律規(guī)定等。倉房租賃談判要點(diǎn)二：擬租賃倉庫具體情況 (一)審查倉庫的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致 這點(diǎn)主要是看倉庫的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途，是住宅、辦公、工商業(yè)還是倉庫等。如果合同

3、約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。如果租賃用途不符推薦精選合法定用途的時候，一方面用途違法將導(dǎo)致租賃目的無法實(shí)現(xiàn)，合同雙方可據(jù)此解除合同，并根據(jù)過錯的情況分擔(dān)合同解除的后果(民事責(zé)任);另一方面用途違法將會導(dǎo)致政府有關(guān)部門的查處，合同雙方均有可能承擔(dān)該等不利后果(行政責(zé)任)。 (二)審查倉庫是否存在禁止出租等的情形 對此，除了進(jìn)行必要的核實(shí)外，可要求出租人在租賃合同中就倉庫不存在如下不能出租的情形進(jìn)行保證和承諾：未依法取得倉庫所有權(quán)證的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;共有倉庫未取得共有人同意的;權(quán)屬有爭議的;屬于違法建筑的;不符合安

4、全標(biāo)準(zhǔn)的;已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 上述有些情形會直接導(dǎo)致租賃合同無效，因此，如果存在上述情形，則需要根據(jù)實(shí)際情況探討合法解決措施及相應(yīng)的時限，評估相應(yīng)的風(fēng)險及后續(xù)可能的影響，在此基礎(chǔ)上決定是否承租。 (三)審查倉庫是否涉及相鄰關(guān)系的利益糾紛：包括居民用房通道、噪音、裝修施工影響、營業(yè)影響、廣告牌等。倉房租賃談判要點(diǎn)三：租賃合同內(nèi)容審核 (一)審查倉庫的坐落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況 (1)必須寫明租賃倉庫的確切位置 房產(chǎn)證上記載的倉庫地址應(yīng)在租賃合同中詳細(xì)列明(注意筆誤);對于未竣工的房

5、產(chǎn)，一般需查看當(dāng)?shù)氐孛瘑T會頒發(fā)的門牌號碼登記證明書，確認(rèn)門牌號碼;對于租賃辦公樓作為注冊地址使用的，尤其要注意實(shí)際樓層和合同記載的樓層是否一致，以免因此形成注冊障礙。 房產(chǎn)位置以及共用的通道、樓梯、附屬設(shè)施等，同樣建議在附件的房產(chǎn)平面圖中予以明示，便于日后相鄰關(guān)系的處理。推薦精選 (2)租賃面積的計(jì)算方法(使用面積還是建筑面積) 租賃建筑面積必須明確，這通常為物業(yè)費(fèi)等的計(jì)算基數(shù)。 對于出租物業(yè)已有房地產(chǎn)權(quán)證或業(yè)經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測量報(bào)告的(常見于倉庫、寫字樓、廠房、商鋪的整體租賃)，合同雙方最好將房地產(chǎn)權(quán)證或測量報(bào)告上所記載的建筑面積約定為租賃面積，并將房地產(chǎn)權(quán)證或測量報(bào)告作為合同附件;對于出租

6、物業(yè)未有房地產(chǎn)權(quán)證或未經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測量報(bào)告的(常見于商場、寫字樓的部分租賃)，合同雙方最好共同聘請一家中介測量機(jī)構(gòu)對租賃面積進(jìn)行測量，并共同派代表參與測量的過程。在測量結(jié)束后，合同雙方代表應(yīng)就測量結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，并將測量報(bào)告、測量圖表等作為合同附件。 當(dāng)然雙方也可參照商品房買賣合同司法解釋的規(guī)定在租賃合同中明確租賃誤差的處理方式。 (3)倉庫結(jié)構(gòu)及用途/使用性質(zhì) 除查看與倉庫產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致外，還需明確倉庫的具體用途，除了大類的住宅、辦公、工商業(yè)、倉庫等類用途，建議明確具體用途，因?yàn)楣?、消防、環(huán)保、城管等對某些生產(chǎn)、經(jīng)營活動有一些特殊的要求等等，出租方有義務(wù)保證承租方能按該用途使用倉

7、庫，否則需要向承租方承擔(dān)違約責(zé)任。 (4)倉庫交付時的裝修狀況及附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況最好以制作附件的形成加以明確，對附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)，租賃期滿交還時的具體要求等均應(yīng)明確。如果出租人是否同意承租人對倉庫進(jìn)行裝修或改造，那么盡量明確裝修或改造的條件及裝修或改造的標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)明確租賃期滿時或者合同提前解除時如何處理。 實(shí)踐中，爭議發(fā)生時，裝修損失的賠償或補(bǔ)償往往是爭議焦點(diǎn)，如有只依賴于合同雙方的舉證及或者需發(fā)生新的鑒定評估費(fèi)用等等，費(fèi)時又費(fèi)力。因此，建議在租賃合同中明確約定裝修損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，裝修損失=裝修原值租賃期限總月份剩余租期(不足一個月按推薦精選1個月計(jì))。 (二)租賃期限

8、 1、租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。建議承租人根據(jù)自身需求及租賃房產(chǎn)的具體情況、周邊環(huán)境等合理約定租賃期限，并在合同中明確承租人在合同期滿后的優(yōu)先承租權(quán)。 原租賃期限不足20年的，比如，約定了8年，履行6年后，如果承租方根據(jù)商業(yè)判斷認(rèn)為需要延長租賃期限的，可與出租方以補(bǔ)充協(xié)議形式延長租賃期限至20年;或者與出租方協(xié)商終止原租賃合同而重新簽署新的租賃合同，這種情況下承租方實(shí)際使用的期限最長可至26年。 2、租賃合同期限一般要等于或大于租賃期限，一般可約定一定的免租裝修期。 對于免租期限開始日，如果屋處于適租狀態(tài)，可以約定為倉庫實(shí)際交付日，而非租賃合同生效日(因?yàn)橥ǔ６际呛贤?/p>

9、生效后再交付);如果是新建房產(chǎn)，倉庫交付后可能還不能即刻進(jìn)場裝修的，那么，建議約定實(shí)際進(jìn)場日(滿足雙方約定的進(jìn)場條件后進(jìn)場)。同時，建議明確非因承租方原因而導(dǎo)致裝修受阻的，免租裝修期及租賃期限相應(yīng)順延。 3、屬于轉(zhuǎn)租的情形的，需要出租人提供其與倉庫所有權(quán)人簽署的租賃合同原件，確保轉(zhuǎn)租期限不超過原租賃合同約定的期限。 (三)倉庫交付 倉庫交付是核心條款，不僅涉及實(shí)際交付的時間、租賃期限的起算，還涉及交付物品的維修、出租物業(yè)的返還、保證金和各項(xiàng)押金的返還等問題。 1、交付時間 除了明確約定交付日期外，對于涉及語言描述或前置或后續(xù)限制的交付時間，表述需要通俗易懂，前后約定一致，警惕交付陷阱。比如：一

10、些租賃合同中，合同前半部分表面上推薦精選約定了一個具體的交付時間，但同時又在合同后半部分的其他條款中做了其他約定導(dǎo)致該日期具有極大的彈性，從而即使出租方延期交房，其仍有回旋余地而非直接承擔(dān)違約責(zé)任。舉例來說：租賃期限部分約定2014年9月30日交房，但在交付部分約定進(jìn)場時間如有變動，出租方另行發(fā)函通知;違約責(zé)任部分則約定出租方未按發(fā)函時間交房，則承擔(dān)違約責(zé)任，這就屬于陷阱型的約定;再如，對于一些新建房產(chǎn)，如果約定倉庫竣工后30天內(nèi)交付，但沒有對竣工時間做出明確的約定等。 如果出租方過于強(qiáng)勢，承租方在交付時間條款不占優(yōu)勢的情況下，則建議在保證交付時間很明確的前提下，加強(qiáng)出租方延期交房違約責(zé)任。

11、2、交付條件 一般的辦公及居住用房，出租方需保證大廈的電梯、消防保安系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、自來水系統(tǒng)、泵房等應(yīng)處于正常運(yùn)行狀態(tài)。如有損壞，出租方須在約定的期限內(nèi)積極通知和督促物業(yè)管理處維修完畢。 對于承租倉庫用于商業(yè)經(jīng)營時，建議關(guān)注如下事項(xiàng)： 樓板承重及樓層結(jié)構(gòu)，考慮是否需要樓板加固，如需，設(shè)計(jì)及施工由誰負(fù)責(zé)以及費(fèi)用如何承擔(dān)需明確約定; 供電及配電，承租方應(yīng)根據(jù)實(shí)際使用需求判斷要使用的是動力電還是照明電，電纜規(guī)格，電纜如何敷設(shè)，開關(guān)如何安裝，由此所涉施工費(fèi)用的承擔(dān)等等， 供水、排水、排煙、排風(fēng)、及排污問題，如有特殊要求，建議詳細(xì)約定; 空調(diào)：非中央空調(diào)的，建議就空調(diào)外機(jī)尺寸，安裝位置、個數(shù)及由誰負(fù)

12、責(zé)具體施工等; 電話、垃圾處理及洗手間、施工協(xié)助義務(wù)等。 3、交付手續(xù) 交付條件滿足后，合同雙方簽署交付確認(rèn)書并同時交付房產(chǎn)鑰匙，以作為出租物推薦精選業(yè)實(shí)際交付日期的確認(rèn)，也可作為出租人交付物品、承租人支付保證金和各項(xiàng)押金的確認(rèn)。同時，后續(xù)免租期、進(jìn)場日期、租賃期限、租金支付等與承租方支出相關(guān)的時間一般都以此時間點(diǎn)推算或確認(rèn)的，因此，簽署交房確認(rèn)書非常重要。交房確認(rèn)書需明確附屬設(shè)施設(shè)備及其數(shù)量、規(guī)格、品牌等(貴重物品建議明確購入價及折舊比例)，鑰匙數(shù)量，交房日期等內(nèi)容，并由雙方簽字蓋章。 4、違約責(zé)任 延期交房的，可約定違約金計(jì)算比例或者直接約定一個具體的金額。出租方強(qiáng)勢的情況下，可能需約定一

13、個寬限期(在此期間內(nèi)，出租方不需支付違約金)，承租方需考慮寬限期長短的合理性。延期交房超過一定期限(如果兩個月)，承租人可解除合同并要求出租方賠償實(shí)際損失。 (四)租金及支付方式、期限 1、租金是否包含水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用;一般不包括在租金內(nèi)，采用據(jù)實(shí)結(jié)算的形式，如果是分?jǐn)偟?，需明確分?jǐn)偟纳舷? 支付方式可以是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式;轉(zhuǎn)賬支付的，明確租金支付賬號，出租方賬號變更，需書面通知承租方。 支付期限有月付、季付、年付等，建議采用月付或季度支付的方式，并明確約定并確定支付的具體日期或最后日期，明確到具體的月份和日期，如遇法定節(jié)假日，可順延至節(jié)假日后支付。 先發(fā)票后

14、付租，出租方違反合同任何約定的，比如不及時履行修繕責(zé)任，承租方可暫扣租金而不視為違約。除此之外，建議明確出租方提供的設(shè)施設(shè)備場地等非因承租方原因不能正常使用以及出租方對其場地進(jìn)行維修、擴(kuò)建時租金如何，以及租賃幾年后如果承租方對倉庫進(jìn)行維修維護(hù)是是推薦精選否可以享有免租裝修期。 2、如果承租商鋪的，需關(guān)注周邊鋪面開張率、出租率、空置率、人流量、各種商業(yè)配套等與租金確認(rèn)密切相關(guān)的事項(xiàng)，如果出現(xiàn)周邊商鋪空置率太高，直接影響租金價格，可以設(shè)置附條件的租金調(diào)整條款;商場的促銷活動利用場地不得損害或影響承租倉庫的使用以及店鋪的經(jīng)營。商場公共部位的維護(hù)(電梯、廁所、車位)、物業(yè)管理的質(zhì)量(保安、衛(wèi)生、客服、

15、后勤)，作為商場的承諾義務(wù)之一。 3、關(guān)注租金價格的公允性，即與其他商戶之間的租金價格不得有過高懸殊，否則有權(quán)要求調(diào)整租金。長期租賃合同，需考慮租金的調(diào)整。 4、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理 租賃合同解除后，承租人結(jié)清租金、物業(yè)管理費(fèi)和其他應(yīng)付費(fèi)用后，出租人原則上就應(yīng)將保證金退還給承租人，但特殊情況下也可增加一些附件條件，比如，承租人以出租物業(yè)地址作為新設(shè)公司或分支機(jī)構(gòu)的注冊地址的，一旦租賃合同解除或終止，承租人必定要尋找新的辦公場所，并辦理的工商變更登記手續(xù)。那么，合同雙方就可以公平、合理地約定：將承租人完成不再以出租物業(yè)為注冊地址的變更登記手續(xù)作為保證金的退還條件。 (五)維

16、修保養(yǎng) 要確保維修保證責(zé)任約定明確，防止維修保養(yǎng)約定不明導(dǎo)致維修拖沓或者出租方借維修維護(hù)之名影響承租人正常使用。 比如，如嚴(yán)重影響承租方正常使用的故障，出租方應(yīng)在承租方發(fā)出緊急報(bào)修通知后四(4)小時內(nèi)前來維修;如為一般報(bào)修，出租方應(yīng)在承租方發(fā)出報(bào)修通知后三(3)日內(nèi)前來維修。如出租方未在上述時間內(nèi)進(jìn)行處理，承租方有權(quán)自行或委托第三人進(jìn)行維修，相應(yīng)維修費(fèi)用和款項(xiàng)由出租方承擔(dān)，并由承租方從應(yīng)支付給出租方的租金中扣除。 (六)合同的變更、解除及終止推薦精選 1、禁止租賃合同的中途擅自解除作為合同的一項(xiàng)原則，在市場價格與合同價格不嚴(yán)重偏離的情況下，雙方應(yīng)當(dāng)盡最大程度維護(hù)合同的穩(wěn)定性。 2、雙方應(yīng)對提前

17、解除的條件和程序進(jìn)行明確約定，比如，在租賃期限內(nèi)，原則上雙方均不得要求提前解除本合同。但在本合同簽訂之日起【】年之后，如承租方要求提前解除合同的，需提前【】個月以書面形式通知出租方，但應(yīng)向出租方支付【】租金作為補(bǔ)償，還應(yīng)當(dāng)履行本合同約定的合同終止后的相關(guān)義務(wù);如出租方要求提前解除合同的，需提前【】個月以書面形式通知承租方，但應(yīng)退還承租保證金，并對承租方的裝修損失予以補(bǔ)償。 3、承租人可以多列舉對方違約的一些事由，做到承租方能夠合法解除合同而又不需支付違約金;而盡量避免自己違約導(dǎo)致出租人提前解除合同(主要為延遲支付租金) 4、在租賃期限屆滿或租賃合同提前終止后，承租人除了結(jié)清租金、物業(yè)管理費(fèi)及其

18、他費(fèi)用，以及配合出租人重新招租以外之外，盡量按時歸還(包括清空)倉庫。建議關(guān)注萬一不能及時清空倉庫時承租方的違約責(zé)任，確保其合理性。 (七)租賃雙方保證和承諾 出租方承諾內(nèi)容包括，倉庫不存在禁止出租或其他影響承租人實(shí)際使用倉庫的情形，租賃期間發(fā)生爭議，盡量協(xié)商解決，不得以任何理由斷水?dāng)嚯姷?，否則應(yīng)賠償因此給承租方造成的實(shí)際損失;協(xié)助辦理承租方經(jīng)營相關(guān)報(bào)批手續(xù);出租方裝修、擴(kuò)建應(yīng)提前通知并確保最大限度的減少對承租人的影響，給承租人造成損失的，應(yīng)給予賠償?shù)鹊取τ诔鲎馊艘凶馊俗龀龅谋ＷC和承諾，承租人要結(jié)合自身實(shí)際情況審慎判斷，確保保證內(nèi)容的可行性。 (八)轉(zhuǎn)租及承租權(quán)自動轉(zhuǎn)移 對是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件進(jìn)行明確約定，承租人向其