房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)過程中應(yīng)注意的問題blog

1、房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)過程中應(yīng)注意的問題blog.si 目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的規(guī)定仍屬空白。而在實(shí)務(wù)操作和司法實(shí)踐中，這方面的市場(chǎng)行為已頻頻發(fā)生并由此引起一系列的爭(zhēng)議。作為不得不面對(duì)并承接此類案件的法律人，目前只能借鑒公司法有關(guān)公司股權(quán)重組和轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)處理此類事務(wù)。但房地產(chǎn)開發(fā)由于土地使用權(quán)的特殊性、房產(chǎn)與地產(chǎn)關(guān)系的復(fù)雜性、開發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)組成的不規(guī)范性，以及股權(quán)關(guān)系的不清晰，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作實(shí)踐中，便產(chǎn)生了一系列不同于一般公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊情況。要解決這些問題，有必要以立法的方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓制度進(jìn)行規(guī)范。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓一種新的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指

2、開發(fā)商在開發(fā)過程中，將具備一定條件的整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。這里的項(xiàng)目，是指已經(jīng)具備開工條件或已經(jīng)開工但尚未開始預(yù)售的建設(shè)工程。所謂“具備開工條件”是指建設(shè)工程已經(jīng)立項(xiàng)，取得土地使用權(quán)證， 土地已經(jīng)完成三通一平和勘探、設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)方案已獲得規(guī)劃部門批準(zhǔn)并已經(jīng)取得施工許可證。所謂“已經(jīng)開工但尚未開始房屋預(yù)售”，是指建設(shè)工程已經(jīng)開始基礎(chǔ)施工，但尚不具備法律規(guī)定的預(yù)售條件， 未領(lǐng)取預(yù)售許可證。 由于房地產(chǎn)開發(fā)投資大， 周期長(zhǎng)，為分散風(fēng)險(xiǎn)，有些發(fā)展商在進(jìn)行項(xiàng)目 的前期工作方面有優(yōu)勢(shì)， 有些發(fā)展商則希望盡可能避免前期工作，特別是申辦各種批文的繁雜手續(xù)，而將主要精力用于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方面，故不同發(fā)展

3、商之間存在取長(zhǎng)補(bǔ)短的可能性。另一方面，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化， 原設(shè)定的項(xiàng)目總投資可能因經(jīng)營(yíng)成本的增加而無(wú)法滿足經(jīng) 營(yíng)的需要，合作各方客觀上需要通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目來(lái)尋找出路。因而在實(shí)踐中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓頗有市場(chǎng)。二、以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般適合于成立項(xiàng)目公司的開發(fā)項(xiàng)目。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是指專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。目前，無(wú)論國(guó)家還是地方， 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司均無(wú)系統(tǒng)或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)定，但實(shí)際上登記注冊(cè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司早已大量存在。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可以合理地規(guī)避市場(chǎng)及法律上的某些風(fēng)險(xiǎn)，因此出現(xiàn)了大量事實(shí)上的項(xiàng)目公司，即

4、開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，項(xiàng)目彼此互不影響。 項(xiàng)目公司的成立必然會(huì)涉及投資資本，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的運(yùn)作必然涉及到公司產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)自主交易，資本自由流轉(zhuǎn)，是此種轉(zhuǎn)讓的前提。 這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司或公司股份的方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目 的投資人變更，其基本程序是變更公司投資結(jié)構(gòu)或股東，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規(guī)，并不涉及項(xiàng)目本身的交易費(fèi)用和政府規(guī)費(fèi)。按業(yè)界比較一致的認(rèn)識(shí)， 公司股權(quán)重組主要有兩種操作方法：收購(gòu)和兼并，即股權(quán)的并購(gòu)，而以收購(gòu)最為常用。然而從我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)務(wù)來(lái)看，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購(gòu)實(shí)質(zhì)上仍為廣義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，或?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的直接轉(zhuǎn)讓，或?yàn)橥ㄟ^項(xiàng)目、在建工程的間接轉(zhuǎn)讓。以

5、公司股權(quán)重組的方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢(shì)在于：一是手續(xù)簡(jiǎn)單，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng) 目公司收購(gòu)只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù) ）即可控制、管理整個(gè)項(xiàng)目。二是費(fèi)用節(jié)省，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司 收購(gòu)的方式可免交相當(dāng)于成交金額3%的契稅和交易手續(xù)費(fèi)，可以降低開發(fā)成本。三是開發(fā)快捷，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對(duì)于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無(wú)需再另行成立房地產(chǎn)公司。以房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或土地使用權(quán)的不足之處在于，一是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難以控制。 如是否對(duì)外提供過保證擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)以及是否對(duì)外

6、簽有已構(gòu)成違約合同的風(fēng)險(xiǎn)。二是要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目得先成立一個(gè)項(xiàng)目公司，為此必須具有相當(dāng)?shù)淖?cè)資本金及符合設(shè)立有限公司的相關(guān)條件， 并履行一定的設(shè)立手續(xù)，也需要一定的成本支出。三、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓現(xiàn)狀及存在的問題1、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析需轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目一般都負(fù)有債務(wù)。第一種情況是開發(fā)的房屋已實(shí)現(xiàn)預(yù)售，按時(shí)交付房屋是開發(fā)商所負(fù)的房屋實(shí)物形態(tài)的債務(wù)；第二種是開發(fā)商在建設(shè)過程中向銀行以抵押方式進(jìn)行貸款所負(fù)債務(wù)，以及對(duì)承包人應(yīng)付的工程款所負(fù)的債務(wù)，這二者都是依法享有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)，對(duì)銀行和承包人應(yīng)付的工程款優(yōu)先于抵押權(quán)所負(fù)債務(wù)；第三種是一般債務(wù)，即開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)采購(gòu)材料、設(shè)備等各相對(duì)人

7、所負(fù)的債務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商所負(fù)債務(wù)的復(fù)雜情況，是實(shí)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)不得不謹(jǐn)慎思考的問題。而從房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)“續(xù)建資金實(shí)力來(lái)分析：有的開發(fā)商雖缺乏資金但尚有能力自行籌資恢復(fù)建設(shè)或尚在運(yùn)營(yíng)，屬于項(xiàng)目緩建；有的開發(fā)商則無(wú)后續(xù)資金，已停止運(yùn)營(yíng)，無(wú)他人提供資金難以為繼，屬于項(xiàng)目停建。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓合法性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是廣義的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓行為仍應(yīng)符合我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)法的規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制條件，如果不符合法律規(guī)定的條件， 則可能導(dǎo)致以下合同無(wú)效的情形。(1) 土地使用權(quán)瑕疵導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。房地產(chǎn)法規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)必須經(jīng)出讓取得土地 使用權(quán)證，以劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

8、讓的，應(yīng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)。 而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上很多轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目都是沒有取得完整的土地使用權(quán)的，而轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的現(xiàn)象尤其嚴(yán)重。在這種情況下，常產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，從而給當(dāng)事人帶來(lái)巨大的損失。同時(shí)，法律規(guī)定劃撥土地使用權(quán)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但房地產(chǎn)法第39條規(guī)定應(yīng)由受讓方補(bǔ)辦該手續(xù)。但從權(quán)利完整性來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)負(fù)有交付具有完整權(quán)利項(xiàng)目的義務(wù)，而且轉(zhuǎn)讓方對(duì)擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的來(lái)源更熟悉，由其辦理出讓手續(xù)更能體現(xiàn)交易效率原則。所以，這種法律和需求相矛盾的規(guī)定給守法和執(zhí)法帶來(lái)諸多問題。(2)股權(quán)收購(gòu)瑕疵導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)中被收購(gòu)股權(quán)的合法性和有效 性，包括股權(quán)主體和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合

9、法性。如收購(gòu)中外合資的項(xiàng)目公司股權(quán)中必須遵守中外合資企業(yè)法，須經(jīng)外經(jīng)委審核投資主體變更事宜。如果是國(guó)有股權(quán)出讓，則必須按法定程序進(jìn)行交易，否則轉(zhuǎn)讓合同視為無(wú)效。收購(gòu)國(guó)有股權(quán)須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室審批辦理產(chǎn)權(quán) 界定、登記，并在產(chǎn)權(quán)交易所內(nèi)簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，由產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交割單后，才 能正式辦理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)。同時(shí)收購(gòu)方收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)后，必須及時(shí)到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理登記， 中外合資企業(yè)還須經(jīng)外經(jīng)委審批，確認(rèn)投資主體發(fā)生改變， 否則股權(quán)收購(gòu)合同沒有生效。四、以公司股權(quán)重組方法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的操作性房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，由投資人包括以土地投資或以資金投資的投資者，按公司法的有關(guān)規(guī)定成立項(xiàng)目

10、公司進(jìn)行運(yùn)作， 在各地都已十分普遍。 作為有限責(zé)任公司形態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)的 項(xiàng)目公司，在資產(chǎn)重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，首先必須明確并解決其操作性。只有有了可供選擇的操作方法， 才談得上其中的利弊得失， 按業(yè)界比較一致的認(rèn)識(shí)， 公司股 權(quán)重組主要有兩種操作方法：收購(gòu)和兼并，即股權(quán)的并購(gòu)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的并購(gòu)，則是具有特別風(fēng)險(xiǎn)的并購(gòu)，研究其操作性更顯重要。1股權(quán)兼并與無(wú)能力繼續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。一個(gè)或多個(gè)公司的全部資產(chǎn)和權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn) 移給另一個(gè)公司，即為公司兼并。其操作層面上看，鑒于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司已無(wú)力繼續(xù)開發(fā)， 與其破產(chǎn)不如將股權(quán)和責(zé)任均轉(zhuǎn)移給受讓公司；而接受全部股權(quán)的公司以吸收方式，

11、以自己名義繼續(xù)運(yùn)行。由于受讓公司承接轉(zhuǎn)讓公司的債權(quán)債務(wù)，故轉(zhuǎn)讓公司雖已消失但無(wú)需經(jīng)過清算程序。此種股權(quán)重組方法， 對(duì)于事實(shí)上資不抵債或停止運(yùn)營(yíng)即停建房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，不失為有效途徑。2、股權(quán)收購(gòu)與缺乏后續(xù)資金開發(fā)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。一個(gè)公司經(jīng)由接受轉(zhuǎn)讓公司大部分股權(quán)方式而達(dá)到對(duì)原公司的控制或管理。轉(zhuǎn)讓公司無(wú)需消失仍可以自己名義運(yùn)作，即為公司收購(gòu)，這種操作方式比較適合于因債務(wù)纏身難以為繼而非資不抵債的緩建項(xiàng)目。新增資本的投入對(duì)于項(xiàng)目的順利建成和避免破產(chǎn)， 于被收購(gòu)的開發(fā)商具有現(xiàn)實(shí)的吸引力。這種操作方式由于轉(zhuǎn)讓公司沒有被吸收，只是公司股東和股權(quán)發(fā)生變動(dòng)，顯然此公司股權(quán)兼并具有更靈活、更簡(jiǎn)便的

12、操作性。比較這兩種方法，雖然都是以公司股權(quán)的變動(dòng)和產(chǎn)權(quán)流通來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的重新組合 都可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通過有實(shí)力的股東重新控制公司運(yùn)作而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)發(fā)展和順利運(yùn)作，但公司股權(quán)的兼并和收購(gòu)仍然存在較大的區(qū)別：第一，兼并是受讓公司吸收轉(zhuǎn)讓公司并以自己名義重新開發(fā)，受讓公司本身必須有房地產(chǎn)開發(fā)相應(yīng)資質(zhì)；而收購(gòu)則仍以轉(zhuǎn)讓的已具備相應(yīng)資質(zhì)的項(xiàng)目公司名義經(jīng)營(yíng)，收購(gòu)公司本身可具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。第二，兼并是項(xiàng)目公司全部股權(quán)被轉(zhuǎn)讓， 其所有的債務(wù)包括潛在的債務(wù)以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)， 依法均由兼并公司承擔(dān)，也即兼并公司對(duì)被兼并公司的債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)要承擔(dān)項(xiàng)目公司的全部責(zé) 任；而收購(gòu)則是項(xiàng)目

13、公司內(nèi)部的股東和股權(quán)比例發(fā)生變動(dòng)，其對(duì)外的債務(wù)仍由項(xiàng)目公司承擔(dān)，股東之間可按股權(quán)比例或約定方式在股本金限額內(nèi)承擔(dān)，也即收購(gòu)公司只對(duì)被收購(gòu)公司債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)股東的相應(yīng)責(zé)任。第三，兼并后原項(xiàng)目公司被吸收，項(xiàng)目運(yùn)作以兼并公司名義進(jìn)行，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的兼并，除兼并被兼并雙方協(xié)議一致外，必須辦理項(xiàng)目變更手續(xù)并通知債務(wù)人；而股權(quán)收購(gòu)只發(fā)生在項(xiàng)目公司內(nèi)部， 只需公司新舊股東協(xié)議一致，不需要辦理項(xiàng)目主體變更手續(xù)，也無(wú)需通知債務(wù)人。房地產(chǎn)開發(fā)由于土地取得方式、使用期限的復(fù)雜性以及地產(chǎn)、房產(chǎn)的復(fù)雜關(guān)系，又由于在操作中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)組成的表現(xiàn)形態(tài)的不規(guī)范以及股權(quán)關(guān)系的不清晰，在以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房

14、地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作實(shí)踐中，更產(chǎn)生了一系列不同于一般公司并購(gòu)的特殊情況，更多的是屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域中的具體專業(yè)問題與公司股權(quán)重組的有關(guān)法律問題的交叉和 重疊，這在公司股權(quán)重組過程中應(yīng)當(dāng)寄予更大的關(guān)注。五、從司法實(shí)踐看以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的三個(gè)法律操作上的問題第一，公司股權(quán)變更必須獲得相應(yīng)的批準(zhǔn)手續(xù)。 公司股權(quán)的變更以及公司性質(zhì)的變更， 依法 必須獲得有關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，變更后的公司合同和章程也都必須重新登記備案。 在實(shí)踐中， 經(jīng)常因未依法變更登記而導(dǎo)致股權(quán)變更無(wú)效。 因此，而辦妥有關(guān)的審批手續(xù)，則是項(xiàng)目公司 股權(quán)兼并的不可逾越的法律障礙。第二，對(duì)公司股權(quán)收購(gòu)的交割及方式必須明確約定。

15、 通常就轉(zhuǎn)讓雙方而言， 公司股權(quán)收購(gòu)的 生效以股權(quán)交割為準(zhǔn)，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓還必須辦理一系列的政府審批、登記手續(xù)。協(xié)議雙方并據(jù)合同約定確認(rèn)協(xié)議生效日為股權(quán)交割日，交割后開始辦理有關(guān)政府審批手續(xù)。第三，事先約定辦理政府有關(guān)審批手續(xù)的義務(wù)人及違約責(zé)任。我國(guó)法律規(guī)定外資企業(yè)股權(quán)變更必須由原審批單位重新審批，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)變更主體必須經(jīng)過批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)。在事先經(jīng)過咨詢落實(shí)了操作程序后，公司股權(quán)收購(gòu)雙方只需明確辦理有關(guān)手續(xù)的責(zé)任主體即可 進(jìn)入操作。此外，以股權(quán)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目較復(fù)雜的問題是轉(zhuǎn)讓人的潛在債務(wù)問題，往往在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后又面臨轉(zhuǎn)讓一方潛在債務(wù)的債權(quán)人主張權(quán)利，這是受讓人的巨大風(fēng)險(xiǎn)。抗衡這種風(fēng)

16、險(xiǎn)的有效方法是在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的同時(shí)，對(duì)外公告，以公告方法告知不特定的債務(wù)人。公告要在公眾媒體上刊出， 要給以一定的期限， 公告的發(fā)布主體，最好是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)或登記機(jī) 關(guān)，至少要由轉(zhuǎn)讓方、受讓方共同公告。六、規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策1、熟悉相關(guān)法律法規(guī)，依法進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是一個(gè)新事物，我國(guó)目前尚缺乏相關(guān)法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。但這并不意味著從事這一交易就無(wú)法可依。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最主要的內(nèi)容仍是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，主要審批手續(xù)和應(yīng)向國(guó)家繳納的稅費(fèi)均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)亦是以此為前提和依據(jù)的。法院審理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛中， 確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目交易手續(xù)是否完備，轉(zhuǎn)讓行為是否

17、合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中個(gè)分突出的新問題。同時(shí)，項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓必然涉及公司股份的轉(zhuǎn)讓及工商登記等公司法方面的問題；如果是中外合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目還必須熟悉中外合資企業(yè)法或收購(gòu)中外合資企業(yè)股權(quán)須經(jīng)外資委審批程序。2、做好轉(zhuǎn)讓前的調(diào)查、審查工作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，受讓方一般對(duì)于轉(zhuǎn)讓方的內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況及其外部的經(jīng)營(yíng)狀況都不熟悉，而且對(duì)于項(xiàng)目本身的了解也可能過于表面、片面化。由于信息的不對(duì)稱， 受讓方將處于極不利的地位。為改變這一不利形勢(shì)， 受讓方在作出受讓項(xiàng)目決定前必須對(duì)轉(zhuǎn)讓方及項(xiàng)目本身作一 定的調(diào)查和審查。首先，受讓方應(yīng)對(duì)項(xiàng)目公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評(píng)估，包括其財(cái)務(wù)稅收狀況、 對(duì)

18、外簽署合同的執(zhí)行情況、 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的規(guī)范性和合法性狀 況等。同時(shí)，受讓方還可要求轉(zhuǎn)讓方告知項(xiàng)目公司的情況，包括有關(guān)材料、債權(quán)債務(wù)等。其 次，受讓方還應(yīng)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目本身進(jìn)行審查，一方面是法律方面的審查，如該項(xiàng)目的相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)按法定程序辦齊、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是否合法取得及是否有他項(xiàng)權(quán)利的登記、 土地使用權(quán)或在建工程是否已經(jīng)被原開發(fā)商或股東設(shè)置抵押等。另一方面是項(xiàng)目效益的審 查，即該項(xiàng)目規(guī)劃、 建設(shè)方案是否具有可操作性，是否存在一些易于疏忽的隱患等。如果不注意審查這些內(nèi)容，受讓方的投資收益容易落空。3、采取合理?yè)?dān)保制度如前所述，轉(zhuǎn)讓方可能存在著受讓方無(wú)法了解的債務(wù)，受讓方因此面臨承擔(dān)無(wú)

19、法預(yù)見的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于設(shè)定的付款方式一般是隨著項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理進(jìn)度分期支付，作為轉(zhuǎn)讓方同樣會(huì)對(duì)受讓方的付款能力存有擔(dān)心。因此，設(shè)定必要的擔(dān)保條款對(duì)雙方而言，其重要性是不言而喻的。實(shí)務(wù)中采用的擔(dān)保方式主要有保證金制度和除保證金以外的其他擔(dān)保。保證金擔(dān)保，指在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中， 采取分期付款方式，留下一部分尾款作為項(xiàng) 目轉(zhuǎn)讓潛在風(fēng)險(xiǎn)和潛在債務(wù)的保證金。 如果在協(xié)議簽訂后一定時(shí)期內(nèi)， 因轉(zhuǎn)讓方或項(xiàng)目公司 的原因，致使受讓方承擔(dān)了額外的債務(wù)和損失，受讓方有權(quán)直接使用該筆保證金予以支付。如果在該期限屆滿后，沒有額外的債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，該款項(xiàng)將支付給轉(zhuǎn)讓方。具體操作可以 分為以下兩種方式： 一是

20、直接以尾款的形式規(guī)定在合同中，約定尾款的支付條件。 二是將尾款直接列為保證金，由公證機(jī)關(guān)提存。如果發(fā)生協(xié)議之外或通過協(xié)議無(wú)法預(yù)見的額外債務(wù)和 損失，該款將由公證處直接支付給債權(quán)人，轉(zhuǎn)讓方將無(wú)權(quán)再要求獲得該筆款項(xiàng)。如果期限屆滿，沒有發(fā)生額外的債務(wù)和損失，提存機(jī)關(guān)將直接把該筆保證金劃至轉(zhuǎn)讓方賬下。保證金以外的其它擔(dān)保方式主要有公司擔(dān)保制度或銀行信用的引入等。各種擔(dān)保方式，通常應(yīng)綜合應(yīng)用，才能更好地降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的風(fēng)險(xiǎn)。土地轉(zhuǎn)讓三種方式稅負(fù)比較部分開發(fā)商中標(biāo)得到土地以后， 因諸多方面原因，無(wú)法完成房地產(chǎn)開發(fā)， 需要對(duì)手中的土 地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。另一方面，也有很多有實(shí)力的開發(fā)商沒有得到土地， 希望從其他房地

21、產(chǎn)公司得 到土地，開發(fā)房產(chǎn)出售?，F(xiàn)就土地轉(zhuǎn)讓中各項(xiàng)稅負(fù)進(jìn)行分析。A房地產(chǎn)開發(fā)商手中有 N個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中有一塊地M地塊在福州市，原地價(jià)款4000萬(wàn)元，其余契稅及出讓印花稅等不計(jì)，公司期間費(fèi)用為零?，F(xiàn)該地塊市價(jià)8000萬(wàn)元,A公司欲以8000萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓 M地塊給B公司，下面就 A公司與B公司的土地轉(zhuǎn)讓運(yùn)用不 同的轉(zhuǎn)讓方式對(duì)納稅情況進(jìn)行分析計(jì)算，以選擇最優(yōu)節(jié)稅方案（暫不計(jì)土地過戶的印花稅）直接辦理土地交易轉(zhuǎn)讓 1.營(yíng)業(yè)稅根據(jù)2003年1月15日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知（財(cái)稅200316號(hào)）第三條第二十款之規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使

22、用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，因此A公司應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為（8000-4000） X 5%=200萬(wàn)元。2. 土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，A公司應(yīng)繳土地增值稅，其中土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為 4000+200=4200萬(wàn)元，土地增值額為 8000 4200=3800萬(wàn)元，增值率為 3800- 4200=90.48% 因此應(yīng)繳土地增值稅3800X 40%-4200X 5%=1310 萬(wàn)元。3. 企業(yè)所得稅按新企業(yè)所得稅法規(guī)定，A公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅(8000 4000 200 1310)X 25%=622.5 萬(wàn)元。4. 契稅根據(jù)中華人民共和

23、國(guó)契稅暫行條例第三條規(guī)定，契稅稅率為3 % 5%,契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。福州地區(qū)的稅率為3%，因此B公司應(yīng)繳契稅8000X 3%=240萬(wàn)元。綜上計(jì)算，如采用土地直接轉(zhuǎn)讓交易，A公司與B公司共需繳納稅款200+1310+622.5+240=2372.5 萬(wàn)元。生地變熟地后再辦理交易轉(zhuǎn)讓A公司將M地塊進(jìn)行開發(fā)整理，投入建設(shè)費(fèi)用10萬(wàn)元。1. 營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅同方式一，營(yíng)業(yè)稅額為(8000 4000)X 5%=200萬(wàn)元。2. 土地增值稅根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)骉土地增值稅宣傳提綱骍的通知(國(guó)稅函發(fā)1995

24、110號(hào))第六條第二款規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。A公司投入建設(shè)費(fèi)用10萬(wàn)元，可以得到開發(fā)成本加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。即土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為(4000+10)X 1.2+200=5012萬(wàn)元，增值額為 8000 5012=2988萬(wàn)元，土地增值率為 2988- 5012=59.62% A公司需要繳納土地增值稅 2988X 40% 5012X 5%=944.6 萬(wàn)元。3. 企業(yè)所得稅 A公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅為 (8000 4000 2

25、00 10 944.6 ) X 25%=711.35 萬(wàn)元4.契稅B公司應(yīng)繳契稅 8000X 3%=240萬(wàn)元。A公司采用投入開發(fā)費(fèi)用10萬(wàn)元后辦理轉(zhuǎn)讓，得到土地增值稅開發(fā)成本加計(jì)20%扣除優(yōu)惠，A公司與B公司需繳稅款 200+944.6+711.35+240=2095.95 萬(wàn)元，比方案一直接土地轉(zhuǎn) 讓少繳稅款276.55萬(wàn)元。變土地轉(zhuǎn)讓為轉(zhuǎn)讓股權(quán) A公司將M地塊進(jìn)行開發(fā)整理，投入建設(shè)費(fèi)用10萬(wàn)元。再用10萬(wàn)元現(xiàn)金注冊(cè)一全資子公司C,將已開發(fā)整理土地對(duì)全資子公司C進(jìn)行增資，土地過戶后將C公司100%殳權(quán)以8010萬(wàn)元直接轉(zhuǎn)讓給 B公司。1. 營(yíng)業(yè)稅A公司投資轉(zhuǎn)讓土地不征收營(yíng)業(yè)稅，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知(財(cái)稅2002191號(hào))規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與 接受投資