商業(yè)管理公司運作思路

1、商業(yè)管理公司的工作要點和運作思路一、商業(yè)管理有限公司的籌建工作計劃與要點1、確立 商業(yè)管理有限公司 的管理架構(gòu)及部門職能設置（以下簡稱商業(yè)公司）在 當?shù)刈浴吧虡I(yè)運營管理有限公司” （暫定，以下簡稱商業(yè)經(jīng)營公司） ，同地區(qū)的項目， 按地區(qū)委托當?shù)刈缘纳虡I(yè)運營管理有限公司統(tǒng)一運作。要求：獨立法人的項目開發(fā)商與業(yè)主簽定銷售合同后，同時，業(yè)主（已銷售部分） 或置業(yè)公司（自有保留部分） 委托 商業(yè)運營管理有限公司 簽定策劃、銷售、招商運營管 理合同，這點對銷售后的商鋪的統(tǒng)一運營管理，經(jīng)營穩(wěn)定、實現(xiàn)商鋪增值，同時降低運 營風險非常重要。2、商業(yè)管理有限公司成立后，依據(jù)組織構(gòu)架按項目的進度、工作量大 小

2、分批對外招聘或由調(diào)配相結(jié)合方式配置各部門人員。A、經(jīng)營管理團隊一一負責招商總監(jiān)、項目招商經(jīng)理、企劃經(jīng)理等需第一批到位。B、按置業(yè)公司的年度工作計劃及項目進度， 分工開展相關的商業(yè)運作工作： 項目市 調(diào)、商業(yè)規(guī)劃定位、銷售宣傳、招商洽談等。C、當然在沒項目或項目前期可根據(jù)實際運做情況， 盡量精簡人員，主要工作重點為 策劃、招商。 或?qū)⒄猩滩邉澩獍?、建立、健全公司的管理制度、業(yè)務拓展流程、運營工作規(guī)范：A、制定商業(yè)公司的行政人事制度、的財務、出差制度。C、 商業(yè)公司建章建制的工作重點是：參照同業(yè)規(guī)范、組織制定商業(yè)運營、業(yè)務拓 展及商場管理流程、規(guī)范如：項目市調(diào)、商業(yè)規(guī)劃、銷售宣傳、招商洽談等流程

3、及商業(yè) 運營基礎制度要點。4、確定商業(yè)公司的前期開辦費及月固定費用預算A、前期開辦費，主要用于公司注冊、場所租賃、辦公設備、桌椅的購買，如置業(yè)公 司能調(diào)配，開辦費直接減少：B、人員工資及其他辦公費用等固定支出:確立商業(yè)公司各部門的年度人員工資及其他辦公費用等固定支出預算費用： 如果項目商業(yè)公司的按實際的體量階段性派駐或調(diào)配人員，減少固定人員費用 支出；暫不含項目物業(yè)管理部的人事費用。二、確立商業(yè)公司 的贏利模式：商業(yè)公司可按獨立核算及外包的模式運作，每個項目也可獨立預算費用。各項目前 期的招商、策劃費用（行政辦公雜費、人事費用）按預算由置業(yè)公司先墊付，后期從以 下幾塊收入中列支。A、商鋪銷售獎

4、金：行業(yè)通行標準及分配比例：商鋪總抽 2.0?3.0%，依據(jù)不同地域、地段、開發(fā)檔 期、周期的樓盤會不一樣，沿街獨立店鋪、產(chǎn)權式店鋪的抽成也不一樣，可以調(diào)整。建議參照行情，依據(jù)商鋪的個案的具體銷售趨勢而定B、項目策劃費用：行業(yè)通行標準及分配比例：項目的策劃包括項目的銷售宣傳和商業(yè)招商運營策 劃，按項目計總額 30-100 萬元不等，目前行業(yè)的廣告費投入樓盤總收的 1?1.5%建議：將樓盤銷售廣告策劃創(chuàng)意和總設計部分工作外包給專業(yè)廣告公司，企劃 部配合；商業(yè)經(jīng)營的招商廣告策劃、運營管理廣告宣傳策劃的工作，由企劃部自己完成。C、項目招商獎金：行業(yè)通行標準及分配比例：寶龍、冠亞廣場向業(yè)主收取一個月租

5、金標準金額。 國內(nèi)的行情是 1-3 個月租金的標準金額做為項目的招商傭金，內(nèi)部再二次分配給招商人 員的傭金標準（純獎金部分）為按鋪位大小 50-100 平米的 200-300 元， 100 平米以上 800-1000元， 200 平米以上大面積的次主力店、主力店的招商傭金另計。建議：參照行情，依據(jù)單個商業(yè)樓盤的商場項目體量及招商難度大小需投入的 策劃及招商的人事費用、廣告費用等物力資源投入的具體情況而定。比如：假定某項目的招商獎金由置業(yè)公司審批確定為一個月租金做為項目總抽 成招商獎金。商業(yè)管理有限公司留成 80?85%（因為需要承擔項目的固定人事費用） ，項 目招商獎金 15?20%部分作為項

6、目招商團隊的招商傭金，再按動線規(guī)劃、鋪位分割、業(yè) 態(tài)業(yè)種的占比進行二次分配；招商團隊組成為招商組（招商人員個人抽成和招商經(jīng)理項 目總抽成）、企劃組、后勤配合組三部分；各組及組間的崗位具體分配比例按另定。D運營管理費：行業(yè)通行標準及分配比例：運營工作包括物業(yè)管理部分（安保、工程維護、保 潔等）、現(xiàn)場營運管理部分（現(xiàn)場管理、客服、美陳營業(yè)推廣等）等商業(yè)運營管理費：物 業(yè)管理費按行業(yè)標準每平方米收取 2-6 元/月，需政府物價主管部門審批，現(xiàn)場營運管理 費部分按行業(yè)標準每平方米 20-50 元/月不等，具體數(shù)額依據(jù)項目需投入的管理資源的多 寡而定。建議：參照行情，依據(jù)單個項目商場物業(yè)及運營管理運作需

7、投入的人事費用、基礎營業(yè)條件的物力資源投入等具體情況而定。E、其他收入：因進行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)公司還可開發(fā)其他收費項目，如：收取場地活動費、店頭廣告費等營業(yè)外收入；同時商鋪的物業(yè)費的 收入也是一部分收入的組成。以上各收益項目的公司內(nèi)部再分配比例， 因為要依據(jù)不同的項目、 及人力物力資源 的投入，同時涉及的關系也多， 而且國內(nèi)也沒有固定的摸式可借鑒， 個人建議個案另議。三、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃及 運作思路1、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理業(yè)務的市場前景及行業(yè)可行性分析： 隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目融資渠道進一步拓寬，融資方式多樣化、證券化、基金信托化，使商業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)、經(jīng)營有強

8、勁和持續(xù)資金做保障，因此，作為涉及面最廣的、 利潤比最高的地產(chǎn)項目商業(yè)地產(chǎn)， 將逐漸從未來的房地產(chǎn)開發(fā)市場的重要組成部分， 可以說，未來的房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)的時代，因此商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、招商代理、 后期的運營管理也責無旁貸的進入了一個全面的 “商業(yè)時代”，也為置業(yè)公司商業(yè)公司對 外拓展業(yè)務成為可能。2、整合旗下商業(yè)資源、培養(yǎng)專業(yè)團隊 培養(yǎng)和招募具有復合知識結(jié)構(gòu)的商業(yè)經(jīng)營專業(yè)人才為公司旗下商業(yè)地產(chǎn)開展進行選址、功能及市場定位建議、執(zhí)行招商和日常管理等工作，將可提高項目的成功率，從而 確保商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)增值，幫助開發(fā)商追求股東權益最大化的目的。同時也借助商業(yè)經(jīng)營管理公司的平臺整合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

9、的商戶資源和培養(yǎng)專業(yè)管 理團隊，為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的異地拓展創(chuàng)造必要的條件，使商業(yè)地產(chǎn)項目的連鎖化、 精細化經(jīng)營成為可能?？傊荷虡I(yè)經(jīng)營管理公司憑借置業(yè)公司實現(xiàn)以下目標： 一、借助商業(yè)經(jīng)營管理公司的平臺，通過確立清晰的組織架構(gòu)，輔之 長效的激勵機制，逐步落實項目經(jīng)理負責制。可實現(xiàn)打造一個組織有序、運 作順暢、 具有專業(yè)素養(yǎng)和良好職業(yè)操守的經(jīng)營團隊的人力資源戰(zhàn)略目標； 是 企業(yè)重要的無形資產(chǎn)。三、具有核心經(jīng)營力的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營團隊，使商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)公 司成為國內(nèi)、 行內(nèi)真正掌握現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)核心經(jīng)營運作方向的專業(yè)公司； 也 是置業(yè)公司不斷復制成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營模式的助力器。附一、商業(yè)地產(chǎn)項

10、目的定位原則、經(jīng)營要點及招商運營策略：1、能不斷地明確和豐富商業(yè)項目的經(jīng)營核心方向： 購買者以營利為目的，利用投資、經(jīng)營等手段，通過地產(chǎn)的形式來實現(xiàn)；在商業(yè)運 作和地產(chǎn)投資互為實現(xiàn)前提中， 達到能給投資人賺錢目的， 而商業(yè)公司是通過有組織地、 科學地依據(jù)不同地段、 定位的商業(yè)地產(chǎn) 包括策劃、 招商和日常營運管理； 從而為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供適合其運作和業(yè)務拓展的交易場所，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲 取未來不確定的最大收益。2、明確商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式，確定租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式可采用整體出租模式、分層或分片出租模式、分散出租模式或 其結(jié)合；租賃經(jīng)營原則采用放水養(yǎng)魚的原

11、則。也可以理解為 “先做人氣，再做生意 ”的原 則。如果前期就向入租商戶收取過高的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵；而后期根據(jù)運營狀 態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金；與商戶才能一同成長3、把握商業(yè)地產(chǎn)“統(tǒng)一”運營的關鍵點： 統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管四個方面等統(tǒng)一運營對商業(yè)地 產(chǎn)增值的促進作用。統(tǒng)一招商的 “管理 ”要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務。4、重視專業(yè)的市場調(diào)研，細致的前期規(guī)劃：依據(jù)專業(yè)的市場調(diào)研，通過 “統(tǒng)一招商管理 ”與所有合作商戶開始建立并保持一種既 對立又融洽和諧統(tǒng)一的關系，這種關系是大型商業(yè)項目長期成功的保證。所以，統(tǒng)一招 商管理的成敗是購物中心統(tǒng)一運營成功與否的一個關

12、鍵。5、統(tǒng)一運營以避免商業(yè)經(jīng)營從 “商業(yè)管理 ”蛻變成“物業(yè)管理 ”： 商業(yè)地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個 統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。統(tǒng)一運營的管理模式特別適用于國內(nèi)廠商關系，以避 免商業(yè)經(jīng)營從 “商業(yè)管理 ”蛻變成“物業(yè)管理 ”，導致商業(yè)地產(chǎn)的貶值。6、“抓大放小，先主后次” ： 商業(yè)地產(chǎn)的運營畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細化管理 的產(chǎn)業(yè)，精細化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招 商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難 且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成

13、或租金收入偏低。7、租賃、聯(lián)營、自營相結(jié)合，提高整體租金收入水平，加強經(jīng)營控制力度：在條件容許的情況下，大型商業(yè)項目核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣 一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于大型項目的長期經(jīng)營；其次，可增強其他商戶與之合 作的信心，第三，可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以 聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。這種選擇原則不但是零售精細化管理的要求，也符合大型商業(yè)項目長期經(jīng)營性的特 點，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出大型商業(yè)項目的品牌來。對于餐飲、娛樂經(jīng)營來說，這個原則 也基本適用。出現(xiàn)比較成功的，多次獲得歐美財經(jīng)雜志 “亞洲最佳管理獎 ”經(jīng)典案例。8、在此我們列出一個一般意義上的商業(yè)項目招商目標