土地增值稅對房地產(chǎn)市場影響論文

1、土地增值稅對房地產(chǎn)市場影響論文一、土地增值稅征收辦法出臺的背景 1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快 改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時期，不僅成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與之極不相稱的是，土地增值稅額雖有較快的進(jìn)展，但在當(dāng)年的稅收收入中的比率依然不高。如2001年為0.07%，2002年為0.12%，2003年為0.18%，2004年為0.29%，2005年為0.77%，2006年為1.02%，2007年為1.08%。 2.房地產(chǎn)業(yè)稅收流失嚴(yán)重 2005年，國家稅務(wù)管理系統(tǒng)針對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一次大范圍的稅收檢查，有11個省級國稅機(jī)關(guān)和29個省級地稅機(jī)關(guān)參與這項(xiàng)工作。檢查結(jié)果表明，截至

2、2005年10月底，全國共檢查納稅人27738戶，其中，有問題的13835戶，問題率達(dá)到49.88%。稅收流失情況的確嚴(yán)重。 3.原有征收制度不合時宜 國務(wù)院于1993年即發(fā)布中華人民共和國土地增值稅暫行條例規(guī)定了這一稅種。目前來看，這一征收辦法不合時宜，重點(diǎn)表現(xiàn)在相關(guān)收入、費(fèi)用的界定不科學(xué)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收遵從成本較高；稅務(wù)人員在采用查帳征收或核定征收等方式上隨意性較大，不利于房地產(chǎn)業(yè)的平等競爭。 二、土地增值稅對房地產(chǎn)業(yè)的影響 1.對房價的影響 隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上漲，特別是當(dāng)土地的價格快速上漲時，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的

3、土地，對土地進(jìn)行囤積、對土地進(jìn)行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場泡沫吹大的風(fēng)險。影響機(jī)制如下： (1)對于人們普遍關(guān)心的開發(fā)商會不會因此將增值稅轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者并由此引發(fā)房價的新一輪上漲，筆者認(rèn)為對于這一點(diǎn)要區(qū)別看待，因?yàn)閮r格漲不漲并不完全由開發(fā)商決定，市場供需，土地，建筑類型，區(qū)位等眾多因素決定著房價，即使開發(fā)商有意漲價，也很可能會受到其他因素(銷售周期)的牽制而無法實(shí)現(xiàn)。作為開發(fā)商來說，如果能將增值額同扣除項(xiàng)目金額的比例保持在20%以內(nèi)，

4、就不用交納土地增值稅，而如果提高房價以圖更高利潤，扣除土地增值稅后的利潤和20%差不多，但高房價會造成銷售上的困難，銷售周期和財(cái)務(wù)成本都隨之增加，索性不如更加合理地定價，這樣起碼資金回收速度快了，可以提高資金的使用效率。因此，嚴(yán)征土地增值稅，會有效遏制開發(fā)商爆炒房價的中動使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場回歸理性。 (2)這個規(guī)定將會鼓勵開發(fā)商進(jìn)行普通住宅的開發(fā)。因?yàn)楦叨俗≌?xiàng)目的利潤會比較高，增收的稅費(fèi)自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。一是正好符合廣大購房者的需求；二是因其成本低售價低，如果增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應(yīng)量將加大，能

5、極大地緩僻購房難、購房貴的局面，購房者的選擇將會更多。 (3)理論上土地成本的上漲會推動房價的上漲。土地增值稅的清算雖然會使開發(fā)商的成本或多或少地增加，但開發(fā)商極少采用成本定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，因此這部分成本并不會轉(zhuǎn)嫁到房價上。而且房價是否受影響，主要取決于供求關(guān)系。我國商品房價格的居高不下，本質(zhì)上是由于商品房供不應(yīng)求所致。 因此，筆者認(rèn)為，土地增值稅的清算，開發(fā)商成本的增加，不會轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，只會部分削減開發(fā)商的暴利，開發(fā)商為了避稅會多開發(fā)中低檔住宅，這就會使國內(nèi)居高不下的房價有所回落，國家的宏觀調(diào)控政策將會收效。 2.對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響 當(dāng)土地增值稅清算時，稅后利

6、潤根據(jù)利息扣除計(jì)算方式不同分為兩種情況： (1)利息支出可以準(zhǔn)確計(jì)算并提供證明 應(yīng)納土地增值稅 =(94.5%銷售單價銷售面積-1.25單位成本銷售面積-銷售面積利息支出/總面積)土地增值稅稅率-(1.25單位成本銷售面積+銷售面積利息支出/總面積+5.5%銷售單價銷售面積)速算扣除數(shù)，則稅后利潤 =(銷售單價銷售面積一單位成本銷售面積-5.5%銷售單價銷售面積-05%銷售單價銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用)67%。 (2)利息支出不能準(zhǔn)確計(jì)算或不能提供證明 應(yīng)納土地增值稅=(94.5%銷售單價銷售面積-1.3單位成本銷售面積)土地增值稅稅率-(1.3單位成本銷售面積+5.5%銷售單價銷售

7、面積)速算扣除數(shù)。 則稅后利潤=(銷售單價銷售面積-單位成本銷售面積-5.5%銷售單價銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用)67%。 從以上公式分析可以看出，應(yīng)繳土地增值稅增加，企業(yè)所得稅可扣除金額亦隨之增多，應(yīng)繳企業(yè)所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業(yè)所得稅減少幅度無法抵消土地增值稅的增長，所以企業(yè)的稅負(fù)增加，而利潤會相應(yīng)地下降。 雖然土地增值稅的暫行條例頒布已有13個年頭，但開征該稅種的初衷，即便放在目前這種比以往有過之而無不及的房地產(chǎn)市場。依然是適用的。在此之前采用的預(yù)征方式，由于征收比例過低對房地產(chǎn)市場的影響不大。而征收土地增值稅對企業(yè)利潤和稅收產(chǎn)生的影響，在一定程度上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉(zhuǎn)與炒作，同時能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤，使房地產(chǎn)市場能夠朝著健康的方向發(fā)展，這也就是目前征收土地增值稅的意義之所在。 摘要土地增值稅是影響房地產(chǎn)市場的一個重要因素，國家稅務(wù)總局從2007年2月1日起，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算工作，此政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大的影響。本文從此政策出臺的背景分析出發(fā)，深入探討了該政策對房地產(chǎn)市場中的房價和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤兩個方面的影響。 關(guān)鍵詞土地增值稅房地產(chǎn)房價利潤 參考文獻(xiàn)