淺談第三人介入侵權(quán)情況下物業(yè)公司和開發(fā)商的賠償責(zé)任

1、淺談第三人介入侵權(quán)情況下物業(yè)公司和開發(fā)商的賠償責(zé)任宮文義陳林案情簡介：鄭某與某開發(fā)商簽訂一份商品房買賣合同，其中約定“小區(qū)提供二十四小時巡邏，全區(qū)紅 外布防，主要出入口視頻監(jiān)控”（案發(fā)時紅外布防、視頻監(jiān)控均未安裝），入住時鄭某向該開發(fā) 商組建的物業(yè)公司交納了一年的物業(yè)管理費(fèi)，其收據(jù)載明含有保安等費(fèi)用。20032003年9 9月5 5日凌晨,竊賊從小區(qū)北大墻跳入小區(qū)，順著鄭某家北陽臺從窗戶進(jìn)入鄭某室內(nèi)（當(dāng)時鄭某未將窗戶劃 上），盜走現(xiàn)金和物品價值60006000余元，鄭某急忙到門衛(wèi)崗報案，發(fā)現(xiàn)小門正門敞開，一名保安 正在室內(nèi)睡覺，現(xiàn)該案公安機(jī)關(guān)仍未偵破，鄭某向開發(fā)商和物業(yè)公司要求賠償被盜損失，開

2、發(fā) 商和物業(yè)公司則以財產(chǎn)損失系竊賊所為，現(xiàn)該案未破其不應(yīng)負(fù)責(zé)為由拒賠，鄭某隨后向法院提 起訴訟。問題提出：在第三方介入侵權(quán)造成業(yè)主財產(chǎn)損失時， 物業(yè)公司和開發(fā)商應(yīng)否負(fù)賠償責(zé)任？如應(yīng)負(fù)責(zé)，則 該民事責(zé)任的性質(zhì)和范圍如何確定？其承擔(dān)責(zé)任后，是否還可以向?qū)嵤┘雍π袨榈牡谌俗穬?評析:考察物業(yè)公司和開發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)民事責(zé)任的關(guān)鍵是確定其是否負(fù)有義務(wù)，因民事責(zé)任作為 一種特殊的債，必以有效的法律義務(wù)的存在為前提，這種法律義務(wù)可以是出于合同的約定，也 可以是法律直接規(guī)定，有義務(wù)即有責(zé)任，無義務(wù)即無責(zé)任。而要確定其是否負(fù)有義務(wù)，應(yīng)首先 明確物業(yè)管理合同的性質(zhì)及歸責(zé)任原則。、物業(yè)管理合同的法律性質(zhì)物業(yè)管理是指

3、一切對房屋進(jìn)行管理的活動，包括專業(yè)和非專業(yè)的對房屋的管理，小可以至 擦窗戶，大可以至管理數(shù)百萬平方米的商住區(qū)。狹義的物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人接受物業(yè) 所有權(quán)人、物業(yè)使用權(quán)人的委托，根據(jù)法律、法規(guī)及委托合同，按照國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè) 進(jìn)行維護(hù)、修繕等管理。物業(yè)管理條例第二條規(guī)定：本條例所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選 聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和 相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。由此可見，在物 業(yè)管理服務(wù)過程中，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間為一種合同關(guān)系，業(yè)主的義務(wù)是向物業(yè)管理公司 交納管理服務(wù)費(fèi)用，而物業(yè)公司的義

4、務(wù)則是向業(yè)主提供各種約定的服務(wù)。物業(yè)管理合同在我國 現(xiàn)行合同法中雖尚未明確規(guī)定為有名合同，屬無名類合同，但其應(yīng)受合同法的調(diào)整， 根據(jù)合同法第一百二十四條規(guī)定：本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法 總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。而合同法總則對違約責(zé)任在 歸責(zé)原則上采取嚴(yán)格責(zé)任，只要義務(wù)人不履行義務(wù)或履行義務(wù)不符合約定，又無規(guī)定的免責(zé)事 由，即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但是鑒于物業(yè)管理中存在的委先性質(zhì)，物業(yè)管理合同適用委托合同的 規(guī)定較為妥當(dāng)，委托合同作為合同法所規(guī)定的一種有名合同，其歸責(zé)原則是過錯責(zé)任原則, 按其規(guī)定：有償?shù)奈泻贤?，因受委托人的過錯給委托人造成損失

5、的，委托人可以要求賠償損 失。無償?shù)奈泻贤?，因受托人的故意或者重大過失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠 償損失。二、物業(yè)公司的保安義務(wù)如前所述，如果雙方簽訂的物業(yè)管理合同中沒有明確排除物業(yè)公司對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安 全負(fù)責(zé)的責(zé)任，且在物業(yè)管理服務(wù)項目中有保安條款，則物業(yè)公司就應(yīng)對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安 全負(fù)一定的責(zé)任，并只有在其無故意或重大過失時才可免責(zé)。一般而言，物業(yè)公司的這種保安 義務(wù)并非法定義務(wù)，而是一種約定義務(wù)，同時，也是一種有償義務(wù)，通常業(yè)主所交的物業(yè)管理費(fèi)中就含有保安費(fèi)用。況且，安全、和平、寧靜的小區(qū)生活環(huán)境亦是業(yè)主所首要關(guān)心和考慮的。 因此，保安義務(wù)一般情況下應(yīng)認(rèn)定為合同的主義務(wù)

6、，如果物業(yè)公司違反此種義務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)違 約責(zé)任。在本案中案發(fā)時小區(qū)內(nèi)的保安監(jiān)控措施未能正常有效運(yùn)作，小區(qū)的正門敞開，保安在 保安室睡覺，表明物業(yè)公司疏于管理，保安人員亦未能做到勤勉盡職，物業(yè)公司在物業(yè)管理中 未能盡到善良管理人的注意義務(wù)，物業(yè)公司理所當(dāng)然要負(fù)一定的責(zé)任。當(dāng)然，本案的開發(fā)商也 有一定的過錯，也應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。另外，在判斷物業(yè)公司責(zé)任時應(yīng)注意以下兩個問題。1 1因果關(guān)系問題。本案中開發(fā)商和物業(yè)公司均提出業(yè)主財產(chǎn)被盜系竊賊所為，而非其違約行為所致，其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。審判實踐亦存在同樣觀點，即物業(yè)公司承擔(dān)的保安義務(wù)的范圍主要限于小區(qū) 內(nèi)公共場所及保安人員巡邏可至的區(qū)域，一般不延伸到業(yè)主的

7、房間，因此，對于業(yè)主家財產(chǎn)被 竊，物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任。這就涉及到合同責(zé)任成立上的因果關(guān)系，即違約行為是否造成損害 后果，在違約行為直接造成損害后果時，很容易用必然因果關(guān)系說來認(rèn)定責(zé)任，但在違約并非 造成損害的唯一原因，而是同時介入了其他原因時，如何認(rèn)定因果關(guān)系及責(zé)任，在現(xiàn)行法律框 架及司法實踐中并無統(tǒng)一規(guī)定?！昂翢o疑問，作為一種法律學(xué)說，相當(dāng)因果關(guān)系說是科學(xué)的， 而必然因果關(guān)系說是不科學(xué)的”。所謂相當(dāng)因果關(guān)系說，系與必然因果關(guān)系說相反，依相當(dāng) 因果關(guān)系說，無此行為，雖必不生此損害，有此行為，通常即足生此種損害者，即有因果關(guān)系。 無此行為，必不生此種損害，有此行為通常亦不生此種損害者，即無因果關(guān)

8、系。此系以行為人 之行為所造成的客觀存在事實為觀察的基礎(chǔ)，并就此客觀存在事實。依吾人智識經(jīng)驗判斷，通 常均有發(fā)生同樣損害結(jié)果的可能者，該行為人的行為與損害之間，即有相當(dāng)因果關(guān)系。通俗地 講，即相當(dāng)因果關(guān)系說不要求法官對每個案件均脫離一般人的智識經(jīng)驗和認(rèn)識水平，去追求所 謂客觀、本質(zhì)的必然聯(lián)系，只要求判明原因事實與損害結(jié)果之間在通常情形存在可能性。這種 判斷非依法官個人主觀臆斷，而是要求法官依一般社會見解，按照當(dāng)時所達(dá)到的知識和經(jīng)驗， 只要一般人認(rèn)為在同樣情形有發(fā)生同樣結(jié)果之可能性即可。相當(dāng)因果關(guān)系說不僅現(xiàn)實可行，而 且符合法律倡導(dǎo)的公平、正義之精神。在本案中如果物業(yè)公司、開發(fā)商踐行承諾，各種保

9、安監(jiān)控措施均安裝到位且正常有效運(yùn)作，保安人員亦勤勉盡職履行職責(zé)，竊賊就會無法進(jìn)入小區(qū)， 或者進(jìn)入小區(qū)后就被即時發(fā)現(xiàn)和制止，損害行為就不會發(fā)生，而事實上恰恰相反，正是由于物 業(yè)公司疏于管理，未盡防范之義務(wù)，才致使竊賊比較順利進(jìn)入小區(qū)，致業(yè)主財產(chǎn)被盜。由此， 可認(rèn)定該違約不作為行為與損害后果之間存在相當(dāng)因果關(guān)系。2 2、物業(yè)公司的過失問題。首先，應(yīng)當(dāng)明確的是物業(yè)公司對業(yè)主的保護(hù)不可能面面俱到，事無巨細(xì)，但因物業(yè)管理合同的存在， 物業(yè)公司對小區(qū)生活的業(yè)主負(fù)有相應(yīng)的保護(hù)義務(wù)，在以過錯為要件的違約責(zé)任中，采取過錯推 定原則，業(yè)主只需證明物業(yè)公司違反該保護(hù)義務(wù)致其人身、財產(chǎn)損害即可，物業(yè)公司只有證明 其對

10、損害無過錯，方可排除違約責(zé)任的適用。在具體案件中，應(yīng)從以下幾方面把握物業(yè)公司的 過錯程度。(1)(1)業(yè)主交納的費(fèi)用及小區(qū)的檔次。在物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系中，物業(yè)公司雖然在總 體上處于優(yōu)勢地位，應(yīng)對業(yè)主給予特殊保護(hù)，但物公司對業(yè)主的保護(hù)并非是無限的，業(yè)主交納 的物業(yè)費(fèi)用與損失往往難成比例，因此，在其過錯判定上通常遵循：業(yè)主交納費(fèi)用越高，一般 意味著物業(yè)公司應(yīng)盡的注意義務(wù)就越高，過錯的判斷標(biāo)準(zhǔn)就越低；反之，業(yè)主交納的費(fèi)用越低，物業(yè)公司應(yīng)盡的注意義務(wù)就越低。(2)(2)物業(yè)公司注意程度。物業(yè)公司作為專業(yè)從事物業(yè)管理活動 的機(jī)構(gòu)，其應(yīng)具所屬職業(yè)通常所具的智識能力，即善良管理人的注意義務(wù)。在本案中，如果

11、盜 賊是從小區(qū)大門或翻墻進(jìn)來偷竊的。則物業(yè)公司負(fù)有直接責(zé)任。如果紅外布防等必備的監(jiān)控措 施應(yīng)由物業(yè)公司安裝而沒裝，導(dǎo)致竊賊進(jìn)入業(yè)主家，則物業(yè)公司負(fù)有不可推卸的責(zé)任。如果該 監(jiān)控措施應(yīng)由開發(fā)商安裝而未安裝，則開發(fā)商負(fù)有一定的責(zé)任。如果小區(qū)保安懈怠防范義務(wù)有 職務(wù)上過失，則物業(yè)公司與開發(fā)商應(yīng)共擔(dān)責(zé)任。如果物業(yè)公司已盡到勤勉、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)， 則只可承擔(dān)較小的責(zé)任。(3)(3)業(yè)主是否存在過失。業(yè)主有過失，亦稱與有過失，系指違反對自己 事務(wù)的注意。如本案中，案發(fā)時業(yè)主自家窗戶未劃上，該業(yè)主不作為行為與盜賊之偷盜行為， 為財產(chǎn)損失之共同原因，因此，業(yè)主對其財產(chǎn)被盜也應(yīng)承擔(dān)一定的過失責(zé)任。(4)(4)終

12、局責(zé)任人問 題。所謂終局責(zé)任人，是指對于不真正連帶債務(wù)的發(fā)生中應(yīng)最終負(fù)責(zé)的人。盡管各債務(wù)人的債 務(wù)基于不同的法律事實而獨立產(chǎn)生，但有時卻是由于最終可歸責(zé)于一人的事由而引起一系列債務(wù)的發(fā)生，這種可最終歸責(zé)的債務(wù)人就是終局責(zé)任人。在本案中，筆者認(rèn)為，竊賊的行為直接 導(dǎo)致了業(yè)主財產(chǎn)損失，應(yīng)作為侵權(quán)行為的終局責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司和開發(fā)商基于合同承 擔(dān)違約責(zé)任后，理論上可以對該竊賊進(jìn)行追償，但是鑒于公安機(jī)關(guān)未偵破此案，退一步講，即 使竊賊被抓到，如果其早已將偷竊的財物揮霍一空 （理論上和實踐上均有可能），且其已無民事 賠償能力時，在這種情況下，物業(yè)公司和開發(fā)商的追償在事實上已經(jīng)是不可能，此時要求物業(yè)

13、 公司和開發(fā)商承擔(dān)全部責(zé)任，難免苛刻，亦不利于利益的平衡，畢竟實施盜竊行為的竊賊是財 產(chǎn)損害結(jié)果的直接責(zé)任人。因此，基于過失相抵規(guī)則，在判決時適當(dāng)減輕物業(yè)公司和開發(fā)商賠 償責(zé)任是比較公平和合理的。三、結(jié)語本案例中的問題帶有一定的普遍性，特別是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司中，這 種問題更有一定的代表性，這個問題不解決，很難使物業(yè)管理工作水平有所提高。目前，隨著 業(yè)主法律意識的提高，越來越多的物業(yè)管理糾紛訴訟到法院。本案中，業(yè)主財產(chǎn)被竊與物業(yè)公 司、開發(fā)商的責(zé)任問題，就是一個較常見的矛盾之一。處理這類問題，并沒有明確的法律規(guī)定， 也沒有一個固定的標(biāo)準(zhǔn)。有的法院以公安機(jī)關(guān)未偵破案件，物業(yè)公司與

14、業(yè)主之間亦無關(guān)于家庭 財產(chǎn)、人身安全特殊規(guī)定為由駁回了業(yè)主的訴訟請求，有的法院則判令物業(yè)公司負(fù)賠償責(zé)任， 上述作法造成司法實踐標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。筆者認(rèn)為，法官應(yīng)從案情出發(fā)，分析物業(yè)公司是否構(gòu)成違 約，然后確定其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。本案中，由于物業(yè)公司未能盡到善良管理人的防范義務(wù)，造成 業(yè)主財產(chǎn)被盜，理應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但是由于開發(fā)商未能履行其對小區(qū)安全裝備的承諾，業(yè)主本身 亦存在過失，且該盜竊案件亦未偵破，物業(yè)公司并非終局責(zé)任人，因此，其所承擔(dān)的責(zé)任是有 限度的。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)清楚其根本服務(wù)宗旨是為業(yè)主服務(wù)，其應(yīng)提高管理水平，完善管理措施, 規(guī)范管理隊伍。同時，對組建物業(yè)公司的開發(fā)商來說應(yīng)引以為戒，不要售完房后撒

15、手不管，對售房廣告中承諾的各種安全措施應(yīng)予以落實，對物業(yè)管理和售房應(yīng)同樣給予重視，幫助物業(yè)公 司提高管理水平，和物業(yè)公司一道共同促進(jìn)物業(yè)管理市場的發(fā)育和完善當(dāng)然，我們也不否認(rèn)一見鐘情，就不能天長地久，但不是所有的人，都有這么好的福氣，遇到愿意疼你愛你，陪你在俗世煙火里細(xì)水長流的人。戀愛和婚姻，還是有著本質(zhì)的差別。戀愛的時候，是兩個人的事情，不在乎父母朋友是否反對，只要覺得快樂浪漫就好。讓你心動的，不一定可以陪你一生到老，只有愿意陪你在柴米油鹽醬醋茶里，過平淡生活的人，才是你最終的選擇。我們很多人，心里都有一顆浪漫的種子，只是有的種子不斷發(fā)芽，抽枝，最后長成了一棵參天大樹。密匝的情感葉子，遮擋住

16、了現(xiàn)實的視線，沉迷在浪漫的追求之中，不得自拔。都說婚姻，是一座圍城，它圍住了你的某一些欲望，尤其對浪漫的欲望。如果沒有婚姻這座圍城，那么關(guān)于性，人和低級動物，就沒有了區(qū)別。那么你的人生，可真謂是亂七八糟。別一直去詢問對方愛不愛你，嘴巴上的甜言蜜語，解決不了現(xiàn)實的殘忍。時間，是最好測量感情的儀器。只有相互懂得和理解，感情才會不被時間扼殺，誰都渴望心底深處的浪漫。但是浪漫，只能做為一種生活情趣，而不是生活的全部。浪漫的感情，是相輔相襯的，需要的是相互的平衡，只有一個人默默付出，那么必定會失敗?？催^這樣一個故事，一個女孩和一個男人浪漫的相愛了，于是他們一起步入了婚姻的殿堂?；楹蟮母星?，開始也是和婚前一樣甜蜜浪漫，幸福。她在他的眼里，苗條、美麗、活潑可愛，讓他如癡如醉；他在她的眼里，正直、淳樸、深情是她的愛之所至。只是浪漫也會隨著時間的遷移逐漸消減。她變得迷戀家，迷戀美好的生活，而他卻開始為了工作，疏忽她。她犯嬌發(fā)嗔，他開始不斷解釋，她不斷的原諒，吵鬧之后他又開始我行我素。他們的浪漫愛情花，是凋落了嗎？應(yīng)該不是，而是現(xiàn)實生活，告訴他浪漫不能當(dāng)飯吃，柴米油鹽的日子，也必須工作。所以說，婚姻，其實就是一種責(zé)