房屋買賣合同無效的情形分析

1、房屋買賣合同無效的情形分析房屋買賣合同無效的情形分析對這些特殊情形，應(yīng)具體分析而不宜一概認為無效。一房屋買賣未采用書面形式。法律規(guī)定?城市房地產(chǎn)管理法?第四一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽 訂 書而轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當載明土地使用權(quán)取得的方式。法律分析由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不 必 然導致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務(wù)，買受人已 交付了 房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只 是該買賣合 同沒有書面形式的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效。但為了過戶 的需要，應(yīng)補簽 書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協(xié)助辦理產(chǎn) 權(quán)過戶手續(xù)。如雙方 未履行口頭合同的主要義務(wù)且并不能

2、就此達成 一致，那么該合同應(yīng)認定為 無效的合同。二賣方轉(zhuǎn)讓沒有所有權(quán)證書的房屋買賣合同。法律規(guī)定?城市房地產(chǎn)管理法?第三十八規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。但從該條立法目 的 上看，其規(guī)定應(yīng)當是屬于行政管理性的，違反這一規(guī)定，僅是產(chǎn) 生房屋 轉(zhuǎn)讓不能及時頒證或不能如期過戶的結(jié)果。?合同法?第一百三一條規(guī)定，“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出 賣 人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓 的標的 物，依照其規(guī)定?？梢?，只要標的物合法且有權(quán)處分，對 于標的物是 否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。三沒有辦理過戶手續(xù)而引起發(fā)一方反悔的法律規(guī)定?關(guān)于私房買賣的 成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準的復函? 1990 年

3、2 月 17 日最高人民法院強調(diào)：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后 , 提出解除 買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認為該民事法律 行為依法尚未 成立。一方翻悔是允許的。?關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函? 1992 年 7 月 9 日最高人民法院答復：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房 屋買 賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以 及管理房 屋的要件 ; 要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理 該項手續(xù)后， 方能認定買賣有效。?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋? 第 六條明確規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法 規(guī)規(guī)定 辦理登記備案手續(xù)

4、為由請求確認合同無效的，不予支持。?物權(quán)法?第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、 轉(zhuǎn) 讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定 外，自 合同成立時生效 ; 未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。?關(guān)于適用中華人民共和國合同法 假設(shè)干問題的解釋 一?第 九 條中規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政 法規(guī)規(guī) 定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生 效，在一審 法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未 辦理批準、登記 等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效 ; 法律、 行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng) 當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當 事人未辦理登記手續(xù)不影 響合同的效力，如果原告請求被告交付該 訟爭房屋，那么人民法院應(yīng)當責 令被告繼續(xù)履行其合同，并責令被告 協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。法律分析由此可見，房屋買賣合同是否進行登記己在法律上確認不是生效 條 件，僅是未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向標的房產(chǎn)權(quán)屬 變更的 效力。本質(zhì)上說，這涉及到的債權(quán)行為和物權(quán)行為二元劃分 的理論，只 要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同債權(quán)行為依法有效