綠意·盛尊房地產(chǎn)策劃書(shū)

1、綠意盛尊房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 never ending小組：廖建燕124082010024謝玉 124082010043李巧榮124082010022陳海寧124082010003陳丹燕124082010063目錄一、環(huán)境分析 - 02二、項(xiàng)目swot分析 03三、名稱(chēng)設(shè)置 04四、開(kāi)發(fā)商基本情況 04五、市場(chǎng)分析 05六、項(xiàng)目定位 07七、營(yíng)銷(xiāo)策略 08八、入市策略 11九、銷(xiāo)售服務(wù) 12十、總體費(fèi)用預(yù)算 12十一、效果評(píng)估 12十二、附件 13綠意盛尊房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案一、環(huán)境分析宏觀環(huán)境：1）政治環(huán)境新國(guó)五條制定并公布新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。2013年商品房住宅銷(xiāo)

2、售總體平穩(wěn)， 3月開(kāi)始呈下滑態(tài)勢(shì)，如下圖：由于新頒布的“新國(guó)五條”政策，對(duì)福州房地產(chǎn)有一定的影響，有些消費(fèi)者采取持幣觀望心理，樓市銷(xiāo)售量有所回落。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是城市化進(jìn)程的中堅(jiān)力量，未來(lái)發(fā)展前景是廣闊的。相信在房產(chǎn)新政的指引下，樓市將從激情回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入一個(gè)新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)更加穩(wěn)定、 健康地向前發(fā)展。2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境福州是福建省會(huì)城市，地處東南沿海，與臺(tái)灣隔海相望，民間資本雄厚，對(duì)外開(kāi)放早，外商投資活躍，海內(nèi)外僑胞較多，消費(fèi)水平較高，房地產(chǎn)環(huán)境明顯優(yōu)于其他城市，對(duì)大面積住宅房需求較大，數(shù)據(jù)如圖：2012年福州商品住宅上下半年分板塊成交比例圖：

3、3）社會(huì)文化環(huán)境 福州歷史悠久，是中國(guó)東南沿海重要的貿(mào)易港口和海上絲綢之路的門(mén)戶，又是重要的文化中心。福州貿(mào)易早期借助對(duì)外開(kāi)放，走在全國(guó)前列，外商投資活躍，這為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。4）技術(shù)環(huán)境 福州的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾十年來(lái)的發(fā)展，無(wú)論是開(kāi)發(fā)技術(shù)、建筑技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)還是管理技術(shù)都達(dá)到了一定的高度。隨著節(jié)能環(huán)保技術(shù)得到廣大社會(huì)的熱捧，加之該技術(shù)隨著科技發(fā)展日益成熟。對(duì)該項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了強(qiáng)大的技術(shù)支持。5）人口環(huán)境 福州是中國(guó)著名的僑鄉(xiāng)。祖籍福州的海外華僑、華人多達(dá)300余萬(wàn)人。福州地區(qū)的歸僑、僑眷人數(shù)多達(dá)200萬(wàn)，港澳有福州鄉(xiāng)親近30萬(wàn)。在世界各地有海水的地方幾乎都有福州人的足跡。這既有利

4、于福州的經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)，更為福州帶來(lái)了許多海歸新生置業(yè)群。微觀環(huán)境（略）二、項(xiàng)目swot分析1)優(yōu)勢(shì)分析（1）賣(mài)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：經(jīng)過(guò)策劃，確立開(kāi)發(fā)以節(jié)能環(huán)保為主題的住宅，有效地將時(shí)代的主題環(huán)保與房地產(chǎn)相結(jié)合，人為的為房地產(chǎn)制造了一個(gè)特別的賣(mài)點(diǎn)，而這個(gè)賣(mài)點(diǎn)正好填補(bǔ)了福州環(huán)保聯(lián)排別墅的空白，一經(jīng)推向市場(chǎng)，將會(huì)引起轟動(dòng)性的效應(yīng)。（2）教育優(yōu)勢(shì)：臨近大學(xué)城，金山小學(xué)，福三中金山校區(qū)、福一中、福州大學(xué)、福建醫(yī)科大學(xué)等院校教育資源豐富。且將節(jié)能環(huán)保定位為尊貴生活的一種姿態(tài)，讓住戶對(duì)環(huán)保有深刻的認(rèn)識(shí)，使其子女認(rèn)識(shí)到環(huán)保的重要性，從小培養(yǎng)孩子的環(huán)保意識(shí)，從身邊的小事做起，將環(huán)保融入生活。（3）新聞優(yōu)勢(shì)：因節(jié)能環(huán)保聯(lián)排

5、別墅在福州首開(kāi)先例，并且是在江邊的良好地段，屆時(shí)必會(huì)受到新聞媒體的廣泛關(guān)注，很多媒體主動(dòng)找上門(mén)做采訪，這樣就可以將樓盤(pán)進(jìn)行免費(fèi)宣傳，節(jié)省一筆廣告支出。（4）地段好：優(yōu)越的地理位置，環(huán)境好，且周邊休閑娛樂(lè)場(chǎng)所有新華都購(gòu)物廣場(chǎng)、永輝超市、博士后購(gòu)物廣場(chǎng)等升值空間較大（5）交通便利：41、43、95、96、123路經(jīng)過(guò)金山生活區(qū)和福州市各個(gè)區(qū)域。地鐵2號(hào)線經(jīng)過(guò)。（6）品牌價(jià)值：綠地企業(yè)品牌口碑好2）劣勢(shì)分析： （1）周邊市政配套不夠完善，給住戶帶來(lái)許多的不便。如缺乏銀行、酒店等。（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)勁，開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚。（3）地理位置較偏僻，交通有所不便。3）機(jī)會(huì)分析1、政府政策的改革，對(duì)買(mǎi)房的限制下降。2

6、、福州海西建設(shè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，福州城市化范圍擴(kuò)大。3、大量海歸歸國(guó)，特別是中國(guó)人受落葉歸根的思想影響大，使五區(qū)八縣的海內(nèi)外僑胞在事業(yè)有成后有回國(guó)購(gòu)房的成為可能。4、地處大學(xué)城附近，文化氛圍良好。4）威脅分析 1、下階段推出項(xiàng)目多，周邊商業(yè)區(qū)也越來(lái)越多，同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)大； 2、該區(qū)域已出讓眾多地塊，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。三、名稱(chēng)設(shè)置1）名稱(chēng)確立：項(xiàng)目名稱(chēng)建議采用“綠意盛尊”，簡(jiǎn)稱(chēng)為“盛尊”。2）名稱(chēng)釋義：名稱(chēng)中之所以融入“綠意”二字，是為了突出節(jié)能環(huán)保的主題，且符合綠色建筑，以及綠色高爾夫等配套設(shè)施。而“盛尊”意為至尊，是由于我們樓盤(pán)定位于高端市場(chǎng)而得的。四、開(kāi)發(fā)商基本情況（1） 開(kāi)發(fā)商概況1）以往開(kāi)發(fā)情況綠

7、地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的該項(xiàng)目屬于首次嘗試，以前沒(méi)有此類(lèi)的節(jié)能環(huán)保住宅的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)此類(lèi)住宅的市場(chǎng)把握相對(duì)較弱。2）美譽(yù)度綠地集團(tuán)是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)作為核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的，創(chuàng)立20年來(lái)，綠地集團(tuán)始終堅(jiān)持“綠地，讓生活更美好”的企業(yè)宗旨，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域享有較好的美譽(yù)度。雖然該項(xiàng)目是綠地集團(tuán)首創(chuàng)的以環(huán)保為主題的第一個(gè)項(xiàng)目，但是多年累積的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念將會(huì)給買(mǎi)家增強(qiáng)信心，在附加價(jià)值的提升上將會(huì)起到重大作用。（2） 開(kāi)發(fā)理念由于自然環(huán)境的不斷惡化和人們生活質(zhì)量的提高，人們對(duì)生活環(huán)境的要求也越來(lái)越高，環(huán)保理念深入人心，環(huán)保產(chǎn)品得到了人們的極大關(guān)注，普通的住宅房已經(jīng)無(wú)法滿足人們的需求了。隨著生活水平的

8、提高，人們追求智能化、人性化、舒適環(huán)保的理念房子越為普遍。為了市場(chǎng)需求，綠地集團(tuán)將環(huán)保理念與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，決定開(kāi)發(fā)一個(gè)以節(jié)能環(huán)保為主題的豪華聯(lián)排別墅，該住宅區(qū)所有的建筑材料、裝修材料、綠化產(chǎn)品等全部采用環(huán)保材料，開(kāi)發(fā)過(guò)程從頭到尾做到無(wú)污染、無(wú)浪費(fèi)或做到最小的污染浪費(fèi)，徹底貫徹環(huán)保理念。將“讓環(huán)保接近生活，用尊貴演繹人生”貫徹始終。（3） 項(xiàng)目概況綠意盛尊占地900畝，總建筑面積約1200畝，區(qū)內(nèi)為3層的豪華型聯(lián)排別墅，小區(qū)內(nèi)人車(chē)分流。地處烏龍江大道，地鐵2號(hào)將經(jīng)過(guò)此處且附近有農(nóng)村，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，自然環(huán)境優(yōu)美，與大學(xué)城相鄰教育資源豐富，緊靠烏龍江（閩江南港 ），與大洋鷺洲、大洋鷺洲2期、大

9、洋鷺洲3期、閩都-星錦灣、融匯山水2期相對(duì)。五、市場(chǎng)分析（一）市場(chǎng)調(diào)查1、基本情況在海西戰(zhàn)略成為國(guó)策后，福州城區(qū)建設(shè)和常住人口將隨著兩岸產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)對(duì)接中擴(kuò)容，大量的海外僑胞回到福州，需要解決住房問(wèn)題。且隨著福州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平提高，對(duì)居住環(huán)境的要求也隨之提高，高端消費(fèi)者也有所增加，追求與眾不同，出現(xiàn)大量換房的現(xiàn)象。福州的樓盤(pán)供過(guò)于求，如果樓盤(pán)沒(méi)有獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)，后期的銷(xiāo)售將會(huì)陷入僵局，再加上周邊的多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手先于我們推向市場(chǎng)，占據(jù)了市場(chǎng)份額，同時(shí)本樓盤(pán)是首次推出環(huán)保理念，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的不熟悉，這一切都是樓盤(pán)銷(xiāo)售的不利因素，一旦處理不好，就會(huì)拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，人為增大了成本，降低了利潤(rùn)。2、 消

10、費(fèi)者情況（1）消費(fèi)者類(lèi)型：海歸、高端消費(fèi)人群（如事業(yè)有成的城市ceo,高級(jí)白領(lǐng)）（2）消費(fèi)者特點(diǎn)：有著豐富國(guó)際置業(yè)閱歷的“海龜”，他們的眼光要比一般人獨(dú)到。海歸比較愿意選擇在發(fā)展?jié)摿V闊高端居住區(qū)，而獨(dú)特的開(kāi)發(fā)理念更能吸引海歸的眼球。 高端消費(fèi)人群擁有多次置業(yè)經(jīng)歷，對(duì)價(jià)格不敏感，喜歡圈子里的生活，追求高雅時(shí)尚，注重身份感。他們追求的是生活的品味，對(duì)買(mǎi)來(lái)的樓價(jià)格要求不高，更加注重樓盤(pán)的裝潢、所處的位置、休閑娛樂(lè)的設(shè)施等體現(xiàn)他們獨(dú)特身份地位的外在條件。（3）消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為和心理：海歸買(mǎi)房的目的主要有兩個(gè)，一是為了改善居住環(huán)境，在休閑之余能夠擺脫城里的汽車(chē)尾氣，比較看重居住環(huán)境、文化氛圍、交通情況

11、等。二是為了投資，比較看重的是該住宅區(qū)的地理位置、價(jià)格以及房子的升值空間，因?yàn)檫@些會(huì)對(duì)其投資回報(bào)產(chǎn)生直接影響。高端消費(fèi)人群一般都已有居住的房子，但是他們對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，希望購(gòu)買(mǎi)一套房子來(lái)改善居住條件，展現(xiàn)自身高雅時(shí)尚的品味，走在時(shí)尚的前沿。同時(shí)擁有自己獨(dú)立的空間，不被他人打擾。（具體下面還有介紹）（4）購(gòu)買(mǎi)誘因的設(shè)置：針對(duì)自住者的誘因應(yīng)放在小區(qū)環(huán)境、附加值、樓盤(pán)本身的素質(zhì)上。針對(duì)投資者的誘因應(yīng)放在交通、獨(dú)特的創(chuàng)新理念、附加值上。3、 競(jìng)爭(zhēng)情況樓盤(pán)周邊有大洋鷺洲、大洋鷺洲2期、大洋鷺洲3期、閩都-星錦灣、融匯山水2期等樓盤(pán)，本樓盤(pán)的最大也是最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是大洋鷺洲，大洋鷺洲的環(huán)境優(yōu)美，價(jià)格合

12、理，對(duì)消費(fèi)者的吸引力較大。序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)起價(jià)/元均價(jià)/元裝修情況層數(shù)1大洋鷺洲 900010128毛坯 多層、小高層2閩都-星錦灣70009000毛坯 多層、小高層3陽(yáng)光城翡麗灣80008700毛坯 雙拼、類(lèi)獨(dú)棟、聯(lián)排、高層（二）市場(chǎng)特性從目前福州的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，在策劃創(chuàng)意上超前的樓盤(pán)幾乎沒(méi)有，大部分的樓盤(pán)打的都是環(huán)境、交通、位置等，缺乏亮點(diǎn)。我們推出節(jié)能環(huán)保主題的豪華聯(lián)排別墅，既符合時(shí)代的主題，也為沉悶的房地產(chǎn)市場(chǎng)制造了一個(gè)新的亮點(diǎn)。這樣別具特色、新穎的樓盤(pán)勢(shì)必受到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。（3） 市場(chǎng)研究 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，我們認(rèn)為大洋鷺洲是“盛尊”的頭號(hào)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其最大賣(mài)點(diǎn)是以純獨(dú)棟和聯(lián)排別墅為主，設(shè)計(jì)

13、底層入戶花園,有一層半的獨(dú)立客廳設(shè)計(jì)，采光、通風(fēng)、觀景、造型效果好，且周邊配套設(shè)施完善，滿足業(yè)主多方面的需求，此外，從規(guī)模、配套等與其它樓盤(pán)相比較，我們的樓盤(pán)若想突出，則需找一個(gè)獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，從消費(fèi)者的心理需求以及如今的社會(huì)文化方面來(lái)看，環(huán)保這一主題相較之下能夠更加滿足當(dāng)代高端消費(fèi)者的需求。（4） 優(yōu)勢(shì)分析（swot中已分析）（五）市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與障礙點(diǎn)（swot中已分析）六、項(xiàng)目定位（一）產(chǎn)品定位高檔精品樓盤(pán)該樓盤(pán)定位于高檔精品樓盤(pán)的理由是：該地區(qū)周邊環(huán)境（經(jīng)濟(jì)環(huán)境，自然環(huán)境，人文環(huán)境，教育環(huán)境）優(yōu)越，小區(qū)規(guī)模較大，樓盤(pán)本身的建設(shè)及其用材也屬于高檔級(jí)別。如果定位為開(kāi)發(fā)中低檔物業(yè)，首先

14、是利潤(rùn)上難以保證，而且有悖我們的開(kāi)發(fā)初衷。（二）市場(chǎng)定位主市場(chǎng)（目標(biāo)市場(chǎng)）福州市五區(qū)八縣事業(yè)有成飛海內(nèi)外僑胞,海歸及本市的ceo，高級(jí)白領(lǐng)。定位理論支撐點(diǎn)如下：這類(lèi)客戶知識(shí)層面較高，綜合素質(zhì)較高，消費(fèi)行為理性，對(duì)事物比較挑剔 ，環(huán)保節(jié)能意識(shí)較強(qiáng)，屬于完美主義者。由于長(zhǎng)期工作于辦公室和活動(dòng)于社交場(chǎng)合，對(duì)小區(qū)的人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑場(chǎng)所較為關(guān)心。加之手頭較為寬裕，有多余的錢(qián)進(jìn)行物業(yè)投資，希望籍此改變居住環(huán)境或增大居住面積。副市場(chǎng)（輔助市場(chǎng)）主要指常年往返于此區(qū)域的商家或其他人，本區(qū)域的地理位置是其首要購(gòu)買(mǎi)的主要原因。目標(biāo)客戶群特點(diǎn)小結(jié)他們的特征:1. 年齡在30 45歲之間 2. 受過(guò)高等教育，

15、學(xué)識(shí)廣博3. 注重身份和地位，注重環(huán)保、文化、社交、商務(wù)圈子的認(rèn)同，時(shí)尚、現(xiàn)代，有自己獨(dú)特的個(gè)性追求，是社會(huì)潮流的引領(lǐng)者4.選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)：熟悉并接受的生活環(huán)境 ； 要求生活便利； 高品質(zhì)物業(yè)，體現(xiàn)其身份和對(duì)個(gè)性、品位的追求5.當(dāng)前生活形態(tài) ：事業(yè)有成，閑暇時(shí)間較富足，注重生活質(zhì)量，珍惜與家人相處的機(jī)會(huì)6.接受信息的渠道：喜歡閱讀時(shí)尚生活非常敏感經(jīng)常閱讀報(bào)紙、高檔雜志 ；經(jīng)常在車(chē)內(nèi)收聽(tīng)廣播 ；愿意交際，注重口碑 ；常接觸網(wǎng)絡(luò)（三）訴求定位1.訴求點(diǎn)設(shè)定1）讓環(huán)保接近生活，用尊貴演繹人生2）非一般尊貴生活，一種世界級(jí)居住潮流環(huán)保，獨(dú)立，尊貴新豪宅生活典范，老板們反思中的向往，江區(qū)的自由與獨(dú)立，有

16、閑階層的特權(quán)，家門(mén)口的有氧運(yùn)動(dòng)，尊貴的全新演繹3）綠意盛尊“城市原生態(tài)ceo官邸”： “掌控資本之后的生活態(tài)度4）節(jié)能環(huán)保里的慢城主義，在家度假中的心情盛開(kāi)之地2.設(shè)定理由因?yàn)槲覀冮_(kāi)發(fā)的理念和主題是節(jié)能環(huán)保與階級(jí)豪宅，所以訴求應(yīng)該緊扣環(huán)保做文章。強(qiáng)調(diào)環(huán)保是尊貴階層的生活姿態(tài)，但不是每個(gè)人都可以隨時(shí)做到，在綠意盛尊將環(huán)保與身份連接，演繹社會(huì)高階層的生活姿態(tài)。七、營(yíng)銷(xiāo)策略（一）樓盤(pán)策略1.樓盤(pán)概念節(jié)能環(huán)保主題聯(lián)排豪華別墅2.包裝規(guī)劃1）建筑包裝：綠色建筑:把綠色生命的意義賦予建筑，讓建筑具有健康和再生的機(jī)理，使建筑與生態(tài)系統(tǒng)聯(lián)系起來(lái)，為人類(lèi)提供舒適并可持續(xù)生活的環(huán)境，其核心內(nèi)涵是節(jié)能、環(huán)保、尊貴。

17、 建筑設(shè)計(jì)：開(kāi)窗形式變化豐富，以不同的建筑語(yǔ)言與室外交流，體現(xiàn)“盛尊”對(duì)人于自然關(guān)系的重視：落地窗/外凸窗/采光天窗/觀景窗/橫高窗/豎高窗/轉(zhuǎn)角窗/條窗等，不一而足 ；大開(kāi)窗、庭院、雙露臺(tái) 、太陽(yáng)能屋頂?shù)仍O(shè)計(jì)均能體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保的精神。建筑材質(zhì)：在保證窗戶密閉性能、外墻保溫隔熱的同時(shí)又希望能充分利用自然能源。窗戶板材采用目前住宅小區(qū)高檔的、封閉性能最佳的“斷橋”鋁合金；采用憎水性珍珠巖塊作為保溫隔熱層；在小區(qū)樓宇照明使用創(chuàng)新歐司朗照明系統(tǒng)，不僅節(jié)約了能源和資金，而且還有效地保護(hù)了環(huán)境；別墅建設(shè)的材料全為的節(jié)能環(huán)保材料及室內(nèi)調(diào)控皆為智能化的技術(shù)等是我們?cè)诮ㄖ馁|(zhì)選擇上對(duì)節(jié)能環(huán)保主題的貫徹 。建筑細(xì)

18、節(jié)：外窗系統(tǒng)有效阻止室內(nèi)外熱交換，阻擋紫外線，讓業(yè)主輕松擁有健康的陽(yáng)光。2）公共空間：建立一個(gè)以綠色美容為主題的會(huì)所。每周舉辦一次綠色化妝知識(shí)講座。會(huì)所會(huì)設(shè)立綠色生活所推崇的瑜珈，壁球，攀巖等運(yùn)動(dòng)設(shè)施，我們還會(huì)設(shè)立書(shū)吧，咖啡廳，健身房，綠色養(yǎng)身屋等場(chǎng)所；網(wǎng)球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，高爾夫球場(chǎng)的設(shè)立在室外則集中體現(xiàn)慢城主義者對(duì)戶外運(yùn)動(dòng)的熱衷和親近自然的一種生活態(tài)度。小區(qū)入口處，設(shè)計(jì)一個(gè)巨大的節(jié)能水循環(huán)系統(tǒng)模型, 讓人感受到節(jié)能環(huán)保一族綠色健康向上的生活理念，小區(qū)內(nèi)臨街商鋪，為配合環(huán)保主題住宅，可以考慮開(kāi)發(fā)成為節(jié)能環(huán)保一條街，商品主要來(lái)自世界各地節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品,以及配套開(kāi)發(fā)盛尊自營(yíng)店，建立水天長(zhǎng)廊等作為居民茶余

19、飯后閑暇之地3）配套：在盛尊，所有的路牌、指示牌、門(mén)牌號(hào)在材質(zhì)上都是生態(tài)環(huán)保的體現(xiàn)“盛尊”獨(dú)有創(chuàng)意。不僅起到了指示的作用，而且是項(xiàng)目的點(diǎn)綴和裝飾。木質(zhì)垃圾桶、垃圾分類(lèi)系統(tǒng)、中水回收系統(tǒng)、太陽(yáng)能設(shè)備，獨(dú)立花園獨(dú)立游泳池以藍(lán)色為主，建立水循環(huán)系統(tǒng)，（如：泳池的水經(jīng)特殊處理可以作為周邊是綠化帶灌溉用水）等建立環(huán)保節(jié)約型社區(qū)。4）服務(wù)：待添加的隱藏文字內(nèi)容3物業(yè)：優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司，為客戶帶來(lái)滿意的服務(wù)。把物業(yè)管理貼上節(jié)能環(huán)保的的標(biāo)簽,讓客戶更加感覺(jué)到小區(qū)推崇節(jié)能環(huán)保生活的真實(shí)。通過(guò)垃圾回收,禁止吸煙,節(jié)約用水,以及社區(qū)關(guān)于節(jié)能環(huán)保生活公告欄的展示,包括舉辦類(lèi)似舊物捐贈(zèng)等活動(dòng),為業(yè)主貼上節(jié)能環(huán)保的標(biāo)簽

20、,讓他們自然不自然的對(duì)節(jié)能環(huán)保產(chǎn)生認(rèn)同。（具體見(jiàn)附件1）銷(xiāo)售：在“盛尊” 處處都體現(xiàn)著節(jié)能的精神。售樓處綠色全玻璃透明樓宇、背景音樂(lè)、銷(xiāo)售人員的身穿帶盛尊logo的綠色棉麻制服等。將售樓處的家具和配飾引入無(wú)印良品的產(chǎn)品,在簡(jiǎn)潔現(xiàn)代而親人的環(huán)境中,讓客戶體驗(yàn)到環(huán)保的生活的情趣,產(chǎn)生強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。（二）價(jià)格策略1.定價(jià)原則：a. 低開(kāi)高走: 樓盤(pán)開(kāi)售之初以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高。 理由： 低開(kāi)可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。低開(kāi)使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。b.價(jià)格透明 :一經(jīng)定出，即完全公平公開(kāi)，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣2.價(jià)

21、格確定方法成本導(dǎo)向定價(jià)（略）需求導(dǎo)向定價(jià)（略）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)：上面競(jìng)爭(zhēng)者分析時(shí)已有分析，大洋鷺洲是其最大的競(jìng)爭(zhēng)者，它的最賣(mài)點(diǎn)在于以純獨(dú)棟和聯(lián)排別墅為主，特別設(shè)計(jì)底層入戶花園，由于綠意盛尊定位在高檔豪華別墅所以在價(jià)格上也是不低的。綜上所述大概為9999/m2,每棟約300萬(wàn)元-400萬(wàn)元左右。3.項(xiàng)目具體定價(jià)策略根據(jù)不同朝向，不同景觀等采取差異化定價(jià)策略4.付款方式與價(jià)格政策根據(jù)客戶的各種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇。如：一次性付款的給予95折優(yōu)惠，按揭付款的98折優(yōu)費(fèi)（暫定）（三）促銷(xiāo)策略1.促銷(xiāo)的方法選擇選擇現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)、展會(huì)促銷(xiāo)、廣告促銷(xiāo)、活動(dòng)促銷(xiāo)、人員直銷(xiāo)、銷(xiāo)售跟進(jìn)與服務(wù)、新聞促銷(xiāo)、優(yōu)惠

22、促銷(xiāo)等方式發(fā)布進(jìn)行2.促銷(xiāo)的形式與主題“起”階段（2014.2.152014.5）階段目標(biāo)：吸引關(guān)注策略核心：進(jìn)行全面的形象升級(jí)，樹(shù)立綠意盛尊的地位和影響力 促銷(xiāo)形式：進(jìn)行全面的形象升級(jí)，樹(shù)立綠意盛尊的地位和影響力。強(qiáng)化綠地品牌2014新春地產(chǎn)論壇（綠地品牌報(bào)告會(huì)）也可在沒(méi)有展示的情況下以“答謝客戶” 和“豪宅走勢(shì)講座”等形式進(jìn)行客戶聯(lián)絡(luò)，與著名節(jié)能環(huán)保商家合作開(kāi)展新能源與節(jié)能環(huán)保展推介綠意盛尊。工地圍墻廣告、戶外廣告形象出街；其他物料(卡片和vip卡; 拍攝綠意盛尊視頻廣告)；推出節(jié)能環(huán)保生活白皮書(shū)主打讓環(huán)保接近生活，用尊貴演繹人生。（環(huán)?？稍偕馁|(zhì)印刷制作；作為對(duì)節(jié)能環(huán)保概念解釋的權(quán)威讀本

23、，也是本項(xiàng)目概念樓書(shū)，讓它成為有力的常規(guī)武器。）發(fā)表“盛尊的尊貴生活在哪里?”系列軟文1環(huán)保族，悄然興起：闡述族群概念；建立綠意盛尊網(wǎng)絡(luò)論壇“承”階段（2014.57.15）階段目標(biāo)：制造話題策略核心：進(jìn)行環(huán)保主題的系列炒作，彰顯綠意盛尊的資源價(jià)值 。促銷(xiāo)形式：舉行豪宅客戶以“非一般尊貴生活，一種世界級(jí)居住潮流環(huán)保，獨(dú)立，尊貴”為主題的聚餐活動(dòng);廣告牌、報(bào)紙、雜志、電臺(tái)投放廣告；發(fā)表“盛尊的尊貴生活在哪里?”系列軟文之2盛尊的尊貴生活在哪里?發(fā)出提問(wèn),引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注和思考；系列軟文之3綠色建筑：工業(yè)時(shí)代的藝術(shù)品：以媒體樓書(shū)形式闡述項(xiàng)目亮點(diǎn)；郵寄的形式將綠意盛尊介紹給目標(biāo)顧客群體“轉(zhuǎn)”階段（201

24、4.7.152014.9）階段目標(biāo)：蓄積客戶。策略核心：回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)注，利用現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放以活動(dòng)提升綠意盛尊形象 促銷(xiāo)形式：世界節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品發(fā)布會(huì)/綠色養(yǎng)生會(huì)館開(kāi)放日：進(jìn)行酒店式的現(xiàn)場(chǎng)包裝，提升尊貴感，會(huì)館內(nèi)展廳進(jìn)行定期的節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)展 ；邀請(qǐng)著名風(fēng)水大師進(jìn)行“放生儀式”，彰顯綠意盛尊的風(fēng)水優(yōu)勢(shì)；為于開(kāi)盤(pán)前快速累積客戶，凡參與綠意盛尊各項(xiàng)聚會(huì)及活動(dòng)的客戶均參與積分，并于開(kāi)盤(pán)日進(jìn)行兌現(xiàn)；通過(guò)“盛尊的尊貴生活在哪里?”活動(dòng)制造社會(huì)熱點(diǎn)，形成社會(huì)性話題，為開(kāi)盤(pán)造勢(shì)；進(jìn)行大量的公交車(chē)廣告和戶外廣告等?！昂稀彪A段（2014.910.20）。階段目標(biāo)：國(guó)慶開(kāi)盤(pán)，高調(diào)亮相，形成熱銷(xiāo)局面。策略核心：借勢(shì)國(guó)慶開(kāi)盤(pán)，形成

25、市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)促銷(xiāo)形式：樣板房開(kāi)放日：“ 午 后 森 林 沙 龍 ” 綠意盛尊vip品鑒會(huì)暨媒體開(kāi)放日。采取體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，以“節(jié)能環(huán)保里的慢城主義，在家度假中的心情盛開(kāi)之地”為主題的由英式管家如同接待主人般接待客戶，介紹樣板房，給客群最直觀的“盛尊”生活，充分發(fā)揮項(xiàng)目倡導(dǎo)；樣板房開(kāi)放的當(dāng)日定為“媒體開(kāi)放日”，見(jiàn)證綠意盛尊的尊貴所在，形成話題；次日為公眾開(kāi)放，需提前預(yù)約；開(kāi)盤(pán)日：活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)裝飾成高端生日party的場(chǎng)面，多層蛋糕、香擯山；對(duì)已成交客戶贈(zèng)送限量版琉璃山水，上面刻有業(yè)主姓氏；在開(kāi)盤(pán)典禮上公布積分，獎(jiǎng)勵(lì)、兌現(xiàn)。發(fā)表“盛尊的尊貴生活在哪里?”系列軟文之4節(jié)能環(huán)保族，是你么？：召集有意的族人，呼

26、應(yīng)開(kāi)盤(pán)；開(kāi)盤(pán)后：通過(guò)發(fā)表系列軟文之5最值得期待的尊貴生活呈現(xiàn)盛勢(shì)開(kāi)盤(pán)與熱銷(xiāo)，呼應(yīng)開(kāi)盤(pán)；新聞媒體報(bào)道開(kāi)盤(pán)盛勢(shì)； 3促銷(xiāo)對(duì)象準(zhǔn)購(gòu)房者、潛在購(gòu)房者、已購(gòu)房者。主要針對(duì)事業(yè)有成的ceo,及海歸僑胞，高級(jí)白領(lǐng)。4.促銷(xiāo)方案主要分成四個(gè)階段（起）高度、（承）形象、（轉(zhuǎn)）產(chǎn)品、（合）眾力八、入市策略（一）入市時(shí)間1.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)選擇建議定在2014年九月中旬。比正式開(kāi)售提前兩周，給購(gòu)房者一個(gè)認(rèn)識(shí)了解的階段以便購(gòu)房者在正式開(kāi)售時(shí)落定。2.正式開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇建議定在2014年10月1日（二）應(yīng)對(duì)策略有關(guān)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和正式開(kāi)盤(pán)的具體操作方法，包括現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造與管理方案另行制定（三）效果預(yù)測(cè)通過(guò)一系列促銷(xiāo)廣告的展開(kāi)，加上新聞稿的刊發(fā)，節(jié)能環(huán)保主題聯(lián)排豪華別墅等將宣傳延伸到福清、長(zhǎng)樂(lè)及海內(nèi)外其