農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告

1、第一章 總 論1.1 項(xiàng)目概況1.1.1 項(xiàng)目名稱XX縣XX白瓜籽農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)1.1.2 項(xiàng)目投資主體XX鎮(zhèn)XX村1.1.2 項(xiàng)目承辦單位XX鎮(zhèn)XX村法人代表：1.1.3 項(xiàng)目主管部門(mén)XX縣商務(wù)局1.1.4 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)XX縣XX白瓜籽農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在XX縣城北約1.5公里處XX村北部。1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建1.1.6 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目占地12.35萬(wàn)平方米，總建筑面積7.561萬(wàn)平方米。1.1.7 項(xiàng)目投資概算項(xiàng)目總投資7597.7萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用4697.7萬(wàn)元，工程建設(shè)其它費(fèi)用2759.1萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)140.9萬(wàn)元。1.2研究工作的依據(jù)及范圍1.2.1研究工作依據(jù)a、建設(shè)部

2、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)b、XX縣地理、氣候、天文地質(zhì)情況c、國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定1.2.2研究工作的范圍a、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)b、對(duì)項(xiàng)目區(qū)白瓜籽及農(nóng)產(chǎn)品資源、交通條件進(jìn)行分析論述d、對(duì)本項(xiàng)目的廢水治理和環(huán)境保護(hù)措施提出解決方案e、對(duì)項(xiàng)目的企業(yè)組織定員，提出設(shè)置建議f、對(duì)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃安排提出建議g、對(duì)項(xiàng)目投資估算和經(jīng)濟(jì)效益分析預(yù)測(cè)1.3 可行性研究報(bào)告編制目的（1） 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。（2） 對(duì)項(xiàng)目可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。（3） 結(jié)合地塊目前的狀況

3、和特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益方面的可行性。（4） 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。（5） 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。1.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1） 國(guó)家建設(shè)部及黑龍江省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；（2） 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法（3） 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（4） 黑龍江省、雙鴨山市房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件； （5） 本項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃控制原則；（6） 現(xiàn)場(chǎng)勘察和XX縣白瓜籽及農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品交易現(xiàn)狀市場(chǎng)綜合調(diào)研所得資料；（8）XX縣當(dāng)前的建安成本、各項(xiàng)配套費(fèi)用及其它規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性2.1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性XX農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)雖已初

4、具規(guī)模，并具有極強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ壳翱傮w上是靠規(guī)模小、投入少的家庭作坊式購(gòu)銷企業(yè)的大量集聚。僅白瓜籽產(chǎn)業(yè)，目前種植面積達(dá)40余萬(wàn)畝，年產(chǎn)白瓜籽3.6萬(wàn)余噸，從事白瓜籽購(gòu)銷的企業(yè)（個(gè)體工商戶）達(dá)150余家，其中常年穩(wěn)定在100家左右，初步形成周邊縣市的白瓜籽交易中心。該縣的白瓜籽雖輻射全國(guó)，且50%以上出口，但深加工產(chǎn)品幾乎空白，市場(chǎng)輻射包括出口貿(mào)易均通過(guò)外地中間商實(shí)現(xiàn)。因此，XX的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)仍停留在傳統(tǒng)領(lǐng)域，規(guī)模型企業(yè)少之又少，規(guī)模經(jīng)濟(jì)不顯著，市場(chǎng)體系不健全，產(chǎn)品附價(jià)值低，商鋪庫(kù)房見(jiàn)縫插針，環(huán)境影響日益嚴(yán)重，傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)向現(xiàn)代物流業(yè)的轉(zhuǎn)型不快，無(wú)法適應(yīng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。XX的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式

5、還停留在初級(jí)階段，經(jīng)營(yíng)理念陳舊、管理檔次低、挑選加工工藝落后、品牌意識(shí)不強(qiáng)，生產(chǎn)附價(jià)值不高、自力發(fā)展后勁不大，以粗放型、能耗型、重污染型、數(shù)量型的擴(kuò)張來(lái)?yè)Q取經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，資本、要素、人才流動(dòng)性不強(qiáng)，質(zhì)量提升相對(duì)緩慢，總體規(guī)模化水平低。XX農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于引進(jìn)發(fā)達(dá)地區(qū)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的規(guī)模企業(yè)存在三個(gè)需要：一是加快更新經(jīng)營(yíng)理念、管理水平和加工工藝，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)的整體提升的需求；二是加快開(kāi)發(fā)和引進(jìn)現(xiàn)代物流企業(yè)，理順農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系，加大縣城環(huán)境保護(hù)與促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的良性互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需求；三是建立具有國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌的XX農(nóng)產(chǎn)品集散基地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品科技研發(fā)和現(xiàn)代國(guó)內(nèi)、國(guó)際物流為一體的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)

6、展的需要。XX鎮(zhèn)XX村村委會(huì)抓住XX農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)全面興起、工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展之機(jī)，以品牌求強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)求專、配套求全、服務(wù)求精的經(jīng)營(yíng)方針，實(shí)施以白瓜籽為主產(chǎn)品收購(gòu)儲(chǔ)備、加工包裝、配送出口的互動(dòng)性一體化經(jīng)營(yíng)，搶占極具發(fā)展活力的XX白瓜籽、紅小豆集散基地的制高點(diǎn)，并以現(xiàn)代物流、先進(jìn)管理和對(duì)外貿(mào)的信息輸入，在大力助動(dòng)XX農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)高擋次快速提升中獲取“XX”地理品牌的最佳效益。從而，步入以商貿(mào)物流開(kāi)發(fā)的投入與創(chuàng)新為先道，規(guī)模一體化經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)與開(kāi)拓為基礎(chǔ)，服務(wù)地方產(chǎn)業(yè)的調(diào)整與提升為抓手，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益同步提升的發(fā)展之路。2.2 項(xiàng)目建設(shè)的可行性2.2.1 項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)所在的XX縣位于黑龍江

7、省東部、三江平原腹地,地處東經(jīng)13112至13330，北緯4545至4655。行政區(qū)域面積10,001.27平方公里，人口42萬(wàn)。XX縣三面環(huán)山，東南西部為山區(qū)和半山區(qū)，北部為平原區(qū)，地形地貌構(gòu)成了“四山一水四分田，半分蘆葦半分草原”的自然格局。XX縣屬寒溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫為3.2，年平均降水574毫米，無(wú)霜期145天，年平均日照時(shí)數(shù)2491小時(shí)。全縣耕地面積564萬(wàn)畝，自然資源豐富，素有“天府之縣”的美稱。近年來(lái)，XX縣堅(jiān)持構(gòu)建和諧社會(huì)和科學(xué)發(fā)展觀，緊緊抓住大煤田、大糧倉(cāng)、大森林的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，成功引進(jìn)了魯能集團(tuán)、建龍集團(tuán)、烏蘇里江制藥有限公司、哈爾濱宏達(dá)發(fā)展建設(shè)有限公司、羅麥生物工

8、程有限公司、香港莎蓮娜食品有限公司、品格乳業(yè)等一批國(guó)內(nèi)外頗具實(shí)力的大集團(tuán)、大企業(yè)，呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的可喜局面。綜上，當(dāng)?shù)厮幍牡乩砦恢煤凸I(yè)經(jīng)濟(jì)大力振興的良好，具有極具發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目投資區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2.2.2 項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策優(yōu)勢(shì)近年來(lái)XX縣出臺(tái)了一系列白瓜籽產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的優(yōu)惠政策，給此類項(xiàng)目投資以特殊的稅費(fèi)減免政策，特別是做出運(yùn)用行政和經(jīng)濟(jì)手段清理白瓜籽進(jìn)銷商入場(chǎng)交易的承諾，為交易市場(chǎng)的興商隆市提供了強(qiáng)有力的保障。綜上，當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的政策措施，具有極具扶持力度的項(xiàng)目投資政策優(yōu)勢(shì)。2.2.3 項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人文優(yōu)勢(shì)XX史稱“天府之縣”，歷史悠久人杰地靈，是我國(guó)東北禮義文化的發(fā)楊光大

9、地，民風(fēng)純樸誠(chéng)實(shí)守信，奮發(fā)圖強(qiáng)吃苦耐勞；XX黑土地，人才輩出足智多謀，運(yùn)籌帷幄敢想敢干。當(dāng)代的XX縣政府以學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型、效能型的良治為己任，純樸誠(chéng)實(shí)的優(yōu)秀地域文化不斷光大，成為團(tuán)結(jié)吸引所有社會(huì)力量的凝聚劑。綜上，當(dāng)?shù)亓髟从崎L(zhǎng)的歷史底蘊(yùn)和與時(shí)俱進(jìn)的當(dāng)代文化，具有極具時(shí)代風(fēng)貌的項(xiàng)目投資人文優(yōu)勢(shì)。2.2.4 項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在XX縣城北約1.5公里處XX村北部,項(xiàng)目建成后可直接與依饒公路相連，直達(dá)黑龍江省會(huì)哈爾濱；距XX火車站僅2公里，鐵路運(yùn)輸十分方便，便利的交通必然帶動(dòng)物流業(yè)的發(fā)展。2.2.5 水電設(shè)施齊全項(xiàng)目建設(shè)區(qū)建有2.4萬(wàn)千瓦火力發(fā)電電站，農(nóng)網(wǎng)改造工程已經(jīng)竣工，電力充足

10、，供水設(shè)施良好，供給量遠(yuǎn)超過(guò)需求量。2.2.6通訊條件好郵電、電話、網(wǎng)絡(luò)各項(xiàng)設(shè)施完備，各項(xiàng)通訊設(shè)施完全可以滿足項(xiàng)目需要。2.2.7政府大力支持，營(yíng)造了良好的投資環(huán)境。各類市場(chǎng)培育和發(fā)展都離不開(kāi)當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，XX縣人民政府已制定了開(kāi)發(fā)建設(shè)大市場(chǎng)的一系列優(yōu)惠政策，用行政的手段去引導(dǎo)和培育市場(chǎng)，確保來(lái)者有安全感，并為投資者在生活、經(jīng)營(yíng)、子女就讀等方面提供了便利，縣黨委、政府對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)大市場(chǎng)高度重視。第三章 市場(chǎng)和資源調(diào)查預(yù)測(cè)豐富的產(chǎn)品資源優(yōu)勢(shì)給大市場(chǎng)帶來(lái)生機(jī)。XX縣是一個(gè)42萬(wàn)人口的農(nóng)業(yè)大縣，素有“天府之縣”之稱，地大物博，農(nóng)副產(chǎn)品資源尤其是白瓜籽、紅小豆極其豐富，其特定地質(zhì)氣候條件盛產(chǎn)的“X

11、X大白板”白瓜籽、“寶青紅”紅小豆品質(zhì)獨(dú)特，馳名中外。XX縣年種植白瓜25萬(wàn)畝，出產(chǎn)白瓜籽3.6噸，已初步形成收購(gòu)輻射周邊、供銷面向全國(guó)、50%由外地客商間接出口的白瓜籽收購(gòu)挑選加工原產(chǎn)品供銷的粗放型交易白瓜籽中心，常年集聚有銷購(gòu)商165家左右，年交易量7.5萬(wàn)噸左右，從事挑選白瓜籽的員工在2萬(wàn)名以上。加之地理?xiàng)l件優(yōu)越，交通之便，使外地產(chǎn)品自然而然順暢進(jìn)入大市場(chǎng)。貨源充沛將會(huì)給大市場(chǎng)帶來(lái)生機(jī)，可以預(yù)見(jiàn)，XX縣XX白瓜籽農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)建成后發(fā)展?jié)摿?huì)越來(lái)越大。第四章 項(xiàng)目選址4.1項(xiàng)目選址位置及占地面積XX縣XX白瓜籽農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)項(xiàng)目位于XX縣城北約1.5公里處XX村北部，四至：北至城防林、南至村后

12、壕、東至畜牧小區(qū)東白色路面、西至寶福路?？傉嫉孛娣e12.35萬(wàn)平方米（詳見(jiàn)XX縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局2006年2015年規(guī)劃圖）。 4.2項(xiàng)目用地費(fèi)用項(xiàng)目用地為XX鎮(zhèn)XX村集體自有土地，項(xiàng)目用地費(fèi)用為安置補(bǔ)助費(fèi)及拆遷補(bǔ)償，安置補(bǔ)助費(fèi)及拆遷補(bǔ)償用地費(fèi)用合計(jì)為1778.4萬(wàn)元第五章 項(xiàng)目實(shí)施方案5.1總體定位按照以集約規(guī)模型、物流外向型、品牌效能型的投入與創(chuàng)新為基礎(chǔ)，配套服務(wù)地方農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張與提升為抓手，立足規(guī)模經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)與開(kāi)拓為措施，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益同步提升的戰(zhàn)略目標(biāo)，確定項(xiàng)目投資的實(shí)施方案為：總體規(guī)劃、建設(shè)具有國(guó)際、國(guó)內(nèi)現(xiàn)代物流功能的XX縣XX白瓜籽農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)。根據(jù)項(xiàng)目工貿(mào)一體化的特定要求和XX縣

13、城西移北擴(kuò)的城市規(guī)劃，項(xiàng)目選址依饒公路（XX段）距縣城中心1.5公里的XX鎮(zhèn)XX村，以期形成農(nóng)產(chǎn)品集散中心，成為XX縣西北門(mén)戶的形象投資項(xiàng)目和新農(nóng)村建設(shè)的示范項(xiàng)目。5.2土建工程項(xiàng)目總體規(guī)劃用地為平方米，建（構(gòu)）筑面積平方米。其中建設(shè)110套商鋪及配套庫(kù)房55000平方米（每套500平方米），綜合服務(wù)樓10050平方米（三層），場(chǎng)內(nèi)道路45000平方米（18米寬，2500延長(zhǎng)米），服務(wù)區(qū)（物流、汽修等）10000平方米，停車場(chǎng)9590平方米，鍋爐房、變電所、辦公室、公共廁所等服務(wù)性公共工程建筑面積共計(jì)560平方米。土建投資總額4197.7萬(wàn)元。5.3配套設(shè)施項(xiàng)目的配套設(shè)施主要包括給水、排水、供

14、熱、供電、通信等場(chǎng)內(nèi)管線鋪設(shè)，消防設(shè)施，污水處理、綠化（40000平方米），辦公家具購(gòu)置、服務(wù)設(shè)備及工具購(gòu)置等投資共計(jì)500萬(wàn)元。表5-1 主要建（構(gòu)）筑物序號(hào)建（構(gòu)）筑物建（構(gòu)）筑面積（m2）造價(jià) （元/ m2）合價(jià) （萬(wàn)元）1建筑物756104318.51.1商鋪及配套庫(kù)房5500047025851.2綜合服務(wù)樓100508008041.3服務(wù)區(qū)100004004001.4鍋爐房1004704.71.5變電所604702.81.6辦公室200800161.7公共廁所20030062構(gòu)筑物54590379.22.1場(chǎng)內(nèi)道路45000803602.2停車場(chǎng)95902019.23配套設(shè)施500合

15、計(jì)4697.7第六章 建設(shè)工期項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2007年6月28日開(kāi)工建設(shè)；土建工程及配套設(shè)施預(yù)計(jì)于2007年9月25日前竣工并投入使用；XX縣XX白瓜籽農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)定于2007年10月1日正式開(kāi)業(yè)。第七章 投資概算及資金來(lái)源7.1 投資概算該項(xiàng)目總投資7597.7萬(wàn)元。投資估算由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)組成。1、工程費(fèi)用包括土建工程費(fèi)用及配套設(shè)施費(fèi)用。其中建筑面積75610平方米，造價(jià)4318.5萬(wàn)元，構(gòu)筑面積54590平方米，造價(jià)379.2萬(wàn)元，配套設(shè)施費(fèi)用為500萬(wàn)元。工程費(fèi)用為4697.7萬(wàn)元，占總投資的61.8%。2、工程建設(shè)其他費(fèi)用包括用地費(fèi)用，市政配套費(fèi)及地方規(guī)費(fèi)，項(xiàng)目前期費(fèi)用

16、（可研、評(píng)估、環(huán)評(píng)、勘察設(shè)計(jì)等），開(kāi)辦費(fèi)及其他管理費(fèi)等。用地費(fèi)用包括安置補(bǔ)助費(fèi)及拆遷補(bǔ)償，合計(jì)1778.4萬(wàn)元。市政配套費(fèi)及地方規(guī)費(fèi)按每平方米建筑面積80元計(jì)算，約604.9萬(wàn)元。項(xiàng)目前期費(fèi)用包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察、可研、評(píng)估、環(huán)評(píng)、工程質(zhì)監(jiān)等費(fèi)用，按工程費(fèi)用的6%計(jì)算，為281.9萬(wàn)元。建設(shè)單位管理費(fèi)及項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)按建安工程費(fèi)2 %計(jì)算，為94萬(wàn)元。工程建設(shè)其他費(fèi)用合計(jì)約為2759.1萬(wàn)元，占總投資36.3%。4、預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，按工程費(fèi)用的3%計(jì)算，為140.9萬(wàn)元。占總投資的1.9%。合計(jì)項(xiàng)目總投資為7597.7萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表：表7-1 投資估算表 萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目

17、名稱建筑安裝工程費(fèi)其它費(fèi)用合計(jì)比例1工程費(fèi)用4697.74697.761.8%2其它費(fèi)用2759.12759.136.3%3預(yù)備費(fèi)140.9140.91.9%4建設(shè)投資合計(jì)7597.77597.7100.00%7.2 資金來(lái)源XX縣XX白瓜籽農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資7597.7萬(wàn)元,全部由出資方自行解決。第八章 效益分析8.1 經(jīng)濟(jì)效益8.1.1本項(xiàng)目資金流入主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成：（1）2008年出售商鋪及配套庫(kù)房40000平方米，售價(jià)1300元/平方米，出售綜合服務(wù)大廳7000平方米，售價(jià)1800元/平方米，出售服務(wù)區(qū)5000平方米，售價(jià)1200元/平方米，合計(jì)7060萬(wàn)元。（2）項(xiàng)目

18、經(jīng)濟(jì)效益分析期內(nèi)（除去建設(shè)期2007年）每年出租商鋪及配套庫(kù)房15000平方米，年租金100元/平方米，出租綜合服務(wù)大廳3000平方米，年租金120元/平方米，出租服務(wù)區(qū)5000平方米，年租金90元/平方米，出租停車場(chǎng)9590平方米，年租金10元/平方米，年租金總收入為240.6萬(wàn)元。（3）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析期內(nèi)（除去建設(shè)期2007年）物業(yè)管理費(fèi)按照出租、出售面積每年15元/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取，11000平方米商鋪、10000平方米綜合服務(wù)大廳、10000平方米服務(wù)區(qū)按照每年33元每平方米標(biāo)準(zhǔn)收取取暖費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)與取暖費(fèi)兩項(xiàng)合計(jì)每年收入148.8萬(wàn)元。8.1.2資金流出 （1）商品房出租與出售稅率

19、5.5%，教育附加費(fèi)為3%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為1%，2008年共需支付營(yíng)業(yè)稅金及附加720.7萬(wàn)元。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析期內(nèi)（除去建設(shè)期2007年）每年需支付營(yíng)業(yè)稅金及附加22.9萬(wàn)元。（2）維持市場(chǎng)運(yùn)行每年需管理人員5人，年工資及福利標(biāo)準(zhǔn)為9600元/人，保安及服務(wù)人員35人，年工資及福利標(biāo)準(zhǔn)為8400元/人。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析期內(nèi)（除去建設(shè)期2007年）每年需支付人員工資及福利34.2萬(wàn)元。（3）項(xiàng)目采用4噸鍋爐供暖，耗煤量4噸/天，供暖期180天，標(biāo)煤價(jià)格300元每噸，維持市場(chǎng)運(yùn)行每年需耗電30000度，電價(jià)0.9元/度。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析期內(nèi)（除去建設(shè)期2007年）每年需支付外購(gòu)燃料與動(dòng)力費(fèi)24

20、.3萬(wàn)元。表8-1 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2008年20092021年1資金流入12466.67404.4389.4131.1商品房出租與出售10383.47255.6240.6131.2物業(yè)管理費(fèi)與供暖費(fèi)2083.2148.8148.8132資金流出1806747.881.4132.1營(yíng)業(yè)稅金及附加1005.2689.3 22.9132.2人員工資及福利478.834.234.2132.3外購(gòu)燃料與動(dòng)力費(fèi)340.224.324.3133所得稅前 年度凈現(xiàn)金流量10660.66656.6 308138.1.3利潤(rùn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析期內(nèi)（除去建設(shè)期2007年）共可獲取利潤(rùn)

21、10660.6萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)投資7597.7萬(wàn)元。項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目在15年計(jì)算期內(nèi)（含建設(shè)期1年）預(yù)計(jì)共可取得所得稅前利潤(rùn)總額3062.9萬(wàn)元。8.2 社會(huì)效益項(xiàng)目除直接的投入產(chǎn)出利稅效益外，其社會(huì)效益加在于：一是有利于提升地方農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)，估算入場(chǎng)交易客商所創(chuàng)利稅將達(dá)1000萬(wàn)元以上；二是有利于探索依托項(xiàng)目推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的新路子，利用縣城周邊農(nóng)村宅基地實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，不僅當(dāng)?shù)?00余家農(nóng)戶擁護(hù)喜求，而且提高了土地資源的利用率，促進(jìn)了新農(nóng)村建設(shè)；三是有利于推進(jìn)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)體系建設(shè)，既促進(jìn)城市環(huán)境衛(wèi)生管理，又加快縣城西移北擴(kuò)的城市規(guī)劃建設(shè)，形成縣城西北門(mén)戶的市場(chǎng)園區(qū)建設(shè)亮點(diǎn)；四是有利于轉(zhuǎn)移安置農(nóng)村富

22、余勞動(dòng)力，估算項(xiàng)目竣工后可安置挑選白瓜籽等員工在5000人以上。8.3 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析8.3.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)經(jīng)計(jì)算：該項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為13%。8.3.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPN)社會(huì)折現(xiàn)率為8%，經(jīng)計(jì)算該項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2743萬(wàn)元，大于0。 8.3.3投資回收期(P)經(jīng)計(jì)算該項(xiàng)目所得稅前投資回收期為5.06年。8.3.4 敏感性分析該項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，房地產(chǎn)價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目的收益影響較大。如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲4%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將增至15%，較原收益率增加2%；投資回收期將減少至4.14年，比原值早回收0.92年。如果房地產(chǎn)價(jià)格下降4%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將減至

23、11%，較原收益率減少2%但仍高于8%的社會(huì)折現(xiàn)率；投資回收期將減少至6.02年，比原值晚回收0.96年。由財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可以看出，該項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均達(dá)到規(guī)模要求，盈利能力尚可，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。第九章 環(huán)保與節(jié)能9.1 環(huán)境保護(hù)9.1.1 可能影響環(huán)境的因素(1)廢水排放因素：本項(xiàng)目排放廢水主要為生活廢水。(2)固體廢棄物因素：本項(xiàng)目排放固體廢棄物主要是生活垃圾及4噸取暖鍋爐產(chǎn)生的爐渣。(3)噪聲污染因素：本項(xiàng)目噪聲污染因素主要為動(dòng)力設(shè)備噪聲及運(yùn)輸車輛噪音。（4）大氣污染因素：本項(xiàng)目大氣污染因素主要是4噸取暖鍋爐產(chǎn)生的廢氣。9.1.2環(huán)境保護(hù)防治措施(1)廢水污染防治：生活污水經(jīng)污水站處理，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政污水管網(wǎng)。(2)噪聲污染影