2019房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀工作報告

1、2019房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀工作報告近年來，違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率成為房地產(chǎn)開發(fā)領域的一個常見重災問題。有人將“擅改控制性詳規(guī)，提高項目容積率，減少配套設施，讓開發(fā)商獲取高額利潤”總結為房地產(chǎn)貪官尋租七法之首。長期以來，購房業(yè)主因違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題與開發(fā)商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部聯(lián)合就加強容積率管理和監(jiān)督檢查發(fā)出通知，今年又聯(lián)合就治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率再次發(fā)出通知，可見國家對此問題極為重視，因此，切實治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容文章整理積率問題是當前和今后的一項重要任務。違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率之所以多發(fā)，主要有兩個原因。其

2、一是利益驅(qū)動，開發(fā)商為了獲取高額利潤，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門許可擅自變更調(diào)整，這可謂是違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的利益誘因。其二是有關制度目前尚不完善，操作機制不夠嚴密健全，導致違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率存在空間。眾所周知，容積率是一個體現(xiàn)土地使用強度的指標，是項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地的面積之比。同樣一塊建設用地，容積率提高少許，即意味著開發(fā)商可以建設多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮，開發(fā)商為獲取高額利潤而不惜違規(guī)變更規(guī)劃方案及調(diào)整容積率。應當說，容積率對開發(fā)商的利潤固然重要，但對于商品房小區(qū)業(yè)主和整個城市規(guī)劃更為重要。容積率是控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃

3、的實質(zhì)內(nèi)容。容積率高低與小區(qū)居住舒適度成反比，高的容積率導致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、光照通風條件差、停車位置不足等，還會對小區(qū)內(nèi)的休閑健身場所、兒童活動區(qū)域形成擠壓，并且會對樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設施老化。同時，高的容積率也會影響城市整體規(guī)劃，影響城市面貌與持續(xù)發(fā)展，造成市政配套設施與資源供應緊張。因此，對容積率的調(diào)整應當慎重和嚴格。根據(jù)省房地產(chǎn)開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率專項治理工作實施方案有關精神，為提高規(guī)劃管理依法行政水平，有效控制違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率行為，促進城鄉(xiāng)建設和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，我們提出以下幾點工作思路：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取

4、得國有土地使用權后，必須嚴格按照國有土地使用權出讓合同的約定和規(guī)劃行政主管部門確定的容積率等規(guī)劃條件進行開發(fā)建設。如需調(diào)整容積率的，除應當符合國家和省有關規(guī)定和技術規(guī)范要求外，還必須符合下列條件：1、因城市規(guī)劃要求需要提高容積率的；2、建設用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以提高開發(fā)強度的；3、建設用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以滿足建筑總量整體平衡條件的；4、增加容積率后收取的增容地價可以滿足外部配套建設投資要求的。二、土地出讓前，規(guī)劃建設部門要根據(jù)總體規(guī)劃對宗地深入研究，科學下達規(guī)劃條件；土地出讓后，如無特殊理由不得調(diào)整容積率。確需調(diào)整容積率的，應按下列程序辦理：1、屬城市規(guī)劃要求需要提高容積率的，由規(guī)劃部門提出報告，經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單，有關部門按抄告單原則辦理手續(xù)。2、屬建設單位要求提高容積率的，應按以下程序辦理：（1）建設單位向規(guī)劃行政主管部門和國土資源行政主管部門提出書面申請，并附規(guī)劃設計方案；（2）規(guī)劃行政主管部門對調(diào)整容積率申請報告進行初審，組織對規(guī)劃設計方案進行論證、評審，并告知國土資源主管部門，對符合調(diào)整條件的，報政府或規(guī)劃咨詢委員會批準后下達調(diào)整容積率告知書；（3）建設單位持調(diào)整容積率告知書與國土資源行政主管部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同，由國土資源行政主管部門按規(guī)定計算和下達“國有土地出讓金補交清單”，開發(fā)建設單位持補交清單向財政部門補交土地使用權出讓金；（