20080402_二、三線城市短期大規(guī)模城市新區(qū)開發(fā)模型@新區(qū)、開發(fā)模式.

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二、三線城市短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模城市新區(qū)二、三線城市短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模城市新區(qū)開發(fā)模式開發(fā)模式世聯(lián)研究案例2008.4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2 關(guān)鍵字關(guān)鍵字 ：u新區(qū)開發(fā)新區(qū)開發(fā)u大規(guī)模大規(guī)模 案例簡介案例簡介 ：u在二、三線城市中在二、三線城市中 案例適用范圍案例適用范圍 ：u在二、三線城市中在二、三線城市中本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3項(xiàng)目屬性界定：政府主導(dǎo)下的三線城市新項(xiàng)目屬性界定：政府主導(dǎo)下的三線城市新區(qū)相對(duì)陌生區(qū)域的大規(guī)模土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)區(qū)相對(duì)陌生區(qū)域的大規(guī)模土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目目p區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩哉鲗?dǎo)下的三線城市新區(qū)項(xiàng)目政府主導(dǎo)下的三線城市新區(qū)項(xiàng)目屬性界定

2、屬性界定屬性詮釋屬性詮釋三線城市三線城市同長三角其他城市相比，城市經(jīng)濟(jì)總量較低，對(duì)外開放水平不高，城市規(guī)模不大政府主導(dǎo)政府主導(dǎo)新區(qū)項(xiàng)目新區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目屬于城市新區(qū)的范圍之內(nèi)，位于城市南向發(fā)展的主軸線上，由政府主導(dǎo)推動(dòng)實(shí)施開發(fā)屬性界定屬性界定屬性詮釋屬性詮釋大規(guī)模陌生區(qū)大規(guī)模陌生區(qū)項(xiàng)目占地面積12平方公里，位于泰州市主城區(qū)南部，目前區(qū)域認(rèn)知度較低無強(qiáng)勢(shì)資源無強(qiáng)勢(shì)資源項(xiàng)目呈鄉(xiāng)村空間特質(zhì)，地勢(shì)平坦，水系豐富，但在水網(wǎng)密集的泰州市內(nèi)，本體不具備強(qiáng)勢(shì)水景資源城鄉(xiāng)結(jié)合處城鄉(xiāng)結(jié)合處處于城市老城區(qū)外圍，目前區(qū)域主要特征為農(nóng)用地，周邊分布農(nóng)田、村莊、汽車銷售店和少量居住區(qū)p項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性大規(guī)模陌生區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)

3、目大規(guī)模陌生區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目屬性界定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4政府和深業(yè)是周山河區(qū)域成功開發(fā)的核心推動(dòng)者，兩政府和深業(yè)是周山河區(qū)域成功開發(fā)的核心推動(dòng)者，兩個(gè)利益主體的聯(lián)合，使區(qū)域開發(fā)中的兩個(gè)核心利益主個(gè)利益主體的聯(lián)合，使區(qū)域開發(fā)中的兩個(gè)核心利益主體目標(biāo)趨同體目標(biāo)趨同遠(yuǎn)景目標(biāo)遠(yuǎn)景目標(biāo)近期目標(biāo)近期目標(biāo)將周山河街區(qū)打造成泰州中心區(qū)將周山河街區(qū)打造成泰州中心區(qū)近期（近期（3 3年）實(shí)現(xiàn)周山河北部土地成功開發(fā)年）實(shí)現(xiàn)周山河北部土地成功開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5在明確企業(yè)目標(biāo)的前提下，我們對(duì)泰州土地及房在明確企業(yè)目標(biāo)的前提下，我們對(duì)泰州土地及房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究以尋找理想與現(xiàn)實(shí)間的差距地產(chǎn)市場進(jìn)行研究

4、以尋找理想與現(xiàn)實(shí)間的差距功能功能實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)p 居住功能的實(shí)現(xiàn)因區(qū)域配套缺失，市場阻力較大居住功能的實(shí)現(xiàn)因區(qū)域配套缺失，市場阻力較大p 商務(wù)功能近期缺乏市場實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)商務(wù)功能近期缺乏市場實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)p 城市發(fā)展現(xiàn)狀近期無法支撐新市級(jí)商業(yè)中心的形成城市發(fā)展現(xiàn)狀近期無法支撐新市級(jí)商業(yè)中心的形成價(jià)格價(jià)格實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)p 目前同區(qū)位土地價(jià)格低于深業(yè)的價(jià)格預(yù)期目前同區(qū)位土地價(jià)格低于深業(yè)的價(jià)格預(yù)期p 近期大規(guī)模土地出讓面臨市場壓力近期大規(guī)模土地出讓面臨市場壓力規(guī)模規(guī)模實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)解析小結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6項(xiàng)目核心問題界定項(xiàng)目核心問題界定在實(shí)現(xiàn)性較差的區(qū)域市場環(huán)境和區(qū)域陌生的雙重約束下，在實(shí)現(xiàn)性較差的區(qū)域市場環(huán)境和區(qū)域

5、陌生的雙重約束下，怎樣在較短時(shí)間內(nèi)（近期怎樣在較短時(shí)間內(nèi)（近期3 3年）實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的成功開發(fā)？年）實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的成功開發(fā)？項(xiàng)目核心問題本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7由對(duì)本項(xiàng)目所面臨核心問題的分析可知，本項(xiàng)目的最大特征是在一個(gè)市場支撐較弱的城市的陌生由對(duì)本項(xiàng)目所面臨核心問題的分析可知，本項(xiàng)目的最大特征是在一個(gè)市場支撐較弱的城市的陌生區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模的城市新區(qū)開發(fā)，其核心問題很大程度上來自于較短開發(fā)時(shí)限的約束，所以我們區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模的城市新區(qū)開發(fā)，其核心問題很大程度上來自于較短開發(fā)時(shí)限的約束，所以我們認(rèn)為我國二、三線城市在較短時(shí)間實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模城市新區(qū)開發(fā)的案例將對(duì)本項(xiàng)目更具指導(dǎo)意義認(rèn)為我國二、三線城市在較短時(shí)

6、間實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模城市新區(qū)開發(fā)的案例將對(duì)本項(xiàng)目更具指導(dǎo)意義初步研究案例初步研究案例 深圳中心區(qū), 中國 南昌紅谷灘，中國 東莞行政新區(qū)，中國 合肥政務(wù)新區(qū), 中國 鄭州鄭東新區(qū)，中國 多摩新城, 日本 華盛頓新城, 美國 里斯頓, 美國 渥太華新區(qū)，加拿大 巴黎拉德芳斯，法國 海德堡新區(qū), 德國 鄭州鄭東新區(qū)鄭州鄭東新區(qū) 南昌紅谷灘南昌紅谷灘項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目屬性：二、三線城市新區(qū)大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：城市功能聚合中心核心約束：核心約束：在較短時(shí)間內(nèi)的較大規(guī)模開發(fā)本類案例所揭示的實(shí)際上是行政驅(qū)動(dòng)色彩濃厚的，國內(nèi)二三線城市短時(shí)間規(guī)模開發(fā)的“非典型”性新區(qū)開發(fā)模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8政府將鄭東新

7、區(qū)的發(fā)展放在城市戰(zhàn)略的高度，強(qiáng)勢(shì)政府將鄭東新區(qū)的發(fā)展放在城市戰(zhàn)略的高度，強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)鄭東新區(qū)發(fā)展成為鄭州未來城市新的中心區(qū)域推動(dòng)鄭東新區(qū)發(fā)展成為鄭州未來城市新的中心區(qū)域中心組團(tuán)板中心組團(tuán)板塊塊北區(qū)北區(qū)板塊板塊西區(qū)西區(qū)板塊板塊南區(qū)南區(qū)板塊板塊鄭東鄭東新區(qū)新區(qū)板塊板塊城市戰(zhàn)略發(fā)展方向：從城市格局上看，鄭州西南兩區(qū)受老工業(yè)區(qū)及鐵路交通城市戰(zhàn)略發(fā)展方向：從城市格局上看，鄭州西南兩區(qū)受老工業(yè)區(qū)及鐵路交通制約，東區(qū)和北區(qū)成為城市最有利的發(fā)展方向制約，東區(qū)和北區(qū)成為城市最有利的發(fā)展方向u政府制定高起點(diǎn)規(guī)劃：政府制定高起點(diǎn)規(guī)劃：鄭東新區(qū)高調(diào)聘請(qǐng)國際著名城市規(guī)劃公司黑川紀(jì)章u迅猛的發(fā)展勢(shì)頭：迅猛的發(fā)展勢(shì)頭：從200

8、2年開始至2007年建成區(qū)域達(dá)到50平方公里、總投資500億左右，入駐人口超過20萬鄭東新區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9鄭東新區(qū)發(fā)展歷程（鄭東新區(qū)發(fā)展歷程（1/21/2）2003200320042004200520052006200620072007基礎(chǔ)建設(shè)基礎(chǔ)建設(shè)整治107國道鄭州段；拆遷“四路一河”，治理“三河一渠”；建設(shè)農(nóng)業(yè)東路、金水東路、商務(wù)外環(huán)路及11條放射性道路；商住物流區(qū)、龍子湖區(qū)、龍湖南區(qū)奠基；10座橋梁竣工；熱電廠一期開工；110千伏文竹變電站竣工；市政建筑市政建筑國際會(huì)展中心開工；國際會(huì)展中心竣工；起步區(qū)道路亮燈；CBD如意湖群英會(huì)雕塑落成；鄭州會(huì)展賓館、民政廳項(xiàng)目開工；鄭州車站

9、廣場、地鐵站、汽車站奠基；住宅住宅多個(gè)安置小區(qū)開工；聯(lián)盟新城、順馳第一大街、金成陽光世紀(jì)、未來國際開盤；綠地老街、奧園國際公寓、海逸名門、中義阿卡迪亞、綠城百合公寓、蓮花佳園、日出東方、民航花園運(yùn)河上郡開盤；立體世界、中凱鉑宮、溫哥華山莊開盤；寫字樓寫字樓商務(wù)內(nèi)環(huán)20余棟高層寫字樓、公寓開工；鄭州廣播電視中心開工；商務(wù)內(nèi)環(huán)新澳世貿(mào)大廈、商務(wù)外環(huán)第一棟藍(lán)碼大廈，鄭東新區(qū)大廈開工；河南鑫地科技廣場、商務(wù)外環(huán)寶龍城市廣場、中煙大廈、北豐中油大廈、匯錦中油大廈開工；內(nèi)環(huán)鄭州市移動(dòng)公司綜合大廈竣工；商務(wù)外環(huán)的景峰國際大廈、鄭州國泰財(cái)富中心、鄭州海聯(lián)國際交流中心、鄭州市商業(yè)銀行鄭東新區(qū)營業(yè)大樓、漯河大廈開

10、工；大唐集團(tuán)河南分公司調(diào)度大樓、鄭州商品交易所、河南農(nóng)村信用社綜合大樓、外環(huán)樂地金融大廈開工；鄭東新區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10（續(xù)上表）（續(xù)上表）2003200320042004200520052006200620072007工商零售工商零售香江現(xiàn)代物流商貿(mào)園開工；鄭東建材家居城開工；鄭州澳柯瑪國際物流園區(qū)開工；鄭州澳柯瑪國際物流園區(qū)開盤；德國麥德龍超市開工；時(shí)代龍建材家居廣場開工；仁豪物流港、國家干線公路物流港一期、新華物流配送中心開工；五洲陶瓷精品港開工；加州工業(yè)城開工；丹尼斯商業(yè)步行街、CBD宏信商業(yè)步行街開工；CBD第一個(gè)大賣場丹尼斯奧元店開業(yè)；簽約鄭州萬象城；河南農(nóng)業(yè)銀行遷入外環(huán)鄭東

11、大廈；鄭州華豐（國際）鋼鐵物流園開工；配套（包括配套（包括治安、消防、治安、消防、民政、教育民政、教育等配套）等配套）鄭州市第四十七中學(xué)開工；鄭州航院、河南教育學(xué)院、河南廣播電視大學(xué)開工；河南教育學(xué)院、鄭州航院東校區(qū)開學(xué)；新區(qū)通郵；公安廳信息中心綜合樓奠基；CBD消防特勤站開工；九如路派出所揭牌；鄭東試驗(yàn)幼兒教育研究中心；新區(qū)管理服務(wù)中心開工；行政服務(wù)中心掛牌；中級(jí)人民法院遷入；天賦路社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站開業(yè)；第一大街門診部開業(yè)；新區(qū)公安局奠基；聯(lián)合中心大廈竣工，房管局辦事大廳啟動(dòng)；河南實(shí)驗(yàn)學(xué)校、鄭州八中、八十六中、聚源小學(xué)招生；大型活動(dòng)大型活動(dòng)（包括各類（包括各類展會(huì)）展會(huì)）首屆中國國際會(huì)展文化節(jié)

12、；國際會(huì)展中心首次開展；中國鄭州汽車產(chǎn)品展銷會(huì)；第十一屆鄭州全國商品交易會(huì)；首屆中國中部暨河南旅游交易會(huì)；第四屆河南國際投資貿(mào)易洽談會(huì)；第55屆全國藥品交易會(huì)；首屆豫商大會(huì)；中國企業(yè)500強(qiáng)發(fā)布暨高層論壇；國際汽車博覽會(huì)；醫(yī)博會(huì)；鄭州歷史上最大的展會(huì)第二屆中國中部投資貿(mào)易博覽會(huì)；中原住交會(huì)；第十二屆鄭州全國商品交易會(huì)；CBD商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇；鄭東新區(qū)發(fā)展歷程（鄭東新區(qū)發(fā)展歷程（2/22/2）鄭東新區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11鄭東新區(qū)經(jīng)過六年發(fā)展周期獲得市場的初步鄭東新區(qū)經(jīng)過六年發(fā)展周期獲得市場的初步認(rèn)可，新區(qū)進(jìn)入持續(xù)性發(fā)展認(rèn)可，新區(qū)進(jìn)入持續(xù)性發(fā)展u高檔住宅物業(yè)、高檔住宅物業(yè)、寫字樓啟動(dòng)寫字樓啟動(dòng)

13、u市政配套完善，市政配套完善，人口遷移人口遷移u商業(yè)配套開業(yè)，商業(yè)配套開業(yè)，建立區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐建立區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐2004-2005年2006年2007年p配套進(jìn)一步發(fā)展。公安、消防、民政、醫(yī)療衛(wèi)生等市政配套進(jìn)入建設(shè)階段p住宅與寫字樓物業(yè)持續(xù)供應(yīng)p工商零售進(jìn)入啟動(dòng)階段p第一批住宅與寫字樓物業(yè)開始入伙p房價(jià)高于中心區(qū)，片區(qū)被普遍接受，整體發(fā)展良好p大規(guī)模商業(yè)開業(yè)，區(qū)域各項(xiàng)生活配套和舉辦展會(huì)的檔次逐步提升。p建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)p市民預(yù)期較高u政府選址規(guī)劃、政府選址規(guī)劃、基礎(chǔ)建設(shè)基礎(chǔ)建設(shè)2000-2003年p確定日本設(shè)計(jì)大師黑川紀(jì)章進(jìn)行新區(qū)規(guī)劃p02年開始新區(qū)建設(shè)，同年市政府搬遷到鄭東新區(qū)。p建設(shè)標(biāo)志性建筑國際

14、會(huì)展中心，強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)CBD建設(shè)；p道路設(shè)施基本完善；p大量外地開發(fā)商進(jìn)駐，大規(guī)模建設(shè)高檔住宅，住宅高端形象提升市場熱度p高端寫字樓建設(shè)由商務(wù)內(nèi)環(huán)向商務(wù)外環(huán)擴(kuò)展；p國際會(huì)展中心竣工，開始舉辦各類展會(huì)；p家居建材、商貿(mào)物流等工商業(yè)開工建設(shè)，教育配套跟進(jìn)。l高起點(diǎn)規(guī)劃高起點(diǎn)規(guī)劃l市政府搬遷拉動(dòng)市政府搬遷拉動(dòng)l強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)樹立新區(qū)強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)樹立新區(qū)形象，建立信心形象，建立信心l基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面展開展開l高檔住宅建設(shè)展開高檔住宅建設(shè)展開l商務(wù)物業(yè)建設(shè)展開商務(wù)物業(yè)建設(shè)展開l教育等配套跟進(jìn)助教育等配套跟進(jìn)助推住宅開發(fā)推住宅開發(fā)l市政配套完善市政配套完善l住宅物業(yè)持續(xù)開發(fā)住宅物業(yè)持續(xù)開發(fā)l商務(wù)物業(yè)持續(xù)

15、開發(fā)商務(wù)物業(yè)持續(xù)開發(fā)l商業(yè)開發(fā)全面展開商業(yè)開發(fā)全面展開l生活配套持續(xù)完善生活配套持續(xù)完善鄭東新區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12鄭東新區(qū)發(fā)展形成規(guī)模效應(yīng)，城市遷移人口劇鄭東新區(qū)發(fā)展形成規(guī)模效應(yīng)，城市遷移人口劇增，市場預(yù)期較高增，市場預(yù)期較高遠(yuǎn)眺遠(yuǎn)眺CBDCBD綠地綠地“老街老街”聯(lián)盟新城聯(lián)盟新城綠城綠城“百合公寓百合公寓”CBDCBD已形成規(guī)模效應(yīng)，提升已形成規(guī)模效應(yīng)，提升市場信心市場信心：u經(jīng)過6年的大規(guī)模建設(shè)，CBD已經(jīng)基本完成了寫字樓和公寓的建設(shè)并部分投入使用，增強(qiáng)了市場對(duì)新區(qū)開發(fā)的信心；龍湖區(qū)南段已經(jīng)形成高尚住龍湖區(qū)南段已經(jīng)形成高尚住宅區(qū)：宅區(qū)：u開發(fā)水平高：開發(fā)水平高：龍湖南段吸引了大量國內(nèi)

16、一流開發(fā)商進(jìn)入，成為鄭州市場上開發(fā)水平最高的板塊；u價(jià)格提升快：價(jià)格提升快：目前龍湖南片區(qū)價(jià)格提升最快，市場對(duì)該片區(qū)接納程度高,房價(jià)半年內(nèi)每平方米上漲600元；遷移人口遷移人口住宅價(jià)格住宅價(jià)格20012001200520052007200724602460元元/ /平方米平方米31563156元元/ /平方米平方米42004200元元/ /平方米平方米3.53.5萬當(dāng)?shù)鼐用袢f當(dāng)?shù)鼐用? 2萬高校園區(qū)師生萬高校園區(qū)師生2.52.5萬住商戶工作人員萬住商戶工作人員1010萬萬2222萬萬鄭東新區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13鄭東新區(qū)成功發(fā)展因素總結(jié)鄭東新區(qū)成功發(fā)展因素總結(jié)u政府將鄭東新區(qū)的發(fā)展放在城市戰(zhàn)

17、略的高度，新區(qū)屬于城市唯一發(fā)展重心政府將鄭東新區(qū)的發(fā)展放在城市戰(zhàn)略的高度，新區(qū)屬于城市唯一發(fā)展重心u市政府搬遷拉動(dòng)及大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)，增強(qiáng)投資者和市民對(duì)區(qū)域的信心市政府搬遷拉動(dòng)及大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)，增強(qiáng)投資者和市民對(duì)區(qū)域的信心u以標(biāo)志性市政建筑的建設(shè)起勢(shì)，樹立區(qū)域形象以標(biāo)志性市政建筑的建設(shè)起勢(shì)，樹立區(qū)域形象u大規(guī)模高端寫字樓和高檔住宅建設(shè)先期強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)樹立區(qū)域形象，增強(qiáng)投資者和大規(guī)模高端寫字樓和高檔住宅建設(shè)先期強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)樹立區(qū)域形象，增強(qiáng)投資者和市民對(duì)區(qū)域的信心市民對(duì)區(qū)域的信心u為配合住宅的推出前期設(shè)立教育及其他公共配套，后期跟進(jìn)其余生活配套為配合住宅的推出前期設(shè)立教育及其他公共配套，后期跟進(jìn)其余生活配

18、套u(yù)在第一批住宅物業(yè)開始入伙后一年開始全面發(fā)展商業(yè)物業(yè)在第一批住宅物業(yè)開始入伙后一年開始全面發(fā)展商業(yè)物業(yè)行政手段拉動(dòng)行政手段拉動(dòng)功能加速實(shí)現(xiàn)功能加速實(shí)現(xiàn)鄭東新區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14南昌紅谷灘新區(qū)與城市老中心區(qū)隔江相望，在政府主導(dǎo)南昌紅谷灘新區(qū)與城市老中心區(qū)隔江相望，在政府主導(dǎo)下經(jīng)過下經(jīng)過6 6年多的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模年多的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模南昌紅谷灘新區(qū)面積南昌紅谷灘新區(qū)面積50余平方公里，規(guī)劃用地余平方公里，規(guī)劃用地40余余平方公里，規(guī)劃人口平方公里，規(guī)劃人口40余萬人。隨著政府、南昌大余萬人。隨著政府、南昌大學(xué)等機(jī)構(gòu)的入住，目前已逐漸成為城市的政務(wù)和商學(xué)等機(jī)構(gòu)的入住，目前已逐漸成為城市的政

19、務(wù)和商務(wù)中心區(qū)。務(wù)中心區(qū)。政府強(qiáng)力推動(dòng)：政府強(qiáng)力推動(dòng)：l2000年7月正式啟動(dòng)該的區(qū)域開發(fā)建設(shè)l南昌市委、市政府等五套班子全部搬到紅谷灘新區(qū)l在政府推動(dòng)下，江南證券、華山醫(yī)院、江西醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、報(bào)業(yè)大廈、廣電中心、新華社江西分社、國際會(huì)展中心等跟進(jìn)，設(shè)置辦公點(diǎn)，促成商務(wù)功能的加速實(shí)現(xiàn)“控制老城區(qū)，儲(chǔ)備朝陽片區(qū)，發(fā)展城市新區(qū)控制老城區(qū)，儲(chǔ)備朝陽片區(qū)，發(fā)展城市新區(qū)” 紅谷灘新區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行，展示區(qū)域良好發(fā)展前景，為區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行，展示區(qū)域良好發(fā)展前景，為新區(qū)開發(fā)打下基礎(chǔ)，增強(qiáng)投資者和市民的信心新區(qū)開發(fā)打下基礎(chǔ)，增強(qiáng)投資者和市民的信心區(qū)域建設(shè)堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施建

20、設(shè)先行，政府投入近區(qū)域建設(shè)堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行，政府投入近10億元建億元建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，為新區(qū)開發(fā)打下良好基礎(chǔ)設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，為新區(qū)開發(fā)打下良好基礎(chǔ)區(qū)域內(nèi)建設(shè)“三橫八縱”路網(wǎng)，已建成道路36條74公里，在建14條25公里；包括亞洲最大噴泉組團(tuán)的秋水廣場建成，成為區(qū)域標(biāo)志，并為居民建立休閑、交流平臺(tái)；配電站、污水處理廠等一批基礎(chǔ)設(shè)施相繼完成建設(shè)。紅谷灘新區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，伴隨各項(xiàng)生活配套建設(shè)，滿足區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，伴隨各項(xiàng)生活配套建設(shè)，滿足區(qū)域生活需求，提高入住率，保證人口聚集區(qū)域生活需求，提高入住率，保證人口聚集區(qū)域房地產(chǎn)快速開發(fā)的同時(shí)，各種生活配套

21、設(shè)施不斷完區(qū)域房地產(chǎn)快速開發(fā)的同時(shí)，各種生活配套設(shè)施不斷完善，滿足生活需求，保證人口聚集善，滿足生活需求，保證人口聚集贛江公園、臥龍崗公園加緊建設(shè)，2007年開放；萬家燈火、紅成大廈連鎖店等超市相繼開業(yè)；南昌五中、南師附小等教育機(jī)構(gòu)建成招生；江醫(yī)二附院、市第一醫(yī)院相繼完工，2007年投入使用；銀行、郵政等各種生活配套設(shè)施完備。紅谷灘新區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17隨著市政、生活配套設(shè)施成熟，新區(qū)逐漸進(jìn)入快速發(fā)展期，土地逐漸放隨著市政、生活配套設(shè)施成熟，新區(qū)逐漸進(jìn)入快速發(fā)展期，土地逐漸放量出讓，土地價(jià)值逐年提升量出讓，土地價(jià)值逐年提升u南昌市紅谷灘新區(qū)總面積50平方公里，2000年開始開發(fā)建設(shè)，經(jīng)過

22、六年時(shí)間發(fā)展，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地價(jià)格達(dá)到初期的3倍，房價(jià)達(dá)到初期2.6倍。建設(shè)階段啟動(dòng)期快速發(fā)展期年供應(yīng)土地?cái)?shù)畝3005607001080118012501500年份2000200120022003200420052006出讓比例1.88%3.50%4.38%6.75%7.38%7.81%9.38%重要舉措進(jìn)行宣傳，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)行土地優(yōu)惠政策，開發(fā)樣板樓盤，打造新區(qū)形象完善基礎(chǔ)設(shè)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決人民的購物、出行、子女入學(xué)問題，同時(shí)隨著高等院校遷入，醫(yī)院等建設(shè)成功，進(jìn)入快速發(fā)展階段40土地價(jià)格土地價(jià)格走勢(shì)（萬走勢(shì)（萬/畝畝）20002003年20032006年9012046667273南

23、昌紅谷灘紅角洲板塊20002006年土地價(jià)值增長3倍本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18及時(shí)發(fā)展教育及生活配套，提升入住率，提升及時(shí)發(fā)展教育及生活配套，提升入住率，提升區(qū)域成熟度區(qū)域成熟度u住宅物業(yè)、形象住宅物業(yè)、形象建筑啟動(dòng)建筑啟動(dòng)u政府優(yōu)惠政策，政府優(yōu)惠政策，提升區(qū)域人氣提升區(qū)域人氣u區(qū)域配套投入，區(qū)域配套投入，功能定位清晰功能定位清晰2003-2004年2005-2006年2007年p政府正視區(qū)域人氣不足問題，推行“強(qiáng)力推進(jìn)社區(qū)生活配套行動(dòng)計(jì)劃”p舉辦多項(xiàng)活動(dòng)提升區(qū)域知名度，引導(dǎo)市民認(rèn)可區(qū)域發(fā)展p多項(xiàng)優(yōu)惠政策吸引市民入駐p大力招商引資，規(guī)劃相關(guān)配套p大肆投入教育、醫(yī)療、商業(yè)、綠化等市政配套p交通體系

24、大力改善，加強(qiáng)新舊兩區(qū)聯(lián)系p區(qū)域局部居住氛圍成熟p建立金融街，吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)入駐u政府選址規(guī)劃、政府選址規(guī)劃、基礎(chǔ)建設(shè)基礎(chǔ)建設(shè)2000-2002年p確定一江兩岸城市發(fā)展規(guī)劃p00年確立新區(qū)建設(shè)p政府行政中心搬遷p事業(yè)單位進(jìn)入p道路等設(shè)施基本完善p開發(fā)商進(jìn)駐，大規(guī)模建設(shè)高檔住宅，住宅銷量高，但由于教育配套及生活配套的缺失，在市場叫好聲一片的背后，紅谷灘片區(qū)樓盤入住率只有20，被市民稱為“睡城”p城市形象建筑建設(shè)啟動(dòng)（政府大廈、摩天輪）l確定發(fā)展定位確定發(fā)展定位l市政府搬遷拉動(dòng)市政府搬遷拉動(dòng)l事業(yè)單位進(jìn)入事業(yè)單位進(jìn)入l基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面展開展開l高檔住宅建設(shè)展開，高檔住宅建設(shè)展開，但由

25、于配套缺失，入但由于配套缺失，入住率低住率低l市政公建配套樹立市政公建配套樹立新區(qū)形象新區(qū)形象l完善各類配套，吸完善各類配套，吸聚市民入住聚市民入住l生活配套持續(xù)完善生活配套持續(xù)完善l商業(yè)開發(fā)全面展開商業(yè)開發(fā)全面展開本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19紅谷灘新區(qū)成功發(fā)展因素總結(jié)紅谷灘新區(qū)成功發(fā)展因素總結(jié)u聚焦城市發(fā)展重心聚焦城市發(fā)展重心u市政府搬遷拉動(dòng)及大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)，增強(qiáng)投資者和市民對(duì)區(qū)域的信心市政府搬遷拉動(dòng)及大規(guī)模基礎(chǔ)建設(shè)，增強(qiáng)投資者和市民對(duì)區(qū)域的信心u政府推動(dòng)事業(yè)單位進(jìn)入，促成商務(wù)功能的實(shí)現(xiàn)政府推動(dòng)事業(yè)單位進(jìn)入，促成商務(wù)功能的實(shí)現(xiàn)u以標(biāo)志性市政建筑的建設(shè)起勢(shì)，樹立區(qū)域形象以標(biāo)志性市政建筑的建設(shè)起勢(shì)，

26、樹立區(qū)域形象u高檔住宅建設(shè)先期強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)樹立區(qū)域形象，增強(qiáng)投資者和市民對(duì)區(qū)域的信心高檔住宅建設(shè)先期強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)樹立區(qū)域形象，增強(qiáng)投資者和市民對(duì)區(qū)域的信心u為提升住宅入住率及區(qū)域成熟度，及時(shí)推出前期缺失的教育及生活配套為提升住宅入住率及區(qū)域成熟度，及時(shí)推出前期缺失的教育及生活配套行政手段拉動(dòng)行政手段拉動(dòng)功能加速實(shí)現(xiàn)功能加速實(shí)現(xiàn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20通過對(duì)上述案例和其他類似案例的研究，我們總結(jié)出國內(nèi)通過對(duì)上述案例和其他類似案例的研究，我們總結(jié)出國內(nèi)二三線城市新中心區(qū)短時(shí)間、大規(guī)模開發(fā)的新區(qū)開發(fā)模式二三線城市新中心區(qū)短時(shí)間、大規(guī)模開發(fā)的新區(qū)開發(fā)模式規(guī)劃期規(guī)劃期建設(shè)期建設(shè)期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套規(guī)劃定位基礎(chǔ)設(shè)施居住項(xiàng)目中、高檔住宅市政配套教育配套政府相關(guān)部門及事業(yè)單位辦公物業(yè)中、高檔辦公市政生活配套持續(xù)完善高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域或城市級(jí)商業(yè)社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域或城市級(jí)商業(yè)高檔辦公開發(fā)時(shí)序0-2年2-3年3-7年8年后時(shí)間開發(fā)類型v政府前期造勢(shì)v住宅用地出讓v基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)v公共設(shè)施建設(shè)v政府公建建設(shè)v政府部門搬遷v高檔住宅建設(shè)v住宅和商業(yè)用地出讓v公眾對(duì)新區(qū)前景不確定v寫字樓大量開發(fā)v大型商業(yè)開發(fā)v區(qū)域基本成熟v區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢v公眾對(duì)區(qū)域確立信心v區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)