岳陽房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

1、岳陽房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告第一部分 岳陽市城市經(jīng)濟(jì)背景分析一、岳陽市城市概況。岳陽是湖南省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通次中心城市，地處中國中心長江、京廣鐵路、京珠高速在岳陽交匯，名副其實(shí)的“湖南省第二大經(jīng)濟(jì)體”是國務(wù)院批準(zhǔn)的沿江重點(diǎn)開放城市、武漢城市圈圈湖南唯一成員城市。長株潭城市群成員城市。岳陽綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全省第二，居全省地市州之首，被稱之為“湖南省第二城”，湖南首位門戶城市。二、岳陽市行政區(qū)劃?，F(xiàn)轄2個(gè)縣級(jí)市（臨湘市、汨羅市）、4個(gè)縣（岳陽縣、華容縣、湘陰縣、平江縣）、3個(gè)城市區(qū)（岳陽樓區(qū)、君山區(qū)、云溪區(qū)）和國家級(jí)岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）、南湖風(fēng)景區(qū)、屈原管理區(qū)，總面積約15020平方公里，總?cè)丝?/p>

2、約556萬，其中市區(qū)面積約824.4平方公里，城市人約100萬，經(jīng)濟(jì)總量僅次于省會(huì)長沙，居湖南省第二位,中部六省第九位。三、岳陽市宏觀經(jīng)濟(jì)狀。1、在政府規(guī)劃中，岳陽所處的“3+5城市群”將成為湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長極。在湖南省第九次黨代會(huì)上，湖南省委借鑒國內(nèi)外城市群建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)湖南的發(fā)展實(shí)際，提出加快“3+5”城市群建設(shè)，即加快以長株潭3個(gè)城市為中心，以一個(gè)半小時(shí)通勤為半徑，包括岳陽、常德、益陽、婁底、衡陽5個(gè)城市在內(nèi)的“3+5”城市群建設(shè)。以“3+5”城市群為主體形態(tài)，帶動(dòng)我省區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，加快形成以特大城市為依托、大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的新型城市體系，這是我省在發(fā)展布局上取得

3、的重要認(rèn)識(shí)成果。2、在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)化的推動(dòng)下，岳陽將加深與省內(nèi)其他城市的聯(lián)系，進(jìn)一步帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2009年10月，國家發(fā)改委日前正式批復(fù)了鐵道部和湖南省聯(lián)合申報(bào)的長株潭城市群城際軌道交通網(wǎng)規(guī)劃（2009-2020年）。規(guī)劃范圍為長沙、株洲、湘潭3市行政轄區(qū)，同時(shí)與益陽、婁底、岳陽、常德、衡陽5市的主要地區(qū)進(jìn)行銜接和協(xié)調(diào)。規(guī)劃建設(shè)7條城際軌道線, 全長1200公里，涉及到全省8市25個(gè)縣（區(qū)）。城際軌道交通將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的快速發(fā)展。城軌拉通后，將使沿線企業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢得到提升，企業(yè)得到更多對(duì)外交流信息的機(jī)會(huì)，貨物的流通也更為便捷實(shí)惠，大大降低生產(chǎn)成本，促使企業(yè)得到更大的發(fā)展。同時(shí)，城

4、軌沿線周圍地段必定升值，可以預(yù)見城際軌道必將會(huì)推動(dòng)沿線城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)格局的變化。城軌的建設(shè)還將使城市商業(yè)中心不再“單一化”，而是將隨著城軌的貫通呈現(xiàn)出“多級(jí)化”的趨勢，必將形成新的商業(yè)圈層或商業(yè)帶，進(jìn)一步完善、提升區(qū)域價(jià)值。“3+5城市群”城際輕軌線路示意圖3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，改變了經(jīng)濟(jì)增長的模式，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有可持續(xù)性。 根據(jù)岳陽市工業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃描述，“十一五”期間，岳陽將重點(diǎn)發(fā)展九大支柱產(chǎn)業(yè)石化、造紙、食品、電力、紡織、醫(yī)藥、機(jī)械、飼料、建材。岳陽“十一五”期間生產(chǎn)總值年均增長14%，五年之間，岳陽整個(gè)投資達(dá)到2400個(gè)億，“十一五”期間的投資相當(dāng)于“十五”期間投資的3.5倍

5、，“十一五”期間規(guī)模工業(yè)企業(yè)的增長很快，每年規(guī)模工業(yè)要增長增加新增100個(gè)，現(xiàn)在岳陽規(guī)模工業(yè)企業(yè)已近1400家。4、近年來，岳陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化gdp持續(xù)快速增長，宏觀經(jīng)濟(jì)增強(qiáng)的趨勢帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2008年gdp達(dá)到1140.25億元，增長14.0%；2009年gdp達(dá)到1272.15億元，增長14.0%；2010年gdp達(dá)到1491億元，增長14.1%；預(yù)計(jì)2011年岳陽gdp將超過2000億元。5、居民整體收入水平快速增長，人居可支配收入不斷增長，潛在置業(yè)能力不斷增強(qiáng)。 2010年岳陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17312元，同比增長10.4%；農(nóng)民人均純收入5988元，增長12.2

6、%。農(nóng)民收入增速超過城鎮(zhèn)居民收入增速1.8個(gè)百分點(diǎn)。自2004年以來，隨著岳陽宏觀經(jīng)濟(jì)面的快速增長，全市城鎮(zhèn)及農(nóng)村居民人均收入水平以每年超過10%的速度快速增長，居民財(cái)富不斷增加，購買能力持續(xù)提高，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。四、岳陽城市背景分析小結(jié)。1、區(qū)域位置：岳陽地處長沙、武漢兩大省會(huì)城市之間，位于“3+5城市群”內(nèi)，隨著“長株潭3+5城市群”的不斷發(fā)展壯大，將會(huì)獲得更多的發(fā)展契機(jī)。2、交通運(yùn)輸：隨著城市輕軌的建成及高速鐵路在國內(nèi)全線拉通，岳陽對(duì)外交通將更加便捷，為城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展提供必要的硬件保障，同時(shí)也為東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)居民來湘置業(yè)提供了極大的便利。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)

7、業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，帶動(dòng)城市走可持續(xù)發(fā)展道路。3、經(jīng)濟(jì)水平：gdp高速增長，居民收入水平持續(xù)增加，消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)。第二部分 岳陽房地產(chǎn)市場概述一、2010年岳陽房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧。2010年，岳陽房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短暫的冷淡期后逐步回暖，至第四季度，市場交易達(dá)到前所未有的火熱程度?？v觀全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，市場交易活躍，房價(jià)平穩(wěn)增長。市民購房剛性需求依然旺盛，對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期較為強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn)市場信心十足。（一）房地產(chǎn)投資大幅增加，資金來源充足。1、2010年，全市完成房地產(chǎn)投資70.37億元，同比增長37.1%，其中，土地購置投資5.33億元、土地開發(fā)投資1.65億元、建筑工程投資46.

8、50億元，同比分別增長108%、-59%、29%，各占總投資額的8%、2%、66%。全市完成商品住房投資58.6億元，商業(yè)營業(yè)用房投資6.21億元，其他類投資5.56億元，同比分別增長40%、3%、59%，各占總投資的83%、9%、8%。2、全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源小計(jì)72.33億元，同比增長37%，其中企業(yè)自籌、國內(nèi)貸款、預(yù)收款分別為36.08億元、7.87億元、14.86億元，同比分別增長44%、-3%、-24%，各占資金來源的50%、11%、21%。（二）房地產(chǎn)開發(fā)力度加強(qiáng)，住房開發(fā)比重增大。全市房屋施工面積801.6萬，同比增長22.9%，其中新增開工面積351.6萬，同比增長5%；

9、竣工面積192.6萬，同比增長19.8%。全市商品住房新開工面積295.9萬，占新開工總面積的84.2%，同比增長5.1%；商品住房竣工面積174萬，占竣工總面積的90.3%，同比增長34.8%。（三）新建商品房供應(yīng)增加，庫存逐步減少。 全年商品房上市109.85萬，10108套，同比分別增長28.8%、41.4%；其中商品住房上市105.35萬，9586套，同比分別增長43.5%、63.1%。至2010年12月底，中心城區(qū)可面向市場銷售的商品住房面積有74.45萬，比上年底減少18.71萬；其中商品住房可銷售面積44.34萬，可售套數(shù)3951套，分別比上年減少14.97萬，655套。（四）商

10、品商品房銷量大增，第四季度市場日趨火爆。全年商品房成交128.56萬，10954套，成交金額39.19億元，同比分別增長33.8%、38.5%、74.6%；其中商品住房成交120.32萬，10241套，成交金額34.85億元，同比分別增長32.4%、42.4%、79.6%。第四季度，福隆巴陵尚都、天邦珍珠灣、凱旋城、日東名苑、巴陵壹號(hào)等多個(gè)項(xiàng)目集中上市，商品房銷售尤為火爆，月均銷售量達(dá)16.5萬，其中商品住房月均銷售量為15.3萬。（五）商品房價(jià)格走勢平穩(wěn)，購房能力有所增強(qiáng)。全年商品房成交均價(jià)3048元/，同比上漲13.2%；其中住房成交均價(jià)2897元/，同比增長16.3%。以下為中心城區(qū)純商

11、品住房成交均價(jià)走勢圖。（六）供銷結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，市場供需基本合理。1、商品房供銷比（期間商品房上市面積：期間商品房銷售面積）為0.85:1，其中商品住房供銷比為0.88:1，商業(yè)營業(yè)用房供銷比為0.47:1。2、商品住房供需以90-144為主。上市商品住房中，90以下的占2515套，90-144的占6402套，144以上的占669套，占比分別為26%、67%和7%，普通住房（戶型面積小于144）供應(yīng)占比達(dá)到了93%。成交商品住房中，90以下的占1929套，90-144的占7052套，144以上的占1260套，占比分別為19%、69%和12%，普通商品住房成交占比88%。3、商品住房成交價(jià)格在30

12、00-4000元/之間的面積占比達(dá)41%，其次是2000-3000元/，占比29%，價(jià)格在2000元/以下的占22%，高于4000元/的占8%。以上兩圖對(duì)照可以看出，我市房價(jià)經(jīng)過一年的上漲，逐步邁上了一個(gè)新的臺(tái)階。市民對(duì)房價(jià)上漲的接受程度提高，對(duì)房價(jià)的承受能力增強(qiáng)。4、2010年高層與多層住房供應(yīng)面積比為3.6:1，銷售面積之比為2.8:1，高層住宅在商品住房市場中逐漸成為主角。由于土地的不斷開發(fā)，市區(qū)可利用的土地資源逐漸減少，高層住宅比重的增加，有效提高了土地的利用效率。估計(jì)在今后的住宅項(xiàng)目中，高層住宅的比重會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。（七）二手房市場相對(duì)較為冷清，成交量與去年持平。二手房成交62.19萬

13、，成交金額7.2億元，同比分別為-2%、14%。二手住房成交50.81萬，4782套，成交金額5.43億元，同比分別為1%、-8%、27%。（八）岳陽房地產(chǎn)市場分析小結(jié)。 從我們對(duì)岳陽市2010年房地產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)狀及房地產(chǎn)個(gè)案的調(diào)查分析中，2010年岳陽市場地產(chǎn)市場具備以下特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)投資大幅增長。其中商品住房投資占總投資的83%，房地產(chǎn)開發(fā)力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源充裕，同比上漲37%，但由于銀行信貸政策收緊，預(yù)收款和國內(nèi)貸款的比重都有所下降，企業(yè)自籌比重增加，占資金來源的50%。2、新建商品房供應(yīng)大幅增加。其中住房上市面積自2006年以來，首次超過百萬平方米。新建商品房中住房供應(yīng)

14、比重加大，非住宅開發(fā)減少，住房供應(yīng)面積占新建商品房總面積的96%。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域全方位發(fā)展，城東王家河一帶繼續(xù)活躍，火車東站、湖濱、沿湖路等區(qū)域也開始啟動(dòng)。3、樓市前景看好，商品房需求旺盛，市民購房熱情高漲，商品房銷售同比大幅上漲，銷量創(chuàng)歷史新高。商品房銷售以住房為主，住房銷量占總銷量的93.6%。第四季度樓市交易火爆，商品住房庫存得到良好的消化，至12月末，商品住房庫存量為2010年最低值。商品房中的非住房部分，銷量不大，庫存基本穩(wěn)定。4、房地產(chǎn)市場運(yùn)行穩(wěn)定，樓盤品質(zhì)不斷提高，市民對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期逐漸增強(qiáng)。商品住房價(jià)格逐步上漲，打破了我市商品房價(jià)格一直以來處于低位運(yùn)行的狀態(tài)。商品住房價(jià)格漲幅略

15、大于商業(yè)營業(yè)用房。5、中央有關(guān)增加普通住房供應(yīng)的宏觀調(diào)控政策已初見成效。2010年，新上市住房的平均單套建筑面積有所減小，由2009年的125，減小到110。所銷售的商品住房，其平均單套建筑面積由2009年的126減少到117。普通住房供銷占比分別達(dá)到了93%和88%，在房地產(chǎn)市場中占絕對(duì)優(yōu)勢。6、相比新建商品房市場的火熱景象，二手房市場顯得有些冷清。二手房成交量略低于2009年，且單月成交量波動(dòng)較大，其中住房成交占總成交量的81.47%。受新建商品房價(jià)格上漲的影響，二手房價(jià)格也有較大幅度上漲，同等質(zhì)量的二手房與新建商品房的價(jià)格相差不大。總的來說，2010年是岳陽房地產(chǎn)市場整體體現(xiàn)出“量價(jià)齊升

16、”的良好局面，這也說明市場需求相當(dāng)旺盛。也正因此，岳陽進(jìn)入了2010年中國房價(jià)增長最快的城市前三甲。岳陽房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展必將刺激更多的投資或投機(jī)性需求進(jìn)入，但2011年國家對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控的決心已經(jīng)充分表露，岳陽房地產(chǎn)快速發(fā)展的勢頭遇上政府嚴(yán)厲的調(diào)控手段，這股勢頭還能保持多久？因此，2011年對(duì)岳陽房地產(chǎn)市場來說是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的一年。二、2011年上半年岳陽房地產(chǎn)市場發(fā)展展望。 2010年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，市場交易活躍，房價(jià)平穩(wěn)增長;市民購房剛性需求依然旺盛，對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期較為強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn)市場信心較足。然而，國家抑制房價(jià)過快上漲的決心堅(jiān)定，2011年1月26日，國家

17、出臺(tái)更為嚴(yán)厲的“新國八條”，我市房地產(chǎn)市場走向?qū)⑷绾?我們預(yù)測樓市將呈現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。隨著我市城市化進(jìn)程的加快，湖濱洞庭湖國際公館、沿湖路奧林匹克花園、火車東站煙草物流園、楓橋湖路楓橋湖小區(qū)、十五中的春暉花園等大型項(xiàng)目的啟動(dòng)，將帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，預(yù)計(jì)我市2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)增長。2、商品房供應(yīng)增加，高品質(zhì)項(xiàng)目比重加大。我市房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展階段，且剛性需求旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)商信心十足，預(yù)計(jì)2011年，商品房供應(yīng)將繼續(xù)增加。由于人們對(duì)生活品質(zhì)的要求提高，集住宅、商業(yè)、休閑娛樂為一體、配套設(shè)施完善、小區(qū)環(huán)境優(yōu)越、物業(yè)管理規(guī)范、有著濃厚的居家氛圍的

18、高品質(zhì)項(xiàng)目將倍受青睞，高品質(zhì)項(xiàng)目比重有望加大。3、商品房市場將有所降溫，商品房價(jià)格漲幅放緩。2011年1月26日，國家出臺(tái)的“新國八條”將嚴(yán)厲打擊樓市泡沫，加之滬渝房產(chǎn)稅開征的影響，投機(jī)投資需求和部分改善型需求將被抑制，這很有可能使房地產(chǎn)有所降溫。我市購房需求仍以剛性需求為主，樓市新政對(duì)剛性需求并無影響，房價(jià)仍有上漲趨勢，但長期而言，漲幅將放緩。4、戶型結(jié)構(gòu)重心繼續(xù)向中等戶型偏移。隨著房價(jià)的進(jìn)一步上漲，購房者越來越青睞于中等戶型(90-144m2)的房屋，2010年，我市新建商品住宅中等戶型占67%，銷售中等戶型占69%，預(yù)計(jì)2011年，中等戶型商品住宅比例將進(jìn)一步增加。5、二手房市場短期將趨

19、冷，有望回歸正常水平。 “新國八條”的出臺(tái)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法的實(shí)施，對(duì)二手房市場的沖擊較大。購房不足五年轉(zhuǎn)手全額征營業(yè)稅，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)全面規(guī)范，加之我市即將啟用二手房交易價(jià)格評(píng)稅系統(tǒng)，導(dǎo)致二手房買賣成本增加，部分人將會(huì)延緩出手;且一旦“限購令”落地，二手房持有者再購房將面臨困難，買賣雙方不得不對(duì)市場進(jìn)行觀望而導(dǎo)致二手房供應(yīng)減少，二手房市場短期內(nèi)將趨冷，成交價(jià)格將回歸正常水平。6、商業(yè)地產(chǎn)有望回暖。2010年，商業(yè)營業(yè)用房供銷比為0.47:1，新上市商業(yè)營業(yè)用房偏少。雖然樓市調(diào)控政策頻出，但主要是針對(duì)住房市場，商業(yè)地產(chǎn)則成為各項(xiàng)新政下的漏網(wǎng)之魚，也將成為了吸引投資的避風(fēng)港。面對(duì)著接踵而至的新

20、政，投資者可能會(huì)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)回暖。第三部分 岳陽房地產(chǎn)市場銷售個(gè)案分析 本次市場調(diào)查，設(shè)計(jì)了岳陽市內(nèi)各主要在售樓盤，下面我們將根據(jù)這些樓盤所在的區(qū)域?qū)⒃狸柺袇^(qū)分為若干版塊，以版塊為單位對(duì)這些樓盤進(jìn)行介紹分析。一、城東新區(qū)版塊（含珍珠山版塊）岳陽城市的新中心區(qū)域分析：城東新區(qū)版塊是岳陽城市中心東移的承載體，區(qū)域內(nèi)有珍珠山公園及在建的王家河風(fēng)光帶，自然環(huán)境優(yōu)美；岳陽大道及巴陵大道兩條交通主干橫貫岳陽市區(qū)，107國道、京珠高速、武廣高速連通各省市，交通便利；市人大、市政協(xié)、市房產(chǎn)局等黨政機(jī)關(guān)陸續(xù)遷移至此，使其逐漸成為岳陽新的政治中心；區(qū)域內(nèi)有岳陽市一醫(yī)院、岳陽市二醫(yī)院、第十五中學(xué)、弘毅中學(xué)

21、、北港小學(xué)、東城小學(xué)等市政配套，未來隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施及市政配套的不斷完善，居民生活將更加便利，版塊升值潛力巨大。熱門樓盤： 濱水新境界、凱旋城、香緹半島、金石花園、港岳豪庭、東郡首府、日東名苑、湘滬湘城、湘岳蘭庭等、巴陵壹號(hào)等。個(gè)案分析：案 名：巴陵壹號(hào)1期地理位置：岳陽市巴陵東路華日汽車城院內(nèi)。開 發(fā) 商：財(cái)信華日置業(yè)有限公司占 地：18畝總 建：約8萬建筑類型：高層面積配比：套型面積套數(shù)比例備注一房一廳46.348.3208戶33.3%高層三房兩廳118.6208戶33.3%高層三房兩廳129.5104戶16.7%高層三房兩廳139.6104戶16.7%高層成交均價(jià)：3421元/近期均價(jià)：

22、3707元/單價(jià)范圍：30083939元/可售套數(shù)：312戶已售套數(shù)：265戶銷 售 率：85%物 業(yè) 費(fèi)：/客源客層：1、長煉、岳化職工（占總購房人數(shù)比例近30%）；2、項(xiàng)目周邊居民及私營業(yè)主（華日汽車城）；3、華容籍在岳陽經(jīng)商客戶；4、岳陽籍在外經(jīng)商、務(wù)工回鄉(xiāng)置業(yè)客戶；5、湘陰、汨羅等地客戶（經(jīng)巴陵大道返鄉(xiāng)路過項(xiàng)目）；6、開發(fā)商關(guān)系客戶。開盤時(shí)間：2010.11.28項(xiàng)目簡析：優(yōu)勢：1、項(xiàng)目緊鄰巴陵大道，交通便利；2、項(xiàng)目位于東城區(qū)，臨近市中心，地段好，升值潛力大；3、主力戶型面積緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，性價(jià)比高；4、開盤時(shí)機(jī)較好（2010年底市場需求旺盛，市場存量少，項(xiàng)目抓住有利時(shí)機(jī)，開盤上市，

23、對(duì)銷售起到很大的推動(dòng)作用）。劣勢：1、項(xiàng)目緊鄰交通干道，人車流量大，空氣及噪音污染大，不利于居家；2、項(xiàng)目體量小，缺乏小區(qū)環(huán)境，內(nèi)部綠化、康樂配套差，整體品質(zhì)不高；3、項(xiàng)目戶型產(chǎn)品比較單一（只有一房和三房戶型），不利于滿足客戶的差異化需求。4、項(xiàng)目層高較低（2.85m），給業(yè)主今后的使用帶來一定不便；5、項(xiàng)目周邊500米內(nèi)缺乏超市、學(xué)校、銀行等生活配套。小結(jié)：1、操盤：1）開發(fā)商聘請比較專業(yè)的營銷代理公司操盤，為項(xiàng)目的成功銷售打下良好基礎(chǔ)；2）項(xiàng)目一期有312套房源，在開盤前，共辦理800張vip卡，積累了大量的意向客戶，為項(xiàng)目的開盤熱銷做好準(zhǔn)備工作；3）項(xiàng)目定價(jià)適中（起價(jià)3008元/），銷售

24、價(jià)格與市場總體價(jià)格水平相差不大，容易被市場接受。2、產(chǎn)品1）項(xiàng)目一房及三房主力戶型戶型緊湊，面積較小，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；2）戶型配比比較科學(xué)，針對(duì)項(xiàng)目所在地段以自住型需求為主的特點(diǎn)，將項(xiàng)目近7城戶型設(shè)計(jì)為三房戶型（自住型），剩余3成戶型為一房戶型（投資兼自住）；3）戶型設(shè)計(jì)較好，功能房布局及面積比例較為合理，每種戶型都配備入戶花園，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。3、地段1）項(xiàng)目緊鄰巴陵大道，去往市中心及城外都非常方便；2）項(xiàng)目位于東城區(qū)，靠近市區(qū)中心，具有較大的升值潛力。4、時(shí)機(jī)項(xiàng)目于2010年底上市銷售，當(dāng)時(shí)市場需求旺盛，市場存量少，同期同地段無其他競爭項(xiàng)目開盤銷售。項(xiàng)目在此時(shí)開盤，既避免了與競爭對(duì)手的碰撞，又抓住了市

25、場大量的需求。綜上所述，巴陵壹號(hào)1期在開盤前期做好充分準(zhǔn)備，積累大量有效客戶，發(fā)揮項(xiàng)目“性價(jià)比”和“地段升值潛力”的優(yōu)勢，抓住有利時(shí)機(jī)上市，最終取得了銷售的成功。案 名：湘岳蘭庭1期地理位置：巴陵中路琵琶王立交橋西北角。開 發(fā) 商：岳陽東輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占 地：20435總 建：59445.83住宅部分建筑類型：高層面積配比：套型面積套數(shù)比例備注一房一廳42.2464.78152戶32%高層兩房兩廳76.0695.29153戶32%高層三房兩廳102.25120.37119戶25%高層四房兩廳104.41134.6051戶11%高層成交均價(jià)：3473元/近期均價(jià)：3703元/單價(jià)范圍：30

26、983858元/可售套數(shù)：475戶已售套數(shù)：300戶銷 售 率：63%物 業(yè) 費(fèi)：/客源客層：1、岳陽籍在外經(jīng)商、務(wù)工回鄉(xiāng)置業(yè)客戶；2、長煉、岳化職工；3、岳陽市各大市場私營業(yè)主（以泰和大市場為主）；4、項(xiàng)目周邊原住居民。開盤時(shí)間：2010.7.28商業(yè)部分目前項(xiàng)目商業(yè)僅推出3套房源，面積在70400之間，層高3m，銷售單價(jià)1300023000元/，成交均價(jià)18000元/項(xiàng)目簡析：優(yōu)勢：1、項(xiàng)目體量較大，內(nèi)部景觀綠化、康樂設(shè)施等配套規(guī)劃較好；2、項(xiàng)目兩房至四房戶型緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，設(shè)計(jì)比較合理；3、2011年春季前后，市場需求旺盛，存量較少，項(xiàng)目利用外地客戶返鄉(xiāng)過年的機(jī)會(huì)，銷售了大量存量房源；4

27、、項(xiàng)目位于新老城區(qū)的交匯處，有一定的升值潛力。劣勢：1、項(xiàng)目位于琵琶王立交橋旁，車流量大，空氣及噪音污染大，不利于居家；2、出行道路（琵琶王路）為封閉式單行線，交通不便；3、項(xiàng)目周邊500米內(nèi)缺乏超市、醫(yī)院、學(xué)校、銀行等生活配套；4、一房戶型數(shù)量過多，戶型面積較大，銷售抗性大；5、戶型設(shè)計(jì)較差，戶型不規(guī)則，功能布局不合理；6、項(xiàng)目所在地塊原為墳場，又靠近立交橋，從風(fēng)水學(xué)角度講，不適合居家，而項(xiàng)目在運(yùn)作過程中又沒有采取有效的化解方法；7、定價(jià)較高，性價(jià)比差。小結(jié)：1、操盤：1）項(xiàng)目1期第一次開盤1#、2#共339套房源，但項(xiàng)目開盤前蓄客時(shí)間只有一個(gè)月左右，共辦理了約130張vip卡，客戶貯備不足

28、，無法支撐銷售；2）定價(jià)不合理。項(xiàng)目2010年7月開盤，起價(jià)3098元，與同期市中心的樓盤（天力大廈）價(jià)格基本相同，定價(jià)過高，無法體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢。3）項(xiàng)目所在位置原為墳場，很多客戶對(duì)此比較忌諱，但操盤方并沒有對(duì)此采取有效的化解方法。4）項(xiàng)目于2011年2月一次性漲價(jià)400元/，挫傷了很多潛在購房客戶的積極性。2、產(chǎn)品1）戶型不規(guī)則，功能房布局不合理，實(shí)用性差（部分戶型客戶為暗訪）；2）戶型配比不合理，一房戶型過多，戶型面積偏大。3、地段1）靠近琵琶王立交橋，空氣及噪音污染大，不適合居家；2）項(xiàng)目出行道路為封閉式單行線，交通不便；3）項(xiàng)目所在原為墳場，從風(fēng)水學(xué)角度講，不適合居家。4、拆遷 項(xiàng)目

29、二期拆遷工作遲遲得不到落實(shí)，不論對(duì)一期業(yè)主還是對(duì)開發(fā)商，影響都很大。綜上所述，湘岳蘭庭1期在產(chǎn)品、地段、二期拆遷等方面存在硬傷，而操盤方并沒有對(duì)此采取有效手段進(jìn)行規(guī)避，同時(shí)在項(xiàng)目運(yùn)作過程中出現(xiàn)較多失誤（開盤前蓄客不足、定價(jià)過高、一次性漲價(jià)過多），導(dǎo)致項(xiàng)目銷售非常困難。比較幸運(yùn)的是，2011年春節(jié)前后，市場需求旺盛，而當(dāng)時(shí)市場上各大在售項(xiàng)目都處于尾房銷售期，基本無房可買，而湘岳蘭庭卻有大量的可售房源，由于抓住這一有利時(shí)機(jī)，湘岳蘭庭向外地返鄉(xiāng)客戶銷售了一大批房源，才達(dá)到目前63%的銷售率，但總的來說，近9個(gè)月的時(shí)間銷售300套住宅，銷售進(jìn)度還是很慢的。案 名：湘滬湘城地理位置：巴陵東路與北港路交匯

30、處西南角。開 發(fā) 商：岳陽湘滬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占 地：9畝總 建：約50000建筑類型：高層面積配比：套型面積套數(shù)比例備注三房兩廳131.76163.41186戶66.7%高層四房兩廳177.30177.8462戶22.2%高層五房兩廳230.5531戶11.1%高層成交均價(jià)：2880元/近期均價(jià)：2880元/單價(jià)范圍：30983858元/可售套數(shù)：279戶已售套數(shù)：123戶銷 售 率：44 %物 業(yè) 費(fèi)：/客源客層：1、長煉、岳化客戶；2、岳陽市公務(wù)員（市政府、工商局、稅務(wù)局、公安局等）；3、外地來岳經(jīng)商高收入人群；4、本地高收入私營業(yè)主。開盤時(shí)間：2009.09項(xiàng)目簡析：優(yōu)勢：1、項(xiàng)目緊

31、鄰交通主干，交通便利；2、項(xiàng)目為電梯高層住宅，視野開闊，觀景性較好；3、項(xiàng)目地處東城區(qū)版塊，升值潛力較大；4、項(xiàng)目大戶型在目前市場上具有一定的稀缺性。劣勢：1、項(xiàng)目緊鄰交通主干，車流量巨大，空氣及噪音污染大，不適宜居家；2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)差，功能房布局不合理，浪費(fèi)面積多；3、戶型面積過大，導(dǎo)致總價(jià)過高，銷售抗性大；4、項(xiàng)目為單體建筑，缺乏小區(qū)環(huán)境，基本無綠化，產(chǎn)品品質(zhì)不高；5、項(xiàng)目周邊500米內(nèi)缺乏超市、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等生活配套；6、開發(fā)商缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)， 沒有專業(yè)的營銷代理公司操盤。小結(jié)：1、操盤：1）開發(fā)商缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，又沒有聘請專業(yè)營銷代理公司操盤，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作失誤較多；2）項(xiàng)目2

32、009年下半年推出時(shí)，將20層以上總價(jià)較高的產(chǎn)品銷控，率先銷售低樓層住宅，導(dǎo)致后期銷售難度較大，銷控錯(cuò)誤；3）開發(fā)商不重視項(xiàng)目推廣，前期推廣主要利用人際關(guān)系而不是廣告手段，導(dǎo)致意向客戶稀少，成交率低；4）售樓部裝修簡陋，無法體現(xiàn)項(xiàng)目高端品質(zhì)，案場管理混亂，衛(wèi)生狀況差，銷售人員無工裝，置業(yè)素養(yǎng)地下，不利于項(xiàng)目銷售；2、產(chǎn)品1）項(xiàng)目在產(chǎn)品定位上出現(xiàn)重大偏差，戶型面積過大，市場需求稀少，造成項(xiàng)目嚴(yán)重硬傷；2）產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，功能房布局差，浪費(fèi)面積大，實(shí)用性差；3）項(xiàng)目為單體建筑，配套差，綠化率低，產(chǎn)品品質(zhì)不高。3、地段 項(xiàng)目位于巴陵大道及北港路交匯處，車流量巨大，空氣及噪音污染大，并不適合居家，尤其

33、不適合高端客戶購買。4、定價(jià)定價(jià)混亂，這也是由于開發(fā)商缺乏房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)造成的。2009年下半年，開發(fā)商為部分關(guān)系客戶提供內(nèi)部認(rèn)購機(jī)會(huì)，定價(jià)2350元/，結(jié)果大部分關(guān)系戶不是真心購買，而是以投機(jī)炒房為目的，導(dǎo)致開發(fā)商無法及時(shí)回籠資金，損失較大。2010年1月1日，開發(fā)商又恢復(fù)市場價(jià)，起價(jià)2880元/，與之前2350元/的銷售單價(jià)差距過大，挫傷了很多潛在購房客戶的積極性，損失了一批客戶。而且項(xiàng)目戶型面積偏大，市場定價(jià)較高，導(dǎo)致總價(jià)過高，銷售抗性巨大。2010年10月1日項(xiàng)目舉行開盤儀式，盡管推出20套8折優(yōu)惠的房源，但開盤期間的成交率仍舊為“零成交”。2011年4月，項(xiàng)目重組銷售團(tuán)隊(duì)，并將原市場

34、價(jià)格下調(diào)200300元/，這又挫傷了已購房客戶的積極性，同時(shí)也加重了意向客戶的觀望心理?？偟膩碇v，湘滬湘城的項(xiàng)目運(yùn)作是失敗的，最關(guān)鍵的問題就是開發(fā)商缺乏房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，又缺乏專業(yè)營銷代理公司的介入，導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品定位嚴(yán)重失誤，造成項(xiàng)目最大硬傷戶型面積過大，總價(jià)過高，銷售抗性巨大。同時(shí)，開發(fā)商又在房源銷控、項(xiàng)目推廣、產(chǎn)品定價(jià)、案場管理等重要環(huán)節(jié)犯下嚴(yán)重錯(cuò)誤，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售異常困難，從2009年9月至2011年4月，20個(gè)月僅銷售123套房源，足以說明問題。案 名：日東名苑a區(qū)地理位置：巴陵東路與白石嶺路交匯處。開 發(fā) 商：岳陽日東置業(yè)發(fā)展有限公司占 地：7130.82總 建：26804a區(qū)住宅建

35、筑類型：高層（17f、18f）面積配比：套型面積套數(shù)比例備注三房兩廳97.79117.33150戶93%高層四房兩廳143.7312戶7%高層成交均價(jià)：3234元/近期均價(jià)：3255元/單價(jià)范圍：30683678元/可售套數(shù)：162戶已售套數(shù)：84戶銷 售 率：52%物 業(yè) 費(fèi)：1.1元1.2/元/開盤時(shí)間：2010.11客源客層：1、長煉、岳化職工；2、岳陽籍在外務(wù)工經(jīng)商返鄉(xiāng)置業(yè)客戶；3、項(xiàng)目周邊原住居民及私營業(yè)主。a區(qū)商業(yè)樓層房號(hào)面積銷售單價(jià)銷售狀態(tài)1f109915.35/未售2f2091050.35/未售3f3091050.35/未售4f4091050.35/未售商業(yè)面積：4066層 高

36、：1f5.2m、2f5.2m、3f4.8m、4f4.8m成交均價(jià)：/單價(jià)范圍：/可售套數(shù)：4個(gè)已售套數(shù)：/銷 售 率：/客源客層：1、長煉、岳化管理層及部分收入較高的職工；2、項(xiàng)目周邊私營業(yè)主。日東名苑b區(qū)地理位置：巴陵東路與白石嶺路交匯處。開 發(fā) 商：岳陽金太陽置業(yè)有限公司占 地：3838.58總 建：17535.83b區(qū)住宅建筑類型：高層（21f）面積配比：套型面積套數(shù)比例備注一房一廳58.4719戶14%高層兩房兩廳74.2997.9859戶43%高層三房兩廳126.5040戶29%高層四房兩廳143.7319戶14%高層成交均價(jià)：3277元/近期均價(jià)：3399元/單價(jià)范圍：293837

37、88元/可售套數(shù)：137戶已售套數(shù)：99戶銷 售 率：72.3%物 業(yè) 費(fèi)：1.1元1.2/元/開盤時(shí)間：2010.12客源客層：1、長煉、岳化職工；2、岳陽籍在外務(wù)工經(jīng)商返鄉(xiāng)置業(yè)客戶；3、項(xiàng)目周邊原住居民及私營業(yè)主。b區(qū)商業(yè)樓層房號(hào)面積銷售單價(jià)銷售狀態(tài)1f101226.484600元/未售1f10286.435200元/已售1f10386.435200元/已售1f104111.684800元/已售1f10579.235500元/已售2f206679.623500元/未售商業(yè)面積：1269.86層 高：1f4m、2f4m成交均價(jià)：4008元/單價(jià)范圍：35005500元/可售套數(shù)：6個(gè)已售套數(shù)

38、：4個(gè)銷 售 率：66.7%客源客層：1、長煉、岳化管理層及部分收入較高的職工；2、項(xiàng)目周邊私營業(yè)主。項(xiàng)目簡析：優(yōu)勢：1、項(xiàng)目緊鄰巴陵大道，靠近107國道及武廣高速客運(yùn)站，交通便利；2、項(xiàng)目位于岳陽是東城區(qū)板塊，具有一定的升值潛力；3、項(xiàng)目主力三房戶型緊湊，總價(jià)較低。劣勢：1、項(xiàng)目偏離市區(qū)中心，周邊缺乏必要的生活配套，給業(yè)主生活帶來不便；2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)較差，功能房布局及面積比例不合理，實(shí)用性差；3、營銷代理公司缺乏操盤經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目包裝及推廣不到位，售樓部衛(wèi)生差，銷售人員置業(yè)素養(yǎng)低。4、項(xiàng)目體量小，內(nèi)部景觀綠化、康樂配套差，整體品質(zhì)不高；5、開發(fā)商實(shí)力小，開發(fā)公司股東較多，內(nèi)部管理混亂，給項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)

39、作帶來諸多不利影響。小結(jié)： 1、產(chǎn)品1）1期戶型種類較少，只有三房及四房產(chǎn)品，無法滿足客戶的差異化需求；2）戶型設(shè)計(jì)差，功能房布局及面積比例不合理，浪費(fèi)面積，實(shí)用性差，產(chǎn)品硬傷明顯。2、地段1）項(xiàng)目隨位于東城區(qū)，具備一定升值潛力，但偏離城市中心，目前周邊缺乏必要的生活配套，給業(yè)主生活帶來很大不便；2）項(xiàng)目臨近道道全油脂廠，空氣污染比較嚴(yán)重。3、操盤1）營銷代理公司剛剛成立，缺乏專業(yè)的策劃及銷售人員，公司實(shí)力弱，操盤經(jīng)驗(yàn)匱乏。2）在項(xiàng)目的包裝推廣、案場管理、人員培訓(xùn)等方面都不夠?qū)I(yè)，無法樹立項(xiàng)目形象，打造產(chǎn)品賣點(diǎn)。4、開發(fā)商開發(fā)商實(shí)力弱，內(nèi)部股東多，開發(fā)公司內(nèi)部管理混亂，政出多門，無法達(dá)成共識(shí)，

40、給項(xiàng)目的整體運(yùn)作帶來很大困難。 綜上所述，日東名苑因?yàn)殚_發(fā)商實(shí)力弱小，產(chǎn)品硬傷明顯，加之營銷代理公司操盤不專業(yè)，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢。案 名：港岳豪庭地理位置：岳陽市巴陵東路，水果市場旁。開 發(fā) 商：富華房產(chǎn)占 地：14250總 建：5萬1期（3#、4#棟）建筑類型：小高層、高層（15f、18f）面積配比：套型面積套數(shù)比例備注三房兩廳130.55137.38107戶86%小高層、高層四房兩廳154.9017戶14%小高層、高層成交均價(jià)：3100元/近期均價(jià)：3497元/單價(jià)范圍：26503550元/可售套數(shù)：124戶已售套數(shù)：101戶銷 售 率：81.5%物 業(yè) 費(fèi)：1.2元/開盤時(shí)間：200

41、9.10.092期（1#、2#棟）建筑類型：高層（18f）面積配比：套型面積套數(shù)比例備注兩房兩廳66.6981.66144戶50.6%高層三房兩廳133.19140.41123戶43.3%高層四房兩廳154.9017戶6.1%高層成交均價(jià)：3148元/近期均價(jià)：3497元/單價(jià)范圍：28884258元/可售套數(shù)：284戶已售套數(shù)：184戶銷 售 率：64%物 業(yè) 費(fèi)：1.2/元/開盤時(shí)間：2010.05.29客源客層：1、長煉、岳化職工；2、岳陽籍在外務(wù)工經(jīng)商回鄉(xiāng)置業(yè)客戶；3、岳陽周邊縣鄉(xiāng)客戶（華容、臨湘）。項(xiàng)目簡析：優(yōu)勢：1、項(xiàng)目緊鄰巴陵大道，靠近武廣高速客運(yùn)站及107國道，交通便利；2、項(xiàng)

42、目內(nèi)部棟間距較大（55m、36m），綠化配套較好；3、項(xiàng)目位于東城板塊，具有一定升值潛力；4、項(xiàng)目2#、3#棟為板式結(jié)構(gòu)電梯房，產(chǎn)品通透性好。劣勢：1、項(xiàng)目緊鄰巴陵大道，車流量大，空氣及噪音污染大；2、項(xiàng)目位于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，臨近景泰生物制藥廠，空氣污染大；3、項(xiàng)目周邊500米內(nèi)缺乏大型超市、餐飲、學(xué)校等必要的生活配套；4、產(chǎn)品設(shè)計(jì)差，戶型不規(guī)則，大部分戶型進(jìn)深長，面寬小，室內(nèi)光照不夠充分；5、項(xiàng)目采用自銷方式，產(chǎn)品推廣力度不夠，產(chǎn)品價(jià)格策略有一定偏差。小結(jié)： 1、產(chǎn)品1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)較差，長寬比不合理，戶型不規(guī)則，實(shí)用性差；2）2期產(chǎn)品戶型比例不合理，兩房產(chǎn)品占五成，不能有效滿足自住型客戶需求；3）

43、66兩房產(chǎn)品面積小，客廳為暗房，通透性差，產(chǎn)品不實(shí)用。2、地段1）項(xiàng)目臨近巴陵大道，空氣及噪音污染大；2）項(xiàng)目位于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，空氣污染大；3）項(xiàng)目周邊缺乏必要的生活配套。3、操盤1）開發(fā)商自銷，缺乏專業(yè)營銷代理公司的專業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)；2）產(chǎn)品缺乏有效的推廣方式；3）價(jià)格策略出現(xiàn)偏差，2期產(chǎn)品定價(jià)較高，胡亂漲價(jià)，容易挫傷購房客戶積極性，產(chǎn)品價(jià)格抗性較大。 綜上所述，港岳豪庭在產(chǎn)品品質(zhì)及地段上存在硬傷，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作上缺乏專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，定價(jià)混亂，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售難度較大。案 名：濱水新境界3期地理位置：岳陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)白石嶺南路開 發(fā) 商：岳陽市裕達(dá)置業(yè)有限公司占 地：150畝總 建：20萬3期（17#、18

44、#、20#棟）建筑類型：小高層、高層（11f、16f）面積配比：套型面積套數(shù)比例備注一房一廳5532戶9%小高層、高層兩房兩廳8297戶27%小高層、高層三房兩廳103126130戶37%小高層、高層四房兩廳14315696戶27%小高層、高層成交均價(jià)：/近期均價(jià)：/單價(jià)范圍：/可售套數(shù)：3期355戶已售套數(shù)：/銷 售 率：/物 業(yè) 費(fèi)：1.3元/開盤時(shí)間：2011.05客源客層：1、長煉、岳化職工；2、岳陽籍在外務(wù)工經(jīng)商回鄉(xiāng)置業(yè)客戶；3、岳陽周邊縣鄉(xiāng)客戶（華容、臨湘）。項(xiàng)目簡析：優(yōu)勢：1、項(xiàng)目景觀規(guī)劃及康樂配套完善（大型社區(qū)廣場，西班牙風(fēng)格建筑，大門噴泉設(shè)計(jì)，籃珠場，兒童游樂場，老人活動(dòng)場所

45、）。2、戶型全明設(shè)計(jì)，南北通透，臺(tái)階精細(xì)按人體工程學(xué)來設(shè)計(jì)，是岳陽首家雨水管污水管分離住區(qū)地下，動(dòng)靜，干濕區(qū)隔開來，入戶防盜門，中空玻璃鋁金窗，有線電視，寬帶，天然氣預(yù)裝到戶，電梯otis，降低噪音。3、佳友物業(yè)，紅外防越系統(tǒng)，24小時(shí)紅外電子監(jiān)控，智能車庫，智能化刷卡，可視對(duì)講機(jī)，為業(yè)主提供完善的物管服務(wù)。4、項(xiàng)目一、二期實(shí)景為購房客戶提供參考，增強(qiáng)客戶的購買信心。5、項(xiàng)目緊鄰十五中學(xué)，為業(yè)主提供教育保障。6、項(xiàng)目位于東城區(qū)板塊，升值潛力大。劣勢：1、項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，公交線路少，交通不便。2、項(xiàng)目周邊500內(nèi)缺乏必要的生活配套（超市、餐飲、銀行、醫(yī)院等）。3、項(xiàng)目周期長，后期項(xiàng)目業(yè)主為前期

46、入住業(yè)主的生活帶來不便（社區(qū)安全及空氣、噪音污染等）。小結(jié)：1、產(chǎn)品1）項(xiàng)目整體采用西班牙親水建筑風(fēng)格，具有明顯的特色；2）產(chǎn)品工程質(zhì)量較好，內(nèi)部景觀及康樂配套完善；3）戶型設(shè)計(jì)多樣化，產(chǎn)品線較為完善，滿足各類客戶的購房需求；2、地段1）項(xiàng)目位于東城區(qū)板塊，是岳陽城市未來發(fā)展中心，升值潛力大；2）目前項(xiàng)目所處地段還比較偏僻，存在交通不變，缺乏生活配套設(shè)施的問題，短時(shí)間內(nèi)會(huì)給業(yè)主的生活帶來不便，但隨著白石嶺路沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)未來三至五年內(nèi)這些問題將逐漸得到改善。3、操盤1）開發(fā)商在產(chǎn)品策略上采用從低端到高端的方式，一期開發(fā)多層住宅并于職院老師簽訂團(tuán)購協(xié)議，達(dá)到了項(xiàng)目熱銷的目的，在短

47、時(shí)間內(nèi)回籠大量資金，為項(xiàng)目運(yùn)營提供資金保障，同時(shí)為項(xiàng)目建立較高的知名度及美譽(yù)度，為項(xiàng)目后期銷售奠定良好的基礎(chǔ)；隨著岳陽房價(jià)的逐步提高，電梯房住宅逐漸成為岳陽房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品，項(xiàng)目二期、三期隨之推出景觀電梯小高層、高層中端住宅產(chǎn)品，并豐富產(chǎn)品線（一房至四房產(chǎn)品），滿足大部分客戶的購房需求，四期產(chǎn)品充分利用項(xiàng)目地塊“親水”特征，規(guī)劃建設(shè)少量西班牙風(fēng)格親水別墅及多層洋房，滿足高端客戶群體的購房需求；2）開發(fā)商聘請營銷代理公司及廣告策劃公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)化的包裝、推廣及銷售，使濱水新境界“優(yōu)雅生活，由來已久”的主題廣告語深入人心，并通過項(xiàng)目產(chǎn)品充分詮釋了這一生活方式，取得良好的銷售效果。 綜上所述

48、，濱水新境界在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)及項(xiàng)目整體運(yùn)營上思路清晰，定位準(zhǔn)確，并聘請專業(yè)的營銷代理公司及策劃公司助陣，最終在項(xiàng)目運(yùn)作上取得成功。案 名：昌友凱旋城1期地理位置：岳陽大道南側(cè)，通海路起點(diǎn)。開 發(fā) 商：湖南昌友置業(yè)投資有限公司占 地：72822總 建：2953301期（1#、4#、7#、10#、11#棟）建筑類型：高層（24f、26f、33f）面積配比：套型面積套數(shù)比例備注兩房兩廳91.5692.8398戶13%高層三房兩廳123.14147.25530戶71%高層四房兩廳143.55163.5796戶13%高層復(fù)式樓161.77266.7424戶3%高層成交均價(jià)：3669元/近期均價(jià)：4073

49、元/單價(jià)范圍：27506500元/可售套數(shù)：748 戶已售套數(shù)：700戶銷 售 率：94%物 業(yè) 費(fèi)：/開盤時(shí)間：2010.10.16客源客層：1、長煉、岳化職工；2、岳陽籍在外務(wù)工經(jīng)商回鄉(xiāng)置業(yè)客戶；3、岳陽周邊縣鄉(xiāng)客戶（華容、臨湘）。項(xiàng)目簡析：優(yōu)勢：1、項(xiàng)目位于城市新區(qū)，政務(wù)文化新區(qū)，隨著市政單位的搬遷和政府相關(guān)優(yōu)惠政策的支持，未來該區(qū)域發(fā)展前景良好，項(xiàng)目所在地段升值潛力大。2、項(xiàng)目位于通海路起點(diǎn)，緊鄰岳陽大道，距武廣高速客運(yùn)站僅10分鐘車程，交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好。3、項(xiàng)目總建面30萬方，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)勁，必將為業(yè)主提供高品質(zhì)的社區(qū)內(nèi)部配套及景觀配套，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)雅的生活環(huán)境。劣勢：1、目前

50、，項(xiàng)目周邊500米內(nèi)缺乏必要的生活配套設(shè)施，在短時(shí)間內(nèi)這一狀況不會(huì)改變。2、預(yù)計(jì)項(xiàng)目價(jià)格將位于較高水平，岳陽市內(nèi)普通市民難以接受。小結(jié)：1、產(chǎn)品1）開發(fā)商聘請深圳建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)產(chǎn)品，大部分產(chǎn)品與萬科的經(jīng)典住宅產(chǎn)品戶型相似，功能布局比較合理，產(chǎn)品實(shí)用性高；2）戶型配比合理。以三房住宅為主力產(chǎn)品，滿足岳陽房地產(chǎn)主流客戶市場的購房需求，同時(shí)豐富產(chǎn)品線，力求產(chǎn)品多樣化，滿足客戶的差異化購房需求。2、地段1）項(xiàng)目位于東城區(qū)板塊，是岳陽城市未來發(fā)展中心，升值潛力大；2）目前項(xiàng)目所處地段還比較偏僻，存在交通不變，缺乏生活配套設(shè)施的問題，短時(shí)間內(nèi)會(huì)給業(yè)主的生活帶來不便。3、操盤1）開發(fā)商聘請知名房地產(chǎn)營銷代理

51、公司“德思勤”為項(xiàng)目操盤，為項(xiàng)目的成功銷售提供有力的支持；2）產(chǎn)品定價(jià)采取“低開高走”的策略，一期開盤起價(jià)2750元/，并給予客戶較大的優(yōu)惠，利用產(chǎn)品較高的性價(jià)比吸引客戶購買，取得一期開盤熱銷的有力局面，隨著項(xiàng)目的持續(xù)熱銷，項(xiàng)目知名度不斷提高，同時(shí)岳陽房地產(chǎn)市場整體銷售價(jià)格持續(xù)走高，項(xiàng)目在充分考慮客戶購買能力的同時(shí)持續(xù)小幅提價(jià)，進(jìn)一步提高的項(xiàng)目的盈利率。 綜上所述，凱旋城1期的銷售是比較成功的，主要取決于項(xiàng)目整體品質(zhì)較高，但價(jià)格適中，項(xiàng)目的性價(jià)比較高。開發(fā)商雖然聘請了“德思勤”操盤，但由于開發(fā)商缺乏房地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，合作雙方存在一定矛盾，所以雙方的合作并不成功。雖然項(xiàng)目1期的成功銷售暫時(shí)掩蓋了這

52、些問題，但隨著項(xiàng)目銷售價(jià)格的持續(xù)走高，項(xiàng)目競爭對(duì)手的增加，這些問題將會(huì)更加嚴(yán)重，如果合作雙方不能有效解決這些問題，2期銷售將會(huì)遇到較大困難。案 名：香緹半島1期地理位置：岳陽市金鶚路與北港路交匯處。開 發(fā) 商：岳陽匯辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占 地：42112總 建：602031期 別墅建筑類型：低層面積配比：套型面積套數(shù)比例備注五房三廳五衛(wèi)281.57104戶100%低層成交均價(jià)：190萬/套近期均價(jià)：190萬/套單價(jià)范圍：178358萬/套可售套數(shù)：104戶已售套數(shù)：50戶銷 售 率：48%物 業(yè) 費(fèi)：/開盤時(shí)間：2010.04.18客源客層：1、長煉、岳化管理層；2、岳陽籍在外經(jīng)商回鄉(xiāng)置業(yè)客戶；3、岳陽周邊縣鄉(xiāng)客戶；4、溫州等地投資性大客戶。項(xiàng)目簡析：優(yōu)勢：1、香緹半島為岳陽首個(gè)純別墅住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目整體品質(zhì)較高。2、項(xiàng)目