新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)公司管理及決策的研究

1、新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)公司管理及決策的研究摘要隨著國家加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的大環(huán)境隨之也發(fā)生了重大的變化。面對(duì)新的形勢(shì)和國家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身的管理并制定行之有效的決策，使企業(yè)完成轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略目標(biāo)，從而提高自身的核心競爭力。房地產(chǎn)在新形勢(shì)下，應(yīng)該加強(qiáng)自身的管理并從經(jīng)營理念、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、贏利模式上實(shí)行企業(yè)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型。關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；房地產(chǎn)；決策（1） 新形勢(shì)下我國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)較國外起步得較晚，發(fā)展的過程較短暫，因此在這過程中出現(xiàn)各種問題。我國房地產(chǎn)矛盾突出的時(shí)期是在1998年，這段時(shí)期，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資規(guī)模過大，增長過快的局面，房地產(chǎn)

2、價(jià)格泡沫化較嚴(yán)重，消費(fèi)者購房壓力較大，導(dǎo)致消費(fèi)者購欲望大打折扣。在2003年，我國相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行宏觀調(diào)控，并出臺(tái)了相關(guān)的調(diào)控政策。這次調(diào)控政策與過往一刀切不同，這次調(diào)控更具彈性，避免調(diào)控對(duì)我國整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)帶來嚴(yán)重的沖擊。但是此次出臺(tái)的政策并沒有遏制房地產(chǎn)市場泡沫，為了能有效控制房價(jià)，因此，在2005年5月由七部委頒布了穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)文件，這次調(diào)控政策終于產(chǎn)生了作用，消費(fèi)者對(duì)國家控制房價(jià)的信心也隨之增強(qiáng)。這次調(diào)控對(duì)市場供求關(guān)系造成重大的影響，讓房地產(chǎn)投資的態(tài)勢(shì)趨于緩和，開發(fā)用地的數(shù)量得到了遏制，住房的價(jià)格漲幅趨于緩和，房地產(chǎn)的調(diào)控開始初見成效。但由于國家對(duì)房地產(chǎn)的控制力度和決心不夠，

3、使得房地產(chǎn)在2008年漲幅迅猛，加之國內(nèi)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)大肆的貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)商瘋狂地購買用地，大量地建房，導(dǎo)致房地產(chǎn)商債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。美國次貸危機(jī)使得國際市場經(jīng)濟(jì)不明朗，人民幣利率的提高，帶動(dòng)了各行各業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本上漲，因此，房地產(chǎn)商將成本轉(zhuǎn)嫁給購買者。很多富裕的商人大量購買住房囤積，國內(nèi)炒樓風(fēng)氣盛行，使得住房價(jià)格在短短的一年內(nèi)瘋狂暴漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫市場經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)。為了遏制我國房地產(chǎn)畸形的發(fā)展，我國在2010年大力出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策，大力發(fā)展經(jīng)適房，調(diào)高銀行的貸款利息，調(diào)高房產(chǎn)稅，使得房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)氣得到了遏制。1（二）新形勢(shì)下我國房地產(chǎn)調(diào)整的決策目前房地產(chǎn)調(diào)控

4、已慢慢變得明朗，房地產(chǎn)泡沫市場在短期內(nèi)會(huì)得到遏制，但作為開發(fā)商，面對(duì)市場利潤銳減，行業(yè)結(jié)構(gòu)需要做出進(jìn)一步的調(diào)整，這樣才能在激烈的競爭中尋找到適合自己發(fā)展的位置，房地產(chǎn)開發(fā)商要想在競爭中尋求發(fā)展，應(yīng)改變自己的發(fā)展策略，房地產(chǎn)商可按以下4點(diǎn)進(jìn)行策略的調(diào)整。1、 應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，適時(shí)對(duì)土地儲(chǔ)備策略做出調(diào)整我國房地產(chǎn)市場，目前仍然屬于政策市場，在宏觀調(diào)控下，關(guān)于市場用地政策上，仍受政府的監(jiān)控，在進(jìn)行土地買賣過程中，按拍賣的方式進(jìn)行競價(jià)中標(biāo)，這樣可以增加土地在市場上的透明度，可實(shí)現(xiàn)公平競爭，通過對(duì)土地實(shí)行閑置費(fèi)用、收回土地等強(qiáng)制性手段，可以增加土地的供應(yīng)效率。政府調(diào)控使得房地產(chǎn)商在融資成本及難度增大。同時(shí)

5、政策會(huì)使得市場買賣雙方的投資回報(bào)的周期變長，從而導(dǎo)致投資商的資金鏈出現(xiàn)斷裂，使得投資商的資金變得緊張。2政策的調(diào)控，使得房地產(chǎn)商的成本面臨市場的風(fēng)險(xiǎn)。土地作為不可再生的資源，而政府是土地單一的供應(yīng)商，土地資源在一定程度上的稀缺是相對(duì)的，因此政府對(duì)于市場土地的需求是可以滿足的。在新的調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)商在土地的儲(chǔ)備應(yīng)根據(jù)自身的情況量力而行。在特殊的時(shí)期下，應(yīng)將公司的資金鏈正常運(yùn)作作為公司的重要的任務(wù)，而不是一味地大肆購買土地而導(dǎo)致資金緊張?？v觀我國房地產(chǎn)開發(fā)商，大部分的開發(fā)商公司的實(shí)力是有限的，不具備可以對(duì)土地實(shí)行長期儲(chǔ)備的能力，我國土地政策對(duì)土地長期儲(chǔ)備的情況也是不允許的。因此，在這種情況下，

6、房地產(chǎn)公司應(yīng)保證自身資金運(yùn)作正常，防止企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象發(fā)生。2、 對(duì)自身產(chǎn)品做好市場的定位在供求的市場背景下，相對(duì)于消費(fèi)者，房地產(chǎn)商是處于有利的地位，開發(fā)商處在一個(gè)絕對(duì)的賣方地位，但是根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，無論是買賣雙方那一方處在絕對(duì)的地位都是不穩(wěn)定的，由于之前房地商追求的是市場的利益價(jià)值，而忽略了產(chǎn)品質(zhì)量。因此在新的一輪市場調(diào)控下，房地產(chǎn)商在市場的決定地位將受到動(dòng)搖，新的政策出臺(tái)，使得房地產(chǎn)市場的的方向發(fā)生轉(zhuǎn)移，由賣方市場變成買方的市場結(jié)構(gòu)。在賣方市場結(jié)構(gòu)下，房地產(chǎn)商的產(chǎn)品在市場上獲得熱銷，出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，但是當(dāng)市場主體發(fā)生變化時(shí)，市場矛盾就會(huì)出現(xiàn)，對(duì)于一些大的開放商推出的高檔住宅

7、出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，而對(duì)于一些小戶型的住宅就出現(xiàn)供應(yīng)不足的現(xiàn)象發(fā)生。3由于房地產(chǎn)商前期的產(chǎn)品在開發(fā)過程中不注重產(chǎn)品的質(zhì)量，導(dǎo)致在后期過程中產(chǎn)品的質(zhì)量滿足不了大眾化的需求，出現(xiàn)了產(chǎn)品定位與市場需求不符合的現(xiàn)象發(fā)生，導(dǎo)致房地產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷的現(xiàn)象。面對(duì)新的形勢(shì)，對(duì)于那些取得項(xiàng)目但還沒動(dòng)工的開放商無疑是幸運(yùn)的，因?yàn)樗麄兛梢詫?duì)市場的需求及大環(huán)境做出分析及對(duì)自身的產(chǎn)品進(jìn)行重新的定位，可以使得自身的產(chǎn)品更能滿足大眾的需求。3、 企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與各部門的合作優(yōu)勢(shì)，做到互惠互贏國家的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的沖擊和影響，使得行業(yè)的整體利潤大幅下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險(xiǎn)增加。部分企業(yè)由于缺乏資金而導(dǎo)致正

8、在進(jìn)行的項(xiàng)目不得不暫停。資金來源受限，而資金的回籠時(shí)間又過長，使得房地產(chǎn)行業(yè)變得舉步維艱。面對(duì)嚴(yán)峻的環(huán)境，對(duì)于一些不想退出房地產(chǎn)行業(yè)的開放商該如何生存下去，是值得探討的。4筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開放商要想提高有限資金的利用率，一方面可以加強(qiáng)與各部門間合作，最大限度地降低產(chǎn)品的成本及縮短項(xiàng)目的完工時(shí)間。對(duì)于項(xiàng)目的定位及設(shè)計(jì)方案應(yīng)做好前期的開展工作，在項(xiàng)目進(jìn)行的過程中，應(yīng)加強(qiáng)與政府各部門的溝通，以及加強(qiáng)各工種工作管理，最大限度地將工程的完工時(shí)間縮短。宏觀調(diào)控的實(shí)施，將使得整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿經(jīng)_擊，為了減少調(diào)控對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響，房地產(chǎn)商應(yīng)該做好相關(guān)的調(diào)整工作，加強(qiáng)企業(yè)與其它部門之間的合作，做到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

9、、弱弱聯(lián)合，企業(yè)間應(yīng)做好資本的聯(lián)姻工作，增強(qiáng)公司的競爭能力，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)資源共享，做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。4、 拓展房地產(chǎn)行業(yè)的范疇，多種方式盈利 房地產(chǎn)商在長期的經(jīng)營管理中，積累了大量的社會(huì)人脈關(guān)系，掌握了豐富的資源，有相對(duì)豐厚的資本積累，因此房地產(chǎn)商面對(duì)市場的調(diào)控，可以尋求多種經(jīng)營模式，以減少房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)開放商帶來的經(jīng)濟(jì)損失。其實(shí)在國內(nèi)已經(jīng)有開發(fā)商在早些年就投資其它行業(yè)了，如旅游業(yè)、教育業(yè)、酒店業(yè)等等，這些行業(yè)目前正處在蒸蒸日上的發(fā)展形勢(shì)，因此對(duì)于單一投資的開發(fā)商可以尋找新的機(jī)遇以應(yīng)對(duì)我國房地產(chǎn)的調(diào)控。5（三）結(jié)論 國家實(shí)行宏觀調(diào)控并不是為了打壓地產(chǎn)市場，而是為了防止某一行業(yè)發(fā)展過快，導(dǎo)致我國市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)畸形發(fā)展。中國是人口大國，中國老百姓傳統(tǒng)觀念里最注重的就是家，而房子作為家的象征，一直都是中國百姓追求的最重要的物質(zhì)。房地產(chǎn)市場的泡沫化，會(huì)使得我國百姓買不起房子，導(dǎo)致我國出現(xiàn)民生問題。國家現(xiàn)價(jià)段的目標(biāo)是讓廣大的群眾實(shí)現(xiàn)小康生活，而小康社會(huì)的實(shí)現(xiàn)是離不開房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)健康的發(fā)展的，因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，穩(wěn)定發(fā)展的節(jié)奏，尋求新的機(jī)遇，平穩(wěn)地應(yīng)對(duì)我國的市場調(diào)控。參考文獻(xiàn)：1 苗天青;我國房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際利潤率及其福利效應(yīng)分析J;經(jīng)濟(jì)問題探索;2004(12):1241252 蘆斌;中小型地產(chǎn)企業(yè)合作開