11月成都中水公司青城山項目項目開發(fā)計劃及成本估算

1、 房地產商域網 - 海量房地產資料下載 中水xx公司青城山xx項目項目開發(fā)計劃及成本估算成都華京投資管理有限公司2010年11月目錄第一部分 開發(fā)計劃2整體開發(fā)思想2開發(fā)周期：3分期開發(fā)5分期開發(fā)方案7一期開發(fā)方案7二期開發(fā)方案9三期開發(fā)方案11四期開發(fā)方案13五期開發(fā)方案14影響開發(fā)進度的主要風險因素15房地產市場的宏觀調控15商業(yè)居住類物業(yè)（投資性酒店式公寓）的市場及接受程度17營銷與開工進度18持有型物業(yè)的選擇與開業(yè)時間191、經營性物業(yè)192、零售型物業(yè)20大面積水景的建設與今后的維護20第一部分 開發(fā)計劃整體開發(fā)思想根據(jù)產品研究報告的產品類型分布與各區(qū)塊的功能定位，結合目前項目的整體

2、規(guī)劃與實際土地指標情況，建議本項目開發(fā)思想如下：1. 項目自南向北、自東向西沿主要道路聚青快速路和項目東側規(guī)劃路層次推進，以形成良好的對外展示形象和較好的開發(fā)深度；宗地圖2. 本著“商業(yè)弱化、商業(yè)住宅先行”的原則，先開發(fā)商業(yè)屬性居住類物業(yè)。一方面可以塑造良好配套形象，加深市場對住宅產品的預期；另一方面通過快速營銷收回土地成本及景觀成本，為后期住宅產品減少成本投入。另在價格方面也可形成價格梯次區(qū)間，層層走高，獲取預期項目開發(fā)利潤；3. 公建類物業(yè)為整體項目配套核心與營銷熱點，超五星商務度假酒店與國際交流中心可以緩步開發(fā)自項目第1年開始至第4年完工。這既是公建本身的性質決定同時也可有效降低開發(fā)投入

3、與市場風險，使該亮點貫穿在整個項目開發(fā)周期，通過不斷的公建進度營銷活動使各個周期的開發(fā)產品都得到有力的營銷支持；4. 作為青城山xx項目大盤居住類物業(yè)“景觀先行、組團銷售、產品更新”是整個開發(fā)周期中各個階段都需要堅持的。通過分類別（商業(yè)與居住、不同的產品類型）、組團式（分化各開發(fā)周期產品供應）逐年投向市場，本項目最佳的明星產品（獨棟、雙拼）在三期開始推出，利潤最高的產品（聯(lián)排與洋房）在四期主力推出，項目基本利潤將獲得保證。5. 純運營類商業(yè)嚴格控制上市時間，開發(fā)商自身持有的超五星商務度假酒店、國際交流中心、主題商業(yè)街在四期末對外試營業(yè)，沿繞鎮(zhèn)路一側臨街商鋪建議在當期產品開發(fā)時對外銷售，但控制其

4、開業(yè)時間盡量做到統(tǒng)一裝修與開業(yè)。商業(yè)運營對象以購買者自行經營與招租為主。住宅區(qū)域配套會所建議在三期末、四期初開業(yè)以便對住宅產品形成支持。開發(fā)周期：1. 土地指標分析綜合土地指標與中水xx公司集團前期規(guī)劃方案，整體土地在上市時指標如下：從上表中可看出在現(xiàn)有土地容積率用足的前提下，占地面積與建筑面積如下： 住宅占地面積265388，商業(yè)占地面積269281，總占地面積534669 住宅建筑面積159233，商業(yè)建筑面積203702，總建筑面積362935與產品研究報告中關于本項目規(guī)劃測算： 住宅占地面積266001，商業(yè)占地面積276668，總占地面積542669 住宅建筑面積158574，商業(yè)建

5、筑面積220821，總建筑面積379395二者數(shù)據(jù)比較 住宅占地面積相差約600，建筑面積相差約660， 商業(yè)占地面積相差約7400，建筑面積相差約17100這與當初設計院溝通中，縮減商業(yè)體量，增加景觀核心面積的溝通大體相符。2. 建筑體量推算綜合基本土地指標可以按照原有產品研究報告中的住宅產品部分進行基本開發(fā)定位和測算，商用物業(yè)部分縮減的面積可以在原有產品研究報告中縮減部分商業(yè)聯(lián)排和圍院產品，居住類商用物業(yè)的減少對本項目去商業(yè)化、減少資金回籠壓力、更好的塑造項目整體景觀創(chuàng)造條件。表一：商業(yè)物業(yè)體量上表為依據(jù)市場研究報告得出的產品比例關系，但受限于規(guī)劃方案中大水域景觀比例與界定，原有計劃中商業(yè)

6、產品完全分布在4號地塊。而在新的土地規(guī)劃中3號地塊南側、1號地塊西側均有明確商業(yè)比例分布要求。故在后續(xù)計劃中3號地塊南側以“藝術家創(chuàng)作室（商業(yè)聯(lián)排）”的形式進行消化，1號地塊西側以“配套商業(yè)”形式進行處理。表二：住宅物業(yè)體量上表中住宅產品的體量和建議均為產品研究報告的結論為基礎，但在具體擺放中受限初期規(guī)劃方案的深入程度與產品設計深度，僅作了初步位置安放。對于洋房、合院、聯(lián)排產品的規(guī)模、形態(tài)、安放位置，景觀規(guī)模與形態(tài)均需要在下一步的設計溝通與設計深入中進行分期調節(jié)。分期開發(fā) 1. 開發(fā)周期：6年（2011年籌備，2012-2017年開發(fā)）總開發(fā)體量為37.9萬，鑒于商業(yè)核心酒店與國際交流中心的籌

7、備與運營將會貫穿整個開發(fā)期，根據(jù)地塊性質與整體開發(fā)思路，建議本項目分成5期進行開發(fā)。 商業(yè)地塊（一、二期開發(fā)），預計開發(fā)時間為三年。主要形成項目良好對外形象及較快的現(xiàn)金回流，以便開發(fā)住宅版塊的景觀水面，并為住宅產品上市奠定良好基礎。 住宅版塊（二期末、三、四、五期開發(fā)），預計開發(fā)時間三年。三期開始各類住宅產品面世形成穩(wěn)定利潤回報，四期洋房、合院產品形成較好的市場銷量，五期推出最優(yōu)的獨棟島居別墅，形成最優(yōu)價格產品回報。各期開發(fā)可按先后次序銜接，同時保證本項目的產品鏈條豐富。2. 開發(fā)周期預估表商業(yè)物業(yè)版塊（4號、3號地塊）商業(yè)板塊雖然只有兩期，但是酒店與國際交流中心的籌備期相對來說需要6-8個月

8、，故延至三期末開始試營業(yè)。三期中3號地塊的商業(yè)產品也于當期完成。住宅產品版塊（1號、2號、3號地塊）住宅產品二期進行樣板區(qū)建設，三期各種產品均有呈現(xiàn)，四期集中銷售高單價、低總價的合院與洋房產品，五期進行樓王產品銷售。建議：如考慮了商業(yè)部分存在可售的物業(yè)，則可以考慮在2011年推進商業(yè)的開發(fā)，如沒有，建議將商業(yè)板塊的開發(fā)周期再延長，率先完成會所定制和家族圍院先期進行，酒店的開工和周期延后一年半比較合理。對住宅部分還是要提前推進，首期項目2013年要完成。在描述各建設類別時注意描述好三個內容：設計及前期準備、開工開盤、完工和交房；針對這三個內容描述好以半年或季度為范圍的時間設定比較合適。最終的表述

9、以橫道圖呈現(xiàn)。這種段落劃分和大資金籌劃比較統(tǒng)一，格式也一致。分期開發(fā)方案一期開發(fā)方案1. 開發(fā)目標：樹立項目形象、營造配套先行、銷售商業(yè)居住類產品（家族圍院）一期屬于投入期，主要塑造項目整體大盤形象，改變現(xiàn)有青城山xx項目產品先行、配套后置的操盤手法，國際交流中心可依托集團優(yōu)勢整體銷售，企業(yè)會館定制化銷售，家族圍院依托超五星商務度假酒店的優(yōu)勢進行市場預熱并預售，為二期大量商業(yè)居住類產品上市奠定基礎。2. 具體措施： 國際交流中心：沿聚青快速路一側樹立項目導引形象，根據(jù)中水xx公司集團定制化要求逐步建設國際交流中心，一期完成設計、主樓結構封頂即可； 超五星商務度假酒店：根據(jù)酒店管理公司具體要求，

10、先期進行酒店大堂的建設及附屬小餐飲的建設，可設置一、二期項目主要售樓及營銷機構于此，同時沿項目東側規(guī)劃路逐步塑造景觀綠地。 企業(yè)會館：根據(jù)酒店及國際交流中心的營銷活動針對成都市重點企業(yè)家客戶進行定制化營銷活動，增加項目知名度及營銷賣點。一期完成6所企業(yè)會館定制； 家族圍院：聯(lián)動超五星級度假酒店的實施，有別于現(xiàn)有青城山xx項目度假公寓產品進行整體聯(lián)動，在成都市場制造“中水xx公司青城山xx項目熱點”，為后續(xù)商業(yè)居住類其他產品奠定基礎。與酒店大堂同期開工，隨酒店營銷活動對外進行銷售，一期完成總量30%的建設與銷售。本期重點在于整體大盤形勢的塑造，酒店營銷的力度直接關系到商業(yè)屬性家族圍院的銷售。作為

11、首次對外亮相3. 開發(fā)收益：一期開工銷售面積家族圍院約28700，企業(yè)會館約4800，一期開工持有型物業(yè)酒店約3500，國際交流中心約12000，因此兩項物業(yè)施工期較長且為持有型物業(yè)故按基本投入估算。共計約49000二期開發(fā)方案1. 開發(fā)目標：塑造小環(huán)境水景、主力銷售商業(yè)居住類產品、住宅產品面世二期屬于成本期，主要依靠一期的整體大盤形象，迅速建設銷售項目內的商業(yè)類居住產品，使4號地塊整體性突出。同時酒店與國際交流中心建設進入內部裝修階段，給市場以信心。小水面景觀的建造為住宅區(qū)大水面景觀創(chuàng)造市場期待，同時2號地塊的住宅產品可作為樣板區(qū)對外展示并開始銷售。企業(yè)會館繼續(xù)定制化銷售并建設，主題特色商業(yè)

12、街區(qū)開始隨酒店開業(yè)完工。2. 具體措施： 國際交流中心：主樓與附樓建筑施工完畢、機電設備安裝到位開始內部裝修； 超五星商務度假酒店：完工一期客房的建設并開始室內外配套設施建設，內部裝修開始。 企業(yè)會館：根據(jù)一期完成6所企業(yè)會館的定制情況開始圈層內營銷，可逐步降低門檻盡快銷售； 家族圍院：借助一期完成的建設與銷售情況，快速釋放剩余產品進入市場，利用酒店即將開業(yè)的節(jié)點完成基本銷售。 商業(yè)聯(lián)排：有別于家族圍院的銷售，根據(jù)其所處小水面位置和酒店委托管理租賃等因素投向市場，完成成本回收。 主題特色商業(yè)街區(qū)：與酒店配套共同施工完成，隨酒店進程逐步投入市場。 雙拼、聯(lián)排、合院產品在二期末推向市場，作為住宅產

13、品區(qū)的樣板區(qū)對外銷售，同時為三期大量住宅產品上市做好準備。3. 開發(fā)收益：二期開工銷售面積家族圍院約43000，企業(yè)會館約12800，主題特色商業(yè)街約3000，雙拼約1400，聯(lián)排約5600，合院約4600二期開工持有型物業(yè)酒店約12000，國際交流中心約23000，因此兩項物業(yè)施工期較長且為持有型物業(yè)故按基本投入估算。合計共約105400三期開發(fā)方案1. 開發(fā)目標：塑造大面積水景、主力銷售明星住宅產品三期屬于基本利潤期，主要依靠大面積水景與一、二期良好的商業(yè)配套進行成本回收及基本利潤。本期大面積水景將是本項目最后一個較大投入的景觀核心，建議水面的完工時間控制在三期末、四期初，將有利于三、四期

14、產品的聯(lián)合銷售。酒店與國際交流中心將在本期完成預籌備開始對外營業(yè)。2. 具體措施： 國際交流中心：人員到位，預籌備結束后開始對外營業(yè)； 超五星商務度假酒店：人員到崗、培訓結束，可以對外試營業(yè)。 主題特色商業(yè)街:對外招商，開始初期運營。 會所:完成建設可于此處開設第二售樓處，主要銷售住宅產品。 企業(yè)會館：本期完成全部企業(yè)會館的定制銷售； 家族圍院：借助水面與大社區(qū)配套的優(yōu)勢，完成3號地塊南側商業(yè)物業(yè)的建設與銷售，此處建設可以含混商業(yè)與居住的概念，建議可做大社區(qū)配套商業(yè)街區(qū)與下店上住形式相結合。 社區(qū)配套商業(yè)街區(qū)：臨繞鎮(zhèn)路一側，可利用良好臨街面進行優(yōu)質社區(qū)配套商業(yè)街建設與銷售，在此需要注意整體商業(yè)

15、街對外形象及經營范圍，以免影響內部住宅產品的居住私密性。工期建議與家族圍院、會所共同施工完成，作為整體社區(qū)的配套進行銷售。但是整體運營時間建議控制在四期結束后，以形成良好對外形象。 獨棟：作為本項目的明星產品面世、強調區(qū)域的稀缺性與獨特性，針對同區(qū)域其他產品進行錯位營銷。 獨棟、雙拼、聯(lián)排三種產品可根據(jù)建設工期分三組團，三批次投入市場。該地塊的產品推出將是基本利潤的保證。3. 開發(fā)收益：三期開工銷售面積家族圍院約17000，企業(yè)會館約2400，主題特色商業(yè)街約3000，獨棟約7500，雙拼約6900，聯(lián)排約11000，花園洋房約5000。合計共約52800四期開發(fā)方案1. 開發(fā)目標：主力銷售合

16、院、花園洋房等低總價住宅產品四期屬于利潤提升期，依靠完工的大面積水景與三期良好的產品呈現(xiàn)，通過低總價的合院、花園洋房產品提升市場消化速度，爭取良好的利潤回報。本期大量的合院與花園洋房產品將是營銷重點，本期產品的銷售將會是本項目利潤的保證。2. 具體措施： 獨棟：在三期大量銷售后，于四期末推出。作為本項目的產品提升，為五期造勢。 雙拼:作為三期產品的延續(xù)，在本期內基本完成供應。 聯(lián)排:作為高于本期合院與洋房產品品質的產品推出，形成聯(lián)排合院洋房的產品梯次，本組合亦建議分成三至四個組團，分批次銜接投入市場。 合院與花園洋房產品:作為擴大市場購買范圍的主力產品，通過一、二期的商業(yè)配套與三期的大面積水景

17、，使本項目的合院與花園洋房產品超越青城山xx項目所有同類產品。在現(xiàn)有容積率的條件下，通過擴大目標客戶群，以高單價、低總價的方式快速消化本類產品，以獲得預期的利潤收入。3. 開發(fā)收益：四期開工銷售面積獨棟約2500，雙拼約2700，聯(lián)排約33000，合院2700，花園洋房11700，配套商業(yè)7000。合計共約84400五期開發(fā)方案1. 開發(fā)目標：收官之作，最高價為獨棟樓王產品五期屬于超額利潤期，依靠前四期的良好形象與市場銷售，推出半島頂級豪華別墅，通過大面積水景與專屬道路提升產品形象與市場定位，爭取最優(yōu)價值利潤回報。2. 具體措施： 獨棟：獨棟產品均為樓王級別墅面世，追求項目最優(yōu)利潤。 雙拼與聯(lián)

18、排:作為三期產品的延續(xù)，在本期內完成最后剩余的供應。 合院與花園洋房產品：作為四期開發(fā)的末盤跟進，依據(jù)市場情況適當調節(jié)本類產品面積區(qū)間及總體規(guī)模，不排除依據(jù)當時市場情況調整的可能3. 開發(fā)收益：五期開工銷售面積獨棟約7500，雙拼約2700，聯(lián)排約5600，合院13700。合計共約29500影響開發(fā)進度的主要風險因素房地產市場的宏觀調控2009年以來，全國房價又進入了一輪猛漲，社會輿論和民生多艱對中央政府的壓力巨大，因此，今年以來，各種調控政策輪番出臺：4月17日出臺的“國十條”， 9月29日，七部委聯(lián)合出臺多項措施，開始了新一輪房產調控?！皣鍡l”應運而生?？v觀調控政策，對市場影響最直接的是

19、信貸政策。新國五條國十條主要內容特點主要內容特點個人房貸首套房首付比例調整到30%以上無戶型差別90以下不得低于20%.面積90以上不得低于30%有戶型差別二套房嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%,貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定.要求嚴格執(zhí)行首付比例不低于50%,貸款利率不低于基準利率1.1倍抑制投機三套房暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款用于全國范圍貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高,部分地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款不同地區(qū)可靈活執(zhí)行限購房價過高,上漲過快,供應緊張的城市,要在一定時間內限定局面家庭購房貸款對一些城市提出要求地方人民政府可根據(jù)實際情況,采取臨時性的措施,在一定時期內限

20、定購房貸款.執(zhí)行靈活根據(jù)國家政策要求，成都市亦逐步出臺相關房地產政策：城市政策內容出臺時間成都要求境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。公積金政策：一是第二套住房公積金個人住房貸款首付比例不得低于50%，貸款利率按同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍執(zhí)行；二是停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。11.14、11.22成都無證預售：依法沒收違法所得并處以罰款；房價報送公布后：開發(fā)商3個月內不得調整；捂盤惜售等行為：情節(jié)嚴重將不能參加土地競買；閑置兩年以上：土地使用權將被強制收回；

21、差別化信貸：首付比例不得低于30%；貸款買二套房的首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍；對于購買第三套級以上住房和不能提供本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放住房商業(yè)銀行貸款。同時嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。房屋價格高低：與土地增值稅預正比例掛鉤；加大住房保障力度：2012年再建保障性住房200萬平方米11.24針對逐步出臺的政策可以看出，利用信貸手段壓縮投機性購房，針對二套、三套房購買是政策的核心。對于本項目的目標客群來看，絕大多數(shù)均為購置二套以上房產客群，由此預判本項目開發(fā)期中的宏觀風險因素宏觀調控政策的可持續(xù)性：自從2006年

22、國家調控房地產市場以來，市場與國家的博弈持續(xù)進行，而房價卻逐步走高。針對此次信貸調控“限購令”的發(fā)出，全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生認為，限購是調控政策的一柄“雙刃劍”，只能作為暫時性的過渡政策?！靶枨蟛]有消失，限購就像閘門一樣暫時攔住了洪水，但水位會越來越高，特別是在流動性充裕、cpi上漲的局面下。”聶梅生表示，限購必須輔以必要的配套舉措，如切實加大供應、進行長期制度變革，才能真正取得成效，否則只能成為市場的巨大隱患。如果限購僅僅是臨時性措施，那么在供給沒有有效增加的情況下，需求只能暫時被壓制，最終會爆發(fā)并導致房價報復性上漲；另一方面，如果長期執(zhí)行限購政策，成交量長期低迷，開發(fā)商回籠資金受

23、阻，就只能以縮減投資的方式應對調控，供應無法增加，依然無法滿足被壓制的需求。針對于此本項目的開發(fā)周期亦有相應考慮，2011年做開工籌備，2012年商業(yè)屬性產品先期投放市場，2013年部分住宅產品樣板區(qū)面世相吻合。此舉即可有效觀察政府政策執(zhí)行延續(xù)情況，亦可有效推出差別化投資型商用物業(yè)吸收市場投資需求。商業(yè)居住類物業(yè)（投資性酒店式公寓）的市場及接受程度就目前來看，成都的產權式酒店（公寓）以旅游資源豐富的景區(qū)居多，并且是40-80平方米小戶型，40年產權，價格比普通住宅偏低，投資總金額不高，而被許多投資者所喜愛。即便新一波調控已經登場，依然會有部分資金想要通過投資房地產達到保值升值的目的。在這一情況

24、下，既然只能購買一套，那些仍然愿意投資房產的資金，開始傾向于選擇高總價的物業(yè)，尤其是高端公寓和別墅。因此造成新政出臺后上海豪宅卻逆勢而行的狀況。本項目所在區(qū)域“中信云棲谷”首批300余套別墅產品2010年9月底開盤預售，目前已基本售罄即是市場的最佳反應。雖然上述案例證明的是高端市場的反饋情況，但也從另一個角度來說明對于房產投資市場的資金迫切程度與渴望。雖然央行今年再次提高存款利率，但隨著國內cpi的不斷提高，股市的疲軟等因素，房產投資將仍會成為國人今后首選的投資途徑。青城山xx項目歷來是成都首選的城市度假勝地，本項目所主張的“配套先行、超五星級商務酒店全盤托管”的方式，通過以下經營方式的運作將

25、會給市場以有力信心。經營收入分配示意圖本項目居住類商用物業(yè)的設置上貫徹上述觀點，并在具體實施中注意以下方面即可有效降低市場風險，提高市場接受度：u 居住類商用物業(yè)的面積不要太大，最好控制在40-90平米之間，便于投資者（購房者）全款支付購買；u 居住類商用物業(yè)為40年產權，銷售價格不宜過高，至少要比70年產權的住宅要低一定比例；u 向投資者（購房者）說明其優(yōu)點，但不可過大夸張，避免出現(xiàn)不必要的糾紛；u 最好由負責五星級酒店、會議中心的酒店物管公司進行管理、運營；u 與酒店管理公司進行合理的分工和配合，妥善管理居住類商用物業(yè)（產權式酒店公寓）；u 與酒店管理公司合作制定合理的委托管理協(xié)議，盡可能

26、達到三方滿意。營銷與開工進度l 一、二期居住類商用物業(yè)的銷售將是本項目持續(xù)開發(fā)的關鍵；本項目土地成本在8.4億元左右，而一、二期銷售利潤約6.7億元左右。三期銷售利潤約4.7億元。土地成本的回收對于本案是關鍵，而一、二期的商業(yè)居住類產品受40年因素影響本身就不能制定超出住宅產品的價格，唯有利用酒店的委托管理效應來增加產品附加值。因此在居住類商用產品的定性上，需要確定“快速、基本利潤”的產品營銷要求，使該類產品承擔起回籠大部分土地成本的任務。以便后續(xù)住宅產品能夠進一步降低成本空間，獲取更好的開發(fā)利潤。l 三期住宅產品的銷售將決定四期開發(fā)利潤的基礎截止2010年11月底，本項目區(qū)域主要競爭對手樓盤

27、銷售情況如下表：青城山xx項目主要樓盤動態(tài)樓盤名稱主要銷售產品最新銷售價格最新動態(tài)龍湖小院青城合院、疊拼別墅均價15000元/平方米一期共600余套，現(xiàn)銷售約300套。中信云棲谷獨棟別墅、疊拼別墅240多平方米獨棟：均價11000元/平方米；300多平方米左右獨棟：均價17000元/平方米；樓王：600多平方米售價2000萬元/棟，700多平方米3000萬元/棟，800多平方米5000萬/棟。一期共289套，銷售情況非常好，目前3個樓王全部售罄，300多平方米的獨棟只剩5套，240平方米的獨棟只剩1套，疊拼只剩不足10套。泰達上青城產權式公寓均價11000元/平方米目前尚未開盤，約本月30日左

28、右開盤。通過上表可以看出，獨棟、疊拼產品仍為供方市場主要的推薦產品，價格區(qū)間在1100017000元/之間。從測算假設“容積率做滿”的大原則來看，三期開發(fā)完成銷售后，基本能夠達到項目損益平衡點。因此三期的開發(fā)銷售直接決定項目開發(fā)的利潤空間及成本回收時間。持有型物業(yè)的選擇與開業(yè)時間通過本案區(qū)域市場調查及主力商戶的初步溝通，鑒于常駐和流動性人口較少，本案經營性物業(yè)無法構筑基本盈利率計算，基本否決了大型商業(yè)綜合體或主題店在本案設置。按照周邊發(fā)展規(guī)劃與人口預期，基本否決了大型主力商家進駐項目的可能。故建議本案的業(yè)態(tài)分布以酒店+社區(qū)型商業(yè)為主。1、經營性物業(yè)五星級精品度假酒店開業(yè)時間：（自項目開工開始營

29、建，經過2年工程建設，1年籌備期，于項目整體開發(fā)第四年開始對外試營業(yè)）經營管理：由國際知名酒店管理公司委托管理或自行組建管理公司。經營目標：前3年入住率控制在65%75%之間； 第46年入住率控制在80%以上； 第710年入住率控制在85%以上。2、零售型物業(yè)2.1、酒店配套商業(yè)街開業(yè)時間：于酒店末期工程同期開工，與酒店同期開業(yè)。經營管理：由承租人或購買人自行經營，但統(tǒng)一按物業(yè)管理公司要求選取經營范圍。經營范圍：青城山xx項目特產、快餐、茶樓、文體用品、便利商店經營重點：前3年免收物業(yè)費用，但要求統(tǒng)一開業(yè)時間； 第46年物業(yè)費減半，但要求經營商戶配合項目的各項活動； 第710年收取物業(yè)費用，商

30、戶自行組織經營。2.2、社區(qū)配套商業(yè)街開業(yè)時間：根據(jù)所處位置，分別在開發(fā)第三期、四期末開業(yè)。經營管理：由購買人自行經營管理，但受物業(yè)管理公司監(jiān)督。經營范圍：快餐、茶樓、便利店、鮮花禮品、洗衣店；經營重點：下店上住，可靈活分割； 付款購買可免收三年物業(yè)費，但必須遵守統(tǒng)一開業(yè)時間開業(yè)經營。大面積水景的建設與今后的維護水景設計策劃應立足于市場，盡力以最經濟、最便于操作的手段來激起最佳的市場效應。同時，也應注意由此產生最佳的環(huán)境效益，真正讓業(yè)主受益。要實現(xiàn)這一點，則必須掌握如下基本的水景運用原則:一、要因地制宜，量力而行。小區(qū)水景運用，要因地制宜，量力而行，應結合環(huán)境主題、自然條件以及市場定位酌情而定

31、，而不可人云亦云，一味模仿。并應設計核定好日后的運營、維護、保潔、凈化以及投入成本等問題，以免帶來后患，弄巧成拙。二、要尺度相宜，和諧統(tǒng)一。水景運用應該注意與小區(qū)空間環(huán)境的相應尺度，并非越大越好，并應協(xié)調與植被用地的關系，不應與植被爭地。水體面積一般不宜超過植被面積，應以植被為主。此外，水體形態(tài)、大小尺度應與小區(qū)建筑、交通組織，彼此協(xié)調統(tǒng)一，構成對景關系。三、要視點規(guī)劃，增強美感。水景設計應注意其觀賞視點的設置和安排，處理好與建筑、植物、山石、路徑、場所等空間關系，全面兼顧不同視角、方位的視覺軸線的景觀效果，以及構圖的平衡、勻稱，空間層次的豐富與和諧等。同時，還應充分運用水中倒影的構景作用以擴大景觀空間和靈魂生氣之感，使景觀空間“水”而“活”。除此，還應避免水體的一覽無遺，空曠單調，可利用人工半島、人工小島、小生植物以及小橋、廊橋等為隔斷，來豐富水面的空間層次，增加景深，形成似透非透、半遮半掩的景觀效果，并以此延伸人的視覺空間，產生以小見大的空間感受。四、要體現(xiàn)自然，注重生態(tài)。水景不僅具有審美價值，同樣也具有生態(tài)價值。水體可增加環(huán)境空氣中的負離子