銀行分行個人房屋抵押貸款管理實施細則

1、中國銀行市分行個人房屋抵押貸款管理實施細則第一章 總 則第一條 為滿足個人消費及經(jīng)營活動的融資需求，規(guī)范個人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)操作與管理，根據(jù)總行個人房屋抵押貸款管理辦法（工銀辦發(fā)289號）和市分行個人信貸業(yè)務(wù)操作流程（年版）及操作風(fēng)險指南（工銀甬辦176號）等規(guī)定，制定本實施細則（以下簡稱本細則）。第二條 本細則所稱個人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產(chǎn)抵押，向貸款人申請用于個人合法合規(guī)用途的人民幣擔保貸款。第三條 本細則所稱借款人是指符合規(guī)定條件的具有完全民事行為能力的自然人，貸款人是指中國銀行市分行（以下簡稱市分行）授權(quán)開辦個人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)的分支機構(gòu)。第四條 本辦法適用于市分行所轄

2、分支機構(gòu)開辦的個人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)。第二章 借款人條件及貸款用途第五條 借款人須具備以下基本條件：（一）具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）-65（不含）周歲之間；外國人以及港、澳、臺居民為借款人的，應(yīng)在當?shù)鼐幼M一年，有固定居所和職業(yè)，并提供當?shù)爻Ｗ【用褡鳛楸ＷC人，貸款用于購房的，還須滿足我國境外人士購房有關(guān)政策；（二）具有合法有效的身份證明、戶籍證明（或有效居留證明）及婚姻狀況證明（或未婚聲明）；（三）具有良好的信用記錄和還款意愿；（四）具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力，借款人每月的總負債（借款人名下全部貸款的合計還本付息額）最高不得超過其月均收入的50%，還款方式

3、為非分期還款的，借款人貸款期間本息合計不得超過其同期累計收入的50%，或具有足以覆蓋到期還款本息的個人金融資產(chǎn)；（五）有明確的貸款用途；貸款用途符合國家法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，承諾貸款不以任何形式流入證券市場、期貨市場和用于股本權(quán)益性投資、房地產(chǎn)項目開發(fā)，不用于借貸牟取非法收入，以及其他國家法律、法規(guī)明確規(guī)定不得經(jīng)營的項目；（六）能提供貸款人認可的合法、有效、可靠的房屋抵押；（七）在我行開立個人結(jié)算賬戶；（八）貸款人規(guī)定的其他條件。第六條個人房屋抵押貸款可用于個人購房、購車、消費、經(jīng)營及其他合規(guī)合法用途。貸款用于個人經(jīng)營的，貸款投向須符合我行行業(yè)信貸政策。第三章 貸款擔保第七條 個人房屋抵押貸款

4、擔保方式僅限于房產(chǎn)抵押，并可根據(jù)抵押人申請辦理最高額抵押。抵押物須為借款人本人（含配偶）名下的住房、商用房或商住兩用房，并已取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。抵押房產(chǎn)房齡原則上不超過20年，對于建筑質(zhì)量、區(qū)域位置特別優(yōu)良的房產(chǎn)，房齡可適當放寬，但要適當降低貸款成數(shù)。貸款期限不得超過抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限。第八條抵押房產(chǎn)須產(chǎn)權(quán)明晰、易變現(xiàn)，并滿足以下條件：（一）抵押房產(chǎn)與貸款行位于同一城市，且同一抵押房產(chǎn)只能為一個借款人（含共同借款人）提供擔保；（二）抵押房產(chǎn)已取得完整產(chǎn)權(quán)，未設(shè)定抵押（在我行已設(shè)定最高額抵押擔保除外），無產(chǎn)權(quán)爭議，易于變現(xiàn)；（三）抵押房產(chǎn)具有共有人的，須提供房屋共有人同意

5、抵押的書面證明；（四）以出租房產(chǎn)抵押的，承租人須出具因借款人違約導(dǎo)致房產(chǎn)處置時同意解除租賃合同的書面承諾；（五）不得接受不具備上市交易條件的經(jīng)濟適用房、房改房以及其他劃撥土地或集體土地上建造的房產(chǎn)用于抵押；（六）不得接受大型商場的分割銷售攤位、產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店（指只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)或采取售后返租等形式銷售的房屋）及其他存在產(chǎn)權(quán)糾紛、不易變現(xiàn)的房產(chǎn)用于抵押；（七）不得接受市區(qū)及所轄縣（市、區(qū)）中心城鎮(zhèn)以外區(qū)域辦公用房（寫字樓）用于抵押。第九條 抵押房產(chǎn)應(yīng)由市分行確定的個人信貸合作機構(gòu)準入名單內(nèi)的評估公司進行評估定價，也可由具有押品價值評估資格的內(nèi)部人員對抵押房產(chǎn)進行價值評估，評估程

6、序及相關(guān)規(guī)定參照市分行個人房地產(chǎn)類抵押物價值評估辦法（工銀甬辦309號）執(zhí)行。抵押房產(chǎn)價值的確定應(yīng)按照客觀、公正、公平的原則進行，并充分考慮抵押房產(chǎn)變現(xiàn)能力及變現(xiàn)難易程度。對抵押房產(chǎn)最近一次交易或評估不超過二年的，可在最近一次交易價格或評估價格的基礎(chǔ)上確定抵押房產(chǎn)價值。對抵押房產(chǎn)最近一次交易或評估超過二年或者貸款人或借款人要求進行評估的，應(yīng)當重新評估。抵押物為商用房的，必須進行內(nèi)部評估。交易或評估相隔不超過一年的，原則上按孰低原則確定抵押房產(chǎn)價值。第十條 貸款金額最高不超過抵押房產(chǎn)價值的70%，以商用房、商住兩用房抵押的，最高不超過抵押房產(chǎn)價值的60%。第十一條 貸款人應(yīng)與抵押人（或其代理人）

7、到房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機關(guān)和土地管理部門辦理抵押登記，取得房屋和土地他項權(quán)證。第十二條 借款人可自愿選擇購買抵押房屋財產(chǎn)保險。第四章 貸款期限、利率、還款方式第十三條 個人房屋抵押貸款期限最長不超過20年，其中除貸款用于購買住房外，期限最長不超過10年。借款人年齡與貸款期限之和不得超過65年。兩個（含）以上借款人共同申請借款的，每個借款人均須滿足本辦法第五條規(guī)定的借款人年齡條件，但可根據(jù)年齡較小者的年齡確定貸款期限。第十四條 個人房屋抵押貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次期限利率執(zhí)行，并可按規(guī)定上下浮動。貸款期限在1年（含）以內(nèi)的，利率在合同期限內(nèi)不變動；貸款期限在1年以上的，如人民銀

8、行利率調(diào)整，應(yīng)按照合同約定的調(diào)整時間進行調(diào)整。第十五條 個人房屋抵押貸款可采用按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周（雙周、三周）還本付息還款法及“隨心還”還款法。貸款期限在1年（含）以內(nèi)的，還可采用本利不同期還款法（按月付息，按季、半年、年還本）及按月付息到期一次性還本的還款方式。第十六條 借款人可根據(jù)自身收入狀況選擇固定的每期還款日；借款人在借款合同約定的還款期內(nèi)，還款日期可在約定還款日基礎(chǔ)上延期10個自然日。第五章 貸款受理與調(diào)查第十七條貸款人受理個人客戶貸款申請時，須要求借款申請人提供如下資料：（一）借款申請表（見附件一）；（二）借款申請人及其配偶有效身份證件、戶籍證明（戶口簿或

9、其他有效居住證明）、婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證、未婚聲明等）原件及復(fù)印件；（三）個人收入證明，如個人納稅證明、工資薪金證明、投資收益證明、在我行或他行近6個月內(nèi)的平均金融資產(chǎn)（含存款、國債、基金）證明等；（四）貸款用途證明或聲明；（五）抵押房產(chǎn)權(quán)屬證明，包括房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證；房產(chǎn)所有人（包括共有人）同意抵押的證明文件；抵押房產(chǎn)如需評估，須提供評估報告原件；（六）貸款人要求提供的其他文件或資料。第十八條個人房屋抵押貸款調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負責(zé)，貸款實行雙人調(diào)查和見客談話制度。調(diào)查人對貸款資料的真實性負調(diào)查責(zé)任。調(diào)查要點包括：（一）借款申請人所提供的資料是否真實、合法和有效，通過面談了

10、解借款人申請是否自愿、屬實，貸款用途是否真實合理，是否符合我行規(guī)定；（二）借款申請人收入來源是否穩(wěn)定，是否具備按時足額償還貸款本息的能力，收入還貸比是否符合規(guī)定；（三）通過查詢我行特別關(guān)注客戶信息系統(tǒng)、個人信貸管理系統(tǒng)、人民銀行個人信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫以及其他征信系統(tǒng)，判斷借款申請人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿；（四）貸款年限加上借款申請人年齡是否符合規(guī)定；（五）對借款申請人擬提供的貸款抵押房產(chǎn)進行雙人現(xiàn)場核實，調(diào)查擬提供的貸款抵押房產(chǎn)是否真實、合法、有效；抵押房產(chǎn)權(quán)屬證書記載事項與登記機關(guān)不動產(chǎn)登記簿相關(guān)內(nèi)容是否一致，銀行抵押物清單記載的財產(chǎn)范圍與登記機關(guān)不動產(chǎn)登記簿相關(guān)內(nèi)容是否一致，

11、并將核實情況記錄在調(diào)查審查審批表中或其他信貸檔案中；對有共有人的抵押房產(chǎn)，還應(yīng)審查共有人是否出具了同意抵押的書面證明；需進行價值評估的，評估報告是否真實，評估價格是否合理； （六）貸款申請額度、期限、成數(shù)、利率與還款方式是否符合規(guī)定。第十九條 調(diào)查人應(yīng)切實履行告知義務(wù)，要求借款申請人按誠信原則提交真實的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發(fā)現(xiàn)填報虛假信息、提供虛假證明的，不得受理其信貸申請。對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，不得再采信其證明。第二十條 貸款調(diào)查完畢后，調(diào)查人應(yīng)根據(jù)調(diào)查情況在調(diào)查審查審批表上簽署調(diào)查意見。同意貸款的，應(yīng)及時將貸款資料（包括貸款申請資料、貸款調(diào)查資料及調(diào)查審查審

12、批表）移交授信審批部門。第六章 貸款審查審批與簽批第二十一條 個人房屋抵押貸款審查審批工作由授信審批部門負責(zé)，實行審查人和審批人分開的審查審批模式。審查人負責(zé)對貸款資料進行審查，履行電話核實職責(zé)，審查調(diào)查人意見是否客觀，提出審查意見，對貸款資料的完整性和合規(guī)性負審查責(zé)任。審查要點包括： （一）貸款資料是否完整、齊全，資料信息是否合理、一致，有無虛假貸款嫌疑；（二）借款申請人是否符合條件，資信狀況是否良好，還款來源是否足額可信；（三）貸款用途是否合理、是否符合國家法律、法規(guī)及有關(guān)政策，是否符合我行規(guī)定；（四）抵押房產(chǎn)是否合法、充足和有效，價值是否合理，權(quán)屬關(guān)系是否清晰，是否易于變現(xiàn)；（五）貸款金

13、額、成數(shù)、利率、期限、還款方式是否符合相關(guān)規(guī)定。審查人要撥打借款申請人電話（原則上撥打固定電話），對借款申請人借款行為和貸款用途進行核實，并記錄撥打電話時間和內(nèi)容。第二十二條 審批人在審核調(diào)查人、審查人意見基礎(chǔ)上，綜合判斷貸款風(fēng)險狀況，簽署審批意見。第二十三條 個人房屋抵押貸款的簽批工作由貸款經(jīng)辦行有權(quán)簽批人負責(zé)。貸款簽批人在審閱審批意見和有關(guān)資料后，結(jié)合本行經(jīng)營情況決定貸款是否發(fā)放，并簽署簽批意見。貸款審批人否決的貸款，貸款簽批人不得同意發(fā)放。第二十四條 個人房屋抵押貸款審批（簽批）權(quán)限按年度基本轉(zhuǎn)授權(quán)執(zhí)行。第七章 貸款作業(yè)監(jiān)督與貸款發(fā)放第二十五條 個人房屋抵押貸款作業(yè)監(jiān)督由信貸管理部門負責(zé)

14、。對審批和簽批同意的貸款申請，須由信貸管理部門進行貸款作業(yè)監(jiān)督，作業(yè)監(jiān)督內(nèi)容包括監(jiān)督審查業(yè)務(wù)合規(guī)性、合同文本的有效性和核準抵押擔保落實情況等。重點監(jiān)督審核貸款資金是否按照約定的貸款用途，向約定的支付對象及賬號進行支付，抵押手續(xù)是否完整、合法。第二十六條 經(jīng)作業(yè)監(jiān)督符合貸款發(fā)放條件的，由貸款經(jīng)辦行發(fā)放貸款。第二十七條 貸款作業(yè)監(jiān)督崗位設(shè)置及具體操作流程按照市分行關(guān)于信貸作業(yè)監(jiān)督職能前移和信貸業(yè)務(wù)前提條件核準工作移交的通知（工銀甬辦165號）及其他相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第八章 貸款支付管理第二十八條 貸款人應(yīng)依據(jù)借款合同約定，對貸款資金的使用實施管理。第二十九條 個人房屋抵押貸款資金應(yīng)按借款合同約定用途向

15、借款人的交易對象支付。對借款人交易對象不具備條件有效使用非現(xiàn)金結(jié)算方式的，經(jīng)授信審批部門審批同意，貸款資金可向借款人發(fā)放，由借款人向其交易對象支付。第三十條 貸款人支付貸款資金，應(yīng)對相關(guān)憑證進行審核，確保支付符合借款合同約定的條件。第九章 貸后管理第三十一條 個人房屋抵押貸款貸后管理相關(guān)工作由貸款經(jīng)辦行及市分行信貸管理部門共同負責(zé)。貸款經(jīng)辦行貸后管理內(nèi)容包括客戶關(guān)系維護、押品管理、違約貸款催收及相應(yīng)的貸后檢查等工作。市分行信貸管理部門負責(zé)貸后監(jiān)測、檢查及對貸款經(jīng)辦行貸后管理工作的組織和督導(dǎo)。第三十二條 經(jīng)辦行貸后管理和檢查工作具體包括：（一）定期了解借款人客戶信息變化情況：包括聯(lián)系方式、居住地

16、點、職業(yè)收入、家庭重大變化、其他融資和負債情況等；（二）定期查詢我行相關(guān)系統(tǒng)，了解借款人在其他金融機構(gòu)的信用狀況，若借款人已被列入潛在風(fēng)險客戶名單，貸款行要予以關(guān)注并采取適當?shù)娘L(fēng)險控制措施；如果借款人在本行或其他銀行的部分債務(wù)已經(jīng)不良，其貸款應(yīng)由正常至少調(diào)整至關(guān)注類；（三）至少每年檢查一次抵押房產(chǎn)狀況及價值、權(quán)屬是否發(fā)生變化；如發(fā)現(xiàn)影響抵押房產(chǎn)價值變化的重大因素，可能造成抵押房產(chǎn)的債權(quán)保障能力不足時，應(yīng)及時重評抵押房產(chǎn)價值；（四）定期檢查貸款資金是否被挪用，是否按照借款合同約定的用途使用貸款資金；（五）檢查違約貸款違約原因，是否存在違規(guī)操作行為；（六）定期檢查大額貸款及“一人多貸”借款人是否能

17、按時償還貸款本息，是否存在影響貸款按時償還的因素；（七）及時對違約貸款進行催收，對通過電話等通訊方式無法聯(lián)系到的借款人進行上門催收；（八）檢查逾期貸款是否在訴訟時效之內(nèi)，催收貸款本、息通知書是否合規(guī)、合法。第三十三條貸款經(jīng)辦行貸后檢查頻率為：（一）發(fā)現(xiàn)貸款逾期的，應(yīng)立即進行貸后檢查；對存量逾期或欠息貸款的檢查間隔期最長不超過一個月；（二）對單筆貸款余額在100萬元以上的貸款至少每半年進行一次檢查；（三）對當前未違約但有違約記錄的，至少每半年檢查一次；（四）對一人貸款2筆（含）以上個人房屋抵押貸款的，至少每半年進行一次檢查；（五）對于其他正常貸款，貸款經(jīng)辦行可定期進行抽查，抽查比例一般為每季度20%。貸后檢查應(yīng)填制貸