地產(chǎn)營銷-張店和平小區(qū)齊泰農(nóng)貿(mào)市場改造項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展思路

1、1 和平小區(qū)齊泰農(nóng)貿(mào)市場改造項(xiàng)目和平小區(qū)齊泰農(nóng)貿(mào)市場改造項(xiàng)目 整體定位及物業(yè)發(fā)展思路整體定位及物業(yè)發(fā)展思路 本方案嚴(yán)格保密 目目 錄錄 CONTENT CONTENT 宏觀市場分析宏觀市場分析1 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析2 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位3 項(xiàng)目案名、定位語推介項(xiàng)目案名、定位語推介4 本方案嚴(yán)格保密 第一部分：宏觀市場分析第一部分：宏觀市場分析 4 市場環(huán)境分析 市場重要事件分析： 主要事件主要事件關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞詳細(xì)內(nèi)容詳細(xì)內(nèi)容 政策導(dǎo)向 樓市調(diào)控或樓市調(diào)控或 “寬松寬松” 今年，中央關(guān)于樓市調(diào)控表態(tài)今年，中央關(guān)于樓市調(diào)控表態(tài)9 9次。從次。從“促使房價(jià)合理回歸促使房價(jià)合理回歸”到到“

2、不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”，從，從 “地方政府不得擅自調(diào)整政策地方政府不得擅自調(diào)整政策”到到“支持合理購房需求支持合理購房需求”，業(yè)內(nèi)解讀，業(yè)內(nèi)解讀: :樓市調(diào)控或樓市調(diào)控或“寬松寬松”。 信貸政策 差別化房貸、差別化房貸、 首套房首套房8585折利率、折利率、 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 2月 央行落實(shí)差別化住房信貸差別化住房信貸政策、24日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 3-4月 多地重啟首套房貸利率重啟首套房貸利率8.58.5折折，二三線城市輪番上調(diào)公積金貸款上限上調(diào)公積金貸款上限。 5月 央行再度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率再度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 6

3、月 央行年內(nèi)兩次降息央行年內(nèi)兩次降息0.5個(gè)百分點(diǎn)，房貸族為最直接的受益者。 地方微調(diào) 地方政府調(diào)控地方政府調(diào)控 微調(diào)，微調(diào)，3030余城余城 市過關(guān)市過關(guān) 30余城市微調(diào)樓市政策，內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。 主要分為兩類：一類是蕪湖、佛山、成都、上海等城市的松動(dòng)政策，政策出臺(tái)幾天后就被擱 淺；另一類是以北京、天津等地為主的減免稅收和首套房貸打折等，并沒有被叫停。減免稅收和首套房貸打折等，并沒有被叫停。 宏觀經(jīng)濟(jì) 新新4 4萬億刺激政萬億刺激政 策策 20122012年一二季度中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯下滑，為確保年一二季度中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯下滑，為確?！?.5”7.5”的經(jīng)濟(jì)目

4、標(biāo)，國家先后推出系列措的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，國家先后推出系列措 施，坊間稱為施，坊間稱為“新新4 4萬億刺激政策萬億刺激政策”，盡管發(fā)改委出面澄清否認(rèn)，但近期全國乃至多個(gè)省份，盡管發(fā)改委出面澄清否認(rèn)，但近期全國乃至多個(gè)省份 集中批復(fù)一批以農(nóng)田水利、道路建設(shè)、節(jié)能環(huán)保等為內(nèi)容的大型基礎(chǔ)項(xiàng)目，進(jìn)行大規(guī)模投集中批復(fù)一批以農(nóng)田水利、道路建設(shè)、節(jié)能環(huán)保等為內(nèi)容的大型基礎(chǔ)項(xiàng)目，進(jìn)行大規(guī)模投 資，確為事實(shí)。資，確為事實(shí)。 一系列政策措施的刺激影響下，自2012年3月起，全國樓市開始逐漸回暖，主要表現(xiàn)為： 1、全國房價(jià)趨于穩(wěn)定，剛需購房者入市積極性提高； 2、多個(gè)城市調(diào)控政策微調(diào)，有效促進(jìn)剛需入市； 3、央行年內(nèi)多次下

5、調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響開始逐步顯現(xiàn)。 5 市場環(huán)境分析 市場數(shù)據(jù)分析： p1-4月房企土地購置面積、房屋施工面積總量 及增速均有回落 房企土地購置面積9657萬m2， 同比下降19.3%；土地成交價(jià)款1826億元，同 比下降13.7%；房企施工面積427187萬m2 ， 增速比1-3月份回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。 p 1-4月7成城市成交同比上漲 5月14日-20日， 29個(gè)城市成交同比上升，10城市同比漲幅超過 50%。全國樓市延續(xù)回暖趨勢。 p4月，政策強(qiáng)壓下三四線城市房價(jià)逆漲 全國 100個(gè)城市29個(gè)城市住宅均價(jià)環(huán)比3月份上漲。 哈爾濱、淄博等城市漲幅超過1.5，威海、烏 魯木齊等

6、19個(gè)城市漲幅在1以內(nèi)。 一方面是土地購置面積、土地成交價(jià)格、房企施工面積的逐漸回落，一方面是市場剛性 需求的逐漸蘇醒，雙重刺激下，二季度全國樓市成交出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，并且部分城市4月份房價(jià)出 現(xiàn)小幅反彈，最高上漲幅度超過1.5%。 6 市場環(huán)境分析 p溫家寶強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步做好 調(diào)控工作，要把握好以下幾 個(gè)方面： p一要繼續(xù)堅(jiān)決抑制投機(jī)投 資性需求，防止變相放松購 房政策，防止不實(shí)信息炒作 誤導(dǎo)。 p二要采取有效措施，積極 引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通商品房 供給，滿足合理的自住性需 求。 我們在看到房地產(chǎn)市場回暖的同時(shí)，理應(yīng)看到國家政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心，冷靜對待 市場的“暖流”，明確

7、現(xiàn)階段房地產(chǎn)前景依然不明朗。 7 2012年6月張店住宅供應(yīng)面積分析 市場供需分析 p由圖表中所示，70-90戶型 為市場主要成交戶型（70以 下戶型中存在部分60左右住 宅戶型，應(yīng)與公寓區(qū)分） p可以看出70-90的產(chǎn)品供應(yīng) 量最小，但是銷售量卻占大頭， 因此，中小戶型為市場空缺產(chǎn) 品。 p市場需求中，中小戶型回歸主 位，與去年同期相比增長了10 個(gè)百分點(diǎn)，說明市場已趨向戶 型精細(xì)化發(fā)展。 p公寓、別墅以及大戶型產(chǎn)品銷 售陷入停滯，其供應(yīng)量占近 40%，銷售量僅不到20%。 數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)站 2012年6月張店住宅成交面積分析 8 市場環(huán)境分析 在近期中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯下滑，國家加大基礎(chǔ)設(shè)

8、施建設(shè)的大前提下，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控也出現(xiàn)微妙變化， 概括總結(jié)為以下幾點(diǎn)： 1、國家宏觀調(diào)控一改以往“一刀切”模式，有針對性的做出政策微調(diào)，逐漸釋放市場剛性需求。 2、多個(gè)城市地方政府先后政策微調(diào)，微調(diào)結(jié)果顯示，傾向“保剛需” 的樓市政策得到中央認(rèn)可。 3、盡管政策適度放松，但房企獲得信貸支持仍較困難，資金壓力大，為回籠資金，房企繼續(xù)實(shí)施以價(jià)換量的 策略。隨著大量新盤低價(jià)入市，新房市場銷售持續(xù)回升。 4、在市場剛需釋放，房價(jià)趨于穩(wěn)定的情況下，針對改善性需求，政府將逐漸推出相應(yīng)政策。 總結(jié)： 本方案嚴(yán)格保密 第二部分：項(xiàng)目本體分析第二部分：項(xiàng)目本體分析 10 地塊區(qū)位 p 項(xiàng)目位于博物館南鄰

9、 和平小區(qū)內(nèi)部，新村 路、和平路、西四路、 西五路之間，不臨四 條城市干道。 p 地處張店城市中心， 向北臨近博物館廣場、 商業(yè)步行街，向東車 行5分鐘可達(dá)銀座、金 帝、王府井、美食街 商圈，向南3分鐘至植 物園，向西5分鐘至區(qū) 政務(wù)中心，交通便利， 配套完善。 項(xiàng)目本體分析 本案 11 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目西北角 p 地塊未拆遷平 地，內(nèi)有待拆 遷建筑一棟， 拆遷難度小； p 地塊北側(cè)緊鄰 農(nóng)貿(mào)市場，路 況較差，不利 于項(xiàng)目形象。 西側(cè)過道及綠化北側(cè)農(nóng)貿(mào)市場 南側(cè)飯店 東側(cè)超市 項(xiàng)目本體分析 12 項(xiàng)目周邊配套分析 p商業(yè)生活配套：步行 街、銀座、金帝、王 府井、淄博商廈、美 食街、金寶島、時(shí)

10、代 購物廣場等； p休閑景觀配套：博物 館廣場、植物園、盛 世中國歌劇院等； p醫(yī)療政府配套：贏和 中醫(yī)院、二院、口腔 醫(yī)院；區(qū)法院、區(qū)國 稅局、區(qū)環(huán)保局等； p教育商務(wù)配套：和平 小區(qū)小學(xué)、張店一中、 區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園；東方 商務(wù)大廈、鉆石商務(wù)、 鳳陽大酒店等； 項(xiàng)目本體分析 本案 法院 市博物館 銀座 全球通 影城 時(shí)代 超市 和平 小學(xué) 張店 一中 該片區(qū)已經(jīng)形成了成熟的生活及娛樂中心，對小戶型住宅及公 寓的購買及租住需求相對旺盛。 13 地塊規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃特色總結(jié) 用地性質(zhì)住宅用地 總用地面積5085.34 容積率3.80 總建筑面積10025.95 建筑密度73.15% 建筑占地面積19

11、31.76 停車位18個(gè) 樓棟數(shù)2棟 p總建面一萬，規(guī)模相對較小，便于管理； p設(shè)計(jì)規(guī)劃一層底商，便于價(jià)值最大化； p項(xiàng)目為5、6層多層板式建筑，利于通過戶型設(shè)計(jì)、樓體設(shè)計(jì)等手段提升項(xiàng)目形象及利用率。 規(guī)劃特色總結(jié) 項(xiàng)目本體分析 14 巧克力公寓介紹 p巧克力公寓原名和平老 年公寓，由山東通乾房 地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)。 項(xiàng)目處于和平小區(qū)內(nèi)部， 周邊住宅樓陳舊、道路 繁雜、人群混雜、治安 較差，整體居住環(huán)境及 形象不佳，且項(xiàng)目不臨 道路，缺乏昭示性。 p以上諸多不利因素，導(dǎo) 致開發(fā)商對項(xiàng)目銷售前 景、價(jià)格等方面產(chǎn)生質(zhì) 疑，項(xiàng)目工程已經(jīng)封頂， 但遲遲未能公開宣傳銷 售。 片區(qū)類似項(xiàng)目分析 15 巧

12、克力公寓介紹 p2009年11月，山東盛 世行開始介入該項(xiàng)目， 通過一系列的產(chǎn)品研究、 市場調(diào)研、投資分析等 工作，創(chuàng)造了從推廣到 清盤僅用1個(gè)月時(shí)間的 奇跡，同時(shí)銷售價(jià)格處 于同類產(chǎn)品最高水平。 總結(jié)如下： p精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位 片區(qū)類似項(xiàng)目分析 從產(chǎn)品層面分析，與市場上在售公寓相比具有：平層戶數(shù)少、面積適中、配置齊全、帶 裝修等優(yōu)勢，整體總結(jié)為“住宅式公寓”“30”“獨(dú)立廚衛(wèi)”“配置齊全”“精裝修” 等賣點(diǎn)。 16 p精準(zhǔn)的客群定位 p務(wù)實(shí)的推廣渠道及廣告 語 片區(qū)類似項(xiàng)目分析 我們推翻先前的客戶定位，充分挖掘區(qū)域投資潛力，分析周邊休閑、娛樂、購物等優(yōu)勢，將客群 定位為以投資為主流，年輕置業(yè)者

13、為輔助的客群定位，將區(qū)域包裝為“5分鐘時(shí)尚生活圈”，推廣名 更換為“巧克力公寓”，突出時(shí)尚、愛情、炫酷、活力等元素，與目標(biāo)客群產(chǎn)生共鳴。 17 p緊密的營銷執(zhí)行 片區(qū)類似項(xiàng)目分析 項(xiàng)目12月份開始進(jìn)場銷售，3日首次推廣、5日售樓處開放儀式、13日開盤選房，半個(gè) 月內(nèi)活動(dòng)推廣短促有力，充分點(diǎn)燃了客戶的積極性及購買欲望，13日開盤后實(shí)現(xiàn)整體銷售 80%。12月底即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全面清盤。 18 第三部分：項(xiàng)目整體定位第三部分：項(xiàng)目整體定位 19 SWOT分析S 優(yōu)勢 p地段優(yōu)勢：項(xiàng)目位于博物館廣場對面，處 于城市中心區(qū)，配套完善；臨近新村路和平 路，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯； p成熟社區(qū)：項(xiàng)目處于和平小

14、區(qū)內(nèi)部，社區(qū) 生活氛圍濃厚，基礎(chǔ)生活配套完善； p舒適度高：產(chǎn)品為5、6層的多層產(chǎn)品，平 層戶數(shù)少，居住舒適度高； p產(chǎn)品合理：底商加住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型布 局合理，60-70的戶型區(qū)間居住功能完善； 且面積小總價(jià)低，置業(yè)門檻較低，必受市場 追捧； SWOT分析W 劣勢 p昭示性弱：項(xiàng)目位于和平小區(qū)內(nèi)部，距離新村路、 和平路較遠(yuǎn)，整體昭示性不強(qiáng)； p形象較差：和平小區(qū)建設(shè)較早，周邊居住環(huán)境較 差，容易被認(rèn)為是舊樓翻新項(xiàng)目； p住宅無私密感：和平社區(qū)整體為開放式社區(qū)，無 圍合性建筑，私密感差； 項(xiàng)目SWOT分析 20 SWOT分析O 機(jī)會(huì) p舊區(qū)改造、帶來升值：和平小區(qū)較為陳舊， 整體改造已提上日

15、程，未來片區(qū)煥然一新， 升值潛力無限； p龐大的租賃人群：和平小區(qū)內(nèi)部住宅多為 出租房產(chǎn)，擁有大量的租賃客群；同時(shí)項(xiàng)目 周邊諸多休閑娛樂產(chǎn)業(yè)譬如盛世中國、西六 路休閑娛樂一條街等，帶來了大量租客、投 資客； p小戶型住宅投資熱：城市中心區(qū)小戶型住 宅類項(xiàng)目因總價(jià)首付較低、升值空間大等因 素影響，受到年輕剛性置業(yè)者、投資者的廣 泛追捧。 SWOT分析T 威脅 p市場競爭激烈：中心區(qū)競爭項(xiàng)目眾多，分流大量 客戶； p房地產(chǎn)走向不明朗：雖然市場明顯回暖，但是國 家政策并未支持房地產(chǎn)向好發(fā)展。 項(xiàng)目SWOT分析 21 總結(jié)性分析 p從區(qū)域發(fā)展來看，由于距離主城較近，同時(shí)配套設(shè)施完善，對于中青年購房人群

16、的吸引力較 強(qiáng)。同時(shí)，區(qū)域商業(yè)配套設(shè)施的優(yōu)勢將會(huì)明顯體現(xiàn)，對于中青年居家人群的吸引力極強(qiáng)。 p從區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況來看，和平小區(qū)由于自身地理位置和配套設(shè)施的優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供 應(yīng)也以緊湊型居家產(chǎn)品為主，盡管各項(xiàng)目存在較強(qiáng)的二手房同質(zhì)競爭，但由于受眾目標(biāo)客戶 總量巨大，未來并不會(huì)影響的銷售業(yè)績。這表明緊湊型居家產(chǎn)品的發(fā)展方向是符合區(qū)域特性 和區(qū)域發(fā)展的。 p從各種戶型的銷售狀況來看，整體而言，面積較小的戶型消化狀況相對銷售較好，其中區(qū)域 內(nèi)一房和60-70兩房的整體銷售狀況最好，而大面積三房和四房的整體銷售狀況較差。我 司認(rèn)為，對于本項(xiàng)目開發(fā)而言，有效控制產(chǎn)品總價(jià)至關(guān)重要。 p同時(shí)多數(shù)項(xiàng)目由于自

17、身規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)的限制，價(jià)格水平還相對較低，多數(shù)中小項(xiàng)目價(jià)格水 平保持在4000-5000元/。如何在現(xiàn)有市場環(huán)境、本項(xiàng)目自身資源相對受限的情況下提高 產(chǎn)品售價(jià)成為制約本項(xiàng)目發(fā)展的主要問題。 22 p綜上所述，我司認(rèn)為： 本項(xiàng)目的初步發(fā)展方向?yàn)橹星嗄昃o湊型居家產(chǎn)品，嚴(yán)格控制產(chǎn)品總價(jià)的同時(shí)，更要提高 項(xiàng)目的綜合品質(zhì)感，提升項(xiàng)目的舒適度。 考慮到項(xiàng)目差異化的競爭和目標(biāo)客戶心理需要，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新來打造項(xiàng)目差異化的個(gè) 性空間。 通過合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)和配置標(biāo)準(zhǔn)，降低成本，提升利潤率。 發(fā)展方向： p大的區(qū)域市場環(huán)境和項(xiàng)目地塊條件決定了項(xiàng)目發(fā)展方向?yàn)橹星嗄昃o湊型居家產(chǎn)品; p目標(biāo)客戶比較追求生活品質(zhì)和環(huán)境

18、，而本項(xiàng)目周邊較為雜亂的環(huán)境會(huì)使本項(xiàng)目在競爭 中處于非常不利的地位，如何在內(nèi)部居住環(huán)境、產(chǎn)品戶型創(chuàng)新上加以彌補(bǔ)至關(guān)重要； p目標(biāo)客戶整體較為年輕，首付承受能力較弱但收入水平相對較高，他們關(guān)注品質(zhì)的同 時(shí)還注重性價(jià)比，因此本項(xiàng)目在不影響其基本使用功能和舒適度的前提下應(yīng)盡量控制 戶型面積，使本項(xiàng)目在總價(jià)上具備一定的優(yōu)勢。 總結(jié)性分析 23 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 項(xiàng)目核心價(jià)值 價(jià)值體現(xiàn) 項(xiàng)目優(yōu)勢支撐 青年精英佳園 成熟配套便捷的城市生活成熟社區(qū) 張店一中張店一中 和平小學(xué)和平小學(xué) 和平農(nóng)貿(mào)市場和平農(nóng)貿(mào)市場 舊區(qū)改造舊區(qū)改造 便捷交通便捷交通 博物館旁博物館旁 生活配套生活配套 成熟老社區(qū)成熟老社區(qū) 租客

19、眾多租客眾多 商貿(mào)需求商貿(mào)需求 項(xiàng)目整體定位 城市中心城市中心 口腔醫(yī)院口腔醫(yī)院 盛世中國盛世中國 24 博物館旁成熟生活專屬青年社區(qū) p博物館旁城市中心，博物館旁，文化氣息濃厚，體驗(yàn)城市和諧生活； p成熟生活享受和平社區(qū)以及周邊學(xué)校、政務(wù)、娛樂等配套，一次購買，終生享受； p專屬青年社區(qū)針對青年人個(gè)性化、潮流化、時(shí)尚化的社會(huì)特性，打造屬于目標(biāo)客群的專屬化產(chǎn)品。 項(xiàng)目整體定位 25 p升級(jí)型社區(qū)商業(yè)：齊泰農(nóng)貿(mào)市場升級(jí)改造后新的社區(qū)商業(yè)中心，改變原有臟亂形象， 重新樹立社區(qū)商業(yè)的標(biāo)桿； p城市中心領(lǐng)寓：和平社區(qū)改造工程提高社區(qū)規(guī)劃前景和升值潛力，地處城市中心共享 城市成熟配套。 升級(jí)型小面積社區(qū)

20、商業(yè)+城市中心領(lǐng)寓 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位一 26 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品發(fā)展建議 16.75米 17米 54.43米 16.75米 p社區(qū)底商為開間4米， 進(jìn)深8米的小戶型商 鋪，東西轉(zhuǎn)角商鋪面 積適當(dāng)增大； p公寓與底商上下柱距 相同結(jié)構(gòu)，一進(jìn)門為 衛(wèi)生間，增加陽臺(tái)并 設(shè)計(jì)為廚房； p該方案設(shè)計(jì)可使戶型 分割組合自由、容積 率大，但是住宅產(chǎn)品 無私密性，且戶型單 一，選擇性小。 4米 底商示意 公寓示意 4米 陽臺(tái)加廚房 衛(wèi)生間 27 p升級(jí)型社區(qū)商業(yè)：齊泰農(nóng)貿(mào)市場升級(jí)改造后新的社區(qū)商業(yè)中心，改變原有臟亂形象， 重新樹立社區(qū)商業(yè)的標(biāo)桿； p緊湊型居家物業(yè)：本項(xiàng)目主力目標(biāo)客戶群為正處于事業(yè)上升期

21、的中青年群體，他們選 擇的不單是一個(gè)短暫居住的過渡空間，他們尋求的是一個(gè)相對低總價(jià)，但具有較高品質(zhì)， 從使用功能而言能夠滿足其較長一段時(shí)間內(nèi)居住需求的場所。 升級(jí)型小面積社區(qū)商業(yè)+緊湊型居家物業(yè) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位二 28 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品發(fā)展建議 16.75米 54.43米 14米 p社區(qū)底商為開間4-6米，進(jìn)深8米 的中小戶型商鋪，東西轉(zhuǎn)角商鋪 面積適當(dāng)增大； p住宅產(chǎn)品整體進(jìn)深減少至14米， 利用剩余2.75米作為住宅產(chǎn)品外 置樓梯，同時(shí)增加?xùn)|側(cè)東西朝向 產(chǎn)品，底部架空，使前后樓間仍 可以形成市場； p改造后總建面為9873，比方 案一減少152，但是該方案利 于住宅快速銷售，及售

22、價(jià)的提升； p產(chǎn)品在外圍增加外置樓梯，住宅 部分的單元門開戶在二樓，不影 響商鋪的使用。 p此方案利于住宅戶型設(shè)計(jì)，商業(yè) 主力戶型為30-50,60-80。 住宅示意 14米 17米 單元入戶門 外置樓梯外置樓梯 4米 底商示意 2.75米 底商示意住宅示意外置樓梯示意 16.75米 29 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 戶型建議 p針對目標(biāo)客戶群，定 位產(chǎn)品為60-70小 戶型，應(yīng)當(dāng)將戶型精 細(xì)化設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品 競爭力、性價(jià)比。 兩室一廳一衛(wèi) 參考使用面積60 77三室兩廳 30 裝修建議： 從銷售速度上分析，與毛坯交房相比，精裝修大 大節(jié)省了客戶因裝修所形成的時(shí)間成本，因此目前市 場上客群對于精裝修的認(rèn)可度

23、較高，從而能提高項(xiàng)目 銷售速度，縮短銷售周期。 從整體市場分析，目前淄博市場上房屋租賃的價(jià) 格逐漸上漲，帶精裝修的小戶型住宅勢必受到投資客 的青睞。 綜合各方面因素，建議本項(xiàng)目住宅部分的裝修標(biāo) 準(zhǔn)為200元/平方米，精裝修 后期具體操作過程中，可以根據(jù)現(xiàn)場情況將精裝 修部分保留或扣除。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 精裝修建議 31 品位、格調(diào)、時(shí)尚的中端客戶 項(xiàng)目目標(biāo)客群定位 主要客群定位：低總價(jià)的剛性置業(yè)者；看好 項(xiàng)目升值潛力的投資者 主力客群 區(qū)域投資客戶 區(qū)域個(gè)體商戶 區(qū)域社區(qū)住戶 房地產(chǎn)同行 認(rèn)可周邊環(huán)境的自用客戶 年輕置業(yè)者 周邊休閑會(huì)所服務(wù)人員 輔助客群外地置業(yè)客戶其它區(qū)縣來張店投資、工作的置業(yè)

24、者 以年齡25-3525-35歲的客戶為主，以35-5035-50歲客戶作為有效補(bǔ)充； 32 第四部分：項(xiàng)目案名、定位語推介第四部分：項(xiàng)目案名、定位語推介 33 作為本項(xiàng)目而言，案名定位應(yīng)符合目標(biāo)客戶的消費(fèi)心 理需求，同時(shí)反映項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢和內(nèi)涵，案名定位與項(xiàng)目 產(chǎn)品本身必須存在聯(lián)系和共同點(diǎn)，案名及廣告語不能脫離 目標(biāo)客戶的需求特征和項(xiàng)目本身產(chǎn)品特性。 34 主案名： 問題剖析： 專屬你的時(shí)尚潮流特區(qū) 項(xiàng)目案名建議 青年工社 對本項(xiàng)目案名定位，我司認(rèn)為定位關(guān)鍵詞僅為項(xiàng)目核心形象的一種延展，其核心是“個(gè) 性化的青年社區(qū)”。 本項(xiàng)目為目標(biāo)客戶提供的不僅僅是一個(gè)提供過渡居住的場所，更是為其提供了較為舒

25、適 的居住品質(zhì)，是一個(gè)能夠在較長時(shí)間內(nèi)滿足目標(biāo)客戶需求的居住場所。 青年工社迎合客群的價(jià)值觀與生活方式，同時(shí)給客戶以向上、奮斗、溫馨、關(guān)愛的感覺。 備選案名：青年會(huì)、青春四季 35 推薦案名： 案名釋義： 項(xiàng)目案名建議 希望城 給愛人一個(gè)家，給自己一個(gè)未來 城市全配套資源優(yōu)勢，給愛情一個(gè)家的希望與感情成長的空間；未來還寓意 著充滿希望、充滿陽光與優(yōu)雅品質(zhì)的美好生活愿望。 象征堅(jiān)實(shí)、充滿安全感的堡壘，都市精英最溫暖的休憩港灣。 備選案名：舜和佳園、水木清華 36 廣告語推介 項(xiàng)目案名建議 投資篇： 一次投資，終身享受 當(dāng)房東賺租金！就選有人氣的青年工社！ 博物館旁存錢罐，坐享其成收租款！ 千萬租客人群，即買即租即賺錢！ 住青年工社，告別租房時(shí)代！ 37 成熟社區(qū)，安享生活，我的精致空間！ 愛在青年工社，飄溢濃情的甜蜜生活！ 我的甜蜜生活，盡在時(shí)尚青年工社！ 時(shí)尚花樣生活，從青年