買房注意事項(xiàng)10519

1、-作者xxxx-日期xxxx買房注意事項(xiàng)10519【精品文檔】1、選房應(yīng)考慮的主要因素（1）要看房屋的自然條件、人口條件、文化條件。具體而言主要是指：城市上風(fēng)上水。城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向。交通便捷。使用常用的交通工具，從居住地到工作地點(diǎn)或常去的地方不超過可接受的時(shí)間并且有時(shí)間保障。城市化水平高。居住地各種市政設(shè)施齊全，一般位于城市主次干道附近。房屋的區(qū)位、繁華度、公共設(shè)施配套等。生活便利。步行10分種左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，能滿足日常生活物品的采購(gòu)及其他服務(wù)需求。（2）要看住宅環(huán)境。住宅環(huán)境包括日照、通風(fēng)、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來說，是指自然

2、、人文景觀優(yōu)雅的程度，空氣清新狀況，有無早晚休閑運(yùn)動(dòng)、周末娛樂的場(chǎng)所，社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況等。（3）看住宅的健康與安全性。要求住宅的健康程度高，能滿足生理需要和社會(huì)需求，能防止事故，遠(yuǎn)離污染源、傳染病醫(yī)院等。（4）看開發(fā)商資信調(diào)查、房屋合法性調(diào)查。（5）看房屋的品質(zhì)狀況。主要看房屋的數(shù)量指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、價(jià)格因素等。（6）看其他隱蔽工程、公共設(shè)施工程、建材品質(zhì)、售后服務(wù)承諾等?？傊?，對(duì)所購(gòu)的房屋進(jìn)行多次深入調(diào)查，根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時(shí)間也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子區(qū)位、環(huán)境、健康與安全性、房屋品質(zhì)、開發(fā)商資信；晚上去便于體驗(yàn)與了解居住區(qū)人口素質(zhì)與構(gòu)成；雨天去便于了解

3、房屋有無漏水、樓宇排污系統(tǒng)工作的能力、路面積水情況；假日去便于工作于體驗(yàn)購(gòu)物、交通的便利度。另外，還要注意的是，在看房時(shí)，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較、仔細(xì)看，以免后悔。若由中介公司代售，須把單價(jià)、總價(jià)、平方米數(shù)、授權(quán)范圍、代售期等了解清楚后再拍板，絕不能草率行事。2、如何選擇開發(fā)商。（1）搞清開發(fā)商的資質(zhì)。國(guó)家對(duì)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主的專營(yíng)企業(yè)，明確要按規(guī)定申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。以開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目公司不寫著資質(zhì)等級(jí)，但必須有項(xiàng)目一次性資質(zhì)證書。對(duì)不具備資質(zhì)的開發(fā)商建設(shè)銷售的房屋，不能作為商品房來交易。因此，百姓選房時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商出示資質(zhì)證書。考察資質(zhì)證書時(shí)要鑒別：項(xiàng)

4、目型公司。若資質(zhì)證書標(biāo)明開發(fā)商只具有對(duì)某一特定項(xiàng)目的開發(fā)資格，并標(biāo)明開發(fā)期限，對(duì)此可能產(chǎn)生的售后風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者應(yīng)引起高度重視。因?yàn)轫?xiàng)目型公司，在開發(fā)銷售完畢一段時(shí)間后往往就不存在了，購(gòu)房者在以后使用過程中，若發(fā)生諸如房屋質(zhì)量的問題，往往找不到投訴對(duì)象，引起不必要的糾紛。資質(zhì)證書上標(biāo)明 的等級(jí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)自高至低分為一至五級(jí)。資質(zhì)的高低表明了開發(fā)商在資金規(guī)模、技術(shù)力量、開發(fā)業(yè)績(jī)和信譽(yù)度方面的實(shí)力。從某種程度上反映了開發(fā)商所開發(fā)的商品房，在性能、質(zhì)量和售后服務(wù)方面的水平。資質(zhì)證書的合法性和時(shí)效性。資質(zhì)證書一般情況下每年審核一次，購(gòu)房者應(yīng)留意開發(fā)商是否以舊充新。（2）了解開發(fā)商的

5、實(shí)力。開發(fā)商的實(shí)力是保證項(xiàng)目正常進(jìn)行的最關(guān)鍵因素。有實(shí)力的開發(fā)商自有資金充足，一般可以保證材料的及時(shí)供給和施工的正常進(jìn)行，避免工期延誤等狀況的發(fā)生。從以下幾方面，可以了解開發(fā)商的實(shí)力：市場(chǎng)占有率。了解開發(fā)商所主持的項(xiàng)目總開發(fā)量和開工量。同期開工項(xiàng)目較多的開發(fā)商，一般來講具有一定的實(shí)力。沒有金剛鉆，誰敢攬瓷器活？但是已知革開發(fā)商本身實(shí)力并不雄厚，卻主持了過多的項(xiàng)目，就要慎重考慮。工程工期和進(jìn)度情況。建設(shè)工期過長(zhǎng)是開發(fā)商缺少資金保障的表現(xiàn)之一。銀行貸款的發(fā)放情況。中國(guó)人民銀行“121”決議的出臺(tái)，對(duì)開發(fā)商自有資金量有一定的限制，對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行了更嚴(yán)格的審核。上市公司公開的財(cái)務(wù)年報(bào)、股票匯走勢(shì)等

6、。良好的融資渠道在一定程度上保證了企業(yè)有較為充實(shí)的運(yùn)轉(zhuǎn)資金。（3）了解開發(fā)商的信譽(yù)信譽(yù)是保證期房承諾兌現(xiàn)的根本，隨著房地產(chǎn)行業(yè)品牌銷售的臨近，尋求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的開發(fā)商必定要顧及企業(yè)形象，打造品牌。如果開發(fā)商將每一個(gè)項(xiàng)目的成敗當(dāng)作是影響企業(yè)形象化的關(guān)鍵，那么他們對(duì)信譽(yù)的重視程度就高，選擇這樣的開發(fā)商，出現(xiàn)質(zhì)量問題可能性也比較小。即便出現(xiàn)了問題，獲得妥善解決的可能性也比較大。從以下幾方面，可以了解到開發(fā)商的信譽(yù)：“翻舊賬”。從開發(fā)商以往的作品當(dāng)中，可以容易地看出其對(duì)信譽(yù)的重視度。樓盤是否都能按時(shí)交工？樓盤品質(zhì)如何？樓盤是否發(fā)生過嚴(yán)重的糾紛？都是需要你認(rèn)真了解的情況。登錄當(dāng)?shù)氐囊苑康禺a(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站中

7、的“業(yè)主論壇”。從這些論壇中，你會(huì)了解到已經(jīng)購(gòu)買了你選擇的樓盤的購(gòu)房人對(duì)樓盤及開發(fā)商的種種評(píng)價(jià)。（4）考察銷售的資質(zhì)。商品房的銷售分為開發(fā)商自行銷售和委托物業(yè)代理兩種。由于委托物業(yè)代理要支付相當(dāng)于售價(jià)1%-3%的擁金，所以在以下幾種情況下，開發(fā)商愿意自行銷售：大型房地產(chǎn)開發(fā)商有自己專門的營(yíng)銷隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò)；房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲，市場(chǎng)供應(yīng)短缺，所開發(fā)的項(xiàng)目受到使用者和投資人士的歡迎；開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目已較為明確的，甚至是固定的銷售對(duì)象。如果是開發(fā)商所屬的營(yíng)銷部門售房，則要查實(shí)其能否及時(shí)提供購(gòu)房者所需資料，并要查看其與開發(fā)商的從屬關(guān)系。對(duì)于各物業(yè)代理，則要查看其是否有開發(fā)商的委托代理書，是合代理還是獨(dú)家

8、代理？代理權(quán)限、時(shí)間期限等有哪些規(guī)定？審查這些資格文件的目的，是要弄清開發(fā)商授予物業(yè)代理哪些權(quán)利，哪些問題仍由開發(fā)商負(fù)責(zé)，代理商是否有合法售房的權(quán)利，開發(fā)商是否認(rèn)可物業(yè)代理的銷售行為，并是否承擔(dān)物業(yè)代理相應(yīng)的責(zé)任。物業(yè)代理有全權(quán)代理和一般代理的區(qū)別。全權(quán)代理是開發(fā)商只委托一家代理，并要求代理方對(duì)委托事項(xiàng)承擔(dān)責(zé)任；一般代理是開發(fā)商委托一定或幾家代理，但不一定要求代理方對(duì)委托事項(xiàng)承擔(dān)責(zé)任。在涉及商品房定價(jià)、房號(hào)選擇、簽訂認(rèn)購(gòu)書或商品房購(gòu)銷合同等重要問題時(shí)，如由物業(yè)代理代辦，購(gòu)房者一定要核實(shí)開發(fā)商對(duì)物業(yè)代理的授權(quán)委手書，以及約定物業(yè)代理能承擔(dān)和應(yīng)承擔(dān)的各項(xiàng)責(zé)任。3、如何識(shí)別“假熱銷”（1）認(rèn)購(gòu)時(shí)間看

9、長(zhǎng)短。大部分樓盤上市之前都有一個(gè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段。所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，是指期房項(xiàng)目在尚未獲得預(yù)售許可證的情況下，先行對(duì)樓盤進(jìn)行購(gòu)買資格的認(rèn)證，這種認(rèn)證的方式同經(jīng)濟(jì)適用住房的“倒號(hào)”類似，雖然曾被主管機(jī)關(guān)明令禁止，但至今仍十分流行。從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)判斷樓盤是否熱銷是較可靠的方式。買房人可以根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間長(zhǎng)短和認(rèn)購(gòu)期所結(jié)識(shí)的客戶之間的信息交流進(jìn)行判斷。一般情況下樓盤項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間越短，造“假熱銷”的可能越大。從2004年各地市場(chǎng)的情況來看，上市樓盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的時(shí)間有逐漸縮短之熱，三天、兩天，個(gè)別項(xiàng)目甚至只有一天。如果一個(gè)新樓盤經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，就會(huì)有相對(duì)較多數(shù)量的客戶積累。這種情況下，想買房的人可以通過

10、搜弧焦點(diǎn)網(wǎng)的網(wǎng)上“社區(qū)準(zhǔn)業(yè)主論壇”了解項(xiàng)目的詳細(xì)情況，特別是其他準(zhǔn)客戶對(duì)樓盤的評(píng)價(jià)反映，從中即可了解到大部分買家對(duì)該樓盤的舉程度。對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間較短的樓盤來說，判斷是否熱銷是門很深的學(xué)問，市場(chǎng)上經(jīng)常可以看到，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間越短的樓盤，排隊(duì)的人越多，樓盤好像更熱銷。這其中多數(shù)有詐。除非性價(jià)比極突出，或位置的獨(dú)特性極具吸引力，否則排隊(duì)者中一定有相當(dāng)部分是“托兒”。（2）莫中“雇托炒房”計(jì)?！肮屯谐礃恰爆F(xiàn)象絕非偶然。從早期外銷房，到之后的一些高檔住宅以及近期的小戶型樓盤，炒房已是再普遍不過的現(xiàn)象。開發(fā)商在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或者是銷售階段，先期給予“托兒”們認(rèn)購(gòu)權(quán)，而后迫使真正的買房人花更高的價(jià)錢從“托兒”的手

11、中買回認(rèn)購(gòu)權(quán)或房屋，而價(jià)格高出的部分將由開發(fā)商和托兒們按照一定的比例進(jìn)行分成。實(shí)質(zhì)上，“雇托炒樓”同樣是營(yíng)造稀缺房源現(xiàn)象的一種手段，只不過其目的不僅在于營(yíng)造一個(gè)熱銷的假象，更要制造出“樓盤遭到搶購(gòu)”的書面，這不僅有利于開發(fā)商獲得更高的利潤(rùn)，而且還會(huì)給買房人造成相當(dāng)程度的心理壓力，使其作出非理性的判斷和購(gòu)買決策，從而使開發(fā)商有機(jī)可乘。當(dāng)你發(fā)現(xiàn)你來得很早，而“房號(hào)”定是這樣的：售樓人員會(huì)告訴你，你想的戶型或者朝向的房子已經(jīng)被別人認(rèn)購(gòu)了，不過如果你真的想要的話，還有商量的余地，當(dāng)然一定是要付出更高的價(jià)格。遇到這種情況，一定要冷靜，建議你千萬不要草率作出決斷。（3）電話預(yù)約斷真假通過售樓處穿梭不停的人

12、流來營(yíng)造“熱銷”的氣氛，是開發(fā)商在樓盤開盤后經(jīng)常使用的手段。當(dāng)然，我們不能說所有“人多”的售樓處都是造假，不過，你可以通過一個(gè)簡(jiǎn)單的手段來識(shí)別售樓處熱銷的真假電話預(yù)約。你可以撥打某一項(xiàng)目售樓處的電話，向售樓人員提出某一天去看房，如果對(duì)方爽快地答應(yīng)，那么應(yīng)該沒什么問題。如果售樓人員沒能答應(yīng)你的預(yù)約，而是希望你在某一特定的日子去售樓處看房，那么，你該留神了，這可能是樓盤銷售的現(xiàn)場(chǎng)控制。銷售現(xiàn)場(chǎng)控制是樓盤銷售最為重要的一部分，與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)制造“假熱銷”的原理相同，開發(fā)商希望把看房的人都集中在某一天，這樣，售樓處的人流就會(huì)呈現(xiàn)“川流不息”的情況，所有來現(xiàn)場(chǎng)看房的人都會(huì)認(rèn)為這個(gè)樓盤正在熱銷當(dāng)中，自己要抓緊

13、購(gòu)買，這種心情一定會(huì)影響你理性購(gòu)房決策，從而再次把機(jī)會(huì)留給了開發(fā)商。在一周之內(nèi)，開發(fā)商只在一天或兩天對(duì)外接待買噥看房，如果你著急買了，則中了開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)控制的計(jì)策。4、開發(fā)商常用的營(yíng)銷方式（1）設(shè)立專門的銷售機(jī)構(gòu)。目前的房地產(chǎn)開發(fā)商一般采取以下幾種方式設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)：開發(fā)商自己組建的銷售部；委托某一專業(yè)房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行獨(dú)家銷售；與多家代理行簽訂代理協(xié)議，委托其銷售，但同時(shí)自己也有人員從事銷售工作。對(duì)于購(gòu)房人來講，在哪家銷售機(jī)構(gòu)購(gòu)房，其實(shí)都是無所謂的事情。不過其中的關(guān)鍵是購(gòu)房人從哪家簽下來的房?jī)r(jià)，能夠拿到一些的折扣，以及銷售方能夠更多地提供哪些服務(wù)。（2）房屋銷售有先后策略。由于每一棟樓房總有樓層

14、、朝向的好壞之分，所以為了能夠讓房屋盡可能都銷售出去，一般情況下，開發(fā)商或銷售商在售樓時(shí)總會(huì)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匿N售策略，控制性地將同一棟樓或小區(qū)中的好、壞房屋搭配出售。（3）房屋定價(jià)先低后高。開發(fā)商或代理商為了使購(gòu)房人增強(qiáng)對(duì)所購(gòu)物業(yè)的信心，同時(shí)也為了造勢(shì)，烘托人氣，一般在開盤銷售時(shí)都先放出低一些的價(jià)格。然后定期將房?jī)r(jià)抬高若干個(gè)百分點(diǎn)。除非市場(chǎng)極度蕭條，否則，開發(fā)商是決不下調(diào)房?jī)r(jià)的。（4）廣告宣傳房產(chǎn)促銷。對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，商品房銷售的主要傳播途徑，即是在媒體上刊發(fā)廣告。這類廣告中一般都顯示有用電腦制作的項(xiàng)目效果圖，注明項(xiàng)目的突出優(yōu)勢(shì)等誘人的說明。一般情況下，項(xiàng)目規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商廣告

15、投入量較大，而一些開發(fā)規(guī)模小、銷售不暢的項(xiàng)目廣告投入量相對(duì)就要小得多。但也有一些項(xiàng)目并沒有投入多少?gòu)V告，房屋就銷售一空，這只能說明這樣的項(xiàng)目市場(chǎng)定位比較準(zhǔn)確，符合買家的胃口。5、好戶型的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)根據(jù)世界衛(wèi)生組織定義，健康住宅是指能夠使居住者在身體上、精神上和社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)的住宅。我國(guó)的“健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)”提出了健康住宅的面積、光環(huán)境、聲環(huán)境、熱環(huán)境等方面的標(biāo)準(zhǔn)。（1）建筑密度不大于25%。（2）面積標(biāo)準(zhǔn)：客廳，最低14平方米，一般18平方米，推薦面積25平方米；主臥室，最低12平方米，一般14平方米，推薦面積16平方米；次臥室，最低8平方米，一般10平方米，推薦面積12平方米；廚房

16、，最低5平方米，一般6平方米，推薦面積8平方米；餐廳，最低6平方米，一般8平方米，推薦面積10平方米；主衛(wèi)生間，最低6平方米，一般7平方米，推薦面積8平方米；次衛(wèi)生間，最低3平方米，一般4平方米，推薦面積5平方米；貯藏室，最低3平方米，一般4平方米，推薦面積6平方米；書房，最低6平方米，一般8平方米，推薦面積10平方米；總體上各個(gè)部分的面積除了要達(dá)到以上標(biāo)準(zhǔn)外，而且還要有足夠的人均建筑面積，并確保其私密性。（3）能引起過敏的化學(xué)物質(zhì)濃度很低。（4）盡量不使用易散發(fā)化學(xué)物質(zhì)的材料。（5）二氧化碳濃度要低于1000PPM。（6）懸浮粉塵濃度要低于0.15mg/平方米。（7）每天日照時(shí)間應(yīng)在3小時(shí)以

17、上。（8）有足夠亮度的照明設(shè)備。（9）功能良好的換氣設(shè)備能將室內(nèi)污染氣體排到室外。（10）廚房灶具或吸煙外要設(shè)局部排氣設(shè)備。（11）整個(gè)房間溫度全年操持在1727之間。（12）室內(nèi)溫度全年保持在40%70%之間。（13）噪聲要小于50分貝。（14）有足夠的抗自然災(zāi)害的能力。（15）便于護(hù)理老人和殘疾人。（16）人均公用綠地面積大于或等于2平方米。164挑選的戶型八大忌（1）忌大而無當(dāng)。大戶型不能簡(jiǎn)單的理解為中小戶型圖紙放大。它應(yīng)該是一種全新理念上的設(shè)計(jì)，房屋整體功能要相應(yīng)增加；房屋高度的合理增加；新型的采光設(shè)計(jì)、裝修效果等也應(yīng)有改進(jìn)和提高，切忌大而無當(dāng)。從我國(guó)目前家庭結(jié)構(gòu)看，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將是三口

18、之家，主導(dǎo)戶型至少在十年內(nèi)仍會(huì)以三室三廳或兩室一廳為主。（2）忌一覽無余。許多老的戶型，進(jìn)入戶門沒有玄關(guān)設(shè)計(jì)，廳內(nèi)景象一覽無余，房屋整體缺乏層次感。臥室、書房的私密性和安適度受到影響。玄關(guān)的設(shè)計(jì)多種多樣，通常有“密閉式”和“屏風(fēng)式”兩種，前者會(huì)多占用一些空間，后者實(shí)際上是一個(gè)完整方廳的一扇屏風(fēng)，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各種藝術(shù)造型，可起到豐富內(nèi)涵的作用。（3）忌廚廁扎堆。不少蹩腳的戶型設(shè)計(jì)中，廚房和衛(wèi)生間緊連在一起，隨著人們生活品位的提高，這種設(shè)計(jì)應(yīng)棄用。（4）忌廳內(nèi)多門。起居室（廳）內(nèi)的戶門過多，形成了對(duì)廳的實(shí)際面積的擠占。過去的設(shè)計(jì)中往往忽略了這一點(diǎn)，在實(shí)際使用當(dāng)中，起居室往往變成了過

19、廊和走道，而人們都愿意在廳中擺放沙發(fā)、電視，多門的起居廳使得以上家具難以擺放，起居廳的連續(xù)墻應(yīng)保持在3米以上，以擺放家具。（5）忌光線暗淡。在選擇住房時(shí)要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛(wèi)生間的采光效果依次類推。（6）忌動(dòng)靜相擾。所謂動(dòng)靜結(jié)合實(shí)際上也就是房間功能組合要趨于合理。例如，按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些，戶門最好不要直接面對(duì)著廳。同時(shí)衛(wèi)生間與主臥室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活動(dòng)的空間，設(shè)置音箱、電視等發(fā)聲設(shè)備的地方應(yīng)該和主臥盡可能的保持一段距離，以免互相干擾。（7）忌廚房深藏不露。廚房在使用中要排房煙氣、產(chǎn)生噪音，所以切記不要把廚房設(shè)計(jì)

20、在單元房的深處。另外，要注意廚房或衛(wèi)生間中管道的處理，如果管道太多且明置，既不美觀又?jǐn)D占空間，是一種不可取的設(shè)計(jì)。（8）忌房屋通透效果不好。房間之間和公共活動(dòng)區(qū)域的通風(fēng)狀況的好壞，也是衡量戶型設(shè)計(jì)成功與否一個(gè)重要標(biāo)志。過于曲折的戶型設(shè)計(jì)往往使空內(nèi)空氣阻隔，夏日室內(nèi)空氣偏高。戶內(nèi)的空氣對(duì)流是一項(xiàng)很重要的環(huán)保指標(biāo)，只不過長(zhǎng)期以來不太被人重視罷了。6、房屋面積注意要點(diǎn)（1）合同里的面積陷阱。新的合同范本里規(guī)定：“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房款；建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買房人有權(quán)退房?！睉?yīng)對(duì)方法：看房時(shí)注意施工進(jìn)度

21、。一個(gè)樓盤如果總體開發(fā)規(guī)模不是很大，而且施工進(jìn)度比較快（如主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂），那么面積出現(xiàn)較大差異的可能性就會(huì)大大減少。人住時(shí)別忘了向開發(fā)商索要測(cè)繪部門的實(shí)測(cè)報(bào)告。特殊約定寫進(jìn)合同。如果選擇了比較特殊的計(jì)價(jià)和結(jié)算方式（如按使用面積計(jì)算），那么對(duì)于面積差異的處理，一定要做出相應(yīng)約定，并寫進(jìn)合同。（2）陽臺(tái)問題。不同類型的陽臺(tái)，面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也大相徑庭。封閉陽臺(tái)按其水平投影面積計(jì)算，而凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)僅按其水平投影面積的一半計(jì)算。在商品房預(yù)售中，不少開發(fā)商先說陽臺(tái)是未封閉的，但到實(shí)際交房時(shí)陽臺(tái)卻變成封閉的了。應(yīng)對(duì)方法：在合同里把套內(nèi)面積、陽臺(tái)面積都約定清楚，保障出現(xiàn)問題時(shí)有據(jù)可查。（3）要錢的“贈(zèng)送”

22、面積。購(gòu)房者在買房時(shí)，一定要對(duì)開發(fā)商“贈(zèng)送”部梯形的性質(zhì)分析清楚，不要到時(shí)候拿到一個(gè)要錢的“贈(zèng)送”面積。此外，套內(nèi)建筑面積購(gòu)房人對(duì)它有收益、處分、使用等各種權(quán)利；公有所有權(quán)，如樓梯、外立面等，無論購(gòu)房人個(gè)人還是開發(fā)商都不能隨便拆改或改變使用性質(zhì)。應(yīng)對(duì)方法：不妨將開發(fā)商的承諾寫到合同里。（4）公攤面積陷阱。公攤面積由于是不能測(cè)量，而成為消費(fèi)者“心有余而力不足”的部分。應(yīng)對(duì)方法：消費(fèi)應(yīng)該在簽訂面積條款時(shí)，將使用面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積的具體長(zhǎng)度尺寸用厘米表示出來，這樣自己以后有可能檢測(cè)出來復(fù)核一下。消費(fèi)者有權(quán)對(duì)自家房屋的公攤面積進(jìn)行測(cè)量、復(fù)核，或者雙方共同聘請(qǐng)一家有房屋測(cè)繪資質(zhì)的單位，對(duì)有爭(zhēng)議

23、的面積進(jìn)行檢測(cè)。在主張對(duì)面積進(jìn)行復(fù)核的同時(shí)，一定要在合同中寫清楚違約責(zé)任，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，必須寫清假設(shè)面積尺寸差一厘米，就要賠償相應(yīng)數(shù)額的錢款，這樣某些銷售商才不敢作假。（5）變更房屋、小區(qū)設(shè)計(jì)。這會(huì)導(dǎo)致房屋面積發(fā)生變化。商品房面積主要由套內(nèi)建筑面積和公共分?jǐn)偯娣e兩部分組成。如果開發(fā)商在預(yù)售過程中，變更了公共部位或部分房屋的設(shè)計(jì)，就會(huì)使各家各戶的公共面積分?jǐn)傁禂?shù)發(fā)生變化，從而使公共分?jǐn)偯娣e發(fā)生變化，導(dǎo)致購(gòu)房者在房屋竣工時(shí)建筑面積發(fā)生變化。應(yīng)對(duì)方法：施工過程中的設(shè)計(jì)變更及由此引起的面積出入，開發(fā)商未及時(shí)地以書面通知購(gòu)房人，購(gòu)房人有選擇退房的權(quán)利。如果購(gòu)買期房，就要對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)有所預(yù)測(cè)，如果

24、承擔(dān)不了這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就盡量避免買期房。（6）部位定性不清。在商品房面積計(jì)算中，不同的部位計(jì)算原則相差甚遠(yuǎn)。開發(fā)商往往就利用這方面的規(guī)定設(shè)下陷阱，如根據(jù)規(guī)定，閣樓是不計(jì)入商品房面積的，但夾層是要計(jì)入面積的。在預(yù)售時(shí)，有些開發(fā)商往往會(huì)把夾層說成是閣樓，到實(shí)測(cè)時(shí)，購(gòu)房者的房屋面積卻增加不了。應(yīng)對(duì)方法：在簽合同時(shí)就約定清楚。（7）總面積增加能用的少了。消費(fèi)者一般都看建筑面積是多少，而建筑面積確實(shí)沒有問題，使用面積的問題卻因?yàn)樽畛跸M(fèi)者沒有約定而無法舉證。很多消費(fèi)者敗訴就是舉證不足。7、選房的七個(gè)步驟（1）自我評(píng)價(jià)。根據(jù)自身家庭的儲(chǔ)蓄、可獲得的各類貸款以及從親友處可獲得的借款等因素，來估算自己的實(shí)際購(gòu)買能

25、力，最終確定所要購(gòu)買的房屋類型、面積和價(jià)位。（2）搜集信息?？蓮囊韵聨追N渠道獲得購(gòu)房信息：媒體廣告；親友介紹；開發(fā)商或代理商郵寄、發(fā)送的宣傳品；售樓書；現(xiàn)場(chǎng)廣告牌；現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房；房地產(chǎn)交易展示會(huì)；直接與房地產(chǎn)營(yíng)銷人員進(jìn)行交流；其他途徑，包括從房地產(chǎn)交易所、咨詢公司等處查詢關(guān)于房地產(chǎn)交易的各種資料。（3）項(xiàng)目篩選。根據(jù)收集的購(gòu)房信息和自己的需求，對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行篩選，確定重點(diǎn)樓盤。（4）實(shí)地察看。購(gòu)房者根據(jù)所收集的購(gòu)房信息，對(duì)欲購(gòu)房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。對(duì)房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的建筑質(zhì)量，裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修質(zhì)量，房屋的附屬設(shè)備是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗以及內(nèi)部設(shè)計(jì)

26、是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)考察。對(duì)房屋外部進(jìn)行查看時(shí)，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。另外，還要對(duì)戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設(shè)施的設(shè)置等情況進(jìn)行了解。在實(shí)在查看過程中，購(gòu)房者如果有無法調(diào)查的情況，或在某些方面存在疑問，還可以直接向現(xiàn)場(chǎng)的售樓人員詢問，真正做到心中有數(shù)。（5）確定目標(biāo)。根據(jù)前面三個(gè)步驟中的檢驗(yàn)，最終確定欲購(gòu)房屋。（6）查詢欲購(gòu)房的合法性。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)應(yīng)具備“五證”：即國(guó)有土地使用證、建設(shè)土地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證或商品房銷售許可證。（7）接觸洽談。購(gòu)房者與開發(fā)商就價(jià)格、住房要求等具體問

27、題進(jìn)行協(xié)商。（1）媒本廣告，包括報(bào)紙雜志廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等；（2）網(wǎng)上查詢；（3）親友介紹；（4）開發(fā)商或代理商郵寄、發(fā)送的宣傳品；（5）售樓書；（6）現(xiàn)場(chǎng)廣告牌；（7）現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房；（8）房地產(chǎn)交易展示會(huì)；（9）直接與房地產(chǎn)營(yíng)銷人員進(jìn)行交流；（10）真他途徑，包括向房地產(chǎn)交易中心、房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)中介咨詢公司查詢關(guān)于房地產(chǎn)交易的各種資料。9如何區(qū)分板樓和塔樓可以從樓房的平面圖區(qū)分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點(diǎn)是，一層若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般從12層到35層。塔樓一般是以一梯4戶到一梯

28、12戶。板樓的平面圖上，長(zhǎng)度明顯大于寬度。板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。其實(shí)我們買房時(shí)，很容易分出塔樓和板樓，簡(jiǎn)單地說，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長(zhǎng)。10板樓的分代第一代板樓追溯板樓的歷史，人們可以看出它在建筑造型以及實(shí)用性方面的進(jìn)步。板樓第一代產(chǎn)品出現(xiàn)于20世紀(jì)七八十年代，隨著住房從平房向樓房的發(fā)展，板樓誕生了。板樓最典型的造型是前三門和西便門的板樓，一般為十多層高，樓房很長(zhǎng)，立于道路一邊，幾乎遮擋了人們的視線。每層的電梯一般位于樓房的兩側(cè)，兩部電梯交替使用，使得一梯10戶甚至16戶，繁忙的時(shí)候，電梯

29、十分擁擠，而且緊鄰電梯的一戶要忍受住戶反反復(fù)復(fù)經(jīng)過門口的煩惱。第二代板樓20世紀(jì)90年代，板樓出現(xiàn)了“升級(jí)”，面寬減小，繼續(xù)“發(fā)揚(yáng)了”南北通透、戶戶朝陽的優(yōu)勢(shì)。但由于占地大、土地成本分?jǐn)傒^大，成為很多開發(fā)商眼中的“雞肋”，這期間，開發(fā)商為了多出面積，大多開發(fā)塔樓，使其一度風(fēng)行。第三代板樓最近幾年，一些開發(fā)商舉起“第三代”板樓的大旗，重新殺回樓市，使人眼前一亮。其中以板式小高層為主打，力求在建筑立面的玻璃、金屬應(yīng)用、外廊裝飾等方面創(chuàng)新，創(chuàng)造與眾不同的視覺效果。同時(shí)，使用率高的經(jīng)濟(jì)性和一梯兩戶設(shè)計(jì)的舒適性也成為“第三代”板樓的賣點(diǎn)，這一代板樓以嶄新的形象改變了人們對(duì)前兩代板樓的印象。板樓的變臉為了解決板樓占地多的問題，很多開發(fā)商還開發(fā)出圍合式板樓群，這也掩蓋了板樓體過長(zhǎng)的缺陷。令人叫絕的是，國(guó)外的建筑設(shè)計(jì)理財(cái)在板樓設(shè)計(jì)中，將呆板單調(diào)的大片板樓中間設(shè)計(jì)為方形的空洞，既彰顯了樓體個(gè)性，同時(shí)也有利于氣流通過，與大氣融合。應(yīng)該說，由于人們對(duì)通風(fēng)指標(biāo)的關(guān)注和建筑形式的要求，板樓在不斷變化中確立著自己的地位，也使得樓市有充分的選擇。在推崇健康