虹山半島別墅市場(chǎng)專(zhuān)題調(diào)查研展報(bào)告

1、 專(zhuān)題篇21 市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說(shuō)明22 虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查23 虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查24 虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查專(zhuān)題篇21 市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說(shuō)明22 虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查23 虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查24 虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查21 市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說(shuō)明虹山半島立足于上海西南地區(qū)，在閔行曹行鎮(zhèn)，位地銀都路南端、虹梅南路上。總占地面積195930平方米，將全部規(guī)劃建成獨(dú)立別墅和聯(lián)體別墅組成的大型別墅住宅區(qū)，分二期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)并正在銷(xiāo)售的一期占地面積為87030平方米，其中獨(dú)立別墅84棟，聯(lián)體別墅26棟，總戶(hù)數(shù)184戶(hù)；本案為虹山半島二期

2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，占地面積為108900平方米，項(xiàng)目規(guī)劃為獨(dú)立別墅和聯(lián)體別墅。由此，規(guī)定了如下的本案市場(chǎng)調(diào)查的選取范圍：從整個(gè)別墅住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)延續(xù)性來(lái)說(shuō)，虹山半島一期項(xiàng)目的各類(lèi)情況，將直接影響本案的規(guī)劃和市場(chǎng)定位及行銷(xiāo)情況，對(duì)之作全面細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查分析，意義重大；以徐家匯為起點(diǎn)至上海西南方向車(chē)程為半小時(shí)至1小時(shí)左右的輻射區(qū)域，將是本案考察競(jìng)爭(zhēng)性因素的主要物業(yè)區(qū)域，從別墅物業(yè)客戶(hù)群流來(lái)看，對(duì)本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)影響的區(qū)域主要來(lái)自三個(gè)方面，即：其一為最鄰近本案的閔行顧戴路周邊物業(yè)及其形成的市場(chǎng)；其二為莘莊別墅區(qū)的別墅物業(yè)及其形成的市場(chǎng)；本篇將對(duì)上述的本案市場(chǎng)選取范圍逐項(xiàng)研展，從而為有關(guān)方面把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，尋求機(jī)

3、會(huì)，尋求市場(chǎng)切入點(diǎn)、規(guī)劃決策等提供系統(tǒng)詳實(shí)的依據(jù)。22 虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介虹山半島位于虹梅南路2121號(hào)，處于閔行曹行鎮(zhèn)的虹梅南路與銀都路的交界外，近鄰由莘莊至徐浦大橋的外環(huán)外南大道。整個(gè)小區(qū)占地195930平方米，共分二期開(kāi)發(fā)。其中位于西半邊的一期于2000年11月6日開(kāi)盤(pán)，占地面積為87030平方米，一期規(guī)劃共建別墅110棟，其中獨(dú)立式別墅84棟，聯(lián)體四拼式別墅26棟，總戶(hù)數(shù)184戶(hù)，不久即可交房。虹山半島一期由上海景洪房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)。二、 一期小區(qū)規(guī)劃一期獨(dú)立別墅為二層，單棟建面在283.76353.03平方米之間，主要分290平方米、330平方米、350平方米

4、三種規(guī)格，六種房型設(shè)計(jì)，四拼聯(lián)體別墅為三層，單套建面均為207平方米左右，二種房型設(shè)計(jì)。每幢別墅面寬18.6米，獨(dú)幢的別墅最大花園占地面積可達(dá)1100平方米，大部分獨(dú)立別墅配送私家花園面積在360平方米885平方米之間，聯(lián)體別墅配送私家花園面積在87平方米360平方米之間，整個(gè)一期大部分建筑物的幢距在18米以上。房型特點(diǎn)一期獨(dú)立別墅挑高6.3米大廳，南北選用超大面積雙層中空落地窗，主臥室為35平方米，面寬5.5米，配有20平方米的衛(wèi)浴和更衣室。主要空間劃分： 禮儀區(qū)：（下層）：入口（門(mén)廳）、起居室、客廳； 交往區(qū)：（下層）：廚房、餐廳； 私密區(qū)：帶更衣室的主臥（上層）、次臥兩個(gè)（上層）、書(shū)房（

5、下層） 功能區(qū)：（下層）：洗衣房、儲(chǔ)藏室、工人房； 室外區(qū)：前院、后院、平臺(tái)（上層）一期四拼聯(lián)體別墅，房型設(shè)計(jì)比較單一簡(jiǎn)單； 禮儀區(qū)：（一層）：入口（玄關(guān)）、客廳； 交往區(qū)：（一層）：廚房、餐廳； 私密區(qū)：帶平臺(tái)的主臥（三層）、次臥兩個(gè)（二層） 室外區(qū)：前院、后院、平臺(tái)（三層）一期采用主要車(chē)道與步行行道分流，車(chē)道沿外圍環(huán)形成環(huán)道設(shè)計(jì)，每戶(hù)無(wú)專(zhuān)門(mén)車(chē)庫(kù)配送。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容積率：0.28；綠化率：73%；棟距：18米左右小區(qū)景觀設(shè)計(jì)一期中庭規(guī)劃了23980平方米的超大型水岸景觀，四周以綠草鋪設(shè)，左側(cè)小人工湖有天然瀑布，步行道間設(shè)計(jì)一個(gè)歐式風(fēng)格200米五節(jié)跌落式瀑布，每一建筑組團(tuán)內(nèi)種植有香樟、棕櫚、

6、銀杏、桂花、水彬、石楠等四季常青的大型成年植物，部分地方有斜坡設(shè)置小型噴泉小水景。整個(gè)小區(qū)無(wú)圍墻圍合，而是采用坡形草坪，灌木、喬木三重綠防護(hù)林，組成高2.5米、跨度10米的土坡，全面阻擋噪聲與塵埃，并裝置紅外線遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，與保安中心直接連線。三、 建筑風(fēng)格 一期自稱(chēng)為“美式人本別墅”，主結(jié)構(gòu)采用磚混結(jié)構(gòu)，外墻面采用疊合板造型與磚、石料相結(jié)合的處理方式，外雕花護(hù)欄陽(yáng)臺(tái)，取仿于美國(guó)南加州的建筑風(fēng)格。四、 小區(qū)配套 44000平方米運(yùn)動(dòng)場(chǎng)游泳池、足球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)、沙灘排球場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、集中綠地等； 3500平方米雙會(huì)所1000平方米體育俱樂(lè)部健身房、體操房、桌球室、乒乓室、桑

7、拿、壁球房、咖啡廳； 2500平方米社區(qū)會(huì)所餐廳酒吧、社區(qū)閱覽室、兒童游戲室、棋牌室、學(xué)生自習(xí)室、護(hù)理中心（美容、保健、預(yù)約醫(yī)療服務(wù)）、金融服務(wù)、小區(qū)超市、洗衣房、多功能廳、物業(yè)服務(wù)室及安設(shè)施等。五、 物業(yè)管理一期由香港興業(yè)集團(tuán)所屬港聯(lián)物業(yè)負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理，并設(shè)有六層安全保障系統(tǒng)，即：第一層小區(qū)周邊全天候紅外線報(bào)警系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)；第二層在大門(mén)及主要路口設(shè)電視監(jiān)控裝置，并設(shè)中央監(jiān)控中心，24小時(shí)影像監(jiān)控；第三層設(shè)置物業(yè)保安系統(tǒng)，住戶(hù)進(jìn)出使用安全對(duì)講系統(tǒng)；第四層專(zhuān)職保安人員24小時(shí)園內(nèi)按時(shí)、定點(diǎn)巡邏，高科技電子巡更系統(tǒng)；第五層可視安全對(duì)講布紅，與小區(qū)大門(mén)連通。大門(mén)和邊門(mén)設(shè)置門(mén)磁，業(yè)主開(kāi)啟密碼

8、報(bào)警裝后，報(bào)警裝置根據(jù)室內(nèi)異常情況向物業(yè)保安中心自動(dòng)報(bào)警；第六層每戶(hù)設(shè)一個(gè)紅外動(dòng)感報(bào)警裝置，23個(gè)緊急報(bào)警按鈕。六、 銷(xiāo)售價(jià)格一期獨(dú)立式別墅單棟售價(jià)范圍為167254萬(wàn)元/幢，單價(jià)60007000元/平方米；四拼聯(lián)體別墅單套總價(jià)范圍為81103萬(wàn)元/幢，單價(jià)40002900元/平方米。目前獨(dú)立別墅銷(xiāo)售情況較好。七、 客戶(hù)情況購(gòu)買(mǎi)虹山半島一期別墅的客層，總體上分為兩層經(jīng)濟(jì)實(shí)力截然不同的客戶(hù)，購(gòu)買(mǎi)獨(dú)立別墅的客戶(hù)主要是一些比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、追求奢華，選擇的物業(yè)要求是能充分體現(xiàn)自身價(jià)值的中高檔別墅物業(yè)消費(fèi)者；購(gòu)買(mǎi)四拼聯(lián)體別墅的客層，則比較不確定，從一期四拼聯(lián)體別墅的產(chǎn)品自身定位層面，似乎突顯出許多自相矛

9、盾點(diǎn)，因?yàn)?，如果把此?lèi)產(chǎn)品定位在中檔類(lèi)型的產(chǎn)品層次，其四拼的聯(lián)體形式和房型、功能等方面設(shè)計(jì)行過(guò)于平庸而缺乏個(gè)性，造成了與中檔類(lèi)別墅產(chǎn)品的本質(zhì)性差距，如果把它定位在經(jīng)濟(jì)型的產(chǎn)品層次，基本單價(jià)得不低，而且單套面積設(shè)計(jì)得過(guò)大，造成總價(jià)難以低控，無(wú)意間又高設(shè)了面向大眾消費(fèi)層的門(mén)檻。虹山半島一期目前的銷(xiāo)售情況，四拼聯(lián)體別墅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如獨(dú)立別墅消化得好，這一結(jié)果也反映了上述的矛盾。八、 優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)劣：交通和地理位置優(yōu)勢(shì)虹山半島位于外環(huán)線南大道南側(cè)，在50米寬的虹梅南路上，一條連接兩大國(guó)際機(jī)場(chǎng)的外環(huán)線，無(wú)論是進(jìn)市區(qū)還是出外公干，一路暢通無(wú)阻，直達(dá)目的地。東北向，又與徐匯最南端區(qū)域緊鄰，三、五分種車(chē)程即可跨入被

10、譽(yù)為高檔住宅居住地的徐匯；西北向，同樣三、五分種的車(chē)程，便可到達(dá)閔行區(qū)政文經(jīng)濟(jì)中心之地的莘莊，虹山半島憑借其近鄰中心城區(qū)的地理位置及其交通條件，吸引了眾多青睞者的目光。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)如果我們把項(xiàng)目規(guī)劃按“軟硬”劃分，項(xiàng)目規(guī)劃的硬件是指別墅物業(yè)建筑、房型設(shè)計(jì)、房型設(shè)計(jì)、布局、公共服務(wù)配套、會(huì)所、小區(qū)景觀設(shè)計(jì)、道路、綠化、活動(dòng)場(chǎng)所構(gòu)成構(gòu)成的各種不同類(lèi)型設(shè)施的總和，而“軟件”則是一種無(wú)形的使用空間的效果，如生活情趣、生活方式、舒適度、信息交流與溝通、安適感和歸屬感等。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位規(guī)定了項(xiàng)目規(guī)劃的基本要求和項(xiàng)目規(guī)劃突出個(gè)性的可能方面和取向。目標(biāo)客層的細(xì)分決定了項(xiàng)目市場(chǎng)定位的寬窄度。虹山半島一期就其獨(dú)立別墅

11、而言，它的市場(chǎng)定位相對(duì)比較明確，主要面向中高檔別墅需求的消費(fèi)客層，由此在市調(diào)中我們發(fā)現(xiàn)，其一期圍繞獨(dú)立別墅項(xiàng)目規(guī)劃的硬件方面，首先是在房型設(shè)計(jì)、小區(qū)配套、物業(yè)管理等基本方面達(dá)到了要求，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升其產(chǎn)品定位為：以美式別墅為藍(lán)本，在交通便利的梅隴地區(qū)，整合休閑、養(yǎng)生、健康、資訊、環(huán)保、安全六大主題機(jī)能內(nèi)涵，在近10萬(wàn)的土地上，創(chuàng)造一個(gè)天、地、人合為一體，氣派宏大，返樸歸真的生態(tài)社區(qū)。劣勢(shì)：虹山半島一期對(duì)獨(dú)立別墅而言的優(yōu)勢(shì)，附加到其四拼聯(lián)體別墅的產(chǎn)品上，反而都成了不同程度的劣勢(shì)。一個(gè)特定的別墅住宅小區(qū)，獨(dú)立式別墅和聯(lián)體別墅共存、產(chǎn)品種類(lèi)拉開(kāi)、互相映襯、互相交叉以滿(mǎn)足細(xì)分市場(chǎng)的不同需求者，

12、從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，其積極進(jìn)取的用意是很明顯的，問(wèn)題的關(guān)鍵是同一個(gè)別墅住宅區(qū)內(nèi)，不同產(chǎn)品如何組團(tuán)、如何互補(bǔ)，更為至關(guān)重要的前題是，不同產(chǎn)品的自身必須適應(yīng)不同細(xì)分市場(chǎng)的需求，也即每一產(chǎn)品都必須找到自身的市場(chǎng)正確定位，一期聯(lián)體別墅的問(wèn)題關(guān)鍵就在其推出的大面積、高價(jià)位、房型空間設(shè)計(jì)缺乏個(gè)性的聯(lián)排式四拼聯(lián)體別墅，以找到對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)需求，由此便暴露出如下的一系列的劣勢(shì)。對(duì)以居家生活為主的經(jīng)濟(jì)型別墅客層而言，虹山半島周邊公共交通環(huán)境尚明顯不夠發(fā)達(dá)、生活機(jī)能設(shè)施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟；物業(yè)單套總面積設(shè)計(jì)控制得不夠小，銷(xiāo)售單價(jià)偏高，總價(jià)更是太大等等。對(duì)中檔別墅消費(fèi)者而言，四拼的聯(lián)體建筑形態(tài)、房型缺乏個(gè)性和新潮、氣派等方

13、面，在其往后的銷(xiāo)售過(guò)程中，預(yù)計(jì)仍會(huì)存在巨大的抗性。專(zhuān)題篇2 1市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說(shuō)明2 2虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查2 4虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查23 虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查（一） 上海聯(lián)體別墅市場(chǎng)概況聯(lián)體別墅在歐美國(guó)家已經(jīng)流行了幾十年，在這些國(guó)家中至今仍有50%的人居住在被稱(chēng)為town house的聯(lián)體別墅中。聯(lián)體別墅分為二聯(lián)、四聯(lián)、六聯(lián)，其居住的舒適度與對(duì)周?chē)坝^的感知度與獨(dú)立別墅相差無(wú)幾。每套建面大約在130200平方米左右，有一至兩面墻體和鄰居公用，但有獨(dú)立的院子和車(chē)庫(kù)。一般建在城郊，價(jià)格不算高，很適合中等收入的家庭。從住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

14、看，聯(lián)體別墅打破了一般平面住宅的格局，通過(guò)樓層的變化、客廳與二樓形成的共享空間以及樓梯的連接等，豐富了居住者的視覺(jué)享受，使居住空間更具有寬敞感、舒適感，也使會(huì)客區(qū)和生活區(qū)的分割更明確，私密性更強(qiáng)。從聯(lián)體別墅的外部結(jié)構(gòu)看，獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)、獨(dú)享前庭后院，滿(mǎn)足了都市人對(duì)回歸自然生活的追求，如首層進(jìn)門(mén)的雨廊設(shè)計(jì)、樓上的陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)以及不同房型的外立更是許多人夢(mèng)寐以求的居住夢(mèng)想。從價(jià)格來(lái)看，聯(lián)體別墅常建立在遠(yuǎn)離城市中心地域，土地價(jià)格要低的多是不言而喻的，但聯(lián)體相對(duì)于獨(dú)立別墅來(lái)說(shuō)，由于占地面積小價(jià)格就更實(shí)惠，而共享空間又遠(yuǎn)甚于獨(dú)立別墅。從眼下上海許多購(gòu)房普遍關(guān)心的“得房率”是指住宅套內(nèi)面積與建筑面積的比例，一般住

15、宅的建筑面積由套內(nèi)面積和公用面積兩部分組成，如多層的樓梯是公用面積，高層的樓梯、電梯位和走道均攤?cè)胱≌拿娣e，而別墅卻沒(méi)有公用面積，樓梯、走道都是私家住房的一部分，因此聯(lián)體別墅的“得房率”是相對(duì)比較高的。聯(lián)體別墅正是以上述諸多優(yōu)勢(shì)勁走上海樓市，上海聯(lián)體別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展演變，發(fā)展商已開(kāi)始通過(guò)市場(chǎng)的細(xì)分，錯(cuò)開(kāi)定位，使聯(lián)體別墅商品的受眾更為廣泛。從銷(xiāo)售對(duì)象看，目前上海行銷(xiāo)樓市的聯(lián)體別墅又可分為兩大層次。其一為面向富裕的中產(chǎn)階層的聯(lián)體或雙復(fù)式別墅。此類(lèi)物業(yè)有的分布于一些中高檔別墅園區(qū)內(nèi)，伴隨著中、高檔的獨(dú)立別墅共存組團(tuán)，這些物業(yè)自身的軟、硬經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相對(duì)來(lái)說(shuō)品質(zhì)較好，如房型空間的個(gè)性化設(shè)計(jì)、功能定

16、位氣派獨(dú)特而超前、庭院較大、建筑材料、設(shè)備配套等選材講究、外立面建筑風(fēng)格高貴、使得戶(hù)主在居住的舒適度和對(duì)周?chē)坝^的感知度與同園區(qū)的中、高檔獨(dú)立式別墅相差無(wú)幾，此為類(lèi)聯(lián)體別墅的售價(jià)相對(duì)較高，單價(jià)一般在4500元7000元/平方米，甚至更高，單套的面積也在200240平方米左右，總價(jià)達(dá)100多萬(wàn)。如虹橋中華園的聯(lián)體別墅其每套總價(jià)在151211萬(wàn)元之間，平均銷(xiāo)售單價(jià)超過(guò)8000元以上。相對(duì)而言，此類(lèi)別墅的分布比較多地集中分布在虹橋地區(qū)。其二為面向工薪階層的中、低檔聯(lián)體別墅、聯(lián)排式別墅、里弄式住宅和所謂的新獨(dú)院住宅，此類(lèi)物業(yè)又被稱(chēng)作“經(jīng)濟(jì)型別墅”。經(jīng)濟(jì)型別墅基本上都建在市郊區(qū)域，由于土地成本相對(duì)市區(qū)要

17、低得多，而且目前此類(lèi)物業(yè)的占地規(guī)模一般都在10萬(wàn)方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進(jìn)入市場(chǎng)的價(jià)格較低，自然是適應(yīng)的消費(fèi)者也就更廣。因而此類(lèi)的物業(yè)就比較注重交通，配套、生活機(jī)能的完善化，強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域。此類(lèi)物業(yè)別墅沒(méi)有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無(wú)幾，其單套面積則往往控制在160平方米以?xún)?nèi)，部分單價(jià)較低的也有面積達(dá)200平方米左右的。其單套價(jià)范圍一般在4000元以下/平方米，由此也就控制了總價(jià)不大（4080萬(wàn)元之間）?！坝觅I(mǎi)城內(nèi)公寓的錢(qián)買(mǎi)一幢郊外的別墅”是此類(lèi)物業(yè)的特別墅象征。從目前市民的消費(fèi)承受能力看，此類(lèi)物業(yè)更能滿(mǎn)足市場(chǎng)

18、的需求，位于上海北區(qū)的錦秋加洲花園的成功就是明證。目前，上海純粹的聯(lián)體別墅小區(qū)還是比較稀少，但是具有一定規(guī)模的別墅物業(yè)都會(huì)推出聯(lián)體房型，以適應(yīng)市場(chǎng)的日益需要。（二） 閔行顧戴路周邊區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)概況閔行顧戴路及其周邊區(qū)域樓市的板塊行情集結(jié)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)形成區(qū)域特點(diǎn)。值得重視的是，無(wú)論是地理位置特別，還是隨著體別墅的產(chǎn)品市場(chǎng)定位，這里的聯(lián)體別墅樓市對(duì)本案具有最直接的影響從而也就量具參考性。從分布上看，本區(qū)域又可細(xì)分為如下三個(gè)樓市板塊。其一、以七寶為中心、沿漕寶路兩邊開(kāi)發(fā)的別墅住宅小區(qū)，最具代表性的別墅，由東向西依次分布的主要有：九歌花園、新加坡花園（大上海國(guó)際花園）、奔馳別墅（純

19、獨(dú)立式別墅小區(qū)）等。從地理位置來(lái)看，這里出行方便、公交線路多，生活配套服務(wù)設(shè)施充足；從入市價(jià)格來(lái)看，地區(qū)性均價(jià)為4300元/平方米，這里的聯(lián)體別墅因?yàn)槭袌?chǎng)定位明確，樓市定價(jià)參考依據(jù)于周邊其他物業(yè)住宅。其二、沿顧戴路兩邊開(kāi)發(fā)的別墅住宅小區(qū)，主要有：錦隆別墅、東苑半島、當(dāng)代別墅、圣陶沙花園等。顧戴路拓寬竣工以來(lái)，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，相對(duì)而言，當(dāng)代別墅市場(chǎng)定位較高的要求，單棟價(jià)格基本在200萬(wàn)元以上，單價(jià)亦都超過(guò)4000元，是居家和投資兩相宜的聯(lián)體別墅。東苑半島則憑借其優(yōu)越的地理位置及其品質(zhì)定位，其單價(jià)均價(jià)也達(dá)到了6500元/平方米以上，而且一路暢銷(xiāo)。圣陶沙花園則以經(jīng)濟(jì)型居家性市場(chǎng)定位入市，其單價(jià)在4

20、060元左右/平方米，總價(jià)則控制在7080萬(wàn)元，面積在173201平方米之間。這一區(qū)域總的平均單價(jià)超出8000元以上，不菲的單價(jià)反映了區(qū)域產(chǎn)品的品味和地理位置的優(yōu)勢(shì)，也有效形成了買(mǎi)方市場(chǎng)。其三、以莘莊為中心的東南方向23公里的輻射區(qū)域，主要有：東向的新申花城水仙苑、南向的銀橋花園、櫻園、騰景苑別墅、君臨天下花園等，這里的別墅以居家性經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品為主，交通便捷，社區(qū)的整體規(guī)模與配套設(shè)施全，生活機(jī)能配套主要依托閔行的政文經(jīng)中心地的莘莊，區(qū)域平均單價(jià)3600元左右/平方米，單套總建面積基本控制在150200平方米之間，極大部分單棟價(jià)格不超過(guò)80萬(wàn)元，尤以48萬(wàn)70萬(wàn)元為多。閔行顧戴路板塊別墅個(gè)案比較表（

21、聯(lián)體式）別墅類(lèi)別：聯(lián)體式別墅樣 所屬區(qū)域：閔行顧戴路板塊區(qū)域 案名項(xiàng)目新申花城水仙苑君臨天下花園櫻緣位置畹町路500弄銀都路3399號(hào)都市路3588弄開(kāi)發(fā)商新閔房地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)展有限公司玖玖房地產(chǎn)發(fā)展有限公司上海好世置業(yè)有限公司聯(lián)系電話638711886488899 6458779964582222占地面積39584平方米1.6萬(wàn)平方米23萬(wàn)平米總建面積33328.65平方米12萬(wàn)平方米4.6萬(wàn)平米小區(qū)類(lèi)別混合型居住小區(qū)混合型別墅區(qū)混合型居住小區(qū)容積率0.840.750.8綠化率45.00%46.00%60.00%建筑風(fēng)格新加坡風(fēng)格加州風(fēng)格(美式)西班牙式、法國(guó)式聯(lián)體種類(lèi)疊加式排屋及多排聯(lián)體雙拼、

22、三拼、四聯(lián)、六聯(lián)四聯(lián)、六聯(lián)、八聯(lián)層數(shù)二層、三層三層三層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）96戶(hù)（聯(lián)體式）563幢（包括獨(dú)立式）500戶(hù)（估）面積范圍150平方米（疊加式排屋190萬(wàn)左右（聯(lián)體式）200296平方米160237平方米單價(jià)范圍31004000元/平方米37004700元/平方米29853780元/平方米總價(jià)范圍50萬(wàn)（疊加式排屋）82萬(wàn)左右（聯(lián)體式）84124萬(wàn)/套5480萬(wàn)/套銷(xiāo)售率80%80%左右基本售完備注1萬(wàn)方米的中央花園，將各種花木的盛落季節(jié)，生態(tài)優(yōu)勢(shì)，匠心獨(dú)具地與小橋流水，旱地噴泉結(jié)合起來(lái)紅外線監(jiān)視防盜系統(tǒng)，煤氣報(bào)警，1900平方米的地中海風(fēng)格休閑會(huì)所專(zhuān)有3000平方米鄉(xiāng)村俱樂(lè)部22項(xiàng)貴賓

23、服務(wù)閔行顧戴路板塊別墅個(gè)案比較表（聯(lián)體式）別墅類(lèi)別墅：聯(lián)體式別墅 所屬區(qū)域：閔行顧戴路板塊區(qū)域案名項(xiàng)目東苑半島圣陶沙花園當(dāng)代藝墅位置顧戴路1266弄顧戴路2199弄顧戴路1801號(hào)開(kāi)發(fā)商上海東苑瑞興置業(yè)有限公司上海聯(lián)農(nóng)凱泰置業(yè)有限公司啟耀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系電話64132266 641225564980099 6498002234121001 34121005占地面積4萬(wàn)平方米315萬(wàn)平方米99萬(wàn)平方米總建面積52萬(wàn)平方米20萬(wàn)平方米3.96萬(wàn)平方米小區(qū)類(lèi)別混合型居住小區(qū)混合型別墅區(qū)及住宅區(qū)聯(lián)體別墅區(qū)容積率1306304綠化率50.00%50.00%70.00%建筑風(fēng)格美式風(fēng)格別墅新加坡風(fēng)格

24、近日式風(fēng)格聯(lián)體種類(lèi)六聯(lián)四聯(lián)、六聯(lián)雙拼層數(shù)二層三層三層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）40戶(hù)（估）146幢（聯(lián)體式）40幢）面積范圍200平方米左右173201平方米270300平方米單價(jià)范圍6500元/平方米（均）4060元/平方米（均）1300015000元/平方米總價(jià)范圍150萬(wàn)/套左右7181萬(wàn)/套260360萬(wàn)/套銷(xiāo)售率售完80%以上60%左右備注傍水北依顧戴路，1200余米的河岸，勾勒出圣陶沙花園宛如半島的獨(dú)特風(fēng)韻闊達(dá)42米林蔭園中園超別墅棟距；數(shù)10種植物，48種花卉，四季造景的puna賞景林蔭藝術(shù)公園，3100平方米puna超別墅俱樂(lè)部附閔行顧戴路板聯(lián)體別墅總價(jià)分布圖附閔行顧戴路板塊聯(lián)體別墅面積范

25、圍分布圖（三） 長(zhǎng)寧西郊地區(qū)聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)概況90年代初期，這里是上海的外銷(xiāo)別墅集中區(qū)域。近來(lái)，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開(kāi)發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開(kāi)發(fā)了定位于高級(jí)白領(lǐng)的別墅住宅。虹橋金斯奧玎宮廷等物業(yè)建成，其平均單價(jià)一般控制于10000元/平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。加之由相對(duì)營(yíng)建已久的名都城、王朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道天際線，使“入住西郊的虹橋”一度成業(yè)主高貴身份的象征。虹橋地區(qū)個(gè)案比較表（聯(lián)體式）別墅類(lèi)別：聯(lián)體式別墅 所屬區(qū)域：虹橋別墅區(qū)案名項(xiàng)目 滿(mǎn)庭芳花園虹橋中華園中星雅苑位置虹橋路2489弄虹橋路2388號(hào)虹古路433弄開(kāi)發(fā)商四季滿(mǎn)庭芳房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中華

26、企業(yè)股份有限公司上海聚誠(chéng)房產(chǎn)公司聯(lián)系電話626819186269967762424053占地面積42310平方米7萬(wàn)平方米7千多平方米總建面積25431平方米20700平方米10461平方米小區(qū)類(lèi)別聯(lián)體別墅區(qū)混合型別墅區(qū)聯(lián)體別墅區(qū)容積率06029133綠化率40%7500%30%建筑風(fēng)格美式風(fēng)格聯(lián)體種類(lèi)雙拼、四聯(lián)、六聯(lián)、等聯(lián)體多種聯(lián)體式樣2-3聯(lián)疊式聯(lián)體別墅層數(shù)三層三層二層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）79幢69幢（包括獨(dú)立式）7幢（66戶(hù)）面積范圍173-300平方米172-240平方米139-178平方米單價(jià)范圍9876-13400元/平方米8800元/平方米（均）5400-6000元/平方米總價(jià)范圍20

27、0-400萬(wàn)/套515-221萬(wàn)/套80-100萬(wàn)/套銷(xiāo)售率50%左右100%80%以上備注以休閑綠帶半連整個(gè)小區(qū)，經(jīng)典田園景致、實(shí)用優(yōu)雅的花園邸宅虹橋地區(qū)個(gè)案比較表（聯(lián)體式）別墅類(lèi)別：聯(lián)體式別墅 所屬區(qū)域：虹橋別墅區(qū)案名項(xiàng)目 景博花園上?；ǔ莿e墅區(qū)西郊寶成花園位置仙霞路1388號(hào)淮陰路518號(hào)金浜路100號(hào)開(kāi)發(fā)商上海益金房地產(chǎn)有限公司上科實(shí)業(yè)有限公司上海市寶成房地產(chǎn)有限公司聯(lián)系電話62611118 6261796862615418 6261439262685645 62696139占地面積269萬(wàn)平方米53萬(wàn)平方米6萬(wàn)方米總建面積26萬(wàn)平方米44萬(wàn)平方米65萬(wàn)平方米小區(qū)類(lèi)別混合型居住小區(qū)混合

28、型居住小區(qū)混合型居住小區(qū)容積率097083108綠化率50%4500%40%建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格法蘭西風(fēng)格美式風(fēng)格聯(lián)體種類(lèi)雙拼式、四層、全復(fù)式聯(lián)體別墅三層錯(cuò)層聯(lián)體別墅4-10聯(lián)排屋層數(shù)四層全復(fù)式三層三層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）154戶(hù)125幢80幢面積范圍170-230平方米2767-32652平方米224平方米左右單價(jià)范圍6500元/平方米（均）5600-9000元/平方米5000-7000元/平方米總價(jià)范圍110-150萬(wàn)/套138-230萬(wàn)/套168-215萬(wàn)/套銷(xiāo)售率售完80%左右60%左右備注完備vip會(huì)所，嚴(yán)防重守6重安保系統(tǒng)擁有7千多方米的中央綠地加上園藝景觀和每戶(hù)門(mén)前的花園，構(gòu)成近50%的半

29、避綠化小區(qū)規(guī)劃崇尚自然，以人為本，景觀與綠化渾然一體，綠與景相交輝應(yīng)虹橋地區(qū)個(gè)案比較表（聯(lián)體式）別墅類(lèi)別：聯(lián)體式別墅 所屬區(qū)域：虹橋別墅區(qū)案名項(xiàng)目 虹橋金斯花園奧玎宮廷別墅綠化西郊別墅位置金雨路88弄8號(hào)虹梅路3000弄新涇路180號(hào)開(kāi)發(fā)商上海金斯置業(yè)有限公司上海鵬欣集團(tuán)有限公司上海綠地（集團(tuán)）有限公司聯(lián)系電話64055101 6405507162484926 6405020262395556 52207262占地面積45萬(wàn)平方米56萬(wàn)平方米1萬(wàn)多平方米總建面積6萬(wàn)方米336萬(wàn)平方米6670平方米小區(qū)類(lèi)別聯(lián)體別墅區(qū)聯(lián)體別墅區(qū)混合型別墅區(qū)容積率1330606綠化率35%4500%50%建筑風(fēng)格歐

30、式風(fēng)格英式西班牙式、北歐式歐式風(fēng)格聯(lián)體種類(lèi)雙拼、躍層疊加式聯(lián)體別墅三拼、四聯(lián)、六聯(lián)雙拼層數(shù)三層三層二層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）228戶(hù)38幢6幢面積范圍18413-22439平方米340-405平方米150-250平方米單價(jià)范圍4680-6570元/平方米6000-7000/平方米租金：$2200-4000元/月總價(jià)范圍150萬(wàn)/套左右200-250萬(wàn)/套銷(xiāo)售率80%左右45%左右備注小區(qū)內(nèi)近4000平方米的意大利式園藝廣場(chǎng)，有2000多平主米的金斯豪華會(huì)所莘松地區(qū)別墅個(gè)案比較表（聯(lián)體式）別墅類(lèi)別：聯(lián)體式別墅 所屬區(qū)域：莘松地區(qū)案名項(xiàng)目 喬愛(ài)別墅雅閣花園淺水灣別墅位置新閔園區(qū)春九路88弄莘松路場(chǎng)東路16

31、8號(hào)莘松路999號(hào)開(kāi)發(fā)商上海興躍房地產(chǎn)投資有限有公司上海雅閣置業(yè)有限公司上海新世界正潤(rùn)置業(yè)有限公司聯(lián)系電話6764459767644078 6764463867644199 6744399占地面積260畝20萬(wàn)平方米18萬(wàn)平方米總建面積47萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米10平方米小區(qū)類(lèi)別混合型別墅區(qū)混合型別墅區(qū)混合型別墅區(qū)容積率02705056綠化率50%70%65%建筑風(fēng)格歐美建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格聯(lián)體種類(lèi)雙拼式多種聯(lián)排式雙拼、四聯(lián)、六聯(lián)層數(shù)二層三層三層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）192幢（包括獨(dú)立式）500戶(hù)（包括獨(dú)立式）110幢（聯(lián)體式）面積范圍181平方米左右258-249平方米230-258平方米單價(jià)范圍

32、3760-4300元/平方米3700-4000元/平方米4600-5200元/平方米總價(jià)范圍68-78萬(wàn)/套84-96萬(wàn)/套113-121萬(wàn)/套銷(xiāo)售率70%左右70%左右60%左右備注區(qū)內(nèi)建有7000平方米的大型中心噴泉花園廣場(chǎng)，42米寬的中央大道，小型噴水池、人工湖景等12萬(wàn)平方米大型果林，1.4萬(wàn)平方米高爾夫大球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池近6萬(wàn)平方米超現(xiàn)實(shí)林蔭綠化驗(yàn)8000平方米觀景綠軸，3000平方米中心綠地，流水廣場(chǎng)，中心大噴泉。莘松地區(qū)別墅個(gè)案比較表（聯(lián)體式）別墅類(lèi)別：聯(lián)體式別墅 所屬區(qū)域：莘松地區(qū)案名項(xiàng)目 陽(yáng)光愛(ài)琴海位置莘松路（近桃江路）開(kāi)發(fā)商松貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系電話64332988

33、占地面積11萬(wàn)平方米總建面積6萬(wàn)平方米小區(qū)類(lèi)別聯(lián)體別墅區(qū)容積率055綠化率50%建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格聯(lián)體種類(lèi)多種聯(lián)排式層數(shù)三層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）300戶(hù)（估）面積范圍200平方米左右單價(jià)范圍3000元/平方米（均）總價(jià)范圍50-60萬(wàn)/套銷(xiāo)售率60%左右備注（四） 莘閔高檔別墅區(qū)聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息匯總比較附莘閔高檔別墅區(qū)聯(lián)體別墅均價(jià)分布圖附莘閔高檔別墅區(qū)聯(lián)體別墅總價(jià)分布圖附莘閔高檔別墅區(qū)聯(lián)體別墅面積范圍分布圖專(zhuān)題篇21市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說(shuō)明22虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查23虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查24虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查24 虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別

34、墅市場(chǎng)調(diào)查（一） 上海獨(dú)立別墅市場(chǎng)概況獨(dú)立式別墅以其獨(dú)特的建筑風(fēng)格及其住宅功能，既徹底保證了居家的私密性，又體現(xiàn)了居家的私密性，又體現(xiàn)了居住者的品位。獨(dú)立式別墅在市區(qū)和市郊都有分布，通常有售也有租，此類(lèi)別墅對(duì)物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出了很高的要求，單棟價(jià)格基本在200萬(wàn)元以上。目前上海比較熱銷(xiāo)的獨(dú)立別墅主要有如下幾類(lèi)：第一類(lèi)是與城市快速干道相干的中價(jià)別墅。近幾所莘莊地鐵附的，特別是新橋園區(qū)，大批別墅上市卻依舊能熱銷(xiāo)，比較重要的原因應(yīng)是由于滬閔路及外環(huán)線交通便捷有關(guān)。而去年底今年秋，由于延安復(fù)線西移，使滬青平公路沿線別墅價(jià)格上揚(yáng)的同時(shí)，供應(yīng)火爆，說(shuō)明大市政交通改善給市郊別墅帶來(lái)新的機(jī)遇。第二類(lèi)

35、是高環(huán)境的中高價(jià)別墅。西郊輻射地段、浦東、金橋、張江等一些設(shè)計(jì)新、環(huán)境好的別墅，正在吸引一大批中高收入者購(gòu)買(mǎi)。這些別墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給用戶(hù)房，小區(qū)私密性強(qiáng)。近期，一些銷(xiāo)售價(jià)在每平方米6000元以上的別墅，有的還未上市便有大量客戶(hù)認(rèn)購(gòu)便是一例證。第三類(lèi)是有特色的性格別墅。去年下半年起，上海別墅市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一些較有物點(diǎn)的性格別墅，如九亭大唐花園，每幢別墅均依河而建，伴水而居，而佳信長(zhǎng)島別墅則相依在森林公園，高爾夫球場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)極具生態(tài)特點(diǎn)居住特征，這些富有特色的別墅極有可能引發(fā)熱銷(xiāo)效應(yīng)。此外，由于上海的山資源不夠豐富，一些特殊區(qū)位便值得關(guān)注，如淀山湖、松江

36、佘山、東海沿線、蘇州河、黃浦江畔等有水有山的區(qū)域，都是別墅開(kāi)發(fā)的最佳之地。閔行顧戴路板塊別墅個(gè)案比較表（獨(dú)立式）別墅類(lèi)別：獨(dú)立式別墅 所屬區(qū)域：閔行顧戴路板塊區(qū)域案名項(xiàng)目 圣淘沙花園新加坡園（大上海國(guó)際花園）奔馳別墅位置顧戴路2199弄漕寶路1555號(hào)七莘路3032號(hào)開(kāi)發(fā)商上海聯(lián)家凱泰置業(yè)有限公司金田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司上海公司上海三凌投資有限公司聯(lián)系電話64980099 649800226478288834150822占地面積31.5萬(wàn)平方米47平方米4.2萬(wàn)平方米總建面積20萬(wàn)平方主54萬(wàn)平方米1.2萬(wàn)平方米小區(qū)類(lèi)別混合型別墅區(qū)及住宅區(qū)獨(dú)立工別墅區(qū)獨(dú)立式別墅區(qū)容積率0.631.150.29綠化率

37、50%36%75%建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格日式、德國(guó)式、荷蘭式、法國(guó)式等多種層數(shù)三層三層三層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）10幢（獨(dú)立式）59幢28幢面積范圍340平方米210.05-488.75平方米355-488平方米單價(jià)范圍3800-4300元/平方米3400-4100元/平方米4700元/平方米總價(jià)范圍138萬(wàn)/套79-183萬(wàn)/套167-229萬(wàn)/套銷(xiāo)售率售完售完售完備注小區(qū)內(nèi)商務(wù)中心、超市、商場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球館等設(shè)施一應(yīng)俱全，全天候24小時(shí)物業(yè)及保安管理服務(wù)在4.2萬(wàn)平方地占地上造28幢，6種世界經(jīng)典地獨(dú)立式別墅，每戶(hù)私家花園750-1250平方米閔行顧戴路板塊別墅個(gè)案比較表（獨(dú)立式）別墅類(lèi)別：獨(dú)立式別

38、墅 所屬區(qū)域：閔行顧戴路板塊區(qū)域案名項(xiàng)目 上?；▓@君臨天下花園位置滬閔路7888號(hào)銀都路3399號(hào)開(kāi)發(fā)商上海福龍公寓有限公司玖玖房地產(chǎn)發(fā)展有限公司聯(lián)系電話64124399 6480889364588899占地面積5萬(wàn)平方米16萬(wàn)平方米總建面積9312平方主（別墅區(qū)）12萬(wàn)平方米小區(qū)類(lèi)別混合型居住別墅區(qū)（含1幢18層高層）混合型別墅區(qū)容積率037075綠化率45%46%建筑風(fēng)格澳式風(fēng)格blook組團(tuán)式庭院風(fēng)格層數(shù)三層二層、三層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）24幢563幢（包括聯(lián)體式）面積范圍388平方米171-248平方米單價(jià)范圍$1600元/平方米3500-5000元/平方米總價(jià)范圍515萬(wàn)/套左右73-10

39、5萬(wàn)/套銷(xiāo)售率80%左右近售完備注4.5米超大面寬、5.7米的適量景深，搭配挑高4.1米的樓中樓生活享受（一） 閔行顧戴路周邊區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅相關(guān)信息匯總比較虹橋地區(qū)別墅個(gè)案比較表（獨(dú)立式）別墅類(lèi)別：獨(dú)立式別墅 所屬區(qū)域：虹橋別墅區(qū)案名項(xiàng)目 綠地西郊別墅西郊賓館花園別墅虹橋中華園位置新涇路180號(hào)虹橋路2065號(hào)虹橋路2388號(hào)開(kāi)發(fā)商上海綠地（集團(tuán)）有限公司西郊賓館中華企股份有限公司聯(lián)系電話6239555662198800 6270347662699677占地面積1萬(wàn)多平方米2.6萬(wàn)平方米7萬(wàn)平方米總建面積6670平方米1.3萬(wàn)平方米20700平方米小區(qū)類(lèi)別

40、混合型別墅區(qū)獨(dú)立式別墅區(qū)混合型別墅區(qū)容積率0.60.5(估)0.29綠化率50%60%75%建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格美式、加式風(fēng)格美式風(fēng)格層數(shù)二層二層三層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）11幢（獨(dú)立式）56幢69幢（包括聯(lián)體式）面積范圍310-378平方米200-410平方米330-370平方米單價(jià)范圍租金：2500-3000元/月只租不售6000元/月8800元/平方米（均）總價(jià)范圍290-326萬(wàn)/套銷(xiāo)售率未動(dòng)銷(xiāo)備注天然享用綠地休閑園內(nèi)的燈光標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、保齡球、桑拿浴等vip設(shè)施每個(gè)獨(dú)院式單體別墅擁有至少200平方米的私家專(zhuān)屬花園虹橋地區(qū)別墅個(gè)案比較表（獨(dú)立式）別墅類(lèi)別：獨(dú)立式別墅 所屬區(qū)域：虹橋別墅區(qū)案名

41、項(xiàng)目 虹橋高爾夫羅丹花園虹橋城市花園西郊一品花園位置虹許路567號(hào)黃金城道99弄北虹路555型1-66號(hào)開(kāi)發(fā)商虹橋高爾夫俱樂(lè)部有限公司上海瑞虹房地產(chǎn)有限公司上海三維房產(chǎn)發(fā)展有限公司聯(lián)系電話6405808762957388 62958788 62902000占地面積45萬(wàn)平方米57萬(wàn)平方米3萬(wàn)平方米總建面積16萬(wàn)平方米（已建72萬(wàn)平方米25萬(wàn)平方米（估）小區(qū)類(lèi)別獨(dú)立式別墅區(qū)混合型居住小區(qū)獨(dú)立式別墅區(qū)容積率023126083綠化率90%6740%60%建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格臺(tái)式風(fēng)格層數(shù)二層三層三層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）36幢（一期）24幢56幢面積范圍420-450平方米290-330平方米325、41

42、8、614平方米單價(jià)范圍$1400-1700元/平方米13500元/平方米(均)$2000元/平方米總價(jià)范圍540-600萬(wàn)/套400-450萬(wàn)/套540-1020萬(wàn)套銷(xiāo)售率70%左右90%左右10%-20%備注新區(qū)擁有近1萬(wàn)平方米的集中綠化,其中8300平方米為,具有高爾夫果嶺的親水園林,3000平方米豪華多功能會(huì)所虹橋地區(qū)別墅個(gè)案比較表（獨(dú)立式）別墅類(lèi)別：獨(dú)立式別墅 所屬區(qū)域：虹橋別墅區(qū)案名項(xiàng)目 西郊明苑別墅上海虹橋創(chuàng)世紀(jì)別墅盛綠苑別墅位置龍溪路189號(hào)黃金城道99弄北虹路555弄1-66號(hào)開(kāi)發(fā)商上海明鴻房地產(chǎn)發(fā)展有限公司尚聯(lián)(上海)有限公司綠地集團(tuán)聯(lián)系電話6242744462128866

43、62128851占地面積20萬(wàn)平方米3.8萬(wàn)平方米7000平方米總建面積6萬(wàn)平方米(估)1.52萬(wàn)平方米2100平方米小區(qū)類(lèi)別獨(dú)立式別墅區(qū)獨(dú)立式別墅區(qū)獨(dú)立式別墅區(qū)容積率0.30.40.3綠化率0.60.60.6建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格美式風(fēng)格歐式風(fēng)格層數(shù)三層三層二層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）176幢(一期)8幢(2期)46幢7幢面積范圍330.77平方米272-594平方米300平方米單價(jià)范圍$1870元/平方米$3000元/平方米$3000元/月(租)總價(jià)范圍512萬(wàn)/套左右680-1470萬(wàn)套銷(xiāo)售率基本售完余房數(shù)量有限、租售皆可備注外銷(xiāo)獨(dú)立別墅，余房不多、租售都有11703平方米社區(qū)園藝，4000平方米錦簇中

44、庭，平均每戶(hù)綠化面積達(dá)到80平方米（二） 長(zhǎng)寧西郊地區(qū)獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅相關(guān)相信息匯總比較莘松地區(qū)別墅個(gè)案比較表（獨(dú)立式）別墅類(lèi)別：獨(dú)立式別墅 所屬區(qū)域：莘松地區(qū)案名項(xiàng)目 淺水灣別墅雅仕居綠洲比華利花園位置莘松路3999號(hào)新橋鎮(zhèn)新南路99弄明華路366號(hào)開(kāi)發(fā)商上海新世正潤(rùn)置業(yè)有限公司上海莘迪房地產(chǎn)有限公司瀚陽(yáng)上海城市建設(shè)發(fā)展有限公司聯(lián)系電話67644199 6764439964136202 6413719857646868 57647001占地面積18萬(wàn)平方米123平方米300畝（一期）總建面積10萬(wàn)平方米59455平方米125萬(wàn)平方米小區(qū)類(lèi)別混合型別墅區(qū)獨(dú)立式別

45、墅區(qū)獨(dú)立式別墅區(qū)容積率056048062綠化率65%60%75%建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式、美式風(fēng)格層數(shù)二層、三層二層、三層二層、三層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）160幢（獨(dú)立式）100多戶(hù)356幢面積范圍293-472平方米250-350平方米250-450平方米單價(jià)范圍6100-7500元/平方米5000元/平方米5500-6500元/平方米總價(jià)范圍199-320萬(wàn)/套125-175萬(wàn)/套150-270萬(wàn)/套銷(xiāo)售率70%左右售完80%左右備注采用外向型能布置，生活區(qū)儀式中南面采光，曲徑通幽、動(dòng)靜結(jié)合。下中上三層分層次遞進(jìn)，全面突出使用之深度等設(shè)計(jì)特點(diǎn)。中心區(qū)域建造數(shù)十年的西式近代優(yōu)秀建筑，具有上海地方特色的低

46、層公寓，周邊規(guī)劃四個(gè)古典及現(xiàn)代不同風(fēng)格的別墅建筑單幢別墅面積250平方米至450平方米，挑空中廳，寬敞舒適的廚房和衛(wèi)生間，優(yōu)雅的主臥睡房，出色的理念與構(gòu)思令你感受到揮灑之意趣莘松地區(qū)別墅個(gè)案比較表（獨(dú)立式）別墅類(lèi)別：獨(dú)立式別墅 所屬區(qū)域：莘松地區(qū)案名項(xiàng)目 喬愛(ài)別墅雅閣花園桃花源田莊位置新閔園區(qū)春九路88型莘松路場(chǎng)東路168號(hào)莘松路1111號(hào)開(kāi)發(fā)商上海興躍房地產(chǎn)產(chǎn)投資有限公司上海雅閣置業(yè)有限公司上海莘海房地產(chǎn)有限公司聯(lián)系電話6764459767644078 6764463867644609 64644684占地面積260畝20萬(wàn)平方米27萬(wàn)平方米總建面積47萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米6萬(wàn)平方米小區(qū)類(lèi)別

47、混合型別墅區(qū)混合型別墅區(qū)獨(dú)立式別墅區(qū)容積率02705022綠化率50%70%78%建筑風(fēng)格歐美建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式、風(fēng)格層數(shù)二層、三層三層二層總幢數(shù)（戶(hù)數(shù)）192幢（包括聯(lián)體類(lèi)）500戶(hù)（包括聯(lián)體類(lèi)）400戶(hù)（總規(guī)劃）面積范圍176-248平方米250-330平方米21159-42909平方米單價(jià)范圍4300-5700元/平方米4500-6500元/平方米4300-5000元/平方米總價(jià)范圍88-124萬(wàn)/套138-182萬(wàn)/套98-200萬(wàn)/套銷(xiāo)售率70%左右70%左右80%左右備注有鮮明強(qiáng)烈的歐美建筑藝術(shù)風(fēng)格，其中中廳挑高，旋轉(zhuǎn)樓梯，50-60平方米塑鋼門(mén)窗，羅馬柱和立體線腳為喬愛(ài)別墅的四

48、大特色處于新閔園區(qū)高檔別墅聚集區(qū)，4米挑空大客廳，雕花圍欄配歐式風(fēng)格露臺(tái)近4萬(wàn)平方米水面，8000平方米業(yè)主獨(dú)享式蘇州園林，7000平方米仿古歐式步行街（三） 莘閔高檔別墅區(qū)獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅相關(guān)信息匯總分析篇31問(wèn)題與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析32項(xiàng)目建議33市場(chǎng)定位建議34劣優(yōu)勢(shì)分析 分析篇31問(wèn)題與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析32項(xiàng)目建議33市場(chǎng)定位建議34劣優(yōu)勢(shì)分析31 問(wèn)題與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析機(jī)會(huì)點(diǎn)分析綜觀上述虹山半島相關(guān)別墅市場(chǎng)的全面調(diào)查，進(jìn)一步的研展，我們發(fā)現(xiàn)如下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：便捷的交通和優(yōu)越的地理位置本案位于外環(huán)線南大道南側(cè)，在50米寬的虹梅南路上，一條貫通梅隴、虹橋的快速干道，一條連接兩大

49、國(guó)際機(jī)場(chǎng)的外環(huán)線，無(wú)論是進(jìn)市還是出外公干，一路暢通無(wú)阻，直達(dá)目的地。東北向，與徐匯最南端區(qū)域緊鄰，三、五鐘車(chē)程即可跨入被譽(yù)為高檔住宅居住地的徐匯；西北向，同樣三、五分鐘的車(chē)程，便可到達(dá)閔行政文經(jīng)濟(jì)中心之地的莘莊。根據(jù)我們對(duì)滬上別墅市場(chǎng)的研展結(jié)論，我們發(fā)現(xiàn)：此地若開(kāi)發(fā)中、高檔以上的別墅，其便的的交通和優(yōu)越的地理位置形成的優(yōu)勢(shì)比較突出，加上虹山半島一期社區(qū)環(huán)境建設(shè)竣工，其功能齊全的vip設(shè)施，以及全面的小區(qū)內(nèi)各類(lèi)生活設(shè)施的配套，對(duì)中高檔購(gòu)房客有一定的吸引力。虹山半島一期300平方米左右獨(dú)立式熱銷(xiāo)也證明了這一點(diǎn)。然而，此外若開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型生活類(lèi)的聯(lián)排式別墅，情況就會(huì)截然不同。因?yàn)榇祟?lèi)別墅物業(yè)的消費(fèi)者在選擇物業(yè)時(shí)將特別看重周邊公共交通環(huán)境及其小區(qū)周邊的生活機(jī)能設(shè)施，從這一點(diǎn)上看，這里非但沒(méi)有優(yōu)勢(shì)而言，甚至可以說(shuō)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到令這群消費(fèi)者滿(mǎn)意的標(biāo)準(zhǔn)。這一點(diǎn)可以從兩個(gè)方面得到佐證：一方面，本案周邊的普遍物業(yè)（如多層小區(qū)）的銷(xiāo)售單價(jià)范圍不超過(guò)2500元/平方米，和閔行的莘莊、七寶、梅隴等地區(qū)相比，其地區(qū)性物業(yè)價(jià)格數(shù)是非常低的，由此可見(jiàn)，此地若開(kāi)發(fā)以濟(jì)型的別墅