11月昆明市房地產(chǎn)市場月報

1、2009年11月昆明市房地產(chǎn)市場研究報告昆明市房地產(chǎn)市場月報2009年11月克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司昆明易居房地產(chǎn)研究院2009年11月易居視點：4數(shù)字樓市5關(guān)注樓盤：6第一篇市場背景篇7第一篇 市場背景篇8第一章、政策資訊8一、政策法規(guī)8二、市政動態(tài)9三、市場資訊9四、經(jīng)濟環(huán)境10第二篇 市場分析篇12市場綜述12第一章 土地市場13一、土地資訊13二、本月掛牌公告土地分析13三、經(jīng)營性用地成交分析14第二章 商品房市場15商品房市場綜述15一、供應(yīng)量分析16二、成交量分析17第三章 本月重點樓盤項目概況19一、11月新開盤樓盤概況19二、11月熱銷樓盤解析22第四章、商業(yè)市場26一、

2、供應(yīng)量26二、新推量分析26月度市場小結(jié)2726易居視點： 量價齊升，創(chuàng)歷史新高隨著房交會累計的客戶資源在11月徹底的釋放，昆明商品房市場成交量再創(chuàng)歷史新高，當月共計成交9954套，直逼萬套大關(guān)，成交面積81.76萬平方米，成交價格5323元/平方米，環(huán)比上月量價齊升，成交面積上幅7.4%，成交價格上揚16.8%。 土地供應(yīng)量下滑，成交量大幅上揚11月伴隨商品房市場成交火熱的情況，土地市場亦不冷清，成交面積達60.4萬平方米，環(huán)比上漲了50.4萬平方米，其中經(jīng)營性用地為33.2萬平方米，占比55%。其中有兩塊城中村改造地塊，樓板價分別為889元/和828元/。隨城中村改造項目的進行，預(yù)計后續(xù)仍

3、將有大量住宅地塊入市。 后續(xù)預(yù)期：短期成交維持高位，后續(xù)市場小幅降溫11月昆明市場量價均有大幅上揚，主要得力于房交會的預(yù)熱；供應(yīng)量偏小，供求比持續(xù)走低，土地市場成交一路走高，預(yù)計后續(xù)將有大量新房入市以補充大量去化的存量；預(yù)計后續(xù)樓市仍將會有一段時間保持 高位態(tài)勢，后續(xù)市場需求乏力，小幅降溫。數(shù)字樓市 商品房市場新增供應(yīng)面積：8.97萬平方米成交套數(shù)：9954套成交面積：81.76萬平方米成交金額：43.52億成交均價：5323元/平方米 土地市場新增供應(yīng)面積：25萬平方米成交面積：60.4萬平方米成交宗數(shù)：9宗每畝地價：147.2萬 商品房成交top10項目名稱成交套數(shù)昆明世紀城金源社區(qū)967

4、華都花園二期773昆明世紀城金源社區(qū)i703中央麗城612和諧家園440暢園小區(qū)430香樟俊園二期.375子君欣景花園299果林溪谷二期住宅296金色交響家園二期278合計5173關(guān)注樓盤： 南亞風(fēng)情第一城項目簡介：項目名稱所在區(qū)域開盤時間物業(yè)類型容積率總建面（萬）面積段銷售均價（元/）目標客戶南亞風(fēng)情第一城西山區(qū)12月6日城市綜合體4.5797.844-1957500改善型；投資客戶；數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 項目效果圖 關(guān)注理由：南市區(qū)核心地段最大的城市綜合體97.8萬平方米南市區(qū)核心地段城市綜合體，成為該項目吸引購房者的最大賣點。房交會以及前期大量的宣傳、廣告使其在昆明市

5、場家喻戶曉，配合已經(jīng)成功引進的大型商業(yè)運營商、和大牌公司入駐為項目增添更多人氣，本次項目公寓部分推出房源644套，均價7500元/平方米，主力面積段為80-104平方米。商業(yè)銷售總價均在千萬以上。易居點評： 該項目取得熱銷，主要原因1、近期市場投資熱度較高2、滇池板塊現(xiàn)暫無較為高端的綜合體廣場，南亞風(fēng)情為這一區(qū)域填補上了市場空白。第一篇 市場背景篇第一篇 市場背景篇第一章、政策資訊一、政策法規(guī)表1- 1-1：2009年11月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時間來源政策名稱主要內(nèi)容11月12日上海證券報國土部：限制用地項目目錄（2006年本增補本） 11月12日，國土資源部印發(fā)了限制用地項目目錄（2006

6、年本增補本）和禁止用地項目目錄（2006年本增補本）（以下簡稱新目錄），其中針對商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的限制，即出讓上限為：小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。11月20日上海證券報關(guān)于開展第二次全國土地調(diào)查中“批而未用”土地核實工作的通知 20日，國土部下發(fā)關(guān)于開展第二次全國土地調(diào)查中“批而未用”土地核實工作的通知調(diào)查中“批而未用”土地核實工作的通知國土部要求，縣級耕保、規(guī)劃部門根據(jù)“批而未用”土地核實情況記錄表提供的“批而未用”圖斑相關(guān)信息，收集、查找批地原始文件材料，認真審查“批而未用”土地批地文件的真實性和有效性，判定批地文件是否真實、是否依法依規(guī)批準

7、用地，逐一核對批準建設(shè)地塊的位置、面積、范圍等。11月16日南京日報國土資源部：禁止向黨政機關(guān)改擴建項目供地國土資源部11月16日開出詳細目錄。其中，限制用地項目共涉及九大類，禁止類涉及五大類，除了重復(fù)建設(shè)以及產(chǎn)能過剩項目外，黨政機關(guān)（含國有企事業(yè)單位）改擴建項目也被列入了禁止用地之列。資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)易居點評： 國土資源部首次給商品住宅項目的宗地出讓面積制定上限，嚴控大宗土地出讓，企業(yè)的大規(guī)模拿地并囤地起到一定的限制作用,并且避免一些大開發(fā)商對區(qū)域市場的壟斷; 嚴打囤地，這是個老生常談的話題，至2005年以來國家就有相關(guān)政策出臺來遏制開發(fā)商囤地行為的發(fā)生，但效果一直不

8、甚明顯，直到今年明確土地閑置稅款，以及出臺一系列土地核查才真正起到了效用，就目前地產(chǎn)市場看來，有效遏制開發(fā)商囤地，的確不失為控制房價的重要標桿。二、市政動態(tài)表1-1-2：2009年11月昆明市政動態(tài)相關(guān)列表時間來源政策名稱主要內(nèi)容11月18日昆明市規(guī)劃局日照管理暫行規(guī)定住宅要求冬至日滿窗日照有效時間不少于連續(xù)一小時；幼兒園、醫(yī)院病房樓等要求冬至日滿窗日照有效時間不少于3小時，未要求連續(xù)日照。資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、市場資訊 表1- 1-3：2009年11月昆明市市場資訊相關(guān)列表時間來源資訊名稱主要內(nèi)容11月10日昆明日報五華城中村改造駛?cè)肟燔嚨澜刂?1月10日，五華區(qū)共啟動

9、了前所村、上峰村、棕樹營村、蘇家塘村、上莊村等13片16個村的實質(zhì)性拆遷，為年度啟動14個村實質(zhì)性拆遷目標任務(wù)的114%。總拆遷量為215.25萬平方米，累計拆除城中村改造范圍內(nèi)建筑物面積97.54萬平方米，為總拆遷量的45.3%。11 月11 日云南信息報建行云南省分行收緊首套房貸優(yōu)惠11 月11 日，建行總行對外表示，該行對首套房貸政策進行了細化和差別化調(diào)整，建設(shè)銀行云南省分行已在近日開始將首套房利率與首付成數(shù)掛鉤處理，對于首套普通自住房貸款，目前只有首付四成，才能獲得最低的七折利率優(yōu)惠。11 月11 日都市時報中國建筑股份有限公司合作昆明11 月11 日，昆明市政府與中國建筑股份有限公司

10、簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將以昆明城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，圍繞高速公路、市政路網(wǎng)、軌道交通等領(lǐng)域的大型、特大型工程任務(wù)，以及投融資保障和項目建設(shè)管理，開展全方位、多方式的合作。11月30日云南信息報看好昆明 地產(chǎn)大鱷集體入滇云南城投將攜手萬科地產(chǎn)組建合資公司、華僑城進軍陽宗海板塊的消息甚囂塵上，處于高速發(fā)展階段的昆明，其房地產(chǎn)市場儼然成為一線開發(fā)商眼中的價值洼地。再加上早在一年前就確定進駐白沙河地塊的碧桂園，昆明房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了三大全國性一線品牌開發(fā)商的到來。資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、經(jīng)濟環(huán)境一至三季度全市生產(chǎn)總值（gdp）1218.53億元，同比增長10.2%。其中，第一產(chǎn)

11、業(yè)實現(xiàn)增加值62.73億元，增長4.7%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值572.23億元，增長9.0%。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值583.57億元，增長12.0%。全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成831.04億元，同比增長67.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)分別完成投資7.19億元、178.23 億元、645.62億元，分別增長18.4%、75.7%、71.8%。一至三季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成255.26億元，同比增長61.1%。第二篇 市場分析篇第二篇 市場分析篇市場綜述表2-2-1：昆明市11月商品房各類指標變化表指標2008年11月2009年10月2009年11月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比0.9

12、1 0.00 0.82 -10.22%供應(yīng)量（萬平方米）43.95 0.00 8.97 -79.60%成交量（萬平方米）48.12 76.13 81.76 69.91%7.40%成交價（元/平方米）4610.00 4557.00 5323.00 15.47%16.81%成交總額（億元）22.18 34.69 43.52 96.19%25.45%資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)11月樓市借房交會預(yù)熱，量價齊升。11月昆明新增預(yù)售證僅一個，新增供應(yīng)面積8.97萬平方米；成交面積再上新高，達到81.76萬平方米。成交價格5323元/，環(huán)比上漲16.8%。成交套數(shù)9954套，直逼萬套大關(guān)。受房

13、交會累計客戶需求的釋放，樓市成交再創(chuàng)歷史新高。圖2-2- 1：2008年9月至2009年11月昆明市商品房供求價走勢圖資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第一章 土地市場一、土地資訊2009年11月昆明土地市場無重要資訊。二、本月掛牌公告土地分析截止到2009年11月30日，11月新增供應(yīng)3宗土地，均出自官渡區(qū)。其中一宗商業(yè)用地，為城中村改造地塊，位于官渡區(qū)前衛(wèi)鎮(zhèn)小街，另兩宗為工業(yè)用地。11月供應(yīng)土地明細表位置面積(畝)容積率交易起價(萬)每畝地價(萬)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)牛街莊34.421.83905.8647113.4766037官渡區(qū)前衛(wèi)鎮(zhèn)小街39.539480240新加坡產(chǎn)業(yè)園區(qū)301.

14、172.627830.42261、地塊供應(yīng)走勢分析圖2-3-1：昆明市土地市場供求與價格走勢資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)城中村改造順利進行，土地成交量持續(xù)上揚，相比上月成交有大幅上漲趨勢，土地供應(yīng)雖相比上月有所下降，但總體土地供應(yīng)將在未來一段時間保持在高位態(tài)勢。2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析11月成交共計9塊土地，其中居住、商業(yè)類用地為3塊，均為城中村改造地塊，位于五華區(qū)上莊村和前所區(qū)，其中兩塊需整體竟買，其他6宗為工業(yè)、科研用地，均位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。11月城中村地塊成交明細表位置面積(畝)容積率每畝地價(萬)競得單位五華區(qū)前所村153.934.18-6.06269昆明啟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五

15、華區(qū)上莊村208.566.33336.7云南倫華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司三、經(jīng)營性用地成交分析據(jù)昆明土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，2009年11月昆明市經(jīng)營性用地成交共6宗，成交面積33.2萬平方米，成交均價239萬元/畝。1、經(jīng)營性地塊成交走勢圖圖2-3-2：昆明市2009年11月土地市場成交走勢資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)雖本月無新增供應(yīng)性用地，但其成交量并未受影響，伴隨商品房市場成交火熱的情況，土地市場亦不冷清， 經(jīng)營性地塊成交33.2萬平方米，占總成交地塊的55%。隨著城中村改造的順利進行，預(yù)期經(jīng)營性地塊的市場將會持續(xù)保持高位。第二章 商品房市場商品房市場綜述11月昆明新增預(yù)售證僅一

16、個，項目為思蘭雅苑，供應(yīng)面積8.97萬平方米；但成交面積再上新高，上幅至81.76萬平方米，成交價格5323元/，環(huán)比上漲16.8%。成交套數(shù)9954套，直逼萬套大關(guān)，總體樓市成交情況一片大好。圖2-2-2：2008年11月至2009年11月昆明市商品房供求關(guān)系對比圖資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)11月樓市成交主要受房交會預(yù)熱，大量客戶需求集中在11月釋放，使得樓市較上月在量價上均有較大幅度的提升，隨城中村改造順利的進行，預(yù)計后續(xù)供應(yīng)將會有大幅提升，成交需求在近期仍會維持高位，預(yù)計在春節(jié)后市場成交會有小幅降溫。一、供應(yīng)量分析新增預(yù)售下滑，供求比持續(xù)低位11月昆明新增預(yù)售證僅一個，項目

17、為思蘭雅苑，供應(yīng)面積8.97萬平方米。圖2-2-3：2008年11月至2009年11月昆明市商品房供應(yīng)量走勢資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)至2009年4月以來，供求比一直處于低位，11月供求比0.11，持續(xù)維持供小于求的局面，商品房供應(yīng)與成交一直呈現(xiàn)反比態(tài)勢，截止11月底，09年新增供應(yīng)497.57萬平方米，成交599.22萬平方米，存量已有較大部分去化。據(jù)我司市場調(diào)查，預(yù)計在年底，以及明年年初會有大量新房入市。推案樓盤數(shù)據(jù)分析11月，昆明商品房市場僅4個樓盤新開盤推案，三個商品房推按，一個純商業(yè)。受整體市場的熱銷態(tài)勢，住宅開盤成交率均在90%以上，商鋪成交率50%。項目名稱物業(yè)類型

18、推出套數(shù)開盤銷售套數(shù)主力面積(平方米)價格(元/平方米)中央金座精裝公寓23923034-48 7400財富一號商業(yè)1287015000-6000月光寶盒精裝公寓33032040-765800橙郡普通住宅400400140-180590011月，新推樓盤均處于主城區(qū)，3個住宅項目均來自滇池板塊，商業(yè)項目處于市中心板塊。住宅成交主要集中在小戶型，中央金座、月光寶盒均為精裝小公寓，兩個項目前期并未做太多的蓄水，開盤當天就近乎售罄。市場成交上揚，總價較低的小戶型更受投資類客戶的青睞。二、成交量分析成交量持續(xù)上揚態(tài)勢圖2-2-4：2008年11月-2009年11月昆明市商品房成交量走勢數(shù)據(jù)來源：cri

19、c中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)11月份昆明樓市成交量再創(chuàng)歷史高位，昆明主城四區(qū)共成交各類商品房9954套，環(huán)比上漲41%，日均成交套數(shù)為326套，單日成交量最高達654套。成交面積和金額也較上月有大幅提升，分別為81.76萬平方米、43.52億元。成交均為5323元/平方米，環(huán)比上漲16.8%。2009年11月昆明商品房成交top10項目名稱成交套數(shù)昆明世紀城金源社區(qū)967華都花園二期773昆明世紀城金源社區(qū)i703中央麗城612和諧家園440暢園小區(qū)430香樟俊園二期.375子君欣景花園299果林溪谷二期住宅296金色交響家園二期278合計5173伴隨商品房市場重回高位，城中村改造的持續(xù)順利進行，

20、二手房市場升至高位，世紀城成交備案套數(shù)牢牢占據(jù)上月頭把交易。新商品房住宅中，以華都b區(qū)、中央麗城、和諧家園以及香樟俊園，均有不俗的表現(xiàn)。別墅部分，果林溪谷以296套的驕人業(yè)績排入商品房住宅top10， 領(lǐng)跑于別墅市場。第三章 本月重點樓盤項目概況一、11月新開盤樓盤概況09年11月，昆明住宅市場住宅新開樓盤數(shù)量為3個，月光寶盒、中央金座、奧宸橙郡，前兩個項目產(chǎn)品均為高層精裝公寓，推按量相當，分別為350套和300套，開盤銷售量超過90%；橙郡為普通住宅、躍層設(shè)計突出、戶型多樣，客戶面較廣。 月光寶盒項目概況：月光寶盒住宅小區(qū)位于滇池板塊前衛(wèi)西路世紀半島住宅小區(qū)旁,項目總用地面積為33333.5

21、0平方米(50畝),建筑面積65000平方米.以4080平米小戶型為主打，精裝房源總量350套。銷售狀況：11月8日，月光寶盒開盤。推出兩棟21層高層精裝公寓，總計350套房源。開盤價格5200元/平方米至6000元/平方米，開盤當天，小戶型全部售罄，銷售率90%以上。熱銷分析：滇池板塊為數(shù)不多的精裝小戶型，單價以及總價都相對較為低廉，受目前熱銷市場投資客的青睞，項目緊鄰世紀半島住宅小區(qū)，周邊商業(yè)配套成熟。 中央金座項目概況：中央金座位于滇池路與廣福路交叉路口，吉興隆燒鵝美食城旁，建筑用地65畝，計劃一期開發(fā)32畝，總建面積7.4萬平方米，其中商業(yè)面積2.7萬平方米，商務(wù)中心和商務(wù)公寓各1.6

22、萬平方米，二期開發(fā)33畝，精裝公寓總計推出300套。銷售狀況：中央金座11月14日正式開盤推出精裝公寓300套，精裝標準為1600元/平方米。銷售均價為7400元/平方米，當日成交僅剩下4套，成交率逼近100%。熱銷分析：項目東臨滇池路，南街廣福路，地段優(yōu)越；含1600元/平方米的精裝修，銷售均價為7400元/平方米，性價比相對較高，區(qū)域競爭優(yōu)勢明顯。 奧宸橙郡項目概況：奧宸橙郡位于新昆洛路與寶象河交叉口，比鄰新亞洲體育城，區(qū)位優(yōu)勢突出。項占地305畝，建筑面積37萬平方米。分為一、二期進行開發(fā)，一期由聯(lián)排住宅、疊院住宅、小高層及沿街商鋪四種商住形式構(gòu)成，并以聯(lián)排住宅為主，二期為高層小戶型住宅

23、及底層商業(yè)街區(qū)。銷售狀況：奧宸橙郡11月28日二期房源預(yù)選活動開啟，本次共推出400余套33-218平方米的洋房，均價在5900元/平方米。項目特點：項目位于東南板塊，新亞洲體育城對面，美式風(fēng)格建筑，以躍層設(shè)計較為突出，戶型多樣化，客戶面廣。二、11月熱銷樓盤解析11月昆明商品房銷售top10中，有5個新盤上榜，分別為華都b區(qū)、中央麗城、和諧世紀、香樟俊園、果林溪谷。5個項目總計銷售商品房2496套，占11月總銷售套數(shù)的25.1%。 華都b區(qū)項目概況：物業(yè)地址廣福路與前新路交叉口東側(cè)800米處(盤龍江旁)占地面積（畝）230容積率2.45總建筑面積（萬）40物業(yè)形態(tài)小高層總戶數(shù)3230綠化率4

24、5%當期推出套數(shù)1033當期物業(yè)形態(tài)小高層當期主力戶型90-140平方米開發(fā)商昆明中林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售狀態(tài)二期首批房源售罄，下期房源年底推出景觀設(shè)計香港貝爾高林景觀設(shè)計銷售狀況：華都b區(qū)自開盤以來倍受市場青睞，11月成交773套，位列top榜第二位；成交面積82309.05平方；成交均價5143.095元/平方米。熱銷分析：項目建筑形式均為一梯兩戶的小高層板式住宅，總體品質(zhì)較好；園林景觀由貝爾高林景觀設(shè)計操刀，相對于普通住宅，景觀效果優(yōu)越。5143元/平方米相對區(qū)域較低的價格也是吸引客戶的主要原因之一。 中央麗城項目概況：物業(yè)地址昆明市中心區(qū)西昌路33號占地面積（畝）217容積率3.6總

25、建筑面積（萬）40物業(yè)形態(tài)高層總戶數(shù)1416綠化率36%當期推出套數(shù)1416當期物業(yè)形態(tài)高層當期主力戶型80-120平方米開發(fā)商云南隆基偉業(yè)置業(yè)有限公司 銷售狀態(tài)項目預(yù)售中銷售狀況：11月中央麗城成交612套，成交面積60559.92平方米；成交均價7774.03元/平方米。 熱銷分析：中央麗城是銷售top10中唯一一環(huán)內(nèi)普通住宅項目；價格定位相對區(qū)域內(nèi)其他項目較低是其手項目主要原因之一，昆鋼集團作為項目最大的團購方也為其上榜起了很大的助力。 和諧世紀項目概況：物業(yè)地址盤龍區(qū)北市區(qū)小康大道占地面積（畝）412.59容積率3.89總建筑面積（萬）107.35物業(yè)形態(tài)高層總戶數(shù)8000綠化率45%當期推出套數(shù)800當期物業(yè)形態(tài)高層當期主力戶型80-120平方米開發(fā)商云南江東房地產(chǎn)集團有限公司銷售狀態(tài)項目現(xiàn)房銷售中銷售狀況：11月和諧世紀銷售440套，銷售面積36441.93平方米，成交均價5481.23元/平方米，現(xiàn)項目已經(jīng)步入尾盤。熱銷分析：項目地處于北市區(qū)住宅板塊中心區(qū)域，交通、配套都非常優(yōu)越；總體價格定位也相對合理，戶型設(shè)計多