全程定價流程設(shè)計.doc

1、全程定價流程設(shè)計1、成本因素成本因素，是制定價格時最根本的信息成本因素除產(chǎn)品成本外，還必須考慮到預(yù)期銷售管理費(fèi)用。2 、商品力價格競爭的源泉是商品的性能和質(zhì)量。3、 銷售能力銷售能力包括廣告宣傳能力促銷能力銷售體制及制造商品品牌的形象力等。4 、利潤目標(biāo)根據(jù)預(yù)期利潤水平的不同， 價格制定的標(biāo)準(zhǔn)不同。 如果每單位利潤目標(biāo)是定較低的價格水平。1. 單價單價指的是單位建筑物面積的房地價格， 但對一個擁有幾十套甚至上百套的樓盤來說， 一個單價并不能說明問題。 下面的幾個特殊單價從不同側(cè)面讓我們加深對樓盤的理解。1）起售單價。因為有層次、朝向等因素的差異，同一大樓的每套單元的單價并不劃一。 習(xí)慣上，我們

2、將底樓朝南單元的單價確定為計算基準(zhǔn)，并設(shè)定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)， 各個單元的單價由此計算而來，這個計算基準(zhǔn)我們便稱之為起售單價。2）最低單價。最低單價往往是層次、朝向等條件最差的單元所標(biāo)定的單價，通常，最低單價便為起售單價 , 有時，為了促銷的原因，有些條件好的單元也以最低單價出現(xiàn)， 此時，最低單價便演變?yōu)榇黉N價格。3）最高單價。最高單價往往是層次、朝向等條件最好的單元所標(biāo)定的單價。4）平均單價。平均單價是指總銷金額除以總銷面積得出的銷售單價，其中總銷金額為可銷售面積的總的銷售金額。 理論上，總銷金額平均單價可銷面積。5）主力單價。主力單價是指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售單價，是

3、我們判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵。2. 總價總價指每一個銷售單元的房地總價格。銷售總價銷售單價單元建筑面積。1）最低總價。最低總價一般是面積最小支次、朝向等條件最差的單元所標(biāo)定的總價。2）最高總價。最高總價一般是面積最大，且層次、朝向等條件最好的單元所標(biāo)定的總價。3）總價范圍?？們r范圍是指最低銷售總價和最高銷售總價之間的擺幅范圍，如果最低總價為28萬元，最高總價為 60 萬元，則總價范圍我們表示為： 28 萬 60 萬元。4）主力總價。主力總價是指所占建筑面積比例最高的單元所的銷售總價。如在下面的“總價配比表”中主力總價便為40 萬元。5）車位總價。車位總價是指單個車位的銷售總價。每個車位所占有的動

4、態(tài)面積一般為3050 建筑平方米。6）總價配比?？們r配比是指依總價范圍不同，各個范圍的總價及其所對應(yīng)的單元數(shù)量在總銷金額3、付款方式1）一次付款。一次付款是指購房者下定簽約后，立刻將所有的購房款項一次性付給發(fā)展商。一般而言，一次性付款都是有折扣的，這主要取決于該樓盤距離交房期的時間長短。2）建筑付款。建筑付款是指整個購房款被分成若干比例，購房者依樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的付款方式。 這種付款方式避免了購房者對發(fā)展商缺乏束縛的缺點， 使其通過付款來監(jiān)督工程的進(jìn)度， 是相對穩(wěn)重和公平的一種付款辦法。3）時間付款。時間付款是指購房者下定簽約后，按時間逐一交納房款。這種付款方式類似于建筑期付款， 但它的

5、付款進(jìn)度未與工程進(jìn)度進(jìn)行實質(zhì)上的掛，而是簡單的與時間掛鉤。4）銀行貸款。銀行貸款是指購房者在購房時，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過后， 取得房屋總價的部分貸款， 依抵押約定，按期按時向銀行償還貸款本息，并提供該房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保。目前，房屋貸款分為公積金貸款和商業(yè)貸款，二者同時使用時通常被稱為組合貸款。5）延期付款。延期付款是指購房者在交納一定比例的前期房款后，到交房入住或未交房入住時， 在以后的若干年中按月分期付清剩余款項。有的發(fā)展商為了促銷， 習(xí)慣把延期付款包裝為所謂的“發(fā)展商貸款”。其實，延期付款和銀行沒有一點關(guān)系，它僅是發(fā)展商提供的一種付款便利。 出師表兩漢：諸葛亮先帝

6、創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”

7、，是以眾議舉寵為督：親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復(fù)漢室，還于舊都。此臣所以報先帝而忠陛下之職分也。至于斟酌損益，進(jìn)盡忠言，