房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告(大

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告(大綱)、總論1 項目建設(shè)背景2 項目概況(1) 項目名稱：(2) 建設(shè)地點(diǎn)：(3) 建設(shè)單位：(4) 企業(yè)性質(zhì)：(5) 經(jīng)營范圍：(6) 公司類別：(7) 資質(zhì)等級：(8) 企業(yè)概況：(9) 工程概況：(10 )資金來源：3 可行性研究報告編制依據(jù)4 可行性研究報告研究范圍5.研究結(jié)論及建議6 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 1。表1項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米2總建筑面積平方米3建筑容積率4小區(qū)綠化率%5戶均面積多層住宅平方米/戶聯(lián)排低層住宅平方米/戶第1頁共24頁地下停車庫車位平方米/車位7綜合售價多層住宅元/平方米聯(lián)排

2、低層住宅元/平方米8地下停車庫元/位9建設(shè)投資萬元10每平方米建設(shè)投資元11投資利潤率%全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%13全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元14全部投資投資回收期（稅前）年二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略1 當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀2 商品房市場現(xiàn)狀與市場需求3 商品房的市場需求及發(fā)展4 .當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題5 營銷戰(zhàn)略三、項目選址及建設(shè)條件1 項目選址2 .建設(shè)條件2 . 1位置優(yōu)越2 . 2交通方便2 . 3建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備供水：第#頁共24頁供電：煤氣：通訊：場地：2 . 4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全2 . 5 土地征用情況四、建設(shè)規(guī)模及功能1 建筑面積的內(nèi)容2

3、 .功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)2 . 1建筑使用功能2 . 2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(1) 住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(2) 小區(qū)配套設(shè)施2 . 3住宅戶型規(guī)劃3 工程項目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。表2主要工程量一覽表序號項目名稱說明土建工程建筑面積m21 . 11 . 21 . 3多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車庫建筑面積m建筑面積m建筑面積m2給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強(qiáng)電）配電房變配電設(shè)備5第#頁共24頁照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線(端子接單元口)7火災(zāi)報警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及部

4、分道路場地五、建設(shè)方案1 .建設(shè)場地環(huán)境1 . 1地形1 . 2場地自然條件(1)地貌：(2) 水文地質(zhì)：(3) 地震裂度：(4 )地基土工程地質(zhì)評價：2 .總體規(guī)劃布局2 . 1片區(qū)規(guī)劃2 . 2小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則2 . 3總平面布局2 . 4交通組織2 . 5規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3。表3項目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目指標(biāo)1總用地面積平方米2總建筑面積平方米地下建筑面積（地下停車場）平方米4地上建筑面積平方米其中：多層住宅平方米聯(lián)排低層高檔住宅平方米5建筑層數(shù)地上層地下層6建筑總高米7建筑層咼地上米地下第9頁共24頁8建筑容積率9綠地率%以上10停車地上不停車地下

5、輛3 .建筑方案設(shè)計3 . 1建筑方案總體構(gòu)思3 . 2平面設(shè)計(1)住宅。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表4。表4項目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)套內(nèi)使用面積平方米/套2住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米3住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)%5套內(nèi)建筑面積平方米5 15 25 3多層住宅A型多層住宅B型聯(lián)排低層高檔住宅 C型平方米/套平方米/套平方米/套6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶7居住戶數(shù)戶8居住人數(shù)人(2)公用建筑。3 . 3立面設(shè)計4 .結(jié)構(gòu)設(shè)計4 . 1基礎(chǔ)造型及處理4 . 2上部結(jié)構(gòu)5公用設(shè)施方案5 . 1供水排水5 . 2供電(1)供配電系統(tǒng)。(2)照明及電力設(shè)備。5. 3供氣5 .

6、 4中央空調(diào)5 . 5弱電設(shè)計6 消防7 環(huán)境保護(hù) 六、項目實施進(jìn)度安排本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計劃如下:年月日:項目建議書批復(fù)。年月日-年月日:編制可行性研究報告年月日-年月日:建筑方案設(shè)計。年月日:綜合管網(wǎng)設(shè)計。并報批。年月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。年月日：工程開工。年月:完成投資的25%，開始預(yù)售。年月:主體工程斷水。年月-年月：單體工程驗收。年月-年月：分項工程驗收。年月:正式入住。七、投資估算與資金籌措1 投資估算 總投資造價見表5和附表1表5項目投資估算單位：萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本分期計劃進(jìn)度12341土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)

7、施建設(shè)費(fèi)6開發(fā)間接費(fèi)7管理費(fèi)用8銷售費(fèi)用9開發(fā)期稅費(fèi)10其他費(fèi)用11不可預(yù)見費(fèi)合計2 資金籌措詳見附表2八、經(jīng)濟(jì)效益分析1 住宅銷售價格2 銷售進(jìn)度及付款計劃本項目計劃在 內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6。表6各類建筑銷售計劃表（%）項目合計123多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場3 .稅費(fèi)率本報告米用的各種稅費(fèi)率見表7。表7稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項目稅費(fèi)率稅費(fèi)項目稅費(fèi)率營業(yè)稅土地增值稅城市維護(hù)建設(shè)稅公益金教育費(fèi)附加費(fèi)第15頁共24頁法定盈余公積金企業(yè)所得稅任意盈余公積金房產(chǎn)稅（按租金）不可預(yù)見費(fèi)項目盈利能力詳見附表 3附表7。表8敏感性分析表序號項目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%

8、）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案開發(fā)產(chǎn)品投資2售房價格3預(yù)售款回籠進(jìn)度4租房價格3 清償能力分析4 .資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。5 .敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定 性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最 為敏感。詳見表8及敏感性分析圖（略）。6 臨界點(diǎn)分析詳見表9表9 臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本值臨界點(diǎn)全部投資稅前內(nèi)部收益率期望值第#頁共24頁開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）最高值售房價格（元/平方米）最低值土地費(fèi)用（萬元）最高值售房面積（平方米）最低值7 .主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10。項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表表10主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注I11 . 1建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場出租房地下停車場平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米n12456第#頁共24頁89經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總投資資金籌措其中：資本金使用預(yù)售房款經(jīng)營收入經(jīng)營稅金及附加總成本費(fèi)用利潤總額所得稅稅后利潤土地增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 萬元 萬元 萬元 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 出123456財務(wù)評價指標(biāo)商品房投資利潤率商品房投資利