小食品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1、*市食品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 商業(yè)機(jī)密 禁止復(fù)制第一章 摘 要1.1 公司的簡單描述*省*市弘北房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司組建于二00一年一月，是在原*省*市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司基礎(chǔ)上進(jìn)行轉(zhuǎn)制重組的股份制企業(yè)。企業(yè)類型為有限責(zé)任公司，資質(zhì)等級為叁級，經(jīng)營范圍是按照資質(zhì)等級三級從事經(jīng)營活動，經(jīng)營者是*先生。 公司成立以來，趙忠國先生加強(qiáng)內(nèi)部管理，逐步理順各種關(guān)系，使各項(xiàng)工作走上正軌。 公司利用*市是區(qū)域性中心城市的優(yōu)勢，結(jié)合*市政府為加速老城區(qū)改造和加速小城鎮(zhèn)建設(shè)制定的一系列優(yōu)惠政策，繼續(xù)瞄準(zhǔn)市場，捕捉信息，以優(yōu)質(zhì)規(guī)范的服務(wù)、先進(jìn)的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，使企業(yè)從小到大，不斷發(fā)展壯大。 公司為鞏固成果，不斷開拓進(jìn)取

2、，除目前已具備大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)條件外，還積極把握政府完善和規(guī)范“六大市場體系”建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，力爭把公司發(fā)展成為*市、波及周邊市縣的房地產(chǎn)開發(fā)公司和食品批發(fā)中心。1.2公司宗旨公司奉行以質(zhì)量求生存、以創(chuàng)新求發(fā)展、以服務(wù)求信譽(yù)、以技術(shù)求優(yōu)勢、以管理求效益的宗旨，以發(fā)揚(yáng)職業(yè)道德、服務(wù)人民、奉獻(xiàn)社會做為主線，以“發(fā)展才是硬道理”為動力，堅(jiān)持“市場是企業(yè)發(fā)展的根本，質(zhì)量和效益是企業(yè)的生命”的企業(yè)方針，追求經(jīng)濟(jì)效益與效率的最大化。 1.3 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)開發(fā)（主營） 食品批發(fā)市場經(jīng)營管理（兼營）1.4 市場定位根據(jù)市場的需要，公司把經(jīng)營范圍定位在房地產(chǎn)開發(fā)和食品批發(fā)市場經(jīng)營管理上，并依靠高質(zhì)量工程、

3、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)取勝市場的競爭。1.5 競爭 公司將不斷更新，采用先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)和市場經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，以“團(tuán)結(jié)貢獻(xiàn)，競爭發(fā)展”為理念，不斷建立和完善現(xiàn)代企業(yè)管理體制和制度，通過有意識、有目的、有效的經(jīng)營管理，不斷實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化經(jīng)營理念的提高和創(chuàng)新，在*市房地產(chǎn)開發(fā)和食品批發(fā)市場領(lǐng)域立于不敗之地，不斷為企業(yè)發(fā)展尋求更大的商機(jī)。1.6 市場概況市場概況：*市的房地產(chǎn)開發(fā)市場和食品批發(fā)市場前景廣闊，發(fā)展?jié)摿薮螅?jīng)濟(jì)效益可觀。營銷策略：穩(wěn)定現(xiàn)有的當(dāng)?shù)厥袌觯瑪U(kuò)大周邊市縣市場。1.7 核心經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)我們的高層管理者具有高度的責(zé)任感并互相尊重，經(jīng)過相互了解與溝通，已形成具有高度凝聚力的領(lǐng)導(dǎo)集體，與各

4、部門有機(jī)統(tǒng)一與協(xié)調(diào)配合，絕對可以實(shí)現(xiàn)制訂的任何計(jì)劃。1.8 資金需求企業(yè)基本建設(shè)投資需求量較大，再好的項(xiàng)目如果沒有資金來源支撐是無法按既定的方案來經(jīng)營，為了項(xiàng)目的進(jìn)一步發(fā)展，我們公司投入1034.4萬元人民幣做為我方項(xiàng)目投資，擬采用國際上通行的風(fēng)險(xiǎn)投資的運(yùn)營模式來引入國外風(fēng)險(xiǎn)投資，計(jì)劃引入加拿大鴻圖環(huán)球投資集團(tuán)現(xiàn)匯5000萬元人民幣，這筆資金用于項(xiàng)目的動遷、主體工程、場地硬化和市場配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，我們以抵押擔(dān)保的方式償還這筆投資金，每年按外方投資總額的11.2%作為外方的利潤分配，到時(shí)不償還本金，還款期限為13年。1.9 財(cái)務(wù)預(yù)計(jì)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)期的收入與凈利潤的預(yù)計(jì)（建設(shè)期二年，經(jīng)營期13年），如

5、下圖所示：單位：萬元人民幣單位：萬元人民幣第二章 公司介紹2.1 宗旨以市場為導(dǎo)向，以質(zhì)量為生命，以效益求發(fā)展，以優(yōu)質(zhì)為宗旨，通過打造品牌工程，創(chuàng)名流市場，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大。 我們立志于在房地產(chǎn)開發(fā)與市場管理領(lǐng)域恪守信譽(yù)、提高聲望，不斷滿足人民安居和生活的需要。為貫徹我們目標(biāo)和既定方針，我們決心以真誠的態(tài)度對待資金監(jiān)護(hù)人、居民、業(yè)主、顧客和社會其它團(tuán)體。這些單位都會相信我們公司，因?yàn)槲覀兣c這些公司之間都是互利互助的，我們彼此之間具有長期的合作關(guān)系。2.2 公司簡介資料2.2.1 公司職員狀況 職員總數(shù)：46人 技術(shù)人員：25人 工 人：15人 其 它：6人2.2.2 公司基本概況2.3 公司

6、管理2.3.1 董事會公司設(shè)立董事會和監(jiān)事會，董事會由三人組成，董事會對股東會負(fù)責(zé)，董事會按照*省*市弘北房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司章程規(guī)定的方式議事和表決。監(jiān)事會設(shè)置三人，監(jiān)事會依照*省*市弘北房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司章程行使職權(quán)。公司設(shè)立總經(jīng)理，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由總經(jīng)理主持公司經(jīng)營管理工作，組織實(shí)施董事會決議。2.3.2 經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)公司擁有一支高水平、高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。公司高度重視管理人員的配備，通過高素質(zhì)的管理人員來完成企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。公司管理者充分認(rèn)識到自己的責(zé)任和使命，在不斷建立和完善現(xiàn)代企業(yè)管理體制和制度的同時(shí)，通過有意識、有目的、有效經(jīng)營管理，不斷實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化經(jīng)營理

7、念與管理制度的提高和創(chuàng)新，為企業(yè)發(fā)展尋求更大的商機(jī)。公司擁有一大批富于開拓和奉獻(xiàn)精神的與建筑工程相關(guān)各類技術(shù)人員和從事市場管理的人員，作為公司的一分子，在公司的發(fā)展過程中，通過不懈的努力，在建筑和市場領(lǐng)域樹立高品質(zhì)、守信譽(yù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的良好形象。趙忠國：董事長、總經(jīng)理，男，54歲，大專，工程師、會計(jì)師。從事建筑和房地產(chǎn)開發(fā)多年，精通企業(yè)管理，并具有多年項(xiàng)目建設(shè)及項(xiàng)目組織、管理經(jīng)驗(yàn)，他領(lǐng)導(dǎo)和開發(fā)種類建筑34棟，總面積達(dá)80萬多平方米，經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)過硬，是一位優(yōu)秀管理人才、一位出色的企業(yè)家。李忠彥：副總經(jīng)理，男，58歲，大學(xué)，高級經(jīng)濟(jì)師、工程師。對公民建筑電器、電路安裝有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，把全面的生

8、產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)管理、勞動管理、經(jīng)濟(jì)核算貫穿在房地產(chǎn)開發(fā)的始終，使pdca循環(huán)管理方式在經(jīng)營中發(fā)揮有力的作用。代鳳霞：總會計(jì)師，女，44歲，大專，會計(jì)師。對商場管理和市場營銷有豐富的經(jīng)驗(yàn)，擬選的食品批發(fā)市場總經(jīng)理。第三章 建設(shè)規(guī)模與經(jīng)營方案3.1 建設(shè)規(guī)模3.1.1 建設(shè)地點(diǎn)描述*市食品批發(fā)市場地處*市南直路南，公鐵立交橋西，南至機(jī)務(wù)段，西至第二糧庫，距公共汽車站和火車站均為五百余米。周邊無工業(yè)區(qū)，交通便利，環(huán)境十分優(yōu)越。3.1.2 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容建設(shè)占地面積為15765平方米，建筑面積為48830平方米商服住宅樓。其中商服為兩層，建筑面積為20560平方米；住宅為五層，建筑面積為28270平方米

9、。樓群間地面硬化7076平方米。3.1.3 市場總體規(guī)劃與使用功能 在占地面積15756平方米土地上，建四棟商服住宅樓，呈東西南北分布，樓與樓之間設(shè)有通道。每棟樓層高為七層，12層為商服樓（食品批發(fā)市場），跨度為20米，37層為住宅樓，跨度為11米。第一層樓設(shè)間128個，第二層樓設(shè)攤位于1370個，樓間廣場設(shè)攤位1000個。3.1.4 建筑設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范3.2 經(jīng)營方案公司采取一次性出售和市場自主經(jīng)營的原則，一次性出售住宅樓28279平方米，出租商服樓20560平方米和空間場地7076平方米。3.3 項(xiàng)目情況3.3.1 項(xiàng)目背景 *市地處*省正北方，座落在省會哈爾濱、西部工業(yè)中心齊齊哈爾，

10、北部對俄最大口岸黑河各約300公里距離中心點(diǎn)上，濱北、齊北、北黑三條鐵路以及黑大、碾北、綏北、鶴嫩等公路在此交匯，*經(jīng)濟(jì)區(qū)輻射十多個市、縣、場，素有“南通省會、北連邊疆、東靠林海、西按糧倉”的地緣優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，是省確定的區(qū)域性中心城市。*市總?cè)丝?8萬人，市轄5鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，4個農(nóng)場，7個國營林場，1個森工局和16個部隊(duì)農(nóng)場。由于地緣優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，形成了*省傳統(tǒng)的商品集散地和流通中心。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，*市做為商品的集散地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。目前，*市尚無一家專門經(jīng)營食品批發(fā)的市場，為了充分發(fā)揮*市區(qū)域性中心城市作用，進(jìn)一步完善市場體系，市政府已經(jīng)規(guī)劃了六個類型市場，建設(shè)食品批發(fā)市場

11、，是在市政府規(guī)劃的六個類型市場之列。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，適合*市委、市政出臺的加速老城區(qū)改造一系列優(yōu)惠政策。3.3.2 項(xiàng)目簡介 3.3.3 項(xiàng)目特點(diǎn)、優(yōu)勢*市食品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)和市場運(yùn)營為一體的綜合性項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)能夠加速老城區(qū)改造步閥，提高人民生活質(zhì)量和居住水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，*市區(qū)樓房占有率不足40%，所以房地產(chǎn)開發(fā)有著廣闊市場。食品批發(fā)市場的建立，不但填補(bǔ)*市無專門經(jīng)營食品批發(fā)市場的空白，而且能夠擴(kuò)大周邊的輻射力，增加*的商客流量，繁榮*經(jīng)濟(jì)。食品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目既是政府支持的項(xiàng)目，又是引資項(xiàng)目，所以享受*市投資優(yōu)惠政策。3.3.4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 3.3.5 投資

12、環(huán)境*市投資優(yōu)惠政策規(guī)定：投資在50萬元以上的商貿(mào)流通型企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，按國家規(guī)定繳納的企業(yè)所得稅，自正式經(jīng)營2年內(nèi)由財(cái)政部門全額獎勵給企業(yè)，第三年至第五年由財(cái)政部門獎勵給企業(yè)50%；境外客商投資企業(yè)暫不征城市維護(hù)建設(shè)稅，5年內(nèi)所繳房地產(chǎn)稅和車船牌照使用稅，視企業(yè)經(jīng)營情況由財(cái)政予以返還；商業(yè)土地使用權(quán)出讓最高期限為40年；投資興辦商服、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的，土地出讓金按當(dāng)年基準(zhǔn)地價(jià)優(yōu)惠20%；對投資興建市場的私營企業(yè)，國有存量土地一次性免收70%土地出讓金，舊城區(qū)改造的建設(shè)項(xiàng)目，土地出讓金按標(biāo)定地價(jià)的70%收取；外商投資企業(yè)用地，免征土地使用費(fèi)10年；對投資在20萬元以上的商

13、貿(mào)流通型企業(yè)，在*市權(quán)限內(nèi)免收下列項(xiàng)目費(fèi)用：辦理建設(shè)項(xiàng)目登記，免收手續(xù)費(fèi)；辦理建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保審批，免收手續(xù)費(fèi)；辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，免收工本費(fèi)等；興建商貿(mào)企業(yè)、集貿(mào)市場，其出租經(jīng)營性房屋、柜臺的企業(yè)，3年內(nèi)減半征收價(jià)格調(diào)節(jié)基金；投資企業(yè)辦理房產(chǎn)登記時(shí)，房屋所有權(quán)登記費(fèi)、房屋交易手續(xù)減半；對投資企業(yè)的行政事業(yè)收費(fèi)，按省和國家、市的規(guī)定執(zhí)行，其中有上下限的，按下限收?。粚ν顿Y企業(yè)的經(jīng)營性收費(fèi)，按最低標(biāo)準(zhǔn)收取。3.3.6 項(xiàng)目評價(jià)*市食品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目無論在房地產(chǎn)開發(fā)方面，還是市場建設(shè)方面，都有廣闊市場空間。加速老城區(qū)改造進(jìn)程，改善人民生活質(zhì)量，繁榮市場經(jīng)濟(jì)，提高就業(yè)率，既符合國情，又符合市情，是

14、一個經(jīng)濟(jì)效益和社會效益可觀的項(xiàng)目。第四章 市場與競爭分析*市房地產(chǎn)開發(fā)和市場建設(shè)潛力較大。通過*市域和周邊市場需求預(yù)測，房地產(chǎn)開發(fā)和市場建設(shè)呈逐年增加趨勢，市場容量大。4.1 市場分析4.1.1 房地產(chǎn)市場分析*市區(qū)住宅樓總建筑面積不足100萬平方米，市區(qū)人口25萬人，按人均擁有建筑面積10平方米計(jì)算，共計(jì)250萬平方米，缺口150萬平方米。所以房地產(chǎn)開發(fā)市場前景廣闊。4.1.2 食品市場分析*市現(xiàn)有的食品市場分布在中央路二道街和北方商城，現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)戶30余家，總經(jīng)營面積10000平方米左右，主要從事食品零售業(yè)，以高于批發(fā)價(jià)為主，低于零售價(jià)為輔，銷售范圍是市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部分農(nóng)場，輻射人口48萬人

15、。經(jīng)營的項(xiàng)目有小食品、保健食品、快餐食品、糖類、酒類、日雜等50多個系列，1000多個品種的各類商品，輻射人口為48萬人，年交易額約1.5億元人民幣。擬建的*市食品批發(fā)市場經(jīng)營方式為：與廠商聯(lián)合，廠價(jià)直銷，多品種經(jīng)營，以*為中心，輻射半徑約100多公里，周邊10個市縣，200多萬人口，年可新增交易額6億多元人民幣，成為區(qū)域性食品批發(fā)大市場。從*市得天獨(dú)厚的地理位置和有效銷售半徑來看，*市食品批發(fā)市場具有一定優(yōu)勢。4.2 競爭分析4.2.1 競爭狀況本項(xiàng)目無論是房地產(chǎn)開發(fā)，還是市場建設(shè)都享有一定的優(yōu)惠政策，具有一定競爭優(yōu)勢。4.2.2 競爭優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢擬建的*市食品批發(fā)市場地處*繁華商業(yè)區(qū)域的

16、黃金地段，距離公路客運(yùn)站、火車站僅500米，無論在這里建市場還是房產(chǎn)開發(fā)，都會取得很好的經(jīng)濟(jì)效益。 價(jià)格優(yōu)勢因地處*市黃金地段，商品樓出售與一般地段商品樓價(jià)格相比，價(jià)格較高，市場出租攤位價(jià)格也相應(yīng)增加。 政策優(yōu)勢本項(xiàng)目中市場建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均符合*市政府出臺的關(guān)于加速老城區(qū)改造的優(yōu)惠政策、關(guān)于完善市場體系建設(shè)的優(yōu)惠政策和關(guān)于招商引資的優(yōu)惠政策，這三個政策的出臺，一方面能夠降低成本，另一方面提高經(jīng)濟(jì)效益。第五章 投資的報(bào)酬與退出任何投資家的根本目的和動機(jī)，都是為了獲得高額投資回報(bào)。沒有投資回報(bào)的吸引，投資者是不會投資的。任何形式的商業(yè)資本，它在持有合作企業(yè)股權(quán)到一定階段后，就要考慮退出該企業(yè)

17、，收回投資和預(yù)期的收益。在商業(yè)投資活動中，撤出是進(jìn)入的暗含的前提，只有建立便捷完善的市場化撤出機(jī)制，才能吸引千千萬萬的投資者進(jìn)入具有高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)領(lǐng)域。5.1 投資者權(quán)力投資嚴(yán)格按照又方簽訂的合同執(zhí)行，投資者有權(quán)詢問資金運(yùn)作情況，定期向董事會和投資者報(bào)告公司有關(guān)情況，尤其是重大決定，必須報(bào)告董事會與投資者；公司每年以書面形式向董事會與投資者提交上年度計(jì)劃完成情況及本年合作者享受有公司股東的權(quán)力，有建議權(quán)和參與決策權(quán)。5.2 投資者退出機(jī)制本項(xiàng)目合作者按照雙方合作協(xié)議可以向其他投資者轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式退出（具體方式以協(xié)議為準(zhǔn)）。5.2.1 股權(quán)的轉(zhuǎn)讓可以預(yù)見，項(xiàng)目一但運(yùn)營，高額回報(bào)必將吸引別的投資者。

18、到那時(shí)，我們現(xiàn)在的投資者若有意退出資本金，可隨時(shí)實(shí)現(xiàn)意愿轉(zhuǎn)讓股權(quán)。5.2.2 股權(quán)回購公司的項(xiàng)目通過一段時(shí)間運(yùn)行，除去投資方的回報(bào)，我們的利潤若有較大的積累，有能力回購?fù)顿Y方的股權(quán)，一旦投資方有此要求，我們完全同意回購。 總之，在條件成熟的前提下，我們保證投資方隨時(shí)實(shí)現(xiàn)退出。5.3 投資利潤 關(guān)于投資利潤分成,由合作雙方按合同約定和當(dāng)時(shí)市場行情靈活商定。第六章 風(fēng)險(xiǎn)分析為了保證市場盡快發(fā)展，公司高層領(lǐng)導(dǎo)對市場運(yùn)行情況要做深入詳實(shí)的調(diào)查與研究，做出明確的判斷，并對此次投資發(fā)展項(xiàng)目的可行性進(jìn)行細(xì)致的研究，對投資風(fēng)險(xiǎn)做出全面合理評估后做出決策，將投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避到最小程度。6.1 風(fēng)險(xiǎn)分析6.1.1 行

19、業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（1） 價(jià)格波動有行業(yè)就有競爭，而在競爭中常有的就是“價(jià)格戰(zhàn)”，以“價(jià)格戰(zhàn)”的策略來打擊對手，這樣就會引起市場攤位出租價(jià)格和房地產(chǎn)銷售價(jià)格的波動，進(jìn)而影響公司的效益。（2） 市場需求不足由于受價(jià)格、購買力或行業(yè)的影響，房地產(chǎn)銷售或市場攤位出租達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，始終是最大風(fēng)險(xiǎn)，雖然我們對市場進(jìn)行了充分的調(diào)查，對我們市場運(yùn)營充滿信心，但還是存在一定風(fēng)險(xiǎn)。6.1.2 管理風(fēng)險(xiǎn)（1） 決策風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)代企業(yè)管理的重心在于經(jīng)營，經(jīng)營的重心在于決策，失誤的決策必然會造成失敗企業(yè)。（2）組織人事風(fēng)險(xiǎn) 人是生產(chǎn)力諸要素中最活躍的因素，人才是公司最寶貴的財(cái)富之一，其數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)在很大程度上決定著公司的成敗興衰

20、。由于公司新項(xiàng)目管理人員需要招聘和調(diào)整，從內(nèi)控管理和市場經(jīng)營方面都會受到一些影響，因此，組織人事風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起足夠的重視。6.1.3 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由于公司管理和市場運(yùn)行不暢，促使資金周轉(zhuǎn)困難。這方面關(guān)鍵的就是領(lǐng)導(dǎo)班子和隊(duì)伍的建設(shè)，不能出現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)不力和亂開支、亂上項(xiàng)目，盲目擴(kuò)大經(jīng)營范圍和規(guī)模的現(xiàn)象。6.1.4 投資風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)不完全確保能按計(jì)劃回報(bào)投資方，由于不可預(yù)測事件的出現(xiàn),有可能導(dǎo)致企業(yè)的投資損失。6.2 規(guī)避對策6.2.1 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對策在加強(qiáng)市場管理的同時(shí)，建立一套市場信息體系，制定出合理的房地產(chǎn)價(jià)格開發(fā)和市場攤位出租價(jià)格，增加公司的盈利能力。實(shí)行打造品牌工程，創(chuàng)一流市場，穩(wěn)定價(jià)格，以消除市場波動造成

21、的影響。進(jìn)一步提高工程質(zhì)量和市場服務(wù)質(zhì)量，降低成本，提高綜合競爭和適應(yīng)市場變化能力。 進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，拓寬思路，緊跟市場發(fā)展方向。6.2.2 管理風(fēng)險(xiǎn)對策加強(qiáng)企業(yè)組織機(jī)關(guān)建設(shè)，建立具有充分彈性、敏感性和適應(yīng)性的組織機(jī)構(gòu)，同時(shí)建立合理的監(jiān)督制約機(jī)制。加強(qiáng)管理者自身素質(zhì)的提高，掌握先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)創(chuàng)新意識。6.2.3 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對策一方面加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)，另一方面堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、流動發(fā)展。只要嚴(yán)格按照經(jīng)營計(jì)劃和建設(shè)方案實(shí)施，市場管理沒有失控或失誤，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是可以防止和避免的。6.2.4 投資風(fēng)險(xiǎn)對策強(qiáng)化債務(wù)意識，實(shí)施管理創(chuàng)新策略，提高管理水平，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)越來越好的經(jīng)濟(jì)效益，為償還債務(wù)奠定

22、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。加強(qiáng)募集資金的使用管理，合理進(jìn)行利潤分配和債務(wù)償還，保證投資者的合理利益。第七章 市場管理7.1 市場組織結(jié)構(gòu)食品批發(fā)市場建成后,在*市注冊合資公司。機(jī)構(gòu)設(shè)置：董事長、副董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)、市場部、營業(yè)管理部、計(jì)劃營業(yè)部、財(cái)務(wù)部、綜合管理部、安全保衛(wèi)部。見下圖示：董事長副董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理總 監(jiān)市場部營業(yè)管理部計(jì)劃營業(yè)部財(cái)務(wù)部綜合部安全保衛(wèi)部7.2 市場運(yùn)營管理機(jī)制公司為保證市場經(jīng)營正常運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會效益最大化，建立了有效的運(yùn)營管理機(jī)制。（1） 競爭擇優(yōu)用人機(jī)制競爭機(jī)制是市場經(jīng)濟(jì)條件下的普遍機(jī)制，它既有利的激勵，又有失敗的懲罰，通過競爭能有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益和效率的

23、提高。本項(xiàng)目要求市場管理者應(yīng)具有較高的綜合素質(zhì)能力。為此，公司實(shí)行招聘制。由公司董事會向社會公開招聘公司總經(jīng)理，由總經(jīng)理向社會公開招聘各部門負(fù)責(zé)人，由各部門負(fù)責(zé)人根據(jù)市場運(yùn)營和業(yè)務(wù)的需要，向社會公開招聘市場管理人才，實(shí)行層層招聘制，擇優(yōu)競爭上崗。為使項(xiàng)目進(jìn)展順利，達(dá)到預(yù)期效果，從土建開始就要在提高職工隊(duì)伍素質(zhì)上下功夫，組建一支思想境界高、業(yè)務(wù)強(qiáng)的職工隊(duì)伍。 （2） 承包經(jīng)營機(jī)制 公司在市場經(jīng)營中，全面實(shí)行年度指標(biāo)承包經(jīng)營責(zé)任制度。 無論是公司的管理人員或是員工，都建立崗位責(zé)任制度，明確規(guī)定各個崗位的職責(zé)范圍、任務(wù)、工作要求，并根據(jù)承包的責(zé)任授予相應(yīng)的權(quán)限。公司和下屬經(jīng)營部門設(shè)立的管理和經(jīng)營班子

24、都實(shí)行任期責(zé)任考核制度。公司給經(jīng)營部門下達(dá)經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營部門經(jīng)理給下屬經(jīng)營實(shí)體下達(dá)定額管理指標(biāo)，實(shí)行目標(biāo)管理、年度考核制度，以完成指標(biāo)進(jìn)行業(yè)績考評，不稱職者下崗。公司的管理人員或員工均實(shí)行合同聘任制，員工的工資和福利待遇與公司盈利狀況掛鉤。 （3） 完全成本核算機(jī)制 本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)管理方面，實(shí)施的是按照國家頒布有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，對公司進(jìn)行成本核算機(jī)制，加強(qiáng)公司的固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)管理。 在固定資產(chǎn)投資預(yù)算中，合理地安排經(jīng)營性固定資產(chǎn)和非經(jīng)營性固定資產(chǎn)的投資比例，盡量壓縮非經(jīng)營性固定資產(chǎn)的投資額，增加經(jīng)營性固定資產(chǎn)的投資比例，以改善營業(yè)環(huán)境；但同時(shí)也防止閑置不必要的固定資產(chǎn)，避免投資浪費(fèi)。合理

25、提取固定資產(chǎn)折舊基金，不擴(kuò)大可分配利潤數(shù)量，以保證固定資產(chǎn)及時(shí)維修和更新。在流動資產(chǎn)的管理方面，合理確定流動資產(chǎn)的儲備定額，加快流動資產(chǎn)的流動速度和周轉(zhuǎn)次數(shù)，及時(shí)清理債權(quán)、債物，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)狀況要定期公開，接受監(jiān)督檢查。 7.3 項(xiàng)目經(jīng)營管理模式堅(jiān)持以人為本，強(qiáng)化管理。以市場為導(dǎo)向，以改革機(jī)制創(chuàng)新為動力，以依靠先進(jìn)的科學(xué)管理手段，促進(jìn)企業(yè)上水平、上等級。7.4 勞動保護(hù)建立健全勞動保護(hù)規(guī)章制度，如勞動合同、工作內(nèi)容、勞動報(bào)酬、社會保險(xiǎn)等制度。第八章 投資估算與資金籌措8.1 投資估算8.1.1 投資估算說明 本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)與市場建設(shè)為一體的綜合性建設(shè)項(xiàng)目，在投資估算過程中具有一定特殊

26、性。住宅樓按照商品一次性銷售，涉及到住宅樓建設(shè)的前期費(fèi)用、主體工程費(fèi)用可視為商品成本或作為流動資金一次性投入，一次性全部回收。市場建設(shè)部分（商服、地面硬化和市場配套設(shè)施等）作為固定資產(chǎn)投資。所有的投資額折合成單位平方米計(jì)算。8.1.2 建設(shè)投資估算的依據(jù)本項(xiàng)目估算是依據(jù)可行性研究報(bào)告的設(shè)計(jì)方案及結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況編制的。（1）建設(shè)工程：參照當(dāng)?shù)厍闆r估算房屋造價(jià)；（2）其它費(fèi)用：按照輕工業(yè)工程固定資產(chǎn)投資估算編制辦法估算。8.2 項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資為6034.4萬元人民幣。8.2.1 固定資產(chǎn)投資本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資（市場建設(shè)投資）為4055.4萬元，其中：商服樓建設(shè)投資3182.1萬元人民幣

27、，市場配套設(shè)施建設(shè)投資735.3萬元人民幣，場地硬化138萬元人民幣。市場建設(shè)投資見下表8.2.2 流動資金估算流動資金按照住宅開發(fā)成本計(jì)算，流動資金需用額為1979萬元人民幣。8.3 總投資構(gòu)成分析總投資構(gòu)成分析見下表 8.4 資金籌措（1） *市弘北房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投資1034.4萬元人民幣；（2） 加拿大鴻圖環(huán)球投資集團(tuán)投資現(xiàn)匯5000萬元人民幣。第九章 財(cái)務(wù)評價(jià)9.1 成本估算依據(jù)本項(xiàng)目按規(guī)定的會計(jì)制度劃分科目,并計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用。9.2 住宅商品樓成本估算住宅商品樓成本包括各種材料費(fèi)、施工費(fèi)、工程配套費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。住宅商品樓成本估算見下表9.3 市場運(yùn)營成本估算9.3.1 外購燃料及動力（1） 電：按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行價(jià)0.8元/kwh；（2） 供熱：