房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理辦法

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理辦法 一、加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制 1、對(duì)施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場(chǎng)管理人員的崗位資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時(shí)改正，并撤換相關(guān)人員。 2、認(rèn)真查閱圖紙和施工規(guī)范，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對(duì)工程質(zhì)量和工程造價(jià)影響較大的分項(xiàng)及工序材料，工程部多次并及時(shí)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系和溝通。主要通過(guò)設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會(huì)議紀(jì)要的形式加以修正。 3、工程部對(duì)工程施工中使用的原材料、半成品及機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購(gòu)的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測(cè)的單位

2、進(jìn)行復(fù)試，并將復(fù)驗(yàn)報(bào)告、出廠合格證及出廠檢驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場(chǎng)材料報(bào)監(jiān)理部和工程部檢查驗(yàn)收合格后方可使用，否則，一律不得進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)和用于工程上。對(duì)于工程中使用的主要機(jī)械設(shè)備（如塔吊、提升機(jī)、電動(dòng)吊籃、腳手架等）同樣也需進(jìn)場(chǎng)復(fù)試檢測(cè)和報(bào)驗(yàn)。 4、在安全控制方面主要對(duì)三寶（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），四口（樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽(yáng)臺(tái)、屋面等），模板和支架、臨時(shí)用電，機(jī)械設(shè)備等安全情況進(jìn)行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要求施工單位及時(shí)整改。 二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理 現(xiàn)今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格是重要因素之一。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須建立全面、完善

3、的項(xiàng)目成本管理方案，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規(guī)劃階段在調(diào)研的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)確定項(xiàng)目評(píng)估，嚴(yán)格控制成本、利潤(rùn)等，用最低的成本獲取最優(yōu)的質(zhì)量和最大的利潤(rùn)；第二，項(xiàng)目施工階段要引入更多的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)入，嚴(yán)格招標(biāo)，控制施工成本；第三，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中要建立分明的獎(jiǎng)懲制度。采取獎(jiǎng)懲制度，重要的是做好現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。做到嚴(yán)格控制成本管理，可以從根本上解決浪費(fèi)的問(wèn)題，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 三、完善監(jiān)理制度 （1）完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實(shí)施全方位、全過(guò)程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場(chǎng)；三是適當(dāng)

4、提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。 （2）明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開(kāi)展監(jiān)理工作。 （3）建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無(wú)意干涉監(jiān)理工作的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。 四、重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理 在項(xiàng)

5、目收尾階段可建立一個(gè)由開(kāi)發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、材供、技術(shù)、銷售、開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交等工作。 五、做好組織協(xié)調(diào)管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的協(xié)調(diào)內(nèi)容有兩部分，第一方面是項(xiàng)目部部?jī)?nèi)部的關(guān)系的協(xié)調(diào)。主要表現(xiàn)為：首先抓好內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，做到在人員安排上量才適用，在工作委托上職責(zé)分明，在成績(jī)?cè)u(píng)價(jià)上實(shí)事求是，在矛盾處理上要恰到好處。其次抓好內(nèi)部組織關(guān)系的協(xié)調(diào)，根據(jù)工作需要和每個(gè)人員的特長(zhǎng)，明確規(guī)定每個(gè)小組和成員的工作目標(biāo)、職責(zé)和權(quán)限，事先約定各個(gè)小組在工作中的相互關(guān)系，在每天的晨會(huì)上建立信息溝通制度，及時(shí)清除工作的矛盾或沖突。第二方面：項(xiàng)目部與外部關(guān)系協(xié)調(diào)，主要和以下部門(mén)和單位協(xié)調(diào)：其一，和施工單位協(xié)調(diào)；其二，和監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；其三，設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)；其四，與質(zhì)量監(jiān)督站和其他政府的協(xié)調(diào)；其五，除上述單位關(guān)系由工程部協(xié)調(diào)外，其它相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)和處理，應(yīng)由公司另行安排其他人員（外事部）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理。從工程立項(xiàng)、報(bào)建直到工程交工驗(yàn)收的所有階段的有關(guān)政府外部手續(xù)辦理應(yīng)由外事部完成，需工程部技術(shù)配合的，工程部可協(xié)助配合。 總之，要想做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營(yíng)、善管理、能協(xié)調(diào)的綜合的專業(yè)工作能力，