房?jī)r(jià)為何而高-從財(cái)政收支表看房?jī)r(jià)走勢(shì)

1、房?jī)r(jià)為何而高:從財(cái)政收支表看房?jī)r(jià)走勢(shì) 摘要：房?jī)r(jià)一直是經(jīng)濟(jì)社會(huì)的焦點(diǎn)。本文以房?jī)r(jià)水平備受矚目的上海市為例，通過財(cái)政收支表的分析，預(yù)計(jì)財(cái)政支出將因老齡化、打造國際金融中心、生活水平提升棘輪效應(yīng)等大幅上漲，土地財(cái)政在目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整階段是政府的理性選擇。也就是說，房?jī)r(jià)至少在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)大幅，甚至有可能繼續(xù)上漲。 關(guān)鍵詞：財(cái)政收支 上海 地價(jià) 房?jī)r(jià) 一、前言 房?jī)r(jià)為何而高？厲以寧認(rèn)為房?jī)r(jià)過高的主要原因是供給不足；茅于軾認(rèn)為當(dāng)前收入分配機(jī)制偏向富人，而富人投資渠道單一，導(dǎo)致資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在郎咸平看來，其原因是我國當(dāng)前存在的二元經(jīng)濟(jì)環(huán)境。易憲容相信暴利是房產(chǎn)商賺取的。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是金融

2、市場(chǎng)，例如將房地產(chǎn)分割打包形成證券出售成為金融市場(chǎng)上流通的一種價(jià)值憑證。房地產(chǎn)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)出發(fā)，又能演繹出有別于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的行情。 地方政府作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體，需在財(cái)政收支狀況可承受的范圍內(nèi)，維持城市和諧運(yùn)轉(zhuǎn)，經(jīng)營城市發(fā)展，開源或是節(jié)流是個(gè)問題。地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要推手之一，政府是土地的實(shí)際配置者。如果從財(cái)政收入和財(cái)政支出這兩條線入手分析房?jī)r(jià)，那么經(jīng)濟(jì)政策將一目了然，發(fā)生什么樣的社會(huì)現(xiàn)象就會(huì)覺得“存在即合理”，因?yàn)槌雠_(tái)的每項(xiàng)政策導(dǎo)向與行政決策皆受制于此。 二、從支出角度分析 城市是復(fù)雜而昂貴的人工生態(tài)，是經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、社會(huì)系統(tǒng)和生態(tài)系統(tǒng)的三維存在。作為國際化大都市的上海更是如此，維持其存在與發(fā)展需要極

3、高的費(fèi)用。 十一五期間，上海城市基礎(chǔ)設(shè)施投資占固定資產(chǎn)投資的比重為25%、28.7%、32.9%、35.9%、40.1%，占gdp的比重為9.7%、10.9%、12.2%、12.7%、14.2%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出發(fā)展中國家平均比例，處于迅速發(fā)展階段。上海將在2020年建成國際金融中心和航運(yùn)中心，相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更是重中之重。預(yù)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施支出的增幅將保持或超出目前的水平。 城市是一種社會(huì)生態(tài)，一種為人更好的生存而存在和改進(jìn)的人文關(guān)懷。65歲以上的人口比率超過14%的社會(huì)就已經(jīng)入“老齡”。上海是中國最早進(jìn)入老齡社會(huì)的城市。截止2010年，上海老年人口總數(shù)達(dá)312萬，約占總?cè)丝诘?3%。老年人口的增幅都前

4、所未有。老年人口的增多不僅帶來社保的壓力，也帶動(dòng)相關(guān)醫(yī)療、衛(wèi)生和城市建設(shè)等支出上升。 至于科教文衛(wèi)支出，增長(zhǎng)速率并不會(huì)放緩，甚至?xí)霈F(xiàn)更快增幅，因?yàn)獒槍?duì)城市公民的科教文衛(wèi)支出存在“棘輪效應(yīng)”。發(fā)展的生活要求更高層次的精神享受和教育水準(zhǔn)，更有力的醫(yī)療衛(wèi)生保障體系和更為廣泛的傳媒消費(fèi)。 三、從收入角度分析 為了簡(jiǎn)便，地方政府的收入可以分為依靠房地產(chǎn)的收入與生產(chǎn)、消費(fèi)、服務(wù)帶來的稅收收入。土地給地方政府帶來的收入可以分為兩部分。一方面通過招、拍、掛等方式收取土地出讓金，并以土地使用權(quán)和收益權(quán)獲得土地融資。上海市土地出讓目前采取招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式，土地出讓收支納入地方政府性基金收支預(yù)算管理。另一方

5、面通過劃撥和協(xié)議出讓土地等方式招商引資，促進(jìn)制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)超常規(guī)發(fā)展，以獲取營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等地方稅，列入一般預(yù)算收入。兩部分的加總即是“土地財(cái)政”。 由于信息透明度、稅制結(jié)構(gòu)等原因，房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)企業(yè)的營業(yè)稅與所得稅占整個(gè)財(cái)政預(yù)算收入的比重未能找到準(zhǔn)確的數(shù)字，很多財(cái)經(jīng)類報(bào)道僅僅預(yù)估了大概的規(guī)模，且彼此之間相差很大，不能相互印證。所以本文用房地產(chǎn)相關(guān)對(duì)于gdp的拉動(dòng)規(guī)模來粗略估量：對(duì)于gdp的拉動(dòng)越明顯，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的貢獻(xiàn)越大，同種稅收條件下，稅基更大，要相應(yīng)承擔(dān)更多的稅收。 上海市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越來越要依靠第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，這也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中必然的趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)比重，對(duì)

6、對(duì)稅收的承載能力是其他產(chǎn)業(yè)不能比擬的。如果考慮房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于營業(yè)稅的貢獻(xiàn)、房地產(chǎn)交易的契稅等等，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于財(cái)政收入的貢獻(xiàn)應(yīng)高更高。土地收入對(duì)于政府性基金收入幾乎起著決定性的影響。因此，迫于財(cái)政支出，對(duì)地方政府而言，依靠見效快、帶動(dòng)多、自主收入的土地出讓以及衍生的房地產(chǎn)業(yè)，既可以帶動(dòng)gdp的增長(zhǎng)，又能有效緩解財(cái)政壓力，是約束條件下的極為理性的選擇。 四、結(jié)論 平衡財(cái)政收支需要開源節(jié)流。綜上分析，未來上海市的發(fā)展規(guī)劃、定位要求基礎(chǔ)設(shè)施的方方面面比目前更大的提升，生活水平提升的棘輪效應(yīng)，以及老齡化人口即將到來的波峰將在社會(huì)福利支出、醫(yī)療保障、衛(wèi)生設(shè)施等等方面需求更多的支出，加之現(xiàn)實(shí)中存在的嚴(yán)峻社

7、?；鹑笨?，都是對(duì)未來上海市財(cái)政支出的巨大剛性需求。再加之上海市建立國際金融和航運(yùn)中心的規(guī)劃，必然要求大量的基礎(chǔ)設(shè)施投入和寬松的稅收政策，在無法“節(jié)流”，甚至有可能“減源”的情形下，“開源”是唯一的選擇。 蟻?zhàn)宸颗F(xiàn)象的出現(xiàn)，歸根結(jié)底還是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的陣痛。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)才是使房?jī)r(jià)走上合理軌道，從而使經(jīng)濟(jì)走上可持續(xù)高速發(fā)展軌道的最終方式，也是“治本”的方式。在經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)更多的支柱產(chǎn)業(yè)之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)還要經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期的高位運(yùn)行，許多“打壓”房?jī)r(jià)的措施的效用都將是安撫性的、暫時(shí)性的。 參考文獻(xiàn)： 1李津逵.城市經(jīng)營的十大抉擇深圳市：海天出版社 2002-1-1 第一版 2王桂新，魏星.上海老齡化高峰期預(yù)測(cè)及對(duì)策研究.科學(xué)發(fā)展 2009年第10期 3喬新平.中國地方政府支出規(guī)模的膨脹趨勢(shì).經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較（雙月刊）200701 4陶然.區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、土地出讓與地方財(cái)政效應(yīng)：基于1999- 2003年中國地級(jí)城市面板數(shù)據(jù)的分析j.世界經(jīng)濟(jì)，2007（