行政管理--國家房地產(chǎn)調(diào)控政策研究[精選]

1、本 科 生 畢 業(yè) 論 文題 目: 國家房地產(chǎn)調(diào)控政策研究 專 業(yè)： 行政管理學生姓名： *準考證號： *指導教師： * 完成時間 2013 年 9 月 25 日國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的研究摘 要：本文的研究問題是國家對房地產(chǎn)政策的調(diào)控為何總是失??？文章通過筆者所從事的房地產(chǎn)工作經(jīng)歷和收集二手資料，系統(tǒng)分析國家調(diào)控政策出臺的基本背景、調(diào)控失敗的原因所在，以及可能產(chǎn)生的非預料性后果。本文的研究發(fā)現(xiàn)：公共政策的運作有其自身的產(chǎn)業(yè)邏輯，這種產(chǎn)業(yè)邏輯運作的機制在于市場調(diào)節(jié)，而不在于國家干預。國家干預代表一種國家政治而不是產(chǎn)業(yè)政治，國家政治會扭曲產(chǎn)業(yè)運作的自身邏輯，從而導致產(chǎn)生一系列非預料性的后果出現(xiàn)。關鍵

2、詞：組織決策 非預料性后果 政府行為 目 錄前言4一、國家房地產(chǎn)調(diào)控政策及市場反應4 （一）房地產(chǎn)調(diào)控的強壓期（2010-2011）5 （二）房地產(chǎn)調(diào)控的鞏固期（2012-2013）6二、國五條調(diào)控政策研究及分析8 （一）國五條政策及地方性實施細則分析9 （二）國五條調(diào)控下的市場反應11 （三）國五條調(diào)控下的企業(yè)表現(xiàn)13三、調(diào)控失控狀態(tài)下的行業(yè)特征14 （一）調(diào)控失控狀態(tài)下的行業(yè)特征14 （二）政府在房地產(chǎn)行業(yè)中的角色探析18四、未來發(fā)展趨勢14 （一）后續(xù)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預判19 （二）房地產(chǎn)調(diào)控的幾點建議20參考文獻：22前 言改革開放以來，我國城市化和工業(yè)化水平得到大幅度提高，市場經(jīng)濟

3、高速發(fā)展，人民生活水平日漸提高。而消費結構升級、收入提高、人口增長、勞動力流動、消費觀念轉變等諸多因素增加了房地產(chǎn)市場的潛在需求，促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為國民經(jīng)濟的增長作出了巨大貢獻?？梢哉f，30余年來，房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟社會健康發(fā)展密切相關，尤其是近幾年，房地產(chǎn)市場存在的諸如房價虛高、市場管理體系不完善、運行機制不建全等問題日漸顯露，社會供需矛盾日漸突出，更加需要國家出臺一系列強有力的政策進行宏觀調(diào)控，目的是均衡社會供求，使房地產(chǎn)市場發(fā)展更規(guī)范、更合理。然而，房地產(chǎn)市場作為一種經(jīng)濟行為載體，是動態(tài)發(fā)展的，國家的每一次調(diào)控真的能完全消除房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的種種問題么？這就需要對新形勢下尤其是黨的“

4、十八大”以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的突出問題和國家出臺的調(diào)控政策進行深入研究、分析，以推測未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向和可能出現(xiàn)的問題，及時疏導、防范，進而引導未來房地產(chǎn)市場朝著更加規(guī)范、合理方向發(fā)展。新世紀以來，隨著居民生活水平提高、消費結構升級帶動產(chǎn)業(yè)結構升級、工業(yè)化進程加快和城鎮(zhèn)化率快速提高，在市場需求狀況強烈的刺激下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)投資規(guī)模占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。但由于市場經(jīng)濟的局限性，如市場失靈、供求結構不合理等，在房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)了許多突出問題，使其房價持續(xù)增長遠遠背離其實際價值而形成房地產(chǎn)泡沫，嚴重制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，同時也帶來了買房難、租房難、生活難

5、等一系列社會問題。為規(guī)范房地市場，解決存在的社會問題，國家必須對房地產(chǎn)市場進行干預，防止房地產(chǎn)投資過熱、房價上控強壓期。由于近年來高房價已從經(jīng)濟問題上升為社漲過快。對此，筆者身在房地產(chǎn)企業(yè)四年深有感觸，并借此機會進行了深入研究、分析。一、 近三年來國家房地產(chǎn)調(diào)控政策及市場反應房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在經(jīng)濟上要實現(xiàn)的總體目標是房地產(chǎn)的總供給和總需求之間的平衡、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場性與社會性均衡發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在此前提下，調(diào)控采用的是經(jīng)濟手段（財政政策和貨幣政策）還是法律手段（立法），亦或諱言的行政手段都不重要，重要的是市場喧囂中有了一個努力調(diào)節(jié)的杠桿，在始終追求經(jīng)

6、濟層面和社會層面都能接受的平衡點。那么，這個平衡點在哪里呢？看看近幾年來的主要調(diào)控政策：（一）房地產(chǎn)調(diào)控的強壓期（2010-2011）2010-2011年，房地產(chǎn)調(diào)會民生問題，在重壓之下的中央政府展開政策調(diào)控并不斷加強干預力度，尤其自2010年以來，房地產(chǎn)行業(yè)背景表現(xiàn)為中央不斷施壓，地方總體謹慎，實為房地產(chǎn)調(diào)控的強壓期。具體調(diào)控如下：1、國十一條。 2010年1月10日，國務院辦公廳發(fā)布關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國辦發(fā)20104號，史稱國十一條），要求二套房貸款首付款比例不得低于40%。但市場對此不夠重視，反應冷淡，并繼續(xù)在各地催生新一輪高價地王，至同年3月房價再次飆升。2、新國十

7、條。 2010年4月17日，在上述調(diào)控未達預期反而刺激房價飆升的尷尬時刻，中央再次發(fā)布國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)201010號，史稱新國十條），號稱史上最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控政策，成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場“名副其實”進入調(diào)控的開始。新國十條除了明確二套房貸款首付款比例不得低于50%外，在總體上分成四個側重點，即一是加大供應，二是限制需求，三是加強監(jiān)管，四是注重保障。其最大的亮點在于建立對地方政府的考核問責機制，要求各地政府盡快出臺限購政策，開發(fā)商一次性公開全部房源。對此，北京市率先出臺限購政策，但其它地方政府則在觀望。根據(jù)新國十條部署，同年6月，住建部會同人民銀行、銀監(jiān)會制定的二套

8、房認定標準為“既認房又認貸”。9月29日，中央出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，要求各大銀行停放第三套房貸款并建議各重點城市盡快出臺限購政策，史稱“”。11月，銀監(jiān)會再次建議各大銀行取消房貸七折利率。年底，上海和重慶試行房地產(chǎn)稅提上議事日程。應該說，史上最嚴的新國十條及其后續(xù)的“”給觀望中的房地產(chǎn)市場一套組合拳重擊，讓持續(xù)上揚的房價整體上得到初步遏制，全國商品房銷售增速首次呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢。但僅僅是遏制住上漲的勢頭，但并不妨礙房價微笑著上揚，至2010年底，全國70個大中城市新建住宅銷售價格同比上漲7.6%，二手住宅銷售價格同比上漲5.0%。3、新國八條。 2011年1月26日，鑒于上年房地產(chǎn)調(diào)控動

9、作大，但是收效甚微，國務院辦公室出臺了國務院關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知(國辦發(fā)20111號，史稱新國八條)。在新國十條的基礎上，新國八條再次升級并提出六點要求：一是就房價目標問題施壓地方政府，二是二套房首付款提至60%，三是保障性住房須擴大覆蓋，四是保障性住房用地將單列，五是二手房交易稅按全額征收，六是一二線城市（原文為“尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”）全面限購，既限增量又限存量。同時，國務院還向各地分派房價調(diào)控督查組，全程督導房地產(chǎn)調(diào)控事宜。按照新國八條的具體要求，同年4月，一線城市房價調(diào)控目標集中出臺，其中，北京市目標為新

10、建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降，而深圳和廣州則目標一致，即全市新建住房價格指數(shù)的漲幅低于全市本年度gdp增速；5月，部分一線城市實行“一房一價”；7月，住建部再次要求三四線城市集體限購；10月底，國務院再次發(fā)出“繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果”的指示，再次為調(diào)控加碼。至2011年下半年，一輪強似一輪的調(diào)控政策初步顯現(xiàn)出積極效果，表現(xiàn)在三個方面：一是重點城市房地產(chǎn)投資資金基本離場，轉向二三四線城市或是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)及其它產(chǎn)業(yè)類別；二是一二線城市房價整體上漲趨勢得到遏制，部分城市局部區(qū)域房價甚至出現(xiàn)下跌及跳水；三是因調(diào)控而引起的土地交易、房地產(chǎn)市場交易及關聯(lián)交易大幅下滑，導致

11、地方財政壓力持續(xù)增加，甚至接近極限，由此也帶來了調(diào)控政策在地方推行時的巨大阻力。（二）房地產(chǎn)調(diào)控的鞏固期（2012-2013）經(jīng)過了近2年的強壓調(diào)控，中央層面開始舒緩重壓政策，以“鞏固”調(diào)控形勢代替“強壓”，而地方政府則在先前巨大的強壓政策下開始試探中央的底線，并陸續(xù)對地方調(diào)控政策作出適度“微調(diào)”。對此，房地產(chǎn)市場給予的反饋則是兩個字“回暖”。1、中央層面：通過反復“喊話”維持調(diào)控主基調(diào)。2012年是溫家寶同志主政國務院的最后一年，也是其努力實現(xiàn)對人民承諾的最后一年，但是這一年里基于前兩年的調(diào)控重壓所帶來的巨大阻力，中央層面并未出臺房地產(chǎn)調(diào)控的加碼政策，僅是通過中央領導的反復“喊話”來鞏固之前

12、重壓調(diào)控所取得的些許成果，維持調(diào)控政策成了這一年的主旋律。僅就溫家寶總理卸任前的幾次重要講話就可看出端倪：1月31日，溫家寶總理在國務院第六次全體會議上強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控“不能放松，2012年要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控結果，促進房價合理回歸”。3月14日，溫家寶總理在兩會最后一次記者招待會上重申“調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展”。5月23日，溫家寶總理在國務院常務會議上再次指出“要把穩(wěn)增長放在更重要的位置，同時要結構性減稅，加快重大項目建設等刺激措施。關于房地產(chǎn)行業(yè)，政府將穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”。7月7日，溫家寶總理赴江蘇常州調(diào)

13、研時再次強調(diào)“必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。要毫不動搖地繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，促進房價合理回歸”。10月17日，溫家寶總理最后一次主持中南海經(jīng)濟形勢座談會時表示“房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調(diào)控政策不動搖。調(diào)控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段”。從上述“喊話”可以看出，密集型的“喊話”集中在新國八條顯現(xiàn)成效的上半年，旨在穩(wěn)固調(diào)控成果。但因下半年將召開黨的“十八大”，中央領導將集體換屆，這樣的“喊話”效果還有待市場考量，與此同時，中央層面采取“一動不如一靜”的常態(tài)化做法，即維持原政策，在一定程度上也給始終在觀望的

14、房地產(chǎn)市場及備受壓力的地方政府送了一口氣。2、地方政府：“微調(diào)”調(diào)控政策，行業(yè)環(huán)境明顯好轉。過去2年，地方政府有感于重壓調(diào)控“壓力山大”，進入2012換屆年，熟知調(diào)控政策不會加碼，雖然有個別地方因輿論、媒體報道等反響過大遭到中央叫停，但大多數(shù)城市探底的“微調(diào)”辦法最終成行。這其中，地方政府對調(diào)控政策的“微調(diào)”主要集中在稅收（如調(diào)整普通住房標準）、公積金（如上調(diào)公積金貸款額度或突破首套房、二套房首付的門檻）、戶籍（如入戶延期）、信貸等四方面政策，而在眾多調(diào)整渠道中，公積金貸款政策已成為成功率最高的調(diào)整渠道，眾多城市在公積金政策上已經(jīng)取得突破性“微調(diào)”，表明2012年房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境明顯好轉。3、市

15、場反饋：回暖。面對中央層面的反復“喊話”及地方政府的“微調(diào)”，敏感的房地產(chǎn)市場迅速讀懂各方內(nèi)在意圖，立即在市場上反饋出2個大字：回暖。具體表現(xiàn)如：（1）全國商品住宅銷售面積累計增速在2月份跌至-16%的底部之后觸底反彈，自二季度起同比跌幅不斷收窄，進入7月更是加速，至10月份同比跌幅已收窄至-1.2%，全年同比歸正已無懸念（詳見下表）。資料來源：國家統(tǒng)計局（2）一二線城市交易表現(xiàn)明顯強于2011年，前10個月交易量同比普遍提升。其中，一季度一二線城市市場普遍仍處于低迷狀態(tài)中，但隨著政策面的逐步好轉，市場交易量自二季度開始明顯反彈，其中一線城市二、三季度交易量同比增幅分別高達58%、73%。雖然

16、9、10月未出現(xiàn)傳統(tǒng)旺季成交火熱的場面，但成交量同比仍高于2011年同期水平50%以上。而三四線城市增長趨勢則明顯放緩，市場需求有過度釋放的跡象，部分熱點三四線城市風險凸顯，市場嚴重供過于求，均源于前兩年一二線城市重壓調(diào)控時三四線城市快速夸張所導致的。綜上所述，自2010年至黨的“十八大”前，國家房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了一波“調(diào)控-升級-鞏固”的過山車式軌跡，引領房地產(chǎn)市場在一輪緊似一輪的“崩潰”預言后依然奇跡般地緩慢回暖。這其中，既有中央層面調(diào)控政策面對換屆局面的所謂“大局觀”，也有地方政府背負調(diào)控壓力下的“陽奉陰違”，更有房地產(chǎn)市場“只要點滴星火”便可“起死回生”的頑強本性。但更多的目光依然注視著

17、“十八大”后的房地產(chǎn)調(diào)控措施，是延續(xù)前戲？還是調(diào)控升級？“十八大”后房地產(chǎn)市場在新形勢下將何去何從？二、 國五條調(diào)控政策研究及分析黨的“十八大”后，我國經(jīng)濟發(fā)展主要呈現(xiàn)出四個問題：一是經(jīng)濟下行壓力和產(chǎn)能過剩之間的矛盾加劇；二是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本迅速上升，創(chuàng)新能力不足，無法緩解生產(chǎn)成本上升的壓力；三是金融存在風險，過去長時間依靠投資拉動經(jīng)濟增長，大量貨幣發(fā)行導致潛在金融風險加劇；四是我國經(jīng)濟增長面臨著不斷加劇的資源環(huán)境約束。在這樣的經(jīng)濟環(huán)境下，作為國民經(jīng)濟重要一環(huán)的房地產(chǎn)業(yè)則在2012年以來的“鞏固”措施中逐漸抬頭，在前述中央層面緩解重壓和地方政府試探性“微調(diào)”下，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)回暖跡象，甚至出現(xiàn)

18、了部分地區(qū)住房成交量價集體回升的強勁勢頭。尤其是進入2013年，面臨即將換屆的新政府，中央層面亦未傳出調(diào)控加碼升級的風聲，部分熱點城市和區(qū)域中心城市房地產(chǎn)市場交易量持續(xù)放大，房價反彈趨勢加劇，加之一些不實信息的誤導，市場預期再次出現(xiàn)未曾預料到的變化，部分城市甚至出現(xiàn)非理性購地購房的“瘋狂”現(xiàn)象。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2013年1月全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)，北上廣深等一線城市房價環(huán)比大幅上漲，其中廣州、深圳漲幅破2%。對此，原本期待“兩會”后出臺的調(diào)控政策順應時勢“早產(chǎn)而生”。（一）國五條政策及地方性實施細則分析2013年2月20日，在“兩會”召開前夕，中央面對復雜多變的房地產(chǎn)形勢，再次果斷出手，

19、出臺了國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（國辦發(fā) 201317號，史稱國五條），內(nèi)容主要包括限購升級（叫停區(qū)域限購、建議三四線城市視情況限購、建議一二線城市視情況在原有基礎進一步從嚴調(diào)整）、限貸（提升二套房貸首付及利率）、財稅（存量房個稅差額20%征收）、房價控制目標、繼續(xù)推進房產(chǎn)稅等。咋一看，是中央自2011年新國八條以來針對房地產(chǎn)調(diào)控做出的又一次調(diào)控升級，但細品之下，業(yè)內(nèi)普遍認為其政策措施大多是對新國八條措施的強調(diào)和重復。如此玩味之余，各地在先后出臺的對應細則上就“缺斤少兩”了，尤其在政策執(zhí)行力度和手段上又進一步弱化，使得“隆重”出臺的國五條顯得“雷聲大、雨點小”。具體表現(xiàn)如

20、下：1、地方層面國五條細則及政策力度被嚴重削弱。盡管至3月底至今，全國各地已有30余個大中城市先后出臺了地方性國五條細則，但大多數(shù)地方政府出臺的細則力度已被削弱，調(diào)控態(tài)度可謂消極。其中可分作三類，可參見下表：資料來源：國家統(tǒng)計局所謂的重點關注城市如此模樣，其它二三線城市亦可想而知了。2、限購升級在絕大多數(shù)地方細則中未得到充分響應。國五條中關于限購政策加強主要有三個方面：叫停區(qū)域限購、未限購的三四線城市可酌情限購、已限購市場過熱的一二線城市可酌情進一步從嚴調(diào)整。應該說“可酌情”三字用詞較為溫和，致使地方政府未引起足夠重視，在限購升級方面舉步不前，在出臺了地方細則的30多個城市中，除了沈陽細則將限

21、購范圍從原先的二環(huán)內(nèi)擴大到全市、北京細則在原有政策基礎上增加單身人士購房限制外，其他城市細則均未在限購加強方面做出明確表態(tài)，如貴陽（原二環(huán)內(nèi)限購）細則未提及全城限購市，廣州（原增城、從化未限購）細則未提及增城、從化限購，甚至廣東省級政策也未對三四線城市加入到限購行行列有所響應。3、存量房交易個稅調(diào)整（按個稅差額20%征收）對市場的影響力被嚴重高估。國五條中個稅調(diào)整所謂的差額并非簡單的房屋賣出價和購入價的差值，還要除去房屋的原裝修費、貸款利息、交易產(chǎn)生的營業(yè)稅、原購入時的契稅等費用，其實對交易個稅影響有限。另外，從操作層面看，目前絕大多數(shù)城市還具備對房屋原值統(tǒng)一估算的能力，盡管北上廣深等一線城市

22、房屋信息管理系統(tǒng)大致在2004-2005年建立，但絕大多數(shù)一二三線城市該體系建設相對滯后，因而實際操作上存在不小難度。為此，京滬渝三地細則不約而同地在“按照個人轉讓住房所得的20%計征”之前加上“能夠通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值”的前提，這意味著無法核實房屋原值的交易將無法如實套用按個稅差額20%征收的政策。4、二套房信貸政策未能落地，將視調(diào)控效果而行。在國五條出臺之初，業(yè)內(nèi)普遍認為各地二套房貸首付門檻將會進一步提升至7成、利率提升至1.3倍，但到目前為止，僅有北京在公積金貸款首付上做出了相應調(diào)整，而多個地方細則并未明確執(zhí)行放貸調(diào)控政策，而表態(tài)將視市場情況來決定是否出臺二套房

23、貸調(diào)控政策，據(jù)此來看，短期內(nèi)將不會出現(xiàn)大幅調(diào)整。5、傳說中的房產(chǎn)稅仍不是國五條政策調(diào)控的主角。盡管房產(chǎn)稅傳聞一度甚囂塵上，連中央領導人在兩會期間都曾提及適當擴大房產(chǎn)稅試點范圍，還有報道稱杭州、武漢、湘潭已完成房產(chǎn)稅技術準備工作，但從各地細則來看，并未有新的城市正式實施房產(chǎn)稅試點，連試點城市（上海、重慶）在國五條細則中對房產(chǎn)稅的相關表述都未有明確信號說明房產(chǎn)稅力度將增強。據(jù)此來看，年初關于房產(chǎn)稅試點擴容的預判落空，房產(chǎn)稅仍難做主角?；谏鲜霰憩F(xiàn)，可以說，新出臺的國五條不僅未能給火熱的房產(chǎn)交易市場帶來的濃濃寒意，甚至對市場的影響也較為有限。業(yè)內(nèi)普遍認為國五條的影響周期將持續(xù)3-6個月，關鍵因素有三

24、：一是本輪調(diào)控意在保護市場的平衡發(fā)展，涉及的政策手段并無新意；二是地方層面已然摸透中央意圖，面對國五條的落實較為敷衍，調(diào)控力度已被嚴重削弱；三是“兩會”上重點關注的城鎮(zhèn)化利好將逐漸顯現(xiàn)，未來房地產(chǎn)市場仍存巨大發(fā)展空間。（二）國五條調(diào)控下的市場反應1、末班車效應，2013年前三月市場銷售回升趨勢明顯。在國五條出臺前，起始自2012年市場回暖的趨勢依然延續(xù)，無論是商品房還是商品住宅，同比增幅已接近2009年全年水平（參見下表）。資料來源：國家統(tǒng)計局3月份，在國五條地方細則出臺前，末班車效應使得各地市場交易量出現(xiàn)井噴式增長，包括二手房的交易也呈現(xiàn)火爆局面。2、末班車效應退潮，4月房市趨于平穩(wěn)，但同比

25、去年仍大幅上漲。較之3月的火爆場景，被新政出臺倒逼出來的市場需求經(jīng)過3月整月的集中釋放后已漸漸平復，尤其在各地方細則陸續(xù)出臺后，各地市場普遍回歸平靜，市場成交量明顯回落。但1-4月的同比漲幅，卻較之2012年有大幅增長（參見下表）。資料來源：國家統(tǒng)計局3、房市后續(xù)溫和回升，房價持續(xù)上漲。進入5月份，絕大多數(shù)城市除因首周假期因素交易量有所回落外，自第二周起成交量即溫和回升，雖較3月份趕末班車效應時的成交量有明顯差距，但已回升到國五條出臺前水平?；诖司徛厣厔荩攸c城市房價也自2012年以來持續(xù)上揚，目前已明顯越過自2010年實施調(diào)控以來的指數(shù)高點，且有繼續(xù)緩慢上揚的趨勢（參見下表）。資料來源

26、：國家統(tǒng)計局可以說，國五條調(diào)控下的房地產(chǎn)市場除了3月迎來末班車效應催生的火爆局面外，基本維持正?；厣齽蓊^，市場行情緩步趨向平穩(wěn)，受調(diào)控的影響實在有限。（三）國五條調(diào)控下的企業(yè)表現(xiàn)1、房企銷售業(yè)績持續(xù)增長，但增速放緩。受2012年調(diào)控“鞏固”期的延續(xù)影響，加之國五條出臺時的末班車效應，2013年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績持續(xù)增長，多數(shù)大型房企銷售金額和面積同比增長。其中，萬科累計銷售金額居首為560億元，同比增長45%；碧桂園累計銷售金額231億元，同比增幅達到154%，增幅最大。但由于4月份末班車效應逐漸淡去，房企銷售金額同比增幅有明顯放緩趨勢，整體處于平穩(wěn)增長態(tài)勢（詳見下表）。資料來源：國家

27、統(tǒng)計局2、龍頭房企拿地仍然積極，土地市場交易活躍。盡管國五條出臺前后市場仍處于平穩(wěn)回升狀態(tài)，但進入2013年以來，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地較之去年同期更為積極，尤其是萬科、保利等實力型龍頭房企（詳見下表）。恒大地產(chǎn)在土地儲備較為充足的前提下，明顯放緩投資力度，而綠城、遠洋等有一定市場影響力的企業(yè)今年拿地則較為保守。但從土地儲備角度來看，恒大億平方米的庫存排名第一，而萬科、中海等多數(shù)大型企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后庫存仍維持在4年消化周期左右。資料來源：國家統(tǒng)計局由此可以看出，在國五條調(diào)控的大背景下，各大型房企對未來房地產(chǎn)市場仍然持有樂觀積極的態(tài)度，并未因為國五條出臺前市場普遍傳聞的“狼來了”而有所收斂。歸根到底

28、，顯然是對國家近三年來調(diào)控政策有了相當“免疫力”，而在摸熟摸透后有恃無恐。綜合上述，盡管2013年中央出臺了國五條調(diào)控政策，但因其主要內(nèi)容多數(shù)是對2011年新國八條的重復，加之落實到地方時又有一定情況的削弱，導致2013年上半年房地產(chǎn)市場基本延續(xù)2012年的總體走向整體平穩(wěn)、持續(xù)上揚但增幅減速。三、 調(diào)控失控狀態(tài)下的行業(yè)特征及未來發(fā)展趨勢縱觀2010年以來的歷次調(diào)控政策，無論是2010年1月的“國十一條”、4月的“新國十條”、9月的“9.29新政”，還是2011年1月的“新國八條”及2013年3月的“國五條”，基本呈現(xiàn)的局面是“出臺政策-遏制勢頭-平穩(wěn)回升-持續(xù)上揚”，總體上并未實現(xiàn)調(diào)控的根本

29、目的既合理規(guī)范房地產(chǎn)市場，又解決人民群眾買房難、住房難等社會問題。反倒因為中央層面對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控過于頻繁化、常態(tài)化，打破了房地產(chǎn)市場原本相對平衡的有序增長軌跡，導致整個行業(yè)出現(xiàn)慣性波動。這種慣性波動給歷次調(diào)控帶來的不利影響即是無論嚴控還是微調(diào)，房地產(chǎn)市場都處在調(diào)控失控狀態(tài)。（一）調(diào)控失控狀態(tài)下的行業(yè)特征1、市場成交數(shù)據(jù)寬幅震蕩。從縱向來看，2011年全年至2012年2月共16個月市場交易量處于政策強壓期，交易需求沉淀積蓄、企業(yè)建設節(jié)奏也隨之放緩；而2012年3月至今，由于政策面逐漸緩和，因此需求快速釋放，至今已有12個月（詳見下表1）。從橫向觀察國五條政策出臺后的周數(shù)據(jù)來看，3月份末班車效應

30、推動下各線城市周均成交量普遍創(chuàng)下高點；而4月份第一周因清明節(jié)小長假大部分城市成交出現(xiàn)低點，第二、三、四周各地成交量又普遍有所回升；5月首周又因勞動節(jié)小長假各線城市交易量再次回落，隨后則又普遍回升（詳見下表2）。無論縱向橫向，市場交易量的反復劇烈波動均源于國家政策調(diào)控失控導致。表1：資料來源：國家統(tǒng)計局表2：資料來源：國家統(tǒng)計局2、各地房價一路上揚。自2010年啟動房地產(chǎn)調(diào)控以來，房價指數(shù)從2011年四季度起開始回調(diào)，到2012年二季度企穩(wěn)；進入2012年下半年后，隨著市場環(huán)境的持續(xù)好轉，房價明顯回升，至2012年底指數(shù)已與回調(diào)前峰值持平，至2013年3月份，房價指數(shù)已連續(xù)9個月上漲，且越過前期

31、高點，趨于溫和上升勢頭（參看下表北上廣深四大一線城市房價指數(shù)走勢圖）。資料來源：國家統(tǒng)計局3、高端物業(yè)持續(xù)向好。由于調(diào)控日益頻繁，購房需求的釋放也呈現(xiàn)周期性特征，尤其是政策影響較大的高檔豪宅需求，從數(shù)據(jù)上看，重點城市在調(diào)控重壓期的大戶型（300平方米以上）房源成交明顯偏低，而這部分被積累下的購買力將在之后1-2年中集中釋放，一定程度上促使高端物業(yè)持續(xù)向好（詳見下表）。資料來源：國家統(tǒng)計局4、土地市場異?；鸨?013年1-4月，各大房企對后市的預期相對樂觀，土地市場熱度明顯提升，地王項目頻繁出現(xiàn)，房企平均拿地價格持續(xù)高漲（詳見下表）。資料來源：國家統(tǒng)計局而從溢價率分布同樣可見一季度高溢價地塊占

32、比明顯提升，自2012年以來首度超過10%，雖然4月高溢價地塊占比有所回落，但仍保持8%的較高水平（參見下表）。資料來源：國家統(tǒng)計局5、房企銷售業(yè)績大幅增長。2013年1-4月，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績持續(xù)增長，多數(shù)大型房企銷售金額和面積同比增長。萬科累計銷售金額居首為560億元，同比增長45%；碧桂園累計銷售金額231億元，同比增幅達到154%，增幅最大，可謂是越調(diào)控業(yè)績越增長。資料來源：國家統(tǒng)計局（二）政府在房地產(chǎn)行業(yè)中的角色探析深度分析2010年以來五次調(diào)控失控狀態(tài)下的市場特征，比對中央及地方的應對措施，可一窺政府在房地產(chǎn)行業(yè)中所扮演的角色?？梢哉f，在這樣一個實時cosplay的角色中，政府呈

33、現(xiàn)出極為復雜的形象，它既可對應中央層面的決策機構，又能作為地方管理者的全能代表；它既是規(guī)則制定者、監(jiān)督者，又是政策執(zhí)行者、實施者；它既是土地所有者，也是土地供應者；它既是市場領導者，也是市場中的某個主體；它不可能完全按照市場規(guī)則來監(jiān)管市場，可是它又能動用一切手段來建立全新的市場規(guī)則。以上種種，看似復雜并且矛盾，甚至對立，可從目前房地產(chǎn)政策影響的層面而言，無非是上下級政府的“互毆”，即一邊是扶持者、一邊是掠奪者。具體探析如下：1、所謂“互毆”。按照亞當斯密自由市場經(jīng)濟理論，政府存在的意義就是保護自由市場經(jīng)濟的環(huán)境。但問題是，當這種環(huán)境保護嚴重影響到地方利益時，無形的兩只手暗地里掐架的事雖然不曾見

34、諸報端，但是從各種扶持政策的實施效果來看，還是客觀存在的。深入探析這五次調(diào)控措施及失控特征，中央政府頻頻施展“扶持之手”，出臺一系列五花八門的組合拳政策，旨在將一路飆升的房地產(chǎn)市場納入正常發(fā)展的市場軌道，但實際效果并不理想。不被捅破的原因即在于地方政府的“掠奪之手”正在直接或間接參與房地產(chǎn)市場，并且大幅度受惠于房地產(chǎn)行業(yè)。以北京市為例，北京市近年來的gdp增長，房地產(chǎn)行業(yè)貢獻值高達50%以上，上海、廣州、深圳等自不用多說，甚至有的城市這一數(shù)據(jù)高達60%以上。2、所謂“掠奪者”。依上所言，地方政府正在倚賴房地產(chǎn)行業(yè)大肆賺錢，筆者直言，這是中國房地產(chǎn)市場最不合理的現(xiàn)象，所謂賺錢，實則“掠奪”。一是

35、土地屬于國有，可以理解為全體公民所有?？墒堑胤秸淹恋毓_售賣，等于把全體公民所有的土地賣給私人或企業(yè)，可是全體公民沒有收受一分錢土地轉讓費用。二是公民在按市場規(guī)則購房時，實際支付的房款中絕大多數(shù)包括了政府售賣土地的費用，等于是公民掏錢把原本屬于自己的土地使用權再買回來，不過是土地上多了一套只有70年產(chǎn)權的房子。如此一買一賣，原本屬于公民所有的土地財產(chǎn)被地方政府“掠奪”，而買來屬于私人財產(chǎn)的房子在70年后的歸屬卻又模糊起來。因為“掠奪”，土地已經(jīng)沒了，房子也可能沒了。說到底，“掠奪”攫取的是經(jīng)濟利益。3、所謂“扶持者”。為加快掠奪，甚至有地方政府授意炒熱房地產(chǎn)市場，導致泡沫膨脹、房價飆升，不

36、可避免地與老百姓安居需求背道而馳。于是，中央政府以“扶持者”形象出現(xiàn)，“該出手時就出手”，推出各種調(diào)控政策積極干預房地產(chǎn)市場，這是決策機構的必然選擇。但是，地方政府直接參與土地市場甚至形成壟斷局面，中央政府的干預在某種程度上，與地方政府的利益發(fā)生著嚴重沖突，兩種角色的對撞致使倍受期待的歷次調(diào)控始終未達預期效果（失控狀態(tài)），甚至是“調(diào)一次、漲一次”，老百姓怨聲載道，越加希望中央政府出臺強有力的調(diào)控政策穩(wěn)定局面。由此可見，“扶持”贏得的是往往在于政治利益。然而，經(jīng)濟利益也好，政治利益也罷，老百姓都沒有決定權，只能被動接受。在此前提下，再去深究政府在調(diào)控中的作用及影響，顯得孤立而且單薄，尤其是在調(diào)控

37、失控的狀態(tài)下，政府所體現(xiàn)出作用及影響都不及房價反彈的力度大，也不及底層老百姓抑制房價的呼聲高，或許這里有政府無可奈何的低姿態(tài)，但是老百姓包括筆者更愿意看到的是各級政府同心同德，真正將百姓安居放在首位的歷史性轉變及由此帶來的深層次影響。對此，筆者將拭目以待。（二）后續(xù)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預判通過對2010年以來五次調(diào)控政策及市場反應的深度研究，包括對調(diào)控失控狀態(tài)下的市場特征分析，筆者對房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展趨勢作出以下預判：1、政策層面：今年調(diào)控將以城市房價控制目標為主基調(diào)。鑒于國五條調(diào)控在地方層面已被嚴重弱化，包括限購升級、限貸升級、個稅20%等政策都未能得到地方充分響應，唯一被地方政府所普遍執(zhí)行的是房

38、價控制目標條款。從目前來看，多數(shù)地方政府普遍通過行政手段干預房企定價，包括對房市高端產(chǎn)品限銷售許可、對中低端產(chǎn)品限報價漲幅，而對低端產(chǎn)品則要求加快銷售。對此，筆者有理由相信，接下來的地方調(diào)控仍將以控制房價為主，而各地今年房價控制目標都能從容“實現(xiàn)”。2、房價：重點城市房價上漲趨勢仍將維持。截至2013年3月，重點城市房價指數(shù)已連續(xù)9個月上漲，且已明顯越過前期高點。國五條調(diào)控政策重提房價控制目標，但各地目標均設為不超過或低于人均可支配收入增幅，但從近三年重點城市人均可支配收入平均水平來看，絕大多數(shù)城市平均增幅達到10%-14%。對此，與其說房價控制目標是限定了一個漲價幅度，倒不如說是給了一個漲幅

39、的指導線及合理空間，未來半年內(nèi)房地產(chǎn)仍將維持上漲趨勢只是增速適當放緩。3、市場交易量：一二線城市總體看好，三四線城市繼續(xù)分化。對于國五條調(diào)控政策，一二線城市自2011年以來大多早已適應，因此面對調(diào)控的總體壓力并不大，反倒能在慣性波動原則下尋找溫和回升的可能性，總體上仍將呈現(xiàn)樂觀態(tài)勢。三四線城市則因在歷次調(diào)控中追求市場擴張而繼續(xù)分化，部分經(jīng)濟較強、人口逐漸積聚的三四線城市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，并趨向于一二線整體格局，平穩(wěn)回升；而部分近兩年房地產(chǎn)市場無節(jié)制擴張的城市則要承受巨大風險，甚至有房市崩潰的可能。4、產(chǎn)品：中低端產(chǎn)品供應短缺，高端產(chǎn)品不宜過分樂觀。過去兩年的調(diào)控過程中，地方政策要求剛需

40、產(chǎn)品實現(xiàn)快速銷售，導致今年中低端產(chǎn)品市場供應短缺，局部市場成交甚至出現(xiàn)火爆場面，這一局面仍在短期內(nèi)持續(xù)，而高端產(chǎn)品始終是國家調(diào)控的重點對象，即便因之前積攢的購買力釋放而呈現(xiàn)持續(xù)向好的局面，但仍存在調(diào)控力度加碼升級的可能性，高端產(chǎn)品因集中在重點關注城市，在調(diào)控期間將首當其沖，因而不宜過分樂觀。5、土地市場：逐步趨于理性。2013年以來土地交易市場異常火爆，龍頭房企國五條調(diào)控下拿地仍然積極，地王項目層出不窮，但因各大型房企土地儲備仍維持在4年消化周期左右，且未來限購限貸等政策仍然帶有一定威懾力，并不排斥加碼升級的可能，因而持續(xù)拿地將可能遭遇未可知的風險。據(jù)此推測，接下來的土地交易市場將逐漸趨向緩和

41、、理性，直到下一波調(diào)控政策出臺前視情況發(fā)展。（三）房地產(chǎn)調(diào)控的幾點建議1、改革當前的土地制度，徹底切斷地方政府對土地出讓金的依賴。當前高房價的重要源頭之一在于地方政府獲取的土地出讓金高企，致使開發(fā)商只能將高額獲取土地的代價轉移到房價上，由此在實施調(diào)控時，地方政府在面對資本流失壓力時才會陽奉陰違、消極對待。如對國有土地實行全民所有制，明確國有土地出讓金不歸地方政府所有，而通過建立全國性土地基金進行統(tǒng)一收取及合理使用，真正取之于民、用之于民；地方政府則可征收物業(yè)稅（國際慣例），徹底切斷對土地出讓金的依賴，既可促使地方政府執(zhí)行與落實調(diào)控政策時全力以赴，又可視土地市場整體情況進行對應調(diào)節(jié)。2、加大對房

42、地產(chǎn)信貸的調(diào)控力度。銀行信貸是催生高房價的另一個推手，更加需要進行重點調(diào)控，在提升二套房首付額度的同時降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款的比重，讓開發(fā)商自掏真金白銀買地、建房。無論買房還是建房，房地產(chǎn)市場最終的接盤者都是銀行，如一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)市場崩盤（如底特律），那么最不堪設想的就是銀行系統(tǒng)。因此，要調(diào)整房地產(chǎn)信貸結構，提高放貸風險系數(shù)開發(fā)貸款及撥付比例，徹底改變將房地產(chǎn)信貸作為銀行優(yōu)質貸款的傳統(tǒng)機制。3、實行房地產(chǎn)價格增長與地方人均收入增長掛鉤機制。建立全面、及時的房地產(chǎn)市場統(tǒng)計、監(jiān)測系統(tǒng)及房價監(jiān)測指標體系，將各區(qū)域的房價增長與地方人均收入增長相掛鉤，并納入地方政府硬性考核指標，一來提升地方政府執(zhí)行與落實房

43、地產(chǎn)調(diào)控的積極性，二來可準確了解地方房價發(fā)展趨勢，判斷其大致走向并作出合理應對。4、實行全國住房產(chǎn)權信息聯(lián)網(wǎng)，堅決遏制炒房者。目前，全國實現(xiàn)省一級住房產(chǎn)權信息聯(lián)網(wǎng)的都屬少數(shù)，大多數(shù)仍是市屬聯(lián)網(wǎng)，難以判別二三四五甚至多套房，對于調(diào)控政策中的部分重點政策等于嚴重“拆臺”，而由此爆出的各地房叔房姐房爺層出不窮，其中不乏惡意炒房者。因而，建立全國住房產(chǎn)權登記與信息聯(lián)網(wǎng)制度，實現(xiàn)與銀行的個人征信管理系統(tǒng)和個人稅收管理系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，進而逐步實現(xiàn)全國多種網(wǎng)絡的聯(lián)接，是遏制炒房者的首要條件?？偟膩碚f，國五條的調(diào)控周期有限，而十八大提出的城市化，將為未來房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，如何去平衡？如何去引領？需要對當前國家的土地制度、住房稅收制度、信貸制度及住房信息體系等進行重大改革，而不僅僅是一輪緊跟一輪的散淡調(diào)控。這是老百姓對十八大后房地產(chǎn)政策的些許期許，興許也是十八大后中國經(jīng)濟能否持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關鍵。房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟條件下，作為一門新興的支柱產(chǎn)業(yè)，有它自身的特殊性和重要性，筆者通過對近三年來我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的粗線條分析，認為：在國家的政策驅動下，盡