會計財務(wù)管理專業(yè)企業(yè)投資項目決策的基本方法---以萬科企業(yè)股份有限公司為例

1、企業(yè)投資項目決策的基本方法以萬科企業(yè)股份有限公司為例摘 要當(dāng)前，世界的經(jīng)濟(jì)正在飛速發(fā)展，而我國也是正處于經(jīng)濟(jì)體制改革的關(guān)鍵時期。市場日益壯大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越好，企業(yè)之間的競爭也越來越強(qiáng)烈。投資決策領(lǐng)域也是正發(fā)生著非常重大的變化，投資的行為和方法不斷的在更新，需要發(fā)展和完善投資的理論以更好的指導(dǎo)投資方向。項目投資決策方法在一定的程度是直接影響著企業(yè)的發(fā)展和衰落，企業(yè)在選擇投資方法時應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)謹(jǐn)。本文通過萬科企業(yè)有限公司這一個例子來說明，是了解萬科企業(yè)基本性質(zhì)的示例，根據(jù)萬科企業(yè)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，分析完萬科項目之后用企業(yè)投資項目決策方法中的一種方法進(jìn)行計算，看此方法是否可行，最后再通過分析企業(yè)項

2、目投資決策方法中存在的問題并進(jìn)行分析和解決。關(guān)鍵詞：企業(yè)投資；項目決策；基本方法；萬科企業(yè)股份有限公司The Basic Method of Enterprise Investment Project Decision Taking Vanke Enterprise Co., Ltd. as an ExampleAbstractAt Present, the World Economy is Developing Rapidly, and Our Country is also in the Key Time of Economic System Reform. The Market is G

3、etting Bigger, the Economy is Getting Better, and the Competition Among Enterprises is Getting Stronger. The Field of Investment Decision-Making is also Undergoing Very Significant Changes. The Behavior and Methods of Investment are Constantly Being Updated, and Investment Theories Need to be Develo

4、ped and Improved to Better Guide the Investment Direction. Project Investment Decisions Directly Affect the Development and Decline Of Enterprises to a Certain Extent, so Enterprises Should be More Rigorous in Choosing Investment Methods. This Paper Takes China Vanke Co., Ltd as an Example to Unders

5、tand the Basic Situation of Vanke, Analyze Various Data of Vanke, and Analyze the Optimal Scheme Suitable for the Investment Decision of Enterprises by Reading a Large Number of Papers and Literatures and Adopting Various Methods.Key Words: Enterprise Investment; Project Decision Making; Basic Metho

6、ds; China Vanke Co., Ltd.II目 錄摘 要IAbstractII一、緒 論1（一）選題的背景1（二）國內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r11.國外研究現(xiàn)狀12.國內(nèi)研究現(xiàn)狀2（三）主要研究內(nèi)容3二、研究的意義、目的和方法3（一）研究的意義3（二）研究的目的3（三）研究的方法4三、企業(yè)投資項目決策的基本方法理論4（一）投資項目決策的基本方法含義4（二） 投資項目決策方法的基本方法分類41. 靜態(tài)方法42. 動態(tài)方法5（三） 投資項目決策的基本方法評價指標(biāo)51. 非貼現(xiàn)指標(biāo)52. 貼現(xiàn)指標(biāo)6（四） 企業(yè)投資項目決策的基本方法特點61. 非貼現(xiàn)的分析決策方法的特點62. 貼現(xiàn)的分析決策方法的特點6

7、四、萬科公司投資項目決策的基本方法具體應(yīng)用6（一）項目簡介6（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析6（三）政策環(huán)境分析7（四）市場定位分析71.項目整體定位72.客戶定位83.項目的具體規(guī)劃9（五）萬科企業(yè)的投資決策方法及應(yīng)用10五、萬科公司投資項目決策基本方法應(yīng)用存在的問題10（一）企業(yè)投資決策方法中存在的問題101.企業(yè)管理制度不健全及投資人員能力不足102.資金的籌備不到位及對風(fēng)險的權(quán)衡不夠全面113.國家政策對企業(yè)的干預(yù)11六、基本方法應(yīng)用存在問題的解決方法12（一）深入分析信息市場與提高投資人員的投資能力12（二）全面權(quán)衡風(fēng)險和合理分配流動資金12七、結(jié) 論12參考文獻(xiàn)14致 謝15一、緒 論（一）選題

8、的背景 我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定上行，企業(yè)項目的投資機(jī)遇頻繁、挑戰(zhàn)也增長。如何在有限的投資中獲取最高的利益，是企業(yè)研究投資項目工作的重點。想要實現(xiàn)投資項目方法的高利益回報就必須要對投資的項目方法進(jìn)行準(zhǔn)確、全方位的分析，對不同的項目進(jìn)行抉擇。實現(xiàn)科學(xué)合理的投資項目分析必須要建立在掌握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、研究透徹市場需求的前提下。對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的分析和市場需求的掌控是其決策的重要依據(jù)。如果投資項目方法分析內(nèi)容不夠科學(xué)有效或者是數(shù)據(jù)較為偏頗，都會對當(dāng)前項目出現(xiàn)錯誤的判斷，會造成嚴(yán)重的項目投資風(fēng)險，更為嚴(yán)重的會導(dǎo)致企業(yè)整個投資布局的失誤。企業(yè)在項目投資中所造成的決策失誤會導(dǎo)致企業(yè)在該項目中投入時間較長，增加時間、

9、人工成本，導(dǎo)致成本難以回收，不僅造成企業(yè)流動資金鏈的不利影響，還會影響整個行業(yè)的發(fā)展。所以說，企業(yè)投資項目決策方法的是否正確，關(guān)乎著一個企業(yè)的生死存亡。 任何企業(yè)在項目投資中都不能夠確保一定實現(xiàn)有效的利益回報，在投資中考慮各方面的影響，需要經(jīng)過全面的、合理的、有效的分析判斷，從眾多的投資項目中選取利益高、風(fēng)險小的項目，實現(xiàn)最小的成本得到更優(yōu)的利益。任何企業(yè)在決定項目投資方法以前都需要進(jìn)行長時間的科學(xué)有效的投資項目分析，以此避免在投資中的失誤風(fēng)險。項目投資中影響利益收益的方面較多，因此，企業(yè)在對項目投資方法進(jìn)行可行性分析時，需要有科學(xué)合理的決策體系。這對企業(yè)在投資決策中規(guī)避風(fēng)險具有積極作用。企業(yè)

10、所采取的項目決策方法，是該企業(yè)投資決策能力的衡量標(biāo)準(zhǔn)。本文選擇的案例基于萬科企業(yè)的發(fā)展。該公司成立于1984年，目前處于家庭生活以及農(nóng)村和城市服務(wù)的最高點。主要業(yè)務(wù)集中在經(jīng)濟(jì)最好，發(fā)展前景最好的大城市。該公司于2016年首次進(jìn)入財富雜志，在財富 500強(qiáng)中排名第356位，其次是2017年，2018年和2019年。第307、332和254名。以萬科為例，它是世界上最負(fù)盛名的房地產(chǎn)公司。用它來分析企業(yè)項目投資決策的方法，更能找出企業(yè)在投資方法上所出現(xiàn)的問題。（二）國內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r1.國外研究現(xiàn)狀研究人員從多個角度研究了公司投資項目中投資決策的國內(nèi)發(fā)展。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的今天，使世界各國緊緊聯(lián)系在一起

11、，誰也不能離開誰。魏曉露（2017）在文中說到，十九世紀(jì)，國外的投資風(fēng)險研究興起，政府和各行業(yè)為了發(fā)展都開始尋找適合自己的投資方案，美國的教育協(xié)會和高等學(xué)校開始進(jìn)行合作交流以及深入研究，學(xué)校也開始培養(yǎng)項目管理人才。Gaylon.E.(2016)在文中說出，在資本主義發(fā)展的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，人們的投資能力和投資熱度增加，發(fā)展十分之快，人們也越來越重視投資決策管理，規(guī)避風(fēng)險，以爭取獲得最大的投資效率和利益。隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)的投資決策問題越來越受到關(guān)注，我們國家的研究內(nèi)容和成果與世界發(fā)達(dá)國家相比還是有一定的差距。國外發(fā)達(dá)國家所研究的投資決策的成果和內(nèi)容對我國的企業(yè)投資決策具有很好的學(xué)習(xí)作用。朱琰

12、（2016）在郫縣196房地產(chǎn)開發(fā)項目決策分析與研究中指出，國外地區(qū)在上世紀(jì)30年代，可行性研究就已經(jīng)進(jìn)入到工程項目中，項目決策分析在進(jìn)行項目開發(fā)時就已經(jīng)介入，從而使企業(yè)獲得了巨大的經(jīng)濟(jì)利益，讓企業(yè)選擇了最優(yōu)的項目方案。隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國外發(fā)達(dá)國家對企業(yè)投資決策的研究和理論會相對成熟，我國與發(fā)達(dá)國家的研究成果相比還是有不少的差距，發(fā)達(dá)國家的研究會更加深刻和深入，我們可以借鑒發(fā)達(dá)國家的研究成果來應(yīng)對我國的一些企業(yè)投資決策問題。2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀：如今，中國正處在一個非常關(guān)鍵的時期，那就是我國的經(jīng)濟(jì)體制改革，投資方向和領(lǐng)域也是發(fā)生著非常重大的變化，投資管理決策的方式和環(huán)境都有了巨大的

13、改變，企業(yè)投資活動的方向需要更加科學(xué)的投資理論來指導(dǎo)。在現(xiàn)在全新的投資環(huán)境下，企業(yè)如何有效的進(jìn)行投資，在新環(huán)境下獲得高效率和高利益的回報，很多學(xué)者對企業(yè)投資項目決策方法和投資時所遇到的風(fēng)險進(jìn)行了大量的研究和工作。申羽（2013）在文中講到了投資項目決策的基本程序和管理理念，提出投資項目的風(fēng)險產(chǎn)生的原因以及相對應(yīng)的解決方法和預(yù)防措施。他的提出能讓我們在進(jìn)行企業(yè)項目投資的時候注意規(guī)避風(fēng)險，從而找到最優(yōu)投資方案。王冬梅（2012）本文介紹了中國公司投資決策的現(xiàn)狀。 當(dāng)前的中國商業(yè)投資體系不準(zhǔn)確，投資方式未經(jīng)證實，資金準(zhǔn)備不到位等情況常見。當(dāng)前我國的一些企業(yè)投資決策不僅是面臨著這樣的挑戰(zhàn)，還有投資規(guī)模

14、小、缺乏專業(yè)的投資人才等各種不足。解植同（2017）在他的文章中也寫道，國內(nèi)的企業(yè)投資決策在多個方面存在著問題，比如沒有通過科學(xué)的理論去系統(tǒng)的分析國內(nèi)市場信息，導(dǎo)致企業(yè)在根本上就存在著錯誤信息。還有十分缺乏科學(xué)的實際研究，投資的項目都是在不合理、盲目的情況下進(jìn)行，企業(yè)缺乏獨立的決策能力。在獲得了投資的項目之后，為了節(jié)約各種經(jīng)濟(jì)成本就進(jìn)行沒有科學(xué)依據(jù)的理論論證，之后便開始了項目的運行，這直接導(dǎo)致了項目難度的提升以及獲得利益的減少。吳春梅（2016）在文章中講了企業(yè)投資決策的基本研究方法及企業(yè)出現(xiàn)問題的解決途徑以及探討。她指出，完善的體系和制度是非常重要的，企業(yè)應(yīng)該要完善自己內(nèi)部的規(guī)章制度，更新自

15、己對市場信息的了解。還提出了在現(xiàn)如今的社會，“互聯(lián)網(wǎng)+”的戰(zhàn)略為許許多多的企業(yè)提供了一個創(chuàng)造和發(fā)展的平臺，國家也有相對應(yīng)的優(yōu)惠政策，那么企業(yè)就要抓住這樣的機(jī)會，構(gòu)建出信息相對完善的平臺以提高決策的科學(xué)性。隨著我國對企業(yè)投資決策的深入研究和分析，新的研究方法也不斷出現(xiàn)。相信這樣的挑戰(zhàn)很快就能得到解決。（三）主要研究內(nèi)容本文基于項目投資決策方法的相關(guān)理論，萬科企業(yè)股份有限公司為例進(jìn)行分析，在投資項目決策方法的基礎(chǔ)上，借助相關(guān)的研究方法，如文獻(xiàn)分析法、圖表分析法、案例分析法等，在選擇投資決策方法階段為萬科企業(yè)進(jìn)行分析和探討。最后在研究結(jié)論的幫助下，以萬科企業(yè)為例子，使決策方法得到具體應(yīng)用。本文章的結(jié)

16、構(gòu)如下：第一部分是介紹國內(nèi)外基礎(chǔ)研究及發(fā)展現(xiàn)狀。第二部分是本文研究課題的意義，達(dá)到的目的和采用的方法。第三部分是企業(yè)投資項目決策的基本方法理論。第四部分是萬科公司投資項目決策的基本方法具體應(yīng)用。第五部分是萬科公司投資項目決策的基本方法應(yīng)用存在問題。第六部分是萬科公司投資項目決策的基本方法應(yīng)用存在問題解決方法。第七部分是結(jié)論。二、研究的意義、目的和方法（一）研究的意義企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的目的是有效地整合企業(yè)內(nèi)部資源和變革，為了獲得競爭優(yōu)勢，企業(yè)應(yīng)該確定自己的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營的方式及范圍，以滿足市場和投資者的需求。企業(yè)的投資決策是在戰(zhàn)略的制定、選擇和實行過程中進(jìn)行的重要部分。從企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律可以看

17、出企業(yè)項目投資，對企業(yè)的發(fā)展能力、收益效果、企業(yè)整體薪資結(jié)構(gòu)具有重要的影響。企業(yè)在發(fā)展中關(guān)乎命運的部分就是對項目的投資決策。所以企業(yè)對投資決策方法的優(yōu)化調(diào)整能夠提升企業(yè)長久發(fā)展的能力，提高企業(yè)在項目投資中的決策能力，增強(qiáng)項目的可行性和合理性，避免投資失誤。（二）研究的目的本文研究的目的是以萬科企業(yè)股份有限公司為例分析總結(jié)出企業(yè)投資項目決策的基本方法用以指導(dǎo)企業(yè)投資項目決策及實施過程中少走彎路。根據(jù)房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)投資案例，根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)投資可行性研究理論對當(dāng)前的房地產(chǎn)投資計劃發(fā)表了自己的看法，能夠?qū)ζ髽I(yè)投資提供一定的參考價值，最終實現(xiàn)其社會效益的提升。本文在企業(yè)投資項目決策基本方法的基礎(chǔ)上

18、，對萬科企業(yè)股份有限公司樣本項目的投資性進(jìn)行分析，希望本研究結(jié)果能夠?qū)υ撈髽I(yè)今后的項目投資產(chǎn)生一定的積極影響。由此對整個房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的情況下，提升對項目決策的重視。房地產(chǎn)行業(yè)想要實現(xiàn)自身的快速發(fā)展必須要依據(jù)有效的、合理的項目投資開發(fā)，以此對資本進(jìn)行有效的利用，從而實現(xiàn)自身的蓬勃發(fā)展。（三）研究的方法文獻(xiàn)分析法：本篇文章在閱讀了大量的文獻(xiàn)和資料之后，充分運用國內(nèi)外已有的研究成果，對企業(yè)投資項目決策的研究起到了很大的幫助效果。案例分析法：通過對其他企業(yè)的分析，研究出企業(yè)所存在的問題，學(xué)習(xí)其他企業(yè)良好的投資決策經(jīng)驗，再結(jié)合自身企業(yè)的實際情況，選定適合本企業(yè)的最優(yōu)方案。圖表分析法：在搜集了

19、大量的數(shù)據(jù)之后，它以統(tǒng)計圖的形式顯示了公司的發(fā)展，并從各種來源比較，分析和研究了公司的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。通過圖表的形式更加直觀的分析出企業(yè)投資決策各項方案的優(yōu)缺點。三、企業(yè)投資項目決策的基本方法理論（一）投資項目決策的基本方法含義企業(yè)投資決策方法，是指我們的投資決定人在根據(jù)我國的各種經(jīng)濟(jì)政策方針，然后以相關(guān)的理論作為投資的方向，在對所投資的項目進(jìn)行了一系列的分析之后，為企業(yè)選擇出一個最優(yōu)方法。我們做出的所有選擇都是以期望達(dá)到的目標(biāo)為依據(jù)的。所以，為了在眾多的投資方案中選擇出一個最適合企業(yè)的方法，我們首先需要知道進(jìn)行投資選擇的企業(yè)的目標(biāo)。目前所謂的投資項目決策方法就是指在企業(yè)之間企業(yè)所做的關(guān)于經(jīng)濟(jì)項

20、目的一項管理工作。（2） 投資項目決策方法的基本方法分類項目投資決策有很多種，通常分為兩大類：靜態(tài)的和動態(tài)的。1. 靜態(tài)方法（1） 投資收益率法：投資收益率法亦稱“投資利潤率法”。它是投資財務(wù)效益分析計算中不考慮資金時間價值的一種靜態(tài)分析法，即將投資項目投產(chǎn)后正常年度的收益與總投資支出進(jìn)行比較，以求得投資收益率，然后與基準(zhǔn)投資收益率對比來分析項目投資經(jīng)濟(jì)效果。投資收益率是衡量投資項目盈利能力的基本指標(biāo)。（2） 投資回收期法：投資回收期法又稱“投資返本年限法”。是計算項目投產(chǎn)后在正常生產(chǎn)經(jīng)營條件下的收益額和計提的折舊額、無形資產(chǎn)攤銷額用來收回項目總投資所需的時間，與行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期對比來分析項

21、目投資財務(wù)效益的一種靜態(tài)分析法。（3） 差額投資回收期法：差額投資回收期法是指在不計利息的條件下，用投資額大的方案比投資額小的方案所節(jié)約的經(jīng)營成本，來回收其差額投資所需的期限。2. 動態(tài)方法（1）凈現(xiàn)值法：是在方案的整個實施過程中，未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值之和與未來現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值之間的差額。凈現(xiàn)值法就是使用凈現(xiàn)值作為評價方案優(yōu)劣的指標(biāo)。若凈現(xiàn)值為正數(shù)，則說明該投資項目的報酬率大于預(yù)期的報酬率；若凈現(xiàn)值為零，則說明該投資項目的報酬率等于預(yù)期的報酬率；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則說明該投資項目的報酬率小于預(yù)期的報酬率。當(dāng)凈現(xiàn)值大于或等于零時，表明投資方案可取；當(dāng)凈現(xiàn)值小于零時，表明投資方案不可取。（2） 現(xiàn)值

22、法：是指未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值的比值?，F(xiàn)值指數(shù)法就是使用現(xiàn)值指數(shù)作為評價投資方案優(yōu)劣的指標(biāo)。若現(xiàn)值指數(shù)大于1，則說明投資報酬率超過預(yù)期的報酬率，方案可??；若現(xiàn)值指數(shù)等于1，則說明投資報酬率與預(yù)期的報酬率相同；若現(xiàn)值指數(shù)小于1，則說明投資報酬率低于預(yù)期的報酬率，方案不可取。（3）內(nèi)部報酬率法：是指項目本身實際達(dá)到的報酬率。它是指在整個方案的實施運行過程中，能使所有現(xiàn)金凈流入年份的現(xiàn)值之和與所有現(xiàn)金凈流出年份的現(xiàn)值之和相等時的貼現(xiàn)率，即使項目的凈現(xiàn)值為零的那個貼現(xiàn)率。凈現(xiàn)值法和現(xiàn)值指數(shù)法雖然考慮了資金的時間價值，可以說明投資方案高于或低于某一設(shè)定的報酬率，但不能揭示方案本身可以達(dá)到

23、的具體別的報酬率是多少。而內(nèi)部報酬率法則是先計算方案本身的報酬率，再與預(yù)期的報酬率或資金成本率進(jìn)行比較，來判斷方案可行性的方法。（3） 投資項目決策的基本方法評價指標(biāo)投資決策的評價指標(biāo)，是指用在衡量和比對投資項目的可行性，以便進(jìn)行方案決策的定量標(biāo)準(zhǔn)。目前，我國進(jìn)行項目投資決策評價時所使用的指標(biāo)分為貼現(xiàn)的指標(biāo)和非貼現(xiàn)的指標(biāo)。1. 非貼現(xiàn)指標(biāo)投資回收期是反映項目財務(wù)上償還總額投資的能力和資金周轉(zhuǎn)速度的綜合性指標(biāo)。該方法反映了投資的回收速度，計算簡便，但是忽略了貨幣的時間價值和項目回收期后的投資收益，會讓企業(yè)導(dǎo)致首先考慮急于求成的項目，耽誤了企業(yè)的整理戰(zhàn)略方針。靜態(tài)投資回收期能夠直觀反映出原始投資的

24、回本時間，讓人容易進(jìn)行運算，但是由于它是沒有考慮到貨幣時間價值，不能客觀的反映償還貸款本息能力，所以存在一定的不足。2. 貼現(xiàn)指標(biāo)相比非貼現(xiàn)指標(biāo)而言，貼現(xiàn)指標(biāo)很充足的考慮到了貨幣時間價值，比較合理，期間最常用的方法就是凈現(xiàn)值法和內(nèi)部報酬率法。凈現(xiàn)值法是將投資有效期內(nèi)各年的現(xiàn)金流量按照資金成本或期望報酬率進(jìn)行折現(xiàn)的，通過比較總現(xiàn)值和初始投資額的大小來判斷投資是不是能夠進(jìn)行。內(nèi)部報酬率法類似凈現(xiàn)值法，是在衡量貨幣時間價值后投資項目得到的收益率。在進(jìn)行投資決策時，可以很清楚的看清收益百分比，從而做出決策。國外企業(yè)在對投資決策方法的選擇中也逐漸的采用了凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法等貼現(xiàn)方法。和別的投資決策方

25、法相比較，使用凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法是在現(xiàn)在的企業(yè)中最為科學(xué)的決策方法。（4） 企業(yè)投資項目決策的基本方法特點1. 非貼現(xiàn)的分析決策方法的特點非貼現(xiàn)的分析決策方法包括投資回收期法、投資收益率法和差額回收投資期法等。此類方法最大的優(yōu)點就是簡單易算，易于理解和應(yīng)用。但是也有很大的缺點，沒有考慮貨幣的時間價值，也沒有考慮回收期之后的現(xiàn)金流量，所以此方法是不完善時期經(jīng)常采用的，在投資項目評價時起到了一定的輔助作用。2. 貼現(xiàn)的分析決策方法的特點 貼現(xiàn)的分析決策方法包括了凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值法和內(nèi)部報酬率法等，此類方法最大的優(yōu)點就是在計算過程中充分考慮和利用了貨幣時間價值的指標(biāo)，還考慮了項目在整個期間的全部凈

26、現(xiàn)金流量，體現(xiàn)了流動性和收益性結(jié)合。特別是內(nèi)部報酬率法，不僅包括了以上的特點，還對投資項目本身的收益能力進(jìn)行了評估，反映了內(nèi)在的獲利水平，因此在企業(yè)投資決策中得到了非常廣的應(yīng)用。此方法的缺點在于貼現(xiàn)的分析決策方法的計算量比非貼現(xiàn)分析決策方法的計算量大，計算復(fù)雜，比較難掌握和理解。四、萬科公司投資項目決策的基本方法具體應(yīng)用（一）項目簡介萬科集團(tuán)總部位于深圳福田，是萬科建筑研究中心。 品牌縮寫：萬科 A，代碼為：000002。該公司的市值為10995210200股。 在“紅色列表”選項中，萬科連續(xù)三次輸入到該列表。 截至2016年8月，我們在中國500強(qiáng)公司中名列前100名。（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（1

27、）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2017年，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2016年的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。2016年，該國的經(jīng)濟(jì)活動在合理范圍內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效率得到改善，新動力不斷增強(qiáng)。 2016年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為75647億元，前三季度僅增長7.6，第四季度僅增長7.7。占據(jù)了全球經(jīng)濟(jì)的首位。（2）微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析以成都市為例在2017年1月6日舉行的第五屆成都市議會會議上，成都市市長總結(jié)了成都市2016年的經(jīng)濟(jì)形勢。2016年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1.2萬億元，比上年增長7.7。這比全國GDP增長率高1個百分點。成都市的國內(nèi)生產(chǎn)總值已進(jìn)入“萬億”的范圍，這是北京，廣州和上海人口最多的城市之一。固定資產(chǎn)投資83

28、7億元，同比增長14.3。城鄉(xiāng)居民人均收入分別增長8.1和9.9，所以居民消費水平也有所上升為2。成都已成為國家的中心。 2016年，成都已完成4,650城鎮(zhèn)居民和在山12800戶農(nóng)村建設(shè)“北改”投資七百二十億人民幣。全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的建設(shè)天府新區(qū)，基本形成全面的骨干路網(wǎng)系統(tǒng)，建立了兩個繁榮的城市中心和城市結(jié)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)。 成都的未來發(fā)展將是一個以中心城市和天府新城為中心的全方面的發(fā)展，將全面推動成都市成為國家級中心城市。成都市其他的區(qū)縣也優(yōu)先打造功能區(qū)核心，而中西部地區(qū)由于處于河流的上方、風(fēng)向的上端，著力于打造高端優(yōu)質(zhì)的服務(wù)性區(qū)域。（三）政策環(huán)境分析（1）最新房地產(chǎn)相關(guān)政策概述在2016年的前六個

29、月中，優(yōu)先政策刺激了整個房地產(chǎn)市場，并且與房地產(chǎn)相關(guān)的人類服務(wù)計劃和便利服務(wù)政策繼續(xù)得到實施。該市的一級和二級城市符合國家政策，截至3月5日，國家政策要點已經(jīng)實施，地方城市已經(jīng)執(zhí)行了庫存清算政策。上海和深圳等頂級城市正在制定強(qiáng)有力的政策。對于一個受歡迎的第二城市，這是一個重要的標(biāo)志。成都上半年，該政策是相對漸進(jìn)的，主要是調(diào)整供求，改善市場環(huán)境和刺激需求釋放。上半年，到9月底繼續(xù)實施有力的政策，合并政策逐步增加。 8月12日，國家政策的轉(zhuǎn)折點蘇州和南寧出臺了限購政策。資本市場規(guī)則。根據(jù)每個地區(qū)的特點，該政策將于11月底開始增加。從2016年第四季度開始，成都市將以國家宏觀調(diào)控政策為指導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險

30、控制，控制投機(jī)并防止房價過高。（四）市場定位分析1.項目整體定位該項目是建筑容積為2.5的混合用途住房產(chǎn)業(yè)，并計劃在14層建造小型高層住宅，聯(lián)排別墅和社區(qū)。創(chuàng)建一個專注于公寓創(chuàng)新，項目質(zhì)量和品牌開發(fā)的高端住宅社區(qū)。房子的體積約為260,000平方米，建筑物為13 / 14F，樓層為2至4戶，樓層高度為2.9米。專注于具有增強(qiáng)便利性的3和4產(chǎn)品，以提高禮物率并滿足第一組和第一線要求的更改。大多數(shù)銀行都由4種便利產(chǎn)品組成。居住率見表1.1。其中，有130-160平方米的4個房間，2個大廳和2個浴室，占71.4。表4-1住宅產(chǎn)品戶型配比表建筑形態(tài)戶型面積（m2）戶型建筑套數(shù)占比高層3室2廳2衛(wèi)120

31、14%4室2廳2衛(wèi)130-16071.40%聯(lián)排4.5室2廳3衛(wèi)180-1908.50%5室2廳3衛(wèi)1906.10%該項目的貿(mào)易份額為4，體積為10,000 立方。 它位于社區(qū)業(yè)務(wù)的最低級別，在很大程度上滿足了社區(qū)的基本需求。 根據(jù)住宅的建筑風(fēng)格，設(shè)計出色的商業(yè)街，并根據(jù)規(guī)劃和設(shè)計要求沿規(guī)劃路線進(jìn)行布局。2.客戶定位核心客戶群是西南城市和該地區(qū)地理老齡化的第一批客戶。首批購買者主要是武侯新城的自由職業(yè)者和技術(shù)人員。第一個和第二個客戶來源是小型企業(yè)所有者和地理條件得到改善的客戶。武侯新區(qū)，石獅西，武侯管理中心等行業(yè)集團(tuán)的辦公室工作人員正在吸引大量新客戶。圖1.1顯示了主要客戶，次要客戶甚至客戶的

32、組成和比例。圖4-1 目標(biāo)客群來源及占比3.項目的具體規(guī)劃（1）項目測算預(yù)定該土地于2017年4月注冊，最低價格為10,000元/平方米。簽署后一個月內(nèi)，付款率為50，三個月內(nèi)為20，六個月內(nèi)為30。 出售高層住宅，聯(lián)排別墅，摩天大樓和80的可用停車位。防空停車場不包括收入。高端住房，聯(lián)排別墅和停車位的三季度付款速度為60，下一季度為40，下一季度為50，下一季度為20。在下個季度收回30的資金。計算增值稅，維修建筑的稅率為7%，教育稅為3%，地方教育稅為7%,房地產(chǎn)銷售的增值稅為11%，企業(yè)所得稅為15%。股票貸款利率為8，銀行貸款利率為4.75。這是3-5年貸款的利率。 計劃折扣率為8。（

33、2）產(chǎn)品方案規(guī)劃它是二層住宅樓，總建筑面積。為379303.63平方米。 總建筑面積為2.5，建筑面積為270490.66平方米。 家庭總數(shù)為1672個單位，車輛總數(shù)為2470。該項目分為三個階段進(jìn)行開發(fā)，總建筑面積為172,369平方米，大部分產(chǎn)品主要是住宅和住宅經(jīng)銷商。二期工程總建筑面積31973平方米，大部分產(chǎn)品為城市。三期工程總建筑面積174962平方米。這三個步驟均用于出售停車位。計劃和階段計劃的總體指標(biāo)如表1.2所示。表4-2項目整體規(guī)劃指標(biāo)表總占地面積108204m2建筑用地（凈地）108204m2 容積率 2.5%總建筑面積379304m2總可售面積345632m2綠化率30%

34、計容積率建筑面積270491m2不計容積率建筑面積108601m2建筑密度26%（五）萬科企業(yè)的投資決策方法及應(yīng)用假設(shè)土地出讓價格為每平方米10,000元，則該項目生產(chǎn)線工程總投資為283.89億元。項目周期為3年，經(jīng)計算未來3年凈現(xiàn)金流量為105.70億元。采用凈現(xiàn)值法計算，凈現(xiàn)值的計算公式為：在上式中，NPV指的是凈現(xiàn)值；NCFt指的是第t年的凈現(xiàn)金流量；K代表要求的回報率；n表示預(yù)計的年限；C表示初始的投資總額。現(xiàn)以10%資本成本率對該項目進(jìn)行計算，該方案的年金凈現(xiàn)值都相等，其凈現(xiàn)值的計算：年金現(xiàn)值系數(shù)=初始投資額/每年NCF=283.89/105.70=2.6858 查表可知，該表的內(nèi)

35、涵報酬率在25%到35%之間，用插值法計算大約為25%，遠(yuǎn)大于萬科企業(yè)的資本成本率，應(yīng)當(dāng)采納。五、萬科公司投資項目決策基本方法應(yīng)用存在的問題（一）企業(yè)投資決策方法中存在的問題自從我國實行了改革開放政策之后，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了一個非常神奇的時期，不管是哪個領(lǐng)域，在這一時間段的經(jīng)濟(jì)都是在飛速的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及我國國家政策的不斷改變，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是間接的引起了投資的發(fā)展，投資的發(fā)展增加了社會總需求，從而也刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。投資的規(guī)模越發(fā)展越大，投資的資金也是從單一渠道轉(zhuǎn)變?yōu)槎嗲溃沟矛F(xiàn)在企業(yè)盈利的主要手段變成了投資。投資對我國的經(jīng)濟(jì)增長確實是有很大的拉動作用，但是經(jīng)濟(jì)周期性的變化伴隨著的

36、是投資波動，在現(xiàn)在企業(yè)的投資過程中，部分企業(yè)盲目跟風(fēng)投資或者是投資項目決策的不合理往往會導(dǎo)致企業(yè)陷入泥潭。那么，接下來我們就來了解一下萬科企業(yè)在投資決策中所存在的一些問題：1.企業(yè)管理制度不健全及投資人員能力不足在我國，由于我國的投資決策的研究比其他發(fā)達(dá)國家起步晚，發(fā)展也不如發(fā)達(dá)國家迅速。所以在中國，還沒有一部關(guān)于投資決策的法律法規(guī)。在沒有了約束管理之下，很多企業(yè)的項目投資都是由其他部門進(jìn)行決策，由于專業(yè)性不強(qiáng)，所作的決策也是不具備科學(xué)性和合理性，投資人員素養(yǎng)的高低也是直接決定著企業(yè)投資決策的質(zhì)量的好壞。但是目前來說，我國的投資人員素養(yǎng)還是相對較低，所擁有的專業(yè)能力難以滿足企業(yè)投資決策的要求，

37、所以企業(yè)在投資中常常進(jìn)程緩慢甚至是阻塞。由于管理的不完善，對市場的反應(yīng)也不夠靈敏，自身應(yīng)對風(fēng)險的專業(yè)能力也不足，所以常常出現(xiàn)了不科學(xué)的投資甚至是重復(fù)投資的問題。由于企業(yè)人員的能力不夠，那么很多決策者在做出決策時，不是依靠科學(xué)的數(shù)據(jù)，而是憑借自身的經(jīng)驗，這樣一來投資決策失誤的概率將大大增加。2.資金的籌備不到位及對風(fēng)險的權(quán)衡不夠全面在我國，企業(yè)在對投資項目進(jìn)行管理時，如果這個項目的主管人員對資金的運作的考慮不到位的話，導(dǎo)致資金鏈斷裂。就會造成企業(yè)的工作期限被一直拖延，那么整個項目也是不能按照規(guī)定的時間完成，這樣就造成企業(yè)無法取得預(yù)期的收入。由于很多的投資方只是在意固定資產(chǎn)，忽略了流動資金在項目投

38、資中的重要作用，導(dǎo)致了即使項目投資能夠及時的完成，也因為缺乏流動資金而無法發(fā)揮真正的作用。再一個就是企業(yè)對風(fēng)險的了解不夠全面?，F(xiàn)在，在投資市場的競爭也日益增多。 在競爭激烈的市場環(huán)境下，公司面臨的風(fēng)險很大。 那么，針對如何讓投資以規(guī)避風(fēng)險，獲得穩(wěn)定收益的問題，企業(yè)應(yīng)該解決這個嚴(yán)峻的問題。 目前看來，從我國部分企業(yè)投資項目決策方案的制訂和實踐來看，是可以看出我國企業(yè)對投資風(fēng)險規(guī)避能力是不足的。具體原因有兩個方面。第一個方面，造成我國企業(yè)規(guī)避風(fēng)險能力不足是由于我國的國情所導(dǎo)致的，項目投資決策在我國的起步晚，國內(nèi)對其研究也是發(fā)展較慢，這就造成了很大的滯后性，企業(yè)無法獲得最新的資料，便無法對瞬息萬變的

39、市場環(huán)境進(jìn)行判斷，使得企業(yè)對風(fēng)險的來襲毫無招架之力。第二個方面是企業(yè)缺少對競爭對手的了解，古話有說：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，企業(yè)在投資之前，應(yīng)當(dāng)對競爭對手的各種信息數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，再對其進(jìn)行相對應(yīng)的分析。我國的企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險能力不足的表現(xiàn)之一就是他們在進(jìn)行投資項目決策的時候并沒有充分的去收集競爭企業(yè)的相關(guān)信息。所引發(fā)的后果就是企業(yè)在作決策的時候缺少科學(xué)性和穩(wěn)定性。3.國家政策對企業(yè)的干預(yù) 由于我國的市場經(jīng)濟(jì)在飛速發(fā)展，國家為了讓企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)步進(jìn)行，對其投資決策起引導(dǎo)作用、為了不讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展超越自己的控制范圍，所以宏觀調(diào)控的力度也是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展加大。這樣一來，既有好的方面也有不好的方面。好的一面則是

40、，在國家的領(lǐng)導(dǎo)下，企業(yè)的發(fā)展方向不會偏離錯誤，能夠穩(wěn)當(dāng)發(fā)展。壞的一方面是由于國家政策的干預(yù)，國家的干預(yù)對企業(yè)來說不一定是一件好事情，有些企業(yè)在面臨政策性問題的突然變動，會被“打”一個措手不及。這就很容易導(dǎo)致企業(yè)原本制定好的投資項目計劃被打亂，使得企業(yè)陷入了一個被動的局面。市場環(huán)境中的外部環(huán)境發(fā)生變化，由于發(fā)生了外部環(huán)境的變動，那么企業(yè)就要承受這種變化所帶來了風(fēng)險。國家經(jīng)常實行宏觀調(diào)控或者是其他的一些政策，常常會強(qiáng)制性的對企業(yè)進(jìn)行干預(yù)，這種干預(yù)就是對自己的權(quán)力使用不當(dāng)。有些地方政府因為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展比其他地區(qū)緩慢，但是為了績效，就會向所在地區(qū)的優(yōu)秀企業(yè)“出手”。要求他們投資一些收益比較低甚至是虧

41、本的投資項目以帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。這種行為嚴(yán)重傷害了企業(yè)發(fā)展，是對企業(yè)非常不利的。六、基本方法應(yīng)用存在問題的解決方法（一）深入分析信息市場與提高投資人員的投資能力在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，人類已經(jīng)全面進(jìn)入了一個信息化的時代，企業(yè)在投資之前，一定要在了解信息市場并對其進(jìn)行各種深入分析的基礎(chǔ)上，只有這樣，我們的企業(yè)投資決策才能減少失誤。但是就現(xiàn)在來說，我國的很多企業(yè)對信息時代的市場投資環(huán)境的了解還是十分缺乏，企業(yè)在投資之前未能夠充分的利用現(xiàn)代信息時代的大數(shù)據(jù)庫和云計算等現(xiàn)代工具，尋找到最新的資料以供做出最正確的決定。同時，一定要提高投資人員的職業(yè)素養(yǎng)。淘汰水平差的投資人員，建立獎懲制度用以激勵員工提升投

42、資能力。在做出決策時，必須是依靠科學(xué)的數(shù)據(jù)，而不是個人的經(jīng)驗。（二）全面權(quán)衡風(fēng)險和合理分配流動資金雖然項目投資決策方法在我國的起步晚，但是我國的先進(jìn)企業(yè)還是有和西方企業(yè)相媲美的方面。我國的企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對項目投資決策方法的研究，學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)的投資方法，盡最大的能力獲得最新的資料，才能在這個風(fēng)起云涌的市場上站得住腳跟。只有獲得了最新的資料，才能夠盡最大可能去規(guī)避風(fēng)險，讓企業(yè)在項目投資決策方法的選擇中選擇到最合適的方法。并且，企業(yè)要合理的分配流動資金，因為流動資金是有限的，當(dāng)企業(yè)的流動資金被套牢時，那便是企業(yè)所要面臨的最大困境。我國的企業(yè)應(yīng)該合理分配企業(yè)的流動資金，并且在固定資產(chǎn)在投資的比重中要適量

43、減少，不要因為錯誤看重了固定資產(chǎn)的重要性而忽略了流動資金的重要性，從而導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。七、結(jié) 論本文結(jié)合研究對象的情況和研究目的。以國內(nèi)外理論基礎(chǔ)、新穎的研究方法為著力點，對項目投資決策方法的理念和步驟進(jìn)行詳細(xì)描述。以當(dāng)前所具有的研究理論為基礎(chǔ)，提出結(jié)合投資外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、整體市場需求研究、投資項目數(shù)據(jù)、企業(yè)內(nèi)部財務(wù)狀況以及其他外在風(fēng)險等因素所共同形成的項目投資決策系統(tǒng)。本文對項目決策方法系統(tǒng)中每個步驟的操作性和分析重點進(jìn)行介紹，并且在最后對萬科企業(yè)有限公司所運行的具體項目進(jìn)行實證分析，得出了以下的結(jié)論：企業(yè)的項目投資決策方法是企業(yè)全部的決策中，最為至關(guān)重要的決策。任何一個企業(yè)在進(jìn)行項目投

44、資之前都要選擇正確的投資決策方法。正確的投資決策方法能夠使企業(yè)少走彎路。不管是對單一的項目還是多項目的決定，企業(yè)要考慮的方方面面十分之多，例如項目內(nèi)部的收益率是否達(dá)標(biāo)、項目與項目之間的聯(lián)系與風(fēng)險會不會導(dǎo)致項目的不平衡且存在的項目風(fēng)險和自帶的系統(tǒng)性風(fēng)險會不會影響到企業(yè)的整體投資收益等等，每個舉措都會導(dǎo)致不同的后果，都會影響企業(yè)在未來的發(fā)展方向和發(fā)展前途。所以，企業(yè)投資項目決策方法就是在投資決策進(jìn)行的過程中，我們一定要顧及全面，不能放過任何有可能對企業(yè)造成威脅的點，一定要盡力去清除，還要評判項目自身所存在的經(jīng)濟(jì)效益與風(fēng)險，確保企業(yè)的投資收益能夠呈現(xiàn)出最大化。同時我們要將風(fēng)險盡力的最小化。在這里我們

45、可以看出，企業(yè)中的項目投資決策方法，是需要非常重視的，我們的態(tài)度一定是要非常的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。因為一旦確定了投資之后，就意味著企業(yè)將投入大量的資金在此項目中，一旦投資的方向錯誤甚至是小小的偏離，那么都可能直接導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金被套住，企業(yè)資金無法周轉(zhuǎn)，陷入困境。如果說企業(yè)的投資決策方法是正確的，那么此項目能夠為企業(yè)帶來十分可觀的利益。企業(yè)還可以利用這些資金進(jìn)行二次投資，擴(kuò)大自己的規(guī)模，從而做大做強(qiáng)。因此，企業(yè)投資決策方法的錯與對，都是直接關(guān)系著企業(yè)命運，都直接決定著企業(yè)的發(fā)展與存活。參考文獻(xiàn)1魏曉露. HD房地產(chǎn)建設(shè)項目風(fēng)險管理研究D. 華東理工大學(xué), 2017.2Gaylon. E. A phased approach to drug development JJpha-macokinet Biopharm, 2013(4): 509-523.3朱琰. 郫縣196房地產(chǎn)開發(fā)項目決策分析與研究D. 西南