小家電城項目建議書

1、昆明東川家用電器城項目建議書攀枝花泰力咨詢有限公司二0 0八年九月昆明東川家電城項目建議書第一章項目單位基本情況開發(fā)商昆明市東川環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是注冊于東川區(qū)的一家具有獨立法人的從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司，公司注冊資金333萬元。法定代表人：歐陽曉麟，公司成立于是1996年月1月，四級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。 近兩年來，開發(fā)的項目有東川區(qū)政府住宅、宇斯小區(qū)住宅等項目，取得 了較好的經(jīng)濟和社會效益。第二章 項目建設的必要性一、東川區(qū)近兩年經(jīng)濟發(fā)展情況2007年東川實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值32億元，同比增長19.7%,是東川行 政區(qū)劃六年來，增長最快的一年。財政總收入完成 9.7億元，增長65.6%, 其中地

2、方財政收入3.8億元，同比增長65.1%;固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)19.5億 元，同比增長50%主要經(jīng)濟指標創(chuàng)造了歷史最好水平。2008年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標為：全區(qū)生產(chǎn)總值增長 20%以上；地 方財政收入增長25%全社會固定資產(chǎn)投資增長15%社會消費品零售總 額增長12%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長12%農(nóng)民人均純收入增長18% 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率下降5個百分點。主要指標均大幅度高于全省平均水平。二、東川區(qū)市場情況1、普通商業(yè)普通商業(yè)即定位為服裝、百貨、食品、日常生活用品等類型。目前東川區(qū)的普通商業(yè)圈主要有：凱通路商圈：凱通路是東川區(qū)零售業(yè)的發(fā)源地，也是東川區(qū)的商業(yè)核心。隨著城 市政治、經(jīng)濟、文化的提升

3、，該商圈的商業(yè)地位將日漸上升，在該城區(qū) 消費者心目中的地位非常重要。凱通路商業(yè)形態(tài)豐富，既有傳統(tǒng)的百貨 商場和個體經(jīng)營店鋪，又有現(xiàn)代的名牌專賣連鎖店和超市。是城區(qū)居民 日常生活用品主要購買場所。該區(qū)域有40多家大小服飾店，是東川區(qū)店鋪租金較高，人氣較旺的 商業(yè)場所。但是由于該區(qū)域主要經(jīng)營中、低檔服飾，名品服飾散落其中， 不成規(guī)模，嚴重影響品牌服飾的形象，使品牌服飾的經(jīng)營處于尷尬境地。 品牌服飾迫切需要一個集中展示的舞臺。因此，集中名品，為品牌服飾 提供規(guī)模經(jīng)營的平臺，應該成為東川服飾業(yè)經(jīng)營發(fā)展的方向。通訊類主要集中在凱通路中段，如諾基亞、摩托羅拉、TCL三星、波導通訊店等。該區(qū)域店鋪多以多品牌

4、同時經(jīng)營的形式出現(xiàn)，品牌專賣 店的形式較少，而且這些店鋪普遍規(guī)模小，消費者在選購商品時，挑選 商品余地不大。進一步集中各品牌商，統(tǒng)一經(jīng)營，將會帶來良好的規(guī)模 效益。綜上所述，凱通路商圈的特點為：1）地理位置得天獨厚，輻射區(qū)域較大。2）商圈內(nèi)人口密集度高，人流量大，市場人氣旺盛。3）總體規(guī)模較大，但個體規(guī)模普遍較小，主題性不突出，因此注重 規(guī)模經(jīng)營是取勝法寶之一。4）商圈內(nèi)待建商業(yè)項目隨著舊城改造的加快，將會逐漸增多。5）商圈內(nèi)商業(yè)形態(tài)豐富，經(jīng)營品種多樣，商業(yè)環(huán)境相對成熟。桂苑路商圈：桂苑路是區(qū)政府、法院、公安局、財政局、環(huán)保局等行政機關所在 地，東川區(qū)各大行政事業(yè)單位大都聚集于此。該區(qū)域人口密

5、集度相對較高，醫(yī)院、學校、幼兒園等配套設施完善， 是東川的政治、文化中心。桂苑路商圈以桂苑路為軸，北起炎山路，西 至花鳥市場，呈現(xiàn)近似“十”字狀分布。該商業(yè)圈以經(jīng)營服裝、電腦、 建材、百貨為主，由桂苑路商業(yè)街上100多家各類街鋪構成。碧云路商圈：該商圈主要由華聯(lián)超市（營業(yè)面積約2500吊，裝修簡陋、經(jīng)營品種局 限性大，沒有特色）、農(nóng)貿(mào)市場、新橋綜合市場、二十余家小餐飲、醫(yī) 院、糧油批發(fā)等構成，主要服務于大眾消費人群。個體店面多為傳統(tǒng)的 鋪面，裝修落后、經(jīng)營狀況不佳。其主要經(jīng)營范圍為餐飲娛樂、日用百 貨、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。從以上東川區(qū)幾條主要商業(yè)干道的調(diào)查可以得出結(jié)論：東川區(qū)的商業(yè)還是以相對獨立的

6、小門面為主經(jīng)營。統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一 管理、品種齊全的中、大型商場較少，但就其整個規(guī)模與數(shù)量對于目前 東川區(qū)的常駐人口而言應處于一個相對平衡的狀態(tài)。近兩年來，幾個較 大型住宅小區(qū)的相繼建設，對商業(yè)圈的重新整合有一定的要求，但這些 開發(fā)商在規(guī)劃時都考慮了小區(qū)居民對商業(yè)網(wǎng)點的要求。如果在舊城區(qū)再 考慮較大型的普通商業(yè)網(wǎng)點，則出現(xiàn)經(jīng)營狀況欠佳的可能性較大。2、專業(yè)市場專業(yè)市場主要為：生產(chǎn)資料類、建筑建材裝飾裝修類、餐飲、娛樂類、家電類。生產(chǎn)資料類農(nóng)牧漁業(yè)、農(nóng)機、農(nóng)具、機電產(chǎn)品及其配件的批發(fā)與銷售的生產(chǎn)資 料市場在東川新、舊城區(qū)基本是空缺，有一些零售點也與其它商品相互 混合銷售，就其品種、品質(zhì)、可選擇程度根

7、本無從談起，迫使需求者舍 近求遠去昆明或周邊地區(qū)購買。建筑、建材裝飾類東川區(qū)近幾年來，特別是近三年，城區(qū)年新建住宅在20萬平方米左右，對建材、裝飾類材料（如鋼材類、高壓板、木工板、多層板、磁磚、 衛(wèi)生潔具、油漆、內(nèi)外墻涂料，五金產(chǎn)品）的需求量較大，經(jīng)過對整個 城區(qū)的調(diào)查，鋼材類有昆鋼一個銷售點，外無其它競爭對手，其他材料 的經(jīng)營商數(shù)量總計不過40余戶，且戶商鋪面積都在25 -40川左右，品種 少、品質(zhì)低。如主要集中在炎山路的磁磚等裝飾材料的商家，經(jīng)營的材 料質(zhì)量與品種根據(jù)無法滿足一個較大綜合公共場所的裝修需求。就連家 裝材料的品種選擇也很有限，而這些商家的店前又無停車的適當車位， 運送材料上下

8、的車全部停靠在本就很狹窄的且坡度較大的城市道路上， 給安全帶來了很大的隱患。因此，培育一個建筑、建材裝飾類材料的大 型商業(yè)經(jīng)營場地不但有必要，也會有較好的經(jīng)濟和社會效益，對城市商 圈的調(diào)整，城市安全隱患的排除都有極大的意義。家電類東川區(qū)家電銷售商主要分布在東川百貨和凱通路、團結(jié)路上的一些 家電、手機經(jīng)銷商。其它如高檔電視、冰箱、微波爐、電磁爐及適用型 小家電的經(jīng)銷商較少，通過以上對東川各主要商業(yè)區(qū)的調(diào)查分析不難看出，東川雖也有各 類檔次、有規(guī)模的商場，但在經(jīng)營管理模式上較為落后，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃 和經(jīng)營，而專業(yè)市場則更是雛形難覓。三、項目建設的可行性、必要性就地理位置而言，本項目所處東川中心區(qū)域的

9、商業(yè)黃金地段，優(yōu)勢 是顯而易見的。從商業(yè)布局來分析，本項目所在區(qū)域為東川區(qū)商業(yè)最集 中之區(qū)域，業(yè)已形成一定的規(guī)模和人氣。將分散的家電市場通過市場機 制集中起來，在培育成熟大家電市場的同時培育市民喜歡的小家電市場 將會得到很好的回報。綜合本項目位置和東川的市場狀況，本項目可定位為：1、充分利用良好的土地資源和區(qū)域優(yōu)勢，構筑集大、小家電為主的 大型電器市場。2、充分利用購物中心碩大的優(yōu)勢，綜合考慮周圍現(xiàn)有的商業(yè)氛圍及 經(jīng)營特色，以開放式大型專業(yè)商場的經(jīng)營模式吸引商家與個體消費，引 進一定數(shù)量的品牌廠商進駐，走普通檔次與精品相結(jié)合的路線，形成特 色經(jīng)營。第三章 項目名稱、建設規(guī)模、主要建設內(nèi)容1、項

10、目名稱：東川家電城2、建設規(guī)模：本項目占地面積1430川。規(guī)劃建筑面積為5656億 其中：家電商城規(guī)劃建筑面積1830 ，配套住宅規(guī)劃建筑面積2911 , 地下停車場規(guī)劃建筑面積9150主要建設指標:基地面積川1430規(guī)劃建筑總面積川5656其中：家電城規(guī)劃建筑面積川1830住宅規(guī)劃面積川2911地下停車場規(guī)劃面積川915容積率3.32建筑密度40.7%綠地率35%地下層一層停車數(shù)量303、本項目建設在東川區(qū)商業(yè)黃金地段一一凱通路24號，其商業(yè)業(yè)態(tài)定位應遵循如下原則：1）符合東川區(qū)城市總體規(guī)劃；2）反映東川區(qū)二十一世紀商業(yè)新形象;3）彌補東川區(qū)商業(yè)空白；4）體現(xiàn)本項目的經(jīng)濟價值；5）保障投資者

11、的利益；第四章項目推進程序1、項目推進程序原則在項目開發(fā)進程中，開發(fā)商對項目選擇、開發(fā)及市場推廣時機、營 銷推廣策略以及物業(yè)管理模式等重要節(jié)點的把握得當是穩(wěn)操勝券的重要 保證。從本地塊區(qū)域地產(chǎn)競爭的態(tài)勢來分析，開發(fā)時機顯得刻不容緩.這就 決定了項目推進程序決策是關鍵因素之一。同時，市場推廣時機的厘定， 對品牌宣傳和出奇制勝有著舉足輕重的作用。本項目推進程序遵循以下 原則：1）推進工程的各個環(huán)節(jié)務必體現(xiàn)緊湊性和合理性；2）充分體現(xiàn)“樓盤開發(fā)，以人為本”的理念，讓置業(yè)者在購樓過程 中就感受到未來購物中心的商業(yè)氛圍。3）按項目推進程序的節(jié)奏，適時地對樓盤和公司品牌追加宣傳及推 廣。2、項目推進程序（

12、見附表-項目推進程序表）-6-昆明東川家電城項目建議書項目推進程序表時間.項目2008.92008.102008.112008.121、市場調(diào)查、項目策劃報告9.1-9.30(30)2、設計招標，確定勘察設計單位、 編制設計方案，項目立項9. 11-10. 15(35)3、施工圖設計并報審10.16-11.15(31)4、拆遷及地質(zhì)勘探工程110.1 10.30(30)5、施工招標，確定施工單位10.1611.10(26)6開工典禮11. 207、場平及基礎工程11.21 12.0 (40)1項目推進程序表續(xù)上表時間 項目2009.12009.22009.32009. 42009. 5&一至二

13、層建筑及安裝工程1.1 1.30（30）9、三至九層建筑及安裝工程2.1 3.30（58）10、內(nèi)部認購1.1 1.1511、正式對外銷售1.16開盤12、項目竣工驗收4. 2013、對外試營業(yè)（商場）4.204.3014、正式開業(yè)儀式5.1-9-昆明東川家電城項目建議書第五章 項目總投資匡算、資金籌集本項目占地1430 ，現(xiàn)根據(jù)項目發(fā)展規(guī)劃設想，進行總投資分析：1、方案說明根據(jù)東川區(qū)基本施工條件和項目單位的管理水平，建設期定為六個月，項 目運作期為八個月，正式開業(yè)時間定為 2009年5月1日。2、總投資構成總投資估算為1372萬元。其中：工程前期費用（包括拆遷）344.5萬元，地 價86萬元

14、，建安工程費753.3萬元，小區(qū)市政配套以及綠化費為 56.5萬元，地 勘及設計費用（含環(huán)境設計費用）22.6萬元，資金利息及不可預見費為 67萬元， 工程管理費為18.8萬元，營銷推廣及策劃費23.2萬元。3、資金籌措及用款計劃為了塑造企業(yè)品牌及項目形象的需要，啟動資金擬安排1000萬元（含地價款），在籌建及建設期八個月內(nèi)投入。資金來源：對外招商引資。在項目開發(fā)中 配套費用、營銷推廣費用、綠化費用投入比例較大的原因在于通過本項目對外 形象的強力推介，以及周邊和本項目獨特環(huán)境的著意營造，烘托出高檔物業(yè)的 文化內(nèi)涵，為品牌塑造奠定堅實基礎，也造成“先入為主”的市場形象，增加 項目的附加值，促進商

15、場銷售率和資金回籠的提高。第六章經(jīng)濟效益和社會效益估價一、經(jīng)濟效益分析1、銷售收入預測可銷售面積為5656，銷售均價：商場7500元/平方米（按建筑面積計算）， 住宅2000元/平方米，銷售收入2237.7萬元。2、銷售稅金營業(yè)稅116萬元所得稅180.2萬元其他稅費29.1萬元3、利潤、投資利潤率和資金利潤率稅后利潤540.5萬元投資利潤率：40 %4、財務評價該項目購物環(huán)境優(yōu)雅，配套設施齊全，商場寬敞、明亮、扶手電梯營運， 同時在價格上又頗為適中的理念導入市場，使之體現(xiàn)即物有所值，又有升值潛 力的物業(yè)特有品種。該項目的經(jīng)濟效益集中在規(guī)模效益上，由此通過對該項目 的財務評價可得出如下結(jié)論：1

16、. 以鮮明的市場定位為基礎的財務數(shù)據(jù)是比較可靠的，對項目綜合單位造 價評估比較充足，所以項目開發(fā)抵御市場風險的能力較強。2. 按項目綜合單位造價來評估，銷售均價是具備市場競爭力的，縱使考慮 市場因素帶來的價格下降的風險，投資回報率也是可以接受的。綜上所述，該項目從企業(yè)角度來看是可行的。二、社會效益估價1、家電城1830 的經(jīng)營場地至少可安排100人就業(yè)。2 、以年銷售10000萬元計算，增加稅收500萬元以上。-11-昆明東川家電城項目建議書經(jīng)濟分析表項目名稱總價（萬元）單價（元/ m2）備注工程前期費用344.5609其中包括拆遷、規(guī)劃、報建費及項目籌建費用地價86152勘探、設計費用22.

17、640建筑安裝費用753.31300總建筑面積5656 m,市政配套費及規(guī)費22.640小區(qū)綠化及配套費33.960利息29.351.7按啟動資金1000萬元使用期半年，年利率5.85%項目經(jīng)營管理費18.833建筑成本的2。5%不可預見費37.766建筑成本的5%營銷推廣及策劃費23.241銷售收入的1%開發(fā)成本1371.92425.6銷售收入2237.73779.5其中：商場7500元/m2,住宅及車庫2000元/m2營業(yè)稅116205按銷售收入5%計取城建、教育附加、土地增值29.151.5所得稅前利潤720.71274.2所得稅180.2318.5投資利潤540.5投資利潤率40%-13