業(yè)主委員會成立流程

1、一、提出申請 物業(yè)管理小區(qū) （大廈）符合下列情況之一的，業(yè)主 5 人 以上聯(lián)名可向該小區(qū) （ 大廈） 所在的街道辦事處 （ 或鎮(zhèn)人民政府，下同 ） 書面 提出申請，填報首屆業(yè)主 （代表）大會籌備小組成立申請表 ，成立首屆業(yè) 主委員會：（ 一） 物業(yè)已交付使用的建筑面積達到 50%以上；（ 二） 物業(yè)已交付使用的建筑面積達到 30%以上不足 50%，且使用超過一 年的。二、成立籌備小組 街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見， 指導小區(qū) （大廈） 成立業(yè)主委員會籌備小組 （以下簡稱籌備小組 ） 。三、籌備小組開展籌備工作（一）籌備小組經(jīng)批復成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15 日內(nèi)將其掌握的全

2、體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街 道辦事處收到有關(guān)材料后 5 日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。（二）籌備小組自成立之日起 30 日內(nèi)擬好業(yè)主公約 、業(yè)主委員會章 程、業(yè)主委員會選舉辦法 ，并在小區(qū) （大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布，征求 業(yè)主意見。 籌備小組將業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料在宣傳欄內(nèi) 公布并發(fā)放給業(yè)主。（三）籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選 人。（四）籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、 業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將業(yè)主委員會選舉辦法書面送達全體業(yè)主。四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及 簡

3、歷表、業(yè)主委員會選舉辦法 、業(yè)主委員會章程 、業(yè)主公約送達街 道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會 務(wù)籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所 有投票權(quán)人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。 籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過業(yè)主委 員會章程及業(yè)主公約 ；公開唱票、點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委 員會委員。 會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。五、申請登記業(yè)主委員會 自產(chǎn)生之日起 15 日內(nèi)，持下列文件向所 在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；（一）業(yè)主委員會登記申請表；（

4、二）街道辦事處核準證明；（三）業(yè)主委員會選票；（四）業(yè)主代表選票；（五）業(yè)主授權(quán)委托書；（六）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；（七）業(yè)主委員會章程；（八）業(yè)主公約；（ 九 ） 其他相關(guān)資料。六、核準批復區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面 批復意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案業(yè)主委員會章程第一章 總則第一條本會是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對本物業(yè)實施自治管理 的組織。 本會由業(yè)主大會業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng) 當則業(yè)主擔任。 本會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，對業(yè)主大會負責。第二條本會接受物業(yè)管理行政主管

5、部門的監(jiān)督與指導。業(yè)主是指房 第三條本章程所稱屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。第四條本會代表全體業(yè)主的合法權(quán)益， 實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié) 合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共、創(chuàng)造 整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。組織及職責第五條第一屆業(yè)主委員會， 由物業(yè)管理行政主管部門指導開發(fā)建設(shè)單位 或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單， 提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。第六條本會設(shè)委員 - 名，其中主任一名，副主任 - 名，本會主任、副 主任在全體委員會中選舉產(chǎn)生。 本會聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一名， 負責處理本會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。 本會主

6、 任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。第七條本會權(quán)利 1 、 召集和主持業(yè)主大會； 2 、 與物業(yè)管理單位議定 管理服務(wù)費等費用的收取標準及使用辦 法； 3 、采用招標或其他方式， 聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進行管 理，并與其簽訂管理合同； 4 、 與 物業(yè)管理單位議定年度管理計劃、年度費用概算及決算報 告； 5 、 檢 查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作； 6 、 修訂業(yè)主公約、本會章 程。第八條 本會義務(wù) 1 、 籌備業(yè)主大會并向業(yè)主大會報告工作； 2 、 執(zhí) 行業(yè)主大會通過的各項決議； 3 、 執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其 他有關(guān)法律、政策規(guī)定， 對住用戶開展多種形式的宣傳教育； 4 、

7、保 障本物業(yè)各項管理目標的實現(xiàn)； 5 、 執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事 項提出的指令和要求； 6 、 本會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政 策，不得違反業(yè)主 大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。第九條 本會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。第十條 下列人員經(jīng)本會決定可獲得適當津貼： 1 、本會主任； 2、本 會副主任； 3 、 本會執(zhí)行秘書； 4 、 本會同意的其他人員。第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上和 委員 提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。第十二條 本會會議的召開應(yīng)由召集人提前七天將會議通知有關(guān) 料送 達每位委員。 委員因故不能參加會議的， 可

8、以一次性書面委托代理人參 加。第十三條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副 主任 主持。 第十四條 本會召開會議時， 可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政 府有關(guān)部門（街道辦事處、派出所等） 、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主 使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權(quán)。 當本物業(yè)有三分之一 以上為出租時，必須聘請相當于本會委員 三分之一以上人數(shù)的承租人 代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。第十四條 本會會議決定問題， 采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。 會議進 行表 決時，每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時， 由主任或會議主持人在自已已投過的一票外， 再投一票決定票 （贊成或 反對

9、票），但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項。第十五條 本會執(zhí)行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持 人簽 署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應(yīng)由與會的全體委員簽署。第十六條 本會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單 數(shù)，最 多不超過 15人。第第十七條 本會委員由道德品質(zhì)好、 熱心公益事業(yè)、 責任心強， 有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。 第 十九條 本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業(yè)主 大會確 認。第十八條 有下列情形的人員不得擔任本會委員， 已擔任的須停 任，并 由下次業(yè)主大會確認： 1 、 已不是業(yè)主； 2、 無故缺席會議連續(xù)三 次以上； 3 、

10、因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的； 4 、 有 違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的； 5 、 其他原因不適 宜擔任本會委員的。 6 、 第二十一條任何委員停任時，必須在停任后 半個月內(nèi)將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有 物移交給本會。 第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù)（一） 權(quán)利 1 、 有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動； 2 、 有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán)； 3 、 有權(quán)參與本會有關(guān)事項的決策； 4 、 具有對本會的建議和批評權(quán)。(二) 義務(wù) 1、 遵守本會章程； 2 、 執(zhí)行本會的決議，完成本會交 辦的工作； 3 、 參加本會組織的會議、活動的公益事業(yè)； 4 、 向本 會的

11、工作提供有關(guān)資料和建議； 第五章 經(jīng)費與辦公用房 第二十三條 本會的經(jīng)費由 - 費用中支出。 第二十四條 本會的經(jīng)費開支包括：業(yè) 主大會和本會會議；有關(guān)人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經(jīng)費 收支帳目由物業(yè)管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每年度向業(yè) 主公布。 第二十五條本會的辦公用房由 - 解決。 第六章附則 第二十 六條業(yè)主大會通過的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。 第二 十七條本會的解散與終止，依照業(yè)主大會的決定或政府主管部門的決 定解散或終止。 第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會通過后生效， 同時報當 地物業(yè)管理行政部門備案。 (希望本小區(qū)的業(yè)主大家能夠積極行動起 來)住宅業(yè)主委員會成

12、立程序一、成立業(yè)主代表大會1. 草擬成立業(yè)主代表大會籌備組文件，呈： (1) 主管部門 (2) 建設(shè)單位 (3) 其他部門2. 草擬告知全體業(yè)主成立業(yè)主代表的大會的公開信3. 擬出業(yè)主代表名單，公布選票結(jié)果以及呈有關(guān)部門的文件4. 進行投票并草擬選舉結(jié)果文件成立業(yè)主委員會1. 草擬成立業(yè)主委員會籌備組文件呈： (1) 主管部門 (2) 建設(shè)單位 (3) 其他部門2. 告知全體業(yè)主成立業(yè)主委員會的公開信3. 擬出業(yè)委員會成員候選人名單，公布選票結(jié)果以及呈有關(guān)部門的文件4. 進行投票并草擬選舉結(jié)果文件三、 其他 結(jié)果籌備組實體操作中，草擬現(xiàn)時不可預(yù)見問題的文件。注： 以上工作只包括業(yè)委員會成立過程

13、的文件草擬以及相關(guān)問題的咨詢，不參 與小區(qū)實操性事務(wù)。業(yè)主委員會成立程序一、 提出申請向房管局提出成立首屆業(yè)主委員會的書面申請，填報首屆業(yè)主(代表) 大會籌備小組申請表 ，并且報街道辦事處備案。二、成立業(yè)主委員會籌備小組 街房管局接到申請后，做出書面批復意見，指導小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備 小組。三、籌備小組開展籌備工作1、籌備小組自成立起 30 日內(nèi)擬好業(yè)主委員會選舉辦法 、業(yè)主大會業(yè) 主議事規(guī)則和業(yè)主公約 ，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主主 意。業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約這兩份文件需由 2/3 業(yè)主書 面同意才能通過，這是最重要的事情，以后的程序都是依據(jù)這兩個文件進 行，對相關(guān)規(guī)則、

14、事項要制定詳細。例如：放棄即視為同意，人防、停車 庫等地下空間不計入投票權(quán)等。2、確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按每戶 一票計算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計算份額，超出部分按四 舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書為準。單位代表須有單位授權(quán)委托書。3、組織各樓宇開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)委會候選人。由于業(yè)主較多，不可能召集 所有業(yè)主在一起開會，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時分區(qū)召開業(yè) 主大會，開會選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會，此后開業(yè)主代表開會即視為開 業(yè)主大會。業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有 1/2 以上投票權(quán)的 業(yè)主通過。凡須投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)

15、業(yè)主本 人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主代表的投票權(quán)是 其所代表業(yè)主的投票權(quán)的總和。業(yè)主大會會議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開，也可以部分業(yè)主分時分區(qū)地開； 可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當由物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有 1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加，票權(quán)數(shù)過 2/3 投票通過，才 有效。4、籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主委員會候選人的名單及簡歷表、 業(yè) 主委員會選舉辦法 、業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約 ，送達街道 辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請?；I備小組決定 業(yè)主大會成立的時間和業(yè)委會的組成人數(shù)（ 5-15 人，單數(shù)），定出投票時 間（3-7

16、 天，要報國土局備案） 。匯集業(yè)委會候選人的資料，將候選人的簡 歷表、選票樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公告。做好會務(wù)籌備工作，包 括落實場地，制作選票，制作設(shè)置一或多個投票箱（也可上門收選票） ，由 國土局封投票箱，點票時由國土局開箱和鑒證。業(yè)主大會召開15日以前 通知投票權(quán)人，國土局、街道辦事處、開發(fā)商、物業(yè)公司等有關(guān)人員到場。5、籌備小組根據(jù)議程召開業(yè)主大會，收集登記選票；審議并表決通過業(yè) 主大會議事規(guī)則及 , 業(yè)主公約；公開點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主 委員會。會后籌備組將大會簽到表，選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應(yīng)當有 1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席。 業(yè)主大

17、會或業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當經(jīng)出席大會的 1/2 以上投票權(quán) 的業(yè)主或業(yè)主代表通過。6、一個平方米一個投票權(quán)。要弄清楚業(yè)主的住房面積，可從國土局拿到業(yè) 主的資料，在收選票時，請業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證明。在填寫業(yè)主代表投票委托 書時，應(yīng)該附上雙方的身份證以及產(chǎn)權(quán)證明?？梢砸蟋F(xiàn)在的物業(yè)管理公 司通過國土局提交一份業(yè)主名單資料。如果物業(yè)管理公司拒絕，則可以直 接通過國土局，向物業(yè)管理公司施加壓力。7、開發(fā)商只有一個投票權(quán)。一個商鋪一個代表。商鋪可以當業(yè)主代表，只 要在業(yè)主委員會選舉中，業(yè)主如不投他票，他即落選。即使他入選了業(yè)主 委員，也可以通過少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見不能實現(xiàn)。由住宅業(yè)主 代表負責

18、收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積，就沒問題。8、籌備小組成員可以成為業(yè)主代表，成為業(yè)主委員會成員。9、業(yè)主委員會每個成員只代表一個投票權(quán)，實行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主 委員會憑業(yè)主大會的授權(quán)行事，業(yè)主委員會作出的決定須由業(yè)主大會即業(yè) 主代表表決確認，業(yè)主委員會對業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負責，維護全體 業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會表決以面積計算選票權(quán)，每個業(yè)主代表所代表 的份額不變。10、單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區(qū)內(nèi)，使用小區(qū)的公用設(shè) 施。如果票權(quán)數(shù)不夠，則要把單位辦公樓拉進來，說服的理由：大家都在 同一個小區(qū)內(nèi)，要把整個小區(qū)的安全、穩(wěn)定、美好，要把小區(qū)統(tǒng)一管理， 才有利于大家的工作和生活。11、發(fā)送文件給業(yè)主時，請其簽收，用回執(zhí)證明已經(jīng)給過文件，視為送達。 如果業(yè)主有意見，可以附意見。如某業(yè)主不同意某一條款，實行少數(shù)服從 多數(shù)。12、提交的業(yè)主委員會成立申請需要改動的，可以提交補充資料，用來補 充說明更改的情況。13、由業(yè)主代表收集票數(shù)，提出兩個問題讓業(yè)主回答：是否滿意現(xiàn)在的 物業(yè)管理公司？是否愿意委托業(yè)主委員會選舉物業(yè)管理公司？業(yè)主只需 要回答是或者否。每家都要做出書面意