房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部審計報告

1、 房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部審計報告 審計監(jiān)察管理委員會組成綜合審計組對房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資管理、銷售管理、財務(wù)管理、招標(biāo)及成本管理等方面進行了綜合審計。具體審計情況匯報如下： 一、審計的范圍、內(nèi)容、目的、方式、時間 1、審計的范圍包括 2014 年至 2015 年 1-6 月經(jīng)濟業(yè)務(wù)，適當(dāng)延展至后期業(yè)務(wù)。 2、審計內(nèi)容是投資、銷售、財務(wù)、招標(biāo)和成本管理等具體管理或工作行為。 3、目的是通過對管理行為進行審查和梳理，發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，促進公司 規(guī)范化管理。 4、審計方式以查閱現(xiàn)有資料為主要方式。 二、審計依據(jù) 以國家相關(guān)法律法規(guī)、集團審計監(jiān)察管理制度和與審計范圍、內(nèi)容相關(guān)的各種管理制度為依據(jù)（主

2、要現(xiàn)行管理制度和責(zé)權(quán)手冊）。 三、已實施的主要審計程序 1、對 2014 年至 2015 年 1-6 月財務(wù)賬冊進行抽查。 2、對責(zé)權(quán)手冊審批事項進行抽查，檢查審批情況。 3、對費用支出進行抽查，抽查的原則是金額較大及存在異常的費用。 4、對各類資產(chǎn)進行了實地監(jiān)盤。 四、公司和項目基本情況 2013 年 9 月成立，主營房地產(chǎn)開發(fā)，初始注冊資本5000 萬元，股東為個人股東。公司設(shè)臵了總經(jīng)辦、開發(fā)管理部、財務(wù)資金部、設(shè)計管理部、成控招標(biāo)部、項目管理部、營銷策劃部等 7 個部門，截至 2015 年 9 月底在職員工 32 人?，F(xiàn)任總經(jīng)理XXX。 五、本次審計發(fā)現(xiàn)問題 （一）投資管理 1、投資程序

3、未嚴(yán)格按照流程執(zhí)行 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于 2013 年 8 月與村經(jīng)濟合作社簽訂了合作開發(fā)合同，但盡職調(diào)查報告 2013 年 11 月才完成。項目投資拓展管理流程顯示，在簽署合同前需要完成盡職調(diào)查、法律風(fēng)險分析等前臵工作，此合同簽訂未按照流程開展。 2、相關(guān)過程及審批文件保存不完整 跟進項目人員提供了項目可行性研究報告，但未能提供項目建議書以及相關(guān)審批文件。按照責(zé)權(quán)手冊（2013 年 4 月）要求，項目建議書應(yīng)由投拓中心審批，可行性研究報告應(yīng)由分管投拓和財務(wù)資金副總裁審核，董事局審批。 3、合作開發(fā)合同條款執(zhí)行不嚴(yán)格 1）合作合同第五條第 2 款第（3）項約定“為保證甲方的還款，甲方愿意在乙方

4、簽訂借款合同時，用 7 號地和農(nóng)民公寓商業(yè)部分（1-3 層裙樓）作為抵押擔(dān)保，并以其全資子公司的股權(quán)或甲方在項目公司所占的 22%股權(quán)作為質(zhì)押擔(dān)保，甲方同意無條件配合辦理抵押、質(zhì)押登記手續(xù)”，實際以上條款并未嚴(yán)格履行。公司反饋：22%股權(quán)已于 2015 年 5 月 12 日辦理了股權(quán)質(zhì)押手續(xù)，但股權(quán)質(zhì)押事項未經(jīng)村民代表表決通過，目前開發(fā)部正在跟進；因 7 號地是劃撥用地，土地價值低,故暫未辦理抵押手續(xù)，農(nóng)民公寓商鋪沒有辦理權(quán)證，如何抵押需要進一步了解，以上土地和房屋均是集體資產(chǎn)，辦理抵押工作需要村民代表大會決議。目前 7 號地的國土證原件由公司保管，農(nóng)民公寓無產(chǎn)權(quán)證。 2）合作合同第五條第 2

5、 款第（2）項約定“甲方須在收到乙方借款之日起 5 個工作日內(nèi)按約定用途支付給銀行，并向乙方提供已支付款項的憑證和收款收據(jù)”，但在公司成立前支付的 9800 萬元沒有取得相關(guān)憑證和收款收據(jù)。公司成立后款項均通過共管賬戶支付。 4、取得重要規(guī)劃審批不及時 投資拓展階段未取得航空限高指標(biāo)，在“快速周轉(zhuǎn)”指導(dǎo)思想下，公司按照規(guī)劃局指標(biāo)開展設(shè)計并施工，后發(fā)現(xiàn)樓高突破航空限高指標(biāo)限制，導(dǎo)致公司花費成本和精力去處理限高問題。 審計認(rèn)為：在投資程序中，盡職調(diào)查是重要的投資依據(jù)之一，能夠有效規(guī)避較多風(fēng)險，如隱形負(fù)債，產(chǎn)權(quán)糾紛等，如果忽視盡職調(diào)查中揭示的風(fēng)險，則可能導(dǎo)致投資困境。在合同條款執(zhí)行方面，由于村前期較

6、多業(yè)務(wù)需要借款，合同中已經(jīng)考慮抵押擔(dān)保規(guī)避此風(fēng)險，但在實際執(zhí)行過程中條款沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行，如果借款存在問題，我司利益就難以得到保障。對于航空限高問題，各地政策有所不同，廣州在取得規(guī)劃指標(biāo)時就同時獲得航空限高指標(biāo)，但當(dāng)?shù)胤謱僖?guī)劃局和航空管理部門管理，由于慣性思維，前期僅取得規(guī)劃指標(biāo)而忽略了航空限高指標(biāo)，說明公司可能在梳理業(yè)務(wù)關(guān)鍵風(fēng)險點方面還存在欠缺。梳理業(yè)務(wù)關(guān)鍵點幫助我們認(rèn)識到風(fēng)險所在，能夠更好的控制業(yè)務(wù)發(fā)展方向，這些關(guān)鍵點是一個公司不斷發(fā)展積累的寶貴財富，也是后來者重新出發(fā)的起點。 （二）設(shè)計管理 1、部分設(shè)計變更審批不完整 抽查設(shè)計變更臺賬設(shè)立及系統(tǒng)審批情況，設(shè)計管理部建立了設(shè)計更改通知單臺

7、賬，但抽查建筑和結(jié)構(gòu)專業(yè)的變更審批，建筑專業(yè)類沒有在明源系統(tǒng)進行審批，如馬頭墻收口立面大樣修改（JX-1-修 04），女兒墻標(biāo)高、地塊面積、標(biāo)高等修改（JX-1-修 05）等。查閱紙質(zhì)審批單，相關(guān)審批僅審批至部門負(fù)責(zé)人。按照責(zé)權(quán)手冊要求，設(shè)計變更應(yīng)審批至總經(jīng)理或分管設(shè)計副總裁。 公司反饋：在工作中已經(jīng)與總經(jīng)理進行過事前溝通，得到同意后才發(fā)出設(shè)計變更通知單。 審計認(rèn)為：公司制定各業(yè)務(wù)審批權(quán)限經(jīng)過充分考慮，旨在保證業(yè)務(wù)順利進行，如果在實踐過程中發(fā)現(xiàn)可以簡化審批流程需要報運營管理中心審批同意，在取得同意前應(yīng)嚴(yán)格遵守責(zé)權(quán)手冊的要求。 （三）銷售管理 1、較多銷售周報、月報未按要求審批 抽查責(zé)權(quán)手冊審批

8、項目執(zhí)行情況發(fā)現(xiàn)，銷售周報、月報只有少數(shù)在系統(tǒng)中審批，較多情況均是直接通過電子郵件發(fā)送給相關(guān)審核和審批人。 公司反饋： 營銷月報已經(jīng)每月匯總到公司的整體月報之中，在月度運營會上匯報；營銷周報根據(jù)集團營銷中心的要求，每個周一中午 之前就提交，由中心匯總，故沒有時間走審批流程；如果集團要求，我部可以按流程走。 審計認(rèn)為：銷售周、月報是公司階段性銷售業(yè)績的總結(jié)，其數(shù)據(jù)要求準(zhǔn)確、完整，因此責(zé)權(quán)手冊設(shè)定了一定審批層級，旨在保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性和完整性，非審批文件直接發(fā)出有可能將未經(jīng)審核的或存在錯誤的數(shù)據(jù)發(fā)送至集團領(lǐng)導(dǎo)。 責(zé)權(quán)手冊實際上就是集團對公司的要求，如 果現(xiàn)實情況與實際工作不相符，則應(yīng)及時提出調(diào)整建議報

9、運營管理中心審批和調(diào)整。 （四）財務(wù)管理 1、資金存在超付和無計劃支付的情況 抽查了 2014 年 12 月、2015 年 1 月、2015 年 8 月三個月的資金計劃完成情況，有一筆無計劃付款沒有走計劃外審批流程。 2、備用金的使用不規(guī)范 地區(qū)的價格調(diào)節(jié)基金、預(yù)告登記費、交易手續(xù)費等，有兩種繳納形式，一是公司轉(zhuǎn)賬到房管局再等財政局確認(rèn)，需時約 10 個工作日才能取得票據(jù)；二是公司經(jīng)辦人直接到柜臺交費，可直接取得票據(jù)。經(jīng)公司已發(fā)起內(nèi)文簽報，經(jīng)各級領(lǐng)導(dǎo)審批后，同時借支專項備用金，每4 次交款后及時沖銷借支。2015 年 6 月借支 8 萬元用于支付價格調(diào)節(jié)基金、預(yù)告登記費，至現(xiàn)場審計日賬面仍未沖

10、減借支，經(jīng)查在每次經(jīng)辦人報銷時，財務(wù)并沒有沖減借支而是直接支付給經(jīng)辦人，未按審批要求執(zhí)行。 公司反饋：專門用于辦理銷售合同預(yù)告登記繳納的各項費用所需的備用金，在五月份通過簽報報集團領(lǐng)導(dǎo)審批同意，由于 6-9 月份正是辦理登記的高峰期，經(jīng)辦人員每天都需要到房管登記機關(guān)辦理登記事宜，經(jīng)測算在此期間所需的備用金 8萬元，在總額控制內(nèi)循環(huán)使用，保證盡快完成辦證手續(xù)，盡快完成按揭、公積金回款；九月份以后，由于業(yè)務(wù)量較少，目前已經(jīng)收回備用金 6 萬元，另外代墊的抵押登記費 1.8 萬元，經(jīng)辦人員完成報銷手續(xù)，即可回收，完成此項備用金的清理。 3、營銷類、工程類物資未錄入資產(chǎn)管理系統(tǒng) 營銷類、工程類物資有作

11、手工臺賬管理，但未按公司的規(guī)定在系統(tǒng)中錄入。制度要求:各部門資產(chǎn)管理員必須在 OA 系統(tǒng)的資產(chǎn)管理軟件中填寫資產(chǎn)登記卡。 審計認(rèn)為：財務(wù)部門作為資金管理部門，對無計劃支付等行為要負(fù)起監(jiān)管責(zé)任，遇計劃外需付款的，應(yīng)要求各經(jīng)辦人申請計劃外付款審批后，方可再走相應(yīng)的付款審批流程付款，特殊情況需要事后補充審批手續(xù)。 （五）招標(biāo)管理 從工程類、材料設(shè)備類、設(shè)計類及營銷類招標(biāo)中抽查 11 個項目（其中工程類 6 個，設(shè)計類 2 個，營銷類 3 個）。目前為止所有招標(biāo)項目合同金額為 3.58 億元，抽查項目合同金額 3.09億元，占總額 86%。檢查情況如下： 1、抽查一期總承包工程合同審批資料，按公司責(zé)權(quán)

12、手冊應(yīng)由董事會審批，實際只有總經(jīng)理審批。建議成控部嚴(yán)格按照責(zé)權(quán)手冊審批，如責(zé)權(quán)手冊不符合實際管理需要，則需及時報集團運營管理中心調(diào)整。 2、抽查中其他各項均按招標(biāo)采購管理工作流程、項目管控權(quán)責(zé)體系手冊及相應(yīng)工作指引執(zhí)行無異常。 （六）成本管理 1、合同預(yù)算 合同預(yù)算臺賬有 14 條記錄，總預(yù)算金額為 1110 萬元，抽查其中 6 份合同預(yù)算，金額為936 萬元，占比 84%。檢查情況如下： 1）存在預(yù)算報審滯后的情況。抽查一期工程施工總承包工程合同，合同要求“乙方在收到甲方確認(rèn)的施工圖紙后 45 天內(nèi)報送工程預(yù)算書及詳細完整計算底稿（含量電子版）”，目前該預(yù)算報審滯后，預(yù)算不及時且合同價是暫定

13、價，預(yù)算未調(diào)整前按合同付款則存在超付風(fēng)險。經(jīng)與項目部了解，此項目定位為高周轉(zhuǎn)項目，過程中存在邊施工邊修改設(shè)計，且總包單位不配合對數(shù)，故總包預(yù)算滯后?；卦L施工單位后，反饋圖紙變更多影響預(yù)算，同時有報送施工過程中增加的成本約 2200 萬元需甲方審核但一直未審定。 公司反饋：1、總包預(yù)算事宜：已多次電話催促乙方報送預(yù)算及對數(shù)，對方無及時跟進。后期會及時加強管理力度；2、2200 萬增加成本事宜 ：早期乙方報送資料不完善，故退回補充完善，收到相對規(guī)范資料為 7 月下旬，成控部與 8 月 7 日以郵件的形式反饋乙方審核意見，且組織一次會議洽談，因乙方有異議且提供不了相關(guān)依據(jù)。 2）抽查其他合同預(yù)算報審

14、資料及合同簽訂過程資料齊全，相應(yīng)預(yù)算均控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，且嚴(yán)格按照責(zé)權(quán)手冊和公司管理流程報審。 2、簽證及設(shè)計變更 簽證臺賬總金額為 108.82 萬元，抽查項目金額為 81.98 萬元，占比 75%。檢查情況如下： 1）抽查聯(lián)系單編號： 0013（變更審定金額為 8.92 萬元）、聯(lián)系 單內(nèi)容為：臨時設(shè)施拆除。正常施工條件下，臨時設(shè)施拆除包含在合同套價金額中，不另計取。經(jīng)與成控部了解，原規(guī)劃售樓中心位臵目前為止未能拆遷，售樓中心位臵調(diào)整，對應(yīng)臨時設(shè)施需拆除增加此費用，屬不可預(yù)見成本，辦理簽證合理。 2）抽查聯(lián)系單編號： 0007（變更審定金額為 0.33 萬元），施工現(xiàn)場簽證單中直接簽定

15、人工輔助工日，按現(xiàn)場簽證管理流程 5.4.8 條 簽證審核要求 （5）任何簽證均應(yīng)避免以點工或臺班計算，如確需以點工或臺班計算，則審核意見必須說明工人每日起止工作時間及人數(shù) 和機械設(shè)備運轉(zhuǎn)時間及數(shù)量，否則簽證無效。此簽證未按管理流程執(zhí)行。 3 ）抽查聯(lián)系單編號： 0004 （變更審定金額為 4.26 萬元）、0006（變更審定金額為 23.44 萬元），審定金額合理。 4）其他合同變更均按項目管控權(quán)責(zé)體系手冊審批。 5）對應(yīng)簽證單、三方確認(rèn)單等附件均為掃描件（較多為黑色公章），成控部無紙質(zhì)資料。 根據(jù)公司現(xiàn)場簽證管理流程各類簽證單據(jù)一式五份，甲方一份，目前一份留在工程部，符合公司成本管理流程，

16、建議成控部留多一份。 3、合同結(jié)算 結(jié)算臺賬總金額為 856.02 萬元，抽查其中 3 份合同結(jié)算資料，金額為 613.97 萬元，占比71.73%。檢查情況如下： 辦公室裝修工程承包合同，原合同金額為 40.42 萬元，最終結(jié)算定案金額為 65 萬元。主要因前期設(shè)計圖紙不夠全面，后期施工中考慮需要另增加，結(jié)算按實結(jié)算。 抽查中其他合同結(jié)算資料齊全，相應(yīng)結(jié)算均按合同條款進行結(jié)算，結(jié)算金額在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，且嚴(yán)格按照責(zé)權(quán)手冊和公司管理流程報審。 六、風(fēng)險提示事項 1、從項目目前狀況看，前期風(fēng)險評估不充分是主要原因之一，這給公司管理層增加了管理難度并衍生出各種問題，如成本增加、工期加長等，項目預(yù)期

17、收益率亦難以達到。 因此，對于今后的項目投資，投資管理部門應(yīng)嚴(yán)格按照公司投資程序執(zhí)行，充分揭示風(fēng)險并提出應(yīng)對風(fēng)險的策略，以便集團管理層作出正確決策。 2、合同管理是項目開發(fā)管理中不可缺少的部分，是維護自身與各方 之間權(quán)利的一種手段，通過合同管理才能保證各項管理目標(biāo)的實現(xiàn)。從整個行業(yè)看，合同管理水平與項目的收益成正比；從我司過往審計情況看，合同管理缺乏統(tǒng)管部門，對于執(zhí)行過程的監(jiān)督比較薄弱。請集團及各項目管理層提起重視。 3、查閱公司董事會決議情況，總經(jīng)辦表示召開過兩次董事會，第一次是在廣州召開沒有存檔。現(xiàn)場查閱第二次董事會決議，出席 4 名董事，僅有 2 名董事簽字。根據(jù)章程要求，董事會決議生效需要二分之一以上同意方可通過。由于此項目是合作項目，信息充分溝通是構(gòu)建互信的基礎(chǔ)，能夠促進各方密切配合，因此，需董事會審批和備案的事項要嚴(yán)格執(zhí)行，如總包定標(biāo)、銷售價格審批等。請公司管理層提起重視。 七、審計建議 1、建議集團投資管理中心進行項目拓展時嚴(yán)格按照相關(guān)制度和流程開展，在爭取項目的同時通過實施各種風(fēng)險管理措施將風(fēng)險控制在可接受