房地產(chǎn)開(kāi)與管理(8可行性研究)課件

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理 8 8 可行性研究可行性研究 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)2 8.1 可行性的定義 8.2 可行性研究概述 8.3 初步設(shè)計(jì) 8.4 建造成本和全部成本的初步估算 8.5 貸款人與投資者 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)3 8.6 建筑許可和其他政府管理 8.7 價(jià)值報(bào)告和正式可行性評(píng)估 8.8 風(fēng)險(xiǎn)資本 8.9 風(fēng)險(xiǎn)控制技術(shù) 8.10 案例研究 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)4 8.1 可行性的定義 “可行性”最好的定義是一位著名房地產(chǎn)教育學(xué)家詹姆 斯格里克普在其1972年的經(jīng)典論文“可行性研究的合理 方法”中提出的

2、，格里克普給出的定義是：“當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng) 目分析時(shí)認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)的具體計(jì)劃在特定約束和有 限資源的條件下，具有滿足特定目標(biāo)的合理的可能性，那 么房地產(chǎn)項(xiàng)目就具有可行性?！?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)5 8.2 可行性研究概述 可行性研究是正式闡述一個(gè)項(xiàng)目是否可行的工作。除了圖、 照片、摘要之外，一個(gè)典型的可行性研究還應(yīng)該包括結(jié)論、 市場(chǎng)研究、初步設(shè)計(jì)、成本估算、融資來(lái)源和條款、項(xiàng)目 與政府的關(guān)系和價(jià)值估算。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)6 一個(gè)可行性研究報(bào)告內(nèi)容 基本部分： 摘要； 地圖； 場(chǎng)地照片； 效果圖； 市場(chǎng)研究所得出的項(xiàng)目?jī)r(jià)值模型； 成本預(yù)算用造價(jià)手冊(cè)測(cè)算加上承包商提供的估

3、價(jià)； 進(jìn)度安排 人員安排 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)7 可行報(bào)告關(guān)鍵的分析點(diǎn) 項(xiàng)目的創(chuàng)意和目標(biāo)市場(chǎng)； 目標(biāo)市場(chǎng)的仔細(xì)描述和列舉； 找出可比項(xiàng)目（競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目）的主要特征、功能和優(yōu)點(diǎn)； 把上述資料組合到折現(xiàn)現(xiàn)金流模型中； 進(jìn)行敏感性分析，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)關(guān)鍵決策進(jìn)行評(píng)價(jià)，從可 行到最優(yōu)； 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的描述，提供適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制方法； 基于所有項(xiàng)目參與者的角度評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)8 8.3 初步設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)是展示建筑的外觀、可租售面積、停車(chē)場(chǎng)、HVAC 系統(tǒng)等重要的建筑特征。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)9 8.4 建造成本和全部成本的初步估算 項(xiàng)目的建造成本包括土地

4、成本、基礎(chǔ)設(shè)施建造成本和主體 工程建造成本。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)10 一個(gè)典型的成本估算內(nèi)容(A) 土地成本 場(chǎng)地開(kāi)發(fā)成本 設(shè)計(jì)費(fèi) n建筑設(shè)計(jì) n其他工程設(shè)計(jì) 施工成本 n按分部分項(xiàng)工程 n按人工和材料 各種許可證 融資費(fèi)用 n長(zhǎng)期貸款保證金 n建設(shè)貸款利息 n建設(shè)貸款費(fèi)用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)11 一個(gè)典型的成本估算內(nèi)容(B) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 n市場(chǎng)推廣費(fèi)用 n廣告 n租賃傭金 n代理費(fèi) 運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備費(fèi) 稅收及其他法律費(fèi)用 會(huì)計(jì)成本 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理費(fèi)用 管理費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 開(kāi)發(fā)費(fèi) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)12 8.5 貸款人與投資者 貸款人與投資者預(yù)測(cè)項(xiàng)目的償債比率、貸

5、款價(jià)值比，估計(jì)項(xiàng)目在特定 市場(chǎng)上的長(zhǎng)期保值能力。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)13 8.6 建筑許可和其他政府管理 政府部門(mén)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最重要的參與者，項(xiàng)目所需的各種建筑許可證 由政府部門(mén)頒發(fā)。 有的開(kāi)發(fā)商通過(guò)和政府合作開(kāi)發(fā)公用/私營(yíng)項(xiàng)目，來(lái)搞好與政府之間 的關(guān)系。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)14 8.7 價(jià)值報(bào)告和正式可行性評(píng)估 市場(chǎng)研究的結(jié)論是對(duì)項(xiàng)目的出租或出售情況的估計(jì)，它預(yù)測(cè)項(xiàng)目的租 金售價(jià)、出租出售率和出租出售時(shí)間，以及相應(yīng)的費(fèi)用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)15 8.8 風(fēng)險(xiǎn)資本 對(duì)于這類(lèi)大型項(xiàng)目，應(yīng)該把項(xiàng)目創(chuàng)意細(xì)化之后到開(kāi)始施工之間的這段 時(shí)間是為風(fēng)險(xiǎn)投資階段。這一階段的資金投入是充滿風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)樵?這一時(shí)期，項(xiàng)目?jī)H僅從一個(gè)創(chuàng)意開(kāi)始，他的規(guī)模和價(jià)值是未知的，它 能否實(shí)現(xiàn)也是未知的。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理(8可行性研究)16 8.9 風(fēng)險(xiǎn)控制技術(shù) 1.可行性研究 2.融資安排 3.讓項(xiàng)目管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和施工方面的專(zhuān)業(yè)人員以及政府官員證實(shí)地視察和檢驗(yàn) 建筑設(shè)計(jì) 4.開(kāi)發(fā)商必須檢查項(xiàng)目所需的設(shè)備和市政公用設(shè)施是否完善 5.在考慮項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本時(shí)，開(kāi)發(fā)商不只是考慮如何獲得建設(shè)許可證， 還要機(jī)智地提出“城市對(duì)這部