未來20年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間

1、2011年度reico專題未來20年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間reico工作室北京 2011.11關(guān)于“reico工作室”“reico工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！皉eico工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)?！皉eico報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、

2、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮。reico report 2010-2011目 錄我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧 2國際比較研究 5從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間 13主要結(jié)論 211我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長(zhǎng)1998-2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資年均實(shí)際增長(zhǎng)17.1%住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年的4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1）

3、，年均增長(zhǎng)19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)17.1%，比同期gdp增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在gdp中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資/gdp約為7.2% 2002年以來，土地購置費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)投資中所占比重基本在19%左右。我們采用這一比例對(duì)估計(jì)城鎮(zhèn)住宅投資中的土地費(fèi)用。圖1 1998-2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資情況數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒。1998-2009年我國城鎮(zhèn)住宅竣工面積年均增加5.1%城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4

4、.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。圖2 1998-2009年城鎮(zhèn)住宅竣工面積數(shù)據(jù)來

5、源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn)2009年房地產(chǎn)業(yè)增加值/gdp達(dá)到5.5%自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在gdp中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。圖3 1998-2009年房地產(chǎn)業(yè)增加值在gdp中所占比重?cái)?shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒，按2009年不變價(jià)計(jì)算。1998-2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危

6、機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。圖4 1998-2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒，按2009年不變價(jià)計(jì)算。居民住房條件不斷改善城鎮(zhèn)居民人均住房面積穩(wěn)步上升伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長(zhǎng)分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978

7、1998年）年均0.60平方米的增長(zhǎng)水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。圖5 1998-2009年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒，2007-2009年數(shù)據(jù)通過趨勢(shì)外推得到。國際比較研究盡管某一截面上不同國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)特征、住房市場(chǎng)狀況等諸多方面業(yè)存在差異相差較大，但從相似發(fā)展階段（按人均收入水平計(jì)量）來看，各個(gè)國家通常會(huì)表現(xiàn)出類似的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特征。因此，

8、從國際比較的角度，可以選擇相似發(fā)展階段的其他國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程，來對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析。相似發(fā)展階段的判斷從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，我國20102020年大致經(jīng)歷 美國19401970年、英國19551985年、日本19651985年、韓國19852000年的增長(zhǎng)過程圖6顯示了中國與主要國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，以1990年國際元為基準(zhǔn)，我國目前的經(jīng)濟(jì)水平大致與美國40年代、英國50年代、日本60年代中后期、韓國80年代中后期的發(fā)展水平相當(dāng)。按照人均gdp年均增長(zhǎng)7%的速度保守推算，則20102020年我國人均gdp大約為700015000國際元（以1990年為基準(zhǔn)，下同）。而從圖9的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

9、中看，將大致經(jīng)歷美國19401970年、英國19551985年、日本19651985年、韓國19852000年的增長(zhǎng)過程。單從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的角度來看，我國在2020年將達(dá)到美國70年代、日本和英國80年代中期、韓國2000年左右的收入水平。圖6 中國與主要國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的比較注：圖中為按購買力平價(jià)計(jì)算的數(shù)據(jù)，以1990年國際元為基準(zhǔn)；中國20102020年的人均gdp按照年均7%的增長(zhǎng)率推算得出。資料來源：the world economy: historical statistics.我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化進(jìn)程從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為

10、46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期、韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50% 數(shù)據(jù)來源：王前福等，世界城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)要參，2002。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目

11、前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。圖7 中國與主要國家城鎮(zhèn)化率水平的比較數(shù)據(jù)來源：世行數(shù)據(jù)庫，日本數(shù)據(jù)根據(jù)日本統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。中國2015年和2020年城鎮(zhèn)化率水平為預(yù)測(cè)值。我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均gdp（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下

12、城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。圖8 世界各個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化水平與人均收入之間的關(guān)系（2004年）數(shù)據(jù)來源：世行數(shù)據(jù)庫。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的3040年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征從住房部門產(chǎn)出（housing outcomes）的角度

13、，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征：快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)日本在19551972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，19551960年期間城鎮(zhèn)化率年均增

14、加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況數(shù)據(jù)來源：日本統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站。韓國在19801990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。圖10 韓國歷年住房建設(shè)情況數(shù)據(jù)來源：中金研究報(bào)告。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英

15、國19601975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右。圖11 美國和英國歷年住房建設(shè)情況美國英國數(shù)據(jù)來源：各國統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站。住房建設(shè)投資/gdp在城鎮(zhèn)化進(jìn)程完成階段達(dá)到峰值9%左右從日本和韓國的發(fā)展歷程來看，住宅建設(shè)投資在gdp中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)明顯的倒u型關(guān)系。從圖12中可以看出，60年代以來，日本住宅建設(shè)投資/gdp一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，于1973年達(dá)到峰值9.1%；韓國住房建設(shè)投資/gdp于1991年達(dá)到峰值8.9%。峰值出現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)均為快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程基本完成階段。而美國自60年代以來，住宅建設(shè)投資占gdp比重規(guī)律性變化趨勢(shì)不明顯，基本在4%左

16、右。從住宅建設(shè)投資在固定資產(chǎn)中所占比重來看，日本在70年代期間住宅建設(shè)投資/固定資產(chǎn)投資較高，在24%左右，其余多數(shù)年份在20%左右；平均來看，19602004年日本住宅建設(shè)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比重為19.3%。美國住房建設(shè)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比重多數(shù)年份也在20%左右，最高達(dá)到25%；平均來看，19602008年美國住宅建設(shè)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比重為20.4%。圖12 主要發(fā)達(dá)國家住房建設(shè)投資及其在gdp中所占比重日本住房投資/gdp韓國日本美國數(shù)據(jù)來源：各國統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站；韓國數(shù)據(jù)來源于文獻(xiàn)“housing and korean economy.”。 人均住房面積隨著收入水平的提高而

17、增加以同樣具有“人多地少”特征的國家日本為例（見圖13），其套均住房面積與人均住房面積均隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而呈現(xiàn)增加的態(tài)勢(shì)。在90年代套均住房使用面積超過90平方米（折合建筑面積 以0.8的系數(shù)折成建筑面積。約為112平方米）之前，住房面積增加幅度較大，1968-1993年間套均住房建筑面積每年增加0.9平方米，其中，1978-1983年間住房面積增幅最大，每年增加建筑面積1.4平方米?？傮w來看，日本套均住房使用面積由1968年的73.86平方米（折合建筑面積約為92平方米）增加到2008年的94.34平方米（折合建筑面積約為118平方米），與此同時(shí)，人均住房面積由18.7平方米（折合建筑面積

18、約為23平方米）增加到36.3平方米（折合建筑面積約為45平方米）。目前，日本套均住房使用面積基本穩(wěn)定在94平方米，折合建筑面積約為118平方米。圖13 日本住宅面積的變化數(shù)據(jù)來源：日本統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。圖中住宅面積指的是住宅的使用面積，不含公攤。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)成熟階段，戶均住房套數(shù)在1.1左右戶均住房套數(shù)是反映住房充足程度的一個(gè)指標(biāo)。在城鎮(zhèn)化基本完成，城鎮(zhèn)人口穩(wěn)定下來的條件下，戶均住房套數(shù)超過1，意味著住房市場(chǎng)不存在總體性供應(yīng)短缺的問題。從圖14來看，日本戶均住房套數(shù)于1968年超過1.0，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。韓國戶均住房套數(shù)于2002年超過1，目前該值達(dá)到

19、1.08。美國1965-2009年間，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.12左右。英國自60年代以來戶均住房套數(shù)超過1，80年代該值達(dá)到最高為1.08。圖14 主要發(fā)達(dá)國家戶均住房套數(shù)美國英國日本韓國數(shù)據(jù)來源：各國統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：在快速城鎮(zhèn)化結(jié)束之前，我國住房建設(shè)投資規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如日本在19551972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年

20、住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在19801990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在gdp中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒u型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資/gdp于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資/gdp于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。

21、我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在gdp中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)。對(duì)于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)

22、投資規(guī)模高峰階段的比較數(shù)據(jù)來源：各國統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站。在戶均住房套數(shù)接近1.1之前，我國住房存量將保持較快增加戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.

23、1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“90/70”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的

24、發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。24從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路從長(zhǎng)期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。預(yù)測(cè)流程圖如下：城 鎮(zhèn)

25、人 口經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平人均可支配收入人均居住水平城 鎮(zhèn) 住 宅 存 量城鎮(zhèn)住宅增量住宅折舊量?jī)粜陆ㄗ≌俊稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量“農(nóng)轉(zhuǎn)非”比例城鎮(zhèn)新建住宅量城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資折舊率建安造價(jià)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展

26、空間預(yù)測(cè)2011-2030年城鎮(zhèn)居民人均收入水平預(yù)測(cè)改革開放以來隨著收入的增長(zhǎng)，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米 來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒2009。，年均增長(zhǎng)4.9%（見圖16）。圖16城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和居住水平的關(guān)系數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程：ps = -77.244 + 11.078 * log (pi) (2.75) (0.32) r2=0.98式中：ps為城市人均住

27、宅建筑面積；pi為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均gdp年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均gdp年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均gdp增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年

28、均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年gdp增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米 由于建設(shè)部公布的城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)口徑是城鎮(zhèn)國有土地上的住宅以及相應(yīng)的戶籍人口，不包括城中村等非國有土地上的住宅和居住者，以及農(nóng)民工。2005年1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為28.7平米，城市人均住宅建筑面積為27.

29、8平米（統(tǒng)計(jì)口徑為城鎮(zhèn)土地上住宅和常駐人口），2005年建設(shè)部城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為26.1平米，從2005年的數(shù)據(jù)看，后者有些低估。（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。表1：城鎮(zhèn)住宅存量預(yù)測(cè)年份城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積（平米/人）城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入（元/人）200929.817175201030.718660201131.520124201534.726822202038.036189202540.947008203043.4587642011-2030平均增速1.7%5.9%注：城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入為2009年價(jià)。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅面積和套數(shù)估計(jì)1978年我

30、國總?cè)丝跒?6259萬人，其中，城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?7245萬人，2009年總?cè)丝诎l(fā)展到了133474萬人，其中城鎮(zhèn)人口62186萬人，1978-2009年總?cè)丝谀昃鲩L(zhǎng)率為1.06%，城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)了4.2%，城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%上升到了2009年46.6%（見圖18）。1996-2009年總?cè)丝诤统鞘腥丝谠鏊俪氏陆第厔?shì)，2004-2009年總?cè)丝谠鏊傧陆捣扔兴吘彛ㄒ妶D19）。根據(jù)社科院人口所蔡昉的研究 蔡昉，“被世界關(guān)注的中國農(nóng)民工論中國特色的深度城鎮(zhèn)化”國際經(jīng)濟(jì)評(píng)論2010年第二期。，到2030年總?cè)丝趯⑼Ｖ乖鲩L(zhǎng)，2030年我國總?cè)丝趯⑦_(dá)峰值，14.04億左右。按“十一五”期

31、末我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速度推算，估計(jì)2030年我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%，快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程將基本完成。按此趨勢(shì)推算，2030年城市人口將達(dá)到98792萬人，2011-2030年城市人口增速降幅趨緩，每年降低0.025個(gè)百分點(diǎn)。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年前后我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右。圖18 城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)化率變化趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒圖19總?cè)丝诤统鞘腥丝谠鏊僮兓瘮?shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒表2：城鎮(zhèn)住宅存量預(yù)測(cè)年份總?cè)丝冢ㄈf人）城鎮(zhèn)人口（萬人）城鎮(zhèn)住宅存量建筑面積（億平米）200913

32、347462186185.13201013411763727195.58201113473265291205.84201513688971764249.08202013888680322305.42202514007189353365.64203014042198793428.692011-2030平均增速0.2%2.2%4.0%若2030年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到43.4 平米計(jì)算，2030年我國城鎮(zhèn)住宅存量將達(dá)到428.7億建筑平方米，是2009年住宅存量的近2.3倍，平均每年增長(zhǎng)4%（見表2）。城鎮(zhèn)住宅存量的計(jì)算公式為：（1）式中：為t年城鎮(zhèn)住宅存量；為t年城鎮(zhèn)人口；為t年城鎮(zhèn)人均住宅建

33、筑面積。由上面估計(jì)出的城鎮(zhèn)住宅存量可以計(jì)算出每年城鎮(zhèn)住宅新增量，但它并不等于城鎮(zhèn)新建住宅量，因?yàn)?，在城?zhèn)化過程中，由于行政區(qū)劃的改變，有些農(nóng)村住宅直接轉(zhuǎn)為了城鎮(zhèn)住宅，因此，在估計(jì)城鎮(zhèn)新建住宅量時(shí)，應(yīng)將“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的住宅增加量從城鎮(zhèn)住宅增量中扣除。另外，城鎮(zhèn)新建住宅量中還包括折舊部分 這里的折舊是指舊房改造或舊房拆遷部分。，因此，城鎮(zhèn)住宅增量、城鎮(zhèn)新建住宅和住宅折舊之間存在如下關(guān)系：（2）式中為t年城鎮(zhèn)住宅增量；為t年城鎮(zhèn)新建住宅量；為t年住宅折舊量；為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量。若將城鎮(zhèn)新建住宅量減去住宅折舊稱為城鎮(zhèn)凈新建住宅量，即：（3）其中，為t年城鎮(zhèn)凈新建住宅量，則城鎮(zhèn)住宅增量與城鎮(zhèn)凈新建住宅量

34、有如下關(guān)系：（4）因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率-住宅折舊量占住宅存量的比率-來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系：（5）其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每

35、年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量 日本1977-1993年間住宅折舊率在0.7%左右。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。

36、城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。表3: 城鎮(zhèn)新建住宅面積預(yù)測(cè) （億平米）年份城鎮(zhèn)新建住宅面積城鎮(zhèn)凈新建住宅面積折舊量20098.216.821.3920108.376.901.472011

37、9.117.052.06201511.258.762.49202013.1610.113.05202515.0211.373.66203016.5512.264.292011-2030平均增速3.5%2.9%5.5%統(tǒng)計(jì)局住戶調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)戶均人口逐漸下降，1985年為3.89人/戶，2009年下降到了2.89人/戶。從趨勢(shì)上看，1985-2009年城鎮(zhèn)戶均人口的變化與時(shí)間呈現(xiàn)顯著的對(duì)數(shù)關(guān)系（見圖20）。按此趨勢(shì)推算，2020年城鎮(zhèn)戶均人口估計(jì)為2.76人/戶，2030年為2.68人/戶。根據(jù)上面的估計(jì)，目前我國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)在1左右，按此比例，以及人均居住水平和戶均人口可推算出目前

38、城鎮(zhèn)住宅套均面積。2010年我國城鎮(zhèn)住宅套均面積接近90平方米。圖20城鎮(zhèn)戶均人口變化數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局國際經(jīng)驗(yàn)表明，隨著收入水平的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民住宅套均面積逐漸提高。2000-2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)住宅套均面積（住宅竣工面積與住宅竣工套數(shù)之比）總體呈上升趨勢(shì)，2000年為96.3平米/套，2009年上升到107.5平米，平均每年上升1.2%。2011-2030年隨著收入的增加，城鎮(zhèn)住宅套均面積將逐漸提高，年均增速按1.2%估計(jì)。這樣，我們根據(jù)上述2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅面積和套均面積推算出2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅套數(shù)（見表4）。結(jié)果顯示，2020年我國城鎮(zhèn)新建住宅1336

39、萬套左右，2030年達(dá)到1492萬套左右，2011-2030年平均每年新建城鎮(zhèn)住宅1296萬套左右。2020年城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)將達(dá)到1.03左右，2030年達(dá)到1.05左右。表4: 城鎮(zhèn)新建住宅套數(shù)預(yù)測(cè) （萬套）年份城鎮(zhèn)新建住宅套數(shù)城鎮(zhèn)凈新建住宅套數(shù)折舊量2009964801163201095879016820111030797233201512139442682020133610263102025143710873502030149211053862011-2030平均增速2.2%1.7%4.3%各因素對(duì)城鎮(zhèn)住宅需求增加的貢獻(xiàn)根據(jù)公式（1）、公式（3）和公式（6），城鎮(zhèn)新建住宅量（）與城鎮(zhèn)人

40、口（）、城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積（）和住宅折舊量（）之間的關(guān)系可表示為： （7）根據(jù)因素分解法可將城鎮(zhèn)新建住宅量分解成城鎮(zhèn)人口增加、城鎮(zhèn)人均住宅面積的增加，即改善性需求，以及住宅折舊量的貢獻(xiàn)。我們可進(jìn)一步將城鎮(zhèn)人口增加的貢獻(xiàn)分解為，城鎮(zhèn)人口自然增加的貢獻(xiàn)和由農(nóng)村遷入城鎮(zhèn)的新城鎮(zhèn)人口增加，即城鎮(zhèn)化對(duì)城鎮(zhèn)住宅需求的貢獻(xiàn)。城鎮(zhèn)人口自然增加和城鎮(zhèn)化人口的推算方法是，在預(yù)測(cè)期總城鎮(zhèn)人口既定的條件下，城鎮(zhèn)自然人口以2009年實(shí)際城鎮(zhèn)人口為基期，假定其按預(yù)測(cè)期全國人口增速而增長(zhǎng)，推算出2011-2030年城鎮(zhèn)自然人口規(guī)模；總城鎮(zhèn)人口與城鎮(zhèn)自然人口之差即為新城鎮(zhèn)人口，或稱為城鎮(zhèn)化人口。各因素對(duì)城鎮(zhèn)住宅需求增加的貢

41、獻(xiàn)的計(jì)算結(jié)果見表5，結(jié)果表明，在未來20年城鎮(zhèn)新增住宅需求中，城鎮(zhèn)化進(jìn)程所拉動(dòng)的住宅需求是第一位的，平均約占城鎮(zhèn)新增住宅需求的41%；其次是城鎮(zhèn)居民對(duì)居住條件的改善需求，平均約占32%；再次是城鎮(zhèn)住宅折舊，約占24%；城鎮(zhèn)居民自然增長(zhǎng)所形成的住宅需求份額最小，平均約為3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前三者。表5: 各因素對(duì)城鎮(zhèn)新增住宅需求的貢獻(xiàn) （%）年份城鎮(zhèn)自然人口城鎮(zhèn)化改善性需求折舊量20116.830.440.222.620155.533.938.522.120203.839.133.923.220251.943.130.624.320300.046.827.225.92011-2030平均3.340.6

42、31.924.22011-2030年城鎮(zhèn)住宅投資估計(jì)得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中為t年城鎮(zhèn)住宅投資額；為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。中國統(tǒng)計(jì)年鑒提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還需將其從投資額中剔除。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料提供了房地產(chǎn)開發(fā)1997年以來的土地購置費(fèi)、房屋竣工面積和住宅竣工面積，我們采用住宅竣工面積占房屋竣工

43、面積的比來推算住宅土地購置費(fèi)，再將其從城鎮(zhèn)住宅投資中扣除。除房地產(chǎn)開發(fā)以外的住宅投資中土地購置非的比例較小（房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)新建住宅的72%左右），可忽略不計(jì)（受統(tǒng)計(jì)資料限制，該部分很難估算）。這樣，我們就可以計(jì)算出1997-2009年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（剔除價(jià)格因素）。數(shù)據(jù)表明1997-2009年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)基本上呈上升趨勢(shì)，這主要是由于每年新建住宅的質(zhì)量和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)在逐年提高而引起的。考慮到未來住宅的質(zhì)量和技術(shù)要求還會(huì)逐年有所提高，因此，未來城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)也會(huì)不斷提高。假定2011-2030年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)年均增長(zhǎng)3.4% 取波動(dòng)性較小的2000-2002年房地產(chǎn)開發(fā)住宅造價(jià)平均增速（3.4%）。，估計(jì)到2030年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資達(dá)到104000億元左右(2009年價(jià))，2011-2030年平均年增長(zhǎng)7%（見表6）。圖21城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中國