房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（四）

1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（四）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、某地區(qū)商品住宅價格自19972002年分別為3100元m2、3260元m2、3440元m2、3620元m2、3800元m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003年住宅價格為（）元m2。a4120b4149c4184d42162、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標(biāo)建筑面積，屬于（）。a單元估算法b單位指標(biāo)估算法c概算指標(biāo)法d工程量近似匡算法3、某宗房地產(chǎn)交易，買

2、賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為（）元/m2。a.2139b.2146c.2651d.26594、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負(fù)債總額為1500萬元，則該項目的速動比率是（）。a80b120c171d2005、基準(zhǔn)地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（）。a最低價格b最高

3、價格c平均價格d成交價格6、下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是（）。a審計費b利息c外匯、匯兌凈損失d融資代理費7、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是（）。a.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期b.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期c.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期d.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期8、回顧性房地產(chǎn)估價，其股價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（）。a估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在b估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在c估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去d估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去9、甲寫

4、字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字摟購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報率的關(guān)系為（）。a.甲乙b.甲乙c.甲=乙d.無法判斷10、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（）風(fēng)險。a信用b管理c法律d操作11、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。a37b40c60d6312、甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75和80，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更

5、大的（）風(fēng)險。a市場b財務(wù)c政策d經(jīng)營13、現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（）分析。a財務(wù)盈利能力b清償能力c資金平衡情況d營運能力14、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按（）計算的。a綜合利率b貸款利率c折現(xiàn)率d機(jī)會成本15、銀行為某家庭提供了年利率為6、按月等比遞增償還、期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是（）元。a1843.86b1847.55c2279.87d2291.2716、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50，半年和一

6、年后分別售出其余的30和20，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。a.766b.791c.913d.104617、某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。（提供）a建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2b建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2c建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2d建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m218、某購房者向銀

7、行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5，則購房者的首次還款額是（）元。a204.08b356.72c508.91d666.6719、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。a280b285c290d29520、已知某投資項目折現(xiàn)率為11時，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是（）。a1112b1136c11661

8、d129521、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為（）元/m2。（提供）a849b865c882d91522、對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險最大的是（）。a固定總價合同，采用按日計價的增價條款b固定總價合同，采用重大增價條款調(diào)整c固定總價合同，采用延期增價條款d成本加浮動酬金合同23、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。a選址規(guī)劃意見通知書b規(guī)劃設(shè)計條件通知書c建設(shè)用地規(guī)劃許可證d建設(shè)衛(wèi)程規(guī)劃許可證24、某家

9、庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。a544.10b555.10c1776.32d2109.3825、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2，用直線法計算文具建筑物的成新率為（）。（提供）a80b82c83d9226、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（）。a0.4月b2.5月c0.4年d2.5年27、剩余法在評估待開

10、發(fā)土地中運用得()a.最少b.最為廣泛c.最難d.最一般28、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25；該類房地產(chǎn)的報酬率為10。該商鋪的價值為（）萬元。a.521b.533c.695d.71129、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費、勘察設(shè)計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4計，管理費率和開發(fā)利潤

11、執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價格為（）元/m2。（提供）a1067b1070c1087d114130、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5繳納有關(guān)稅費，買方按正常價格的3繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（）元/m2。a2427b2500c2575d263231、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（）。a保本點分析b敏感性分析c現(xiàn)金流量分析d統(tǒng)計試驗分析32、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（）物業(yè)。a收益性b工業(yè)性c居住性d特殊性33、某幢寫

12、字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬元。a.400b.628c.656d.70034、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為（）元。a2400b2580c2607d276035、路線價估價法是一種評估大量土地的()a.迅速估價方法b

13、.較慢估價法c.簡易法d.延遲法二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、確定路線價時，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（）等的要求。a一面臨街b兩面臨街c土地形狀為矩形d土地形狀為正方形e容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率2、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有()。a空置量b房地產(chǎn)價格指數(shù)c平均建設(shè)周期d吸納率e失業(yè)率3、房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是()a.百貨大樓b.普通住宅c.辦公樓d.旅館e.倉庫4、新建成的建筑物價值包括()。a、取得土地的成本；b、建筑物建設(shè)成本；c、管理費用、銷售費用；d、投資

14、利息、銷售稅費；e、開發(fā)利潤。5、收益乘數(shù)有（）。a毛租金乘數(shù)b利潤乘數(shù)c凈收益乘數(shù)d銷售收入乘數(shù)e潛在毛收入乘數(shù)6、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的有()。a資產(chǎn)負(fù)債表b投資計劃與資金籌措表c借款還本付息估算表d資金來源與運用表e損益表7、投標(biāo)價格如果出現(xiàn)單項報價之和不等于總報價時，符合規(guī)定的處理方法有（）。a以總報價為準(zhǔn)b以單項報價之和修正總報價c以單價為準(zhǔn)，重新計算總報價d雙方可以重新商議價格e該投標(biāo)報價無效8、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有（）。a房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命b自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長c如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)

15、投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)壽命d房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān)e房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間9、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。a基準(zhǔn)收益率b目標(biāo)收益率c出租率或空置率提供d毛租金收入e運營成本10、評估某套住宅價格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。a環(huán)境景觀b離市中心距離c朝向d城市規(guī)劃限制條件e地勢11、選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括（）等。（提供）a可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同b可比實例的交易類型與估價目的吻合c可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)d可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常

16、價格e可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同12、在實際估價中，運用架設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于()。a、房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力b、將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)c、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式d、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險e、正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值13、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有（）。a期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案b期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案c標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案d標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案e標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案14、估價中的最高最佳使用具體包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳規(guī)模d最佳環(huán)境e最佳集約度15、建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（）等。a按份

17、共有所有權(quán)b專有部分所有權(quán)c共同關(guān)系成員權(quán)d共同部分持份權(quán)e長期使用和租賃三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、在現(xiàn)金流量圖上。橫坐標(biāo)軸上“0”點所表示的只能是資金運動的時間始點，而不是當(dāng)前時點。（）2、個人住房抵押貸款不屬于購房者的消費性貸款。（）3、地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)利。（）4、交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低。（）5、在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。6、在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。（）7、當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷

18、底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅增加。（）8、在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動資金的性質(zhì)。（）9、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險數(shù)據(jù)。（）10、對于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（）11、如果房地產(chǎn)市場越穩(wěn)定，假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果越可靠。12、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。（）13、物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為

19、潛在毛租金收入。（）14、在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個盈虧平衡點。（）15、某房產(chǎn)年折舊率為1.6，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F(xiàn)時重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建設(shè)期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為年中集中投入），管理費用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為90萬元，開發(fā)利潤為120萬元。門窗、墻面等損

20、壞的修復(fù)費用為8萬元；裝修的重置價格為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值均為零。試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格（土地資本化率為8%）。 2、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000m2，地下車位230個（10000m2）。項目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬元（不包括貸款利息），其中自有資金占35，其余投資來源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有

21、資金；第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年末全部售完；服務(wù)用房在第五年開始出租，出租率為90，租金為3000元/m2年，運營成本為租金收入的20；服務(wù)用房的殘值為20萬元。提供假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復(fù)利，本息從第四年初開始償還；在整個出租期內(nèi)，出租率、租金、運營成本均維持不變；該項目的貸款年利率為10、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25。在貸款利息最少條件下，求：1、該項目的借款計劃和還款計劃。2、該項目全部投資內(nèi)

22、部收益率。3、該項目自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值。2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（四）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、c2、c3、d4、a5、c6、a7、c8、c9、a10、a11、a12、b13、a14、d15、a16、d17、c18、b19、a20、c21、c22、a23、a24、b25、d26、d27、b28、a29、c30、d31、b32、a33、c34、a35、a二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、ace2、abd3、ab4、bcde5、ace6、ade7、ab8、abc9、bcde

23、10、abc11、bcde12、ce13、ace14、ace15、bcd三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、（1）運用成本法計算公式為：房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格建筑物折舊（2）求土地的重新取得價格：因該土地使用權(quán)為40年，已過去了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價格為：v35=v40k35/k40=20002000(1+8%)40-35(1+8%)351/(1+8%)401=390.94萬元（3）計算建筑物的重新購建價格：建安成本=600萬元管理費用=6003%=18萬元投資利息=(600+18)40%(1+6%)1.51+(600+18)60%(1+6%)0.51=33.54萬元銷售稅費=90萬元開發(fā)利潤=120萬元建筑物的重新購建價格=600+18+33.54+90+120=861.54萬元（4）計算建筑物的折舊額：門窗、墻面等損壞的折舊額=8萬元裝修部分的折舊額=1401/53=84萬元設(shè)備部分的折舊額=1001/103=30萬元長