關(guān)于土地使用權(quán)重復抵押等有關(guān)法律問題的意見

1、關(guān)于土地使用權(quán)重復抵押等有關(guān)法律問題的意見 各支行、市分行國際業(yè)務(wù)部、客戶部：為進一步落實強化內(nèi)控管理，9月中下旬，市分行法律顧問室一行到部分支行進行業(yè)務(wù)調(diào)研，期間相關(guān)支行就業(yè)務(wù)經(jīng)營中碰到的一些法律問題作了匯報?，F(xiàn)將有關(guān)法律問題答復如下：一、關(guān)于土地使用權(quán)重復抵押的問題（瑞安支行）根據(jù)物權(quán)法和土地登記辦法（國土資源局2008年2月11日發(fā)布）的相關(guān)規(guī)定，對于同一宗土地使用權(quán)，允許重復抵押，但同一宗土地使用權(quán)多次抵押的抵押值總和不得超過該宗地的地價總額，抵押順序以辦理抵押登記的先后順序為準。在辦理土地使用權(quán)重復抵押過程中應注意的問題：1、要注意在申請土地抵押登記時，應當?shù)娇h級以上政府的國土資源行

2、政主管部門辦理，仔細查詢土地權(quán)利證書記載的事項是否與土地登記簿一致，是否存在預告登記和異議登記以及被查封等情形。2、要注意在選擇重復抵押時，應當慎重考慮重復抵押權(quán)的清償順序，認真評估抵押財產(chǎn)價值和操作風險，經(jīng)常關(guān)注抵押土地使用權(quán)登記有關(guān)順序情況，及時采取相應措施。3、抵押登記過程中，還應當注意國土資源行政主管部門有無將抵押合同約定的有關(guān)事項在土地登記簿和土地權(quán)利證書上加以記載。申請登記的抵押為最高額抵押的，記載事項還應包括所擔保的最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等內(nèi)容。相關(guān)法規(guī)：中華人民共和國物權(quán)法第一百九十九條規(guī)定：“同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

3、（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償?！倍?、關(guān)于辨別企業(yè)公章真?zhèn)蔚膯栴}（市分行國際業(yè)務(wù)部）企業(yè)公章和財務(wù)專用章會在工商行政管理部門登記備案，有的企業(yè)也可能會將其合同專用章一并備案。如果要核對上述印章真?zhèn)?，最好的辦法就是通過查詢工商登記資料來比對企業(yè)公章的樣式。注意事項：1、公安部發(fā)布的印章治安管理辦法(草案)第十二條規(guī)定：“印章規(guī)格、式樣、印文和質(zhì)料按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。實行民族區(qū)域自治的地方，刻制的印章可以并刊漢字和相應的民族文字。印章不得單刊外文，因工作需要可中、外文并刊?！?/p>

4、2、在簽訂合同過程中，應掌握一般的識別印章真?zhèn)蔚哪芰Α？讨乒碌牟块T是經(jīng)過公安機關(guān)特許的持有特種行業(yè)許可證的刻字店刻制的，大多采用激光刻制，刻制出來的印章文字筆劃清楚，文字之間的間距勻稱，底紋平整，無明顯燒制痕跡。3、公安部發(fā)布的印章治安管理辦法(草案)第十一條規(guī)定：“需要更換印章的，須公告聲明原印章作廢后按照本辦法第七條、第八條規(guī)定重新辦理備案或準刻手續(xù)。印章遺失、被搶、被盜的，應當向備案或批準刻制的公安機關(guān)報告，并采取公告形式聲明作廢后，按照前款規(guī)定重新辦理備案或準刻手續(xù)?！备鶕?jù)上述規(guī)定，企業(yè)有權(quán)利公告聲明原公章作廢，然后向公安機關(guān)提出申請，由公安機關(guān)審核是否準刻，需要刻制印章的單位應當?shù)?/p>

5、公安機關(guān)批準的刻制單位刻制；刻制單位將刻制的印章向公安機關(guān)辦理印鑒備案后，方準啟用。需要說明的是，企業(yè)在工商行政管理機關(guān)對公章進行備案與公安機關(guān)對公章進行備案，兩者在法律性質(zhì)上是不同的。前者只是通知作用，即如果公眾需要查詢，則可以看到企業(yè)公章的樣式；而后者是公章啟用的條件，也就是有效條件。因此，建議在日常工作中也需及時掌握客戶企業(yè)公章作廢變更公告信息。待添加的隱藏文字內(nèi)容34、日常工作中，在注意辨別企業(yè)公章真?zhèn)蔚耐瑫r，還應重點把握其法定代表人簽字的真?zhèn)?。根?jù)我國合同法第三十二條規(guī)定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。”該條規(guī)定表明，當事人的簽字或蓋章都可以使

6、合同成立。因為企業(yè)的法定代表人簽字的合同代表了企業(yè)的意思表示，可以產(chǎn)生合同成立的法律效果。三、辦理個人住房按揭貸款過程中，房屋所有權(quán)與抵押權(quán)預登記轉(zhuǎn)正式登記注意事項。（平陽支行）根據(jù)物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！边@一規(guī)定對我們銀行不利這處在于：如果銀行接受了預告登記的不動產(chǎn)為抵押物，一旦抵押人未能在“能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)”及時辦理正式登記，則銀行的抵押權(quán)將因抵押人的所有權(quán)預告登記失效而面臨落空的風險。因此，今后在接受預告登記的不動產(chǎn)為抵押物的，應當注意以下事項：1、根據(jù)物權(quán)法第十七條的規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項與不動產(chǎn)登記薄不一致的，除非有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記薄確有錯誤，否則應以不動產(chǎn)登記薄為準?！痹谵k理抵押貸款業(yè)務(wù)時，不但應重視取得不動產(chǎn)他項權(quán)利證書，還應盡可能去登記部門認真核實權(quán)屬證書是否與不動產(chǎn)登記薄（不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)）記載內(nèi)容相一致；是否存在預告登記和異議登記以及被查封等情形。2、按照物權(quán)法預告登記的相關(guān)規(guī)定，在接受預告登記的不動產(chǎn)為