家具連鎖賣場體系構(gòu)建設(shè)想

1、家具連鎖賣場構(gòu)建項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 成都嬌子實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 二0一0年十二月 目 錄一、項(xiàng)目背景 4二、市場環(huán)境及趨勢 5 三、項(xiàng)目構(gòu)建思路 7四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 7 1、資源整合戰(zhàn)略 7 2、經(jīng)營模式戰(zhàn)略 8 3、產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展戰(zhàn)略 9五、項(xiàng)目swot分析 10六、市場定位及市場切入 11 1、市場定位 11 2、市場切入 12七、 項(xiàng)目經(jīng)營管理 12 1、組織構(gòu)架 12 2、管理模式 13八、盈利模式 14 1、營運(yùn)平臺構(gòu)建 14 2、階段性銷售模式 143、盈利途徑 15九、投資收益分析 16 1、投資估算 16 2、經(jīng)營成本預(yù)測 17 3、保本估算 18 4、投資回報(bào) 19十、風(fēng)險分析 1、

2、主要風(fēng)險因素 2、風(fēng)險規(guī)避 一、 項(xiàng)目背景改革開放以來，我國的家具銷售經(jīng)歷了從無營銷到有營銷，從無專賣店到有專賣店，從小店到大商場，從局部地區(qū)到遍布全國，從低檔家具到高檔家具，從家具產(chǎn)品到家居用品，從一級市場到三級市場，從單一產(chǎn)品到系列產(chǎn)品，從抓品質(zhì)到重品牌，從品牌塑造到文化傳播的漸進(jìn)過程。然而，隨著內(nèi)地家具制造企業(yè)不斷崛起壯大，特別是2008年全球金融危機(jī)以來沿海地區(qū)家具制造業(yè)的從外銷轉(zhuǎn)為內(nèi)銷以及產(chǎn)業(yè)的西移北上，在國內(nèi)家具銷售終端市場競爭加劇的同時，家具供給能力的提高、設(shè)計(jì)風(fēng)格多元化、原輔材料多元化以及新材料的運(yùn)用催生了市場產(chǎn)品呈現(xiàn)一種多元化發(fā)展的趨勢，中國家具市場進(jìn)入了一種“群雄割據(jù)”的格

3、局。目前國內(nèi)家具銷售市場魚龍混雜、群雄紛爭，既有紅星美凱龍、居然之家、好百年、歐亞達(dá)等尋求全國布點(diǎn)的大鱷，也有偏安一地的地方諸侯。然而，縱觀國內(nèi)終端銷售，家具賣場最大的變化是規(guī)模在不斷增加，而在模式和經(jīng)營方式上卻沒有改變，很多賣場的經(jīng)營者關(guān)心的重點(diǎn)是場地的租金，其運(yùn)營和管理也就圍繞“收租子”展開，經(jīng)營的只是場地的出租，而不涉及到商品的出售以及服務(wù)上，因此對于賣場中真正產(chǎn)品的經(jīng)銷者所需的宣傳推廣、物流、售后服務(wù)等是目前很多家具經(jīng)銷商營銷模式中的一種缺失，這就為創(chuàng)新商業(yè)模式、避免同質(zhì)化競爭、進(jìn)行品牌化運(yùn)作，塑造新的商業(yè)品牌提供了機(jī)遇，為新進(jìn)入家具銷售市場通過創(chuàng)新商業(yè)模式和特色化經(jīng)營獲得更多的市場份

4、額提供了成長的空間。二、 市場環(huán)境及發(fā)展趨勢（1）、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，帶來需求的擴(kuò)大。 隨著我國工業(yè)化與城市化建設(shè)的不斷深入，我國的消費(fèi)品市場重心下移已經(jīng)是一個普片的現(xiàn)象，家居消費(fèi)領(lǐng)域同樣也如此。但隨著2008年11月國家推出了浩大的4萬億、各省同時也推出的投資計(jì)劃更達(dá)14億之巨投資計(jì)劃，這樣密集性的投入除全國性的包括高速鐵路建設(shè)等重點(diǎn)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目以外，同時也包括了對農(nóng)村地區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)有直接推動的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其結(jié)果是加快了城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的進(jìn)程，國內(nèi)二三線城市建設(shè)得以快速的擴(kuò)張，使更多的農(nóng)民加入城市居民的行列，導(dǎo)致大中型城市城鎮(zhèn)人口的聚增。城鎮(zhèn)建設(shè)格局的變化和人口流動的趨勢，在未來幾年甚至幾

5、十年勢必帶來新一輪的城鎮(zhèn)消費(fèi)的變化和需求。 (2)、人均消費(fèi)的差異，具較大的消費(fèi)潛力。從全球家具消費(fèi)人均水平統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，目前，世界經(jīng)濟(jì)大國由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，住房條件好，人民收入高，家具消費(fèi)占家庭收入一定的比例，在全球范圍內(nèi)人均家具消費(fèi)水平較高。其中：美國是家庭收入的1，英國15；德國人均家具消費(fèi)水平最高，為371美元；亞洲“四小龍”中新加坡最高，為233美元，達(dá)到歐美家具水平；東盟國家中，人均家具消費(fèi)水平最低的是印尼，為25美元。我國家具人均消費(fèi)水平也非常低，目前人均家具消費(fèi)量不足100元，遠(yuǎn)低于世界家具消費(fèi)200美元的平均水平。從長期看，隨著我國城市老城區(qū)改造和城鎮(zhèn)一元化建設(shè)的深入推進(jìn)，大量

6、經(jīng)濟(jì)適用的各類家具市場空間依然很大，我國家具市場具有很大的開發(fā)潛力。（3）、制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，有利區(qū)域性市場布局。改革開放以前，我國家具業(yè)的中心在是以京津和上海為首的長江三角洲地區(qū)如上海、南京、無錫、蘇州等地；改革開放以后的發(fā)展使家具業(yè)向廣東、浙江、東北、華北、西南等地轉(zhuǎn)移，并逐步發(fā)展成為現(xiàn)在以廣東、福建為中心的華南家具產(chǎn)業(yè)區(qū)；以浙江、江蘇、上海為中心的華東家具產(chǎn)業(yè)區(qū)；以成都、重慶為中心西南家具產(chǎn)業(yè)區(qū)；以北京、天津和河北、山東為中心的華北家具產(chǎn)業(yè)區(qū)；以沈陽、大連為中心的東北家具產(chǎn)業(yè)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)區(qū)。特別是2008年、2009年金融危機(jī)后家具制造業(yè)加快向北部地區(qū)和中西部地區(qū)的遷移，形成了我國家具生產(chǎn)基

7、地在全國的均衡布局的格局。這一形態(tài)的形成，不僅形成了家具行業(yè)區(qū)域性產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)特色，而且在解決生產(chǎn)企業(yè)原料供應(yīng)的同時，減少與銷售市場的空間距離，利于區(qū)域性市場的建立和產(chǎn)品差異性定位。（4）、人口結(jié)構(gòu)的峰值，帶來消費(fèi)市場的繁榮。結(jié)合中國的人口情況，中國嬰兒潮一代在20062020年的15年間，是中國生產(chǎn)與消費(fèi)的主力。2010年他們的年齡在3048歲，2020年他們的年齡在4058歲。隨著嬰兒潮一代全面進(jìn)入生產(chǎn)和消費(fèi)高峰期，消費(fèi)市場必將獲得繁榮，房地產(chǎn)、汽車、升級消費(fèi)品、旅游、金融、健康產(chǎn)業(yè)都將獲得蓬勃發(fā)展。因而，中國家具產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)在未來的十年內(nèi)仍將會保持高速的增長，按照家居行業(yè)以兩倍于gdp的增速

8、的規(guī)律，我國的家居建材市場將保持年15%以上的增速。三、 項(xiàng)目構(gòu)建思路通過整合、運(yùn)用可聚集資源優(yōu)勢，借助全國大面積開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、建設(shè)建材、家具賣場的發(fā)展趨勢帶來的機(jī)會，以中西部地區(qū)較有購買力的二三線城市和中端、中高端消費(fèi)群體為進(jìn)入市場的切入點(diǎn)，采取輕資產(chǎn)投入的方式，逐步向國內(nèi)其他地區(qū)的大中型城市進(jìn)行戰(zhàn)略性布局，以點(diǎn)帶面實(shí)施家具產(chǎn)品終端市場渠道建設(shè)，打造家具銷售連鎖商業(yè)品牌。并以此為基礎(chǔ)，延伸家具、家居上下游產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)建自有品牌的設(shè)計(jì)、貼牌生產(chǎn)、物流配送和零售專賣體系。 四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略1、資源整合戰(zhàn)略。家居連鎖賣場項(xiàng)目構(gòu)建初期，從行業(yè)商會和中小制造企業(yè)入手進(jìn)行整合，共享資源。（1） 行業(yè)商會的

9、聚集平臺家具行業(yè)商會的服務(wù)職能以及在行業(yè)中的紐帶作用，形成了當(dāng)今家具生產(chǎn)、家具銷售企業(yè)的溝通、信息交流的平臺，行業(yè)商會在生產(chǎn)企業(yè)和銷售企業(yè)中的作用和地位得到進(jìn)一步的加強(qiáng)和提高，加上行業(yè)商會與成員企業(yè)的密切關(guān)系和對成員企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售情況的了解，家具行業(yè)商會作為合作的同盟者，可搭建較好的企業(yè)資源和產(chǎn)品資源信息聚集平臺。 （2）、豐富的產(chǎn)品資源我國家具產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在有家具企業(yè)約5萬多家，但規(guī)?；a(chǎn)企業(yè)很少，80%以上是中小型企業(yè)，行業(yè)的集中度較為偏低，銷售額上億元的企業(yè)寥寥無幾，市場占有率達(dá)到或超1%的真正意義的家具品牌屈指可數(shù)，整個行業(yè)處于群龍無首的狀態(tài)。產(chǎn)品銷售上，由于中小家具制造企業(yè)受資金、營

10、銷技能等多方面條件的約束，無法進(jìn)行自身產(chǎn)品直銷渠道的建設(shè)和產(chǎn)品的宣傳，只能依附經(jīng)銷商構(gòu)建的渠道進(jìn)行市場銷售，加之經(jīng)銷商和代理商對家具產(chǎn)品入店門檻和要求越來越高，大部分中小家具制造企業(yè)被排斥或擠兌在大型和品牌家具銷售賣場門外，這樣為銷售渠道的建設(shè)形成了大量可供選擇的豐富資源。 2、經(jīng)營模式戰(zhàn)略。連鎖賣場項(xiàng)目以市場為導(dǎo)向，以擁有強(qiáng)大營銷網(wǎng)絡(luò)的集團(tuán)公司為龍頭，通過廠商戰(zhàn)略性同盟的合作關(guān)系有效的利用各種資源，以服務(wù)創(chuàng)新為手段，搭建制造商和消費(fèi)者直銷平臺，實(shí)現(xiàn)連鎖商業(yè)品牌和自由產(chǎn)品品牌的創(chuàng)立。（1）、初期經(jīng)營模式。與行業(yè)商會密切合作，以區(qū)域性家具制造加工生產(chǎn)基地為依托，通過“輕資產(chǎn)”租賃賣場和采取商品經(jīng)

11、銷的經(jīng)營模式，在較短的時期內(nèi)涉入家具銷售終端市場，并通過經(jīng)營相關(guān)家具品牌與制造商建立起穩(wěn)固的貨源供給渠道。該經(jīng)營模式重在完成區(qū)域間重點(diǎn)賣場網(wǎng)點(diǎn)的布局，鎖定和調(diào)整目標(biāo)消費(fèi)層次，形成一定的市場影響，以實(shí)現(xiàn)賣場商業(yè)品牌和渠道產(chǎn)品品牌相得益彰的互動效果，提升商業(yè)品牌價值和市場影響力。 (2)、成長期經(jīng)營模式。在賣場覆蓋率達(dá)到一定程度，區(qū)域間市場經(jīng)營達(dá)到一定規(guī)模，商業(yè)品牌在消費(fèi)市場得到一定認(rèn)知度的基礎(chǔ)上，公司經(jīng)營進(jìn)行市場角色的轉(zhuǎn)型，從家具經(jīng)銷商逐步過渡到銷售平臺營運(yùn)商，運(yùn)用自身商業(yè)品牌和提供增值服務(wù)的途徑構(gòu)建“地產(chǎn)開發(fā)商家具制造商消費(fèi)者”的經(jīng)營模式。（3）、成熟期經(jīng)營模式。以終端銷售平臺為基礎(chǔ)，向家具以

12、及家居飾品研發(fā)、設(shè)計(jì)領(lǐng)域拓展，開發(fā)自主商業(yè)品牌的系列產(chǎn)品，形成公司未來市場的核心競爭力，并逐步取代其他廠商的展品，實(shí)現(xiàn)以全球市場為目標(biāo)的自有品牌家具產(chǎn)品為主體的終端銷售。 3、產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展戰(zhàn)略連鎖賣場的擴(kuò)張以及商業(yè)品牌彰顯帶來的社會效益和市場認(rèn)知度，將會自然而然的形成資金和資本的聚集平臺，同時也會引起資本玩家的關(guān)注和投資。對此，在連鎖賣場的發(fā)展戰(zhàn)略上，以賣場經(jīng)濟(jì)為著力點(diǎn)，在產(chǎn)業(yè)鏈上的行業(yè)中尋求新的擴(kuò)展空間，通過資本之紐帶，向家具銷售上游的生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、原材料制造乃至林業(yè)種植等領(lǐng)域的的各環(huán)節(jié)形成新的價值鏈條。從公司長遠(yuǎn)戰(zhàn)略性發(fā)展考慮，公司業(yè)務(wù)未來必將擴(kuò)展到其他領(lǐng)域，在具備一定資源條件的前提下，通過

13、資本的推動，涉足資源控制性產(chǎn)業(yè)：其一，家具生產(chǎn)主要原料的林木種植行業(yè)；其二，以土地資源為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，形成如下圖所示的多元化經(jīng)營格局。碳經(jīng)濟(jì)收入森林資源家具制造商研發(fā)設(shè)計(jì)連鎖商業(yè)品牌商業(yè)地產(chǎn)原材料制造五、項(xiàng)目swot分析依據(jù)公司情況和可聚集資源能力分析，結(jié)合當(dāng)前市場和發(fā)展趨勢，構(gòu)建家具銷售連鎖賣場體系的優(yōu)、劣勢比較以及可能的機(jī)會和威脅。1、優(yōu)勢（s）（1）、易建立行業(yè)內(nèi)的橫向網(wǎng)絡(luò)，包括四川地區(qū)以及廣東、江浙等地家具行業(yè)商會。（2）、通過行業(yè)商會平臺合作，在短時間內(nèi)可形成一定的資源基礎(chǔ)：包括家具制造商、經(jīng)銷商、代理商等；（3）、有資金的聚集能力，可在短期內(nèi)形成區(qū)域性覆蓋規(guī)模，在連鎖網(wǎng)絡(luò)

14、形成一定規(guī)模前提下可引入戰(zhàn)略投資者，可加快在全國二三線城市布局的速度。2、劣勢（w）（1）、沒有自身企業(yè)商業(yè)品牌 ，市場認(rèn)知度低，影響有一定品牌影響力的制造廠家加盟意愿，市場品牌樹立認(rèn)知度提升過渡期長。（2）、沒有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，缺乏賣場營銷，連鎖管理人才，需要新建統(tǒng)籌型管理團(tuán)隊(duì)。3、機(jī)會（o）（1）、市場的轉(zhuǎn)變。家具的供應(yīng)由買方市場逐步轉(zhuǎn)向賣方市場，大量的中小制造商及其產(chǎn)品在尋求新的營銷渠道，提供了可選擇機(jī)會。（2）、市場的細(xì)分創(chuàng)造了空間。家具消費(fèi)喜好和新材料、新產(chǎn)品的運(yùn)用促進(jìn)了家居產(chǎn)品銷售市場的的細(xì)分，易產(chǎn)生新的市場買點(diǎn)導(dǎo)致現(xiàn)有市場格局打破。（3）、城市擴(kuò)張帶來消費(fèi)潛力。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)向一元結(jié)

15、構(gòu)轉(zhuǎn)化的提速，帶來二、三線城市居民家居產(chǎn)品消費(fèi)需求總量的擴(kuò)大，為創(chuàng)造新的商業(yè)品牌帶來了機(jī)遇。（4）、商業(yè)品牌樹立和產(chǎn)業(yè)延伸。連鎖商業(yè)品牌的樹立將帶來品牌價值的彰顯，可形成公司以終端銷售為核心，通過資本和品牌的途徑，圍繞資源、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)等環(huán)節(jié)向產(chǎn)業(yè)鏈上游行業(yè)擴(kuò)張的基礎(chǔ)。4、威脅（t）（1）、更有行業(yè)優(yōu)勢的競爭對手在同一區(qū)域市場進(jìn)入，導(dǎo)致市場的進(jìn)一步分化，增加公司在拓展期的成本費(fèi)用。（2）、政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的不確定性、金融市場和房地產(chǎn)市場的緊縮形成一定時期內(nèi)居民實(shí)際收入水平下降，整體消費(fèi)市場需求達(dá)不到預(yù)期，導(dǎo)致經(jīng)營維護(hù)困難。六、市場定位和市場切入1、市場定位(1)、市場選擇。以人口數(shù)量在50萬以

16、上的二、三線城市為主要市場，兼顧城市區(qū)域輻射能力、工業(yè)化程度、居民消費(fèi)習(xí)慣、交通運(yùn)輸條件等。(2)、消費(fèi)群體。目標(biāo)消費(fèi)設(shè)定為年收入約3至6萬元的中層和中高層收入者，年齡結(jié)構(gòu)在25歲至55歲的消費(fèi)人群。(3)、經(jīng)營規(guī)模?？紤]到成本管理和城市消費(fèi)水平，依據(jù)城市規(guī)模和可選房產(chǎn)資源和可供商品資源，連鎖網(wǎng)點(diǎn)的賣場規(guī)?？刂圃?000平米的范圍。(4)、產(chǎn)品和商家甑選。連鎖賣場建設(shè)初期，按照區(qū)域消費(fèi)喜好，可采取經(jīng)銷、代銷等多種方式選擇具一定生產(chǎn)能力的二線品牌生產(chǎn)商為主要招商對象，每個賣場的品牌商家及組合的系列商品控制在十家至二十家以內(nèi)。2、市場的切入。連鎖賣場建設(shè)初期，選擇四川境內(nèi)以及周邊省市的主要二三線城

17、市作為市場的切入點(diǎn)，以輕資產(chǎn)的方式，采取房屋租賃、與房地產(chǎn)商合作等多種方式取得經(jīng)營場地，考慮到目前運(yùn)用四川家居商會現(xiàn)有資源優(yōu)勢和進(jìn)入中部地區(qū)的發(fā)展趨向，可先從四川達(dá)州、陜西西安、湖北武漢等比較成熟的二三線城市進(jìn)行銷售賣場網(wǎng)絡(luò)的布局，以點(diǎn)帶面，通過區(qū)域間的銜接和輻射加快連鎖商業(yè)品牌的打造和影響的擴(kuò)大。七、項(xiàng)目經(jīng)營管理1、組織構(gòu)架 本著規(guī)范化的原則， 項(xiàng)目公司將按照公司法等法律法規(guī)的要求，建立以公司章程為基礎(chǔ)，以股東大會、董事會、監(jiān)事會及管理層為結(jié)構(gòu)主體的決策與經(jīng)營管理體系。（項(xiàng)目公司組織結(jié)構(gòu)圖）股東大會董事會總經(jīng)理市場總監(jiān)區(qū)域銷售總監(jiān)行政總監(jiān)區(qū)域銷售網(wǎng)絡(luò)區(qū)域銷售網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略發(fā)展決策監(jiān)事會審計(jì)稽核信息

18、部市場部采購部銷售部財(cái)務(wù)部人力資源部綜合管理部品牌推廣部2、管理模式 項(xiàng)目公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，機(jī)構(gòu)管理上以公司管理層為中心、以區(qū)域銷售平臺為基礎(chǔ)進(jìn)行公司化操作，執(zhí)行一個管理中心，多個窗口的區(qū)域性連鎖的規(guī)模化、集約化管理模式。（1）、運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，以系統(tǒng)化的管理思想，對采購、網(wǎng)點(diǎn)、成本、庫存、運(yùn)輸、財(cái)務(wù)、人力資源進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和控制，使項(xiàng)目整體運(yùn)行達(dá)到最佳資源組合，取得最佳效益，為公司決策及連鎖營銷提供決策運(yùn)行手段的管理平臺和控制平臺。如建立erp建立資源計(jì)劃系統(tǒng)等。（2）、 對商品的采購、運(yùn)輸和財(cái)務(wù)實(shí)行集約化、集中化管理，由公司總部協(xié)調(diào)制造商的關(guān)系和聯(lián)絡(luò)、統(tǒng)配商品的調(diào)運(yùn)。區(qū)域

19、連鎖網(wǎng)店財(cái)務(wù)上實(shí)行收支兩條線，財(cái)務(wù)管理實(shí)行委派制強(qiáng)化對網(wǎng)點(diǎn)的控制，防范風(fēng)險加快資金的流轉(zhuǎn)。 八、盈利模式 1、營運(yùn)平臺構(gòu)建制造商行業(yè)商會投資商連鎖賣場項(xiàng)目公司物業(yè)業(yè)主（1）、為有利于商業(yè)品牌的顯現(xiàn)，連鎖賣場盡可能采取獨(dú)立設(shè)置的方式在城市進(jìn)行布局；（2）、項(xiàng)目公司可通過直接租賃或與物業(yè)業(yè)主戰(zhàn)略合作的方式取得連鎖賣場的使用權(quán)；（3）、項(xiàng)目初期，借助行業(yè)商會與成員企業(yè)的關(guān)系，來獲取制造商產(chǎn)品資源，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，行業(yè)商會的作用將逐漸淡化并出局；（4）、通過經(jīng)銷方式，項(xiàng)目公司擁有商品的選擇空間和定價權(quán)，可隨時調(diào)整商品結(jié)構(gòu)和商品價格。2、階段性銷售模式商業(yè)品牌成熟期連鎖網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張期品牌成長建設(shè)期商業(yè)品牌建

20、立初期以商品經(jīng)銷為主 自銷和代銷并存 自有品牌銷售 （1）、項(xiàng)目初期，由于缺乏市場認(rèn)知度，賣場家具展品大部分將會采用購買的方式，因而該階段流動資金占用比較大；（2）、項(xiàng)目成長期，隨著商業(yè)品牌市場認(rèn)知度的提高，經(jīng)銷商品逐步減少，賣場去自營貼牌產(chǎn)品外，代銷產(chǎn)品樣品均有制造商提供，資金占用減少，并可通過服務(wù)將宣傳費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給制造商； (3)、 商業(yè)品牌占有一定的市場份額后，經(jīng)營模式的選擇更大。 3、盈利途徑：隨著階段性營運(yùn)模式的轉(zhuǎn)換，其收入來源如下表; 階段經(jīng)營模式收入來源 經(jīng)營成本盈利途徑建設(shè)初期自購自銷商品銷售采購成本租賃費(fèi)用管理成本銷售成本銷售收入經(jīng)營成本(獲利主要來源于購銷差額)成長期賣場營運(yùn)

21、商品銷售租賃費(fèi)用管理成本銷售費(fèi)用銷售收入經(jīng)營成本成熟期自產(chǎn)自銷產(chǎn)品銷售生產(chǎn)成本租賃費(fèi)用管理成本銷售費(fèi)用銷售收入經(jīng)營成本九、投資收益分析1、投資估算 針對賣場的市場定位和產(chǎn)品定位，結(jié)合目前國內(nèi)二三類城市專業(yè)賣場的投資水平，我們以單個賣場5000平米經(jīng)營場地為估算標(biāo)準(zhǔn)，對賣場的建設(shè)的投資進(jìn)行估算：a、賣場裝修費(fèi)；租賃毛坯房裝修，區(qū)別公共區(qū)和展示區(qū)以及為展示區(qū)配套的軟裝部分，計(jì)需投入資金187.5萬元其中：公共部分1500平米*200元=30萬元精裝部分3500平米*350元=122.5萬元軟裝部分 3500平米*100元=35萬元 b、賣場租賃費(fèi):按租金繳納的方式和租金平均水平，需預(yù)交一年租金為2

22、40萬元。 5000平米*40元/月*12=240萬元 c、展品成本:展示區(qū)家具商品若全部采取經(jīng)銷的方式進(jìn)行展示鋪貨的話，需占用資金262.5萬元 3500平米*750元=262.5萬元綜合上述賣場建設(shè)的主要三方面，5000平米經(jīng)營場地投資資金需要近689.7萬元 2、經(jīng)營成本預(yù)測 本項(xiàng)成本以賣場經(jīng)營直接費(fèi)用的開支，主要指為維持賣場運(yùn)轉(zhuǎn)的基本費(fèi)用，即人員工資、水電費(fèi)、宣傳費(fèi)用。 a、賣場人員配備及最低工資構(gòu)成名稱行管人員3人收銀人員2人導(dǎo)購員8人庫房管理1人保潔員3人安裝配送4人合計(jì)21人工資6500元2400元6400元1200元2400元4000元22900元 注：1、按勞動法規(guī)定的社保醫(yī)

23、療標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成的支出2000元（人平工資水平）*0.24*21=10080元 2、銷售業(yè)績提成未含在其中全年最低工資支出約395760元229001008032980元12395760元b、全年水電費(fèi)開支（水費(fèi)忽略不計(jì)）按全場燈光照明用具平均耗電30w,布局600個燈泡，日均照明8小時計(jì)算，年耗電開支約103.68萬元 30w600個8小時2元/度360天103.68萬元c、全年宣傳促銷費(fèi)開支約196萬元按家具零售企業(yè)通常宣傳活動開展情況設(shè)定每季開展一次大型促銷活動開支10萬元 全年約40萬元每月開展一次中型促銷活動開支5萬元 全年約60萬元每周開展一次小型促銷活動開支2萬元 全年約96萬元d、攤

24、銷租賃費(fèi)：賣場裝修設(shè)定三年為一個周期使用，分三年內(nèi)攤銷，假設(shè)余值為零。故攤銷裝修費(fèi)為63萬元。以上三項(xiàng)形成賣場的主要成本開支共計(jì)約403萬元。3、保本估算a、售價的確定按照家具銷售的行業(yè)特點(diǎn)，商品的定價由經(jīng)銷商自行制定，一般在廠家的基礎(chǔ)上提高一至三倍。由于賣場定位於中檔和中高檔商品，目前市場該定位成套家具的售價在4至6萬元，故成套家具的出廠價位于1.3萬元至2萬元左右。 b、保本銷售額 綜合上述各項(xiàng)費(fèi)用開支，將賣場裝修費(fèi)用設(shè)定為三年攤銷，故年經(jīng)營成本為643萬元（189萬元3）240萬元40萬元104萬元196萬元643萬元我們以最低家具廠價加價一倍定價計(jì)算，全年最低保本銷售總額不低于64321300萬元。 月均銷售額108萬元 日均銷售額3.6萬元。4、投資回報(bào) 項(xiàng)目的的投資，由于不同時期的經(jīng)營模式不同，其盈利途徑和水平均不一樣，經(jīng)營模式的改變不僅直接影響到資金的投入，其盈利的構(gòu)成也發(fā)生變化。 （1）、建設(shè)期