房地產(chǎn)項目成本管理研究

1、房地產(chǎn)項目成本管理研究【摘要】近幾年，隨著國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn) 行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。房 地產(chǎn)的競爭也過渡到了內(nèi)部管理的競爭。在新的競爭環(huán)境 下，加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的關(guān) 鍵因素和核心內(nèi)容。本文從房地產(chǎn)項目成本管理的現(xiàn)狀出 發(fā)，分析了當(dāng)前存在的幾個突出問題，并針對這些問題提出 了相應(yīng)的對策，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)整體成本管理水平，提 高企業(yè)的市場競爭力?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；成本管理一、引言在項目實施的過程中，為了確保項目在成本預(yù)算內(nèi)盡可 能高效率的完成項目目標(biāo)，并使其所花費的實際成本不超過 預(yù)算成本而對項目各個過程進行的管理與控制的過程被

2、稱 為項目成本管理。房地產(chǎn)項目成本管理，就是在項目投資決 策階段、建設(shè)項目發(fā)包階段和建設(shè)實施階段以及項目銷售階 段，對建設(shè)項目的成本進行管理，以保證項目管理目標(biāo)的實 現(xiàn)，并能合理使用人力、物力、財力，取得較好的經(jīng)濟效益。 從我國當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)總體形勢看，房地產(chǎn)建筑企業(yè)大多 采取粗放型的管理模式，成本目標(biāo)不科學(xué)，成本控制不到位， 管理效果不好，在此情況下，提高房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理意識，加強項目成本管理成為了提高企業(yè)利潤的必由之 路，也是當(dāng)前亟待解決的現(xiàn)實問題。二、房地產(chǎn)項目成本管理存在的突出問題（一）初期成本控制缺乏重視作為房地產(chǎn)項目開發(fā)成本之基礎(chǔ)，房地產(chǎn)項目投資決策 所產(chǎn)生的費用雖僅為總

3、成本費用的 2%左右，但卻可能會造 成 90%的影響。設(shè)計是房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的關(guān)鍵，但 從當(dāng)前國內(nèi)多數(shù)設(shè)計單位對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟、技術(shù)研究現(xiàn)狀 看，其深度依然不夠，對房地產(chǎn)項目初期階段的成本控制缺 乏重視，尤其是設(shè)計人員只注重設(shè)計質(zhì)量，對造價不關(guān)心， 因此難以通過對設(shè)計方案進行優(yōu)化，實現(xiàn)初步設(shè)計方案編 制，通過概算對總造價進行控制的目的也難以實現(xiàn)。（二）組織管理渙散，項目成本難以控制目前房地產(chǎn)項目管理中，為了控制成本，越來越多地肢 解工程，發(fā)包給更多的承包人。因房地產(chǎn)項目的參建施工單 位眾多、交叉作業(yè)多，進場、退場的時間也各不相同，公司 除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)簽訂所謂總承

4、包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工 單位也直接與承包方簽訂工程施工合同。因工程招標(biāo)時要求 不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，施工單位出于自身利 益的考慮，合作意識差，造成工期拖延和管理上的混亂，企 業(yè)對項目成本難以控制。（三）成本管理的手段和方法較為落后我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展參差不齊，很多企業(yè)在房地產(chǎn)項 目中成本預(yù)測的方式極為簡單和落后，即使是某些大型公 司，在施工項目過程中也未必采用了先進的計算機輔助管理 設(shè)備，通過人工采集數(shù)據(jù)來核算成本的管理方式是常有的事 情，這些情況導(dǎo)致成本數(shù)據(jù)不能及時收集、傳遞、處理，更 談不上通過對成本數(shù)據(jù)的有效分析及時準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)成本管 理中存在的問

5、題了，也就難以采取有效措施來降低成本，以 使經(jīng)濟利益大量流失。（四）項目開發(fā)過程中，缺乏對全程的成本管理 房地產(chǎn)工程項目全壽命周期主要是指工程項目自評估創(chuàng)意，至施工建設(shè)，再到最后的項目竣工、售后服務(wù)整個過 程。在此過程中，不同的環(huán)境、方面等，都可能涉及到資金 流動問題，所以房地產(chǎn)項目成本控制，一定要貫穿在整個工 程項目全壽命周期之中，具體到各個環(huán)節(jié)。然而實踐中卻并 非如此，很多房地產(chǎn)企業(yè)對工程項目成本管理工作僅關(guān)注施 工階段，很少關(guān)注全壽命周期的成本管理，尤其是房地產(chǎn)項 目竣工、拆除過程中的成本管理工作落實不到位。三、房地產(chǎn)項目成本管理的完善對策（一）投資決策階段的成本控制房地產(chǎn)項目決策階段，

6、其成本管理主要包括項目定位、 規(guī)劃設(shè)計等方面。做好市場預(yù)測工作，確定合理的標(biāo)準(zhǔn)、項目特點以及價格水平和開發(fā)計劃，并在此基礎(chǔ)上擬定客觀的 項目投資規(guī)模、成本與投資收益指標(biāo)，以此來降低房地產(chǎn)項 目的投資；合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價 10% ，特別是 擴初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟的影響達(dá) 70%95% ，實際上，當(dāng)擴 初設(shè)計批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解決， 因此必須重視擴初設(shè)計，以避免“先天不足”。（二）招投標(biāo)階段的成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，需要進行招標(biāo)工作任務(wù)主要有設(shè) 計招標(biāo)、施工招標(biāo)、大型機械及設(shè)備采購招標(biāo)等。可采取的 方法有：推行工程量清單計價、進行設(shè)計與施工招標(biāo)、進行 標(biāo)底的編

7、制與審查、選擇精干的監(jiān)理企業(yè)和優(yōu)秀的施工企業(yè) 等。（三）施工階段的成本控制編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能 任務(wù)。熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，將工程費用變化大的部分 和環(huán)境，作為重點控制對象。對經(jīng)濟技術(shù)變更進行經(jīng)濟技術(shù) 比較，并進行預(yù)測和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計變更。詳細(xì)進行工 程計量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費簽證。做好工程施工 記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理 可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。定期進行工程費用超支分析，提 出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施。及時掌握國家、省、 市有關(guān)部門的各種定額和收費標(biāo)準(zhǔn)的變化。注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。（

8、四）銷售階段的成本控制針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，如銷售組織方式、項 目的定位、客戶的成熟度等，確定銷售成本。銷售成本的編 制，有助于房地產(chǎn)項目總成本的控制，銷售利潤目標(biāo)的確定 和完成，是編制房地產(chǎn)項目預(yù)算的重要依據(jù)，也是銷售成本 控制的基礎(chǔ)。四、結(jié)束語房地產(chǎn)行業(yè)是個極具競爭性的行業(yè)，隨著經(jīng)濟環(huán)境的不 斷變化，國家的政策導(dǎo)向不斷影響，房地產(chǎn)市場發(fā)展日益成 熟，競爭日益激烈，影響房地產(chǎn)成本的因素眾多且復(fù)雜，房 地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理和控制的要求也越來越高。因此，實 踐中應(yīng)當(dāng)加強思想重視，認(rèn)真做好各個階段的造價控制，只 有這樣才能確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。參考文獻(xiàn)：1任國強，黃建甌 .建設(shè)項目成本管理理論研究綜述 j. 西安建筑科技大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2008 ，27（3）：64692劉和兵.淺議我國房地產(chǎn)項目成本管理問題j. 經(jīng)管視 線，2013，1331353李建志，張愛民 .施工項目管理中的成本控制 j.科技