資產(chǎn)評(píng)估練習(xí)題及答案

1、。第一章資產(chǎn)評(píng)估的基本概念一、單項(xiàng)選擇題1從資產(chǎn)交易各方利用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的角度看，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果具有（）。A現(xiàn)實(shí)性B咨詢性C公正性D市場(chǎng)性2（）是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，決定了資產(chǎn)價(jià)值類型的選擇，并在一定程度上制約著評(píng)估途徑的選擇。A評(píng)估目的B評(píng)估方法C評(píng)估規(guī)程D評(píng)估對(duì)象3以下屬于法定評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)是（）。A企業(yè)租賃B抵押貸款C國(guó)家征用不動(dòng)產(chǎn)D資產(chǎn)清算4資產(chǎn)評(píng)估是判斷資產(chǎn)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，評(píng)估價(jià)值是資產(chǎn)的（）。A時(shí)期價(jià)值B時(shí)點(diǎn)價(jià)值C階段價(jià)值D時(shí)區(qū)價(jià)值5根據(jù)財(cái)政部 2002 年 1 月 1 日公布的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定，占有單位有（）行為的，可以不進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。A以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資B整體或部

2、分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司C行政事業(yè)單位下屬的獨(dú)資企業(yè)之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓D確定涉訟資產(chǎn)價(jià)值6按存在形態(tài)可以將資產(chǎn)分為（）。A可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)B固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)C有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)D單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)7資產(chǎn)評(píng)估的主體是指（）。A被評(píng)估資產(chǎn)占有人B被評(píng)估資產(chǎn)C資產(chǎn)評(píng)估委托人D從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員8以下表述不符合資產(chǎn)評(píng)估科學(xué)性原則的是（）。A必須根據(jù)評(píng)估的特定目的選擇適用的價(jià)值類型和方法B評(píng)估的特定目的必須與價(jià)值類型相匹配C特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)可采用多種評(píng)估方法D特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)可采用多種價(jià)值類型9資產(chǎn)評(píng)估的（），是指資產(chǎn)評(píng)估的行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一

3、方的需要。A公正性B市場(chǎng)性C咨詢性D專業(yè)性10下列選項(xiàng)中不符合資產(chǎn)評(píng)估中確認(rèn)“ 資產(chǎn) ”標(biāo)準(zhǔn)的是（）。A控制性B有效性C稀缺性D市場(chǎng)性二、多項(xiàng)選擇題1資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)具有的基本特征是（）。A是由過(guò)去的交易和事項(xiàng)形成的B能夠以貨幣衡量C由特定權(quán)利主體擁有或控制的D能給其特定主體帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益E是有形的。1。2資產(chǎn)評(píng)估中確認(rèn)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)有（）。A現(xiàn)實(shí)性B有效性C稀缺性D合法性E市場(chǎng)性3根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，資產(chǎn)可分為（）。A整體資產(chǎn)B可確指資產(chǎn)C單項(xiàng)資產(chǎn)D不可確指資產(chǎn)E.有形資產(chǎn)4根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定與被評(píng)估資產(chǎn)的工程技術(shù)特點(diǎn)分類，資產(chǎn)可以分為（）。A在建工程B無(wú)形資產(chǎn)C流動(dòng)資產(chǎn)D不動(dòng)產(chǎn)

4、E長(zhǎng)期投資5下列原則中，屬于資產(chǎn)評(píng)估工作原則的是（）。A科學(xué)性原則B獨(dú)立性原則C客觀性原則D貢獻(xiàn)性原則E替代原則6資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)在（）。A資產(chǎn)評(píng)估是在當(dāng)前條件下進(jìn)行的B資產(chǎn)評(píng)估以現(xiàn)實(shí)存在的資產(chǎn)作為估價(jià)的依據(jù)C資產(chǎn)評(píng)估強(qiáng)調(diào)客觀存在D資產(chǎn)評(píng)估以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來(lái)E資產(chǎn)評(píng)估是客觀的7資產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性原則要求（）。A評(píng)估程序要結(jié)合具體業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，盡量降低評(píng)估成本，提高評(píng)估效率B評(píng)估結(jié)果應(yīng)以充分的事實(shí)為依據(jù)C評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的選擇應(yīng)以特定評(píng)估目的為依據(jù)D評(píng)估方法的選擇要受到可利用的條件、數(shù)據(jù)以及被評(píng)估資產(chǎn)的理化狀態(tài)的制約E以科學(xué)的態(tài)度制定評(píng)估方案8在資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型確定的情況下，資產(chǎn)評(píng)估方法選擇具

5、有（）。A多樣性B替代性 C 唯一性D隨意性E科學(xué)性9涉及國(guó)有資產(chǎn)屬于必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)有（）。A企業(yè)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)成品出售B資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)清算C企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離D企業(yè)兼并，企業(yè)出售E中外合資、合作10資產(chǎn)評(píng)估的公正性表明資產(chǎn)評(píng)估具有（）。A技術(shù)基礎(chǔ)B程序基礎(chǔ)C思想基礎(chǔ)D組織基礎(chǔ)E道德基礎(chǔ)三、判斷題1、咨詢性使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論常用于財(cái)產(chǎn)訴訟和政府對(duì)財(cái)產(chǎn)的征用和管理。2企業(yè)的借入資產(chǎn)不可納入被評(píng)估資產(chǎn)的范圍，因?yàn)槠髽I(yè)不擁有其所有權(quán)。3政府發(fā)布的經(jīng)濟(jì)信息也是一種經(jīng)濟(jì)資源，具有為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的潛能，因而也是資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象。4根據(jù)權(quán)益的性質(zhì)，整體資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象可以分為：控制權(quán)益、投資權(quán)益、所有者

6、權(quán)益。其中，投資權(quán)益包括所有者投資和負(fù)債投資，能較好地放映企業(yè)穩(wěn)定的生產(chǎn)能力，是控制權(quán)益扣除流動(dòng)負(fù)債的余額。5根據(jù)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中的定義，固定資產(chǎn)包括有形和無(wú)形兩類。其中，無(wú)形固定資產(chǎn)又包括長(zhǎng)期投資、長(zhǎng)期應(yīng)收賬款、結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用、商譽(yù)、商標(biāo)、專利以及類似資產(chǎn)。2。6為了保證資產(chǎn)評(píng)估的獨(dú)立性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)收取的勞務(wù)費(fèi)只與工作量相關(guān)，不與被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值掛鉤，并應(yīng)受到公眾監(jiān)督。7根據(jù)資產(chǎn)的法律意義分類，全部資產(chǎn)要素可以分為財(cái)產(chǎn)與合法權(quán)利。8若評(píng)估對(duì)象是市中心的一塊土地，按照有關(guān)規(guī)定，該塊土地可以用于建造商務(wù)辦公樓，也可以建造一般居民住宅，評(píng)估人員應(yīng)依據(jù)最佳利用原則，按照前一個(gè)用途進(jìn)行估價(jià)。9資產(chǎn)評(píng)估通過(guò)

7、對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算，為各項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價(jià)值尺度。這是資產(chǎn)評(píng)估最基本的功能。10科學(xué)性原則是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是提供評(píng)估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。四、簡(jiǎn)答題1什么是資產(chǎn)評(píng)估，它由哪些基本要素組成？2市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，資產(chǎn)評(píng)估的功能有哪些？3簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估中確認(rèn)評(píng)估對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)？4資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象可以依據(jù)哪些標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類？資產(chǎn)評(píng)估的基本方法一、單項(xiàng)選擇題1資產(chǎn)功能性貶值的計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)系數(shù)）。其中，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是（）。A超額運(yùn)營(yíng)成本乘折現(xiàn)系數(shù)所得的數(shù)額B超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額C超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現(xiàn)系數(shù)

8、的所得額D超額運(yùn)營(yíng)成本加上其應(yīng)抵減的所得稅額2對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為（）。A更新重置成本B復(fù)原重置成本C完全重置成本D實(shí)際重置成本3某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用收益法對(duì)一項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資進(jìn)行評(píng)估，假定該投資每年純收益為30 萬(wàn)元且固定不變，資本化率為10%，則該項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值為（）。A 200 萬(wàn)元 B280.5 萬(wàn)元 C 300 萬(wàn)元 D350 萬(wàn)元4已知某類設(shè)備的價(jià)值與功能之間存在線性關(guān)系，重置類似全新機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，其價(jià)值為4 萬(wàn)元，年產(chǎn)量為 4000 件，現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為3000 件，則其重置成本

9、為（）。A 3 萬(wàn)元 B 4 萬(wàn)元 C3 至 4 萬(wàn)元 D無(wú)法確定5評(píng)估機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，三年前購(gòu)置，據(jù)了解該設(shè)備尚無(wú)替代產(chǎn)品。該設(shè)備賬面原值10 萬(wàn)元，其中買價(jià)8萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)0.4 萬(wàn)元，安裝費(fèi)用（包括材料）1 萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)用0.6 萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格9.5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比三年前上漲40%、 30%、 20%。該設(shè)備的重置成本是（）。（保留兩位小數(shù)）A 12.08 萬(wàn)元 B 10.58 萬(wàn)元 C 12.58 萬(wàn)元 D9.5 萬(wàn)元。3。61995 年 1 月評(píng)估設(shè)備一臺(tái)，該設(shè)備于1991 年 12 月購(gòu)建，賬面原值為20 萬(wàn)元， 1993 年進(jìn)行一次技術(shù)改造，改造費(fèi)用

10、（包括增加設(shè)備）2 萬(wàn)元。 若定基物價(jià)指數(shù)1991 年為 1.05 ，1993 年為 1.20 ，1995 年為 1.32 。則該設(shè)備的重置成本是（）。A 22 萬(wàn)元 B27.34 萬(wàn)元 C27.43 萬(wàn)元 D 29.04 萬(wàn)元7評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)年產(chǎn)量為8 萬(wàn)件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25 萬(wàn)元，年產(chǎn)量為 15 萬(wàn)件。如果規(guī)模經(jīng)濟(jì)指數(shù)為0.7 時(shí)，該設(shè)備的重置全價(jià)為（）。A 19.2 萬(wàn)元 B 17.35 萬(wàn)元 C 24 萬(wàn)元 D16.10 萬(wàn)元8某待估設(shè)備重置成本為27 萬(wàn)元，經(jīng)查閱，已使用4 年，評(píng)估人員經(jīng)分析后確定該設(shè)備尚可使用5 年，那么它的實(shí)體性貶值額為（）。A

11、 10 萬(wàn)元 B12 萬(wàn)元 C 15 萬(wàn)元 D18 萬(wàn)元9某項(xiàng)專用技術(shù)預(yù)計(jì)可用5 年，預(yù)測(cè)未來(lái)5 年的收益分別為40 萬(wàn)元、 42 萬(wàn)元、 44 萬(wàn)元、 45 萬(wàn)元、 46 萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率為10%，則該技術(shù)的評(píng)估價(jià)值為（）。（保留兩位小數(shù)）A 217 萬(wàn)元 B155.22 萬(wàn)元 C 150.22 萬(wàn)元 D163.43 萬(wàn)元10假定某企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占全部投入資本的比重為20%，自有資金的比重為80%，長(zhǎng)期負(fù)債的平均利息率為9%，社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，該企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為12%，則利用加權(quán)平均資本成本模型求得其資本化率為（）。 ( 不考慮企業(yè)所得稅的影響)A 15%B13.2%C14.6%D12.

12、6%二、多項(xiàng)選擇題1價(jià)格指數(shù)調(diào)整法通常是用于（）的機(jī)器設(shè)備的重置成本估測(cè)。A技術(shù)進(jìn)步速度不快B技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備價(jià)格影響不大C技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備價(jià)格影響很大D單位價(jià)值較小的自制設(shè)備E價(jià)值量較大的設(shè)備2資產(chǎn)評(píng)估中不能采用會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限來(lái)估算成新率是因?yàn)椋ǎ?。A會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)是由企業(yè)會(huì)計(jì)進(jìn)行，而資產(chǎn)評(píng)估是由企業(yè)以外的評(píng)估人員進(jìn)行的。B會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限是對(duì)某一類資產(chǎn)作出的會(huì)計(jì)處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)同一類資產(chǎn)具有普遍性和同一性，而資產(chǎn)評(píng)估中的成新率則具有特殊性和個(gè)別性。C會(huì)計(jì)學(xué)中修理費(fèi)的增加不影響折舊年限，而資產(chǎn)評(píng)估中的修理費(fèi)的增加要影響資產(chǎn)的成新率。D會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限未考慮同一類資產(chǎn)中個(gè)別資產(chǎn)之間在使

13、用頻率、保養(yǎng)和維護(hù)等方面的差異。E會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限是按照折舊政策確定的，而成新率反映了資產(chǎn)實(shí)際的新舊程度3應(yīng)用市場(chǎng)法必須具備的前提條件是（）。A需要有一個(gè)充分活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)B必須具有與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)價(jià)格C可搜集到參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)D被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)收益能以貨幣衡量E被估資產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也能夠衡量。4。4物價(jià)指數(shù)法中的物價(jià)指數(shù)可以是（）。A被評(píng)估資產(chǎn)的類別物價(jià)指數(shù)B被評(píng)估資產(chǎn)的個(gè)別物價(jià)指數(shù)C固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)D商品零售價(jià)格指數(shù)E綜合物價(jià)指數(shù)5應(yīng)用市場(chǎng)法估測(cè)被評(píng)估機(jī)組的重置成本時(shí)，參照物與被估機(jī)組之間需調(diào)整的主要參數(shù)有（）。A交易時(shí)間的差異B生產(chǎn)效率的

14、差異C付款方式的差異D新舊程度的差異E交易情況的差異6市場(chǎng)法中交易情況的調(diào)整是指（）。A由于參照物的成交價(jià)高于或低于市場(chǎng)正常交易價(jià)格所需進(jìn)行的調(diào)整B因融資條件差異所需進(jìn)行的調(diào)整C 因投資環(huán)境差異所需進(jìn)行的調(diào)整D因銷售情況不同所需進(jìn)行的調(diào)整E 因交易時(shí)間差異所需進(jìn)行的調(diào)整7以下對(duì)市場(chǎng)法的理解正確的有（）。A市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一B市場(chǎng)法的優(yōu)點(diǎn)是能夠反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況C市場(chǎng)法的優(yōu)點(diǎn)是評(píng)估值較能直觀反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格D市場(chǎng)法的缺點(diǎn)是有時(shí)缺少可比較的數(shù)據(jù)E市場(chǎng)法是最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一8造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（）。A該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后B該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少C社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高D

15、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表E市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)的需求下降9收益法應(yīng)用中預(yù)期收益額的界定應(yīng)注意（）。A收益額指的是被評(píng)估資產(chǎn)在未來(lái)正常使用中能產(chǎn)生的收益額B收益額是由被評(píng)估資產(chǎn)直接形成的C收益額必須是稅后利潤(rùn)D收益額是一個(gè)確定的數(shù)據(jù)E對(duì)于不同的評(píng)估對(duì)象應(yīng)該具有不同內(nèi)涵的收益額10下列有關(guān)收益法參數(shù)的說(shuō)法中，正確的是（）。A運(yùn)用收益法涉及的參數(shù)主要有三個(gè)：收益額、折現(xiàn)率和收益期限B收益額是資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)收益額C折現(xiàn)率是一種風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率D收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位E收益額是資產(chǎn)未來(lái)的實(shí)際收益額。5。三、判斷題1應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)需要滿足三個(gè)前提條件。2收益法中的收益是指評(píng)估基

16、準(zhǔn)日后若干年的平均收益。3采用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要以類似或相同的資產(chǎn)為參照物，選擇的參照物應(yīng)該是與被評(píng)估資產(chǎn)的成新率相同的資產(chǎn)。4市場(chǎng)比較法中的個(gè)別因素修正的目的在于將可比交易實(shí)例價(jià)格轉(zhuǎn)化為待估對(duì)象自身狀況下的價(jià)格。5政府實(shí)施新的經(jīng)濟(jì)政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，造成資產(chǎn)價(jià)值的降低，這是一種非評(píng)估考慮因素。6對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為復(fù)原重置成本。7對(duì)于一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法往往會(huì)比采用重置核算法估算的重置成本高。8收益法涉及的參數(shù)主要有三個(gè)：收益額、折現(xiàn)率和收益期限。

17、9收益年限是指資產(chǎn)從購(gòu)置開(kāi)始到報(bào)廢為止所經(jīng)歷的全部時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位。10復(fù)原重置成本與更新重置成本相比較，設(shè)計(jì)差異、功能差異、技術(shù)差異和標(biāo)準(zhǔn)差異均是兩者之間的主要差異。四、計(jì)算題1被評(píng)估機(jī)組為 5 年前購(gòu)置，賬面價(jià)值20 萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30 萬(wàn)元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8 ，被評(píng)估機(jī)組尚可使用8 年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為1 萬(wàn)元。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。要求：試根據(jù)所給條件（1）估測(cè)該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；（2）估算該機(jī)組的成新率；（3）估算該機(jī)

18、組的評(píng)估值。2某臺(tái)機(jī)床需評(píng)估。企業(yè)提供的購(gòu)建成本資料如下：該設(shè)備采購(gòu)價(jià)5 萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)0.1 萬(wàn)元，安裝費(fèi) 0.3萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi) 0.1 萬(wàn)元，已服役 2 年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查得知，該機(jī)床在市場(chǎng)上仍很流行，且價(jià)格上升了20%；鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了 1 倍，安裝的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為40%，調(diào)試費(fèi)用上漲了 15%。試評(píng)估該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)。3現(xiàn)有一臺(tái)與評(píng)估資產(chǎn)X 設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備Y，使用 Y 設(shè)備比 X 設(shè)備每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動(dòng)力等約 60 萬(wàn)元。 X 設(shè)備的尚可使用年限為 6 年，假定年折現(xiàn)率為 10%，該企業(yè)的所得稅稅率為 40%，求 X 設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本。4某上市

19、公司欲收購(gòu)一家企業(yè)，需對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)前 5 年的稅前凈收益分別為40 萬(wàn)元， 45 萬(wàn)元， 50 萬(wàn)元， 53 萬(wàn)元和 55 萬(wàn)元；從第六年開(kāi)始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在55 萬(wàn)元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值是多少？5有一待估宗地 A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對(duì)比資料如下表所示：宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素交易時(shí)間地價(jià)值數(shù)A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102。6。表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度。

20、據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1 ，宗地單位地價(jià)比容積率為1 時(shí)的地價(jià)增加5%。要求：（ 1）計(jì)算參照物與待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)（ 2）計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。（ 3）計(jì)算參照物修正后的地價(jià)機(jī)器設(shè)備評(píng)估一、單項(xiàng)選擇題1成本法主要適用于評(píng)估（）。A可連續(xù)計(jì)量預(yù)期收益的設(shè)備B可正常變現(xiàn)的設(shè)備C可獲得非正常變現(xiàn)價(jià)格的設(shè)備D續(xù)用，但無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)收益的設(shè)備2計(jì)算重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是（）。A購(gòu)建費(fèi)用B維修費(fèi)用C安裝費(fèi)用D調(diào)試費(fèi)用3用物價(jià)指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（）。A更新重置成本B復(fù)原重置成本C既

21、可以是更新重置成本，也可以是復(fù)原重置成本D既不是更新重置成本。也不是復(fù)原重置成本4設(shè)備的加權(quán)投資年限是（）。A設(shè)備已使用年限更新成本B設(shè)備更新成本合計(jì)C設(shè)備加權(quán)更新成本合計(jì)更新成本合計(jì)D設(shè)備加權(quán)更新成本合計(jì)5當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)（）時(shí)，評(píng)估時(shí)需要考慮其經(jīng)濟(jì)性貶值。A、利用率下降B競(jìng)爭(zhēng)加劇C使用效益下降D技術(shù)水平相對(duì)落后6持續(xù)使用假設(shè)前提下的機(jī)器設(shè)備評(píng)估最適用（）。A成本法B市場(chǎng)法C收益法D統(tǒng)計(jì)分析法7決定設(shè)備成新率的關(guān)鍵因素是（）。7。A設(shè)備的技術(shù)水平B設(shè)備的功能C設(shè)備的使用程度D設(shè)備購(gòu)置的時(shí)間8由于社會(huì)對(duì)產(chǎn)品的需要量降低使產(chǎn)品銷售困難，從而導(dǎo)致生產(chǎn)該產(chǎn)品的設(shè)備開(kāi)工不足，并由此引起設(shè)備貶值，這種貶值成為

22、（）A功能性貶值B實(shí)體性貶值C經(jīng)濟(jì)性貶值D無(wú)形損耗貶值9某經(jīng)技術(shù)改造設(shè)備已使用6 年，設(shè)計(jì)總使用年限為12 年，經(jīng)計(jì)算到評(píng)估基準(zhǔn)日，其加權(quán)投資年限為4年，該設(shè)備的成新率最接近于（）。A 33B 40C 50D 6610某評(píng)估機(jī)構(gòu)于2000 年 1 月對(duì)某設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，該設(shè)備為1990 年 1 月購(gòu)建，帳面原值為100 萬(wàn)元。已知 1990 年 1 月定基物價(jià)指數(shù)為 120%，1995 年定基物價(jià)指數(shù)為 140%，評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)為 160%，該設(shè)備綜合成新率為 60%，則該設(shè)備的評(píng)估值最接近于（）。A 96 萬(wàn)元B 68.57 萬(wàn)元C 80 萬(wàn)元D 161.28 萬(wàn)元二、多項(xiàng)選擇題1機(jī)器

23、設(shè)備貶值的因素比較復(fù)雜，但一般應(yīng)包括（）。A實(shí)體性貶值B功能性貶值C經(jīng)濟(jì)性貶值D貨幣性貶值E技術(shù)性貶值2機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括（）。A機(jī)器設(shè)備日常維修費(fèi)用B機(jī)器設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)用C操作人員的培訓(xùn)費(fèi)用D設(shè)備的大修理費(fèi)用E設(shè)備的技術(shù)改造費(fèi)用3進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括（）。A設(shè)備購(gòu)置價(jià)格B設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)C設(shè)備進(jìn)口關(guān)稅D銀行手續(xù)費(fèi)E設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)4運(yùn)用使用年限法估測(cè)設(shè)備的成新率涉及到的三個(gè)基本參數(shù)是（）。A設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命B設(shè)備的技術(shù)水平C設(shè)備的已使用時(shí)間D設(shè)備的負(fù)荷程度E設(shè)備的尚可使用年限5設(shè)備的有形損耗率相當(dāng)于（）。A設(shè)備實(shí)體損耗程度與全新?tīng)顟B(tài)的比率B設(shè)備實(shí)體損耗額與全新?tīng)顟B(tài)比率C設(shè)備實(shí)體損耗程度與重置成本

24、的比率D設(shè)備實(shí)體損耗額與重置成本的比率E設(shè)備實(shí)體性損耗占總損耗的比例6價(jià)格指數(shù)法適用于（）設(shè)備重置成本的估測(cè)。A無(wú)帳面原值的B無(wú)現(xiàn)行購(gòu)置價(jià)的C無(wú)財(cái)務(wù)核算資料的D無(wú)參照物的E無(wú)帳面值的7設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為（）。A超額重置成本B超額投資成本C超額運(yùn)營(yíng)成本D超額更新成本。8。E超額復(fù)原成本8可以引起設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值的有（）。A產(chǎn)品滯銷B設(shè)備價(jià)格上升C競(jìng)爭(zhēng)加劇D境外途中保險(xiǎn)費(fèi)E設(shè)備磨損9運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估設(shè)備價(jià)值，選擇參照物時(shí)，應(yīng)注意參照物的（）。A時(shí)間性B地域性C同質(zhì)性D可比性E效益性10在機(jī)器設(shè)備的評(píng)估中，重置成本法一般適用于（）的評(píng)估。A續(xù)用設(shè)備B非續(xù)用設(shè)備C.非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備D.專用設(shè)備E.自制

25、設(shè)備三、判斷題1價(jià)值補(bǔ)償和實(shí)物更新不同時(shí)進(jìn)行是機(jī)器設(shè)備的主要特點(diǎn)，其價(jià)值補(bǔ)償是通過(guò)折舊形式逐漸實(shí)現(xiàn)的，而實(shí)物更新一般是一次完成的。2由于機(jī)器設(shè)備數(shù)量多、規(guī)格復(fù)雜、情況各異，所以設(shè)備評(píng)估以整套設(shè)備為對(duì)象。3一般在技術(shù)進(jìn)步快，技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備價(jià)格的影響較大的情況下，應(yīng)選擇計(jì)算復(fù)原重置成本。4所有的機(jī)器設(shè)備都可以用重置成本法評(píng)估其價(jià)值。5市場(chǎng)法的運(yùn)用必須首先以市場(chǎng)為前提，它是借助于參照物的市場(chǎng)成交價(jià)或變現(xiàn)價(jià)運(yùn)作的( 該參照物與被評(píng)估設(shè)備相同或相似) 。6運(yùn)用收益現(xiàn)值法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的前提條件是，被評(píng)估機(jī)器設(shè)備具有獨(dú)立的、能連續(xù)用貨幣計(jì)量的可預(yù)期收益，所以單件設(shè)備比較適合使用這種方法。7對(duì)于無(wú)法直接取

26、得現(xiàn)行購(gòu)置價(jià)或建造費(fèi)用的設(shè)備，如果能夠?qū)ふ业浆F(xiàn)有同類設(shè)備的市價(jià)、建造費(fèi)用，或市價(jià)、建造費(fèi)用加運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)，就可采用功能成本法計(jì)算設(shè)備的更新重置成本。8實(shí)體性貶值與成新率是同一事物的兩面，實(shí)體性貶值用相對(duì)數(shù)來(lái)表示，它的余數(shù)就是成新率。9在用使用年限法估算設(shè)備成新率時(shí)，機(jī)器設(shè)備的已使用年限可以用會(huì)計(jì)中的已提折舊年限來(lái)直接代替。10機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是因外部因素變化引起的設(shè)備價(jià)值貶值，具體可表現(xiàn)為兩種情況：設(shè)備利用率下降和收益減少。四、簡(jiǎn)答題1簡(jiǎn)述機(jī)器設(shè)備的評(píng)估特點(diǎn)。2簡(jiǎn)述機(jī)器設(shè)備評(píng)估程序。3簡(jiǎn)述機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成。4運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備，在選擇參照物時(shí)需考慮哪些可比性因素？5試述機(jī)器

27、設(shè)備重置成本構(gòu)成。6進(jìn)口設(shè)備的從屬費(fèi)用如何構(gòu)成？7簡(jiǎn)述運(yùn)用差額法估算功能性貶值的步驟。8簡(jiǎn)述機(jī)器設(shè)備鑒定的內(nèi)容。9簡(jiǎn)述市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的步驟。10機(jī)器設(shè)備評(píng)估時(shí)應(yīng)注意那些問(wèn)題？五、計(jì)算題1機(jī)器設(shè)備1 臺(tái)， 3 年前購(gòu)置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無(wú)替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10 萬(wàn)元，其中買價(jià)為 8 萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)為0.4 萬(wàn)元，安裝費(fèi)用（包括材料）為1 萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)用為0.6 萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備。9。的現(xiàn)行價(jià)格為9.5 萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比3 年前上漲了40、 30、 20。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）21995 年 1 月評(píng)估設(shè)備一臺(tái)，該設(shè)備于 1991 年 12 月購(gòu)建，

28、賬面原值為 20 萬(wàn)元， 1993 年進(jìn)行一次技術(shù)改造，改造費(fèi)用（包括增加設(shè)備） 為 2 萬(wàn)元。 若定基物價(jià)指數(shù) 1991 年 1.05 ，1993 年為 1.20 ，1995 年為 1.32 ，求該設(shè)備的重置成本。3評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)年產(chǎn)量為 8 萬(wàn)件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)上現(xiàn)有的類似生產(chǎn)線成本為24 萬(wàn)元，年產(chǎn)量為 12 萬(wàn)件。如果規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)模指數(shù)為0.8 ，求該資產(chǎn)的重置全價(jià)。4被評(píng)估機(jī)組購(gòu)建于1999 年 3 月，主要由主機(jī)、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值60 萬(wàn)元人民幣，其中主機(jī)占 70，輔助裝置占 20，工藝管道占 10。至評(píng)估基準(zhǔn)日，機(jī)組主機(jī)價(jià)格下降 2，輔助裝置價(jià)格上升 1

29、，工藝管道價(jià)格上升了 5。求該機(jī)組評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本。5某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計(jì)分析法對(duì)某企業(yè)的100 臺(tái)某類設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，其賬面原值共計(jì)1000 萬(wàn)元，評(píng)估人員經(jīng)抽樣選擇了10 臺(tái)具有的代表性的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，其賬面原值共計(jì)150 萬(wàn)元，經(jīng)估算其重置成本之各為180 萬(wàn)元，則該企業(yè)被評(píng)估設(shè)備的重置成本是多少？6現(xiàn)有一臺(tái)與評(píng)估資產(chǎn)A 設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備B，采用 B 比 A 每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動(dòng)力等 40 萬(wàn)元。 A 設(shè)備尚可使用5 年，假定年折現(xiàn)率為8，該企業(yè)的所得稅稅率為33，求 A 設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本。7被評(píng)估設(shè)備為1989 年從德國(guó)引進(jìn)的設(shè)備，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)是 20 萬(wàn)馬

30、克。 1994 年評(píng)估時(shí)德國(guó)生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為 35 萬(wàn)馬克，而國(guó)內(nèi)其他企業(yè)1994 年從德國(guó)進(jìn)口設(shè)備的 CIF 價(jià)格為 30 萬(wàn)馬克。 按照通常情況， 設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的 70%90%，境外運(yùn)雜費(fèi)約占 FOB 價(jià)格的 5%，保險(xiǎn)費(fèi)約占 FOB價(jià)格的 0.5%，被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)， 以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進(jìn)口關(guān)稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF 價(jià)格的 0.8%計(jì)，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按CIF 價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格中不再另行計(jì)算，被評(píng)估設(shè)備尚可使用5 年，評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率為1.5 1，人民幣與美元的匯率為81。

31、根據(jù)上述數(shù)據(jù)估測(cè)該進(jìn)口設(shè)備的續(xù)用價(jià)值。8被評(píng)估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10000 噸，評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場(chǎng)不景氣，如不降價(jià)銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)7000 噸，或每噸降價(jià)100 元保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)3 年，該企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%，生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)指數(shù)X 為 0.6 ，試根據(jù)所給的條件估算經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額。9被評(píng)估機(jī)組為3 年前購(gòu)置，帳面價(jià)值為20 萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)，被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30 萬(wàn)元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組因功能落后其貶值額

32、約占新型機(jī)組取得價(jià)格的20%，被評(píng)估機(jī)組尚可使用7 年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為1 萬(wàn)元，假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)，試根據(jù)所給條件估測(cè)該生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值。10被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1985 年，帳面價(jià)值30000 元， 1990 年和 1993 年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000 元和 2000 元， 1995 年該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1985 年至 1995年每年價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為8 年，試根據(jù)所給條件估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的成新率。10。房地產(chǎn)評(píng)估一、單項(xiàng)選擇題1某可比交易實(shí)例成交地價(jià)為3000 元 /m2，對(duì)應(yīng)使用年期為30 年，若待估宗地出

33、讓年期為40 年，土地資本化率為 7%，則通過(guò)年限修正該宗土地的價(jià)格最接近于（）。A 2900 元 /m2B 3223 元 /m2C 3322 元 /m2D 4000 元 /m22如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為5000 萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格3000 萬(wàn)元，地價(jià)2000 萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為 450 萬(wàn)元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于（）。A 9%B12.5%C 7.5%D 5%3某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了A、B、C 三個(gè)參照物，并分別得到127 萬(wàn)元、 142 萬(wàn)元、 151 萬(wàn)元三個(gè)評(píng)估結(jié)果。根據(jù) A、B、C 三個(gè)參照物與被評(píng)估對(duì)象的差異因素

34、分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為 25%、40%和 35%，則被評(píng)估房產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（）。A 140 萬(wàn)元B 157.5 萬(wàn)元C 141.4 萬(wàn)元D148.5 萬(wàn)元4某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計(jì)分析法對(duì)一企業(yè)的固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。其中磚混結(jié)構(gòu)建筑物10 棟，賬面原值 500萬(wàn)元；設(shè)備100 臺(tái)，賬面原值1000 萬(wàn)元。評(píng)估中對(duì)3 棟具有代表性的建筑物進(jìn)行估算，其重置成本為180萬(wàn)元，而該 3 棟建筑物的賬面原值為165 萬(wàn)元；同時(shí)選擇 10 臺(tái)具有代表性的設(shè)備進(jìn)行了評(píng)估，其重置成本為 150 萬(wàn)元，而該 10 臺(tái)設(shè)備的賬面原值為120 萬(wàn)元；則該企業(yè)被評(píng)估建筑物及設(shè)備的重置成本最接近于（）。A 1736.

35、85 萬(wàn)元B 1795.45萬(wàn)元C 1818.36 萬(wàn)元D 2100 萬(wàn)元5被評(píng)估建筑物賬面價(jià)值80 萬(wàn)元， 1995 年建成，要求評(píng)估1998 年該建筑物的重置成本。根據(jù)調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)從1995 年到 1998 年每年比上年提高分別為： 3%、3%、2%，該建筑物的重置成本最接近于（）。A 86 萬(wàn)元B87 萬(wàn)元C 90 萬(wàn)元D 85 萬(wàn)元6某在建項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2000 平方米，總預(yù)算為3000000 元，評(píng)估時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成 50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)工程造價(jià)構(gòu)成表得知，在混合結(jié)構(gòu)的建筑項(xiàng)目中，其中基礎(chǔ)工程、

36、結(jié)構(gòu)工程和安裝工程占整個(gè)建筑工程的比重分別是15%、60%和 25%。該在建工程在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的完工程度是（）。A 75%B 30%C 45%D 65%7某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200 平方米，建筑面積120 平方米，月租金 3000 元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000 元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求的土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1200 元，建筑物的年純收益為（）。A 8600 元B 8800 元C9000 元D12000 元8有一宗地，占地面積為500 平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7 ，容積率為 2.0 ，土地單價(jià)為 3000 元/ 平方米，則樓面地價(jià)為（）。A

37、1000 元 / 平方米B1500 元/ 平方米C 2100 元 / 平方米D 2800 元 / 平方米。11。9有一宗地，出讓年期為50 年，已使用30 年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來(lái)每年的收益為15 萬(wàn)元，則該宗地的評(píng)估價(jià)值最接近于（）。A 128 萬(wàn)元B141 萬(wàn)元C149 萬(wàn)元D150 萬(wàn)元10有一宗房地產(chǎn)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年的純收益預(yù)計(jì)為70 萬(wàn)元，資本化率為8%，以后未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%，則該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評(píng)估價(jià)值最近近于（）。A 700 萬(wàn)元B 800 萬(wàn)元C 1000 萬(wàn)元D 1100 萬(wàn)元二、多項(xiàng)選擇題1我國(guó)的城市地產(chǎn)市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)

38、市場(chǎng)，與一級(jí)市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的價(jià)格包括（）。A基準(zhǔn)地價(jià)B標(biāo)定地價(jià)C土地使用權(quán)出讓底價(jià)D土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格E抵押價(jià)格2引起建筑物功能性貶值的因素主要有（）。A政策變化B建筑物使用強(qiáng)度不夠C建筑物用途不合理D建筑物設(shè)計(jì)不合理E周圍環(huán)境發(fā)生變化3地產(chǎn)作為一類資產(chǎn)，它可能出現(xiàn)的貶值損失主要有（）。A “功效損失 ”B有形損耗C超額運(yùn)營(yíng)損失D經(jīng)濟(jì)性貶值E超額投資損失4應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估宗地地價(jià)必須具備的條件包括（）。A城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)B基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)C宗地容積率D宗地的開(kāi)發(fā)成本E宗地的開(kāi)發(fā)程度5對(duì)于樓面地價(jià)與土地單價(jià)之間的關(guān)系，下列說(shuō)法中正確的是（）。A樓面地價(jià)一定大于土地單價(jià)B樓面地價(jià)一定小于土地單

39、價(jià)C樓面地價(jià)可以等于土地單價(jià)D樓面地價(jià)可以小于土地單價(jià)E樓面地價(jià)可以大于土地單價(jià)6影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素包括（）。12。A房地產(chǎn)價(jià)格政策B城市發(fā)展戰(zhàn)略C國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rD社會(huì)發(fā)展?fàn)顩rE物價(jià)水平7土地的價(jià)格（）。A是地租的資本化B是由土地的生產(chǎn)成本決定的C具有個(gè)別性D是土地權(quán)益價(jià)格E是由土地的效用決定的8假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的投資利潤(rùn)是以（）為計(jì)算基礎(chǔ)的。A專業(yè)費(fèi)用B投資利息C地價(jià)D建筑費(fèi)用E稅費(fèi)9房地分估主要是針對(duì)（）進(jìn)行的。A地用性質(zhì)不合理的房地產(chǎn)B新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)C占地面積不合理的房地產(chǎn)D工業(yè)用房地產(chǎn)E特殊用途房地產(chǎn)10評(píng)估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考慮在建工程的（）。A重置成本B功能性

40、貶值C經(jīng)濟(jì)性貶值D清算價(jià)格E實(shí)體性貶值三、判斷題1建筑物可以獲得超常收益是使用剩余法評(píng)估建筑物的前提條件。2由于生產(chǎn)工藝改進(jìn)引起建筑物設(shè)備陳舊或者由于自然災(zāi)害引起的建筑物功能減弱屬于建筑物的有形損耗。3用成本法評(píng)估在建工程，是在求取被估在建工程的價(jià)格時(shí)，將被估在建工程按其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除后續(xù)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，以估算被估在建工程價(jià)格的一種評(píng)估方法。4在我國(guó)，土地價(jià)格一般指的是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的價(jià)格。5標(biāo)定地價(jià)是指具體地塊在一定使用年期內(nèi)的宗地地價(jià)，它一般是由省政府公告的。6運(yùn)用剩余法評(píng)估待拆遷改造的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，其開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用包括建筑承包商的利潤(rùn)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、

41、拆遷費(fèi)用和勞動(dòng)安置費(fèi)用。13。7構(gòu)成取得房產(chǎn)收入所必須支付的必要費(fèi)用包括土地出讓金、房產(chǎn)稅、折舊費(fèi)、租金損失準(zhǔn)備費(fèi)。8運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估地產(chǎn)時(shí)，在選擇參照物時(shí)應(yīng)注意在交易類型、用地性質(zhì)和供需圈等方面與評(píng)估對(duì)象保持一致。9在評(píng)估操作實(shí)務(wù)中，評(píng)定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。10正確的房地產(chǎn)評(píng)估程序應(yīng)該是：選用評(píng)估方法估算、擬定評(píng)估方案、明確基本事項(xiàng)、實(shí)地勘察收集資料、確定評(píng)估結(jié)果、撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告。四、計(jì)算題1待估對(duì)象為一新開(kāi)發(fā)土地，因無(wú)收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5 萬(wàn)元 / 畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）3 萬(wàn)元 / 畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)用1.5 億

42、元 / 平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率 9%，兩年期貸款利率為 10%，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年， 第一年投資占總投資的3/4 ，利潤(rùn)率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。2某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國(guó)家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為40 年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10 年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5 年租金是以第一年租金8 萬(wàn)元為基礎(chǔ)，每年按等比級(jí)數(shù)遞增，每年遞增比率為 2%，后 5 年租金按每年15 萬(wàn)元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10 年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？要求：（ 1）按分段法計(jì)算并寫(xiě)出公式，其中后5 年預(yù)期

43、收益現(xiàn)值必須使用年金法計(jì)算；（ 2）寫(xiě)出計(jì)算過(guò)程；（ 3）寫(xiě)出正確結(jié)論。3待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600 平方米，要求評(píng)估其 1997 年 5 月的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估人員通過(guò)搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過(guò)程略），選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例有關(guān)情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目ABC待估對(duì)象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價(jià)格總價(jià)25.2 萬(wàn)元49 萬(wàn)元43.5 萬(wàn)元單價(jià)1500 元/m21400 元 /m31450 元 /m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面積168m2350m2300m2600m2形狀長(zhǎng)方

44、形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35 年30 年35 年30 年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2） 1996 年以來(lái)，土地價(jià)格每月上漲1%。（3）交易實(shí)例A 與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，B、C 的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷：項(xiàng)目B分值C分值。14。自然條件相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估

45、地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。（ 4）待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%。（ 5）折現(xiàn)率為 8%。4有一宗 “七通一平 ”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000 平方米，建筑容積率為2.5 ，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2 年，建筑費(fèi)為3000 元 / 平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000 元/ 平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。5某路線價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為 1618 米，路線價(jià)為 1200 元 / 平方米，待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街寬度為 15 米，臨街最深為 20 米，具體情況和該路線價(jià)區(qū)臨街地深度指數(shù)見(jiàn)下表：臨街深度（ m）深度指數(shù)（ %）13012512011010040試寫(xiě)出評(píng)估該宗地所運(yùn)用的計(jì)算公式，并計(jì)算出評(píng)估結(jié)果。6某建筑項(xiàng)目需建筑混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)1000 平方米，建筑工程總預(yù)算造價(jià)為400000 元，設(shè)備安裝工程預(yù)算為90000 元。評(píng)估是該