房地產(chǎn)場(chǎng)需求統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告

1、2005 淄博 房地 產(chǎn)市 場(chǎng)住 房需求 統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告 85.7%的被調(diào)查者在 5 年內(nèi)有購房打算，16.8%的被調(diào)查者預(yù)計(jì)一年內(nèi) 購房預(yù)購面積以 90110 平方米的需求量最高，一次置業(yè)的家庭主要希望購買 7090 平方米的房子，二次置業(yè)主要為改善生活質(zhì)量2535 歲之間占預(yù)購房人群的 54%主要房屋預(yù)購者家庭能夠支付的最高月還款額在 5001000元/ 月之間 31.4% 的被調(diào)查者認(rèn)為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的主要問題是小區(qū)配套不完善購房仍以工薪階層為主，價(jià)格是最大瓶頸，別墅等高檔住宅市場(chǎng)需求不大銀行貸款利率上調(diào)不影響購房計(jì)劃毛坯房已不受歡迎 , 經(jīng)過簡(jiǎn)單裝修或廚、衛(wèi)精裝修的房子受到被調(diào)查

2、者歡迎近幾年，隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入及居民生活水平的提高，個(gè)人購房已成大勢(shì)。為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品房市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的矛盾和問題，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，并為我市廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供權(quán)威的房地產(chǎn)開發(fā)參考， 市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)與淄博晚報(bào)共同主辦首屆“頤景園”杯淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求 問卷調(diào)查本次活動(dòng)歷時(shí) 34 天，共在淄博晚報(bào)刊登調(diào)查問卷三期，截止 6 月 30 日共回 收調(diào)查問卷 15434 份，參與被調(diào)查者的范圍覆蓋我市所有城區(qū)， 其中中心城區(qū) 7678 份，淄川區(qū) 1721 份，博山區(qū) 1786 份，臨淄區(qū) 823

3、 份。本次問卷調(diào)查采用 30 個(gè)選擇題的形式進(jìn)行了調(diào)查，其中大部分圍繞著市民 和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為關(guān)心的問題展開，與市民關(guān)系較為密切的共有 22 個(gè)，調(diào)查 內(nèi)容較為全面。問卷回收完后，市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)與淄博晚報(bào)又專門組織人員對(duì)調(diào)查問卷進(jìn) 行了統(tǒng)計(jì)，同時(shí)組織部分專家根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果撰寫分析報(bào)告。購房者身份及人群結(jié)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，參與調(diào)查的人群主要為 23 60 歲，其中 25 歲至 35 歲的人 群占到總調(diào)查人數(shù)的 54% 。從調(diào)查人員單位性質(zhì)看，機(jī)關(guān)事業(yè)單位所占比例占到 五成以上，企業(yè)約占三成 ,其他約占二成。被調(diào)查者家庭月收入在 3000 3500 元 之間的比例最高，達(dá) 16.5% ；6000

4、 元以上的高薪家庭相對(duì)較小。年齡在 2535 歲之間的人員占預(yù)購房人群的 54% ，位居榜首，而 3544歲的人群比例為 32.1% ， 位居第二。大多數(shù)被調(diào)查者為全職工作者，其重點(diǎn)分布于政府機(jī)關(guān)、教育文化、 醫(yī)院、電信、電力、貿(mào)易等領(lǐng)域，月薪一般在 1000 2000 元范圍內(nèi)。 購房時(shí)機(jī)和傾向據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的都市人占調(diào)查對(duì)象的 85.7% ， 16.8% 的被調(diào)查者現(xiàn)住房面積預(yù)計(jì)一年內(nèi)購房，大多數(shù)被調(diào)查者表示將以購買新建商品房為主， 預(yù)購面積在 90130 平方米之間。50.0%10.0%0.0%39.2%29.4%16.8%14.7%40.0%30.0%20.0%1年內(nèi)13年內(nèi)3

5、5年內(nèi)5年以后預(yù)選購住房時(shí)間調(diào)查顯示，一次置業(yè)的家庭主要希望購買 7090 平方米的房子，其購房主要是為解決當(dāng)前居住生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二次置業(yè)，購房主要為改善生活質(zhì)量，這部分住房消費(fèi)者對(duì)住房的要求已經(jīng)由“住的開”變?yōu)樽非缶幼〉氖孢m性、功能性。另外，在商品房預(yù)購群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房群體，預(yù)購面積以 90110 平方米的需求為最高，達(dá) 31.2% ；預(yù)選購住房面積而在 110130 平方米的預(yù)購群體中， 擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例也高達(dá) 5 成 以上，說明購房群體大多持幣在手，有比較具體的購買計(jì)劃，預(yù)計(jì) 3 年左右再進(jìn) 行置業(yè)，使生活質(zhì)量

6、進(jìn)一步得到改觀?？梢娫谶@個(gè)群體中的市場(chǎng)潛力非常可觀。 購房付款方式傳統(tǒng)消費(fèi)觀念仍占據(jù)一定地位，值得注意的是，在大多數(shù)預(yù)購房市民中，有 30.1%的被調(diào)查者希望使用家庭存款或向親友借貸來購房， 40.8% 的被調(diào)查者打算 向銀行貸款。調(diào)查顯示，購房資金主要來源于家庭儲(chǔ)蓄和銀行按揭貸款，其中家 庭儲(chǔ)蓄占據(jù)一定的比例。這說明傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念仍然在我市廣泛存在，這顯然不 利于各項(xiàng)消費(fèi)的良性增長(zhǎng) ,但銀行貸款特別是公積金貸款和按揭貸款也已被市民認(rèn) 可 ,但高比例存在的使用家庭存款或向親友借貸購房仍顯示,銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，達(dá)到開發(fā)商與購房者雙贏的效果。40.8%59.2%70

7、.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%推遲 不推遲銀行貸款利率上調(diào)對(duì)購房時(shí)間影響43.3%的調(diào)查對(duì)象表示，目前我市的房?jī)r(jià)還可以， 59.2% 的調(diào)查對(duì)象 表示銀行貸款利率上調(diào)不會(huì)影響他們的購房計(jì)劃。居民購房承受能力調(diào)查顯示，大多數(shù)被調(diào)查者希望房?jī)r(jià)在 1500 2000 元之間的比例最高，為30.4% ，希望總房?jī)r(jià)在 1035 萬元之間最多，占到 74.1% ；3540 萬元的占到6.7% ；希望房?jī)r(jià)在 60 萬元以上為 2.4%房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大， 本次調(diào)查也顯示， 我市各區(qū)縣的市民需求與房?jī)r(jià)相 比有較大差距，特別是中心城區(qū)與其他區(qū)縣的差距更是十41.6

8、%愿意支付的最高總房?jī)r(jià) 分明顯。比如張店城區(qū)內(nèi)住宅樓的房?jī)r(jià)平均要 2000 元/平方米，平均價(jià)比其他區(qū) 縣高出每平方米 200 元左右，中心城區(qū)市民對(duì)房子的購買欲望相對(duì)于其他區(qū)縣也 相對(duì)較高，計(jì)劃 1 至 3 年內(nèi)購房的市民人數(shù)也比其他區(qū)縣高出一大截。購房區(qū)位 消費(fèi)者選擇購房的區(qū)位偏好日益多元化，但中心城區(qū)的新區(qū)成熱點(diǎn)區(qū)域本次調(diào)查結(jié)果顯示， 打算在中心城區(qū)購房的被調(diào)查者仍占了相當(dāng)大的比例， 其 中一部分外區(qū)縣人也有在中心城區(qū)置業(yè)的打算。計(jì)劃在中心城區(qū)購房的被調(diào)查者 中，有近一半的人將購房的區(qū)域選在了聯(lián)通路以北，有 7 成左右將首選區(qū)域確定 在柳泉路以西。從整個(gè)情況來看，隨著淄博城市規(guī)劃的實(shí)施，

9、張店世紀(jì)路以西的 新區(qū)在最近幾年快速發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通配套及城市環(huán)境等方面將逐步成熟， 并具有較好的發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)，此區(qū)域已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)熱點(diǎn)。這種情況顯示， 中心城區(qū)的區(qū)位集中優(yōu)勢(shì)仍較為明顯， 其中環(huán)境因素良好的西部更是占盡了天時(shí)地利人和，成為市民購房的首選位置。房型、戶型 市場(chǎng)呼喚精裝修住宅在本次調(diào)查中， 51.2% 的被調(diào)查者選擇了小高層或高層， 43.5%的被調(diào)查者仍 舊打算購買多層樓房，其中年齡在 25 歲至 35 歲之間的被調(diào)查者比較傾向于小高 層和高層，年齡越大越傾向于選擇多層，這說明隨著市場(chǎng)上多層產(chǎn)品逐漸減少， 客戶群體對(duì)小高層的產(chǎn)品類型基本接受，但仍舊有較大比例的客戶

10、群體對(duì)多層物 業(yè)眷戀。選擇別墅的被調(diào)查者為 5.3% ，許多被調(diào)查者表示即使選擇別墅也不會(huì)在 城市購買，大多考慮去沿海地區(qū)或郊縣。在對(duì)房子的采光選擇上， 8 成以上的被調(diào)查者選擇較為一致， 均選擇了所有房 間都要求采光效果良好。30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%交房標(biāo)準(zhǔn)的趨勢(shì)在本次調(diào)查中，經(jīng)過簡(jiǎn)單裝修或廚、衛(wèi)精裝修的房子受到被調(diào)查者歡迎，只有 8.6% 的調(diào)查者選擇了毛坯房，毛坯房已經(jīng)不受人歡迎，全部精裝修的房子也有 較大市場(chǎng)，調(diào)查顯示，23.1% 的被調(diào)查者希望購買全部精裝修的住宅。 購房者生活、 工作節(jié)奏快，多數(shù)對(duì)房子的裝修和裝飾沒有太多的經(jīng)驗(yàn)，如果有實(shí)力的

11、開發(fā)商能 提供有品質(zhì)保證的精裝修成品房，既減少了受那些不講信用的和低素質(zhì)的裝修商 蒙騙的可能，又可以不必長(zhǎng)期受左鄰右舍裝修污染的影響，同時(shí)還可以將裝修與 住房一次性進(jìn)行按揭貸款，所以精裝修商品房會(huì)受到購房者的青睞。可以預(yù)見， 市場(chǎng)上的毛坯房被精裝修成品房取代已是大勢(shì)所趨，它是成熟的開發(fā)商和成熟的 住房消費(fèi)者的共同選擇，這是一個(gè)值得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮的問題。購房面臨問題 小區(qū)配套仍是消費(fèi)者購房的重要考慮因素 買房時(shí)最害怕出現(xiàn)的問題是什么？調(diào)查顯示，主要有三個(gè)方面：房子質(zhì)量有問題、開發(fā)商私改規(guī)劃和小區(qū)配套不完善， 31.4% 的被調(diào)查者認(rèn)為我市 房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的主要問題是小區(qū)配套不完善，這個(gè)問

12、題不僅成為買房 時(shí)市民最害怕出現(xiàn)的問題，更成為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題 另外，開發(fā)商信譽(yù)、物業(yè)管理質(zhì)量和供暖質(zhì)量也成為被調(diào)查者們最關(guān)心的事， 這些因素甚至直接影響到了市民購房的積極性。許多被調(diào)查者表示，在購房前會(huì) 提前了解一下開發(fā)商的信譽(yù)和其開發(fā)的商品房的質(zhì)量及物業(yè)管理水平。有三成以上的被調(diào)查者表示愿意購買經(jīng)濟(jì)適用房， 但不知道到哪里購買， 需具 備何種條件， 6 成以上的被調(diào)查者認(rèn)為我市沒有經(jīng)濟(jì)適用房， 認(rèn)為政府應(yīng)該在經(jīng)濟(jì) 適用房的開發(fā)、建設(shè)、管理上發(fā)揮作用。居住環(huán)境對(duì)購房影響 消費(fèi)者越來越看重小區(qū)的景觀環(huán)境 調(diào)查顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)， 比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包 括人

13、文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購 房的決策。購房者對(duì)居住地的環(huán)境要求日益提高。 認(rèn)為自己購房考慮的最大因素是小區(qū)綠 化和空氣質(zhì)量的占調(diào)查總體的 39.1% ，遙遙領(lǐng)先于其他幾項(xiàng)，爭(zhēng)取 “綠色 ”生存環(huán) 境已成為大多數(shù)人的希望。相比較而言，中心城區(qū)市民對(duì)于環(huán)境因素的要求更高 一些，其中置業(yè)時(shí)選擇在世紀(jì)路以西的占到 4 成以上。許多被調(diào)查者選擇柳泉路 以西，聯(lián)通路以北的主要原因是 “綠色 ”程度大大好于市區(qū)。通過對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求分析， 在我市的住宅開發(fā)中， 無論從住宅區(qū)位、 住宅戶型還是住宅價(jià)位看，住宅的供應(yīng)體系都相對(duì)比較單一，特別是經(jīng)濟(jì)適用住 房所占比例

14、明顯偏低，對(duì)于調(diào)整市場(chǎng)價(jià)格，預(yù)防市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所起到的作用不大。通過對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求分析，結(jié)合近幾年的情況，可以看出，我市的 城市人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)使房地產(chǎn)業(yè)在最近幾年仍具有相當(dāng)大的發(fā)展 潛力，但當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的高檔化及大戶型住宅的居高不下與普通市民不斷增長(zhǎng) 的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了一些錯(cuò)位。如果開發(fā)企業(yè)能順應(yīng)市場(chǎng)，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，理性的分析市場(chǎng)，做好項(xiàng)目的定位，避免盲目跟風(fēng)，使項(xiàng)目性質(zhì)、戶型結(jié) 構(gòu)、建筑面積等真正能夠適應(yīng)我市實(shí)際的市場(chǎng)需求，針對(duì)預(yù)購面積以90 110 平方米的需求量最高這一調(diào)查結(jié)果，多建設(shè)面積適中的商品房，并對(duì)社區(qū)環(huán)境及服 務(wù)等其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信我市房地產(chǎn)開發(fā)的前景非常樂觀。通過對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求分析， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極做好住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn) 代化工作，提升開發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)，更新住房消費(fèi)理念，形成新的住宅消費(fèi)增 長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，隨著社會(huì)的進(jìn)步和消費(fèi)者支付能力的進(jìn)一 步增強(qiáng)，消費(fèi)者對(duì)住宅不僅僅只是功能上的需求，而且還有精神方面的需求。 21 世紀(jì)是品牌競(jìng)天下的時(shí)代，一個(gè)優(yōu)秀的品牌，代表著商品的質(zhì)量，能起到開辟市 場(chǎng)，維護(hù)和提高商品的競(jìng)爭(zhēng)能力的作用，能增加消費(fèi)者的購買信心，有品牌的公 司就有信譽(yù)和實(shí)力是眾多住房消費(fèi)者的共識(shí)，所以對(duì)品牌的追求已成