從實(shí)務(wù)案例談商業(yè)物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避重點(diǎn)

1、從實(shí)務(wù)案例談商業(yè)物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避隨著物業(yè)管理社會化、市場化、專業(yè)化的發(fā)展趨勢 ，物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)域逐漸 由傳統(tǒng)住宅物業(yè)、商業(yè)寫字樓物業(yè)、政府辦公樓物業(yè)延伸到會展中心、城市綜合 體、體育場館、娛樂休閑、廣場公園、各類園區(qū)等各類大型社會商業(yè)項(xiàng)目和公眾項(xiàng) 目的物業(yè)管理。與傳統(tǒng)物業(yè)管理項(xiàng)目相比，商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)有很多特殊之處，以下 列出的是其最顯著地幾個特點(diǎn)：1服務(wù)功能更為強(qiáng)化：物業(yè)公司負(fù)責(zé)向顧客、游客、租戶提供全方位的人性 化、個性化、科技化的服務(wù)。2. 必走的經(jīng)營之路：傳統(tǒng)物業(yè)管理并不涉及過多的經(jīng)營項(xiàng)目，而在商業(yè)物業(yè)管理 服務(wù)中，由于商業(yè)物業(yè)自身的特殊性將帶來很高的經(jīng)營機(jī)會 ，既包括其自身

2、配套的餐 廳、咖啡廳、酒店、商場、會務(wù)等，也包括由于商業(yè)場所產(chǎn)生的聚合效應(yīng)而帶來的 其他各種商機(jī)。3. 更復(fù)雜的工程設(shè)施設(shè)備：根據(jù)設(shè)計(jì)功能的需要，商業(yè)類物業(yè)的設(shè)施設(shè)備規(guī)模、 種類、技術(shù)含量一般都與住宅和寫字樓有非常大的不同。為了確保公眾物業(yè)功能的 實(shí)現(xiàn)，除了供電、給排水、空調(diào)、電梯等常規(guī)設(shè)備外，一般會根據(jù)商業(yè)物業(yè)自身的功 能用途配置專門的智能化的中央控制系統(tǒng)、無線上網(wǎng)系統(tǒng)、廣播擴(kuò)音系統(tǒng)、照明系 統(tǒng)、售票系統(tǒng)、檢票系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、標(biāo)識系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。商業(yè)物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避分析正是由于商業(yè)物業(yè)涉及的人員廣泛，且由于其 公眾”性，使得公眾物業(yè)管理一旦 出現(xiàn)瑕疵、甚至事故，其影響巨大。1造成

3、人身損害的法律風(fēng)險(xiǎn)2005年7月25日上午10時(shí)許，劉女士和女兒來到了某商場購物，當(dāng)時(shí)商場內(nèi)地 上有積水，保潔員正在清理。等地面的積水清理完后，劉女士領(lǐng)著女兒從清理過的地 方走過，但仍然滑倒，出來后經(jīng)醫(yī)生診斷為手部骨折。商業(yè)物業(yè)由于其人流量大的同時(shí)對環(huán)境要求較高，特別是大型商場、會所、展 覽館等幾乎必須做到 窗明幾凈”才符合對物業(yè)的最初設(shè)計(jì)定位，因此地面清潔頻率 較高，由此也就造成了人員滑倒”此類事故在商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)中頻繁發(fā)生。在商 業(yè)物業(yè)管理服務(wù)中，造成人身損害的法律風(fēng)險(xiǎn)很大，且一般物業(yè)公司都是要承擔(dān)法律 責(zé)任的，這一方面只有加強(qiáng)日常管理，排除可能存在的安全隱患，方可最大限度的減少這類事件

4、的發(fā)生。作為物業(yè)管理公司，亦應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)案例 的學(xué)習(xí)，從已經(jīng)發(fā)生的案例中吸取教訓(xùn)，以便于在日常工作中積極改進(jìn)可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn) 的服務(wù)行為。2.造成財(cái)產(chǎn)損害的法律風(fēng)險(xiǎn)2011年3月25日，張先生到一大型商場購物，將自己的汽車停放在商場提供的 免費(fèi)停車場內(nèi)，當(dāng)時(shí)汽車已經(jīng)上鎖，而且車前座沒有放置任何貴重物品。不想購物回 來取車時(shí)卻發(fā)現(xiàn)車門鎖被撬，放置在汽車后備廂內(nèi)裝有現(xiàn)金的公文包和兩瓶貴重紅 酒丟失，其中公文包內(nèi)裝有現(xiàn)金1萬元，兩瓶紅酒也價(jià)值近2000元。本案中，張先生 將汽車停放在免費(fèi)停車場內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不負(fù)有保管義務(wù)。在公眾物業(yè)管理中,由于人流量大，成員復(fù)雜，財(cái)產(chǎn)損害風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生。近年來，由于因賓

5、館、酒店、卡拉 OK廳、銀行等服務(wù)經(jīng)營場所不安全導(dǎo)致消 費(fèi)者人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益受侵害的案件屢屢見諸于報(bào)端。最高人民法院于2003年出臺了關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋，確立了經(jīng)營者的安全保障義務(wù)，明確了安全保障義務(wù)人的義務(wù)范圍和責(zé)任界限。物業(yè)管理?xiàng)l例例第 三十六條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè) 管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng) 依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！钡谒氖邨l規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí), 應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告

6、，協(xié)助做好救助工作。”同時(shí),許多地方人大及其常 委會也制定相應(yīng)的地方性法規(guī)對物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)作出了相應(yīng)規(guī)定。如上海市物業(yè)住宅管理規(guī)定、哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定、沈陽市住宅物業(yè)管 理規(guī)定，均對物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)有所體現(xiàn)，作出明確規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，特別是公眾物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)中應(yīng)更加 重視安全保障義務(wù)的實(shí)施，以避免上述人身、財(cái)產(chǎn)損失的發(fā)生。3.設(shè)備、設(shè)施故障的法律風(fēng)險(xiǎn)北京時(shí)間2011年7月5日早9:36,北京地鐵四號線動物園站 A 口上行電扶梯發(fā) 生設(shè)備故障，正在搭乘電梯的部分乘客由于上行的電梯突然之間進(jìn)行了倒轉(zhuǎn)，原本是 上行的電梯突然下滑，很多人防不勝防，人群紛

7、紛跌落，事故已經(jīng)造成1人死亡,2人重 傷,26人輕傷。物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身 和財(cái)產(chǎn)損失，此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一 ，同時(shí)因物業(yè)、公共 設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，隨之而來產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)從以下幾個方面著手：(1接手物業(yè)時(shí)，做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)與交接工作，確定責(zé)任 分界線。(2按照各項(xiàng)管理制度的規(guī)定對建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備做好日常檢 查、維修、保養(yǎng)工作，考慮在臺風(fēng)等特殊天氣時(shí)，是否可能發(fā)生損壞。(3對建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的管理，對可能造成危害的設(shè)施要設(shè)置

8、警示性的信息。(4將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，分項(xiàng)發(fā)包也 是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。(5在共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān) 部門報(bào)告，由相應(yīng)的部門對事件進(jìn)行調(diào)查，并作出調(diào)查報(bào)告，對事件和損害發(fā)生的原因 進(jìn)行認(rèn)定;該原因就是日后各方，包括法院認(rèn)定過錯和責(zé)任的依據(jù)，在一定程度上可以 說唯一依據(jù)。(6日常巡查當(dāng)中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，排除危險(xiǎn)。4. 重大事件,包括大客流量等法律風(fēng)險(xiǎn)2007年11月12日上午8:20左右，家樂福重慶沙坪壩區(qū)店在自行組織的 10周 年店慶促銷活動中，其東門入口處因群眾滑倒而引發(fā)踩踏安全事故。造成3人死亡,31人受傷，其中7人重傷。針對突發(fā)應(yīng)急事件，如大客流等,應(yīng)提早制定多級應(yīng)急預(yù)案，預(yù)備管制及預(yù)警措施 配備充足的設(shè)備及人力，確保不發(fā)生緊急事故。為真正實(shí)現(xiàn)全面的公眾物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范，除了識別風(fēng)險(xiǎn)處置方法，還要進(jìn)一步落 實(shí)、實(shí)施和監(jiān)督處置方案的執(zhí)行情況。在實(shí)施與監(jiān)控過程中，應(yīng)該經(jīng)常檢查是否有被遺漏的風(fēng)險(xiǎn)因素，要不斷識別、分析新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并對其進(jìn)行處置。因此，只有形成風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處置和實(shí)施與監(jiān)控這幾個環(huán)節(jié)連續(xù)反復(fù)不斷循環(huán)的環(huán) 形機(jī)制才能確保公眾物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的良好運(yùn)行。最后，由于商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模大、投資金額高、配套功能全等特點(diǎn)，幾乎所有公