設施設備操作手冊

1、工程設備設施維護部操作手冊目錄第一章工程設備設施維護部質(zhì)量目標.4第二章設備設施任職要求與職責.4第三章設施設備房保養(yǎng)計劃與實施.7第四章設施設備房管理規(guī)定.9第一節(jié)發(fā)電機房管理規(guī)定.9第二節(jié)變壓器室管理規(guī)定.9第三節(jié)配電房管理規(guī)定.10第四節(jié)電梯機房管理規(guī)定.11第五章閥門保養(yǎng)流程.12第六章柴油發(fā)電機相關規(guī)程.12第一節(jié)柴油發(fā)電機安全運行管理規(guī)定.12第二節(jié)發(fā)電機安全操作規(guī)程.13第三節(jié)柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程.15第四節(jié)發(fā)電機房巡查流程.16第七章高低壓配電柜相關規(guī)程.18第一節(jié)變壓器保養(yǎng)規(guī)程.18第二節(jié)高壓配電柜配電操作規(guī)程.19第三節(jié)變壓器室巡查流程.20第四節(jié)控制柜保養(yǎng)規(guī)程.22第五

2、節(jié)低壓配電柜（箱）、開關保養(yǎng)規(guī)程.23第六節(jié)高壓室巡查維修流程.27第七節(jié)低壓室巡查維修流程.29第八章電梯機房相關規(guī)程.31第一節(jié)電梯機房巡查流程.31第二節(jié)電梯操作流程.33第九章物業(yè)區(qū)域給排水設備維護保養(yǎng)規(guī)程.33第十章智能化設備相關規(guī)程.37第一節(jié)智能化控制中心管理規(guī)定.37第二節(jié)停車場控制系統(tǒng)管理規(guī)定.37第三節(jié)停車場系統(tǒng)保養(yǎng)流程.38第四節(jié)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)流程.39第五節(jié)可視對講保養(yǎng)流程.40第六節(jié)門禁系統(tǒng)保養(yǎng)流程.42第七節(jié)智能化系統(tǒng)設備維修規(guī)定.43第十一章照明系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程.43第十二章應急指示系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程.44第十三章排水排風設備巡查流程.45第十四章應急流程.4

3、5第一節(jié)電梯困人救援操作規(guī)程.45第二節(jié)電梯故障應急處理流程.47第三節(jié)供電系統(tǒng)突發(fā)性事故應急流程.47第四節(jié)供水系統(tǒng)突發(fā)性事故應急流程.51員工作責任保證書.53第一章工程設備設施維護部質(zhì)量目標為保證工程設備設施維護部工作有序開展，各項安全得到有效控制，保證工程設備設施維護部的工作符合分公司及項目品質(zhì)目標要求。一、日常管理工作及協(xié)調(diào)、處理：1、員工招聘嚴格按照公司程序、崗位要求、專業(yè)技能錄用達到95%；2、員工培訓工作（新員工入職培訓、專業(yè)技能培訓、思想素質(zhì)引導等）98%；3、部門對日常工作的檢查、制度落實達100%；4、部門嚴格按照公開、公平、公正的原則進行月考評工作100%；5、部門公開

4、計劃開展，不合格問題及時整改99%；6、員工按規(guī)定時間、著裝上崗達100%，員工無遲到、早退達100%；8、部門（月）有效投訴1%（附表格），業(yè)主年滿意率達服務合要求90%；9、處理各類投訴及時率達100%；二、安全管理年度預防工作：1、全年無重大安全事件發(fā)生（參照公司目標管理制度執(zhí)行）；2、制定各類應急預案，適用性達90%；3、值班人員對各類、報警電話熟悉度（物業(yè)中心：、火警119、盜警察110、急救中心122、電網(wǎng):85620426、自來水廠:85804330、天然氣:8564311、，有線電視:86502933、網(wǎng)絡維修:85799498）100%；各類事件處理及時率100%；第二章設備

5、設施任職要求與職責一、任職要求：1、年齡在20-45歲，身體健康；2、具有中?；蚋咧幸陨蠈W歷，持電工操作證；3、具有一年以上工作經(jīng)驗，熟悉小區(qū)設備設施的維修與保養(yǎng)工作，有物業(yè)管理公司工作經(jīng)驗優(yōu)先二、崗位職責：1、配合項目經(jīng)理的日常工作安排，聽從指揮,認真完成任務2、負責小區(qū)內(nèi)的供配電的正常運行，保證正常供電。3、對各供配電房進行巡查記錄，每月將各電房運行記錄表整理歸檔，呈報客服中心。4、對設備房及設備的每天清潔除塵、維護保養(yǎng)工作。5、對小區(qū)內(nèi)各類突發(fā)事故進行搶修。6、向項目經(jīng)理報告設備的運行情況及保養(yǎng)情況。根據(jù)實際情況，對設備設施的改造提出合理化建議7、執(zhí)行公司及客服中心工作計劃，遵守公司規(guī)章

6、制度，積極參加各種類培訓，不斷總結(jié)實際工作經(jīng)驗提高思想素質(zhì)和技術水平。8、節(jié)約各種維修材料，根據(jù)實際情況做好節(jié)水節(jié)電工作。按規(guī)定對小區(qū)的消防設備設施進行巡視及例行保養(yǎng)，確保消防設備設施完好。9、對小區(qū)供水系統(tǒng)進行巡查檢查，保證小區(qū)的用水正常。10、熟悉每種監(jiān)控設備的工作原理、工作環(huán)境和操作規(guī)程。11、每天定時巡視閉路監(jiān)控系統(tǒng)矩陣、家庭安防報警主機、背景音樂系統(tǒng)設備運行狀況。12、按規(guī)定對小區(qū)道閘系統(tǒng)設備設施進行巡視及例行保養(yǎng)，確保設備設施完好無缺。13、定期對閉路監(jiān)控鏡頭、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、業(yè)主家庭安防系統(tǒng)進行保養(yǎng)。14、負責小區(qū)所有裝修工程的巡查和監(jiān)管，對違規(guī)裝修現(xiàn)象及時采取規(guī)勸制止，并進行登記

7、，上報項目經(jīng)理。15、負責對保修期內(nèi)設施設備的維保工作及外委項目的監(jiān)管，認真落實各項維修及保養(yǎng)工作。16、負責每天抄取小區(qū)的水電能耗，發(fā)現(xiàn)不正常將立即報告上級領導16、不斷學習新技術、新知識，增強業(yè)務水平。17、完成項目經(jīng)理交代的其它任務序號1培訓計劃表課程內(nèi)容管理處組織架構(gòu)、人員崗位職責范圍培訓時間培訓方式培訓目的23456項目總體情況及特點介紹物業(yè)管理法規(guī)及相關法律知識管理處設備基本情況職業(yè)道德及保密制度客戶服務意識禮儀強化及案例學習授課與實地講解相結(jié)合使員工盡快符合新崗位要求。7物業(yè)內(nèi)設備常見故障及維修方法上崗前89管理處規(guī)章制度培訓緊急事件及突發(fā)事件的處理方法與程序授課、案提高工作人員

8、處理10管理處的溝通方法與渠道11物業(yè)內(nèi)設備基本情況及參數(shù)12物業(yè)內(nèi)房屋特點與維修注意事項13消防設施的維修與養(yǎng)護14消防管理的基礎知識15物業(yè)內(nèi)消防注意事項及監(jiān)控方法16房屋修繕技巧17物業(yè)內(nèi)小修注意事項及維修方法18供配電系統(tǒng)特點及維修注意事項19物業(yè)內(nèi)職能化系統(tǒng)（包括一卡通、防盜系統(tǒng)等）的維修與技術參數(shù)要求例分析與實地講解相結(jié)合現(xiàn)場培訓為主，附加直屬上級在職輔導，參加公司及項目組織的類似培訓實際工作的能力，適應工作需要提高工作人員專業(yè)技術水平，為提供優(yōu)質(zhì)的客戶服務打下基礎20電梯保養(yǎng)注意事項21公司禮儀標準的強化培訓22溝通技巧培訓23顧客服務理念及投訴的處理24管理知識：危機管理、團隊

9、建設、溝通技巧25物業(yè)管理：物業(yè)管理基礎理論、物業(yè)設備設施管理、物業(yè)現(xiàn)場管理、優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）考評標準、業(yè)主委員會運作、客戶服務26品質(zhì)管理：品質(zhì)管理和品質(zhì)改善基礎知識、is09001標準和術語、質(zhì)量體系文件、客戶服務27信息管理：信息管理基礎知識、公司各類信息傳遞程序28上崗后第三章設施設備房保養(yǎng)計劃與實施1.0目的：規(guī)范保養(yǎng)流程，延長設施設備胡試用壽命，確保設施設備安全正常運行。2.0范圍：轄區(qū)內(nèi)所有設施設備的保養(yǎng)工作。3.0職責3.1工程維修服務項目經(jīng)理負責監(jiān)督實施；3.2制定設施設備日、周、月、季度、年保養(yǎng)計劃并最好相關記錄。4.0設施設備保養(yǎng)記錄表1.0類別分項設施設備名稱變壓器

10、高壓柜設備檢查周期周期具體時間備注供電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)高壓配電低壓配電柴油發(fā)電機給水設備及蓄水設備直流屏母線電力接地電阻低壓柜樓層配電柜生活水箱變頻生活用水水泵雨水、生電梯消防系統(tǒng)弱點智能化系統(tǒng)排水系統(tǒng)直梯消防聯(lián)動系統(tǒng)消防廣播系統(tǒng)消防栓消防泵排煙系統(tǒng)消防卷簾門及防火門監(jiān)控系統(tǒng)周界防范系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)活用水、污水水泵化糞池管道消防主機消防廣播主機消防泵風機消防卷簾門及防火門公共廣播系統(tǒng)門禁系統(tǒng)2.0設施設備保養(yǎng)要求2.0.1保養(yǎng)制度：嚴格按照公司制定的保養(yǎng)記錄表實施保養(yǎng)，保養(yǎng)時嚴格按照操作流程與制度實施。2.0.2保養(yǎng)填表制度：內(nèi)容屬實，字跡工整，不能模棱兩可。2.0.3保養(yǎng)維護及報告：保養(yǎng)時發(fā)

11、現(xiàn)有損壞零部件或無法正常運行的設備及時上報及維修，不得隱瞞或誤報錯報，保證所有設施設備正常運行。第四章設施設備房管理規(guī)定第一節(jié)發(fā)電機房管理規(guī)定1.0目的：規(guī)范發(fā)電機房的管理。2.0適用范圍：適用于小區(qū)柴油發(fā)電機房的管理。3.0職責：3.1維修技工負責日常發(fā)電機房的巡視。3.2工程負責周檢及監(jiān)督檢查。4.0基本內(nèi)容：4.1未經(jīng)工程同意，非本職員工，嚴禁進入發(fā)電機房。4.2發(fā)電機房嚴禁煙火，嚴禁堆放易燃易爆物品。4.3保持機房及發(fā)電機組清潔干凈，設備無灰塵。4.4每月檢查消防設施設備，不合格要及時更換。4.5保持機房內(nèi)的通風和照明設施良好。4.6發(fā)電機房門鎖平時必須上鎖，鎖匙由值班人員配帶。第二節(jié)

12、變壓器室管理規(guī)定1.0目的：保證設備設施正常運行。2.0適用范圍:小區(qū)變壓器室。3.0職責:3.1項目經(jīng)理指導及監(jiān)督工作。3.2設備維修技工負責日常維護工作。4.0基本內(nèi)容:4.1變壓器是重要的電力設備，亦是有一定危險的場所，為了保證人身和設備的安全，未經(jīng)公司領導或工程同意，非值班人員不得入內(nèi)。4.2維修保養(yǎng)人員必須持證上崗。4.3在維修保養(yǎng)及運行變壓器時，必須嚴格按照操作及保養(yǎng)規(guī)程進行。4.4電工必須熟悉電氣設備情況及有關安全措施對變壓器定期巡查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并上報。4.5供電線路嚴禁超載供電，室內(nèi)禁止亂放、亂接、亂拉電線。4.6變壓器室大門及隔離柵門上必須懸掛標識牌，以示提

13、醒或警告，工作和維修時也要掛標識牌。4.7變壓器房內(nèi)要配備完善的消防設施，并保證其完好及使用方便。4.8保持室內(nèi)清潔，做到無雜物、無積水保證室內(nèi)的照明和通風。第三節(jié)配電房管理規(guī)定1.0目的:保證設備安全運行,確保供電正常。2.0適用范圍:小區(qū)所有配電房。3.0職責:3.1項目經(jīng)理負責監(jiān)督管理。3.2維修部維修技工負責操作及日常維護。4.0基本內(nèi)容:4.1配電房是小區(qū)供電系統(tǒng)的心臟，設專職高壓電工對配電裝置進行巡視，未經(jīng)管理處經(jīng)理、部門項目經(jīng)理的許可，非工作人員不得入內(nèi)。4.2維修技工必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。4.3維修技工必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指

14、示情況，高壓電壓為10kv5%,低壓相電壓為400v5%,線電壓220v5%電流表讀數(shù)在相應該表額定電流值的80%及以下的,均屬正常。如果該表讀數(shù)超過額定電流值的80%以上的，應該對該用電負載進行密切的巡視、監(jiān)控。嚴禁變壓器空氣開關超載運行。4.4經(jīng)常保持配電房地面及設備外表無塵，室內(nèi)溫度保持在40以下。4.5配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手，嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。4.6因故需停某部分負荷時，應提前一天向該部分的用戶發(fā)出停電通知，對于突發(fā)性的停電事故應通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。4.7經(jīng)常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停

15、電狀態(tài)下能正常使用。4.8做好配電房的防水，防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠、等小動物進入配電房。4.9維修技工應認真做好巡查記錄，認真執(zhí)行交接班制度。第四節(jié)電梯機房管理規(guī)定1.0目的：確保電梯及設備正常運行。2.0適用范圍：小區(qū)電梯機房。3.0職責：3.1項目經(jīng)理負責監(jiān)督及檢查。3.2由維修部工程負責日常管理。4.0基本內(nèi)容：4.1每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得堆放雜物。4.2保持機房通風良好，保證機房內(nèi)溫度正常，機房內(nèi)懸掛干濕溫度計，機房溫度不超過40。4.3保證機房照明良好，并配備應急燈、滅火器和盤車工具，掛于顯眼處。4.4毗鄰水箱的機房應做好防

16、水防潮工作。4.5機房門窗應完好并上鎖，非本職技工外，禁止進入。并注意采取措施，防止小動物進入。4.6電梯困人救援規(guī)程和本規(guī)定及各種警示牌應清晰，并掛在顯眼處。4.7按規(guī)定定期對機房內(nèi)設施和設備及消防器材進行保養(yǎng)維修，損壞的要及時更換。4.8未經(jīng)項目經(jīng)理允許，不得亂動電梯及機房應有設備的電源開關。第五章閥門保養(yǎng)流程1.0目的：規(guī)范小區(qū)內(nèi)常用閥門的保養(yǎng)方法，確保各類閥門正常使用。2.0適用范圍：小區(qū)轄內(nèi)所有閥門3.0職責：3.1工程維修服務項目經(jīng)理制定有關規(guī)程并監(jiān)督實施，培訓員工和進行工作指導。3.2維修技工落實相關規(guī)定。4.0基本內(nèi)容4.1有關閘閥的維修保養(yǎng)4.1.1檢查密封膠墊處是否漏水，如

17、漏水則應更換密封膠墊。4.1.2檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻繩。4.1.3對閘閥閥桿加黃油潤滑。4.1.4對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。4.2止回閥的維修保養(yǎng)4.2.1檢查止回閥膠墊是否損壞，如損壞則應更換。4.2.2檢查止回閥彈簧彈力是否足夠如不夠則應更換同規(guī)格彈簧。4.2.3檢查止回閥油漆是否脫落，如嚴重脫落則應重新處理。4.3浮球閥維修保養(yǎng)4.3.1檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化應更換。4.3.2檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直。4.3.3檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。第六章柴油發(fā)電機相關規(guī)程第一節(jié)柴油發(fā)電機安全

18、運行管理規(guī)定1.0目的：確保發(fā)電機安全運行。2.0適用范圍：適用于柴油發(fā)電機的安全運行管理。3.0職責3.1維修技工負責發(fā)電機的日常巡視、記錄。3.2工程負責監(jiān)督及指導。4.0基本內(nèi)容：4.1日常巡視4.1.1每天定時巡查機房及機組設備，并作記錄。4.1.2每周空載試運行1次，每次5分鐘，并檢查電池液位，接線端，外圍設備運行情況，填寫試運行記錄表。4.1.3油箱內(nèi)燃油應保持至少400升，發(fā)現(xiàn)儲備不足立即通知項目經(jīng)理訂購。4.1.4發(fā)電機組置于自動狀態(tài)，當市電停電時，機組自動投入。如自投失效，馬上由當值人員手動投入。4.1.5當值技工每天打掃發(fā)電機房衛(wèi)生一次，清潔機組及外圍設備表面的灰塵。4.1

19、.6保持機房內(nèi)的通風和照明設備良好。4.2發(fā)電機運行巡視4.2.1發(fā)電機帶負荷運行時，每小時抄錄運行數(shù)據(jù)一次。4.2.2勤觀察控制屏上顯示內(nèi)容，公共報警燈是否正常，正常運行時不亮。淺黃色時表示故障，同時顯示屏顯示相應故障代碼。4.2.3檢查充電器是否正常充電。4.2.4傾聽機器的各部分運轉(zhuǎn)聲響是否正常。4.2.5留意發(fā)電機或電器設備是否有焦糊等導味。4.2.6發(fā)現(xiàn)有不良情況，應即時處理解決，嚴重的應停機處理。4.2.7發(fā)電機組在單項故障嚴重時，會自動停機，凡故障停機須把故障消除，然后重新開機操作。第二節(jié)發(fā)電機安全操作規(guī)程1.0目的：確保發(fā)電機正確操作。2.0適用范圍：小區(qū)應急發(fā)電系統(tǒng)3.0職責

20、3.1工程維修服務維修工負責發(fā)電機操作。3.2工程維修服務項目經(jīng)理負責監(jiān)督指導。4.0基本內(nèi)容4.1檢查(必須是在機組未運行前進行)。4.1.1檢查機體及周圍有無妨礙運轉(zhuǎn)的雜物，如有應及時清走。4.1.2在直流控制面板上把轉(zhuǎn)換開關或者控制按鈕置于“man”位上4.1.3檢查潤滑機油油位，盡量保持油位在接近（hi）位置，但不可超過，潤滑機油只能使用發(fā)電機專用機油。4.1.4檢查引擎冷卻水位，水位應在散熱水箱蓋下約50毫米的位置，如果不夠可加入適量的蒸餾水。換水后一定要以防銹水（dcb40l）的使用說明按比例加注防銹水。4.1.5確定油箱中有足夠的燃油，以及燃油系統(tǒng)管路無滲漏，并且到引擎的管路是暢

21、通的，燃油箱油量在一半以上燃油，供油閥常開，燃油采用進口0#柴油或國產(chǎn)0#柴油均可。4.1.6檢查蓄電池的端電壓是否是dc24。如電解液面過低，可適量加入蒸餾水，把電解液的比重控制在1.271.29之間。4.1.7檢查環(huán)保設施及送風機聯(lián)動開關是否置于聯(lián)動自動位置，環(huán)保處理水箱水位是否處理正常水位。4.2安全操作（適用于康明斯發(fā)電機）4.2.1手動啟動1)在控制面板上按下紅色“man”鍵，使發(fā)電機處于手動狀態(tài)。2)按下控制面板上帶手掌形手動控制鍵，使發(fā)電機處于手動待機狀態(tài)，此時lcd顯示發(fā)電機狀態(tài)頻率與發(fā)電機轉(zhuǎn)速均為零。3)按下控制面板上的綠色啟動鍵，此時發(fā)電機啟動引擎，當啟動電機達到一定轉(zhuǎn)速時

22、，啟動馬達將自動脫離，柴油發(fā)電機組進入工作狀態(tài)，控制面板上lcd將顯示發(fā)電機各項運行參數(shù)。4.2.2自動啟動1)按下控制面板上的“auto”鍵，使發(fā)電機處于自動啟動待機狀態(tài)。2)控制面板上lcd顯示發(fā)電機各項運行參數(shù)。4.2.3手動停機發(fā)電機在手動運行時，按下紅色“stop”鍵，發(fā)電機即刻停機。4.2.4自動停機當“市電”送到低壓配電柜，低壓配電柜“市電、發(fā)電轉(zhuǎn)換開關”將自動合閘轉(zhuǎn)由“市電”正常供電，發(fā)電機收到停機信號后，運行2分鐘后自動停機。第三節(jié)柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程1.0目的：規(guī)范發(fā)電機維修保養(yǎng)的運作。2.0適用范圍：適用于小區(qū)內(nèi)柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)。3.0職責3.1維修技工負責發(fā)電機日

23、常保養(yǎng)及跟進維修。3.2工程負責監(jiān)督及指導，和對外委維修公司的督導。4.0基本內(nèi)容4.1發(fā)電機組由工程項目經(jīng)理協(xié)助發(fā)電機維修公司進行保養(yǎng)。4.2工程項目經(jīng)理要求協(xié)助及監(jiān)督維修公司人員進行發(fā)電機維修保養(yǎng)，并將工作過程和更換零件數(shù)目作詳細記錄，填寫發(fā)電機試車/運行記錄。4.3保養(yǎng)期內(nèi)發(fā)生機組故障應即時通知維修公司，維修公司應負責24小時內(nèi)排除故障，若在時限范圍無法排除故障，應將實際情況報告經(jīng)理，由經(jīng)理逐級上報，協(xié)調(diào)時間維修。4.4維修保養(yǎng)內(nèi)容4.4.1柴油機部分1)檢查潤滑油油位或更換潤滑油。2)檢查柴油缸油位，油缸內(nèi)是否有雜質(zhì)。3)檢查水箱水位或更換水箱水。4)檢查風扇皮帶。5)更換機油濾清器。

24、6)更換柴油濾清器。7)更換空氣濾清器。8)更換水濾清器，添加防銹水。9)檢查有無漏油。10)檢查蓄電池電壓及連接線。11)檢查蓄電池液位及比重。12)清潔電池頭，涂好凡士林。13)檢查所有控制線。4.4.2交流發(fā)電機1)清潔電球接線箱。2)軸承加上潤滑油。3)檢查和維修緊接線4.4.3控制系統(tǒng)1)檢查所有空氣開關。2)檢查保養(yǎng)系統(tǒng)之功能。3)檢查保養(yǎng)系統(tǒng)性。4.4.4整臺發(fā)電機維護1)檢查和收緊所有螺絲。2)檢查避震墊。3)運行機組，留意下列事項并記錄：啟動時間、所有指示燈之準確性，所有儀表之準確性，檢查排煙及聲音，清潔機身。第四節(jié)發(fā)電機房巡查流程1.0目的：規(guī)范巡查流程，確保設備運行正常。

25、2.0適用范圍：小區(qū)發(fā)電機房。3.0職責3.1項目經(jīng)理每周巡查及監(jiān)督檢查。3.2維修技工每天巡查。4.0基本內(nèi)容：4.1巡查過程更換機油發(fā)電機房巡查機油粘度及油質(zhì)量是否符合要求否電池是否充足電恢復充電否電子表池液位是否正常否恢復充電柴油儲量是否支持運行4小時否通知購買水箱水位是否正常控制柜指示狀態(tài)是否正常相關數(shù)據(jù)記錄第七章高低壓配電柜相關規(guī)程第一節(jié)變壓器保養(yǎng)規(guī)程1.0目的:確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。2.0適用范圍:小區(qū)電房變壓器。3.0職責:3.1項目經(jīng)理負責指導及監(jiān)督工作。3.2維修部維修技工負責變壓器保養(yǎng)。3.3操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)許可證。4.0基本內(nèi)容：4.1投入備用變壓

26、器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。4.1.1用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。4.1.2逐個把負荷移到備用變壓器。4.1.3斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)斷路器，合上接地開關并上鎖掛標示牌。4.1.4斷開待檢修變壓器低壓側(cè)總空氣開關，防止反送電，掛警示牌。4.1.5檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減小變壓器運行時外罩受振動而產(chǎn)生噪音。4.1.6檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接螺絲，螺絲生銹應予更換。4.1.7緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。4.1.8檢查冷卻風機是否正常，緊固風機電控箱內(nèi)電線接

27、頭，并檢查里面的電路是否良好。4.1.9用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵。4.1.10檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器接地線是否牢固。4.1.11斷開高壓側(cè)接地開關，用2500v搖表搖測變壓器一次側(cè)，二次側(cè)的線圈相與相之間、相與地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。4.1.12檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具，鎖上變壓器外隔離柵門。4.1.13合上高壓側(cè)真空斷路器，變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總開關搖入，并轉(zhuǎn)移負荷到保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況是否正常。4.1.14每兩年聘請供電局或?qū)I(yè)公司進行檢測。4.1.15做好保養(yǎng)記錄。4.2安全注意事項：4

28、.2.1操作高壓開關應穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套。4.2.2搖測絕緣電阻必須由兩人進行。第二節(jié)高壓配電柜配電操作規(guī)程1.0目的：規(guī)范配電操作規(guī)程，確保供電及設備安全。2.0適用范圍：小區(qū)高壓房高壓配電柜操作。3.0職責3.1項目經(jīng)理負責現(xiàn)場指導監(jiān)督。3.2維修技工負責具體實施操作。4.0基本內(nèi)容4.1開關柜操作程序：4.1.1合閘送電1)關閉前門，將聯(lián)鎖手柄向下轉(zhuǎn)動至“分斷鎖閉位置”分斷接地開關。2)合上隔離開關，將連鎖手柄向上轉(zhuǎn)動至“工作位置”。3)合上斷路器。4.1.2停電分閘1)分開斷路器。2)聯(lián)鎖手柄向下轉(zhuǎn)動至“分斷閉鎖位置”，分開隔離開關。3)驗電確認無電后合接地開關，聯(lián)鎖手柄向上轉(zhuǎn)動

29、至“檢修位置”。4)懸掛“嚴禁合閘”標示牌。第三節(jié)變壓器室巡查流程1.0目的：規(guī)范巡查流程，確保設備運行正常。2.0適用范圍：小區(qū)變壓器室。3.0職責:3.1項目經(jīng)理每周巡查及監(jiān)督。3.2維修技工每天巡查、記錄。4.0基本內(nèi)容:4.1巡查過程:變壓器室巡查聲音有否異常正常散熱風扇是變壓器溫度否正常偏高有查明原因維修檢查溫度否檢查原因接頭是否過熱放電是否維修請示停電檢查原因絕緣子情況立刻停破裂正常有關數(shù)據(jù)記錄在運行更換維修第四節(jié)控制柜保養(yǎng)規(guī)程1.0目的：確?？刂乒駥υO備的運行、控制正常。2.0適用范圍：小區(qū)各類控制柜。3.0職責：3.1項目經(jīng)理指導及監(jiān)督檢查工作。3.2維修部維修技工負責實施維護

30、。4.0基本內(nèi)容：4.1全面認真檢修保養(yǎng)控制柜各部件，元件及線路。4.2關掉控制柜電源，檢查柜內(nèi)的各類開關、接觸器，有損壞的要及時更換，觸點凹凸不平的必須更換。4.3緊固各類器件的緊固螺栓，緊固所有接線螺栓，彈簧墊片不行的應進行更換。4.4每班檢查各類指示部件如電壓表，電流表，指示燈等工作是否正常。4.5對有弱電（即電子元件）控制板的，應檢查電路組件是否清潔，元件有否脫焊。4.6檢查柜內(nèi)所有的電容器，有否鼓漲或流液現(xiàn)象，如有要及時更換。4.7檢查所有指示標志及線頭標志是否清晰，柜表面油漆有無脫落，有問題要及時修補。4.8每季度對柜內(nèi)外進行一次全面清潔，用毛刷子或吹風機清除灰塵，特別是殘留電線及

31、金屬絲線，以防造成電路短路。4.9接通控制電源，注意有無異常響聲及異味，檢查各指示部件的工作狀態(tài)應正常，對有弱電控制板的要用萬用表檢查板上輸入電壓是否正常，操作上應小心。4.10控制柜內(nèi)應備有控制原理圖。4.11每年必須用500vm表測試線路的絕緣電阻（r10m）。4.12每年必須用對地電阻測試儀測試控制柜的對地電阻（）。4.13保養(yǎng)周期：時間項目每周每月每季每年1、緊固螺絲，接線2、清理灰塵3、電動機主線路，二次控制回路絕緣電阻4、接地裝置檢查第五節(jié)低壓配電柜（箱）、開關保養(yǎng)規(guī)程1.0目的：確保低壓配電柜的正常、安全運行。2.0適用范圍：小區(qū)低壓房低壓配電柜檢查、保養(yǎng)。3.0職責：3.1項目

32、經(jīng)理負責監(jiān)督及指導檢查。3.2設備維修技工負責保養(yǎng)維護工作，全面地檢修配電柜內(nèi)全部設備,以最少的停電時間完成檢修。每半年保養(yǎng)一次。4.0基本內(nèi)容：4.1檢修前按排好工作程序，取得客服中心經(jīng)理批準。4.2檢修前三天通知業(yè)主停電時間。4.3先檢修不需停變壓器的部分，關掉空氣開關。4.4饋線柜的檢修：4.4.1取出抽屜，檢查抽屜柜中的自動空氣開關，緊固所有接線。觸點凹凸不平部分用細銼銼平，彈簧墊片損壞的應進行更換，檢查主回路的銅鼻子是否接觸牢固，清理灰塵部分及指示部分。4.4.2用手柄搖出電動開關,按4.4.3檢修步驟進行操作。4.4.3抽屜式萬能限流斷路器：1)用吹風機對斷路器進行清掃工作。2)對

33、機構(gòu)的各個摩擦部分涂以潤滑油。3)如果觸頭的銀合金磨損嚴重、表面不平等，則必須更換。4)用500vm表檢查斷路器的絕緣電阻,r10m。5)斷路器檢查完畢后，在手動和電磁合閘操作情況下應可靠閉合，當手按“斷開”按鈕時能立即動作。4.4.4斷開饋線柜前的進線開關，掛上“禁止合閘，有人工作”的標志牌，用吹風機清理柜內(nèi)灰塵，檢查抽屜接插機構(gòu)有無異常（有問題的更換），將抽屜放回配電柜中，合上進線開關，檢查控制部份和指示部份。4.5電容柜的檢修：4.5.1檢修電容柜時，應先斷開電容柜總開關，用25平方毫米以上導線逐個把電容器接地進行放電，后檢查與緊固接觸器、電容器的接線螺絲，接地裝置是否良好，用吹風機進行

34、除塵清潔，然后合閘進行指示部分及自補償?shù)恼{(diào)試。4.6進線柜檢修：4.6.1進線柜及聯(lián)絡柜中的斷路器檢修：先斷開所有負荷后。重新緊固接線螺絲，檢查刀口的彈力是否符合規(guī)定。滅弧柵有否破裂或損壞，手動調(diào)試機械聯(lián)鎖分合閘是否準確，檢查修銼觸頭表面，檢查內(nèi)部彈簧、墊片、螺絲有無松動、變形、脫落，并進行清潔、除塵處理（具體操作按4.6.2進行）。4.6.2萬能式斷路器4.6.2.1抽出開關，用吹風機對斷路器進行清掃工作。4.6.2.2對各個轉(zhuǎn)動或滑動部位加注潤滑油。4.6.2.3抹凈觸頭上的煙痕，發(fā)現(xiàn)觸頭接觸面有小的金屬粒時，應將其清除。4.6.2.4如果觸頭銀合金磨損嚴重，則必須更換觸頭。4.6.2.5

35、清理滅弧罩兩壁煙痕，如果滅弧柵片損壞，必須更換。4.6.2.6用vm表檢查斷路器的絕緣電阻(r10m)。4.6.2.7重新插入開關后，按“啟動”按鈕，斷路器應可靠閉合，按“停止”按鈕應立即斷開。4.7母線的檢修：4.7.1檢查前操作步驟：逐個斷開低壓側(cè)的負荷，斷開高壓側(cè)的斷路器，合上接地開關，用手把把高壓開關柜搖出，掛上“禁止合閘，有人工作”的標志牌，然后對控制柜邊的母排用25平方毫米以上導線短接并掛接地線，緊固母排螺絲。4.7.2檢修操作步驟：母排接觸處重新擦凈，抹上凡士林，用新彈簧墊片螺絲加以緊固，檢查母排間的絕緣子、間距、連接處有無異象，檢查電流、電壓、互感器的二次繞組的可靠性。4.7.

36、3拆除與母排連接的二次回路短接線和接地線，用500vm表測量相間、相對地、相對零的絕緣電阻（）。4.7.4操作完畢送電前檢查測試。拆除所有接地線、短接線、檢查是否遺留工具在柜內(nèi)，確定無誤后，斷開高壓側(cè)接地開關，用手把把高壓開關搖進，合上運行變壓器的高壓斷路器，取下標志牌，向變壓器送電，然后再合上低壓側(cè)總電柜的斷路器，向母排送電，最后合上有關聯(lián)絡柜和各支路自動空氣開關。4.8切換柜的檢修：4.8.1斷開出線負荷，用手柄搖出斷路器，按4.6.2檢修步驟進行操作。4.8.2重新將斷路器放回切換柜中，用市電和發(fā)電機電源分別檢查切換柜中機械聯(lián)鎖裝置是否可靠工作，拆除市電和發(fā)電機電源的進線，檢查電氣聯(lián)鎖裝

37、置是否可靠工作。4.9注意事項：4.9.1必須設專人監(jiān)護。4.9.2工作前必須驗電。4.9.3檢修人員應對整個配電柜的電氣機械聯(lián)鎖情況熟悉并會操作。4.9.4檢修中應詳細了解哪些線路是雙供電。4.9.5母排檢修時應對線路中的殘余電荷進行充分放電。4.10保養(yǎng)周期：時間項目1.饋線柜每周每月半年壹年b.緊固接線,螺絲b.檢查接插口c.清理灰塵d.抽屜式萬能限流斷路器2.電容柜b.緊固接線,螺絲b.檢查電容c.清理灰塵3.進線柜b.緊固接線,螺絲b.進線開關c.清理灰塵4.母排b.緊固螺絲b.絕緣電阻5.切換柜b.開關b.機械,電氣聯(lián)鎖裝置6.配電柜(箱)二次回路絕緣電阻7.接地網(wǎng),電纜溝接地支架

38、,配電柜(箱)的接地電阻第六節(jié)高壓室巡查維修流程1.0目的：規(guī)范巡查流程，確保設備運行正常。2.0適用范圍：小區(qū)范圍內(nèi)的高壓室巡查。3.0職責3.1項目經(jīng)理每周巡查及監(jiān)督檢查。3.2維修技工每天巡查、記錄。4.0基本內(nèi)容：4.1巡查過程高壓室巡查觀看配電柜相應讀數(shù)檢查繼電器狀態(tài)動作檢查原因維修正常指示燈狀態(tài)檢查原因更換不正常不正常正常檢查原因維修正常高壓計量柜異常正常通知項目通知計量所缺少將有關記錄記于運行表格上第七節(jié)低壓室巡查維修流程1.0目的：規(guī)范巡查流程，確保設備運行正常。2.0適用范圍：小區(qū)低壓房。3.0職責3.1項目經(jīng)理每周巡查及監(jiān)督。3.2維修技工每天巡查、記錄。4.0流程低壓室巡

39、查運行開關合閘情況相應配電柜指數(shù)檢查原因維修處理異常正常電容柜投入情況不正常正常導線接頭情況過熱異味正常記錄有關電壓、電源功率因素等數(shù)據(jù)于運行記錄檢查原因維修處理接頭氧化或接觸不良處理要停電表格正常請求上級安排合適時間維修第八章電梯機房相關規(guī)程第一節(jié)電梯機房巡查流程1.0目的：確定電梯正常運行。2.0適用范圍：適用于各客服中心轄區(qū)內(nèi)有機房電梯。3.0職責3.1項目經(jīng)理每周進行巡查及監(jiān)督。3.2維修技工每天進行巡查記錄。4.0基本內(nèi)容：檢查原因維修檢查電壓、電流是否正常開關是否過熱各接線頭是否過熱鋼纜有無毛刺、斷股電機變速箱是否過熱有否異聲、異味機房照明、通風機是否正常室內(nèi)清潔及雜物填寫巡查記錄表否有通知保養(yǎng)公司維修清理第二節(jié)電梯操作流程1.0目的：確保操作的安全性和正確性。2.0適用范圍：適用于小區(qū)電梯的操作。3.0職責：3.1項目經(jīng)理負責監(jiān)督管理工作。3.2維修保養(yǎng)公司人員負責電梯開啟時的操作。4.0工作程序：4.1全自動運行4.1.1將首層基站鎖用鑰匙將關機狀態(tài)“stop