人防物業(yè)管理方案

1、人防物業(yè)管理方案物業(yè)管理有限責任公司 人防物業(yè)管理機構設置及人員配備物業(yè)管理有限責任公司成立于近年來，我公司以辦公物業(yè)管理為主，住宅物業(yè)、商業(yè) 物業(yè)全面經營，努力打造物業(yè)管理一流企業(yè)，竭力為業(yè)主營 造和諧有序、安全文明的良好工作生活環(huán)境。目前，我公司共承擔管理服務面積 一、機構設置及職責萬平方米。成立物業(yè)管理有限責任公司人防物業(yè)管理服務部（以下簡稱“人防物業(yè)管理服務部”），下設客服部、工 程部、保安部、保潔部、餐飲部?？头柯氊煟贺撠煿芾砜蛻舴铡⑷粘Ｊ聞占皡f(xié)調處理 有關緊急事項等，維護良好的客戶關系。受理客戶投訴、建 議、報修、咨詢、接待業(yè)主來訪等，負責公共信息的發(fā)布與 更新，承擔財務管理服

2、務工作。工程部職責：負責制訂有關公共設施、建筑物、設備的 管理規(guī)定和維保計劃，負責對管理區(qū)域內的公共設施設備系 統(tǒng)的運行管理、巡查檢修和維護保養(yǎng)，負責設施設備的技術1 / 38人防物業(yè)管理方案支持等。保安部職責：負責各管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防監(jiān)控、 公共秩序、突發(fā)治安案件的協(xié)調處理等工作，包括出入口、 樓層、消防、停車場管理等。保潔部職責：全面負責管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作 等。餐飲部職責：負責機關食堂的管理、職工午餐供應，以 及有關工作。二、人員配備按照國家有關規(guī)定和行業(yè)標準，制定人員配置方案。 （一)人員配備。人防物業(yè)管理服務部經理 1 名，客服 2名，保安 13 名（西門門崗 6 人，

3、24 小時值守，每班 2 人， 三班倒；新樓門崗 2 人；舊樓門崗兼院內秩序協(xié)調員 2 人； 夜班安保巡邏員 3 人，兩人一組，三班倒），保潔員 7 人（新 樓 3 人，舊樓 2 人，室外 2 人，按慣例每兩層樓一人），維 修工 2 人，綠化工 1 人，食堂 2 人，共計 28 人。（二）資格條件經理：具有三年以上物業(yè)管理從業(yè)經歷，具有國家頒發(fā) 的物業(yè)上崗證書，實踐經驗豐富，品行端正，愛崗敬業(yè)?？头恐鞴埽号裕髮Ｒ陨衔幕潭?，禮儀專業(yè)或財 會專業(yè)畢業(yè)，一年以上物業(yè)管理經驗，熟練操作辦公自動化 設備。2 / 38人防物業(yè)管理方案工程維修人員：年齡 25-60 歲，持有職業(yè)資格證書，相 貌端正

4、，品行良好，有三年以上工作經歷。安保人員：身高 1.70m 以上，體重 55 至 70 公斤，年齡 20 到 60 歲，初中以上文化程度，在本公司任職三個月以上， 相貌端正，品行良好。保潔員：身高 1.50m 以上，年齡 20-55 歲，初中以上文 化程度，在本公司任職三個月以上，相貌端正，品行良好。三、管理理念公司理念：誠信至上、客戶滿意、管理到位、服務優(yōu)良 服務宗旨： 為業(yè)主創(chuàng)造價值，讓客戶持續(xù)滿意。 質量方針：用一分錢創(chuàng)造倍增價值，用一滴汗提供涌泉服務。團隊精神：企業(yè)命運乃個人命運，企業(yè)發(fā)展乃個人發(fā)展。 發(fā)展目標：立足客戶滿意，樹立至誠至善優(yōu)質高效形象。強化服務意識，打造一流物業(yè)管理服務

5、品牌。細化服務標準， 倡導“溫馨暢想、顛峰體驗”。3 / 38人防物業(yè)管理方案人防物業(yè)管理服務項目實施方案根據(jù)山西省住建廳關于寫字樓物業(yè)管理標準，按照山西 省人民防空辦公室關于后勤保障社會化管理方案的具體要 求，結合省人防辦環(huán)境、設施、設備特點，制定人防物業(yè)管 理服務部項目實施方案。一、客戶服務方案（1） 成立人防物業(yè)管理服務客服部?？头渴侨朔牢?業(yè)管理服務部的調度調配、綜合協(xié)調的指揮中心。實行“一 話通”服務制度，即業(yè)主只需撥打客服熱線，即可實現(xiàn)所有 服務需求。實行檔案資料統(tǒng)一管理制度，即所有物業(yè)資料均 由客服部負責立卷存檔、更新備案、查詢保管等。實行“一 單通”服務制度，即所有業(yè)主投訴、

6、建議、報修、咨詢、繳 費、派工、回訪，以及來訪接待等服務工作，均由客服部統(tǒng) 一填制業(yè)主服務需求辦理通知單，有關部門人員接到通 知單后要立即辦理，并進行反饋。實行首問責任制，堅持誰 接待誰負責、誰辦理誰負責工作制度，嚴格管理嚴格問責， 不問過程只要結果，確保服務到位。配備專人 24 小時值守， 設置 24 小時服務電話。（2） 公開辦事規(guī)則、收費標準、工作流程、服務承諾。 嚴格執(zhí)行國家、行業(yè)規(guī)定的管理服務規(guī)則、標準，制定高效 簡潔的辦事流程，實行“三公開”（公開收費標準、公開服4 / 38人防物業(yè)管理方案務內容標準、公開辦事流程）制度，保障業(yè)主知情權，方便 業(yè)主前來辦事。一般性咨詢、投訴，要即問

7、即答即受理，涉 及政策法律法規(guī)的要在規(guī)定時間內答復解決。緊急維修事 項，客服中心要在十分鐘內下達維修通知單，維修人員要在 半小時內到達現(xiàn)場。其他報修事項，按雙方約定時間到場。 重大維修項目根據(jù)實際情況約定執(zhí)行。（3） 提供個性化特色服務。客服部要注重研究業(yè)主需 求，拓寬服務項目，并針對業(yè)主需求，在國家政策允許范圍 內，主動開展送米送面、接人接物、家政服務等。（4） 嚴格管理服務工作考評。每天召開一次班前例會， 每月進行一次工作小結，每半年進行一次服務滿意度調查 （滿意率達 95%以上），每年進行一次年終總結。嚴格責任 追究，對工作服務不到位、態(tài)度不熱情，甚至與業(yè)主發(fā)生口 角、斗毆等問題的，要依

8、據(jù)公司管理制度嚴肅處理。二、房屋共用部位維護與管理方案本方案所指房屋共用部位主要包括：房屋承重及抗震結 構部位、外墻面、公共屋面、公共通道、門廳、樓梯間等， 未列入的部位可以具體另行約定。房屋共用部位維護管理的原則：一是正常情況下，實行 定期巡檢制度，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時進行處理，確保各部位 正常、安全、美觀，以及其使用功能、保障功能完好。 二是 對已經發(fā)生問題，或者存在安全隱患的部位，必須及時采取5 / 38人防物業(yè)管理方案措施，首先由公司提出養(yǎng)護維修方案，經業(yè)主同意后，由公 司負責組織實施養(yǎng)護、維修。三是 貫徹厲行節(jié)約原則，堅持 勤儉辦一切事情，不浪費業(yè)主一分錢。為了直觀清晰，具體方案采用下

9、表來表述。表一，為房 屋共用部位日常維護與管理方案。表二，為房屋共用部位定 期維護與管理方案。表一：房屋共用部位日常維護與管理方案序號項目內容計劃方案11、局部受損房屋承重及 2、施工質量原因 抗震結構部位 造成的結構問題因使用 不當 造成 結構 每 周 巡 查 一 局部受損較輕，由工程 次，發(fā)現(xiàn)問題 部按房 屋修 繕規(guī) 定維 立 即 處 理 維 修；如局部受損較重， 修。 請專家“會診”提出方案，委托實施。2外墻面外墻面起鼓脫落。 外墻面局部滲漏。 外 墻 面 大 面 積 滲 漏。正常情況下每 月巡檢一次。 發(fā)現(xiàn)問題及時 維修。由工程 部按 有關 修繕 規(guī)程實施。1、 隔熱層破損。3公共屋面

10、2、 防水層破損滲 立即拿出維修 漏。 方案。由工程 部按 相應 作業(yè) 指導書實施維修。1 、公用地面維修 改造。42 、公共通道、門公共通道 廳的墻、天棚維護 門 廳 3 、樓梯間墻面、 樓 梯 間 扶手、踏步的維護正常情況下每 月巡檢一次。 發(fā)現(xiàn)問題立即 維修。由工程 部按 相應 技術 要求實施維修6 / 38人防物業(yè)管理方案表二：房屋共用部位定期維護與管理方案序項目內容計劃方案號1房 屋 承 重 1、局部受損 及 抗 震 結 2 、施工質量原因造 構部位 成的結構問題每 年 對 房 屋 基 礎 進 行一次檢查，注意白 蟻侵害、地基沉降、 外 力 損 壞 等 引 起 的 損害。因使用不當造

11、成結 構局部受損較輕， 由工程部按房屋修 繕規(guī)定實施維修， 如局部受損較重， 應請專家“會診” 提出方案，委托專業(yè)公司實施。1、外墻面起鼓脫落1 、每兩年對較大面 積 的 滲 漏 外 墻 應 局 部翻新，防止面積繼2外墻面2、外墻面局部滲漏 3 、外墻面大面積滲 漏續(xù)擴大及污染墻面。 2 、每年兩季前對窗 臺 進 行 一 次 密 封 檢由工程部按有關修 繕規(guī)程實施。4、外墻面翻新1、隔熱層破損查 ， 防 止 雨 水 的 侵 入。1、 避雷網每年刷漆 一次，防止銹蝕。3公共屋面2、 防水層破損造成 屋面滲漏3、 避雷網脫焊、間 斷2、 每年全面修補一 次屋面隔熱層板；每 半 年 疏 通 一 次

12、屋 面 雨水口。由工程部按相應作 業(yè) 指 導 書 實 施 維 修。4公共通道門 廳樓梯間2、 屋面積水1、 公用地面的維修 改造2、 公共通道、門廳 的墻、天棚維護 3 、樓梯間墻面、扶 手、踏步的維護3、 每年對屋面防水層檢修一次。1 、每半年對公共地面維護一次。2 、每年維修一次通道，門廳及樓梯間墻 由工程部按相應技 壁、扶手及欄桿。 術要求實施維修。 3 、每年全面維護一次樓梯間踏步，對墻面地面起鼓、開裂、 破損等進行修復。7 / 38人防物業(yè)管理方案三、共用設施設備運行與維護方案本方案所稱共用設施設備主要包括院內道路、照明、溝渠池井、機電設備、電梯，中央空調，監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。未列

13、 入部位，可以具體另行約定。共用設施設備運行與維護原則：一是正常情況下，實行 定期巡檢制度，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時進行處理，確保各部位 正常、安全、美觀，以及其使用功能、保障功能完好。 二是 對已經發(fā)生問題，或者存在安全隱患的部位，必須及時采取 措施，首先由公司提出養(yǎng)護維修方案，經業(yè)主同意后，由公 司負責組織實施養(yǎng)護、維修。三是 貫徹厲行節(jié)約原則，堅持 勤儉辦一切事情，不浪費業(yè)主一分錢。為了直觀清晰，具體方案采用下圖來表述。表一，共用 設施設備日常維護方案。表二，共用設施設備定期維護方案。表一：共用設施設備日常維護方案序類型項目日常維護計劃方案號123院內道路照 明溝渠池井路面、人行道、 道牙路燈

14、、柱頭燈 蔵地燈等雨水口雨水井污水井化糞池每周檢查一遍， 隨壞隨修 每天檢查一遍， 隨壞隨修每周檢查一遍， 發(fā)現(xiàn)問題及時維 護由工程部按項目維護規(guī) 程實施由工程部按作業(yè)指導實 施由工程部按作業(yè)指導書 規(guī)程實施閥門井8 / 38人防物業(yè)管理方案變配電設備每天巡視檢查，4機電設備給排水設備發(fā)現(xiàn)問題及時維由工程部組織實施空調系統(tǒng) 自動煙感報警護5消防設備系統(tǒng)消防栓、噴淋系 統(tǒng)每周檢查一遍， 發(fā)現(xiàn)問題及時維 護由工程部按相關維護規(guī) 程實施疏散指示678給排水管道電 梯其他共用設施管道閥門曳引機注油導軌打蠟 更換安全開關 油杯注油等 垃圾轉運站大門圍墻每天檢查一遍， 發(fā)現(xiàn)問題及時維 護每日檢查一遍， 發(fā)

15、現(xiàn)問題及時維 護每周檢查一遍， 發(fā)現(xiàn)問題及時維 護由工程部按相關維護規(guī) 程實施由工程部按相關維保規(guī) 程實施由工程部按相關維護規(guī) 程實施表二：共用設施設備定期維護方案序號類別項目定期維護計劃方案1 、每年對局部損壞嚴重，修12院內道路室外照明補多次的路面、道牙、人行道 路面、人行道、 進行翻新。道牙 2 、路面翻新面積應控制在每 年 1以內，其他控制在每年 5以內，逐年遞增 10。 1、燈桿每年刷漆一次。路燈2、每月清潔燈具一次。柱頭燈 3、每季度檢修線路一遍。翻 新 工 作 由 工 程 部 委 托 有 關 施工單位實施由 工 程 部 按 相 關 作 業(yè) 規(guī) 程 維蔵地燈等4 、對于破損燈具及有

16、壞線路 護 的燈具進行更換。雨水口 1、化糞池每半年清理一次。雨水井 2 、井蓋板每半年刷一次漆， 由 工 程 部 按 相3溝渠池井污水井防止銹蝕。應 作 業(yè) 規(guī) 程 實4園林綠化3、每季度清理井內雜物一次。 施化糞池4、每年全面維護一次。閥門井綠化 1、春、夏季各補換綠地一次， 由 工 程 部 按 相9 / 38變配電設備空調系統(tǒng)5機電設備人防物業(yè)管理方案樹木春夏各補一次。 2、花木每半月修剪一次。 3、綠化帶每月修剪一次。 4 、根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每 年進行三次大消殺。1、每周檢查控制設備一次。 2 、每季度檢查開關靈敏度及給排水設備 開關緊固件完好情況。3、 每年保養(yǎng)水泵一次。4、 空

17、調主機每年保養(yǎng)一次。應 作 業(yè) 規(guī) 程 實 施由 工 程 部 組 織 實施自動煙感報警 1 、消防栓及水泵接合器每半6消防設備系統(tǒng) 年油漆一次。消防栓、噴淋系 2 、消防栓每半年排一次水， 統(tǒng) 檢修一次。疏散指示 3 、消防系統(tǒng)主要設備每年聯(lián)由 工 程 部 按 相 關 維 護 規(guī) 程 實 施動測試一次。7給排水管道管道閥門1、每年刷一次管道油漆。 2、每年檢測一次管道固定碼。 3、每半年維護一次閥門。由 工 程 部 負 責 維護曳引機注油1、至少每 15 日進行一次維 保，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。8電 梯導軌打蠟更換安全開關2、每月對各種安全防護裝置 和電控部分進行檢查。 3、每季度對重要機械部件和

18、 電器設備進行檢查。由 工 程 部 組 織 實施油杯注油等4、每年進行一次全面的安全 技術檢驗。垃圾轉運站 1、每年刷油漆一遍。9其他共用設施圍墻 2 、每季度檢查排水溝通暢情 大門 況。3 、每季度檢查一次泄水孔疏由 工 程 部 按 相 應 作 業(yè) 規(guī) 程 實 施通情況。四、公共秩序維護管理方案公共秩序維護主要包括門衛(wèi)管理（車輛、人員、物品出 入管理）、院內秩序管理等。（一）門衛(wèi)管理。根據(jù)省人防辦實際，門衛(wèi)管理主要包10 / 38人防物業(yè)管理方案含大院門衛(wèi)、辦公樓門衛(wèi)、重要活動保安服務。1、 嚴格門衛(wèi)值守制度。大門、新樓實行 24 小時值勤制 度，舊樓實行 13 小時執(zhí)勤制度（早七點至晚八點

19、）。重要 活動保安執(zhí)勤，按照活動具體時間安排，另行安排保安人員 執(zhí)勤。維護車輛出入秩序，保障車輛出入通行暢通有序。加 強監(jiān)控管理，保障設備運轉正常，錄像資料安全保密。做好 門禁管理，不能發(fā)生人為損壞。2、 嚴格出入登記管理制度。 建立車輛、人員、物品出 入登記制度，內部車輛一律憑內部通行證進出，外來車輛必 須經有關人員同意后持臨時通行證進出。內部人員憑工作證 以及有關證件出入。對外來人員、外來車輛統(tǒng)一 進行登記， 并發(fā)放臨時出入證，離開時，由會見人在登記卡上簽字確認， 并交回登記卡后方可離開。建立大宗物品、設備器具出門登 記制度，凡攜帶大宗物品、設備器具等物品人員，一律憑省 人防辦的大宗物品、

20、設備器具出門證，方可放行。凡攜帶易 燃易爆、有毒有害、危險化學等物品人員，一律不得入內。 嚴禁游商小販、流浪乞討、廢品收購之類人員進入。對被邀 約的廢舊物品收購人員，由邀約人登記后領進送出。建立 報 刊、雜志、信件、郵件、快遞，以及臨時存放物品等的接受、 領取登記制度。3、 嚴格工作紀律。保安人員統(tǒng)一著裝，儀表儀容端莊 規(guī)范，言談舉止文明和藹。嚴禁閑雜人員在值班室出入、逗11 / 38人防物業(yè)管理方案留。嚴格執(zhí)行大門開啟關閉制度。不得在值班室從事娛樂活 動、高聲喧嘩、飲酒賭博等。不得在值班室存放 易燃易爆、 有毒有害等危險化學物品。（二）院內秩序管理。院內秩序管理主要指院內車輛停 放，物品堆放

21、、垃圾傾倒、私搭亂建、廣告張貼，路燈管理， 安全保衛(wèi)等。1、 實行車輛按位停放制度。 在院內設置專門車輛停放 區(qū)域，車輛進入后，按各自車位或者停車線有序停放。嚴禁 在消防安全通道停放車輛，嚴禁影響機關、業(yè)主正常工作、 生活秩序。2、 維護良好生活秩序。 嚴禁亂堆亂放亂倒垃圾，以及 私搭亂建等危害和妨礙公共秩序的行為。嚴禁在小區(qū)隨意張 貼廣告等。3、 做好路燈管理。院內路燈要定時開啟、關閉。4、 規(guī)范重大活動報備制度。 遇有節(jié)慶聚會、婚喪嫁娶 等群體性活動，業(yè)主應提前通知門崗。車輛進入停車位停放時，管理人員應及時檢查車輛，觀 察車輛是否有損壞，車窗是否關閉等，必要時做好記錄并通 知車主，避免出現(xiàn)

22、法律糾紛。（三）安全保衛(wèi)1、建立安全“日巡查”制度。 對院內重點部位，實行 每天每晚安全巡查制度，防止發(fā)生火災、盜竊等安全事件。12 / 38人防物業(yè)管理方案建立健全突發(fā)事件應急預案。對存在的安全隱患、突發(fā)事件， 要及時協(xié)調有關部門妥善處理。2、 實行安全隱患“月排查”制度。 每月進行一次安全 隱患排查，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時進行處理。3、 建立安全隱患例會制度。 針對季節(jié)特點、安全環(huán)境， 以及不可預料因素影響，做好防火、防汛、防雷電、防盜等 工作，定期進行分析研判，及時采取有力措施，確保管理服 務區(qū)域內安全。五、環(huán)境衛(wèi)生管理方案根據(jù)省人防辦提供的環(huán)境衛(wèi)生管理數(shù)據(jù)，需要物業(yè)管理 服務的樓內面積為

23、16000 平方米，樓外面積為 15000 平方米。 具體包括樓層公共區(qū)域衛(wèi)生、衛(wèi)生間、樓梯、門、樓外衛(wèi) 生 5 大類、 18 項。依據(jù)國家、行業(yè)標準，經過測算，制定環(huán)境衛(wèi)生管理服 務方案。詳見下表：環(huán)境衛(wèi)生管理服務方案分類樓 層 公共 區(qū) 域衛(wèi) 生項 目地 面墻 面電梯廳執(zhí) 行 標 準無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，理石地面有光 澤，地毯平整、干凈，無污漬。理石墻面用紙巾擦拭 50cm ，無明顯灰塵，乳膠漆墻面 無污跡，目視無明顯灰塵。腳踢線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標牌 表面干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點。 墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、 無灰塵。13 /

24、 38清潔頻次2 次 / 日2 次 / 周2 次 / 日電梯內垃圾桶玻璃窗天人防物業(yè)管理方案干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物。外表干凈，無積垢、無臭味。包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺：明凈、光亮、無積塵、 無污跡、無斑點。2 次 / 日2 次 / 日1 次 / 日花、燈罩各種目視無明顯灰塵，無污漬。 1 次 / 周衛(wèi)生間樓梯及門設施外表大小便池洗手盆、鏡臺、鏡面地面墻面廁紙簍、垃圾桶樓梯扶手欄桿樓梯走道門地面和道路包括大廳、廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等： 表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點。內外光潔，無污垢、無積塵、無異味；適當?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球，噴灑空氣清新劑。內外光潔，無污垢、無斑點，無積水、

25、無積塵。光潔、無污跡、無臟雜物，無積水、無積塵，無蜘蛛 網。無陳積物，無臭味，外表干凈。所管區(qū)域內的樓梯、放火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵 及雜物。光潔、無積塵，玻璃無污跡。及其墻上各種設施如應急燈、水管、出入指示牌、凸 物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。干凈，無灰塵、無污跡。路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬 等，無臟物，無積水（指臟、臭水）、青苔。1 次 / 日多頻次多頻次多頻次多頻次1 次 / 日1 次 / 日2 次 / 周1 次 / 日1 次 / 日14 / 38人防物業(yè)管理方案樓外污水衛(wèi)生井化糞無溢出，無堵塞，井蓋完好無損。1 次 / 季度池六、綠化養(yǎng)護管理方案綠化養(yǎng)護管理服務

26、的原則是，專業(yè)化管理、標準化養(yǎng)護、 植被季節(jié)性與生理性相結合，保障成活率、覆蓋率、生態(tài)性、 觀賞性，建設生態(tài)型小區(qū)。養(yǎng)護植被主要有花卉、綠籬、樹木、草坪等。管理項目 主要有澆灌、施肥、松土、修剪、除草、防澇、防凍、栽植、 防蟲害、防枯死等。綠化養(yǎng)護管理服務實施方案詳見下表：綠化養(yǎng)護實施方案項目養(yǎng) 護措 施雜垃清整修澆施草圾理形剪水肥每日清潔，保證綠化帶內無垃圾、雜物、枯枝、落葉，保持葉面 無灰塵、干凈光潔。1、 喬木樹冠整齊，無枯枝、斷枝、突長枝，每季度進行一次整 形修剪。2、 灌木修剪成形，橫面、立面筆直平整，生長健壯。3、 綠化帶修剪平整、造型突出，及時剪除突長枝、萌葉枝，半 個月進行一次

27、整形修剪。4、 盆花及時修剪枯枝黃葉、綁縛樹型。1、 綠化帶視天氣情況適量澆水，不能有缺水現(xiàn)象。2、 盆花澆水見干見濕、以澆透為準。草地生長季節(jié)每二月施一次肥，喬灌木秋季施一次有機肥，盆花 每月施一次化肥，施肥后及時松土、澆透水。15 / 38防病蟲補 苗補 草盆花更換及 擺 放人防物業(yè)管理方案花灌木、草坪每二月打一次藥，個別有病蟲的地方及時打藥。打 藥時戴手套、口罩，農藥配比嚴格按照規(guī)范?；ú?、樹木、草坪有缺損現(xiàn)象，及時補種，發(fā)現(xiàn)人為或車輛損壞 的及時制止并妥善處理。按色彩、造型擺放盆花及時花，視生長情況及時更換，保證生 長健壯、茂盛。七、采暖季保障及采暖費收取方案采暖季，是指太原市市政管理

28、規(guī)定確定的供暖期，即每 年 11 月 1 日至次年 3 月 31 日。采暖期保障，主要指供暖前設備設施檢修、供暖期設施 設備維護維修、采暖溫度保障，確保設施設備運行正常、供 暖溫度達到標準、供暖安全保障到位。實行專業(yè)保障、標準 管理、優(yōu)質服務，維護業(yè)主權益，實現(xiàn)人心溫暖。采暖費收 取，主要指省人防辦現(xiàn)有職工住宅樓內居民用暖費用的收 取。（一）供暖前設施設備檢修供暖設施設備檢修項目主要有，鍋爐及其管道的除塵除 垢、儀器儀表測試、氣源（或者燃氣）配送供給、打壓注水 的測試、業(yè)主留人協(xié)調通知，特別是故障、隱患的排除。1、鍋爐及其附屬設施（管道、暖器）的除塵除垢。 每 年在供暖期到來一周前，組織專業(yè)人

29、員對鍋爐、管道、儀器 儀表、住戶暖器等設施設備進行全面檢查、測試，保障設施 設備能夠安全、穩(wěn)定運行，有關指標達到國家規(guī)定技術參數(shù)、16 / 38人防物業(yè)管理方案執(zhí)行標準。2、 組織實施運行保障排查。 組織專業(yè)技術人員對供暖 設施設備，以及相關環(huán)境因素等，進行全面排查，制定供暖 期保障工作方案，對需要維修的部位提出維修處理方案，并 登記備案、簽字背書。3、 開展設施設備故障維修及隱患排除工作。 對不能保 障安全穩(wěn)定運行、存在事故隱患、跑冒滴漏現(xiàn)象、不符合國 家技術指標等問題，組織專業(yè)人員進行維修、驗收，確保按 時按質安全供暖。4、 組織實施供暖前測試。 具體協(xié)調組織實施打壓、注 水等供暖前的專業(yè)

30、測試，并通知住戶家里留人。5、 開展供暖訪查工作。 即在供暖的當日，組織有關人 員，進家入戶征求業(yè)主意見，確保供暖正常、家家滿意。（二）采暖季設施設備維護維修采暖季設施設備維護維修主要指，采暖設備運行管理、 供暖管道維護管理、供暖溫度掌控等。1、采暖設施設備運行管理。每年正式送暖后，實行 24 小時工作制，操作工要規(guī)范操作，認真填寫運行日志，密切 關注設備運行情況，保障設備正常運行。要隨時觀察觀測設 施設備運行狀況和儀器儀表顯示數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)故障苗頭要及時 處理，防止影響正常供暖，或者釀成安全事故。如發(fā)現(xiàn)儀器 儀表顯示異常、設備發(fā)生明顯故障、或者可能影響正常供暖17 / 38人防物業(yè)管理方案的問題

31、，必須立即通知專業(yè)人員前來處理，特別緊急情況下， 應當立即停止鍋爐運行。2、 供暖管道維護管理。 供暖管道要實行周巡查、月報 告制度，即每周對管網進行一次全面巡查，每月進行一次情 況匯總，確保運行安全穩(wěn)定正常，溫度達到規(guī)定指標。3、 建立維修養(yǎng)護制度。 一是做好巡查記錄，認真填寫 巡查日志，做到運行狀況必記錄、故障部位必記錄、維修情 況必記錄、故障性質必記錄。二是嚴格維修制度，做到小修 （500 元以內）立即辦、大修不過夜，維修情況要及時通報 業(yè)主方。三是做好養(yǎng)護維護，鍋爐養(yǎng)護每半年進行一次，附 屬裝置每季度進行一次，室外供熱管網每半年維保一次。（三）采暖費收取1、 制定管理辦法。 建立住戶檔

32、案，確定采暖面積，做 到一戶一檔。制定收費辦法，明確繳費方式。供暖費應在供 暖期來臨一周前，由物業(yè)管理部張貼通知，業(yè)主主動到客服 部繳納。對未能按期繳納的，管理人員要弄清原因，及時督 促上交。對無正當理由拒不繳費的用戶，根據(jù)國家有關規(guī)定 處理。2、 嚴格收費標準。 嚴格執(zhí)行國家關于供暖費用收費標 準，收費標準要上墻公示，以便住戶監(jiān)督。3、 切實搞好服務。 制定服務標準，規(guī)范言行舉止，特 別是要對前來咨詢、繳費的老年人，要主動問候、伸手攙扶、18 / 38人防物業(yè)管理方案文明熱情。對有特殊情況的住戶，要主動登門服務。八、供熱管網檢修及日常修理方案根據(jù)省人防辦提供的服務需求，針對現(xiàn)有 1000 米

33、供熱 管網，制定檢修、日常修理方案。（一）供熱管網檢修。供熱管網檢修主要包括供熱前、 供熱期間檢修、供熱后檢修。1、 供熱前檢修。 每年采暖季來臨一個月前，組織人員 對供氣管道、及其部件、連接處進行全面檢查，檢查內容包 括壓力承受檢測，管道有無破損滲漏現(xiàn)象、采用技術手段對 管網進行清濾等。對腐蝕嚴重的部件要進行更換，對運行多 年又數(shù)次更換的管網要進行水壓測試。2、 供熱期間檢修。 供熱期間，要每周進行一次例行巡 檢，防止發(fā)生跑冒滴漏、凍結凝結，以及管道阻塞等問題。 如果發(fā)生故障要及時進行修理，需要更換部件的要及時更 換，確保供熱管道暢通、無滲漏。3、 供熱后檢修。 即每年采暖季結束后，要對管道

34、進行 防水處理，對閥門、連接處（與住戶接口、與鍋爐連接口）、 減壓閥、疏水閥進行解體清洗保養(yǎng)，做好防銹防腐蝕處理。（二）日常修理。主要是指供暖期間的維護修理。主要 包括供熱管道漏水漏氣、凝結凍結、絕熱結脫落、管道破裂 受侵蝕、閥門水箱故障等的修理。要定期進行巡查，及時發(fā) 現(xiàn)問題。要及時排除故障，確保供暖正常。要及時登記在案，19 / 38人防物業(yè)管理方案以備后續(xù)檢修。具體操作規(guī)程，按照國家有關標準執(zhí)行。 九、食堂保障方案根據(jù)省人防辦機關食堂現(xiàn)狀，本著面對職工、質優(yōu)價廉、 衛(wèi)生可口、服務至上的原則，注重營養(yǎng)搭配與品種調劑相結 合，努力為干部職工提供一個良好的就餐環(huán)境和就餐服務。（1） 管理服務模

35、式。食堂采取非盈利承包經營管理的 方式運行，硬件保障（廚具、餐具、水、電、燃氣等）由省 人防辦提供，人員配備、原料采購、飯食加工由物業(yè)管理部 承擔。 供餐方式根據(jù)大多數(shù)職工意愿安排。（2） 飯菜質量標準。 按成本提供午餐，10 元/人。主 食每餐不少于兩種（大米，面條，饅頭，包子等），菜品每 餐不少于四種，葷素搭配，涼熱搭配。平時最大限度做到色 香味和品種多樣化，傳統(tǒng)節(jié)日提供特色飯菜。做到每周不重 樣、營養(yǎng)有保障、味道要適口、質量有保障。（3） 內部管理事項。廚師要持健康證上崗，每年定期 體檢。上崗要穿戴工作衣帽，戴手套，做到勤洗手，勤剪指 甲，勤換、勤洗工作服。講話要文明禮貌，采購要保證質量

36、。 器具用具及時消毒，不準隨意放置。所用餐具灶具，嚴格執(zhí) 行“一洗、二涮、三沖、四消毒、五保潔”標準化規(guī)程。 按時開飯，保證人人就餐。注重食品安全，維護職工健康。 就餐環(huán)境要整潔衛(wèi)生、秩序優(yōu)良。每月總結工作，及時征求 意見建議，并設立意見箱，接受監(jiān)督。20 / 38人防物業(yè)管理方案人防物業(yè)管理項目費用預算根據(jù)國家發(fā)改委物業(yè)服務收費管理辦法（發(fā)改委價 格20031864 號），山西省物業(yè)管理條例和關于調 整我省最低工資標準的通知等有關規(guī)定，結合物業(yè)管理服 務取費標準，經計算，約需經費 116.286 萬元，具體為：一、工資福利費（一）基本工資（元/月）項目經理： 1 人3500 元/月3500

37、元/月客服： 2 人1800 元/月3600 元/月維 修 工：2 人2500 元/月5000 元/月秩序維護員： 13 人2000 元/月26000 元/月綠 化 員：1 人2000 元/月2000 元/月保 潔 員：7 人1800 元/月12600 元/月食小堂：2 人2000 元/月4000 元/月 計：56700 元/月（二）按規(guī)定提取的福利基金福利基金： 56700 元/月14%7938 元/月工會基金： 56700 元/月2%1134 元/月21 / 38人防物業(yè)管理方案教育經費： 56700 元/月1.5%851 元/月社會保險費： 45 元/月/人28 人1260 元/月加班費

38、：2000 元/月22 天2 天28 人5091 元/月 服裝費：150 元/套2 套/年/人28 人12 月700 元/月小計：16974 元/月二、辦公費用交通費：100 元/月 通信費：300 元/月 辦公用品費： 100 元/月 書報費：50 元/月 節(jié)日裝飾費： 50 元/月 物業(yè)用水用電： 200 元/月小計：800 元/月三、共用部位共用設施設備日常運行維護費 公共照明系統(tǒng)費用： 600 元/月給排水費用： 300 元/月供配電、發(fā)電系統(tǒng)設備維修費： 500 元/月 消防系統(tǒng)維修費： 300 元/月公共建筑道路維修費： 500 元/月文化康樂設施費： 100 元/月小計：2300

39、 元/月四、保安費用22 / 38人防物業(yè)管理方案保安裝備費： 50 元/月保安人身保險費： 100 元/人/月13 人1300 元/月小計：1350 元/月五、清潔衛(wèi)生費清潔工具購置費： 50 元/月 勞保用品： 50 元/月 清潔機械材料費： 20 元/月 化糞池清掏費： 200 元/月 垃圾清運費： 2500 元/月小計：2820 元/月六、綠化養(yǎng)護費 綠化工具費： 30 元/月 綠化用水費： 100 元/月 勞保用品： 10 元/月 農藥化肥費： 20 元/月小計：160 元/月七、固定資產折舊費300 元/月八、其他費用2000 元/月九、法定稅費（5.625%）：834045.62

40、5%4691 元/月 十、企業(yè)利潤88095 元/月10%8810 元/月23 / 38人防物業(yè)管理方案物業(yè)管理服務費用總計： 1162860 元/年人防物業(yè)管理服務標準、人員培訓、服務承諾 一、服務標準本標準依據(jù)國家物業(yè)管理條例和我省相關法規(guī)、行 業(yè)規(guī)定制定。（一）共用設施設備運行維修養(yǎng)護管理1、 配備專業(yè)人員維修養(yǎng)護和保養(yǎng)。2、 建立共用設施，設備檔案設施設備的運行、檢查、 維 修、保養(yǎng)等，記錄齊全。3、 公共設施設備標志齊全規(guī)范，責任人明確，操作維 護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，設施設備運 行正常。4、 對公共設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，發(fā) 現(xiàn)有隱患需要維修，屬于小修

41、范圍的（ 500 元以內）及時修 復，屬于大、中修范圍的，在保修期內的及時編制維修計劃 報建設單位，按雙方物業(yè)管理委托服務合同進行維修， 在保修期以外的，及時編制維修計劃，上報甲方，根據(jù)甲方 的決定，組織維修或者更新改造。5、 有電梯運行管理制度和應急預案，保障電梯正常運24 / 38人防物業(yè)管理方案行。6、 對區(qū)域內配備的消防設備進行管理，設施設備完好 可隨時啟用，通道暢通，發(fā)現(xiàn)有侵占堵占消防通道的應加以 制止并報有關部門。7、 設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害 現(xiàn)象。8、 區(qū)域內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全， 規(guī)范。9、 路燈完好率不低于 98%。10、 容易危及人身

42、安全的設施設備有明顯警示標志和防 范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)故障有應急方案。11、 每周編排維護計劃和實施方案。12、 組織工程維修人員進行維護保養(yǎng)。13、 設施設備完好率 98%。14、 小修不過夜，大中修不過天，突發(fā)問題及時搶修。 （二）共用部位和相關場地保潔1、 對區(qū)域內設置的垃圾桶果皮箱做到日清日潔，保持 垃圾桶果皮箱及區(qū)域內道路、廣場、綠地整潔衛(wèi)生。2、 公共場地每日清掃一次。3、 消防通道兩天清掃一次。4、 及時組織人員清除主干道積水、積雪。5、 保持路面清潔及使用效果。25 / 38人防物業(yè)管理方案6、 園林景觀小品、裝飾物、健身器材等，要保持清潔 衛(wèi)生，保證觀賞效果和使用功能

43、。7、 雨污水井、化糞池每季度檢查一次，及時清掏。8、 根據(jù)氣候及實際情況，定期進行消毒和滅蟲除害， 每月進行一次大清理。9、 衛(wèi)生保潔區(qū)要實行專人監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處 理。10、 生活垃圾桶每周進行兩次消毒處理。11、 道路每日清掃，全天保潔。（三）綠化養(yǎng)護和管理1、 根據(jù)天氣要求，適時實施澆水。2、 定期打藥、施肥、松土。3、 每月修剪植被一至兩次。4、 植物成活率 95%。5、 草坪綠地及時清理。（四）車輛停放管理1、 指揮車輛按位有序停放。2、 提醒業(yè)主鎖門，貴重物品、重要證件不在車內存放。 （五）公共秩序維護1、 區(qū)域主出入口 24 小時崗位執(zhí)勤。2、 區(qū)域范圍內 24 小時服務

44、，對重點區(qū)域，重點部位每 小時至少巡查一次。26 / 38人防物業(yè)管理方案3、 配有安全監(jiān)控設施的， 24 小時監(jiān)控，監(jiān)控資料保存 不少于十五日。4、 對進出車輛實施引導，有序通行。5、 對進出人員實行出入登記管理。6、 對突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告有關部門 并協(xié)助采取相應措施。3、 區(qū)域內公共設施設備，草坪綠地進行看護。(六)門衛(wèi)專業(yè)標準登記、詢問、指揮動作、證件查驗、站姿，儀容儀表要 到位。1、 配置專業(yè)的崗臺。2、 站崗時必須佩戴干凈的白手套。3、 當看見進出車輛時，必須做車輛指揮動作。4、 當同時出現(xiàn)進出車輛時，要求進入管理區(qū)的車輛稍 等，帶出行車輛通過后，再放行進入的車輛通過

45、，對于進出 管理區(qū)的車輛，要進行必要的問詢和相關證件的查看。5、 對于審對后不符合要求的不能放行進入管理區(qū)。 6、當物品進出時，要進行必要的查驗。7、 當進入的廂式面包車在辦理登記手續(xù)時要對車輛內 的情況進行核查并記錄。8、 對車輛在進入管理區(qū)前，進行核查登記。攜帶其他物品出門時，要有相關人員的簽字條。27 / 38人防物業(yè)管理方案9 、專業(yè)培訓標準：跑操、手勢動作、文明用語、工作 程序、防范識別。（七）巡邏員專業(yè)標準巡邏線路、巡邏頻次、巡邏情況、死角檢查、加強盤問、 記錄完善、巡邏隊形，巡邏走姿要到位。1、 每兩小時進行一次巡邏檢查，即早班八點接班后開 始巡視現(xiàn)場，每次巡視時間根據(jù)實際情況而

46、定。2、 巡邏員要在巡邏過程中多看多聽多注意，確保完成 巡邏任務。3、 檢查安全、防盜、防火、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問題立 即處理，并上報上級領導及有關部門。4、 巡查各個重點部門，安全死角等，發(fā)現(xiàn)有可疑人員 應上前盤問及檢查證件，必要時檢查其所帶物品。5、 可疑人員，如推銷人員等，應勸其離開轄區(qū)。6、 巡邏時對違章停車、安全死角、重點部位進行檢查。 7 、每兩小時巡邏一次，并做巡視記錄（包括公共設施設備完好情況、車輛停放情況、公共區(qū)域現(xiàn)場秩序情況等）。 8 、采取固定崗與巡邏崗相結合，單車與步行相結合，實行連環(huán)巡邏、處處聯(lián)動，防止各類突發(fā)事件的發(fā)生。 （八）監(jiān)控員專業(yè)標準1、 認真注意觀察監(jiān)視器畫

47、面動態(tài)情況。2、 每隔一個小時對監(jiān)控情況做一次安全記錄。28 / 38人防物業(yè)管理方案3、 發(fā)現(xiàn)問題及時通過對講機，通報安防代班長。4、 將錄像資料進行刻錄備案。5、 注意設備運行情況并做設備運行記錄。6、 通過監(jiān)控畫面，檢點工作人員是否在崗、規(guī)范服務 情況，對不符合要求的，要及時告知相關部門處理。7、 監(jiān)控錄像資料屬于全體業(yè)主。業(yè)主沒有權利私自提 取監(jiān)控錄像資料進行查看，如需查看，可通過公安部門來提 取，也可在公安部門監(jiān)管下，調取監(jiān)控截屏資料。8、 專業(yè)培訓標準，電腦實際操作，錄像資料的復制備 存，設備日常的檢查與使用等。（九）保潔員專業(yè)標準1、 室外道路保潔員每天早 6:30 到崗。2、

48、道路清掃時由道路中心線向兩側清掃，形成一線， 再堆成若干小堆，最后進行裝車清運。3、 辦公樓內保潔，做到地板、欄桿、扶手無塵土。每 天三次不定期巡視檢查，確保衛(wèi)生干凈。4、 保潔人員每天兩次進行保潔處理，包括樓梯欄桿、 指示牌、不銹鋼飾物、宣傳欄、路燈桿、健身器材、果皮箱 等。5、 專業(yè)培訓要求，熟悉室內外保潔標準屬性、服務內 容和要求。（十）電工專業(yè)標準29 / 38人防物業(yè)管理方案保養(yǎng)計劃編制、工程進度表、材料準備、采取措施、具 體執(zhí)行者、完成狀態(tài)記錄備案要到位。1、 隨時做好電暖器，配電室，電源線等保養(yǎng)工作。2、 根據(jù)接待中心指令隨時幫助業(yè)主送電。3、 做好區(qū)域內業(yè)主用電報修的處理工作，

49、做好區(qū)域內 供電、供水、供氣設施設備及開關的維護保養(yǎng)。4、 每天巡檢裝修現(xiàn)場，隨時制止違章行為，并做好記 錄。5、 每天夜間巡檢路燈，發(fā)現(xiàn)問題隨時處理，并做記錄。 巡邏員負責檢查登記，電工負責維修更換。6、 每月 24 日做好公共區(qū)域電表的抄錄工作。7、 早上上班后，先巡查低壓配電等設備運行情況是否 正常，并做記錄，其后每隔兩小時巡視一次設備運行情況是 否正常，并對供電用電、設備運行情況進行查驗。8、 處理日常的其它事務性工作。9、 每日巡檢設施設備是否運行正常，發(fā)現(xiàn)問題及時處 理，并做記錄，包括電井內設施完好情況，管井門是否鎖好， 井內是否照明開啟。10、 處理涉及電氣方面的相關問題，并做記

50、錄、處理。 11、每季度主表進行線路緊固檢查，包括分線盒漏電保護器、電表等處接線是否緊固，并做好檢查記錄。12、每天兩次必查所有電器，電器柜照明等設施運行情30 / 38人防物業(yè)管理方案況。13、專業(yè)培訓要求，專業(yè)操作規(guī)程，操作安全標準，員 工手冊。（十一）水暖工專業(yè)標準1、 日常事務性工作。2、 每日巡查管轄區(qū)內，管井有無跑水事故，發(fā)現(xiàn)情況 采取緊急措施進行處理。3、 每日做好管轄區(qū)域內報修的處理工作。4、 每月制定完善的保養(yǎng)計劃，并做好管轄區(qū)內管道閥 門的維護保養(yǎng)工作的具體實施。5、 根據(jù)季節(jié)的不同做好防風防寒防凍工作，確保供暖、 供水管道不受凍。6、 抓好冬季供暖管道的維護工作。7、 新建辦公樓內，公共設施設備是否運行正常，發(fā)現(xiàn) 問題及時處理，并做記錄。8、 每日做好總水表的抄錄工作。9、 專業(yè)培訓按照安全作業(yè)指導書、操作標準、員工手 冊執(zhí)行。（十二）接待員專業(yè)標準接待員除了要嚴格遵守服務規(guī)范要求外，要求做到以下 幾點：1、做到誰接待受理誰登記誰答復。31 / 38人防物業(yè)管理方案2、 暫時無法解決的要說明情況，還要及時跟進。3、 處理問題時，要將接待時間、內容等記錄清楚。4、 接待業(yè)主時要盡可能滿足其合理要求。5、 培訓按照作業(yè)指導書、服務標準、員工手冊執(zhí)行