淺談房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司發(fā)展趨勢

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司發(fā)展趨勢 摘要：近年來，房地產(chǎn)品牌開發(fā)商成立專業(yè)化、規(guī)范化管理的物業(yè)公司管理自己開發(fā)的物業(yè)是大勢所趨。本文從當(dāng)前形勢下研究物業(yè)公司的未來的發(fā)展趨勢。 開題報告 /html/lunwenzhidao/kaitibaogao/ 關(guān)鍵詞：物業(yè) ， 管理 ， 發(fā)展 一、房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司的作用 (一)成立物業(yè)公司是對公司房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的完善 物業(yè)管理系統(tǒng)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中開發(fā)、建設(shè)、銷售、售后服務(wù)的末端環(huán)節(jié)，肩負(fù)著兩個重要職能：其一是對房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售業(yè)務(wù)的支持，其二是對業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。 具體說來物業(yè)公司可以在以下方面發(fā)揮重要作用：為項目規(guī)劃設(shè)計階段出謀

2、劃策；建設(shè)施工階段的現(xiàn)場安全管理；建設(shè)施工末期的開荒清潔；銷售階段的樣板房管理；銷售階段的售樓部、銷售通道、人員車輛的進(jìn)出管理；銷售活動的現(xiàn)場管理等。甚至于負(fù)責(zé)園林工程施工、智能化工程施工等分項工程。 (二)成立物業(yè)公司有利于維系客戶、推廣品牌、促進(jìn)銷售 簡單的說就是“海爾現(xiàn)象”在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用?！昂枴碑a(chǎn)品的質(zhì)量、技術(shù)并不一定強(qiáng)于對手，但公眾喜歡并接受“海爾”產(chǎn)品，究其根源，在于公眾充分信賴海爾的售后服務(wù)。區(qū)外萬科、中海、金地等全國知名房企，區(qū)內(nèi)有榮和、保利以及盛天都有一批忠實“粉絲”，老業(yè)主再次置業(yè)或介紹新客戶置業(yè)的比例很高，就是房地產(chǎn)行業(yè)類似現(xiàn)象的體現(xiàn)。通過老業(yè)主再次置業(yè)或帶動客戶置業(yè)

3、，為在房地產(chǎn)市場疲軟的情況下力爭一個理想的銷售業(yè)績發(fā)揮了決定性作用，同時可節(jié)約大量的廣告開支。 簡歷大全 /html/jianli/ (三)把控接管驗收關(guān)，避免不必要的損失 接管驗收是房地產(chǎn)產(chǎn)品的最后一道質(zhì)量關(guān)口，物業(yè)公司接管驗收物業(yè)可以對開發(fā)商的施工質(zhì)量形成致命影響。在驗收各分項工程時，物業(yè)公司渾水摸魚會給開發(fā)商帶來損失及負(fù)面影響。反之，如果物業(yè)公司扮演好自己的角色，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的正面影響也是巨大的。 二、市場現(xiàn)狀 (一) 物業(yè)公司市場現(xiàn)狀 目前很多一流的物業(yè)公司都處于虧損狀態(tài)，需要房地產(chǎn)公司的供養(yǎng)。在產(chǎn)品同質(zhì)化越來越嚴(yán)重的市場中，房地產(chǎn)公司通過成立物業(yè)公司為業(yè)主打造高品質(zhì)高品位的生活，

4、可以快速搶占市場份額，建立起忠實的客戶群，促進(jìn)房子銷售快速獲取豐厚利潤。一些高端樓盤，為了彰顯業(yè)主的尊貴身份，更是不惜成本引入國際一線的物業(yè)管理品牌做物業(yè)顧問。 (二)市場盈虧平衡狀況 根據(jù)訪談?wù){(diào)查了解，一般能較好滿足業(yè)主要求的物業(yè)公司，純住宅管理盈虧平衡線點不低于800至1000個住戶，低于該管理指標(biāo)的物業(yè)企業(yè)就有可能虧損。品牌開發(fā)商的物業(yè)公司因為提供更多服務(wù)，往往會發(fā)生虧損。如保利每年會搞業(yè)主聯(lián)誼會、社群文化演出、業(yè)主感恩回饋等活動，其物業(yè)公司定位本身就是不以盈利為目的，只是作為項目營銷和推廣的有效手段。 思想?yún)R報 /sixianghuibao/ 物業(yè)公司屬勞動力密集型的微利企業(yè)，盈利水平

5、不高。經(jīng)測算，物業(yè)公司的成本主要來源于人力成本、稅負(fù)成本以及公共費用支出，但隨著項目的不斷成熟、入住率的不斷提高以及各項費用按時收取，物業(yè)公司的盈利水平也逐漸提高。對于品牌開發(fā)商而言，成立物業(yè)公司是必不可少的。這是公司布局房地產(chǎn)價值鏈的必要條件之一，對于合理解決開發(fā)后遺留問題，節(jié)省營銷成本，打造優(yōu)質(zhì)的品牌具有積極作用。而且隨著物業(yè)公司商業(yè)物業(yè)占比的提高，物業(yè)公司的贏利水平將會逐漸改善。 三、物業(yè)公司趨勢分析及定位 (一)物業(yè)公司管理趨勢 隨著國家宏觀調(diào)控的長效機(jī)制逐步形成，房地產(chǎn)粗放、暴利的時代已經(jīng)終結(jié)。未來的房地產(chǎn)競爭將更加激烈，歸根結(jié)蒂是軟實力的競爭?？蛻糍I房更加注重物業(yè)的配套服務(wù)。這將主

6、要表現(xiàn)在幾個方面：一是業(yè)主的需求將發(fā)生分化，物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新功能將顯得尤為重要，物業(yè)提供的服務(wù)越來越多樣化、精細(xì)化、專業(yè)化，不再是過去的注重保安和搞衛(wèi)生。二是市場將逐步規(guī)范，市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制將逐步完善，市場準(zhǔn)入門檻將提高，而市場上的一些違規(guī)行為將會遭到封殺直至被迫永遠(yuǎn)退出，只有品牌做得好的企業(yè)才有生存空間。三是品牌化之路是物業(yè)服務(wù)企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，未來物業(yè)服務(wù)的競爭就是品牌的競爭. 簡歷大全 /html/jianli/ 品牌開發(fā)商成立專業(yè)化、規(guī)范化管理的物業(yè)公司管理自己開發(fā)的物業(yè)是大勢所趨，要在房地產(chǎn)長期發(fā)展應(yīng)順勢而為。 (二)物業(yè)公司發(fā)展趨勢 在未來的發(fā)展趨勢，物業(yè)公司不只負(fù)責(zé)管理

7、和維護(hù)公司開發(fā)的各類物業(yè)，同時適時向外延伸管理其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，打造高檔物業(yè)管理品牌，作為配合公司開展房地產(chǎn)營銷的手段，盈利目標(biāo)為在公司的支持下，為公司發(fā)展提供可持續(xù)的現(xiàn)金流。主要業(yè)務(wù)經(jīng)營模式如下： (1)住宅物業(yè)管理模塊 為公司所開發(fā)物業(yè)提供專項物業(yè)管理服務(wù)，如保安、停車場、保潔、維修、房屋中介及銷售代理等；同時，隨著企業(yè)、機(jī)關(guān)等單位的后勤部門也將逐步走物業(yè)管理模式的進(jìn)一步深化，物業(yè)服務(wù)市場空間巨大。 (2)商業(yè)物業(yè)管理模塊 1.寫字樓租賃：開展寫字樓租賃業(yè)務(wù)。由物業(yè)公司與開發(fā)公司簽訂統(tǒng)一包租合同，再由物業(yè)公司與各物業(yè)使用單位簽訂租賃合同； 2.寫字樓酒店管理：日常寫字樓酒店管理，包括保安、保潔

8、、維修、停車場、客服管理等。 (3)綠化模塊 a.苗圃基地：以現(xiàn)有的房地產(chǎn)項目為基地，建立儲植基地，供應(yīng)房地產(chǎn)項目自用，條件成熟時推向市場； 論文代寫 b.綠化租擺：以寫字樓辦公室綠化租擺為主線，逐步拓展市場，條件成熟時，拓展家庭綠化租擺業(yè)務(wù)。 四、新趨勢下經(jīng)營風(fēng)險及解決方法 (一)物業(yè)公司的門檻低、啟動資金小，投資風(fēng)險較小。物業(yè)公司最大的風(fēng)險來源于經(jīng)營風(fēng)險。具體如下： 1.公司項目擴(kuò)展與運營過程中承受著員工成本不斷上漲，員工流動性大的問題，導(dǎo)致公司運營困難。 2.項目入住率不高，業(yè)主拖欠物業(yè)費或者故意拖欠物業(yè)費影響公司正常運營。 3.物業(yè)公司的好壞對企業(yè)品牌是雙刃劍，如處理不好，會對開發(fā)商品牌有負(fù)面效應(yīng)，影響企業(yè)社會形象。 (二)風(fēng)險防范措施： 1.資金上，公司每年可從銷售收入中撥出一塊資金支持物業(yè)公司的運轉(zhuǎn)，用以保證員工待遇、開展各種營銷活動、更換老化設(shè)施。 2.管理上，重要崗位給予員工更好待遇，避免員工流動過大給公司帶來的負(fù)面影響。通過員工培訓(xùn)，加深員工對企業(yè)的認(rèn)同感。 3.與業(yè)主開展互動活動，涉及業(yè)主切身利益的費用公開化，促進(jìn)雙方良性發(fā)